Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về Đất đai.

Theo quy định của Điều 698 Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận trên cơ sở bảng giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại Nghị định của Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Đồng thời nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.2. Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở

Đất đai là một trong những loại tài sản quý hiếm nhất, có giá trị lớn trong xã hội. Chính vì vậy, để sở hữu hợp pháp loại tài sản này, cần phải đáp ứng được căn cứ xác lập quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở được hiểu như nguồn gốc, cơ sở hình thành đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở. Trên cơ sở các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, Nhà nước quy định các hình thức xác lập quyền sử dụng đất cụ thể.

Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng đất ở do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.

Có hai hình thức giao đất: Giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 54 Luật Đất đai 2013). Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013. Tại điều 55 Luật Đất đai 2013, ba trong số bốn hình thức xác lập quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất ở. Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Theo Điều 179 Luật đất đai 2013) Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất ở không thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn thừa nhận việc xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng phục vụ đời sống cho cá nhân, hộ gia đình trên đất thuê, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất và các công trình xây dựng trên đất.

Thứ hai, xác lập quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”

Theo Luật Đất đai 2013, việc công nhận quyền sử dụng đất được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện: Người đang sử dụng đất ổn định và không có nguồn gốc giao đất, cho thuê đất.

Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/2014 hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp GCN QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN QSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn được xem xét để được cấp GCN QSDĐ đối với trường hợp sử dụng ổn định, lâu dài như sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất của người đã sử dụng đất ổn định và có các loại giấy tờ theo quy định pháp luật đất đai nhưng chưa được cấp GCN QSDĐ như sau: Người đang sử dụng đất có điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật Đất đai 2013.

Với quy định trên, thì đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài và đáp ứng các điều kiện được cấp GCN QSDĐ cũng thuộc trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, quyền sử dụng đất ở được xác lập thông qua hợp đồng hoặc nhận thừa kế. Quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất ở nói riêng trở thành đối tượng của giao dịch dân sự khi được pháp luật cho phép. Người sử dụng đất có thể xác lập quyền sử dụng đất ở thông qua việc nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, … Tuy nhiên, tùy thuộc vào hình thức sử dụng, mục đích, thời hạn, … sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được pháp luật quy định khác nhau.

Người sử dụng đất là cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền hàng năm, quyền sử dụng đất không phải là đối tượng của giao dịch dân sự, nhưng pháp luật hiện hành lại thừa nhận các giao dịch đối với tài sản trên đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Người trở thành chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua giao dịch mua, bán, tặng cho, thừa kế, … được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Với việc thừa nhận các giao dịch đối với tài sản gắn với đất thuê kèm theo việc chuyển giao quyền sử dụng đất, sẽ có thể dẫn đến cách hiểu quyền sử dụng đất cũng đồng thời trở thành đối tượng của giao dịch dân sự ngay cả trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm. Tài sản trên đất và quyền sử dụng đất mặc dù là hai loại tài sản khác nhau, thuộc phạm vi điều chỉnh của các ngành luật độc lập, tuy nhiên lại có mối liên hệ không thể tách rời. Khi định giá tài sản để thế chấp, bán tài sản gắn với đất thuê, các chủ thể thường căn cứ vào giá trị tài sản và giá trị sinh lợi của mảnh đất đó (vị trí, diện tích, môi trường kinh doanh, …). Do vậy, mặc dù không được thừa nhận về mặt pháp lý, nhưng trên thực tiễn, trong những trường hợp này quyền sử dụng đất vẫn được xem là đối tượng của giao dịch dân sự và được chuyển giao cùng với tài sản gắn với đất.

2.3. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

2.3.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là những giao dịch có giá trị lớn, sẽ chứa nhiều rủi ro nếu không được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có đất ở cần phải tuân theo một số nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi tinh thần tuân thủ cao của các cơ quan Nhà nước và các bên chuyên nhượng. Các nguyên tắc gồm:

• Chủ thể sử dụng đất ở chỉ được phép chuyển nhượng đất ở cho những chủ thể theo quy định của pháp luật
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng nhưng nội dung phải phù hợp với quy định của pháp luật
• Bên nhận chuyển nhượng quyền ở phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.

