Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm khóa luận thì với đề tài Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất và thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Khái quát về đất đai và sử dụng đất ở thành phố Buôn Ma Thuột 

2.1.1. Khái quát về hiện trạng đất đai ở thành phố Buôn Ma Thuột

2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên

• Vị trí địa lý

Thành phố Buôn Ma Thuột là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật của tỉnh Đắk Lắk và trung tâm có vị trí đặc biệt của vùng Tây Nguyên. Thành phố có diện tích tự nhiên 37.718 ha, chiếm 2,87% diện tích tự nhiên của tỉnh; có 21 đơn vị hành chính cấp xã (13 phường và 8 xã). Có tọa độ địa lý từ 12⁰35’17” đến 12⁰44’30” vĩ độ Bắc và từ 107⁰05’00” đến 108⁰09’50” kinh độ Đông.

Ranh giới của thành phố, như sau:

• Phía Bắc giáp thành phố Cư Mgar;
• Phía Nam giáp thành phố Krông Ana;
• Phía Đông giáp thành phố Krông Pắc;
• Phía Tây giáp thành phố Buôn Đôn và thành phố Cư Jút – tỉnh Đắk Nông.

Thành phố có lợi thế là ở vị trí trung tâm vùng Tây Nguyên, được xác định là đô thị hạt nhân vùng Tây nguyên có tác dụng thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội toàn vùng, là trung tâm giáo dục đào tạo, y tế, thể thao cấp vùng. Có hệ thống giao thông đường bộ rất thuận lợi kết nối với các vùng kinh tế trọng điểm, các tỉnh miền Trung, Tây Nguyên, Nam Bộ và cả nước, có các quốc lộ 14, 26, 27, 28 nối liền với các tỉnh Tây Nguyên như cách Đà Lạt 193km, Đắk Nông 110km, Pleiku 195km và Kom Tum 224km…

Với vị trí địa lý như trên, thành phố Buôn Ma Thuột còn là một vị trí hết sức quan trọng trong chiến lược bảo vệ an ninh, quốc phòng khu vực Tây Nguyên.

• Địa hình, địa mạo

Thành phố Buôn Ma Thuột nằm trên cao nguyên Đắk Lắk rộng lớn ở phía Tây dãy Trường Sơn được bao bọc xung quanh bởi một cao nguyên đất Bazan màu mỡ, thành phố có đặc điểm địa hình lượn sóng, dốc thoải, mức độ chia cắt ngang và sâu, bởi hai dòng suối EaTam và Ea Nuôl thuộc thượng nguồn sông Sêrêpốk. Hướng dốc chủ yếu của nền địa hình từ Đông Bắc xuống Tây Nam, với độ dốc trung bình từ  0⁰ đến 15⁰, cá biệt có một số đồi, núi có độ dốc i>30%. Cao độ nền tự nhiên biến thiên từ +390,0m (khu ruộng trũng phía Nam) đến +560,0m (dải đồi ở phía Bắc), cao độ trung bình toàn thành phố khoảng +450,0m.

Nhìn chung địa hình đặc trưng bởi 3 dạng sau đây: Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

• Địa hình đồi núi độ dốc lớn: độ dốc đặc trưng là cấp III và IV (từ 8⁰ đến 25⁰) chiếm khoảng 6,20% diện tích tự nhiên;
• Địa hình chân đồi và ven suối: độ dốc đặc trưng là cấp II (từ 3⁰ đến 8⁰), chiếm khoảng 8,85% diện tích tự nhiên;
• Địa hình tương đối bằng phẳng: độ dốc đặc trưng là cấp I (từ 0⁰ đến 3⁰), chiếm khoảng 80,98% diện tích tự nhiên;

2.1.1.2. Tài nguyên đất

Căn cứ kết quả phân loại về tính chất đất, trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột bao gồm các nhóm đất sau:

Nhóm đất nâu đỏ phát triển trên đá mẹ Bazan (F_k): Phân bố trên các địa hình lượn sóng, nhóm đất này rất giàu dinh dưỡng, có tầng đất dày thích hợp cho các cây công nghiệp dài ngày như: cà phê, cao su, hồ tiêu, cây ăn quả nhiệt đới và các loại cây trồng khác, tổng diện tích 30.545,60 ha, phân bố ở hầu khắp địa bàn thành phố, chiếm 80,98% diện tích đất tự nhiên.

Nhóm đất nâu vàng trên đá Bazan (F_u): Có diện tích khoảng 899,85 ha, chiếm 2,39% diện tích đất tự nhiên, phân bố rải rác trong thành phố, tập trung phần nhiều về phía Đông của thành phố.

Nhóm đất đỏ vàng trên đá phiến sét (F_S): Có diện tích khoảng 1.217,67 ha, chiếm 3,23% diện tích đất tự nhiên; đất có tầng dày > 100 cm, phân bố tại vùng có địa hình đồi núi thấp, chia cắt mạnh, nghèo chất dinh dưỡng và tầng đất mỏng có lẫn đá.

Nhóm đất nâu tím trên đá Bazan (F_t): Có diện tích khoảng 220,15 ha, chiếm 0,58% diện tích đất tự nhiên; có tầng dày từ 70 – 100 cm, phân bố ở phía Tây Nam của thành phố, thành phần cơ giới nhẹ.

Nhóm đất đen trên sản phẩm đá Bazan (R_k): Có diện tích 1.971,57 ha chiếm 5,23% diện tích đất tự nhiên.

Nhóm đất dốc tụ thung lũng (D): Có diện tích 1.366,08 ha, chiếm 3,62% diện tích đất tự nhiên; có tầng dày từ 50 – 70 cm, phân bố ở vùng đất thấp.[4]

2.1.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất 

Thống kê đất đai 31/12/2015, diện tích tự nhiên của thành phố Buôn Ma Thuột là 37.718,00ha.

Diện tích đất theo đối tượng sử dụng là 32.792,75 ha; chiếm 86,94% diện tích tự nhiên; trong đó:

• Hộ gia đình cá nhân sử dụng  25.876,82 ha; chiếm 68,61%.
• Ủy ban nhân dân xã, phường sử dụng 290,31 ha; chiếm 0,77%.
• Tổ chức kinh tế trong nước sử dụng 4.447,37 ha; chiếm 11,79%.
• Cơ quan đơn vị của nhà nước sử dụng 2.081,17 ha; chiếm 5,52%.
• Tổ chức khác sử dụng 93,65 ha, chiếm 0,25% diện tích tự nhiên.

Diện tích đất được giao cho đối tượng để quản lý là 4.925,25 ha; chiếm 13,06% diện tích tự nhiên; trong đó:

• Ủy ban nhân dân xã, phường quản lý 4.459,94 ha, chiếm 11,82%.
• Tổ chức phát triển quỹ đất 13,89 ha, chiếm 0,04%.
• Tổ chức khác 451,42 ha, chiếm 1,20%.

Hiện trạng sử dụng đất đất theo mục đích sử dụng:

• Đất nông nghiệp: 27.355,48 ha, chiếm 72,53% diện tích tự nhiên
• Đất phi nông nghiệp: 9.060,45 ha, chiếm 24,02% diện tích tự nhiên
• Đất chưa sử dụng: 1.302,07 ha, chiếm  3,45% diện tích tự nhiên.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Quản Lý Công

2.1.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Buôn Ma Thuột

2.1.2.1. Công tác tuyên truyền

Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cùng với việc ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và các văn bản dưới luật đối với lĩnh vực đất đai thì việc tuyên truyền các văn bản pháp luật về đất đai tại địa phương được chú trọng triển khai, nhờ vậy đã góp phần cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng được chặt chẽ hơn.

UBND thành phố đã triển khai kịp thời các văn bản về quản lý đất đai của các cấp, các ngành và đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo, hướng dẫn cho các địa phương trong thành phố thực hiện việc quản lý, sử dụng đất phù hợp với điều kiện thực tế của thành phố nên đã góp phần quan trọng để đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống cũng như tạo hành lang pháp lý cho việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến việc sử dụng đất trên địa bàn. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân thành phố đã tổ chức các hội nghị tập huấn cho cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về địa chính – xây dựng. Ngoài ra, thành phố còn tổ chức các hội thi, hội thảo; tuyên truyền qua hệ thống phát thanh, truyền thanh của thành phố, xã, phường về chính sách văn bản pháp luật đất đai.

2.1.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính

Đối với 13 phường nội thành đã được đo đạc bản đồ địa chính chính quy từ năm 1996 – 1998. Năm 2005 thành phố tiến hành chỉnh lý biến động, đến nay đã hoàn thành. Đối với 8 xã đã được đo đạc bản đồ giải thửa từ giai đoạn 1989 – 1995. Nhìn chung hiện nay tài liệu này đã rất lạc hậu, sai số lớn, biến động nhiều; một số khu vực chưa được đo đạc khép kín. Đất Lâm nghiệp được đo vẽ bản đồ tỷ lệ 1/10.000 bằng phương pháp không ảnh.

Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất đã được triển khai theo quy định; đến nay thành phố đã lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của cả 2 cấp (cấp thành phố và xã, phường) theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2015. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã được xây dựng cùng với việc lập kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2020.

2.1.2.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ). Đến nay thành phố đã xác định địa giới hành chính bằng các yếu tố mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ, được xác định ổn định không có tranh chấp; hồ sơ lưu trữ theo quy định.

2.1.2.4. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính

Số giấy chứng nhận được cấp tính đến 31/12/2016 là 80.103 giấy. So sánh với những giai đoạn trước có thể nhận thấy tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất đã được quan tâm đẩy nhanh tiến độ nên kết quả đạt được có chuyển biến rất tích cực.

Kết quả xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất theo hình thức tập trung được triển khai ở các xã, phường từ năm 2005 trên địa bàn thành phố: Tổng hồ sơ xã, phường đăng ký: 28.727 hồ sơ, trong đó hồ sơ đủ điều kiện giải quyết: 24.983 hồ sơ, hồ sơ không đủ điều kiện: 3.744 hồ sơ (trong đó hồ sơ đăng ký tập trung 13 phường: 25.977 hồ sơ, hồ sơ không đủ điều kiện là 3.744 hồ sơ, hồ sơ đủ điều kiện là 22.233 hồ sơ).

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã xử lý: 23.820 hồ sơ, đạt 95,3 % so với tổng số hồ sơ đủ điều kiện. Số giấy chứng nhận đã cấp: 21.372 giấy, đạt 85,5% so với tổng số hồ sơ đủ điều kiện.

Kết quả lũy kế: Diện tích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất được 21.759,8 ha/25.298,78 ha đạt tỷ lệ 86% diện tích cần cấp. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Đối với 8 xã: Thực hiện công tác đo đạc bản đồ tại 08 xã, kế hoạch đo đạc xong trong năm 2014. Những đơn vị đã hoàn thành việc đo đạc (Cư Êbur, Hòa Phú, Hòa Xuân, Hòa Thuận, Ea Kao) đang triển khai công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất theo hình thức lồng ghép công tác đo đạc bản đồ địa chính với kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường.

2.1.2.5. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong những năm qua việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất ở cả cấp thành phố và cấp xã, phường được triển khai khá đồng bộ. Hiện nay thành phố đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2015-2020 ở cả hai cấp. Đây là nguồn tài liệu quan trọng làm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất theo chiều sâu nhằm sử dụng có hiệu quả theo quy hoạch và pháp luật.

Hiện nay, đối với 13/13 phường đã được Ủy ban nhân dân tỉnh ĐăkLăk phê duyệt kế hoạch sử dụng đất 5 năm, Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020. Đối với 08 xã đã được Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột phê duyệt kế hoạch sử dụng đất 5 năm, Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020. Tuy nhiên công tác lập kế hoạch sử dụng đất chậm về thời gian, chưa bám sát nhu cầu sử dụng đất và theo kế hoạch đã được phê duyệt dẫn đến nhiều chỉ tiêu sử dụng đất đạt thấp, thực hiện chưa phù hợp quy hoạch.

2.1.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo 

Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất… Công tác này đã góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng đúng mục đích, bền vững, có hiệu quả. Kiểm tra, xử lý đối với các trường hợp vi phạm về khai thác nguồn nước, khai thác đá xây dựng và các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường trên địa bàn.

Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo được xử lý kịp thời, dứt điểm các trường hợp vi phạm Luật Đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, tranh chấp, lấn chiếm,… góp phần ổn định tình hình chính trị – đất đai trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, khi giá trị sử dụng đất đai ngày càng tăng lên, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng sai mục đích… ngày càng xảy ra phức tạp, đặc biệt ở các khu vực có kinh tế phát triển. Do vậy cần có sự quan tâm nhiều hơn nữa của các cấp thẩm quyền trong công tác quản lý đất đai nhằm ngăn chặn việc vi phạm Luật Đất đai.

2.1.2.4.  Thực trạng về tổ chức bộ máy thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Trước năm 2011:

Căn Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

UBND tỉnh Đắk Lắk đã ban hành quyết định số 20/2010/QĐ-UBND về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng  đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk;

Theo đó Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng  đất của thành phố theo từng thời điểm đấu giá; Thành phần hội đồng đấu giá gồm có:  Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố phụ trách kinh tế, làm Chủ tịch hội đồng, phòng Tài chính – Kế hoạch là cơ quan thường trực, cán bộ chuyên môn của các phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Tư Pháp, phòng Kinh tế hạ tầng, cán bộ của Chi cục thuế thành phố Buôn Ma Thuột và Chủ tịch, cán bộ địa chính xã (phường) nơi có đất đấu giá; Hoạt động của hội đồng theo chế độ kiêm nhiệm. Kinh phí hoạt động được lấy từ phí đấu giá quyền sử dụng  đất, nếu không đủ thực hiện thì Ủy ban nhân dân thành phố cấp bổ sung theo tổng hợp đề xuất của phòng Tài chính – Kế hoạch. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Từ năm 2011 đến nay:

Căn cứ Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 17/8/2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của bộ: Tài nguyên và Môi trường, Nội vụ, Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của tổ chức Phát triển quỹ đất.

UBND tỉnh Đắk Lắk ban hành Quyết định số 1235/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 về việc thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột.

UBND thành phố Buôn Ma Thuột ban hành Quyết định số 1009/2011/QĐ-UBND ngày 30/9/2011 về việc Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột.

Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột gồm các nội dung cơ bản sau:

Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột (gọi tắt là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp có thu, trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố, chịu sự quản lý và chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Trung tâm Phát triển quỹ đất có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế – xã hội và ổn định thị trường bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phát triển các khu tái định cư; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; quản lý đất đã thu hồi, đã nhận chuyển nhượng, đã tạo lập, phát triển và thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng. Được cung cấp các văn bản về chính sách, pháp luật của Nhà nước và các tài liệu khác liên quan đến nhiệm vụ được giao; Tư vấn, cung cấp dịch vụ thuộc các lĩnh vực phù hợp với chức năng, nhiệm vụ được giao cho tổ chức và cá nhân; Liên doanh, liên kết, hợp tác với tổ chức kinh tế, cá nhân để thực hiện nhiệm vụ, dịch vụ theo quyết định của cấp có thẩm quyền; Thuê tư vấn, thực hiện các công việc thuộc chức năng, nhiệm vụ được giao.

Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột có 01 Giám đốc và 02 Phó Giám đốc. Việc bổ nhiệm Giám đốc, Phó Giám đốc do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố quyết định theo tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ và theo quy định của pháp luật; việc miễn nhiệm, cách chức, khen thưởng, kỷ luật và chế độ, chính sách khác đối với Giám đốc, Phó Giám đốc thực hiện theo quy định của pháp luật.  Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ: Phòng Hành chính – Tổng hợp;  Phòng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Phòng Hạ tầng và phát triển quỹ đất. Việc thành lập các phòng chuyên môn, nghiệp vụ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố quyết định theo đề nghị của Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất và Trưởng phòng Nội vụ thành phố. Tùy theo tình hình, yêu cầu nhiệm vụ, Giám đốc quyết định điều động viên chức, nhân viên thành lập tổ, nhóm chuyên trách để thực hiện nhiệm vụ được giao. Biên chế của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột là biên chế sự nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh giao hàng năm trong tổng biên chế sự nghiệp của Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột. Ngoài số biên chế được Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt hàng năm, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố còn được phép ký một số lao động hợp đồng có thời hạn để thực hiện các công việc liên quan đến nhiệm vụ của đơn vị. Việc ký hợp đồng phải lập danh sách báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố và Phòng Nội vụ thành phố để theo dõi, quản lý.[24]

Việc quyết định thành lập trung tâm  ngày 15/3/2011, ban hành quy chế  hoạt động ngày 30/9/2011; nhưng đến 02/01/2012 mới đi vào hoạt động, tại thời điểm này trung tâm chưa đảm nhiệm hết chức năng nhiệm vụ mà chỉ mới tham gia giải phóng mặt bằng. Bắt đầu từ tháng 9/2012 đến nay Trung tâm mới thực hiện các chức năng nhiệm vụ theo đúng quy định, trong đó có công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng  đất ở tại thành phố Buôn Ma Thuột

Đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của Thành ủy, HĐND, Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột và đã được tổ chức thực hiện từ năm 2004. Nhưng từ năm 2007, khi Buôn Ma Thuột bắt đầu thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, chuẩn bị các điều kiện để hình thành các khu dân cư thì hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện mạnh mẽ nhằm tạo nguồn vốn đầu tư thực hiện các dự án. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tôi chỉ tiến hành nghiên cứu quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 5 phường, xã từ năm 2012 đến cuối năm 2016.

2.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột

Trong thời gian qua, Chính phủ và Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo và hướng dẫn tổ chức thực hiện đấu giá QSĐ đất. Tuy nhiên một số văn bản không còn phù hợp với thực tế tại thành phố Buôn Ma Thuột, bộc lộ nhiều mâu thuẩn, hạn chế nên đã được thay thế hoặc điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Hệ thống các văn bản đó bao gồm (bảng 2.1).

Bảng 2.1. Văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột

Trong các văn bản trên của Trung ương chỉ có các văn bản quy định chung cho công tác bán đấu giá tài sản. Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện trong một thời gian dài ở hầu hết các địa phương trong cả nước nhưng Chính phủ vẫn chưa có văn bản quy định riêng cho lĩnh vực này để áp dụng thống nhất trong cả nước. Để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho địa phương mình thì hiện nay các địa phương tự xây dựng quy chế do đó việc tổ chức và thực hiện có sự khác nhau giữa các địa phương. Riêng đối với đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột hiện nay được thực hiện dựa trên Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2016 về việc ban hành ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.

2.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

Thành phần Hội đồng bao gồm: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố (hoặc người được uỷ quyền) làm Chủ tịch hội đồng. Các thành viên là đại diện của các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Tư Pháp, Thanh tra, Quản lý đô thị, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất và Chủ tịch hoặc phó chủ tịch xã, phường có đất đấu giá.

Từ năm 2012 thành phố không thành lập hội đồng đấu giá mà giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố thực hiện. Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố có chức năng tổ chức giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển quỹ đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng  đất trên địa bàn thành phố.

Bước 2: Xây dựng giá khởi điểm để đấu giá.

Hội đồng đấu giá hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất có trách nhiệm xây dựng giá khởi điểm của các thửa đất, khu đất đấu giá và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh . Việc xây dựng giá khởi điểm dựa trên kết quả khảo sát giá đất tại khu vực đấu giá và các vùng lân cận đã có số liệu, đồng thời cân đối với tổng mức đầu tư vào khu đất đưa ra đấu giá.

Tham gia vào quá trình xây dựng giá khởi điểm bao gồm các cán bộ chuyên môn của trung tâm Phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Tài chính-kế hoạch và các cán bộ chuyên trách của cấp xã, phường.

Bước 3: Công bố, công khai các thửa đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 2 lần), thời gian từ lúc công khai đến lúc tổ chức đấu giá tối thiểu là 30 ngày.

Trung tâm phát triển quỹ đất chuẩn bị nội dung công bố, công khai thửa đất, thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá đăng tải trên báo Đắk Lắk, hoặc Đài phát thanh truyền hình Đắk Lắk 2 số liên tiếp. Ngoài ra, tại cơ quan Trung tâm phát triển Quỹ đất, trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường có đất tổ chức đấu giá phải niêm yết bản đổ quy hoạch khu đất, biểu công bố tổ chức đấu giá, nội quy đấu giá vá hướng dẩn nơi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá.

Để đảm bảo thông tin về việc đấu giá đất được nhiều người ở nhiều khu vực khác nhau cùng biết và tham gia đấu giá thì hiệu quả đấu giá sẻ lên cao; ngoài việc đăng thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết các tài liệu tại cơ quan, trụ sở làm việc theo đúng quy định hiện hành, thì việc phối hợp để các thông tin về đấu giá đất phát đồng thời trên hệ thống phát thanh của các thôn, buôn, tổ dân phố nơi có đất đấu giá củng như các vùng xung quanh. Công bố, công khai thông tin về đấu giá là nội dung có tính bắt buộc nhưng đồng thời nó có tính quảng bá, kích cầu trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Địa điểm đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tùy vào tình hình cụ thể của những đợt đấu giá mà trung tâm phát triển quỹ đất quyết định, có thể tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất đấu giá hoặc ngay tại cơ quan trung tâm phát triển quỹ đất. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Thời gian đăng ký tham gia đấu giá ngay sau khi có công bố thông tin về đấu giá đến trước 16 giờ của ngày trước ngày tổ chức đấu giá, trong khoảng thời gian này các đối tượng có nhu cầu đấu giá đến đăng ký, tìm hiểu thông tin và chuẩn bị tiền đặt cọc và các giấy tờ liên quan.

Thời gian nộp tiền đặt cọc, thu tiền đặt cọc các thửa đất đấu giá trong vòng 3 ngày trước ngày tổ chức đấu giá và trước 16 giờ của ngày trước ngày tổ chức đấu giá, tiền đặt cọc do cán bộ của Trung tâm phát triển quỹ đất thu và nộp váo tài khoản tạm giử của phòng Tài chính kế hoạch tại kho bạc nhà nước thành phố.  Ngoài tiền đặt cọc thì người tham gia đấu giá phải nộp thêm phí đấu giá, phí đấu giá tùy theo mức giá khởi điểm của từng thửa đất.

Chốt hồ sơ đấu giá từ 16 giờ của ngày trước ngày tổ chức đấu giá, tính từ thời điểm này không nhận thêm các trường hợp đăng ký đấu giá, hay nộp tiền cọc mà cán bộ liên quan chỉ tổng hợp danh sách các đối tượng tham gia đấu giá để chẩn bị cho ngày hôm sau tổ chức đấu giá; mặt khác sắp xếp, tổng hợp lại tiền đặt cọc theo cách hợp lý để sau cuộc đấu giá thì việc hoàn trả lại tiền đặt cọc cho những người không trúng đấu giá một cách nhanh nhất.

Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai, bước này được thực hiện tại xã, thị trấn nơi có đất đấu giá.

Sau khi ổn định tổ chức, giới thiệu hội đồng đấu giá; đấu giá viên thông qua nội quy đấu giá, cách thức đấu giá ( bằng lời hay bỏ phiếu ), danh sách những người tham gia đấu giá, giải đáp thắc mắc cho những người chưa hiểu trong việc đấu giá.

Đối với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá viên nhắc lại giá khởi điểm, yêu cầu người tham gia đấu giá bắt đầu trả giá từ giá khởi điểm. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên nhắc lại ba lần, rõ ràng, chính xác bằng lời nói giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng ba mươi giây. Sau ba lần nhắc lại, nếu không có người trả giá tiếp thì đấu giá viên công bố kết quả.

Trong trường hợp thực hiện cách thức bỏ phiếu nhiều vòng thì mỗi người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu của mình và bỏ phiếu vào hòm phiếu. Sau khi thu hết các phiếu đã phát, đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất của vòng bỏ phiếu thứ nhất mà không công bố tên của người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Sau vòng bỏ phiếu thứ hai, đâu giá viên công bố  người và giá trả của tất cả các phiếu, người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá, nếu có nhiều người cùng trùng giá cao nhất thì đấu giá viên tổ chức bóc thăm để chọn ra người trúng đấu giá thửa đất.

Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, hội đồng đấu giá lập biên bản đấu giá, người trúng đấu giá và người trả giá liền kề cùng ký vào biên bản.

Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngay sau cuộc bán đấu giá Trung tâm phát triển quỹ đất tổng hợp trình phê duyệt danh sách trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời tiến hanh trả lại tiền đặt cọc cho những người không trúng đấu giá. Quyết đinh trúng đấu giá được gửi cho những người trúng đấu giá để có cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 7: Lập thủ tục giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

Người nhận quyết định trúng đấu giá tiến hành nộp số tiền còn lại của thửa đất đã trúng đấu giá ( trừ đi khoản tiển đặt cọc cho thửa đất ) và lệ phí trước bạ vào tài khoản tạm giữ của phòng Tài chính kế hoạch thành phố tại kho bạc nhà nước thành phố, sau khi làm xong nghĩa vụ tài chính, Trung tâm phát triễn quỹ đất tiến hành bàn giao đất thực địa, toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nộp tiền và bàn giao đất thực địa chuyển về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và môi trường thành phố để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất ngoài thực địa được tiến hành theo đúng thẩm quyền quy định của pháp luật.

Qua quá trình điều tra trên thực tế và tham gia khảo sát tại các phiên đấu giá cho thấy, quy trình trên đang được thực hiện khá hợp lý, đã giúp cho các cơ quan chuyên môn chủ động trong công tác tổ chức thực hiện đấu giá.

2.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột

1, Tài sản bán đấu giá và giá khởi điểm của tài sản: Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Đất ở  phải được Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt giá khởi điểm trước khi mang ra đấu giá, ví dụ năm 2014 Ủy ban nhân dân Tỉnh phê duyệt giá khởi điểm đất ở cho thành phố Buôn Ma Thuột tại các quyết định: số 902/QĐ-UBND ngày 14/4/2014; số 2337/QĐ-UBND ngày 25/8/2014; số 3163/QĐ-UBND ngày 03/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

• Đối tượng và điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
• Đối tượng tham gia đấu giá:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai, có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mục đích sử dụng đất sau khi bán đấu giá được thực hiện theo Sơ đồ quy hoạch phân thửa chi tiết đất ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Điều kiện được tham gia đấu giá:

• Có đơn xin tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo mẫu của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột phát hành và phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá;
• Phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; c. Người không được tham gia đấu giá tài sản:
• Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;
• Người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc bán đấu giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó;
• Người có thẩm quyền quyết định đấu giá; người ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá;
• Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Cách thức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

• Phải có giấy chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu gia đình (trường hợp đăng ký hộ gia đình) (nộp 02 bản sao có chứng thực để lưu hồ sơ và làm các thủ tục liên quan);
• Người đăng ký tham gia đấu giá phải hoàn tất việc nộp phí tham gia đấu giá, tiền đặt trước và các giấy tờ liên quan trước 16 giờ 00 phút trước ngày tổ chức bán đấu giá (trong giờ hành chính các ngày làm việc). Tiền đặt trước của người trúng đấu giá được trừ vào giá mua. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.
• Nộp phí tham gia đấu giá 100.000 đồng/1 thửa đối với những thửa có giá khởi điểm từ 300 triệu đồng trở xuống; 200.000 đồng/thửa đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ trên 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng; 500.000 đồng/thửa đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ trên 500 triệu đồng.
• Tiền đặt trước nộp 15% trên giá khởi điểm của từng thửa đất đăng ký; – Mỗi hộ gia đình, cá nhân được đăng ký tham gia đấu giá để mua 01 hoặc nhiều thửa đất thì nộp phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước 15% trên giá trị của từng thửa đất đăng ký tương ứng.
• Mỗi hộ gia đình chỉ được cử một cá nhân tham gia đấu giá;
• Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản có chứng nhận hợp lệ cho người khác thay mặt mình đăng ký và tham gia đấu giá.

4. Cách thức đấu giá:

• Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín; số vòng: 02 vòng.
• Phương thức bán đấu giá: Tiến hành đấu giá từng thửa một; – Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, thành phần phối hợp, khách mời tham dự cuộc bán đấu giá, thông báo nội quy cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, công bố danh sách người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và điểm danh; giới thiệu từng thửa đất bán đấu giá, nhắc lại giá khởi điểm, thông báo mức chêch lệch mỗi lần trả giá, trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;
• Đấu giá viên chỉ công nhận người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất trong những phiếu đấu giá hợp lệ. Trong trường hợp tại vòng đấu thứ 2 (vòng cuối cùng) có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất thì đấu giá viên tổ chức việc bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá.
• Phiếu đấu giá hợp lệ là những phiếu do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột ban hành và phải ghi đầy đủ các nội dung trong phiếu đấu giá, họ tên trong phiếu phải trùng với họ tên trong đơn đăng ký tham gia đấu giá. Số tiền ghi trong phiếu phải rỏ ràng bằng chữ và bằng số, không được tẩy xóa, không sai lệch giữa viết bằng chữ và bằng số.
• Phiếu đấu giá không hợp lệ là phiếu có giá đấu thấp hơn giá khởi điểm, bỏ phiếu trắng, sử dụng phiếu không do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột ban hành và bước giá trả thấp hơn bước giá quy định.
• Người tham gia đấu giá được Trung tâm Phát triển quỹ đất phát phiếu, trực tiếp ghi các nội dung vào phiếu đấu giá trong thời gian là 05 phút, sau đó bỏ phiếu vào thùng phiếu. Giá khởi điểm của vòng đấu sau là mức trả giá cao nhất của vòng đấu trước.
• Người điều hành công bố kết quả trúng đấu giá, sau khi có kết quả kiểm phiếu.
• Trong trường hợp 01(một) thửa đất chỉ có 01(một) người đăng ký tham gia đấu giá thì không tổ chức và hoàn trả lại tiền đặt trước và phí đấu giá.

5. Bước giá:

Mức chênh lệch mỗi lần trả giá (bước giá): 2.000.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm dưới 300 triệu đồng; 2.500.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ 300 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng; 5.000.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ triệu đồng; 10.000.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm trên 1 tỷ đồng. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

6. Người tham gia đấu giá được nhận lại tiền đặt trước các trường hợp sau:

• Người không trúng đấu giá được trả lại tiền đặt trước sau khi phiên bán đấu giá kết thúc nếu không vi phạm nội quy, quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;
• Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng ký trước khi hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá đã thông báo;
• Người trả giá liền kề từ chối mua trong trường hợp người trả giá cao nhất từ chối mua tài sản tại cuộc bán đấu giá khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá;

7. Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước các trường hợp sau:

• Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia cuộc bán đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng theo quy định của Bộ luật dân sự;
• Người tham gia đấu giá nhưng trả thấp hơn giá khởi điểm;
• Người trúng đấu giá từ chối nhận quyền sử dụng đất;
• Người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản; – Vi phạm thời hạn nộp tiền trúng đấu giá.

8. Các trường hợp không được tiếp tục tham gia đấu giá:

• Trả giá dưới mức giá khởi điểm;
• Trả thấp hơn bước giá quy định;
• Trả giá cao nhất rồi xin rút lại giá đã trả;
• Đã trúng đấu giá nhưng từ chối mua;
• Vi phạm các quy định của Nội quy này và các quy định của Pháp luật hiện hành về bán đấu giá tài sản;
• Tự ý rời khỏi phòng đấu giá khi chưa được sự đồng ý của người điều hành cuộc bán đấu giá;
• Không tôn trọng và tuân thủ những yêu cầu của người điều hành hoặc có hành vi cản trở, phá rối cuộc bán đấu giá, không chấp hành nội quy bán đấu giá bị người điều hành nhắc nhở, cảnh cáo nhưng vẫn tiếp tục vi phạm.

Trong các trường hợp nêu trên người điều hành có quyền tạm dừng cuộc bán đấu giá để lập biên bản xử lý vi phạm và mời người vi phạm rời khỏi phòng đấu giá.

9. Một số trường hợp cụ thể:

a) Rút lại đăng ký tham gia đấu giá trước khi tổ chức cuộc bán đấu giá:

Trước khi hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đã thông báo, người đã đăng ký tham gia đấu giá có thể rút lại việc đăng ký và được hoàn trả khoản tiền đặt trước; riêng phí tham gia đấu giá thì phải nộp vào ngân sách nhà nước;

Trong trường hợp người đăng ký tham gia đấu giá tài sản đã nộp khoản tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc bán đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì khoản tiền đặt trước đó nộp vào ngân sách nhà nước.

b) Rút lại giá đã trả: Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Tại cuộc bán đấu giá tài sản, người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản thì cuộc bán đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người đã trả liền kề trước đó. Trong trường hợp không có người trả giá tiếp thì cuộc bán đấu giá coi như không thành.

Người rút lại giá đã trả bị truất quyền tham gia trả giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước.

c) Từ chối mua tài sản bán đấu giá:

• Tại cuộc bán đấu giá, khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua.
• Trong trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành;
• Trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành;
• Người trúng đấu giá từ chối mua tài sản thì không được hoàn trả khoản tiền đặt trước.

10. Thời hạn nộp tiền trúng đấu giá:

Người trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá. Quá thời hạn trên mà người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì coi như bỏ cuộc. Thửa đất đã đấu giá được tổ chức đấu giá lại và người bỏ cuộc không được tham gia đấu giá lại thửa đất đó.

11. Xử lý vi phạm:

• Mọi khiếu nại tranh chấp liên quan đến việc bán đấu giá tài sản được giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành;
• Ngoài các quy định tại Nội quy này, tổ chức, cá nhân tham gia cuộc bán đấu giá tài sản phải thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Nếu có hành vi vi phạm các quy định thì tùy theo tính chất, mức độ mà bị xử phạt vi phạm hành chính, hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật./.

2.2.4. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của một số dự án tại thành phố Buôn Ma Thuột Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

2.2.4.1. Giới thiệu chung:

Các khu đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk, Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột phê duyệt theo đúng thẩm quyền. Tổng diện tích các khu vực đấu giá có diện tích khác nhau, được chia làm các thửa đất thích hợp cho việc xây dựng nhà ở và sinh hoạt của người dân. Mức giá khởi điểm và tiền đặt trước được quy định cho từng thửa đất cụ thể. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột  chỉ đạo Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng  đất. Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức thực hiện thông báo bán đấu giá quyền sử dụng  đất tại đài phát thanh thành phố Buôn Ma Thuột, tại báo Đắk Lắk hoặc kênh truyền hình tỉnh Đắk Lắk. Nội dung của thông báo bao gồm thông tin khu vực đất đưa ra đấu giá, thời hạn nộp hồ sơ đấu giá, phí đấu giá, khoản tiền đặt trước của mỗi thửa đất, thời gian tổ chức đấu giá, địa điểm tổ chức bán đấu giá và quy chế đấu giá. Đồng thời thực hiện thu nhận hồ sơ đấu giá, phí đấu giá và khoản tiền đặt trước theo quy định.

Thực hiện bán đấu giá trước sự chứng kiến của hội đồng giám sát bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm có đại diện phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, đại diện phòng Tài chính kế hoạch thành phố, đại diện Chi cục thuế thành phố, đại diện phòng Tư pháp thành phố Buôn Ma Thuột và Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất.  

2.2.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại phường Tân An, thành phố Buôn Ma Thuột:

Năm 2012 đưa ra đấu giá 12 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 12 thửa với giá khởi điểm 6.000.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 7.120.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,18 lần.

Năm 2013 đưa ra đấu giá 65 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 62 thửa với giá khởi điểm 31.500.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 35.650.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,13 lần.

Năm 2014 đưa ra đấu giá 84 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 80 thửa với giá khởi điểm 40.165.350.000  đồng, giá trúng đấu giá là 42.200.500.000 đồng, hệ số tăng là 1,05 lần.

Năm 2015 đưa ra đấu giá 28 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 28 thửa với giá khởi điểm 23.256.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 27.150.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,16 lần.

Năm 2016 đưa ra đấu giá 31 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 21 thửa với giá khởi điểm 31.350.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 35.156.500.000 đồng, hệ số tăng là 1,12 lần.

2.2.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng  đất ở tại phường Tân Hòa, thành phố Buôn Ma Thuột:

Năm 2012 và năm 2013, không có thửa đất nào được đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất.

Năm 2014 đưa ra đấu giá 36 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 34 thửa với giá khởi điểm 12.250.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 12.750.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,04 lần.

Năm 2015 đưa ra đấu giá 30 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 30 thửa với giá khởi điểm 13.165.500.000  đồng, giá trúng đấu giá là 17.250.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,31 lần.

Năm 2016 đưa ra đấu giá 47 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 47 thửa với giá khởi điểm 18.400.325.000  đồng, giá trúng đấu giá là 18.952.165.000 đồng, hệ số tăng là 1,02 lần.

2.2.4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại phường Tân Lập, thành phố Buôn Ma Thuột:

Năm 2012 đưa ra đấu giá 21 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 21 thửa với giá khởi điểm 8.250.165.000  đồng, giá trúng đấu giá là 12.365.125.000 đồng, hệ số tăng là 1.49 lần

Năm 2013 đưa ra đấu giá 10 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 10 thửa với giá khởi điểm 1.370.000.000 đồng, giá trúng đấu giá là 1.387.640.000 đồng, hệ số tăng là 1,01 lần

Năm 2014 đưa ra đấu giá 13 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 12 thửa với giá khởi điểm 6.500.125.000 đồng, giá trúng đấu giá là 6.812.500.000 đồng, hệ số tăng là 1,04 lần

Năm 2015 đưa ra đấu giá 57 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 57 thửa với giá khởi điểm 45.850.000.000 đồng, giá trúng đấu giá là 51.831.125.000 đồng, hệ số tăng là 1,13 lần.

Năm 2016 đưa ra đấu giá 17 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 17 thửa với giá khởi điểm 17.563.000.000 đồng, giá trúng đấu giá là 19.250.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,09 lần.

2.2.4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại phường EaTam, thành phố Buôn Ma Thuột:

Năm 2012 đưa ra đấu giá 02 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 02 thửa với giá khởi điểm 717.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 1.425.380.000 đồng, hệ số tăng là 1,98 lần.

Năm 2013 đưa ra đấu giá 05 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 03 thửa với giá khởi điểm 600.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 1.320.650.000 đồng, hệ số tăng là 2,22 lần

Năm 2014 đưa ra đấu giá 14 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 14 thửa với giá khởi điểm 2.020.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 2.052.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,01 lần

Năm 2015 đưa ra đấu giá 22 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 21 thửa với giá khởi điểm 1.250.725.000  đồng, giá trúng đấu giá là 1.370.500.000 đồng, hệ số tăng là 1,09 lần.

Năm 2016 đưa ra đấu giá 4 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 4 thửa với giá khởi điểm 2.800.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 3.125.850.000 đồng, hệ số tăng là 1,11 lần.

2.2.4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Hòa Thuận, thành phố Buôn Ma Thuột:

Năm 2012 đưa ra đấu giá 8 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 8 thửa với giá khởi điểm 1.600.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 2.415.650.000 đồng, hệ số tăng là 1,52 lần.

Năm 2013 và năm 2014, không có thửa đất nào được đem ra đấu giá. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Năm 2015 đưa ra đấu giá 20 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 20 thửa với giá khởi điểm 6.000.000.000  đồng, giá trúng đấu giá là 7.125.450.000 đồng, hệ số tăng là 1,18 lần.

Năm 2016 đưa ra đấu giá 3 thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk; đấu giá thành công 3 thửa với giá khởi điểm 1.450.000.000 đồng, giá trúng đấu giá là 1.850.000.000 đồng, hệ số tăng là 1,27 lần.

2.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Buôn Ma Thuột

 2.3.1. Hiệu quả đạt được

Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai. Những ưu điểm vượt trội của đấu giá quyền sử dụng  đất được thể hiện trên các mặt như sau.

2.3.1.1. Hiệu quả kinh tế:

Đối với Nhà nước:

Khai thác hợp lý quỹ đất.

Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng.

Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương.

Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng  đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.

Đấu giá quyền sử dụng  đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Đấu giá quyền sử dụng  đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng  đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.

Đối với người sử dụng đất: Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của thửa đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.

Đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế thửa đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.

Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.

Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng  đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước.

2.3.1.2. Hiệu quả xã hội:

Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo cho chủ trương “ đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả. Ngoài những khu vực được đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá thì các địa phương còn được sử dụng kinh phí từ đấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.  Điển hình như, trong năm 2012 thành phố Buôn Ma Thuột được trích lại 40% tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất với tổng số tiền là 88.591,52 triệu đồng để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội khác.[24] Điều này đã tạo ra các khu dân cư đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dần đáp ứng được nhu cầu ở và sinh hoạt của người dân, phù hợp với quy hoạch chung của địa phương, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân.

Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại địa phương. Đây là hai lĩnh vực có vị trí vô cùng quan trọng trong chiến lược phát triển nền kinh tế – xã hội của thành phố. Trong điều kiện ngân sách địa phương còn eo hẹp, nhờ có nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện để chính quyền địa phương xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm y tế,…. để nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh cho nhân dân. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

 Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ở Buôn Ma Thuột dần được hình thành và ngày càng phát triển lành mạnh, bền vững.

Đấu giá quyền sử dụng đất còn là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà ở, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như tạo quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở,…

2.3.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:

a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá quyền sữ dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hoá trong hoạt động thị trường bất động sản.

b/ Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường bất động sản và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Nếu đấu giá quyền sử dụng  đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thị xã sẽ giúp thị xã thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.

c/ Đấu giá quyền sử dụng đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.

d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất..

e/ Đấu giá quyền sử dụng  đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “Xin, cho” hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

f/ Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.

g/ Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng  đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.

2.3.2. Hạn chế, tồn tại Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

2.3.2.1. Công tác tổ chức:

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư cơ sở hạ tầng còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, những dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất lấy đất nông nghiệp của các hộ gia đình và cá nhân có giá trị bồi thường không cao. Trong khi đó, sau khi cơ sở hạ tầng của dự án được hoàn thành thì khu vực đất này có giá trúng đấu giá rất cao. Điều này đã làm cho nhân dân cảm thấy bức xúc, gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng ở một số dự án.

Việc xác định mức giá khởi điểm hiện nay còn một số tồn tại như chưa có đội ngũ cán bộ chuyên làm công tác định giá đất mà hầu hết đều thực hiện kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ. Những tồn tại đó làm cho việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính dẫn đến giá khởi điểm để đưa ra đấu giá chưa thật sự sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.

Mức tiền đặt trước theo quy định hiện nay của Ủy ban nhân dân tỉnh là 15% giá khởi điểm của thửa đất, khu đất và phí tham gia đấu giá còn thấp nên có một số trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền để nhận quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá với mục đích thông thầu để “kiếm tiền cò”. Vì vậy Ủy ban nhân dân Tỉnh cần sớm điều chỉnh quy định mức tiền đặt trước và phí tham gia đấu giá để đảm bảo sự ràng buộc giữa cơ quan tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá.

Công tác kiểm tra hồ sơ của người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ, hiện tượng người thân trong gia đình (vợ chồng, cha con, mẹ con, anh chị em ruột và những người có tên trong cùng một hộ khẩu gia đình) cùng nộp đơn để đấu giá một thửa đất còn xảy ra ở hầu hết các dự án. Bên cạnh đó, việc bảo mật thông tin số lượng người tham gia đấu giá mỗi thửa đất chưa được thực hiện nghiêm túc, đã tạo điều kiện cho những người tham gia đấu giá “họp dàn xếp” trước phiên đấu giá diễn ra khá phổ biến, đặc biệt ở những khu vực đất có giá trị lớn.

• Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia.
• Thủ tục để đưa được một thửa đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. [23]
• Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.
• Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt.
• Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
• Quy chế đấu giá cũng còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.

2.3.2.2. Đối với công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng:

Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân thửa.

Trong khi để khắc phục tình trạng : ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây. Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

• Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.
• Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu sử dụng đất sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, việc vi phạm trật tự xây dựng diển ra ở nhiều nơi trên địa bàn, hầu như tại các xã, thị trấn đều xảy ra.
• Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng đa dạng hình thái kiến trúc theo sở thích riếng, xây dựng sai so với giấy phép,

Tiểu kết chương 2  Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã mang lại nhiều kết quả về mặt kinh tế như tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng  đất để đầu tư cho các dự án, tạo sự minh bạch, công khai cho người dân khi tham gia đấu giá quyền sử dụng  đất, về phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quản lý được quỹ đất có hiệu quả, đúng với quy hoạch đã được duyệt. Tuy nhiên, công tác tổ chức bán đấu giá còn nhiều bất cập, còn phải tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới, ví dụ chưa có đội ngũ cán bộ chuyên làm công tác định giá đất mà hầu hết đều thực hiện kiêm nhiệm;  công tác kiểm tra hồ sơ của người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ, hiện tượng người thân trong gia đình (vợ chồng, cha con…), hoặc có hiện tượng “dàn xếp” trong việc bỏ giá … Luận văn: Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Giải pháp về đấu giá quyền sử dụng đất tại Đắk Lắk