Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm khóa luận thì với đề tài Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài luận văn

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định từ khi có Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc triển khai thực hiện còn nhiều bất cập, ví dụ quy định về giá khởi điểm để đấu giá còn mang nặng tính hành chính, chưa bám sát nhu cầu của thị trường, thủ tục để đưa thửa đất vào đấu giá phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn gây mất thời gian…

Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý, sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được các cơ quan nhà nước triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả.

Trong phạm vi cả nước nói chung và thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất và thị trường quyền sử dụng đất.

Về mặt kinh tế, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế ” xin, cho” đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản.

Về mặt xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng  đất cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê… Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Về công tác quản lý Nhà nước, đấu giá quyền sử dụng đất, thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đặc biệt về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thị trường, góp phần minh bạch hóa các thủ tục hành chính.

Qua thực tế đấu giá đất ở nhiều địa phương cho thấy, nhiều quy định về đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều kẽ hở, dẫn đến việc nhiều cuộc đấu giá đất bị lợi dụng, hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ” để dìm giá xuống vẫn còn diễn ra ở nhiều nơi.

Để tháo gỡ vấn đề này, nhiều thành phố, thị xã, thành phố đã được Tỉnh phân cấp, giao quyền chủ động cho địa phương thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với những diện tích dưới 5.000 m² và ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện được ban hành quyết định thu hồi quỹ đất phục vụ đấu giá…

Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung – cầu về đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ.

Từ những lý do trên, học viên chọn đề tài: “Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”, làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý công.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Quản Lý Công

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn

Liên quan đến đề tài đã có nhiều đề tài, chuyên đề  nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất, như sau:

• Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; tác giả : Phạm Ngọc Văn; luận văn Thạc sĩ năm 2012, luận văn đã giải quyết được cơ bản được việc đánh giá hiệu quả công tác đấu giá qua đó nêu ra được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh.
• Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội. tác giả : Phạm Thi Huyền Nga; luận văn Thạc sĩ năm 2011, đây là công trình nghiên cứu khoa học được đánh giá là có giá trị thực tiễn cao, luận văn đã giải quyết được cơ bản nhiệm vụ nghiên cứu, nêu được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.
• Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh, Tỉnh Hà Tĩnh. tác giả : Nguyễn Đức Danh; luận văn Thạc sĩ năm 2011, luận văn đã giải quyết được cơ bản vấn đề lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
• Thực trạng quản lý và sử dụng đất Nghĩa trang, Nghĩa địa trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; tác giả: Phan Văn Thái; luận văn Thạc sĩ năm 2014, luận văn đã làm rõ thực trạng quản lý và sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, từ đó nêu lên được một số giải pháp quản lý quỹ đất có hiệu quả.
• Đánh giá tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; tác giá: Nguyễn Văn Dũng; luận văn Thạc sĩ năm 2012..
• Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất sau đấu giá một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội; tác giá: Nguyễn Trung Đạt; luận văn Thạc sĩ năm 2012.
• Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định ; tác giá: Ngô Tôn Thanh; luận văn Thạc sĩ năm 2012.
• Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; tác giá: Nguyễn Thị Phúc; luận văn Thạc sĩ năm 2012.

Tuy nhiên, chưa có đề tài nào nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

3.1. Mục đích:

• Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại;
• Tìm ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng.

3.2. Nhiệm vụ:   

• Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta. – Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất; phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk
• Đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những bất cập trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động của các cơ quan nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

• Phạm vi không gian:

Đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 5 phường, xã đã thực hiện trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, đó là: Phường Tân An, phường Tân Hòa, phường Tân Lập, phường EaTam và xã Hòa Thuận.

• Phạm vi thời gian:

Những vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất ở từ năm 2012 đến cuối năm 2016.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn

5.1. Phương pháp luận

Trong quá trình nghiên cứu, dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin (chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử) , tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng về chính sách đất đai.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:

Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; Các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng  đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá quyền sử dụng  đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá.

• Phương pháp phân tích tổng hợp:

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

• Phương pháp chuyên gia: Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất.

• Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính:

Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm Excel.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Đề tài tổng kết về phương diện lý luận, cơ sở khoa học của việc quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đấu giá quyền sử dụng đất.