2.3.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí rất quan trọng và cần thiết, xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp chuyển sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yếu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển  quyền sử dụng đất. Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:

• Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
• Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép
• Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm và tích lũy đất trái phép.

Các điều kiện đó theo quy định của điều 188 Luật đất đai năm 2013. Trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bao gồm. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
5. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
6. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính.”⁷

Thứ nhất, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất. Ngoài ra nó còn là chứng thư pháp lí xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện là sự đảm bảo quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất, một quyền quan trọng của người sử dụng đất, là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2013 và Thông tư của Bộ tài nguyên môi trường số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
• Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng

Theo quy định tại Điều 59 và Điều 105 Luật đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá nhân (cấp theo thửa đất)

Thứ hai, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp

Tranh chấp về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân. Vì vậy để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lí cũng như sử dụng…. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ tư, trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định hai loại thời hạn sử dụng đất: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất; đối với đất sử dụng ổn định lâu dài thì không bị ràng buộc bởi quy định này

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn, người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa. Do vậy, họ không được phép chuyển quyền sử dụng.

2.3.3. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nói chung và chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nói riêng là hình thức chuyển quyền sử dụng đất đơn giản nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi được thực hiện thông qua hợp đồng để các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau. Các bên tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là bên chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận quyền sử dụng đất.

• Bên chuyển quyền sử dụng đất

Chủ thể của giao dịch dân sự trong Bộ luật Dân sự 2015 là cá nhân, pháp nhân. Chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở theo pháp luật đất đai là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (Điều 5 Luật Đất đai 2013). Chủ thể khai thác, sử dụng đất ở có thời hạn ổn định, lâu dài với mục đích để ở là cá nhân, hộ gia đình (khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2013). Chủ thể là tổ chức được giao đất ở để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở thuộc trường hợp sử dụng đất có thời hạn (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013).

Cá nhân trở thành chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở khi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự ( Điều 20, khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015), có quyền sử dụng đất hợp pháp và thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thông qua GCN QSDĐ. Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là hộ gia đình, cá nhân. Đối tượng này có thể là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào đất ở nhưng không có nhu cầu sử dụng, sử dụng không hết thì họ có quyền chuyển nhượng cho các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.

Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có điều kiện như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2.Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ”

Pháp nhân trở thành chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật (Điều 74; Điều 10 Bộ luật Dân sự 2015). Điều kiện tối thiểu để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013

Đối với tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản, phải đáp ứng các điều kiện như phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng kí kinh doanh bất động sản (Điều 10, Luật kinh doanh bất động sản 2014 ). Bởi kinh doanh QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ, công khai, mimh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho chính hoạt động kinh doanh.

Theo Điều 2 Luật kinh doanh bất động sản 2014, đối tượng áp dụng của luật này bao gồm:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.”

Căn cứ quy định trên, các giao dịch có liên quan đến bất động sản nhằm mục đích “sinh lợi” đều thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này, không phân biệt tổ chức, cá nhân đó có phải là tổ chức kinh doanh bất động sản hay không. Như vậy, các chủ thể đồng thời phải tuân thủ Luật KDBĐS 2014 khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Cả hai đều là tổ chức kinh doanh BĐS;
• Một bên là tổ chức kinh doanh BĐS; Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.
• Các bên không phải là tổ chức KDBĐS nhưng có giao dịch liên quan đến BĐS nhằm mục đích “sinh lợi”.

Ngoài ra, các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 phải đồng thời tuân thủ điều kiện quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

• Chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở không phải là cá nhân, pháp nhân.

Theo khoản 1 điều 101 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.

Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện”.¹

• Bên nhận chuyển nhượng

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác bằng hình thức khác nhau như nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng…theo quy định của pháp luật

Theo pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp phải tuân thủ khoản 3, 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013.

Khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Đối với tổ chức, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;” Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (khoản 3 Điều 183). Tuy nhiên, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (khoản 1 Điều 169).

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166, 170 Luật Đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng (Điều 186).

2.3.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ có quy định chung cho các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất tại điều 500 như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng phải được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật. Trong pháp luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng một cách hợp pháp theo một trình tự, thủ tục nhất định được pháp luật quy định. Trong đó người chuyển nhượng sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng, đông thời bên chuyển nhượng sẽ được nhận lại một số tiền nhất định từ bên nhận chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là hình thức biểu hiện cụ thể, rõ nét nhất các quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hầu hết các quyền, nghĩa vụ cơ bản của các bên trong giao dịch đều được phản ánh đầy đủ ví dụ như: quyền, nghĩa vụ cung cấp thông tin về đât ở giao dịch; quyền và nghĩa vụ thanh toán tài chính giữa các bên giao dịch và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước; nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tên đất ở; nghĩa vụ đảm bảo giao kết và thực hiện đúng hợp đồng; nghĩa vụ phải chịu biện pháp chế tài khi có hành vi vi phạm hợp đồng …Hợp đồng chuyển nhượng  quyền sử dụng đất ở được xây dựng trên sự tự do thỏa thuận ý chí, thỏa thuận về giá cả của các bên tham gia. Theo quy định của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực mới hiệu lực. Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các thủ tục một cách chặt chẽ, nhằm đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tránh tranh chấp xảy ra.

2.3.5. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Các điều khoản đó xác định quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng. Theo quy định của Điều 698 Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Tên, địa chỉ của các bên như: Họ tên, CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…;

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đủ các thông tin về cả hai vợ chồng.

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người thì cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện – nếu những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên;

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, ví trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

• Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất con lại của bên nhận chuyển nhượng
• Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).
• Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? Trả tiền một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản…) Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.
• Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).
• Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì trách nhiệm giải quyết thế nào?…)
• Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng (phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán; chậm bàn giao đất….)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận trên cơ sở bảng giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại nghị định của Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất

2.3.6. Ý chí của các bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo pháp luật hiện hành, ý chí của các bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thể hiện trên hai phương diện cơ bản sau:

Thứ nhất, khi tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các bên hoàn toàn tự do, tự nguyện cam kết thoả thuận, thực hiện giao dịch. Thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản của việc xác lập giao dịch dân sự.Vì vậy các bên tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện trong việc bày tỏ và thống nhất ý chí. Các chủ thể được tự do lựa chọn tham gia hay không tham gia giao dịch dân sự mà không bị chi phối hay bị can thiệp bởi bất kỳ một tác động chủ quan nào khác. Để tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, thì người đó phải là người có đầy đủ năng lực chủ thể .

Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là nguyên tắc đặc trưng của pháp luật dân sự, xuất phát từ tính độc lập về sở hữu, tính tự chủ, tự định đoạt, tự chịu trách nhiệm về tài sản của các chủ thể. Cùng với đó ý chí tự nguyện của các bên được thể hiện qua các mặt như:

• Các chủ thể tự quyết định tham gia hay không tham gia giao dịch dân sự;
• Nội dung và hình thức do các bên lựa chọn, trừ nội dung, hình thức mà pháp luật quy định bắt buộc các bên phải tuân thủ khi xác lập giao dịch dân sự;
• Các bên có quyền thay đổi, tạm hoãn hoặc đình chỉ, huỷ bỏ việc thực hiện cam kết, thoả thuận xuất phát từ lợi ích của chính mình, phù hợp với lợi ích của bên đối tác, lợi ích của người thứ ba có liên quan;
• Các bên có quyền hoà giải, tự giải quyết các tranh chấp hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền, lợi ích của mình khi bên đối tác vi phạm cam kết, thoả thuận, gây thiệt hại cho mình

Biểu hiện của sự vi phạm nguyên tắc tự do, tự nguyện dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thường do nhầm lẫn từ một hoặc các bên chủ thể hoặc do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, ý chí bày tỏ ra bên ngoài của giao dịch khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch (giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác hoặc giao dịch được xác lập không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng). Trường hợp này còn gọi là giao dịch dân sự giả tạo. Giả tạo khác với nhầm lẫn ở chỗ, trong giao dịch dân sự có sự nhầm lẫn, bản thân người thể hiện ý chí khi xác lập giao dịch không biết được điều đó. Còn trong giao dịch giả tạo, người thể hiện ý chí biết việc đó là không đúng với sự thể hiện ý chí đích thực nhưng cố ý không thực hiện như vậy.

Đặc trưng cơ bản của giao dịch dân sự giả tạo là có sự thông đồng, nhất trí của hai bên khi tham gia giao dịch nhằm tạo ra sự nhận thức sai lầm bên ngoài của sự việc. Các giao dịch dân sự giả tạo đều bị coi là vô hiệu. Nếu giao dịch bị che giấu thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của pháp luật, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật.

Ngoài các dấu hiệu trên, sự vi phạm ý chí còn có mối liên quan đến năng lực hành vi, nhận thức của các chủ thể xác lập hợp đồng. Cụ thể, các giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (Điều 130), người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi dân sự (Điều 125), không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133; Điều 128) xác lập, thực hiện đều thuộc trường hợp vô hiệu theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp giao dịch dân sự được xác lập khi một hoặc các bên chủ thể đang trong tình trạng say rượu hoặc các chất kích thích khác, giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu.

2.3.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở  Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất…nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia. Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo những quyền và nghĩa vụ sau:

• Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo quy định của điều 305 và điều 700 Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng QSDĐ ở có quyền như sau:

• Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng; – Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Theo quy định của điều 699 Bộ luật Dân sự 2005 bên chuyển nhượng có nghĩa vụ như sau:

• Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
• Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

Việc quy định quyền và nghĩa của bên chuyển nhượng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, tránh tranh chấp.

• Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 

• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
• Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

• Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

• Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.
• Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.

2.3.8. Trình tự thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo điều 60,61,79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; – Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp:
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyển đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kí đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là văn phòng đăng kí đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng kí đất đai thì văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai.

Thời gian thực hiện đăng kí, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính.

2.3.9 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong mỗi lĩnh vực khác nhau có những nguyên tắc khác nhau, nó trở thành những yếu cầu bắt buộc, chỉ đạo trong xây dựng và thực hiện lĩnh vực mà nó điều chỉnh. Để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Nguyên tắc của luật đất đai là tôn trọng các quyền của người sử dụng đất. Quá trình giải quyết tranh chấp phải đảm bảo cho quyền và lợi ích của người sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 thì một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết các mâu thuẫn tranh chấp cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tại điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”

Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế – xã hội, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Thứ hai, nguyên tắc tuân thủ pháp luật và công lý Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định về trình tự thủ tục thẩm quyền giải quyết vụ việc mà pháp luật quy định…tránh tình trạng để tranh chấp kéo dài, làm ảnh hưởng đến tâm lý và quyền lợi của các bên. Khi xét xử, tòa án nhân danh nhà nước để đảm bảo công lý, bảo vệ quyền con người, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Phán quyết của tòa án đòi hỏi phải đảm bảo tính chính xác, khách quan, toàn diện, đúng pháp luật nhằm bảo vệ công lý, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các bên có liên quan.

• Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu không hòa giải giải được nữa thì có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Khi nhận được yêu cầu, trong vòng 45 ngày thì UBND cấp xã phải có trách nhiệm tổ chức phiên hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo.

• Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Tòa án nhân dân hoặc ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết 03 trường hợp:

Đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đương sự có một trong các giấy tờ về đất quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

Tranh chấp đất đai đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có các giấy tờ về đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và đương sự lựa chọn Tòa án để giải quyết;

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết khi thuộc các trường hợp

Tranh chấp đất đai đương sự không có Giấy chứng nhận;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có các giấy tờ về đất như đã nêu trên. So với Luật Đất đai 2013 thì đây là điểm mới về thủ tục giải quyết tranh chấp.

2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:

• Khi chuyển nhượng đất ở thường viết tay sang quyền sử dụng đất mà không theo một quy định nào của pháp luật do vậy dẫn đến tình trạng khi tranh chấp đất ở không có căn cứ để các cấp chính quyền giải quyết.
• Đất chưa có bìa đỏ đã làm hợp đồng sang nhượng cho nhau không theo một quy định nào của pháp luật
• Một số người dân chưa hiểu thế nào là quyền sử dụng đất ở của công dân theo quy định của pháp luật.

Đó là những thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hiện nay ở một số nơi. Từ cơ sở trên em xin nêu cụ thể những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

• Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có giấy chứng nhận là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Như vậy, GCN QSDĐ ở là chứng thư pháp lý quan trọng để chứng minh quyền của một người với một mảnh đất cụ thể là có căn cứ pháp lý. Đồng thời GCN QSDĐ ở còn là điều kiện để người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi tham gia các giao dịch về QSDĐ ở. Như vậy, hiện nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, việc cấp GCN QSDĐ ở nhiều nơi còn chậm vì nhiều lý do khác nhau, trong đó có nguyên nhân rất lớn từ người có trách nhiệm trong thực hiện việc cấp GCN QSDĐ. Sự chậm trễ này ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của người sử dụng đất. Để khắc phục tình trạng trên người có trách nhiệm trong thực hiện việc cấp GCN QSDĐ ở cần phải đẩy nhanh việc cấp GCN QSDĐ ở tạo cơ sở pháp lý cho họ thực hiện quyền CNQSDĐ; tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan dân cử, tổ chức chính trị xã hội và truyền thông trong suốt quá trình thực hiện cấp GCN QSDĐ ở; xử lý nghiêm minh những vi phạm trong thực hiện cấp GCN QSDĐ ở

Xét trên góc độ pháp lý, việc chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận sẽ có những rủi ro, hạn chế như: khó xác minh nguồn gốc đất, đất không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, không được đền bù khi bị thu hồi, không thế chấp vay vốn được, khó bán lại. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

• Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Những năm gần đây sự gia tăng về mức độ, quy mô và số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở thì các chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng trên thị trường ngày càng đa dạng. Pháp luật luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu ứng yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể. Bên cạnh những yếu tố tích cực, pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về lĩnh vực này còn nhiều những hạn chế, thiếu sót sau đây:

Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở pháp luật quy định còn hẹp hơn rất nhiều so với chủ thể được mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất, chưa đảm bảo “thống nhất một cách tương đối” chủ sử dụng đất ở là chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền “định đoạt” QSDĐ ở. Việc hạn chế về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở đã hạn chế quyền tự do, tự chủ linh hoạt việc định đoạt tài sản đất ở trong kinh doanh; tạo nên sự thiếu thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính, bởi lẽ mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất ở thì tất yếu dẫn đến sự chuyển giao quyền sử dụng đất ở. Cần phải mở rộng cho phép chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng được bán nhà, công trình xây dựng thì đồng thời được chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng giá đất chuyển nhượng là khác nhau đối với từng chủ thể giao dịch.

Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định thì các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán đất ở. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít sàn giao dịch bất động sản vẫn thực hiện hành vi nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn với chủ đầu tư để kinh doanh đất ở. Sau đó các sàn giao dịch bán, chuyển nhượng lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng để kiếm lời.

• Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ CNQSDĐ ở tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ chuyển nhượng. Bên cạch những mặt tích cực quy định pháp luật và được thực hiện thực tiễn vẫn còn tồn tại những hạn chế ở những điểm sau: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở chưa được quy định rõ ràng, chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật Dân sự mà không được quy định rõ ràng trong pháp luật chuyên ngành về đất đai. Dẫn đến có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép.

Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền.

• Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Khi thực hiện những trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có được thực hiện và thực hiện một cách nhanh chóng hay không phụ thuộc rất lớn và công tác làm thủ tục. Các giao dịch về đất đai phức tạp hơn so với các tài sản khác. Thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn giữ cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu. Do vậy cần kết hợp  nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nước vi phạm pháp luật về CNQSDĐ ở… Khóa luận: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất