Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận trên cơ sở bình đẳng giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, trong quá trình tham gia đàm phán, ký kết các bên vẫn thường mắc phải một số lỗi dẫn đến những rủi ro cho quá trình thực hiện chuyển nhượng. Trên cơ sở đó việc sửa đổi, bổ sung chế định pháp luật để phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế và định hướng phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Từ đó đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở bao gồm:

Một là, đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước mà trọng tâm là cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm bộ máy, làm cho bộ máy gọn nhẹ và hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý về đất đai từ trung ương tới địa phương: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng Cộng sản Việt Nam nhấn mạnh “tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản, kết cấu hạ tầng trên đất, ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí”. Quan điểm chỉ đạo của Đảng được cụ thể hóa trong các quy định pháp luật về thị trường bất động sản nói chung, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng.

Hai là, Luật đất đai luôn có mối quan hệ mật thiết với các ngành khác như luật Dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật ngân hàng… Trong mối quan hệ này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Và quyền sử dụng đất lại là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau, mỗi ngành luật có thể đề cập đến những quan hệ pháp luật hoặc khía cạnh riêng nhưng về cơ bản vẫn khó tránh khỏi sự trùng lặp, xung đột. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật Dân sự và Luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Cần sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối với từng hoạt động về quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”.

Cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau:

• Xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải quyết tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là “đất không có tranh chấp” và không ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.
• Quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng.

Ba là, cần có sự tách biệt giữa “quyền sử dụng đất ở” với tư cách là “tài sản” với “hoạt động khai thác, sử dụng đất”. Có như vậy, đối tượng hợp đồng mới được định hình cụ thể, quy định pháp luật áp dụng đối với quyền sử dụng đất mới đảm bảo sự minh bạch, chặt chẽ và trọng tâm. Trên cơ sở đó, quy định pháp luật liên quan đến chế độ quản lý, sở hữu quyền sử dụng đất ở, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở sẽ được xây dựng phù hợp và hiệu quả hơn.

Bốn là, xuất phát từ nhu cầu hội nhập, nước ta đang trong quá trình đổi  mới, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế hội nhập, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của nhiều Tổ chức thương mại quốc tế, Hiệp định thương mại song phương và đa phương như WTO, TPP, ASEAN, … Xu hướng toàn cầu hoá về thương mại đang dần dần xoá bỏ rào cản về biên giới, lãnh thổ. Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Do vậy, chính sách đất đai và thị trường quyền sử dụng đất cũng cần được điều chỉnh theo hướng vừa đảm bảo giá trị tài nguyên thiên nhiên của đất nước, vừa tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư, trong đó có việc đảm bảo một nơi sinh sống ổn định khi các nhà đầu tư muốn hợp tác, gắn bó lâu dài với Việt Nam. Chính sách quản lý và sử dụng đất ở vì thế cũng cần được điều chỉnh linh hoạt phù hợp với phát triển kinh tế đất nước.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

3.1.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

• Điều kiện “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Thực tiễn giao dịch cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp đã và đang tồn tại những vướng mắc liên quan đến điều kiện về GCN QSĐ cơ bản như:

• Thông tin của chủ sở hữu tài sản trên đất trong GCN QSDĐ

GCN QSDĐ không chỉ ghi nhận quyền của người sử dụng đất mà còn ghi nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất. Quy định về việc ghi thông tin về người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có thể dẫn đến tranh chấp nếu không có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt động đăng ký đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Ví dụ, A là người sử dụng đất, B là chủ sở hữu nhà ở được xây dựng trên thửa đất đó. A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho C (C không hề được A thông báo B là người chủ sở hữu tài sản trên đất). Giao dịch giữa A và C được coi là hợp pháp. Tuy nhiên quyền và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể bị ảnh hưởng bởi về nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ các quyền năng đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác, sử dụng đất. Nhưng C lại bị hạn chế các quyền năng này bởi sự xuất hiện của B.

Về nội dung này, Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý ; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Như vậy, đăng ký tài sản trên đất được hiểu như là quyền của chủ sở hữu và không có tính bắt buộc đối với người sử dụng đất. Để đảm bảo quyền lợi của mình, tránh rủi ro, chủ sở hữu tài sản trên đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải biết luật và tìm hiểu thông tin. Trường hợp này, quy định pháp luật được xây dựng trên cơ sở tương tác với ý thức pháp luật của người dân. Tuy nhiên, chính vì đòi hỏi sự tương tác nên trong quy định đã hàm chứa rủi ro.

Cấp GCN QSDĐ trong trường hợp “đất có tranh chấp” Liên quan đến thủ tục cấp GCN QSDĐ, pháp luật chưa có hướng dẫn như thế nào là “đất có tranh chấp”, có phải là điều kiện để cơ quan có thẩm quyền từ chối cấp GCN QSDĐ hay không. Do vậy, việc áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.

• Kiến nghị: Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Để đảm bảo quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật nên có hướng dẫn cụ thể về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản đối với đất; trách nhiệm cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản trên đất của người sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của người khác, yêu cầu bắt buộc phải điều chỉnh GCN QSDĐ khi có biến động về tài sản trên đất. Người sở hữu tài sản trên đất cũng có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho bên mua tài sản, nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến thông tin, lỗi sẽ thuộc người bán.

• Điều kiện “đất không có tranh chấp”

Quy định điều kiện “đất không có tranh chấp” đang có mâu thuẫn với lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Chủ thể, nội dung, thời điểm phát sinh của tranh chấp đất đai (quyền sử dụng đất), … chưa được pháp luật hiện hành làm rõ và giải thích cụ thể.

• Kiến nghị:

Hướng dẫn cụ thể về “chủ thể” của “tranh chấp quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ đất đai luôn có sự xuất hiện của cơ quan Nhà nước với tư cách vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa là cơ quan quản lý Nhà nước và/hoặc người sử dụng đất. Bên cạnh đó, tranh chấp hay sai sót có thể xảy ra ở bất kỳ lĩnh vực nào, do vậy chủ thể của tranh chấp quyền sử dụng đất được hiểu là các bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới hạn ở người sử dụng đất.

Hướng dẫn về nội dung của tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: Thông thường, trên đất thường có tài sản, vậy tranh chấp về tài sản trên đất có thuộc nội dung của “tranh chấp quyền sử dụng đất” hay không? Mặc dù quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là hai đối tượng độc lập, thuộc phạm vi điều chỉnh của các quy định pháp luật khác nhau, nhưng lại có mối quan hệ gắn kết không thể tách rời. Do vậy, để đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan, chúng tôi đề xuất “tranh chấp tài sản trên đất” cũng thuộc nội dung của “tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Thời điểm xác định tranh chấp đất đai: Pháp luật hiện hành không bắt buộc các bên phải thực hiện thủ tục xác nhận tình trạng “đất có tranh chấp” trước khi tiến hành giao dịch, cũng không quy định thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai là cơ sở để xác định vi phạm điều kiện chuyển quyền. Trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật mới phát hiện có tranh chấp đất đai, thì tranh chấp này sẽ không bị coi là “vi phạm điều kiện chuyển quyền”. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

3.1.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Pháp luật hiện hành chưa có quy định về khái niệm, nội dung Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở. Trong thực tiễn xét xử, nội dung hợp đồng quy định chưa rõ, chưa đầy đủ hoặc có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau cũng là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.

• Kiến nghị :

Pháp luật nên quy định các thông tin cần thiết của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở. Khi thiết lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đòi hỏi các chủ thể phải xác định được nội dung của hợp đồng đảm bảo các tiêu chí:

• Điều kiện giao kết của hợp đồng;
• Đảm bảo khả năng thực hiện của hợp đồng;
• Thông tin về đối tượng hợp đồng;
• Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại;
• Cơ chế giải quyết tranh chấp

Pháp luật dân sự đã có quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung, nhưng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lại có thêm những điều kiện riêng. Với những giao dịch phổ biến, đặc thù, phức tạp, lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp như chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật nên xây dựng các quy định cụ thể nhất có thể và giảm thiểu đến mức tối đa sự tham chiếu đến các ngành luật khác.