Kết quả nghiên cứu thực tiễn của đề tài có thể sẽ được áp dụng trong công tác quản lý, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Đồng thời đề tài là tài liệu tham khảo cho các cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cho sinh viên, học viên những khóa đào tạo về đấu giá quyền sữ dụng đất trong phạm vi cả nước.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chương:

• Chương 1: Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.
• Chương 2: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất và thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
• Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ  ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Một số khái niệm cơ bản

1.1.1. Khái niệm đất 

Theo thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất đai, và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

• Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã.
• Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn.

1.1.2. Khái niệm đấu giá Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. [11]

Theo điều 5, Luật đấu giá tài sản 2016, thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục quy định.

Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá quyền sử dụng đất.[19]

Tài sản trong đấu giá rất đa dạng, căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc bán đấu giá tài sản thì các loại tài sản bán đấu giá có thể được chia ra hai loại tài sản, bao gồm tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và tài sản tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như hàng hóa, một số loại đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, phương tiện giải trí, bất động sản, đồ dùng gia đình, hàng tiêu dùng, đồ văn phòng, máy tính…

Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự  bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau.

1.1.3. Khái niệm Đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai ở nhiều nước là một loại hàng hóa, mà thực chất nó là hàng hóa có thể giao dịch được. Theo Mác, mọi thứ mà mang ra trao đổi, mua bán được đều gọi là hàng hóa. Bởi vậy, đất đai (Việt Nam gọi là quyền sử dụng đất) là một loại hàng hóa, Việt Nam gọi là hàng hóa đặc biệt, nên mọi lý thuyết về hàng hóa và đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của bộ luật thương mại, gọi là đất thương mại ( có thể trao đổi, buôn bán và sinh lời). Thực chất của quá trình đấu giá hàng hóa nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng là kết quả sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Hiện nay, chưa đưa ra một khái niệm chính thức về đấu giá quyền sử dụng đất. Hà Nội là địa phương đầu tiên đưa ra quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất. Theo khoản 1, điều 1, Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/09/2005 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc đấu giá quyền sử dụng  đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó “đấu giá quyền sử dụng  đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn Thành phố” [22]

Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất ở là một hình thức để nhà nước tiến hành giao hoặc cho thuê đất ở đối với tổ chức, các nhà đầu tư nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

1.1.4. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất có 05 vài trò cơ bản:

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng và cải tạo hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 1 thửa đất, sẽ tạo ra được sự canh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá trị thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở, hạ tầng. phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào ngân sách nhà nước.

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất có thể chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ.

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh.

Thứ tư, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần ổn định tình hình chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững.

Thứ năm, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham gia đấu giá sai khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất còn giải quyết một phần nhu cầu về đất ở của nhân dân. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, người dân sẽ xác định được giá cả và vị trí đất mà mình muốn mua một cách chính xác mà không phải thông qua bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Có nghĩa là người dân có nhu cầu về đất ở sẽ được “mua” đất từ Nhà nước với giá do chính người dân tự thỏa thuận.

1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giá quyền sử dụng đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào chính sách của nhà nước ( quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp, cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng …). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất có phát huy được hết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách tổ chức đấu giá,..

Các nhà thầu tham gia đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự phiên đấu giá sẽ góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy nhiên, thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá ( có sự bàn bạc trong phòng đấu giá, trong phiên đấu giá để dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất, rút lại giá đã trả. Cá biệt có trường hợp các thửa đất đưa ra đấu giá không có khả năng sinh lời nên không thu hút được các nhà đầu tư. Vì vậy việc xác định tiềm lực, mục đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xem xét tư cách người tham gia đấu giá là hết sức quan trọng.

Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của thửa đất đem ra đấu giá. Theo đó có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược ảnh hưởng lớn đến công tác đấu giá quyền sử dụng  đất và hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá.

Thị trường bất động sản: những biểu hiện quá “ nóng” hoặc quá ảm đạm của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đấu giá quyền sử dụng đất.

1.2. Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 

1.2.1. Quan niệm về quản lý và quản lý nhà nước

Thuật ngữ quản lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, ở từng góc độ và từng lĩnh vực cuộc sống. Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học tự nhiên và xã hội.

