Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Quy định của pháp luật hiện hành bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1 Quy định của pháp luật về phạm vi và đối tượng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân.

Phạm vi được bồi thường là khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước bồi thường cho người Sử dụng đất khi Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể hơn trường hợp Thu hồi đất để phát triển kinh tế nhưng phải vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này đã phần nào hạn chế được sự tùy tiện đối với các trường hợp Thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế; theo đó, chỉ những dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước mới Thu hồi đất. Điều này có nghĩa là không phải mọi trường hợp Sử dụng đất vì mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước sẽ thực hiện việc Thu hồi đất mà chỉ những trường hợp phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (có nghĩa là mang lại lợi ích chung cho cộng đồng). Các trường hợp Sử dụng đất vào mục đích kinh tế không vì lợi ích quốc gia, công cộng thì chủ đầu tư thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền Sử dụng đất của tổ chức, Hộ gia đình, cá nhân. Hơn nữa, đạo Luật này cũng quy định cụ thể các trường hợp Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62.

Đối tượng được bồi thường về đất là người Sử dụng đất bị Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm: i) Hộ gia đình, cá nhân trong nước; ii) Cộng đồng dân cư, bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, ấp, làng, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; iii) Cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; v) Tổ chức, bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại Tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức xã hội và tổ chức khác theo theo quy định của pháp luật dân sự. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; vi) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; vii) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2.2. Quy định của pháp luật về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất thì vấn đề cần phải xem xét đầu tiên là bồi thường về đất. Bởi vì các quyền lợi khác đều phát sinh từ đất và liên quan đến đất. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng các phương thức sau:

Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới

Đây được coi là phương thức “đất đổi đất”, tức là Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường bằng đất cho người có đất bị thu hồi. Đây là phương thức bồi thường mang lại nhiều lợi ích cho người Sử dụng đất. Khi bị Thu hồi đất, người Sử dụng đất bị mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; mất tư liệu sản xuất; mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; mất địa điểm kinh doanh; mất đi không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo … Trên thực tế, đa phần người có đất bị thu hồi mong muốn được bồi thường bằng đất. Bồi thường bằng đất sẽ giải quyết được những vấn đề căn cơ do mất đất gây ra như nơi ở, tư liệu sản xuất, công ăn việc làm, an ninh lương thực, tệ nạn xã hội, không gian tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo. Mặt khác, bồi thường bằng đất sẽ có lợi hơn bồi thường bằng tiền do lợi ích lâu dài mà đất mang lại như giá trị đất tăng, giải quyết công ăn việc làm, đảm bảo chỗ ở ổn định v.v. Hơn nữa, phương thức “đất đổi đất” cũng phần nào giải quyết được bài toán về giá đất giữa đất bị thu hồi và đất được bồi thường trong điều kiện hiện nay khi mà giá “đất nơi đi” và “đất nơi đến” đều được Nhà nước quyết định. Phương thức này sẽ khả thi nếu quỹ đất ở từng địa phương còn khi thực hiện Thu hồi đất. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay và trong thời gian tới, đối với việc Thu hồi đất nông nghiệp thì phương thức bồi thường này sẽ khó được áp dụng do quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều vì đã được giao; cho tổ chức, Hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng ổn định, lâu dài.

Phương thức bồi thường bằng tiền Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Đây là phương thức bồi thường phổ biến hiện nay và trong thời gian tới. Phương thức này được áp dụng khi quỹ đất không còn để bồi thường. Phương thức này tạo thuận lợi cho Nhà nước và cũng là cách để Nhà nước “lách” trách nhiệm của mình trong trường hợp có đất để bồi thường nhưng người có đất bị thu hồi không có điều kiện để tiếp cận quỹ đất. Trong nhiều trường hợp bồi thường bằng tiền sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người bị Thu hồi đất, không bảo vệ được một cách tốt nhất quyền tài sản của người Sử dụng đất, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người Sử dụng đất bị đối xử không công bằng khi mà tài sản của họ bị thu hồi vì lợi ích chung của Nhà nước, xã hội nhưng lại không được quyền quyết định được bồi thường bằng đất; Hai là, việc bồi thường bằng tiền trong nhiều trường hợp không phát huy được hết giá trị do việc sử dụng tiền bồi thường không hiệu quả, thậm chí là phản tác dụng. Trong nhiều trường hợp là nguyên nhân dẫn đến cuộc sống của người có đất bị thu hồi và gia đình họ nghèo hơn, tồi tệ hơn; bởi lẽ, phần lớn số tiền bồi thường được người dân sử dụng vào xây dựng nhà cửa, mua sắm đồ đạc, tiêu dùng v.v mà không đầu tư vào sản xuất. Vì vậy, sau một thời gian 2 – 3 năm khi tiêu hết tiền bồi thường, người bị Thu hồi đất không có công ăn việc làm dẫn đến cuộc sống của bản thân và gia đình gặp rất nhiều khó khăn; Ba là, bồi thường bằng tiền ảnh hưởng đến quyền lợi của người Sử dụng đất do giá đất Nhà nước bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến số tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng một mảnh đất khác có diện tích tương đương.

Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư

TĐC là việc bồi thường bằng đất ở trong khu Tái định cư hoặc nhà ở Tái định cư để tạo lập chỗ ở mới cho người bị Thu hồi đất bị mất chỗ ở.

Bồi thường bằng Tái định cư có những ưu điểm như phương thức bồi thường bằng đất. Vì thế, thực hiện tốt chính sách Tái định cư có ý nghĩa quan trọng đối với việc thực hiện phương thức bồi thường này, thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, Tái định cư thực chất là việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi để trả lại cho họ giá trị quyền Sử dụng đất bị mất, bảo đảm cho việc thực thi quyền của người Sử dụng đất; Hai là, Tái định cư không chỉ đơn thuần là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền Sử dụng đất mà nó gắn liền với cuộc sống lâu dài của người có đất bị thu hồi, gắn liền với công ăn việc làm, cơ sở hạ tầng, chất lượng cuộc sống, không gian văn hóa, tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo, phong tục, tập quán… Vì thế, giải quyết tốt vấn đề Tái định cư sẽ đảm bảo cuộc sống ổn định của người có đất bị thu hồi, nâng cao đời sống mọi mặt của người dân trong khu Tái định cư, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội; Ba là, Tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh. Giải quyết tốt vấn đề Tái định cư sẽ hạn chế việc phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chổ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích còn lại (kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) không đủ để làm nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư. Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

2.3. Quy định của pháp luật về phương thức bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Phương thức bồi thường bằng việc giao đất mới

Phương thức bồi thường bằng tiền Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Phương thức bồi thường bằng chính sách tái định cư

TĐC là việc bồi thường bằng đất ở trong khu Tái định cư hoặc nhà ở Tái định cư để tạo lập chỗ ở mới cho người bị Thu hồi đất bị mất chỗ ở. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Theo đó khi người sử dụng đất đáp ứng những điều kiện về bồi thường thì nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất một khoản phù hợp được quy định cụ thể tại Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây: Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Thứ 2 đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Trong đó luật đất đai cũng quy định rõ nhà nước cũng có trách nhiệm trong hỗ trợ tái định cư, được quy định cụ thể tại Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Thứ nhất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Thứ 2 đối với Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Thứ ba đối với Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Thứ tư Chính phủ quy định chi tiết rõ điều này trong luật đất đai Đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất mất việc làm, không có nơi sản xuất cũng được thể hiện rõ theo quy định của pháp luật căn cứ tại Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ nhất Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Thứ hai Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Đối với những thiệt hại về công trình khi nhà nước thu hồi đất cũng được quy định cụ thể, định giá công trình theo tiêu chuẩn chuyên môn kĩ thuật để được bồi thườn được quy định tại Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ nhất đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Thứ hai đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

Thứ ba đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Chi phí thực tế đến thời điểm kiểm kê được xác định căn cứ vào thời gian nuôi trồng bao gồm những chi phí khác cũng được làm rõ tại điề Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Thứ nhất Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Thứ 2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;
Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2.4 Quy định của pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một trong những giải pháp lớn tạo động lực cho việc phát triển kinh tế – xã hội thông qua các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp… Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định từ Luật Đất đai năm 2003, hoàn thiện theo Luật Đất đai năm 2013. Những quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm tạo quỹ “đất sạch” phục vụ cho các dự án đầu tư, cũng như khuyến khích nhà đầu tư tạo quỹ đất thông qua việc tự thỏa thuận với người bị thu hồi đất đã bảo đảm ngày càng tốt hơn lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất để phát triển kinh tế đến nay đã bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc, như nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính, lợi dụng quy định này để “chạy dự án”, đầu cơ “giữ đất”, làm phát sinh những “dự án treo” ở nhiều nơi, gây lãng phí tài nguyên đất. Vì vậy, cần phải hoàn thiện các quy định pháp luật chưa bảo đảm mục đích phát triển kinh tế – xã hội.

Để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, khu dân cư hoặc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực… điều đầu tiên nhà đầu tư cần là đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức bảo đảm cho nhà đầu tư có đất thực hiện dự án, đó là: Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo Điều 73. Ở góc độ quản lý, thu hồi đất giao cho nhà đầu tư là một trong những biện pháp cần thiết, thu hút đầu tư, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội. Nghiên cứu về các hình thức thu hồi đất của người khác giao cho nhà đầu tư là vấn đề cần thiết, có ý nghĩa thiết thực trong quản lý nhà nước về đất đai, nhất là bảo đảm sự hài hòa giữa mục đích phát triển kinh tế, lợi ích của nhà đầu tư và người bị thu hồi đất. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Khái niệm về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Ở góc độ pháp lý, dựa trên khái niệm thu hồi đất, ta có thể đưa ra khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau: Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai để phục vu cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên cơ sở giữ vững môi trường hòa bình, ổn định để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, bảo đảm cho mọi người, xã hội đều được hưởng những giá trị đất đai mang lại sau khi bị thu hồi.

Trên thực tế, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội mang lại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cơ hội phát triển từ việc được giao đất thực hiện dự án, nhưng đồng thời làm mất đi tư liệu sản xuất, nhà ở của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, từ góc độ hiệu quả kinh tế, quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để tạo động lực cơ sở vật chất cho quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế – xã hội là cần thiết, xuất phát từ những lý do sau đây:

Một là, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Hiến pháp năm 2013). Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất, hoặc người được trao quyền sử dụng đất tạo ra. Như vậy, thu hồi đất là phạm trù không thể thiếu trong toàn bộ các quyền của chủ sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện.

Hai là, thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, dự án tái định cư… sẽ làm tăng thêm giá trị của đất, không chỉ những nơi có đất bị thu hồi, mà còn những khu vực “vệ tinh” của dự án. Đây là trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách quản lý đất đai, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua việc dịch chuyển vị trí đất trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội, chuyển các loại đất khác thành đất thực hiện dự án.

Ở góc nhìn này, việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Đối với Nhà nước, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội mang đến nhiều lợi ích cho công tác quản lý nhà nước như: Một là, giúp Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm làm tăng tối đa hiểu quả sử dụng của từng loại đất; Hai là, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án có sử dụng đất, từ đó kích thích nền kinh tế phát triển; Ba là, Nhà nước không phải bỏ ra một khoản kinh phí rất lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho nền kinh tế hoặc nhu cầu của xã hội, nhà đầu tư sẽ thay Nhà nước làm việc này, thậm chí việc này còn tạo ra nguồn thu cho Nhà nước từ tiền giao đất, cho thuê đất, thuế…

Đối với nhà đầu tư, Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức kinh tế thuê để thực hiện các dự án. Xét về mặt kinh tế, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nên người nào nắm trong tay nhiều đất đai sẽ có nhiều lợi thế hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đối với người có đất bị thu hồi, trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tất yếu phải thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, bản thân việc này cũng tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Để bù đắp cho họ về những thiệt hại mà họ phải gánh chịu, trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ta đã có những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị thu hồi đất. Trên thực tế, những chính sách này ngày càng hoàn thiện và bảo đảm tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất, họ được bồi thường quyền sử dụng đất trên cơ sở có sự thỏa thuận theo khung giá quy định và thị trường.

Tuy nhiên, Luật hiện hành lại chưa xác định rõ nội hàm của nhiều thuật ngữ để xác định phạm vi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, cũng như diện tích và mức vốn đầu tư từ bao nhiêu Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất, trường hợp nào áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Do vậy, trong thời gian qua, để thu hồi đất cho những dự án thuần kinh tế, một số địa phương đã áp dụng quy định này theo hướng khá mở dẫn đến sự không đồng thuận của người bị thu hồi đất tăng cao, làm phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện…

Như vậy, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, việc thu hồi đất còn phải bảo đảm sự ổn định về chính trị, an ninh, trật tự, an toàn xã hội. Muốn vậy, Nhà nước cần phải điều tiết, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, đây là động lực của sự phát triển, nếu giải quyết tốt lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể này thì sẽ tạo động lực cho sự phát triển của xã hội; ngược lại, chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội.

Theo quy định của Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước sẽ thu hồi đất để phục vụ các dự án sau vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng: Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Một là, để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất
Hai là, để thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất
Ba là, để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất

“Theo quy định tại khoản 9 Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;
Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;
Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.
Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

Như vậy, theo quy định hiện nay, việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội được chia thành ba cấp quyết định là Quốc hội, Thủ tướng chính phủ và HĐND cấp tỉnh. Với sự thay đổi tư duy, định hướng như vậy sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, không đặt nặng mục tiêu tăng trưởng kinh tế mà quên đi tăng trưởng xã hội, phúc lợi xã hội, đảm bảo phát triển kinh tế phải phục vụ được lợi ích chung cho toàn xã hội.

2.5 Quy định của pháp luật về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất là những quan điểm tư tưởng cơ bản xuyên suốt định hướng cho quá trình xây dựng và thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Một là, về điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2015 thì được bồi thường.

Đây là một trong những biểu hiện của việc thể chế hóa nguyên tắc “quyền sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo hộ” theo khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Ngoài ra, thực hiện nguyên tắc này cũng còn nhằm mục đích đảm bảo việc bồi thường đúng đối tượng, tránh lạm dụng việc bồi thường cho những đối tượng không đủ điều kiện để hạn chế những hành vi lấn, chiếm, sử dụng đất không hợp pháp.

Ví dụ, “hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp… ” thì được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Hai là, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Nguyên tắc này ngoài việc đưa ra phương thức bồi thường về đất còn xác định giá đất tính tiền bồi thường. Theo đó, giá đất tính tiền bồi thường là “giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Đây là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất.

Theo pháp luật hiện hành nhà nước quy định đất thành nhiều mục đích khác nhau, trong trường hợp nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà không còn quỹ đất cùng mục đích sử dụng để bồi thường thì có thể sửa đổi quy định theo hướng lựa chọn cho người sử dụng đất một là Nhà nước có thể bồi thường đất khác loại nhưng giá trị ngang bằng với đất bị thu hồi hoặc người sử dụng đất có thể lựa chọn nhân bồi thường bằng tiền theo giá trị của đất bị thu hồi.

Như vậy, với quy định trên đã đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất được bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, trường hợp không có đất cùng mục đích sử dụng để bồi thường thì phải bồi thường bằng tiền.

Ba là, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Với quy định này giúp người bị thu hồi đất bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc biết được đầy đủ các thông tin liên quan đến việc bồi thường. Người bị thu hồi đất có quyền có ý kiến về những nội dung bồi thường. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định bồi thường, họ có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, bảo vệ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quan hệ thu hồi đất được diễn ra ổn định trật tự, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

Quy định về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Ngoài ra, các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người cũng có thể được bồi thường. Quy định này áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể sử dụng đất bao gồm tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hô gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 47/2014/NĐ- CP. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng cho các trường hợp nói trên.Trường hợp Nhà nước có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Mức được trừ không được quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Trường hợp người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án theo quy định tại điểm b khoản 4 điều 30 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Trong bối cảnh hiện nay, quyền sử dụng đất được xem như một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt; do đó, khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh… thì phải bồi thường cho họ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những bổ sung cần thiết trong quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo việc bồi thường được phù hợp, kịp thời, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Một là, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 97, theo đó việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nguyên tắc này nhằm khắc phục tình trạng một số địa phương chậm trễ trong công tác bố trí tái định cư hoặc làm một cách qua loa, chiếu lệ đã được nhóm tác giả phân tích ở trên.

Hai là, khoản 3 Điều 97 được điều chỉnh theo hướng thống nhất với quy định về thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 93 dẫn chiếu đến Điều 90 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Quy định được điều chỉnh là phù hợp, tuy nhiên, vấn đề tồn tại ở Điều 90 về thẩm quyền thu hồi đất đã được nhóm tác giả kiến nghị ở Mục 1, nếu Dự thảo sửa đổi Điều 90 thì sẽ đảm bảo thống nhất thẩm quyền với các điều luật có liên quan.

Ba là, Điều 97 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nguyên tắc: “Việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất”. Quy định này chưa thực sự thống nhất với khoản 6 Điều 93 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Chỉ được thu hồi đất ở sau khi hoàn thành bố trí tái định cư. Bởi chỉ thực hiện xây dựng phương án là chưa đủ để đảm bảo rằng việc bố trí tái định cư được hoàn thành trên thực tế nên cần quy định khoản 4 Điều 97 theo hướng lồng ghép thêm quy định tại khoản 6 Điều 93 vào nguyên tắc này: “Việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ hoặc người có đất bị thu hồi đồng ý nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở hoặc người có đất bị thu hồi đồng ý”.

Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn giao trách nhiệm cho Chính phủ quy định chi tiết các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2.6 Quy định của pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi

Theo quy định tại khoản 3 Điều 19, Điều 20 của Luật Đất đai năm 2013 là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất tức là giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện lãnh đạo các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Giá đất cụ thể được xây dựng căn cứ vào các nguyên tắc so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư được sử dụng làm căn cứ đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất cụ thể cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Trên thực tế, giá đất bồi thường cho người sử dụng đất vẫn còn một khoảng cách khá xa so với giá thị trường. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định của pháp luật liên quan đến cơ chế xác định giá đất, cụ thể:

Một là, quy định về quy trình xác định giá đất tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất chưa thực sự khách quan, chưa có sự tham gia ý kiến từ phía chính các chủ thể có đất bị thu hồi. Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trình tự xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, đây là tổ chức dịch vụ tư có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ trong việc xác định giá đất được lựa chọn theo cơ chế đấu thầu. Tuy nhiên, pháp luật không có quy định ràng buộc trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trong trường không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định này. Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời là người ký quyết định phê duyệt giá đất. Nhóm tác giả cho rằng, quy định này là không hợp lý, không bảo đảm nguyên tắc minh bạch trong hoạt động quản lý nhà nước. Người đứng đầu cơ quan hành chính cấp tỉnh không nên tham gia là thành viên của Hội đồng tư vấn thẩm định giá đất nhằm tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Hai là, quy định về căn cứ xác định giá đất bồi thường chưa đầy đủ. Giá đất cụ thể được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Với những căn cứ này, việc xác định giá đất mới chỉ đáp ứng sự phù hợp vào chính thời điểm bị thu hồi mà chưa giải quyết được sự cân bằng về mặt lợi ích giữa các bên chủ thể. Bởi trên thực tế, không thiếu những trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất là đất nông nghiệp, sau đó trao lại cho các chủ đầu tư và “biến” thành đất phi nông nghiệp. Mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp với giá đất phi nông nghiệp là không thể phủ nhận. Việc người sử dụng đất nhận được một khoản tiền ít ỏi hoàn toàn trái ngược với khoản thu lợi nhuận lớn mà các chủ đầu tư có được ngay trên cùng một vị trí đất. Quy định này của pháp luật dường như đang thiếu đi tính công bằng, chưa thực sự đảm bảo hài hòa về mặt lợi ích giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư trong cùng một vấn đề.

Ba là, chưa có quy định về điều chỉnh với giá đất cụ thể. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất điều chỉnh các vấn đề về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể, nhưng không có nội dung về việc điều chỉnh đối với loại giá đất này. Do vậy, khi có tranh chấp giữa người sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh do người sử dụng đất không đồng ý với mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để tính tiền bồi thường hoặc có những khiếu kiện về vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc sẽ phải tiến hành lại toàn bộ quy trình xác định giá đất cụ thể, gây tốn kém về mặt nhân lực, vật lực và cả về thời gian cho các bên, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc người sử dụng đất phải nhận số tiền tương ứng với mức bồi thường không thỏa đáng.

Một trong những nguyên tắc được một số quốc gia trên thế giới áp dụng và thực hiện có hiệu quả là việc quy định về mức bồi thường theo nguyên tắc bảo đảm cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn sau khi bị Nhà nước thu hồi đất. Để việc thực hiện nguyên tắc này đạt hiệu quả, chúng ta cần có sự chuẩn bị kĩ càng về phương án bồi thường, mức bồi thường, hỗ trợ, bảo đảm các lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân đều được thực hiện bình đẳng. Bên cạnh đó, các biện pháp này cũng nhằm bảo đảm cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại, dần ổn định hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

2.7 Quy định của pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất

Bồi thường thiệt hại về đất là việc bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi. Để được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.

Theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện sau đây:

Một là, quyền sử dụng đất bị thu hồi phải được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và thuộc loại được phép giao dịch. Những trường hợp người sử dụng có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng họ chỉ được phép sử dụng mà không được giao dịch thì khi bị thu hồi cũng không được bồi thường như trường hợp tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất, các chủ thể thuê đất của Nhà nước mà trả tiền thuê hàng năm. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Theo quy định trên, người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường đất (có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định Điều 101, 102 của Luật Đất đai 2013, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là những điều kiện sau đây:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê trả đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, cho thuê đất tar3 tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 quy định rất cụ thể về điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất xác định rõ ràng, nhanh chóng trường hợp nào được bòi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Hai là, có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất thông qua các văn bản, giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cần lưu ý, trường hợp bị thu hồi đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng vẫn có thể được xem xét bồi thường nếu như họ đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013. Cũng có trường hợp người bị thu hồi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có thể được bồi thường, đó là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo quy định tại khoản 2 Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013.

Ba là, việc thu hồi đất không phải do vi phạm luật đất đai. Đó là ngoại trừ những trường hợp như sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2.8 Quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Giá đất là biểu hiện giá trị kinh tế cụ thể của đất đai, là yếu tố quan trọng của thị trường đất đai. Giá đất là căn cứ để Nhà nước xác định mức thu cụ thể các nguồn thu từ đất đai, là căn cứ tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định tại khoản 19, khoản 20 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất và giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Do đó, có thể hiểu tranh chấp về giá đất là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên trong việc xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Căn cứ quy định về giá đất cụ thể tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 và quy trình xác định giá đất cụ thể tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì giá này được quyết định trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất và được phê duyệt bởi Quyết định phê duyệt đơn giá tính tiền bồi thường theo từng dự án. Mặc dù có những chuyển biến tích cực trong quy định về giá đất tính tiền bồi thường so với các quy định trước đây nhưng hiện nay tranh chấp giá đất tính tiền bồi thường giữa người có đất bị thu hồi và Nhà nước vẫn khá phổ biến vì người dân cho rằng giá đất tính tiền bồi thường vẫn còn quá thấp so với giá thị trường.

Khi không đồng ý với giá đất tính tiền bồi thường thì người có đất bị thu hồi thực hiện quyền khởi kiện thông qua việc khởi kiện Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về giá đất bồi thường. Thẩm quyền của Tòa án đối với loại khiếu kiện này được hướng dẫn cụ thể Thẩm quyền của Tòa án đối với loại khiếu kiện này được hướng dẫn cụ thể tại mục 13 phần Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề tố tụng hành chính, tố tụng dân sự: “Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mà có yêu cầu Tòa án xem xét về giá bồi thường thì Tòa án căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích thu hồi đất, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất để giải quyết vụ án mà không được tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất”.

Có thể thấy, Tòa án chỉ có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của việc áp giá bồi thường mà không được quyền xem xét tính hợp pháp, hợp lý của giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong quan hệ thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là người thu hồi đất lại là người quyết định giá đất xảy ra thì giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt được Tòa án dùng làm căn cứ để giải quyết tranh chấp. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Với những quy định trên, có thể thấy những bất cập trong việc tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cần được giải quyết như:

Một là, tính công bằng giữa người khiếu kiện và người bị kiện trong vụ án hành chính liên quan đến giá đất vì trường hợp này cho dù người khởi kiện có tài liệu, chứng cứ chứng minh giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt là không phù hợp thị trường thì Tòa án vẫn phải giải quyết vụ án dựa vào đơn giá đã được phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể là người bị kiện trong vụ án.

Hai là, vấn đề cốt lõi trong vụ án không được giải quyết do người bị thu hồi đất khiếu kiện là vì muốn hủy bỏ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và được xác định một mức giá mới thỏa đáng hơn làm căn cứ tính tiền bồi thường nhưng hiện nay Tòa án không thể thực hiện chức năng này.

Ba là, giới hạn quyền tiến hành định giá của Tòa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường là trái với quy định về thẩm quyền định giá tài sản, thẩm định giá tài sản tại Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm 2015. Bởi vì theo quy định tại khoản 3 Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm 2015 thì Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau: theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự, các đương sự đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản, các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản.

2.9 Quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Cũng giống như giao đất, cho thuê đất, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất vốn thuộc về Nhà nước nhưng Nhà nước lại không trực tiếp thực hiện. Khi đó, tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định “Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án”. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Có thể thấy, quy định trên không công bằng cho người được giao đất, cho thuê đất bởi tiền khấu trừ của Nhà nước có thể thấp hơn tiền ứng trước của những chủ đầu tư nói trên. Chính vì sự bất công này có thể khiến nhà đầu tư phải tìm cách bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, cũng không loại trừ khả năng bắt tay với cán bộ nhà nước để ép giá bồi thường đối với người bị thu hồi đất. Nếu khả năng này không xảy ra, thì số tiền còn lại nếu có sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án. Hệ quả này chẳng những gây bất công cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội. Chi phí đầu tư tăng sẽ khiến giá thành hàng hóa, dịch vụ tăng theo. Từ đó, đời sống kinh tế xã hội sẽ khó khăn hơn, khả năng thu hút đầu tư cũng sẽ bị hạn chế do chi phí tiếp cận đất đai cao hơn giá trị thực của nó.

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, các tỉnh, thành phố đã khởi công xây dựng nhiều công trình, dự án phát triển giao thông, công nghiệp, du lịch, dịch vụ… nhưng trong quá trình thực hiện xây dựng các công trình, việc đền bù, giải phóng mặt bằng để bàn giao cho chủ đầu tư và các đơn vị thi công luôn là vấn đề nan giải nhất là các khâu thu hồi đất, áp giá đền bù.

Mặt khác, tại Điều 68 của Luật đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể thành viên, thành phần trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, không quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng và cơ chế phối hợp của Hội đồng với các cơ quan, tổ chức khác trong quá trình giải phóng mặt bằng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

Không phải tất cả các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi đều được bồi thường, các trường hợp chủ thể sử dụng đất không mục đích, sử dụng đất không đúng hiệu quả, cố ý hủy hoại đất hoặc trường hợp đất giao không đúng đối tượng , không đúng thẩm quyền, đất lấn chiếm, đất do cá nhân sử dụng đã chết mà không có người thừa kế, chủ sử dụng đất tự nguyện trả lại đất… thì sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi đất. Các trường hợp chủ thể đất sử dụng không đúng mục đích Để đảm bảo quyền lợi của người bị Thu hồi đất và đảm bảo đúng các quy định của pháp luật thì việc thu hồi và bồi thường phải dựa trên các căn cứ, nguyên tắc, điều kiện được pháp luật quy định. Cùng với việc quy định căn cứ, nguyên tắc, điều kiện thu hồi và bồi thường, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có các quy định cụ thể về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Các quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành trên cơ sở đánh giá, tổng kết và kế thừa Luật Đất đai năm 2003 với những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, không chỉ tạo cơ sở cho việc Thu hồi đất để phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đó là: Căn cứ Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội được quy định cụ thể hơn và thu hẹp hơn phạm vi thu hồi so với Luật Đất đai năm 2003, từ đó hạn chế được sự tùy tiện Thu hồi đất; quy định giá đất bồi thường là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường) tại thời điểm quyết định Thu hồi đất tạo ra sự linh hoạt trong quá trình định giá và áp giá bồi thường; việc Thu hồi đất phải đảm bảo công khai, minh bạch và công bằng; quy định cụ thể hơn các điều kiện để được bồi thường về đất, nhất là các trường hợp đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất cho phù hợp thực tiễn quản lý đất đai ở nước ta qua từng thời kỳ nhằm bảo đảm quyền lợi của người Sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp nhưng không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất …

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, các quy định của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn dẫn đến quyền lợi của người bị Thu hồi đất chưa được bảo đảm, chưa giải quyết một cách tốt nhất sự hài hòa lợi ích của các bên. Các bất cập này thể hiện trên các khía cạnh như căn cứ Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với một số dự án chưa rõ ràng, dễ bị lợi dụng để Thu hồi đất vì lợi ích nhóm; giá đất và cơ chế định giá đất chưa phù hợp, mang nặng ý chí của Nhà nước dẫn đến giá đất không phản ánh đúng giá trị quyền Sử dụng đất gây thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi; quy định việc bồi thường bằng đất có tính khả thi không cao, nhất là đối với đất nông nghiệp; các quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại chưa phù hợp với thực tiễn và nhiều bất cập khác …

Những bất cập trên đây do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, nguyên nhân từ chính các quy định của pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật dẫn đến tình trạng khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chiếm số lượng nhiều nhất trong các khiếu kiện về đất đai. Trong đó có một số vụ việc khiếu kiện phức tạp, đông người, vượt cấp đe dọa gây bất ổn xã hội, cản trở phát triển kinh tế – xã hội. Việc nghiên cứu, đánh giá những bất cập của pháp luật và quá trình thực thi làm cơ sở cho việc đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới. Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất

Luanvanluat

Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com

Post Views: 52

Luận Văn, Luật