Pháp luật có thể không can thiệp vào tất cả các điều khoản, thỏa thuận của các bên, nhưng những thông tin cần thiết để đảm bảo hiệu quả thực hiện của hợp đồng và tránh xảy ra tranh chấp nên được luật hóa. Đảm bảo tiêu chí này, hợp đồng phải có các thông tin: Chủ thể, đối tượng hợp đồng, giá cả, … Nếu không có các thông tin này, thì sẽ không có cơ sở để thực hiện hợp đồng. Đặc biệt, trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở, thông tin về đối tượng hợp đồng cần được ghi cụ thể, bao gồm: Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, diện tích, tứ cận, ranh giới, thời hạn, mục đích sử dụng, các giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, quyền địa dịch (nếu có), … Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Quy định về quyền và nghĩa vụ các bên: ngoài quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât và mẫu hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 không quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât và các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất khác trong giao dịch dân sự nói chung. Đây là thiếu sót cần được bổ sung, hoàn thiện trong các quy định pháp luật hiện hành. Mục tiêu tối thượng của pháp luật không chỉ là điều chỉnh các quan hệ xã hội, mà còn là để các quy định đó hòa nhập với hơi thở của cuộc sống. Để đạt được điều đó, thì pháp luật nên được tạo dựng ở những nơi tập trung, dễ thấy, dễ nhận biết, xuất phát từ và đáp ứng được nhu cầu của người dân. Quy định về quyền và nghĩa vụ là căn cứ pháp lý quan trọng để điều chỉnh và đảm bảo vận hành các giao dịch dân sự nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng đúng trật tự, an toàn, tránh rủi ro, đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm các bên trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Do vậy, pháp luật nên bổ sung quy định này theo hướng tiếp thu các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, dân sự, đất đai, nhà ở, … để xây dựng khung pháp lý “mẫu” về quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở.

3.1.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Pháp luật hiện hành không có quy định riêng về thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở. Do vậy, các quy định của pháp luật dân sự sẽ được áp dụng để điều chỉnh đối với hợp đồng này. Trên cơ sở phân tích quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật thương mại và một số ngành luật khác có liên quan, em đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật như sau:

3.1.4.1. Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng

Hậu quả pháp lý của các biện pháp bảo đảm trong trường hợp hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng

Liên quan đến hậu quả pháp lý của các biện pháp bảo đảm trong trường hợp huỷ bỏ hợp đồng và hợp đồng vô hiệu, có thể xảy ra hai trường hợp:

• Hợp đồng bị hủy bỏ do bị tuyên vô hiệu, các biện pháp bảo đảm thực hiện vẫn có giá trị hiệu lực;
• Hợp đồng bị hủy bỏ do thỏa thuận hoặc do một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, các biện pháp bảo đảm hợp đồng sẽ chấm dứt. Nhưng có một số điểm chưa hợp lý trong quy định trên như sau:

Đối với trường hợp hợp đồng bị hủy bỏ do vi phạm các điều kiện cấm của pháp luật nhưng chưa có quyết định tuyên vô hiệu của tòa án và bị cơ quan chức năng khác phát hiện những dấu hiệu vi phạm, buộc hai bên phải thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, thì việc không thừa nhận giá trị hiệu lực của các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng sẽ có thể dẫn đến việc không đảm bảo quyền lợi của bên nhận bảo đảm. Nếu bên nhận bảo đảm thực hiện hợp đồng muốn bảo vệ quyền lợi của mình, họ buộc phải chọn phương án làm đơn yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ hợp đồng đều dẫn đến hậu quả “không công nhận hợp đồng”. Nếu thừa nhận giá trị độc lập tương đối của các biện pháp bảo đảm hợp đồng khi hợp đồng vô hiệu. Vì vậy kiến nghị pháp luật cũng nên áp dụng quy định tương tự đối với trường hợp huỷ bỏ hợp đồng.