Quản lý nhà nước là một dạng của quản lý xã hội, mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người. Trong các chủ thể quản lý xã hội thì Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật.

Quản lý nhà nước là sự tác động, điều chỉnh của các chủ thể mang quyền lực nhà nước thông qua bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật với phương pháp đặc trưng là cưỡng chế tới các quá trình xã hội nhằm thiết lập trật tự, ổn định trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội theo ý chí Nhà nước.

Quản lý nhà nước có thể hiểu theo hai nghĩa:

Theo nghĩa rộng: Quản lý nhà nước là tổ chức hoạt động của bộ máy nhà nước nói chung trên các ba phương diện hoạt động là lập pháp, hành pháp và tư pháp. Theo nghĩa này thì việc thực thi nhiệm vụ, quyền hạn của mọi cơ quan trong bộ máy nhà nước hay bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi được Nhà nước trao quyền nhân danh Nhà nước cũng đều được coi là quản lý Nhà nước.

Theo nghĩa hẹp: Dưới góc độ phân chia chức năng của Nhà nước ra làm ba phương diện hoạt động cơ bản là lập pháp, hành pháp và tư pháp; thì hành pháp là hoạt động chấp hành, điều hành tức là tổ chức thực thi các quy định của lập pháp. Hoạt động này được coi là quản lý hành chính nhà nước, có phạm vi hẹp hơn quản lý nhà nước nói chung.

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính Quyền lực- Tổ chức của các cơ quan quản lý nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới các đối tượng bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra.

Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng  đất là một lĩnh vực của quản lý nhà nước. Do đó, nó được hiểu là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động, điều chỉnh tới các quá trình của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo các mục tiêu để ra của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo điều 4- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó”

Chủ thể quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước, mà cụ thể là Ủy ban nhân dân các cấp. Tham mưu, giúp việc cho Ủy ban nhân dân các cấp là các cơ quan chuyên môn như: Sở Tài Nguyên và Môi Trường, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường cấp thành phố, Sở- Phòng Tài Chính…Trong đó chịu trách nhiệm tham mưu, giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Sở Tài Nguyên và Môi Trường, bao gồm Trung Tâm phát triển quỹ đất và Văn phòng đăng ký đất đai. Hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất cũng được thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan này.

Đối tượng của quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là Quỹ đất đấu giá, tổ chức bộ máy thực hiện đất giá, các đối tượng tham gia đấu giá và trình tự, thủ tục liên quan đến đấu giá.

• Quỹ đất đấu giá: Nhà nước quản lý về tổng diện tích, vị trí, quy hoạch, giá trị khu đất…
• Tổ chức bộ máy thực hiện đấu giá: Nhà nước thực hiện quản lý con người, cơ sở vật chất và một nguồn kinh phí hoạt động( phần do ngân sách Nhà nước hỗ trợ)
• Các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 02 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng.

1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất 

Nhà nước quản lý hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, thông qua các tổ chức, cơ quan được giao quyền và các cán bộ, công chức có chuyên môn phù hợp, đảm bảo yêu cầu về quy trình, thủ tục, tính khoa học và hiệu quả.

1.2.3.1. Ban hành văn bản quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Xây dựng pháp luật đất đai, trong đó có pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là kết quả của quá trình nhận thức sự vận động, phát triển của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.

Đây là sự ghi nhận về mặt Nhà nước, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ khách quan trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất. Từ đó xây dựng các thể chế quản lý phù hợp tạo lập hành lang pháp lý cho những quan hệ đúng định hướng của Nhà nước. Trong tất cả các giai  đoạn của hoạt động xây dựng pháp luật đất đai đều đòi hỏi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ bản của quá trình xây dựng pháp luật đất đai. Xây dựng pháp luật đất đai là bộ phận khách quan trong cơ chế lãnh đạo, quản lý đối với lĩnh vực đất đai. Xây dựng pháp luật đất đai là hình thức hoạt động cơ bản quyết định quá trình quản lý nhà nước về đất đai vì nó tạo lập cơ sở pháp lý cho việc tổ chức thực hiện pháp luật và bảo vệ đất đai, cho toàn bộ hoạt động quản lý của Nhà nước. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự. Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất. Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá.[12]

Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án.

Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994)

Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12 năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP.

Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,… Người muốn tham gia đấu giá bất động sản hoặc động sản có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm.[5] Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa phương, quán triệt tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT các Trung tâm đã tổ chức bán đấu giá công khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục do đó khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều. Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả.

Như vậy, Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số 86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế nhất định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế.

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng  đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng  đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng  đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

• Hình thức 1: Ủy ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu.
• Hình thức 2: Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít.
• Hình thức 3: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, Ủy ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình.

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐBTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Điều 1 quy định cụ thể phạm vi  áp dụng: Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

1. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP.
2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:

• Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác
• Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị
• Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
• Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác.

3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

• Đất giao có thu tiền sử dụng đất.
• Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng).

1. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
2. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án.
3. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án.
4. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
5. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương.

Đấu giá quyền sử dụng  đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất  .

Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai năm 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản  đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:

• Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng  đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
• Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng  đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin – cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách.

Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng  đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng  đất như sau:[9]

Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng  đất

• Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61.
• Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
• Sử dụng đất quy định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai năm 2003.
• Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:

• Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
• Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
• Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.
• Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:
• Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập.
• Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
• Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
• Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng.
• Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.
• Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án  phải được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

 Luật đất đai năm 2013 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 117)

• 1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
• 2. Việc đấu giá quyền sử dụng  đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng  đất  (Điều 118):

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng  đất trong các trường hợp sau đây:

• a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
• b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
• c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
• d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
• g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
• h) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
• i) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
• k) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
• m) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng  đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Thực hiện đấu giá quyền sử dụng  đất ( Điều 119) Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng  đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

• a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp thành phố được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
• c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

• a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê
• b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

Ngày 04/4/2015, Liên Bộ Tài Nguyên và Môi Trường- Bộ Tư Pháp thông quan thông tư liên tịch số: 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.  

1.2.3.2. Tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Trước khi đất được mang ra đấu giá, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành các hoạt động sau:

• Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
• Xác định địa giới hành chính:

Địa giới hành chính là sự phân định về ranh giới đất đai trên thực địa giữa các tỉnh, thành phố, xã với nhau theo thẩm quyền quản lý để làm căn cứ xác định thửa đất bán đấu giá.

• Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.
• Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính.
• UBND các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính.

Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính:

Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giới hành chính. Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:

• Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có);
• Bản đồ địa giới hành chính
• Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính;
• Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trăng trên đường địa giới hành chính;
• Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính;
• Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính;
• Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính;
• Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp dưới.

Hồ sơ địa giới hành chính thuộc cấp nào thi được lưu trữ và quản lý tại Ủy ban nhân dân cấp đó.

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh do Bộ Nội vụ xác nhận. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Lập bản đồ hành chính:

Bản đồ hành chính là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa lý, địa hình có liền quan đến mốc địa giới hành chính.

Thẩm quyền lập và quản lý bản đồ hành chính được phân cấp như sau:

• Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc lập bản đồ hành chính các cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính cấp quốc gia, cấp tỉnh.
• UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính cấp thành phố.
• Bản đồ hành chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành chính của địa phương đó.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:

Là công việc đầu tiên của công tác quản lý đất đai.Thông qua công tác này Nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng và đất nào được xác định là đất ở để mang ra đấu giá

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất:  Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần cùng với thời hạn kiểm kê đất đai nhằm phục vụ cho việc quản lý, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là cơ sở quan trọng hàng đầu cho việc lập bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng quản lý đất đai một cách đầy đủ hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc tính toán phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng,  các tổ chức và cá nhân sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế- xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường sinh thái. Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như vị trí, diện tích mà các loại đất sử dụng theo từng mục đích nhất định và hợp lý. Các thành tựu khoa học công nghệ không ngừng được áp dụng để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả kinh tế- xã hội và môi trường mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để đạt được hiêu quả đó. Chính vì vậy, cho nên quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng và được thể hiện như sau: Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, nó không chỉ có ý nghĩa trước mắt mà còn lâu dài. Nhờ có quy hoạch, tính chủ động sáng tạo trong sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nâng cao khi họ được giao quyền sử dụng  đất.

Quy hoạch sử dung đất tạo cơ sở pháp lý cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để đầu tư phát triển kinh tế- xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực, thực hiện công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước. Thông qua quy hoạch đất đai từng bước được hoạch định chiến lược để sử dụng cho mục đích nông nghiệp,, lâm nghiệp , phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế- xã hội phù hợp với quỹ đất của một quốc gia, một vùng hay một địa phương nào đó.

Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc đươc quỹ đất mà xây dựng chính sách sử dụng đất một cách đồng bộ, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng tùy tiện.

Kết quả của công tác quy hoạch phải đảm bảo 3 điều kiện: Kỹ thuật, kinh tế và pháp lý. Điều kiện về mặt kinh tế được thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất, điều kiện về mặt kỹ thuật thể hiện ở các công việc chuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ địa chính, điều kiện về mặt pháp lý là quy hoạch phải tuân theo các quy định của pháp luật, theo sự phân công phân cấp của nhà nước đối với công tác quy hoạch.

Về thẩm quyền lập quy hoạch:

• Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho cả nước;
• UBND cấp tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho địa phương;
• UBND cấp thành phố, quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương lập quy hoạch, kế hoạch sử dung đất cho địa phương mình và của đơn vị hành chính cấp dưới;

Nội dung của công tác lập quy hoạch là: Khoanh định các loại đất trong từng địa phương và trong phạm vi cả nước, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế- xã hội.

Vấn đề chú ý khi lập quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất khoa học và dự báo, quy hoạch phải công bố rộng rãi cho công chúng biết.

Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là: Khoanh định việc sử dụng  từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch.

Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp hơn. Mối quan hệ đó đươc xây dựng trên cơ sở sự phát triển cả lực lượng sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất. Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước đã giao đất đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài và ổn định để sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng  đất.

Thực hiện việc giao đất: Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng  đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư, ghi trong thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa điểm, diện tích đất hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.

Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức:

Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Các tổ chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Các tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị- xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao; Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp mà nguồn sông chủ yếu là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất đó; Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng.

Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đây là hình thức giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; Tổ chức kinh tế đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng  đất gắn với kết cấu hạ tầng đó; Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án.         

Thực hiện đấu giá đất được thực hiện thông qua bộ máy quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng  đất:

Chính phủ là cơ quan hành chính nhà nước cao nhất của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền hành pháp, là cơ quan chấp hành của Quốc hội.  

Chính Phủ thống nhất quản lý mọi mặt của đời sống xã hội, trong đó có lỉnh vực đất đai. Luật đất đai năm 2003 “ Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh…thống nhất quản lý nhà nước về phạm vi đất đai trong phạm vi cả nước” và đưa ra các chủ trương về đấu giá quyền sử dụng đất.[17]

Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng  đất cho người sữ dụng đất theo quy định của luật này” [20]

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường chịu trách nhiệm trước chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Tương tự như vậy, ở cấp tỉnh là sở tài nguyên và môi trường, cấp thành phố là phòng tài nguyên và môi trường, cấp xã là cán bộ địa chính.

Khác với quản lý nhà nước về đất đai, quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng  đất chỉ được thực hiện từ cấp tỉnh đến cấp thành phố. Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hửu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật đất đai 2013. Đồng thời Ủy ban nhân dân các cấp củng thực hiện quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Từ năm 2010 trở về trước, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được các địa phương thực hiện theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành “ Quy chế đấu giá quyền sử dụng  đất để giao đất có thu tiền sử dụng đát hoặc cho thuê đất “. Điều 7 chương II của quyết định số 216/2005/QĐ-TTg quy định: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập hội đồng đấu giá. Hội đồng đấu giá phải đảm bảo có sự tham gia của các ngành tài chính kế hoạch, tài nguyên môi trường, chủ tịch hội đồng đấu giá của cấp nào thì lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp đó đảm nhiệm.[21]

Như vậy, Ủy ban nhân dân các cấp có quyền thành lập hội đồng đấu giá của cấp mình. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được giao cho hội đồng đấu giá thực hiện, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng  đất thông qua việc quản lý hội đồng đấu giá cùng cấp.

Năm 2010, Thực hiện thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMTBNV-BTC của Liên bộ Tài Nguyên và Môi Trường- Bộ Nội Vụ- Bộ Tài Chính thì tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập, thì sau đó các địa phương thành lập tổ chức phát triển quỹ đất và hoạt động đấu giá quyền sữ dụng đất giao cho tổ chức này thực hiện. Theo đó, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sữ dụng đất thông qua việc quản lý hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất cùng cấp. Riêng Ủy ban nhân dân cấp xã không thành lập tổ chức phát triển quỹ đất, không tổ chức đấu giá quyến sử dụng đất mà đề nghị tổ chức phát triển quỹ đất cấp thành phố đấu giá quyền sử dụng đất khi xã có quỹ đất cần đấu giá.   

1.2.3.3. Thanh tra, kiểm tra, giám sát và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đấu giá quyền sử dụng đất

Việc quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như:

Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Việc giám sát thuộc về cơ quan quyền lực Nhà nước như Quốc hội, hội đồng nhân dân các cấp. Ngoài ra, nhân dân có thể thông qua tổ chức đoàn thể của mình để giám sát người sử dụng đất nhằm phát triển những vi phạm trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai sau khi trúng giá quyền sử dụng đất:

Thanh tra đất đai là việc xem xét một cách khách quan hoạt động chấp hành, thi hành các quy định của pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và các cơ quan quản lý đất đai nhằm đảm bảo cho các quy định đó được thực hiện và thực hiện đúng.

Thanh tra đất đai là phương thức để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện và xử lý đúng các vi phạm pháp luật đất đai đồng thời thong qua đó, phát hiện các quy định pháp luật chưa phù hợp để kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn.

Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai tại địa phương.

Việc giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện tại Điều 11, thông tư 14/2015/TTLT-BNTMT-BTP, cụ thể:

“1. Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng  đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.”

Khi giám sát, nếu phát hiện có sai phạm, những người có liên quan có quyền yêu cầu Hội đồng bán đấu giá hủy kết quả bán đấu giá.

Vi phạm pháp luật đất đai là hành vi của các tổ chức, cá nhân thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động xâm phạm đến các quy định của pháp luật đất đai. Người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai tùy mức độ nặng nhẹ có thể xử lý bằng biện pháp hành  chính hoặc hình sự. Đối tượng xử lý vi phạm pháp luật đất đai có thể là cán bộ, công chức thuộc cơ quan quản lý đất đai ( gọi chung là người quản lý) hoặc người sử dụng đất. Trong đấu giá quyền sử dụng  đất ít xảy ra tranh chấp, vì phiên đấu giá công khai, người không trúng giá, thậm chí trúng giá, nhưng không mua thì chỉ mất một khoản tiền nhỏ đặt cọc. Đất đưa ra bán đấu giá thường có thửa, thửa rõ ràng, sau khi trúng giá thì được cấp giấy chứng nhận, nên hiếm khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

1.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất một số địa phương ở Việt Nam Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá quyền sử dụng  đất được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng. Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua.

1.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng  đất để taọ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng  đất.

Bước 1: Quy trình được thực hiện trong 32 ngày: Trong đó; Chủ dự án liên hệ với sở quy hoạch – Kiến trúc để được giới thiệu địa đỏêm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch – Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch – Kiến trúc duyệt (10 ngày).

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính – Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, thành phố thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính – Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch – Đầu tư giải quyết (15 ngày).

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch – Đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông – Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng  đất cho dự án để thực hiện.

Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định ủy ban nhân dân quận, thành phố có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng  đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng  đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, thành phố với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng  đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng  đất của Hà Nội là 153 ha.[14]

1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung.

Thực hiện đấu giá đất tại thành phố Đã Nẵng:

Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng  đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.

Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.

• Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.

Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

• Giá sàn do ủy ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 3.900.0005.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 đồng/m² và giá đất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
• Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đã Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000 đồng/m².
• Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong. [13]

Tiểu kết chương 1:

Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất là một lĩnh vực của quản lý nhà nước. Hoạt động về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất gồm ba lĩnh vực cơ bản: Hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật; tổ chức thực hiện văn bản đó và hoạt động kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy khung lý luận cơ bản về nguyên tắc, nội dung quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất, các yếu tổ ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở để đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Luận văn: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk