Luận Văn, Luật

Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất

Posted on by Luanvanluat

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và kiến nghị

3.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh những kết quả tích cực thì việc thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng còn nhiều vấn đề khó khăn như: “Một số trường hợp chưa giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất”.

  • Những hạn chế, bất cập đó thể hiện ở những điểm sau:

Một là, về mặt lý luận, khái niệm “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đến nay vẫn còn có những điểm chưa được làm rõ “nội hàm” và những quan điểm khác nhau.

Quan điểm thứ nhất, “Nếu là dự án xã hội, hoặc kinh tế – xã hội kết hợp thì thường sẽ thấy được mục đích vì lợi ích công cộng… chỉ cần tách ra nhóm dự án vì mục đích thuần túy kinh tế. Viết thêm “vế” xã hội vào làm rối thêm vấn đề”. Hơn nữa, “Sử dụng đất vì mục đích an ninh, quốc phòng là có định nghĩa; sử dụng đất vì lợi ích công cộng cũng có định nghĩa. Nhưng lại không có định nghĩa thế nào là sử dụng đất vì lợi ích quốc gia… Do đó, nếu không đưa ra định nghĩa mà chỉ quy định trường hợp nào được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia thì sẽ dẫn tới mâu thuẫn trong quá trình áp dụng pháp luật. Quan điểm thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia,

công cộng chưa được quy định rõ ràng, cần được làm rõ để tránh lợi dụng. Vì vậy, phải phân loại chính xác các loại dự án phát triển kinh tế – xã hội cho các mục đích và lợi ích cụ thể, tách các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế – xã hội trong chính sách thu hồi đất này, nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội”

Bên cạnh đó, nhiều quan điểm lại cho rằng phải tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng khỏi mục đích phát triển kinh tế xã hội. Bởi vì, khái niệm “phát triển kinh tế xã hội” là một khái niệm khái quát không cụ thể, rõ ràng nên dễ bị lợi dụng dẫn đến những dự án thu hồi đất thiếu minh bạch, không đúng mục đích hoặc chưa cần thiết. Theo đó, phải phân loại chính xác các loại dự án phát triển kinh tế – xã hội thuần túy phục vụ lợi ích của doanh nghiệp với dự án vì lợi ích chung của cộng đồng. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Theo quan điểm của người viết, khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cần thiết bởi đây là yêu cầu tất yếu, động lực để đạt các mục tiêu khác. Tuy nhiên, khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chỉ mới dừng lại ở tên điều luật, nội hàm khái niệm mang tính liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng thiếu tính khái quát;

Tác giả cho rằng phải tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng khỏi mục đích phát triển kinh tế xã hội. Khái niệm “phát triển kinh tế xã hội” là một khái niệm chung chung không rõ ràng, dễ bị lợi dụng và dẫn đến những dự án thu hồi đất thiếu minh bạch, không đúng mục đích hoặc chưa cần thiết. Theo đó, phải phân loại chính xác các loại dự án phát triển kinh tế – xã hội thuần túy phục vụ lợi ích của doanh nghiệp với dự án vì lợi ích chung của cộng đồng, tách các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế – xã hội trong chính sách thu hồi đất này, nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội”

  • Có thể thấy, nhiều dự án rất khó chứng minh được mục đích là “vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”.

Chẳng hạn, “Dự án khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn” theo giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh vào ngày 12/12/2014. Dự án bao gồm 05 khu chính đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 03 khu, giai đoạn 2 tập trung làm khu công viên và đô thị du lịch biển. Phần đất của 28 hộ dân bị thu hồi nằm trọn vẹn trong khu đô thị du lịch biển. Tập đoàn FLC sẽ xây các khu thương mại, nhà biệt thự, liền kề để bán. Sự việc trên Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa viện dẫn điểm d khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 để thu hồi đất của 28 hộ dân trên với lý do “phát triển kinh tế – xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng” khiến nhiều người băn khoăn. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Còn Dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội cũng là loại dự án được ưu tiên đầu tư, Nhà nước đứng ra thu hồi, bồi thường về đất sau đó giao cho doanh nghiệp. Cho đến nay, doanh nghiệp chỉ ưu tiên xây dựng hạng mục công trình để kinh doanh, mang lợi ích cho riêng họ còn những công trình cho mục đích công cộng thì chưa thấy tồn tại.

Hai là, về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, theo quy định pháp luật hiện hành, không có sự phân biệt với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Các trường hợp này được quy định chung trong một điều luật cụ thể tại Điều 69 của Luật Đất đai năm 2013. Đây là một lỗ hỏng rất lớn của Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ, theo đơn khởi kiện của ông Huỳnh Thanh S trình bày: Sau năm 1975, Nhà nước trưng dụng 04 công đất của gia đình ông để làm nghĩa trang liệt sĩ huyện và Ủy ban nhân dân huyện đã hoán đổi lại diện tích khoảng 03 công đất. Năm 1981, thực hiện đo đạc theo chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng chính phủ, gia đình ông được ghi nhận trên sổ bộ địa chính thửa 21 là 1.562m2, thửa 22 diện tích 800m2. Năm 1995, Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành quyết định số 822/QĐ.UBT thu hồi 884m2 đất, giao cho Chi cục thuế huyện BM (nay là chi cục thuế thị xã BM) thực hiện quyết định này trong diện tích đất bị thu hồi gồm có 204m2 thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân huyện BM, phần diện tích 640m2 thuộc quyền quản lý sử dụng hợp pháp của gia đình ông thì Ủy ban nhân dân huyện BM đã bồi hoàn diện tích 66m2, còn phần diện tích 574m2 chưa được giải quyết bồi hoàn.

Năm 2004 Chi cục thuế huyện BM được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân đã thu hồi của gia đình ông. Ngày 21/12/2009, Ủy ban nhân dân huyện BM ban hành quyết định giải quyết khiếu nại số 3065/QĐUB-UBND với nội dung không tiến hành việc bồi hoàn cho gia đình ông và yêu cầu ông khởi kiện tại Tòa án với nội dung “… Năm 1995 Ủy ban nhân dân tỉnh thu hồi diện tích 844m2, diện tích 66m2 huyện đã bồi hoàn cho ông Huỳnh Văn Thọ không thừa nhận phần đất này của ông mà thuộc quyền quản lý của ông M và ông M đã được bồi hoàn, còn lại diện tích 574m2 thuộc quyền sử dụng của ông Huỳnh Văn M, huyện chưa giải quyết việc bồi hoàn cho gia đình ông. Đến năm 2004 Chi cục thuế huyện BM được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003, phần đất khiếu nại đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc ông S (con ông M) khiếu nại tranh chấp đối với phần đất do Chi cục thuế huyện BM đang sử dụng là thuộc thẩm quyền của Tòa án. Ủy ban nhân dân huyện không có thẩm quyền xem xét trường hợp này. Do đó ông khởi kiện Ủy ban nhân dân huyện BM đối với hành vi đang bồi hoàn trong việc thu hồi đất 574m2 nêu trên của Ủy ban nhân dân huyện BM. Ngày 26/12/2012 ông S khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án xem xét buộc Ủy ban nhân dân huyện BM thực hiện việc bồi hoàn trong việc thu hồi 574m2 đất cho gia đình ông. Theo quy định của pháp luật, căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành tại thời điểm bồi thường. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Tại bản án hành chính sơ thẩm số 04/2018/HCST ngày 15/01/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về “khiếu kiện hành vi hành chính về quản lý đất đai trong trường hợp bồi thường giá trị quyền sử dụng đất”, quyết định:

Một là, không chấp nhận đơn khởi kiện của ông Huỳnh Thanh S.

Hai là, đề nghị Ủy ban nhân dân thị xã BM xem xét giải quyết đơn yêu cầu của ông Huỳnh Thanh S theo Công văn số 1970/UBND-NC ngày 23/5/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long theo đúng quy định của pháp luật.

Qua vụ án trên, thể hiện ngày 04/7/1995, Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành quyết định số 822/QĐ.UBT về việc thu hồi và giao quyền sử dụng đất 844m2 cho Chi cục thuế huyện BM để xây dựng trụ sở cơ quan trong đó có thu hồi diện tích 574m2 thuộc chiết thửa số 21 của ông Huỳnh Văn M, 66m2 của ông Huỳnh Văn Thọ. Tuy nhiên ông Thọ từ chối và cho rằng đất này là của ông M. Ngày 13/6/1996, ông Huỳnh Văn M được Chi cục thuế huyện BM bồi thường đối với diện tích 66m2, còn 574m2 chưa được bồi hoàn. Vào năm 2004, ông Huỳnh Văn M chết, đến năm 2009 thì ông Huỳnh Thanh S đại diện gia đình ông M gửi đơn khiếu nại Ủy ban nhân dân huyện BM yêu cầu bồi thường diện tích 574m2. Ngày 02/12/2009 Ủy ban nhân dân huyện BM (nay là thị xã BM) ban hành Quyết định số 3065/QĐ.UBND giải quyết đơn của ông S với nội dung phần đất 574m2 Chi cục thuế huyện BM (nay là thị xã BM) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, Ủy ban nhân dân huyện BM không có thẩm quyền giải quyết. Ngày 29/6/2012 ông S khởi kiện vụ án hành chính đối với hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân huyện BM về việc không bồi hoàn giá trị quyền sử dụng đất diện tích 574m2, việc Ủy ban nhân dân huyện BM ban hành Quyết định số 3065/QĐ-UBH là chưa đúng nội dung yêu cầu của ông S theo quy định của pháp luật. Ngày 23/6/2017, Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành công văn số 1970/UBND-NC thể hiện “giải quyết không đúng nội dung yêu cầu của ông S” và giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã BM có trách nhiệm xem xét, giải quyết đơn của ông Huỳnh Thanh S với nội dung: yêu cầu Nhà nước bồi hoàn giá trị đất đối với phần đất giao cho Chi cục thuế huyện BM theo quy định của pháp luật, và tại Quyết định số 4022/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 của Ủy ban nhân dân thị xã BM về việc điều chỉnh, hủy bỏ một phần Quyết định số 3065/QĐ-UBND ngày 02/12/2009 của Ủy ban nhân dân huyện BM (nay là thị xã BM) điều chỉnh, hủy bỏ đoạn “căn cứ Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, phần đất khiếu nại đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc ông S (con ông M) khiếu nại tranh chấp đối với phần đất do Chi cục thuế huyện BM (nay là thị xã BM) là thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Ủy ban nhân dân huyện BM (nay là thị xã BM) không có thẩm quyền xem xét trường hợp này. Lýí do, không phù hợp với quy định của pháp luật.

Có thể thấy, vấn đề thu hồi đất là một vấn đề phức tạp, đáng quan tâm vì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân, tuy nhiên, vấn đề về trình tự, thủ tục thu hồi cũng như vấn đề bồi thường về đất khi thu hồi lại chưa được quy định rõ ràng dẫn đến việc người bị thu hồi đất khiếu kiện, khiếu nại.

3.1.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Xuất phát từ bản chất, nguyên nhân của những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2013 như đã phân tích ở trên, tác giả đưa ra một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, quy định rõ các khái niệm, thế nào là phát triển kinh tế – xã hội, thế nào là lợi ích quốc gia, thế nào là lợi ích công cộng trong Luật Đất đai… Nội dung khái niệm có thể cơ cấu trong điều luật về giải thích từ ngữ nhằm khắc phục những bất cập trong cách quy định thiếu tính khái quát như Luật Đất đai hiện hành.

Thứ hai, các trường hợp thu hồi đất được liệt kê tại Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa đầy đủ so với thực tế vì còn thiếu một số trường hợp sau: Cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước trong trường hợp rà soát, sắp xếp đất đai; Thu hồi đất theo phương án di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị; Thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở; Sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao. Do đó, người viết kiến nghị bổ sung Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:….

  1. Cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước trong trường hợp rà soát, sắp xếp đất đai.
  2. Thu hồi đất theo phương án di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị.
  3. Thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở.
  4. Sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao.”

Thứ ba, kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định về thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của Luật Đất đai năm 2013 tách riêng độc lập với thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Bởi vì, Luật Đất đai năm 2013 không dự liệu được sự khác nhau về bản chất của các trường hợp thu hồi đất. Khác với thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, các trường hợp thu hồi đất để kinh tế, xã hội cần có những quy định riêng biệt để bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân cũng như phòng ngừa, hạn chế tối đa việc khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo. Thực tế, tình hình khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo liên quan đến công tác thu hồi, bồi thường tái định cư để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội những năm vừa qua đã chứng minh những bất cập này của Luật Đất đai năm 2013. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Thực tế các tranh chấp trong các hành chính tại Tòa án nhân dân TPHCM liên quan đến thu hồi đất, việc đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư rất phức tạp, chủ yếu là xuất phát từ việc bất cập về mục đích thu hồi đất quy định tại Điều 87 Dự thảo (Điều 62 Luật Đất đai 2013) “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Tuy nhiên, khái niệm này chưa rõ ràng để tách bạch được đâu là “phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng”, đâu là “phát triển kinh tế xã hội”. Nói cách khác, cần phải làm rõ khái niệm “phát triển kinh tế- xã hội” vì đây còn là một khái niệm chung chung, khó hiểu, dễ bị áp dụng chủ quan và trên thực tế đã dẫn đến nhiều dự án thu hồi đất thiếu minh bạch, không đúng mục đích.

Từ việc định nghĩa rõ ràng mục đích thu hồi đất, người dân sẽ dễ dàng phân biệt được đâu là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và đâu là thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư để có cách áp dụng pháp luật chính xác, hiệu quả đồng thời khắc phục được những bất cập, gây khó khăn, vướng mắc và hạn chế trong công tác thu hồi đất, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian vừa qua. Theo Điều 138 Dự thảo thì trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư thì người bị thu hồi đất có thể thoả thuận giá với chủ đầu tư.

  • Tác giả cho rằng cần bổ sung thêm nội dung tại Điều 87 Dự thảo như sau:

“Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng sẽ được tuân thủ chặt chẽ theo quy trình về trình tự, thủ tục thu hồi đất, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân được thực hiện theo quy định của Luật này trên cơ sở khung giá đất do Nhà nước ban hành. Đối với các dự án để phát triển kinh tế xã hội thuần túy của chủ đầu tư thì sẽ do chủ đầu tư cùng người sử dụng đất thỏa thuận mức đền bù thường sát với giá thị trường, đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất và được thực hiện theo quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và Luật đầu tư 2020”.

3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghị Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc bồi thường về đất nhưng trong nội dung của từng nguyên tắc lại quy định cụ thể những vấn đề cơ bản, cốt lõi của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đó là điều kiện để được bồi thường về đất, giá đất làm căn cứ bồi thường, căn cứ xác định loại đất thu hồi và bồi thường; yêu cầu về tính công khai, minh bạch, công bằng trong thu hồi và bồi thường. Như đã phân tích ở Chương 3, các quy định trong nội dung về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất còn có những bất cập nhất định và tiếp tục được nghiên cứu hoàn thiện theo hướng sau:

Thứ nhất, cần quy định giá đất làm căn cứ bồi thường là giá thị trường. Giá thị trường cũng được áp dụng để bồi thường trong trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện.

Nghị quyết số 19-NQ/TW và Bộ luật dân sự năm 2015 đã xác định quyền Sử dụng đất là một loại tài sản và là hàng hóa đặc biệt. Vì thế, cần quy định giá đất bồi thường trong trường hợp bồi thường bằng tiền, giá đất bị thu hồi và giá đất tính bồi thường trong trường hợp bồi thường bằng đất để tính giá nơi đi và nơi đến được xác định theo giá thị trường. Nhà nước có quyền đơn phương Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng quyền Sử dụng đất được trao cho người Sử dụng đất là tài sản của họ. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và chủ thể trong “giao dịch” Thu hồi đất. Người Sử dụng đất là chủ thể đối với tài sản của mình được pháp luật bảo hộ. Các chủ thể này độc lập với nhau và phải tôn trọng giá trị thực sự của đất đai là giá thị trường. Điều này phù hợp với các quy định về bồi thường do trưng mua, trưng dụng tài sản và bồi thường trách nhiệm của Nhà nước theo pháp luật hiện hành. Theo đó, giá đất được bồi thường thiệt hại do trưng mua, trưng dụng đất gây ra và trong bồi thường trách nhiệm Nhà nước là giá thị trường. Bởi lẽ, trong các trường hợp này, quyền Sử dụng đất khi bị thiệt hại đều là tài sản và là tài sản lớn của người Sử dụng đất. Về bản chất, quyền Sử dụng đất bị thiệt hại khi trưng mua, trưng dụng hoặc thiệt hại do người thi hành công vụ gây ra trong bồi thường trách nhiệm Nhà nước và khi Nhà nước thu hồi đất không có gì khác nhau, đều làm mất đi quyền Sử dụng đất của người có đất.

Cũng cần quy định thống nhất “một giá đất” là giá thị trường áp dụng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất bồi thường thông qua chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Quy định “một giá đất” để đảm bảo đất được xác định và trả về giá trị thực của nó, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường, không phân biệt chủ thể được quyền Sử dụng đất sau thu hồi là Nhà nước hay tư nhân. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Thứ hai, cần quy định cụ thể căn cứ xác định loại đất đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất nhưng đã được sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép.

Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định căn cứ xác định loại đất này theo hiện trạng đang sử dụng là chưa đầy đủ, có thể dẫn đến việc xác định loại đất không chính xác. Thực tế, nhiều trường hợp hiện trạng đất đang sử dụng không phản ánh đúng loại đất do người Sử dụng đất thay đổi hiện trạng nhiều lần mà cơ quan quản lý Nhà nước không kiểm soát được hoặc người Sử dụng đất chưa có điều kiện để Sử dụng đất đúng loại đất, nhất là trường hợp đất ở đã từng có nhà ở nhưng nhà không còn do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chưa làm được nhà mới. Vì thế, đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất nhưng đã được sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép thì cần quy định việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng, nguồn gốc, quá trình Sử dụng đất và ý kiến của những người sinh sống ở khu vực nơi có đất biết rõ về nguồn gốc, quá trình Sử dụng đất.

Thứ ba, cần ban hành các quy định nghiêm cấm hành vi “đi đêm” giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người có đất bị thu hồi để chi trả thêm ngoài những khoản được bồi thường theo quy định của pháp luật hoặc nếu chi trả thêm thì chi trả đồng đều cho tất cả người bị Thu hồi đất nhằm đảm bảo sự công bằng trong quá trình thực hiện bồi thường.

Thứ tư, cần quy định giá đất do đơn vị tư vấn xác định phải được công khai trước khi trình cơ quan xác định giá đất làm căn cứ bồi thường và đại diện những người bị Thu hồi đất được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là một thành viên của cơ quan (hội đồng) xác định giá đất. Trường hợp giữa đại diện người có đất bị thu hồi, đơn vị tư vấn và cơ quan xác định giá đất không thống nhất về giá đất thì thuê đơn vị tư vấn ngoài tỉnh để xác định.

Thứ năm, quy định việc khảo sát, thu thập thông tin khi định giá đất từ nguồn giá trúng đấu giá, giá đất thị trường từ cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản và giao dịch thành công trên thị trường phải tiếp cận và thu thập được giá thật của các giao dịch này. Muốn thu thập được thông tin chính xác từ các nguồn giá này đòi hỏi quá trình thu thập công phu, tiếp cận được với những người giao dịch đích thực và bảo đảm giữ bí mật cho những người này.

Thứ sáu, ban hành quy định nghiêm cấm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể sâu sát, hiểu rõ giá đất trên thị trường ở địa phương. Tuy nhiên, đội ngũ tham mưu cho việc quyết định giá đất có thể không đảm bảo chuyên môn về giá và không bằng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh. Vì vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở tham khảo giá do Ủy ban nhân dân cấp huyện đề xuất. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Thứ bảy, cần quy định trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lợi tương đương với thửa đất bị thu hồi.

Nguyên tắc cơ bản khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là công bằng. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn những trường hợp chưa thực sự đảm bảo công bằng. Pháp luật chưa quy định cụ thể việc bồi thường bằng đất có giá trị tương đương với vị trí đất bị thu hồi. Đó là các trường hợp thu hồi những thửa đất “góc” tiếp giáp nhiều mặt đường, đất mặt đường lớn có giá trị sinh lợi cao nhưng thửa đất được bồi thường không phải đất “góc” của nhiều mặt đường, đất mặt đường lớn. Trong khi đó, những thửa đất đẹp lại được giao cho những người bị thu hồi thửa đất có giá trị sinh lợi thấp hơn. Quá trình thực hiện bồi thường, người bị Thu hồi đất khiếu nại trong những trường hợp này có thể không được xem xét chấp nhận vì chưa có quy định cụ thể. Vì thế, cần thiết phải quy định trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lợi tương đương với thửa đất bị thu hồi.

Thứ tám, quy định trong trường hợp quyết định Thu hồi đất; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, Tái định cư bị hủy bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì giá đất được bồi thường, hỗ trợ là giá tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi mới; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, Tái định cư mới nếu giá đất, mức hỗ trợ sau cao hơn trước. Trường hợp giá đất, giá hỗ trợ trong quyết định Thu hồi đất; quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, Tái định cư bị hủy cao hơn so với thời điểm ban hành các quyết định mới nhưng người bị Thu hồi đất đã bàn giao đất thì áp dụng giá đất, mức hỗ trợ tại thời điểm ban hành quyết định bị hủy. Bởi vì, cơ quan Thu hồi đất ban hành quyết định Thu hồi đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính có căn cứ đối với quá trình thực hiện bồi thường, mà kết quả cuối cùng là quyết định Thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Tại Điều 89 Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: “1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này thì được bồi thường; 2. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…; 5. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật…”.

Đánh giá rất cao với quy định những nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 89 Dự thảo. Nhất trí cao với nguyên tắc quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đất (khoản 5 Điều 89 về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất); đồng thời đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ với người bị thu hồi đất (khoản 2 Điều 89 quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ). Có thể thấy, quan điểm này hết sức đúng đắn, nhân văn theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi”.

Tuy nhiên, đề nghị Dự thảo Luật cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể các tiêu chí “tốt hơn nơi ở cũ”. Cụ thể như: thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật; đường giao thông đảm bảo kết nối giao thông liên kết với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường; hạ tầng xã hội; đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại – dịch vụ…

3.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi và kiến nghị Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

3.3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi

Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập đến việc tư vấn xác định giá đất khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu, giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định thu hồi đất vừa quyết định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất.

Với quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã cố gắng tạo điều kiện cho giá đất bồi thường sát với giá thị trường nhưng chắc chắn giá đất này sẽ bị chi phối bởi ý chí chủ quan của Nhà nước do người quyết định cuối cùng là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Ý chí chủ quan này lại chịu sự chi phối bởi địa vị, quyền lực nhà nước trong quan hệ đất đai. Xu hướng phổ biến là cơ quan nhà nước sẽ quyết định mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường thực sự.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Căn cứ quy định về giá đất cụ thể tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 và quy trình xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì giá này được quyết định trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất và được phê duyệt bởi quyết định đơn giá tính tiền bồi thường theo từng dự án. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Mặc dù có nhiều chuyển biến tích cực trong quy định về giá đất tính tiền bồi thường so với các quy định trước đây.

Hiện nay, tranh chấp giá đất tính tiền bồi thường giữa người có đất bị thu hồi và Nhà nước vẫn khá phổ biến vì người dân cho rằng giá đất tính tiền bồi thường vẫn còn quá thấp so với giá thị trường.

Hậu quả là lợi ích của người bị thu hồi đất khó mà được đảm bảo sòng phẳng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều công trình hạ tầng của Nhà nước và các dự án đầu tư khác không thể thực hiện đúng tiến độ do người có đất bị thu hồi không thể chấp nhận được mức giá đất bồi thường mà cơ quan Nhà nước đưa ra.

Trên thực tế, khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thường thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, nếu áp dụng theo giá khung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.

Khi không đồng ý với giá đất tính tiền bồi thường thì người có đất bị thu hồi thực hiện quyền khiếu kiện thông qua việc khiếu kiện quyết định phê quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về giá đất bồi thường.

Chẳng hạn, tại bản án hành chính phúc thẩm số 117/2019/HCPT ngày 05/8/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về “Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai”, có nội dung:

Bà Phạm Thị C và ông Hồ T3 có nhà gắn liền thửa đất số 53, tờ bản đồ số 7, thôn N1, xã N2, thị xã N (thuộc các thửa số 262, 268 tờ bản đồ số 13, bản đồ địa chính xã N2). Quá trình chung sống, bà C và ông T3 có các con: Bà Hồ Thị M1 (chết), có các con: Ông Hồ Ngọc D, ông Hồ Ngọc V, bà Hồ Thị Mỹ D1, ông Hồ Ngọc L1; bà Hồ Thị G; bà Hồ Thị N5; bà Hồ Thị N4; ông Hồ L2; ông Hồ Hữu H; bà Hồ Thị R (chết), có các con: Ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thị H4. Năm 1994, cụ Hồ T3 chết (không để lại di chúc), ông Hồ Hữu H là con út cùng với vợ con ở với cụ C trên lô đất.

Ngày 08/7/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 2540/QĐ- Ủy ban nhân dân về việc thu hồi đất của ông Hồ Hữu H đang ở trên đất của bà C tại thửa số 53, tờ bản đồ số 7, thôn N1, xã N2, thị xã N với diện tích 9.476,3m2 để thực hiện dự án Trung tâm điện lực V2, xã N2, thị xã N (viết tắt là Dự án). Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Ngày 08/7/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 2540/QĐ- Ủy ban nhân dân về việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện Dự án.

Ngày 21/9/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 3137/QĐ- Ủy ban nhân dân về việc phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho ông Hồ Hữu H khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án.

Ngày 16/6/2017, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 10062/QĐ-UBND về việc cưỡng chế thu hồi đất đối với hộ ông Hồ Hữu H.

Ngày 11/7/2017, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 10357/QĐ-UBND về việc điều chỉnh một phần nội dung tại Điều 1 Quyết định số 10062/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N.

Bà Phạm Thị C hoàn toàn không biết Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành các Quyết định trên, đến khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định cưỡng chế mới giao quyết định thu hồi đất cho gia đình, lúc này bà C mới biết. Việc ông H tự kê khai thửa đất khi chưa có sự đồng ý của bà Phạm Thị C và người thừa kế của ông Hồ T3 là không đúng quy định của pháp luật. Mặc dù, ông H từ chối nhận tài sản do Nhà nước bồi thường vì không thuộc quyền sở hữu của ông nhưng không được Ủy ban nhân dân thị xã N chấp nhận mà vẫn tiến hành cưỡng chế, đập bỏ và thu hồi tài sản của bà Phạm Thị C.

Các Quyết định trên của Ủy ban nhân dân và Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N áp dụng đối với ông Hồ Hữu H là sai đối tượng. Tài sản bị thu hồi và cưỡng chế nêu trên thuộc quyền sử dụng và sở hữu của bà Phạm Thị C và người thừa kế của ông Hồ T3. Ông Hồ Hữu H chỉ là một trong những người thừa kế của ông Hồ T3. Không có tài liệu có giá trị pháp lý chứng minh tài sản bị thu hồi và cưỡng chế là của ông H, bản thân ông Hồ Hữu H xác định ông chỉ là một trong những người thừa kế của ông Hồ T3 và đã từ chối nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.

Ngoài ra, các Quyết định của ủy ban nhân dân và Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N là thiếu căn cứ pháp lý, vi phạm về thẩm định và trái pháp luật. Do đó, bà Phạm Thị C yêu cầu Tòa án hủy các quyết định sau:

  • Quyết định số 2540/QĐ-UBND ngày 08/7/2011 của Ủy ban nhân dân thị xã N về việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án Trung tâm điện lực V2, xã N2 thị xã N.
  • Quyết định số 3137/QĐ-UBND ngày 21/9/2011 về việc phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho ông Hồ Hữu H.
  • Quyết định số 10062/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N về việc cưỡng chế thu hồi đất.
  • Quyết định số 10357/QĐ-UBND ngày 11/7/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N về việc điều chỉnh một phần nội dung tại Điều 1 Quyết định số 10062/QĐ- Ủy ban nhân dân ngày 16/6/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N.

Tại bản án hành chính sơ thẩm số 24/2018/DS-ST ngày 17 tháng 9 năm 2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hoà đã quyết định: Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

  • Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị C. Hủy các quyết định sau:

Quyết định số 2540/QĐ-UBND ngày 08/7/2011 của Ủy ban nhân dân thị xã N về việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án Trung tâm điện lực V2, xã N2 thị xã N.

Quyết định số 3137/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2011 về việc phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho ông (bà) Hồ Hữu H khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án: Trung tâm điện lực V2, xã N2, thị xã N. Quyết định số 10062/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N về việc cưỡng chế thu hồi đất.

Quyết định số 10357/QĐ-UBND ngày 11/7/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N về việc điều chỉnh một phần nội dung tại Điều 1 Quyết định số 10062/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N về việc cưỡng chế thu hồi đất.

Ngày 09/10/2018, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng ra Quyết định kháng nghị số 45/QĐ-VKS-HC ngày 09/10/2018 đề nghị sửa bản án sơ thẩm và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị C.

Ngày 25/9/2018, ông Hồ Hữu H kháng cáo đề nghị xem xét việc cưỡng chế và buộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N bồi thường thiệt hại do hành vi cưỡng chế gây ra.

Tại bản án hành chính phúc thẩm số 117/2019/HCPT ngày 05/8/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, đã quyết định:

Thứ nhất, không chấp nhận kháng cáo của ông Hồ Hữu H.

Thứ hai, chấp nhận Quyết định kháng nghị số 45/QĐ-VKS-HC ngày 09/10/2018 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và sửa bản án sơ thẩm. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Áp dụng: Điều 38, 39, 40, 41, 42 Luật Đất đai năm 2003; điểm d, khoản 3 Điều 69, 71 Luật đất đai năm 2013; Điều 99 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và khoản 3 Điều 34 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ. Tuyên xử:

Bác đơn khởi kiện của bà Phạm Thị C; về việc bà C yêu cầu hủy Quyết định số 2540/QĐ-UBND ngày 08/7/2011 và Quyết định số 3137/QĐ-UBND ngày 21/9/2011 của Ủy ban nhân dân thị xã N; Quyết định số 10062/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 và Quyết định số 10357/QĐ-UBND ngày 11/7/2017 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã N.

Do ngày 08/7/2011, Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Quyết định số 2540/QĐ- Ủy ban nhân dân về việc thu hồi đất của ông Hồ Hữu H đang ở trên đất của bà C tại thửa số 53, tờ bản đồ số 7, thôn N1, xã N2, thị xã N với diện tích 9.476,3m2 để thực hiện dự án Trung tâm điện lực V2, xã N2, thị xã N.

Trong quá trình ban hành các Quyết định trên, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã N đã phối hợp với Ủy ban nhân dân xã N2 tổ chức niêm yết công khai phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp được lập phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ ở đợt 20, trong đó có trường hợp của ông Hồ Hữu H.

Trong thời gian niêm yết công khai phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ đợt 20 theo quy định thì không có tranh chấp hay khiếu nại gì về việc thu hồi đất, phê duyệt phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và phê duyệt kinh phí về bồi thường, hỗ trợ cho ông Hồ Hữu H khi Nhà nước thu hồi diện tích đất 9.476,3m2 thuộc các thửa đất số 262, 268, tờ bản đồ số 13, bản đồ địa chính xã N2.

Sau khi phê duyệt kinh phí về bồi thường, hỗ trợ cho ông Hồ Hữu H, Trung tâm phát triển quỹ đất đã phối hợp với Ủy ban nhân dân xã N2 thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho ông H nhưng ông H không chịu nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, với lý do là giá bồi thường, hỗ trợ thấp.

Qua đó, có thể thấy, giá đất đền bù khi thu hồi đất là vấn đề nan giải. Do đó, cần phải chuẩn bị tốt phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất. Những người thu hồi đất bị di dời phải được tham vấn rõ ràng và được tham gia vào các chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án. Đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

Mặt khác, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 lại mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013. Điều nay gây ra nhiều những khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn.

Tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất và giá đất cụ thể, đây được sử dụng làm căn cứ trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Và tại điểm c khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất và giá thị trường rất chênh lệch với nhau.

Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Đồng thời, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Mặt khác, trong trường hợp cần thiết người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại. Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là, Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

Có thể thấy, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất không được tham gia ý kiến mà chỉ đứng ngoài quy trình này. Tuy rằng, tại Điều 115 và Điều 116 của Luật Đất đai năm 2013 đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập vào quy trình định giá đất. Cho nên, nhiều trường hợp giá đất do Nhà nước bồi thường đều thấp hơn so với giá thị trường.

Để khắc phục tình trạng trên cần phải quy định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không nên độc quyền thuộc về Nhà nước nữa. Giá đất này phải hình thành trên cơ sở thương lượng giữa hai bên, có sự tham khảo thực tế và giá đất đưa ra của các tổ chức dịch vụ về tư vấn giá đất.

3.3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giá đất bồi thường khi thu hồi đất cho người bị thu hồi Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

  • Từ những bất cập trên, tác giả kiến nghị những giải pháp sau đây:

Thứ nhất, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì giá đất phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Bởi vì, người bị thu hồi đất luôn đứng ngoài quy định định giá đất bị thu hồi, trong khi giá đất được đưa ra để làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất luôn thấp hơn so với giá thị trường nên quyền lợi của người bị thu hồi đất luôn bị ảnh hưởng. Mặt khác, tính công bằng giữa người khởi kiện và người bị kiện trong vụ án hành chính liên quan đến giá đất không thể hiện được. Lý do, khi người bị thu hồi đất không có tài liệu, chứng cứ chứng minh giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt là không phù hợp thị trường thì Tòa án vẫn dựa vào đơn giá đã phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cũng là người bị kiện trong vụ án.

Thứ hai, các quy định tư vấn xác định giá đất hiện nay chưa đảm bảo điều kiện pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất và quy định chỉ mang tính hình thức chưa được xem là căn cứ quan trọng trong quá trình thu hồi đất. Người bị thu hồi đất khiếu kiện về giá đất tại Tòa án thì vấn đề cốt lõi vẫn không được giải quyết, vì người có đất bị thu hồi khiếu kiện là vì muốn hủy bỏ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và được xác định một mức giá mới thỏa đáng hơn làm căn cứ tính tiền bồi thường nhưng hiện nay Tòa án không thể thực hiện việc này. Bởi vì, giới hạn quyền tiến hành định giá của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường là trái với quy định về thẩm quyền định giá tài sản, thẩm định giá tài sản tại Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm 2015.

Do đó, người viết kiến nghị sửa đổi khoản 4 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng: “Giá đất do tư vấn xác định là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất trong những trường hợp sau đây:….”.

Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sử dụng giá đất cụ thể làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời phải đảm bảo phù hợp với giá đất trên thị trường và quy định này tiếp tục được giữ lại tại điểm d khoản 1 Điều 165 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây được xem là một trong những nội dung tiến bộ, bởi lẽ giá đất cụ thể là loại giá đất không quy định về thời hạn áp dụng giống như khung giá đất hay bảng giá đất mà đây là loại giá đất mang tính chất áp dụng một lần, cho từng đối tượng, trong từng trường hợp cụ thể. Vì thế, giá đất bồi thường cho người sử dụng đất thường phù hợp với giá đất thị trường tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Nhưng việc thu thập thông tin về giá đất trên thị trường là một vấn đề khó khăn vì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể thường khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thực tế nhằm giảm số tiền thuế thu nhập mà họ phải nộp cho Nhà nước.

  • – Giá đất Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Về thực tiễn, công tác xác định đơn giá đất tính bồi thường gặp nhiều khó khăn, chưa phù hợp thực tế do đơn giá chuyển nhượng trên hợp đồng giao dịch thành thường thấp hơn so với đơn giá chuyển nhượng thực tế. Việc giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá thực tế giúp cho các bên tiết kiệm được lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng, thuế thu nhập cá nhân, đây là những loại thuế và phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thực hiện.

Từ đó, khi tiến hành phương pháp định giá đất thông qua việc thu thập các giá trị hợp đồng để làm cơ sở thẩm định giá, xây dựng bảng giá đất từng tỉnh thành, địa phương thì không phản ánh thực tế được giá trị thực tế quyền sử dụng đất.

Đặc biệt đối với đơn giá đất nông nghiệp, do hiện nay trên địa bàn một số quận, huyện còn rất ít đất nông nghiệp nên việc tìm các tài sản giao dịch thành công đối với đất nông nghiệp lại càng khó khăn, nếu có thì đơn giá trong các hợp đồng giao dịch thành không đúng với thực tế. Do đó, đơn giá đất được thẩm định để bồi thường trong các dự án chưa phù hợp, sát với giá thị trường, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, nhiều dự án vẫn chưa thực hiện theo tiến độ đề ra.

Điểm c khoản 1 Điều 163 Dự thảo quy định “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:… c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Nhìn chung, quy định trên đã tương đối chi tiết và đầy đủ về phương thức định giá đất với nguyên tắc là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Trước đây, điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều tiêu chí liên quan đến việc xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như đã phân tích ở trên, cũng như phương án bồi thường còn mang tính định tính, chưa rõ ràng và mức giá bồi thường trên thực tế thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Mặt khác, tiền đền bù cho người dân rất thấp nhưng giá bán kinh doanh của doanh nghiệp được giao thực hiện dự án lại quá cao; cùng vị trí đất giống nhau nhưng được chia thành nhiều dự án, giá đền bù của mỗi dự án cũng khác nhau; sự thay đổi mục đích sử dụng đất quá nhanh. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Trường hợp khi thu hồi đất ở của hộ gia đình để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản giá trị bồi thường về đất mà hộ gia đình nhận được xác định theo giá trị đất tại thời điểm đó là thấp hơn do chưa có cơ sở hạ tầng đồng bộ. Nhưng sau khi Nhà nước có chủ trương giao đất cho chủ đầu tư hoặc tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất trên kèm điều kiện phù hợp với quy hoạch như xây dựng khu đô thị hoặc khu phức hợp thương mại thì giá trị đất lúc này sẽ tăng nhanh.

Đây là một trong những nguyên nhân gây bức xúc cho người dân, dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện hành chính, khi người dân cho rằng họ quyền và lợi ích hợp pháp của họ liên quan đến việc đền bù giải phóng mặt bằng chưa được đảm bảo.

Tác giả cho rằng nội dung dự thảo, cần xây dựng quy trình thẩm định, trình phê duyệt đơn giá và hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường bổ sung trong Luật Đất đai, điều chỉnh những tồn tại, bất cập của quy trình thẩm định giá theo Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên Môi trường. Bảo đảm giá bồi thường cho từng dự án phù hợp với giá trị chuyển nhượng trên thực tế thị trường; riêng đối với đất nông nghiệp, được tính hỗ trợ bằng tỷ lệ % đất ở liền kề.

Đồng thời bổ sung quy định phê duyệt giá đất cụ thể để tính bồi thường phải cùng một ngày hoặc cùng thời điểm với quyết định thu hồi đất tại Điều 93, Điều 97 Dự thảo: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải ban hành quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của từng người bị ảnh hưởng thu hồi đất chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.

  • – Giá tài sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Dự thảo: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”. Như vậy về mặt nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất thì công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Việc xác định mức bồi thường được quy định tại Điều 107 Dự thảo (Điều 89 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên qua thực tế đơn giá nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát. Trong khi quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn các tỉnh thì có nơi vẫn chưa hoặc chậm điều chỉnh đơn giá xây dựng theo thời điểm bồi thường. Mặt khác, từ việc định giá tài sản không phù hợp, kéo theo việc bồi thường hỗ trợ di chuyển cũng không hợp lý. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Hiện tại, Ủy ban nhân dân TP HCM đã ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TPHCM ban hành theo Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9/8/2018, theo đó nhà ở được cấp phép tạm có thể được hỗ trợ từ 60-80% giá trị nếu đáp ứng đúng quy định. Tuy nhiên, ở các địa phương khác cũng như luật áp dụng chung thì chưa có quy định bồi thường, hỗ trợ đối với những công trình cấp phép tạm, công trình không hợp pháp nhưng được hình thành trước thời điểm ban hành phương án bồi thường, công trình xây dựng trên đất cấp không đúng thẩm quyền cũng chưa có hướng dẫn.

Tác giả cho rằng cần bổ sung thêm nội dung tại Điều 107 Dự thảo nội dung “Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng quy trình thẩm định, trình phê duyệt biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình cụ thể để phù hợp với giá thực tế của tài sản bị ảnh hưởng trong từng dự án”.

3.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất và kiến nghị

3.4.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất

  • Nghiên cứu các điều kiện để được bồi thường về đất nói trên, có thể khái quát một số điểm sau:

Một là, căn cứ đầu tiên để được xem xét bồi thường là người Sử dụng đất có Giấy chứng nhận hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp thì cũng được bồi thường.

Việc xem xét điều kiện để được bồi thường đối với trường hợp này lại phải căn cứ vào điều kiện, căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai năm 2013. Vì thế, vướng mắc về điều kiện để được bồi thường đối với trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận gắn liền với điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai năm 2013. Cho nên, nghiên cứu điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với việc nghiên cứu điều kiện, căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói trên. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Vướng mắc hiện nay là xác định điều kiện bồi thường đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì một trong những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất không có giấy tờ là phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thời điểm Sử dụng đất, nguồn gốc đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tranh chấp về đất đai không chỉ tranh chấp giữa người Sử dụng đất với nhau mà còn tranh chấp giữa người Sử dụng đất với Nhà nước. Vì thế, nếu giữa người Sử dụng đất có tranh chấp với Nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp xã không xác nhận cho người Sử dụng đất hoặc xác nhận nguồn gốc đất không đúng dẫn đến người bị Thu hồi đất không đủ điều kiện để bồi thường. Có rất nhiều lý do để Ủy ban nhân dân cấp xã không xác nhận, trong đó có lý do là đất do Nhà nước quản lý. Trong khi đó, khái niệm đất do Nhà nước quản lý lại rất rộng, không có thửa đất nào mà không do Nhà nước quản lý.

Đối với đất có sai số về diện tích theo hướng tăng lên so với diện tích thể hiện trong các giấy tờ về quyền Sử dụng đất mà thửa đất có cạnh tiếp giáp đất nông nghiệp thì rất khó cho người Sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm. Bởi vì, Ủy ban nhân dân các cấp thường cho rằng diện tích tăng thêm là lấn, chiếm; trong khi đó diện tích tăng là do đo đạc bằng thủ công trước đây so với đo đạc bằng máy móc hiện đại.

Nhìn chung đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất thì việc xác nhận và xem xét bồi thường phụ thuộc nhiều vào ý chí của Nhà nước. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước đã thực hiện không đúng, không xem xét bồi thường mặc dù người Sử dụng đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để bồi thường như trường hợp thu hồi 2951,4 m2 đất của ông Phạm Hồng Phương tại tỉnh Quảng Ninh dưới đây: Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Theo Bản án hành chính sơ thẩm số 04/2018/HC-ST ngày 25/01/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh thì ông Phạm Hồng Phương (trú tại tổ 18, khu 2A, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long) khởi kiện như sau: Cha vợ của ông Phương là cụ Đấu từ năm 1998 khai phá, tôn tạo bãi đất (nay xác định là 2951,4 m2) tại tổ 67B, khu 5, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long để tập kết tre nứa và vét mương rãnh xung quanh để bắt tôm cá. Quá trình Sử dụng đất, cụ Đấu xây dựng kè đá, nhà cấp 4 và nộp thuế đất nông nghiệp nhiều năm. Trước khi chết, cụ Đấu di chúc thừa kế thửa đất cho vợ chồng ông Phương vào ngày 01/3/2013. Ngày 31/3/2016, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long ban hành Quyết định số 852/QĐ-UBND “V/v thu hồi vĩnh viễn 2951,4 m2 đất của hộ ông, bà Phạm Hồng Phương – Nguyễn Thị Liên để GPMB xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tự xây khu 9, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long”. Cùng ngày 31/3/2016, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long ban hành Quyết định số 853/QĐ-UBND “về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ sau khi Thu hồi đất” với nội dung không bồi thường cho ông Phương.