Pháp luật nên có quy định giới hạn giá trị phạt cọc tối đa tương đương giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo khả năng thực thi của quy định phạt cọc Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Pháp luật hiện hành không quy định giới hạn giá trị đặt cọc và phạt cọc, dẫn đến một số trường hợp giá trị phạt cọc có thể cao hơn giá trị tài sản chuyển nhượng.

Ví dụ, A đặt cọc cho B 2 tỷ đồng để đảm bảo nghĩa vụ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât ở (giá trị của quyền sử dụng đất là 3 tỷ), đồng thời yêu cầu B cam kết quyền sử dụng đất đảm bảo đầy đủ các điều kiện và được phép chuyển nhượng. Sau khi nhận tiền cọc, B không thực hiện việc giao kết và đề nghị hoàn trả tiền đặt cọc cho A. A yêu cầu B phải chịu phạt cọc với tổng số tiền 4 tỷ đồng (lớn hơn giá trị thực của quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp 1 tỷ đồng). B không đồng ý chịu phạt cọc với lý do thỏa thuận đặt cọc thực chất là hợp đồng vay tiền. Trong trường hợp này, nếu B không đưa ra được chứng cứ chứng minh “thỏa thuận đặt cọc” là giả tạo, được xác lập nhằm che giấu “hợp đồng vay tiền”, thì B phải chịu phạt cọc theo quy định của pháp luật dân sự.

Để đảm bảo đúng vai trò của các biện pháp bảo đảm là bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ/ hợp đồng chính. Kiến nghị giá trị phạt tối đa của các biện pháp bảo đảm nên được giới hạn trong phạm vi nghĩa vụ chính. Đối với hợp đồng mua bán, giá trị của tài sản bảo đảm và phạt vi phạm nghĩa vụ bảo đảm nên được giới hạn ở mức tối đa bằng giá trị tài sản là đối tượng của hợp đồng.

3.1.4.2. Hoàn thiện pháp luật về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Đối với thỏa thuận phạt vi phạm, khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Nếu không thỏa thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm”. Khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định lại trường hợp thỏa thuận phạt vi phạm và BTTH “Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”.

Về thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại: Để giải quyết những bất cập này, đề xuất Bộ luật Dân sự năm 2015 nên tiếp thu quy định tại khoản 2 Điều 307 LTM 2005 “Trường hợp các bên có thỏa thuận phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng cả chế tài phạt vi phạm và buộc bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp luật này có quy định khác” hoặc bỏ quy định “Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm” tại đoạn 2 khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ”: Hậu quả của hành vi “vi phạm cơ bản” và “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ” giống nhau, đều “làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng”. Vậy nên chăng pháp luật dân sự và pháp luật thương mại có quy định chung là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ” Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Về vấn đề hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Trong thực tiễn xét xử, mặc dù hợp đồng vô hiệu không phát sinh trách nhiệm pháp lý giữa các bên liên quan, nhưng nội dung thoả thuận trong hợp đồng vô hiệu vẫn là căn cứ và cơ sở để xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về giá đất

Đối với nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, các quy định pháp luật chịu sự chi phối của hàng loạt quy luật xã hội như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh…, do đó quy định trong việc xác định giá đất cũng phản ánh đúng các quy luật của nền kinh tế.

Giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị tài sản và là một công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài chính giữa nhà nước và người sử dụng đất. Nếu giá đất do Nhà nước đưa ra quá thấp, người dân không chấp nhận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi…gây ra những hậu quả phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Do đó, việc hoàn thiện quy định pháp luật định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước quy định hài hòa cùng với nhu cầu của người dân là vấn đề vô cùng quan trọng.

• Kiến Nghị:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất. Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đã lần đầu tiên đề cập tới định giá đất độc lập khi quy định sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá. Tuy nhiên quy định này ít nhiều mang tính chất thủ tục, chỉ là một công đoạn cần phải có trước khi UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện các quyền quyết định giá đất của mình.