Lý do mà Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long đưa ra để không bồi thường về đất cho gia đình ông Phương là theo Bản chứng nhận nhà, đất ngày 20/11/2013 và ngày 30/9/2015 của Ủy ban nhân dân – Ủy ban mặt trận tổ quốc phường Cao Xanh thì diện tích đất thu hồi do cụ Đấu tự ý tôn tạo năm 2010 đến năm 2011 là hành vi lấn chiếm đất đai. Sau khi cụ Đấu chết thì ông Phương xây dựng nhà nhưng không sử dụng thường xuyên mà ở nơi khác.

Không đồng ý với việc không được bồi thường, ông Phương khởi kiện vụ án hành chính đến Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh yêu cầu hủy Quyết định số 853/QĐ- Ủy ban nhân dân về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ nói trên của Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long.

Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 04/2018/HC-ST ngày 25/01/2018, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã tuyên hủy Quyết định số 853/QĐ-UBND ngày 31/3/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long với kết luận: Quyết định phê duyệt này không đúng pháp luật, không đảm bảo quyền lợi của công dân khi Nhà nước thu hồi đất và yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long bồi thường, hỗ trợ thửa đất cho gia đình ông Phương. Căn cứ mà Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh nêu ra là: Thứ nhất, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long căn cứ Bản chứng nhận nhà, đất của Ủy ban nhân dân – Ủy ban mặt trận tổ quốc phường Cao Xanh và các Biên bản xác minh, Biên bản họp để xác minh, xem xét nguồn gốc đất, thời gian ông Phương quản lý, Sử dụng đất là không đúng vì các biên bản này được lập không đúng quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể không thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu Sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất; Thứ hai, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long cho rằng gia đình ông Phương lấn đất (tự ý tôn tạo) sử dụng sau ngày 01/7/2004 là không đúng vì vị trí đất của ông Phương nằm ngoài phạm vi giao đất của các đơn vị khác và cũng không nằm trong bản dự án khu đô thị Cao Xanh – Hà Khánh; mặt khác, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long không cung cấp được tài liệu để chứng minh các chủ dự án liền kề khiếu kiện hoặc Nhà nước xử phạt về hành vi ông Phương lấn chiếm đất của các dự án khác; Thứ ba, nếu như không có dự án khu tự xây khu 9, phường Cao Xanh năm 2013 thì rõ ràng diện tích đất trên đây của ông Phương đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Đồng thời, Bản án cũng buộc Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long phải chỉ đạo các cấp có thẩm quyền xác định lại thời điểm và quá trình Sử dụng đất để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho ông Phương theo quy định. Bản án sau đó không bị kháng cáo, kháng nghị và đã có hiệu lực pháp luật. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Vụ việc của ông Phạm Hồng Phương trên đây là một trong những ví dụ điển hình khi xem xét điều kiện bồi thường về đất trong trường hợp người Sử dụng đất không có giấy tờ về quyền SĐĐ. Trong những trường hợp này, người bị Thu hồi đất được bồi thường hay không phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của cơ quan thực hiện bồi thường mà không xem xét đến thời điểm xác lập quyền Sử dụng đất, quá trình và thực tế Sử dụng đất. Trong khi đó, việc thực hiện thủ tục xác định nguồn gốc, quá trình Sử dụng đất trong nhiều trường hợp không thực sự bình đẳng khi một bên là các cơ quan công quyền có đầy đủ quyền lực với phía bên kia là người sử dụng đất ở thế “thân cô thế cô”.

Từ bản án trên chúng ta thấy rằng, việc xác định nguồn gốc và thời điểm Sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất ở một số nơi vẫn còn tùy tiện, khó khăn cho người Sử dụng đất và Nhà nước đã áp đặt ý chí của mình mà chưa thực sự chú trọng đến quyền lợi chính đáng của người bị Thu hồi đất.

Hai là, điều kiện để được bồi thường gắn liền với nghĩa vụ tài chính mà người Sử dụng đất đã thực hiện, cụ thể:

Tổ chức được Nhà nước giao đất thì chỉ được bồi thường đối với đất được giao có thu tiền Sử dụng đất, không bồi thường đối với đất được giao không thu tiền Sử dụng đất; đối với đất thuê thì phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, không bồi thường đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền Sử dụng đất, đất do tổ chức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đất do tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế không được bồi thường nếu tiền Sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê bằng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền Sử dụng đất [25, khoản 3 Điều 55]; được Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê bằng hình thức thuê đất; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc bằng hình thức thuê đất chỉ được bồi thường về đất nếu đất được giao có thu tiền Sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Ba là, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp để sử dụng theo Điều 159 Luật Đất đai năm 2013 không phải nộp tiền Sử dụng đất. Vì thế, đất của cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo chỉ được bồi thường về đất nếu đất bị thu hồi không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê.

3.4.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất

Liên quan đến điều kiện bồi thường về đất thì vướng mắc phổ biến hiện nay là xem xét bồi thường đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất nhưng người Sử dụng đất đã hoặc đang sử dụng. Đối với loại đất này, theo quy định tại Điều 75, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước sẽ bồi thường nếu đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác định là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Khái niệm đất sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: “SDĐ ổn định là việc Sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu Sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định Thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền Sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Quy định đất sử dụng ổn định là việc Sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định từ khi bắt đầu Sử dụng đất đến khi có quyết định Thu hồi đất làm căn cứ để xác định đất được bồi thường là không chính xác. Việc người Sử dụng đất được bồi thường hay không phải dựa trên căn cứ thửa đất có thuộc quyền sử dụng của họ hay không, căn cứ xác lập quyền Sử dụng đất là gì. Chẳng hạn, ông A sử dụng thửa đất để ở từ năm 1980, đến năm 2000 ông A dỡ nhà đi ở nơi khác và bỏ hoang thửa đất này. Đến năm 2018 Nhà nước thực hiện thu hồi thửa đất để làm đường. Nếu theo quy định trên đây thì ông A Sử dụng đất không ổn định, không liên tục nên không được bồi thường là không hợp lý.

Quy định đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất chỉ được bồi thường về đất nếu đất được sử dụng ổn định, liên tục, có xác nhận đất không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp xã là không phù hợp và cần sửa đổi như sau:

Thứ nhất, quy định điều kiện để được bồi thường về đất đối với đất không có giấy tờ về quyền Sử dụng đất căn cứ vào thời điểm bắt đầu Sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền Sử dụng đất chứ không bắt buộc đất phải được sử dụng ổn định, liên tục.

Thứ hai, trường hợp người Sử dụng đất cho rằng đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp nhưng Ủy ban nhân dân cấp xã lại cho rằng đất không sử dụng ổn định và không xác nhận “là người Sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp” dẫn đến người Sử dụng đất không được bồi thường thì cần quy định tranh chấp này phải được giải quyết bằng tòa án trên cơ sở tham khảo ý kiến của những người dân sinh sống tại nơi có đất biết rõ về nguồn gốc, quá trình Sử dụng đất. Thực tiễn cho thấy, nếu cơ quan thực hiện Thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường cho rằng đất không sử dụng ổn định nên không được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp xã không xác nhận cho người Sử dụng đất là Sử dụng đất ổn định.

3.5 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất và kiến nghị

3.5.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Tại bản án hành chính phúc thẩm số 875/2019/HC-PT của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về “Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” có nội dung như sau:

Ngày 22/9/2009, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B giao Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của Ủy ban nhân dân quận B về việc “Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với việc giải tỏa toàn phần căn nhà số 12/5 đường N, tổ 18, Phường H, quận B” cho vợ chồng ông là Nguyễn Tiến T và Trần Kim O (sau đây gọi tắt là Quyết định số 9810/QĐ-UBND), đồng thời thông báo cho gia đình ông biết là phải di dời giao trả mặt bằng trước ngày 29/6/2009 tức là chỉ trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Nhận thấy Quyết định số 9810/QĐ-UBND2007 ngày 31/12/2007 (sau đây viết tắt là Quyết định số 9810/QĐ-UBND) của Ủy ban nhân dân quận B (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân quận B) có nhiều vi phạm pháp luật, cụ thể:

  1. Thời điểm bàn giao Quyết định sau ngày ban hành gần 18 tháng (31/12/2007 – 22/6/2009). Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B nêu lý do: “Chủ hộ vắng mặt, người nhà không nhận” nên giao muộn là không có căn cứ vì 3 không phải lúc nào ông bà cũng vắng nhà.
  2. Thời hạn yêu cầu bàn giao mặt bằng quá ngắn chỉ trong thời hạn 07 ngày, không đủ thời gian để sắp xếp tìm chỗ định cư mới.
  3. UBND quận B chưa triển khai phổ biến giới thiệu chi tiết về dự án cho hộ dân cư bị thu hồi đất. Quyết định thu hồi đất mục đích thực hiện Dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm chỉnh trang đô thị khu vực quận B, nhưng thực tế dự án này còn có mục đích kinh doanh sử dụng đất thì lại không được thỏa thuận về giá đền bù, hỗ trợ khi bị thu hồi (Công văn số 6663/SXD-PTN&TTBĐS ngày 08/8/2014 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh).
  4. Đơn giá bồi thường áp dụng văn bản đã hết hiệu lực là Quyết định số 05/QĐ- UB-QLĐT ngày 04/01/1995 (sau đây viết tắt là Quyết định số 05/QĐUB-QLĐT) của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân Thành phố), trong khi đó giá đất đang được áp dụng theo Quyết định số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.
  5. Tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất thì hiện trạng nhà và đất ở của ông bà đã là vị trí mặt tiền đường Võ Duy Ninh nhưng Ủy ban nhân dân quận B lại áp dụng giá trị đất vị trí thuộc hẻm 12 đường N là không phù hợp; Ông bà đã khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố để yêu cầu hủy bỏ Quyết định số 9810/QĐ-UBND, đồng thời yêu cầu được thỏa thuận về giá đền bù, hỗ trợ thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Văn phòng tiếp công dân Ủy ban nhân dân Thành phố cũng đã gửi Công văn số 1238/PHD- TCD ngày 24/8/2009 hướng dẫn ông bà khiếu nại đến Ủy ban nhân dân quận B để được giải quyết theo thẩm quyền. Trong thời gian khiếu nại chưa được giải quyết thì Ủy ban nhân dân quận B lại tự điều chỉnh tăng hỗ trợ đền bù trong việc thu hồi đất lên mức 20% bằng Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 (sau đây viết tắt là Quyết định số 6213/QĐ-UBND) và sau dó tổ chức cưỡng chế thi hành các Quyết định này bằng cách đập phá toàn bộ nhà của ông bà để bàn giao mặt bằng trống cho đơn vị thi công. Ngày 01/10/2010, ông bà trực tiếp mang toàn bộ hồ sơ và đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân quận B nộp thì cán bộ tiếp dân Đoàn Văn H xác nhận không nhận đơn khiếu nại vì thông báo đã có ấn định ngày, giờ cưỡng chế theo ý kiến chỉ đạo của Văn phòng ủy ban quận.

Ông bà đã làm đơn khiếu nại, kiến nghị khẩn cấp, đơn tố cáo gửi đến lãnh đạo các cơ quan như: Ủy ban nhân dân và Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố; Bí thư thành ủy Thành phố; Chủ tịch HĐND Thành phố về việc “UBND quận B vi phạm luật khiếu nại, tố cáo khi không xem xét, giải quyết khiếu nại của công dân về thu hồi, đền bù giải tỏa” và đồng thời tiếp tục khiếu nại sự việc liên quan đến việc bị thu hồi đất theo số Quyết định số 9810/QĐ-UBND nhưng không được giải quyết thỏa đáng. Do quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm mà không có cơ quan hành chính nào giải quyết thỏa đáng nên ông bà đã ký đơn khởi kiện ngày 16/01/2010 và nộp toàn bộ hồ sơ khởi kiện vụ án hành chính qua đường bưu điện, có biên lai gửi số VE 71 391 618 8 VN lúc 15 giờ 4 phút ngày 20/01/2010 đến Tòa án nhân dân quận B, yêu cầu tuyên hủy bỏ Quyết định số 9810/QĐUBND ngày 31/12/2007 của Ủy ban nhân dân quận B và buộc Ủy ban nhân dân quận B phải thương 4 lượng về giá đền bù, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người khởi kiện theo quy định pháp luật hiện hành. Kể từ thời điểm nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận B (có giấy báo phát ngày 21/01/2010 của Bưu cục B chứng minh đã giao hồ sơ khởi kiện này cho người nhận tên Long tại Tòa án nhân dân quận B) đến nay ông bà vẫn chưa được Tòa án nhân dân quận B mời đến để thụ lý việc kiện.

Trong thời gian chờ Tòa án thụ lý vụ án, ông bà khiếu nại tiếp tục đến Ủy ban nhân dân quận B và nhiều nơi khác. Do không nhận được bản chính Quyết định số 9810/QĐ- Ủy ban nhân dân ngày 31/12/2007 của Ủy ban nhân dân quận B và Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 và các hồ sơ khác liên quan đến việc đền bù giải tỏa nên ông bà khiếu nại yêu cầu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng phải cung cấp hồ sơ về bồi thường, hỗ trợ, giải tỏa liên quan đến tài sản của gia đình ông bà, nhờ đó ông bà mới được biết về bản chất của dự án này không phải phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng mà có kinh doanh thương mại. Ủy ban nhân dân quận B đã tổ chức đối thoại (Biên bản ngày 11/7/2014) để giải quyết khiếu nại liên quan đến vấn đề thu hồi, đền bù giải tỏa với công dân nhưng vẫn không ban hành quyết định giải quyết khiếu nại mà chỉ ban hành văn bản trả lời đơn (Công văn số 1870/UBND ngày 15/10/2014). Ủy ban nhân dân quận B ban hành quyết định không nêu cụ thể các căn cứ pháp lý để ban hành quyết định (Điều, khoản, điểm, tiết,….); chỉ nêu chung chung là căn cứ vào Luật tổ chức HĐND và Ủy ban nhân dân, Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.

Ngoài quyết định thu hồi đất mà ông bà nhận được, các văn bản còn lại làm căn cứ ban hành các quyết định, ông bà hoàn toàn không biết, không nhận được, không được công bố khi được triển khai nhận hai Quyết định hành chính nêu trên. Điều này, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khiếu nại của công dân khi không biết rõ ràng, cụ thể các căn cứ, quy định pháp luật khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định hành chính xâm phạm đến quyên và lợi ích hợp pháp của mình.

Cơ sở pháp lý cao nhất, quy định về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là Luật đất đai. Tuy nhiên, cả hai Quyết định hành chính nêu trên chỉ áp dụng văn bản dưới luật (Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ) đã hết hiệu lực để làm căn cứ ban hành Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 và Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009). Kể từ thời điểm ông bà bị cưỡng chế giao mặt bằng thực hiện dự án, hộ gia đình ông bà với 24 (hai mươi bốn) nhân khẩu trong gia đình (có đơn xin xác nhận ngày 10/2/2009), phải ở nhà thuê tạm chi phí tốn kém rất nhiều. Căn cứ Quyết định số 8206/QĐ-UBND ngày 11/12/2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận B “về việc cưỡng chế thi hành Quyết định 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 và Quyết định 6213/QĐ-UBND ngày 1/10/2009”. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Tính đến nay đã trôi qua 6 năm 7 tháng (79 tháng), ông bà cũng chưa nhận được bất cứ khoản tiền hỗ trợ nào đối với trường hợp phải di dời nơi khác. Tính theo giá thị trường thực tế thì chi phí thuê nhà cộng với những phát sinh khác (điện, nước giá thuê cao hơn so với điện, nước kí hợp đồng trực tiếp) không thấp hơn 1.500.000 đồng/người/tháng tương đương 36.000.000 đồng/tháng. Đây cũng là như cầu 5 bức bách cần phải được giải quyết trước mắt để bù đắp chi phí cho gia đình ông bà gồng gánh trong suốt thời gian qua.

Do đó, ông T và bà O khởi kiện yêu cầu:

  1. Hủy Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của Ủy ban nhân dân quận B về việc “Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với việc giải tỏa toàn phần căn nhà 12/5 N, Tổ 18, Phường H, quận B của ông Nguyễn Tiến T-bà Trần Kim O thuộc dự án đầu tư xây dựng tái định cư tai Phường H, quận B”;
  2. Hủy Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận B về việc “Bổ sung tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với căn nhà 12/5 N, Tổ 18, Phường H, quận B của ông Nguyễn Tiến T-bà Trần Kim O”;
  3. Buộc Ủy ban nhân dân quận B có nghĩa vụ chi trả khoản hỗ trợ tạm cư kể từ thời điểm phái người khởi kiện bị cưỡng chế theo Quyết định số 8206/QĐ-UBND ngày 11/12/2009. Tạm tính đến ngày 11/7/2016 là 36.000.000 đồng/tháng x 79 tháng = 2.844.000.000 đồng (hai tỷ tám trăm bốn mươi bốn triệu đồng).

Người bị kiện là Ủy ban nhân dân quận B có ông Phan Ngọc Anh H và ông Nghiêm Hồng Quân trình bày tại bản tự khai ngày 03/6/2016 và tại các biên bản đối thoại như sau: Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Về pháp lý thực hiện dự án: Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị tại Phường H, quận B với quy mô thu hồi đất gồm 4 nhánh N1, N2, N3, N4, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành cá quyết định sau: Quyết định thu hồi đất số 2757/QĐ-UBND ngày 14/6/2006 thu hồi 639,2m2: Quyết định số 3054/QĐ- Ủy ban nhân dân ngày 29/6/2004 thu hồi 8580m2 ; Quyết định số 5152/QĐ-UBND ngày 19/10/2004 thu hồi 3832.2m2 ; Quyết định số 786/QĐ-UBND ngày 01/3/2004 thu hồi 2635m2 . Việc triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện theo Phương án số 194/PABT ngày 28/10/2004 (sau đây viết tắt là Phương án số 194/PABT) được phê duyệt tại Quyết định số 5402/QĐ-UB ngày 02/11/2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố và đến nay đã hoàn thành việc bồi thường và xây dựng. Công văn số 6487/UBND- ĐTMT ngày 28/9/2007 của Ủy ban nhân dân Thành phố về hỗ trợ thêm lãi suất cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án.

Về bồi thường hỗ trợ đối với căn nhà của ông T, bà O: Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 5455/SXD ngày 17/12/2003 thì diện tích đất tại nhà số 12/5 đường N, Phường H, quận B của ông T và bà O, có diện tích được công nhận là 399,8m2 . Toàn bộ nhà đất nêu trên bị thu hồi để thực hiện Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị tại Phường H, quận Theo bản vẽ hiện trạng phục vụ công tác bồi thường ngày 30/11/2007 thì tổng diện tích khuôn viên của nhà đất nêu trên là 446,8m2 , trong đó có 47m2 đất do Xí nghiệp Nạo vét trục vớt đường sông đăng ký (thửa 285 tờ số 2 TL 299/TTg) không được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nêu trên. 6 Đối với phần diện tích được công nhận trong giấy chứng nhận 399,8m2 được bồi thường 11.500.000 đồng/m2 ; Đối với phần diện tích 47m2 sử dụng của Xí nghiệp Nạo vét trục vớt đường sông đăng ký nên không được bồi thường, hỗ trợ. Trong quá trình tiếp xúc hiệp thương thông báo giá trị bồi thường, hộ ông T không đồng ý với việc bồi thường, hỗ trợ nên Ủy ban nhân dân quận B ban hành Quyết định số 9810/QĐ-UBND và số 6123/QĐ-UBND bồi thường, hỗ trợ cho gia đình ông T theo phương thức trả tiền một lần trong đó có hỗ trợ thêm 20% giá trị bồi thường về đất để gia đình ông T tự lo nơi ở mới với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 7.475.488.061 đồng. Về bàn giao mặt bằng căn nhà: ông T và bà O không bàn giao theo yêu cầu nên Ủy ban nhân dân quận B đã tổ chức cưỡng chế vào ngày 07/01/2010. Về thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ: Sau khi ban hành các quyết định bồi thường, hộ ông T không nhận tiền nên Ban bồi thường đã chuyển tiền vào ngân hàng (ngày 11/8/2008 gửi số tiền 5.836.057.135 đồng của Quyết định 9810/2007/QĐ-UBND và ngày 30/10/2009 gửi số tiền 1.639.430.926 đồng của Quyết định 6213/2009/QĐ-UBND). Đến năm 2010, Ban bồi thường và Ủy ban nhân dân quận B nhận được các quyết định trừ vào tiền của người phải thi hành án do người thứ ba giữ của Cục Thi hành án dân dự tỉnh Đồng Nai và Thành Phố Hồ Chí Minh do căn nhà ông T và bà O không tự nguyện thi hành án theo Bản án số 02/2008/KDTM.ST ngày 11/01/2008 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai và Bản án số 1450/2008/KDTM-ST ngày 12/9/2008 của Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh. Vì vậy theo yêu cầu của các đơn vị nêu trên Ủy ban nhân dân quận B đã chuyển toàn bộ số tiền gốc và lãi suất ngân hàng cho các Cục thi hành án Đồng Nai 66%, TP.HCM là 34%; tổng số tiền 11.149.605.295 đồng. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Đối với tiền tạm cư: Trường hợp của ông T và bà O thuộc trường hợp được trả tiền tạm cư. Nếu ông T nhận phương thức tái định cư tại chỗ thì số tiền tạm cư được tính từ lúc bàn giao mặt bằng đến lúc tái định cư bàn giao căn hộ. Nếu ông T nhận nhà ngay thì trừ đi giá trị căn hộ ông T được nhận, còn lại bao nhiêu thì trả cho ông T tiền tạm cư.

Nếu ông T chưa nhận căn hộ tái định cư thi ông T có thể đề nghị nhận tiền tạm cư và bảo lưu, khi nào ông T đóng tiền thì nhận căn hộ. Ông T được nhận tiền tạm cư từ lúc bàn giao mặt bằng đến lúc bàn giao căn hộ tái định cư. Đơn giá theo quy định của nhà nước.

Về căn hộ tái định cư: Do gia đình ông T đông, diện tích lớn nên được giải quyết tái định cư 02 căn hộ, mỗi căn 68m2 , theo đơn giá đã được phê duyệt năm 2009. Nếu ông T đồng ý tái định cư bằng nền đất ở thì Ủy ban nhân dân quận B sẽ xem xét giải quyết cho ông T.

Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 711/2019/HC-ST ngày 13/5/2019, Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh quyết định như sau:

Áp dụng khoản 1 Điều 3, Điều 30, khoản 1 Điều 31, 158, 204, 206, 211, 213 Luật Tố tụng Hành chính năm 2015;

Áp dụng khoản 2 Điều 6, Điều 39, Điều 41, 44 Luật Đất Đai 2003; – Áp dụng Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của 7 Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Áp dụng các Điều 10, 11 của Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; – Áp dụng các Điều 6, 7, 34 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng;

Áp dụng Điều 348 Luật Tố tụng Hành chính, Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12, ngày 27/02/2009 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án; Tuyên xử: Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Bác yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến T và bà Trần Kim O về việc yêu cầu hủy các Quyết định: Quyết định số 9810/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Khiếu kiện quyết định hành chính về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”; Quyết định 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 của Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Khiếu kiện quyết định hành chính về bổ sung tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, và bác yêu cầu khởi kiện về việc đề nghị Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh “chi trả tiền tạm cư”.

Như vậy, có thể thấy, căn cứ các quyết định thu hồi đất nêu trên của Ủy ban nhân dân Thành phố, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B đã xây dựng Phương án số 194/PABT ngày 28/10/2004 về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Phương án này đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5402/QĐ-UB ngày 02/11/2004. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 50 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Đối với … những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của Nghị định này” thì việc Ủy ban nhân dân quận B tổ chức thực hiện việc bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi theo Phương án đã được phê duyệt là đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ phạm vi thu hồi đất theo các quyết định thu hồi và tạm giao đất của Ủy ban nhân dân Thành phố; căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở số 5455/SXD ngày 17/10/2003; căn cứ Tờ kê khai nhà đất thuộc dự án đầu tư xây dựng Cầu Thủ Thiêm và quy hoạch chỉnh trang tái định cư khu vực Phường H quận B do ông T lập ngày 10/6/2004 thì nhà đất tại số 12/5 đường N, Phường H, quận B thuộc quyền sở hữu và sử dụng của Ông T và bà O thuộc Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị khu vực trên địa bàn quận B. Căn cứ Biên bản tiếp xúc lập ngày 04/12/2007 do Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B lập thể hiện trước khi tiến hành bồi thường cho ông T và bà O, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận B đã có tiếp xúc thông báo giá trị bồi thường thiệt hại và hỗ trợ cho gia đình ông T và bà O. Tuy nhiên do tiếp xúc không thành nên Ủy ban nhân dân quận B ban hành Quyết định số 9810/QĐ UBND ngày 31/12/2007 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với việc giải tỏa toàn phần căn nhà số 12/5 đường N, tổ 18, Phường H, quận B đối với gia đình ông T và bà O và Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 về bổ sung tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với việc giải tỏa toàn phần căn nhà số 12/5 đường N, tổ 18, Phường H, quận B cho ông T và bà O là đúng hình thức văn bản, đúng trình tự thủ tục và đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 8, Điều 28 Luật đất đai năm 1993 và các điều 32, 33, 34 Nghị định 22/1998/NĐCP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Kháng cáo của ông T cho rằng gia đình ông không được cơ quan có thẩm quyền thông báo về dự án; trước khi ban hành quyết định bồi thường cho gia đình ông, Ủy ban nhân dân không có tiếp xúc với gia đình ông là không có cơ sở. Như trên đã nêu, Dự án xây dựng Cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị khu vực trên địa bàn quận B thuộc trường hợp Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng nên ông T kháng cáo cho rằng dự án này có mục đích kinh doanh được ban hành khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, nhưng Ủy ban nhân dân quận B không áp dụng Luật đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn Luật đất đai năm 2003 để cho chủ đầu tư thương lượng bồi thường cho gia đình ông, mà áp dụng đơn giá bồi thường theo Quyết định 05/QĐ-UB- QLĐT ngày 04/01/1995 của Ủy ban nhân dân Thành phố trong khi văn bản vì văn bản này đã hết hiệu lực và đã được thay thế bằng Quyết định 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 là không có cơ sở.

Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở số 5455/SXD ngày 17/10/2003 và Bản vẽ hiện trạng do Công ty TNHH Đo đạc xây dựng thương mai xây dựng Hưng Thịnh lập ngày 30/11/2007 thì nhà đất tại số 12/5 đường N, Phường H, quận B có tổng diện tích bị thu hồi là 446,8m2 , trong đó diện tích đất ở mà ông T và bà O được công nhận là 399,8m2, phần diện tích còn lại là 47m2 là đất do Xí nghiệp nạo vét trục vớt đường sông đăng ký không nằm trong diện tích mà ông T và bà O được công nhận tại Giấy chứng nhận nêu trên. Do đó việc Ủy ban nhân dân quận B lập chiết tính bồi thường cho ông T và bà Thanh đối với phần diện tích đất ở 399,8m2 là có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông T cũng đồng ý với diện tích mà Ủy ban nhân dân quận B bồi thường cho gia đình ông.

Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên, địa chỉ nhà đất ông T bị thu hồi được xác định là số 12/5 đường N, Phường H, quận B. Theo Tờ khai nộp tiền sử dụng đất lập ngày 17/12/2003, ông T đã khai nhà đất tại số 12/5 đường N, Phường H, quận B. Theo Văn bản số 4187/SQHKT-QHKTT ngày 25/8/2017, Sở Quy hoạch kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cũng xác định nhà số 12/5 đường N, Phường H, quận B có vị trí thuộc hẻm, có bề rộng lớn hơn 5m. Do đó, việc Ủy ban nhân dân quận B xác định nhà 12/5 có vị trí thuộc hẻm lớn hơn 5m của đường N là có căn cứ. Kháng cáo của ông T cho rằng theo tờ khai trước bạ nhà đất thì nhà ông T và bà O được xác định là nhà mặt tiền đường Võ Duy Ninh là không có căn cứ để chấp nhận. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Từ việc xác định diện tích và vị trí nêu trên, Ủy ban nhân dân quận B đã tính bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư cho ông T và bà O như sau: Bồi thường đối với phần đất ở: 339,8m2 x 9.300.000 đồng = 14 3.718.140.000 đồng. Bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất: Nhà tường xây, nền gạch bông, trần nhựa, mái tôn: 88,8m2 x 950.000 đồng = 85.481.000 đồng; Hiên nền xi măng mái tôn: 42.3m2 x 250.000 đồng. – Bồi thường hỗ trợ tài sản khác: đồng hồ điện 1 cái 900.000 đồng; đồng hồ nước 1 cái 2.000.000 đồng; điện thọai bàn 1 cái 1.500.000 đồng. – Hỗ trợ di chuyển đối với nhà cấp 3: 2.000.000 đồng. – Hỗ trợ tái định cư: 20% x 3.718.140.000 đồng (số tiền bồi thường về diện tích đất ở) = 743.628.000 đồng. Tổng cộng: Số tiền mà ông T và bà O được bồ thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư theo Quyết định 9810/QĐ-UBND là 5.836.057.135 đồng.

Từ ngày ban hành phương án đến ngày ra quyết định bồi thường là hơn 2 năm, để bảo đảm quyền lợi của người dân Ủy ban nhân dân quận B đã căn cứ Văn bản số 6487/UBND-ĐTMT ngày 28/9/2007 của Ủy ban nhân dân Thành phố về áp dụng phương thức bù lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng trên giá trị bồi thường hỗ trợ về nhà, dất đối với dự án đang dở dang theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ và Văn bản số 3818/UBNDĐTMT ngày 30/7/2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc phê duyệt bổ sung đơn giá đất ở để tính bồi thường, trong dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm và chỉnh trang đô thị khu vực trên địa bàn quận B, Ủy ban nhân dân quận B đã ban hành Quyết định số 6213/QĐ-UBND ngày 01/10/2009 bổ sung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho ông T và bà O, theo đó, Ủy ban nhân dân quận B bồi thường bổ sung về đất 2.200.000 đồng x 399,8m2 = 879.560.000 đồng; hỗ trợ tái định cư: 20% x 879.560.000 đồng = 175.912.000 dồng; hỗ trợ giá trị lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng trên giá trị bồi thường từ 02/11/2004 đến 30/9/2009 theo từng thời kỳ (theo phiếu chiết tính ngày 27/8/2009) với số tiền 583.858.926 đồng là đúng với các văn bản nêu trên, tổng số tiền theo Quyết định số 6213/QĐ-UBND là 1.055.472.000 đồng + 583.958.926 đồng = 1.639.430.926 đồng.

Qua việc bồi thường, hỗ trợ cho gia đình ông T và bà O, có thể thấy Ủy ban nhân dân quận B ban hành Quyết định 9810/QĐ-UBND bồi thường cho ông T và bà O đối với phần đất ở: 339,8m2 x 9.300.000 đồng = 3.718.140.000 đồng là đúng quy định tại điểm b.1 khoản 1, phần IV Phương án 194; bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất: nhà tường xây, nền gạch bông, trần nhựa, mái tôn: 88,8m2 x 950.000 đồng = 85.481.000 đồng, hiên nền xi măng mái tôn: 42.3m2 x 250.000 đồng là đúng quy định tại điểm a, b khoản 1, phần VII Phương án 194; bồi thường, hỗ trợ tài sản khác: đồng hồ điện 1 cái 900.000 đồng, đồng hồ nước 1 cái 2.000.000 đồng, điện thọai bàn 1 cái 1.500.000 đồng là đúng quy định tại điểm a khoản 5, phần VII Phương án 194; hỗ trợ di chuyển đối với nhà cấp 3: 2.000.000 đồng là đúng quy định tại khoản 2, phần VIII Phương án 194. Quyết định số 6213/QĐ- Ủy ban nhân dân bổ sung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho ông T và bà O: bồi thường bổ sung về đất 2.200.000 đồng x 399,8m2 = 879.560.000 đồng; hỗ trợ giá trị lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng trên giá trị 15 bồi thường từ 02/11/2004 đến 30/9/2009 theo từng thời kỳ (theo phiếu chiết tính ngày 27/8/2009) với số tiền 583.858.926 đồng là đúng hướng dẫn của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đối với vụ án trên, thẩm quyền của Tòa án chỉ xem xét trong phạm vi giá bồi thường được áp dụng có phù hợp với quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được ban hành hay không chứ không có thẩm quyền xem xét lại giá trị đất tại thời điểm hiện tại hay tại thời điểm thu hồi đất.

3.5.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất bồi thường khi thu hồi đất Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Từ những bất cập trên, tác giả đưa ra những kiến nghị mở rộng thẩm quyền của Tòa án trong tố tụng hành chính khi giải quyết các tranh chấp về giá đất về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau:

Thứ nhất, khi giải quyết vụ án mà yêu cầu khởi kiện chỉ yêu cầu xem xét tính hợp pháp của việc áp giá thì Tòa án chỉ xem xét trong phạm vi yêu cầu mà không xem xét đến tính hợp pháp của giá đất được áp dụng. Bởi vì, khi tranh chấp giá đất phát sinh giữa người khiếu kiện là người dân và người bị kiện là cơ quan Nhà nước thì Tòa án chỉ giải quyết tính hợp pháp của việc áp giá và mặc định rằng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt làm đơn giá tính tiền bồi thường là hợp pháp và không được quyền tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất.

Thứ hai, khi yêu cầu xem xét về tính hợp pháp của giá đất là yêu cầu Tòa án hủy bỏ giá đất trong quyết định hành chính cụ thể vì cho rằng giá đất đó chưa phù hợp thị trường, vi phạm quy định về thẩm định giá đất thì Tòa án sẽ thành lập Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập, Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội bất động sản và các chuyên gia về thẩm định giá bất động sản. Hội đồng sẽ thực hiện thẩm định lại tính hợp pháp của giá đất, kết luận của Hội đồng thẩm định là căn cứ để Tòa án quyết định bác yêu cầu của người khiếu kiện trong trường hợp giá đất được xác định đúng quy định pháp luật và ngược lại Tòa án sẽ hủy bỏ giá đất trong quyết định bị kiện và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại đơn giá tính tiền bồi thường. Bởi vì, thẩm quyền định giá tài sản được quy định tại Điều 91 của Luật tố tụng hành chính năm 2015 đã không được vận dụng khi giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng nếu có được áp dụng thì việc định giá này cũng không đảm bảo được tính khách quan khi giải quyết vụ án hành chính về giá đất. Bởi vì những thành viên của Hội đồng định giá đều là người đại diện từ cơ quan chuyên môn đã tham mưu để người bị kiện quyết định phê duyệt đơn giá trước đó. Vì vậy, có thể cho rằng khi giải quyết các tranh chấp về giá đất thì Tòa án chưa được quyền quyết định giá đất cụ thể mà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, chưa được xem xét tính hộp pháp của giá đất cụ thể mà chỉ xét xử tính hợp pháp của việc áp giá.

3.6 Thực tiễn áp dụng pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và kiến nghị Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

3.6.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Cũng giống như giao đất, cho thuê đất, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất vốn thuộc về Nhà nước nhưng Nhà nước lại không trực tiếp thực hiện. Khi đó, tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định “Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án”.

Có thể thấy, quy định trên không công bằng cho người được giao đất, cho thuê đất bởi tiền khấu trừ của Nhà nước có thể thấp hơn tiền ứng trước của những chủ đầu tư nói trên. Chính vì sự bất công này có thể khiến nhà đầu tư phải tìm cách bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, cũng không loại trừ khả năng bắt tay với cán bộ nhà nước để ép giá bồi thường đối với người bị thu hồi đất. Nếu khả năng này không xảy ra, thì số tiền còn lại nếu có sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án. Hệ quả này chẳng những gây bất công cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội. Chi phí đầu tư tăng sẽ khiến giá thành hàng hóa, dịch vụ tăng theo. Từ đó, đời sống kinh tế xã hội sẽ khó khăn hơn, khả năng thu hút đầu tư cũng sẽ bị hạn chế do chi phí tiếp cận đất đai cao hơn giá trị thực của nó.

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, các tỉnh, thành phố đã khởi công xây dựng nhiều công trình, dự án phát triển giao thông, công nghiệp, du lịch, dịch vụ… nhưng trong quá trình thực hiện xây dựng các công trình, việc đền bù, giải phóng mặt bằng để bàn giao cho chủ đầu tư và các đơn vị thi công luôn là vấn đề nan giải nhất là các khâu thu hồi đất, áp giá đền bù.

Mặt khác, tại Điều 68 của Luật đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể thành viên, thành phần trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, không quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng và cơ chế phối hợp của Hội đồng với các cơ quan, tổ chức khác trong quá trình giải phóng mặt bằng. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Thực tế, trong thực tiễn hiện nay Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thành lập theo các quy định tại điểm b khoản 3 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như sau “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;”.

Ví dụ, tại tỉnh Khánh Hoà căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 24 của Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà để thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong đó, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập cho từng dự án, căn cứ tính chất đặc thù của từng dự án, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định các thành viên tham gia Hội đồng phù hợp để thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được giao. Quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải quy định nguyên tắc hoạt động, cơ chế phối hợp và trách nhiệm của từng thành viên Hội đồng. Có thể thấy, mặc dù Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành văn bản hướng dẫn nhưng vẫn mang tính khái quát, không thống nhất dẫn đến việc nhầm lẫn về địa vị pháp lý và hoạt động của Hội đồng bồi thường. Do đây là tổ chức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến người có đất bị thu hồi trong quá trình thu hồi đất.

3.6.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

  • Từ bất cập trên, tác giả mạnh dạn kiến nghị những vấn đề sau đây:

Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau: “Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Trừ trường hợp tiền khấu trừ của Nhà nước thấp hơn tiền ứng trước”.

Thứ hai, Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Ngoài ra, cần phải thành lập Ban giám sát thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, mà chức năng chủ yếu của tổ chức này là giám sát, kiểm tra phương án đền bù cụ thể cho từng hộ dân và các tổ chức trong trường hợp thấy có nghi vấn, tổng hợp ý kiến của nhân dân địa phương về phương án đền bù, giải phóng mặt bằng của từng xã, phường để đưa ra đánh giá và nhạn xét phương án đền bù ở địa phương báo cáo với Hội đồng thẩm định. Việc quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Ban giám sát, nhằm tránh hành vi thiếu tinh thần trách nhiệm, lợi dụng chức vụ, quyền hạn để ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.

Mặc dù nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm hướng dẫn quy định thu hồi và cách thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên thực tế không tránh khỏi tình trạng mức bồi thường khi thu hồi đất ở các địa phương có cùng điều kiện kinh tế xã hội lại khác nhau. Điều đó tạo nên sự không thống nhất về mức bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên phạm vi cả nước. Người sử dụng đất sẽ có sự so sánh về mức bồi thường khi có cùng điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương khác nhau. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Pháp luật cần quy định rõ về trường hợp hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để đảm bảo những hỗ trợ đó có tính khả thi và đạt được mục tiêu quản lý kinh tế – xã hội toàn diện của nhà nước. Tác giả xin đề xuất một số nội dung như sau:

Đối với trường hợp hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Pháp luật cần quy định rõ, nếu đất sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp mà người nông dân vẫn đang sử dụng và không có phương án cụ thể về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề thì không được phép thu hồi.

Pháp luật quy định, cơ quan nhà nước phải tham khảo ý kiến của nhân dân về các ngành nghề được đào tạo khi nhà nước thu hồi đất. Trong các phương án lựa chọn phải để đa dạng các ngành nghề.

Pháp luật cần quy định rõ ràng về thời hạn mà các chủ dự án phải triển khai giải phóng mặt bằng và giải phóng mặt bằng Việc tính toán thời hạn giải phóng mặt bằng cần dự trên nhiều tiêu chí khác nhau như: Địa bàn của dự án, quy mô của dự án, điều kiện kinh tế – xã hội, tầm quan trọng, ý nghĩa của dự án… Nếu quá thời hạn đó thì dự án bị thu hồi. Quy định như vậy để tránh tình trạng “dự án treo” gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, chế định này có ảnh hưởng đến sự phân bổ, điều chỉnh đất đai của nhà nước , cũng như tới quyền và lợi ích hợ pháp của người có đất bị thu hồi.

Thu hồi đất là một trong những hoạt động quản lý của nhà nước về đất đai, chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép thu hồi đất. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai sẽ tiến hành thu hồi đất của người sử dụng đất nhầm thực hiện một mục tiêu kinh tế xã hội nào đó.

Pháp luật bồi thường khi thu hồi đất được áp dụng trong quá trình thu hồi đất luôn được hoàn chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, trong quá trình thực tiễn, việc áp dụng pháp luật vào quá trình thu hồi gặp nhiều khó khăn như về trách nhiệm bồi thường thiệt hại, về giá đất, về xác định thiệt hại khi thu hồi đất và điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi đất ít nhiều ảnh hưởng tới đời sống, sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của họ . vì thế khi thu hồi nhà nước luôn có những chính sách về bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất.

Qua phân tích những khó khăn bất cập, tác giả đề xuất một số kiến nghị để nhằm hoàn thiện pháp luật bồi thường khi thu hồi đất.

KẾT LUẬN Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

Bài viết đã phân tích một số bất cập trong quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Thông qua những phân tích đó bài viết đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này và nâng cao hiệu quả thực thi. Các giải pháp mang tính góp ý cho những nhà hoạch định chính sách và cơ quan có thẩm quyền triển khai công tác thu hồi đất. Các giải pháp được trình bày trong bài viết cần được triển khai đồng bộ, kịp thời nhằm mang lại hiệu quả cao nhất.

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu những khó khăn bất cập trong tình hình hiện nay, tác giả đưa ra những kiến nghị như sau:

Thứ nhất, quy định rõ các khái niệm, thế nào là phát triển kinh tế – xã hội, thế nào là lợi ích quốc gia, thế nào là lợi ích công cộng trong Luật Đất đai…

Thứ hai, kiến nghị bổ sung Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:….

  1. Cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước trong trường hợp rà soát, sắp xếp đất đai.
  2. Thu hồi đất theo phương án di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị.
  3. Thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở.
  4. Sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao.”

Thứ ba, kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định về thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của Luật Đất đai năm 2013 tách riêng độc lập với thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Thứ tư, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì giá đất phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Bởi vì, người bị thu hồi đất luôn đứng ngoài quy định định giá đất bị thu hồi, trong khi giá đất được đưa ra để làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất luôn thấp hơn so với giá thị trường nên quyền lợi của người bị thu hồi đất luôn bị ảnh hưởng.

Thứ năm, kiến nghị sửa đổi khoản 4 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng: “Giá đất do tư vấn xác định là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất trong những trường hợp sau đây”.

Thứ sáu, khi giải quyết vụ án mà yêu cầu khởi kiện chỉ yêu cầu xem xét tính hợp pháp của việc áp giá thì Tòa án chỉ xem xét trong phạm vi yêu cầu mà không xem xét đến tính hợp pháp của giá đất được áp dụng.

Thứ bảy, khi yêu cầu xem xét về tính hợp pháp của giá đất là yêu cầu Tòa án hủy bỏ giá đất trong quyết định hành chính cụ thể vì cho rằng giá đất đó chưa phù hợp thị trường, vi phạm quy định về thẩm định giá đất thì Tòa án sẽ thành lập Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập, Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội bất động sản và các chuyên gia về thẩm định giá bất động sản. Hội đồng sẽ thực hiện thẩm định lại tính hợp pháp của giá đất, kết luận của Hội đồng thẩm định là căn cứ để Tòa án quyết định bác yêu cầu của người khiếu kiện trong trường hợp giá đất được xác định đúng quy định pháp luật và ngược lại Tòa án sẽ hủy bỏ giá đất trong quyết định bị kiện và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại đơn giá tính tiền bồi thường.

Thứ tám, kiến nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau: “Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Trừ trường hợp tiền khấu trừ của Nhà nước thấp hơn tiền ứng trước”.

Thứ chín, Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Post Views: 50
Luanvanluat

Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com

2 thoughts on “Luận văn: Hoàn thiện pháp luật bồi thường đất khi NN thu hồi đất”

  1. Pingback: Luận văn: Quy định pháp luật bồi thường về đất khi NN thu hồi đất

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Contact Me on Zalo
Số điện thoại
0906865464