Do đó, cần thành lập một cơ quan định giá đất chuyên biệt độc lập, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, do vậy tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Vì thế, ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt là khi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề đáng lo ngại. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Quy định pháp luật hiện nay trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh thẩm quyền quá lớn và việc duy trì một cơ quan Nhà nước vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất lại vừa có thẩm quyền quyết định giá đất là chưa hợp lý. Thực tế cho thấy, hầu hết chủ thể có quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất đều cho rằng giá đất bồi thường được cơ quan có thẩm quyền quyết định là thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường bất động sản. Khi có nhu cầu tái định cư, số tiền được bồi thường không đủ để chi trả, đây là lý do chính dẫn đến khó khăn khi tiến hành hoạt động giải phóng mặt bằng.

Giải pháp tối ưu nhất để khắc phục vấn đề này là thành lập một cơ quan chuyên biệt về định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai. Cơ quan này cũng cần được quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt động, hay việc tuyển dụng đội ngũ cán bộ cho cơ quan này cũng cần phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện về chuyên môn, phẩm chất, đạo đức.

Các cơ quan định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất.

Các cơ quan này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các nguyên tắc bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Đặc biệt, các cơ quan định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các phương thức định giá đất, ví dụ trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định xác định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Thứ hai, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý giá. Do đó, định giá đất có thể được xem là một nghề; tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chưa có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất.

Kết quả định giá của các chủ thể này có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì từ đó, Nhà nước sẽ thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do đó, quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Hơn nữa, Việt Nam chưa có một khung pháp lý chặt chẽ cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất khi các quy định pháp luật còn chồng chéo. Đơn cử như có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, trong khi đó một số khác lại hoạt động theo các quy định cụ thể của Bộ Tài chính. Hay Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể” nhưng không quy định rõ trường hợp nào phải thuê, tạo nên sự không đồng nhất trong thực tiễn thực hiện. Chính vì vậy, cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hoá những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá.

Thứ ba, cần xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá đất trên thị trường và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm.

Ngày nay, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ, thông tin đất đai điện tử là thành phần quan trọng không thể thiếu trong thị trường kinh doanh hiện đại. Đảng và Nhà nước đã có quan điểm chỉ đạo ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và các tài sản gắn liền với đất theo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, đa mục tiêu; từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Hơn thế nữa, các thông tin trong cơ sở dữ liệu điện tử phải thường xuyên được cập nhật, theo sát thị trường đất đai ở các địa phương. Xây dựng một cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin hoàn chỉnh sẽ góp phần tạo ra môi trường thông tin công khai và minh bạch, hỗ trợ cơ quan Nhà nước rất nhiều trong quản lý đất đai, giúp người dân tiếp cận và nắm bắt được các chính sách pháp luật một cách nhanh chóng, hạn chế được những vi phạm pháp luật và tranh chấp xảy ra trong lĩnh vực đất đai.

Thứ tư, nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.

Trước hết, cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể các điều kiện tuyển dụng và thường xuyên tiến hành những đợt tập huấn kỹ năng cũng như chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ định giá viên. Từ đó, xây dựng cơ sở để hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai và công tác định giá đất ở các địa phương hoạt động hiệu quả. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, nghiên cứu việc thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi.

KẾT LUẬN Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất ở nói riêng là một bộ phận vô cùng qua trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Việc lựa chọn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp vừa có những thuận lợi, vừa là thử thách đối với em. Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong pháp luật dân sự Việt Nam, em rút ra một số kết luận sau đây:

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội.

Cần có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Nên thống nhất quan điểm tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất. Do vậy chỉ cần cấp một loại giấy tờ cho khối tài sản thống nhất nói trên để giảm bớt thủ tục hành chính với nhiều quy định rườm rà tốn kém cho Nhà nước và người sử dụng đất.

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước tiên cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.

Từ việc phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, em nhận thấy còn nhiều điểm bất cập, chưa hợp lý trong quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, em có đề xuất, kiến nghị một số phương hướng và giải pháp để bổ sung, sửa đổi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong tình hình hiện nay. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất