Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa Luận: Thực tiễn và kiến nghị nhằm tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp tài sản nói chung và tài sản hình thành trong tương lai nói riêng là khá đầy đủ. Tuy nhiên, đối với Nhà ở hình thành trong tương lai thì các quy định của pháp luật còn ít và còn nhiều hạn chế.

Thực tế, ngày càng nhiều dự án nhà ở xuất hiện và nhu cầu ký kết các hợp đồng liên quan đến các mua, bán, tặng cho, thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng nhiều. Đặc biệt, đứng trước giai đoạn số lượng dự án về căn hộ xuất hiện và phát triển ngày càng nhiều như hiện nay thì nhu cầu ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn phục vụ cho các mục đích cá nhân ngày càng nhiều và phát triển hơn. Pháp luật cũng đã có quy định để điều chỉnh loại Hợp đồng này. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi và áp dụng các quy định của pháp luật cũng đã phát sinh nhiều bất cập cụ thể như sau:

3.1.1. Chưa có quy định cụ thể về việc định giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai:

Một trong các nội dung và thủ tục quan trọng để các bên có thế ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là việc định giá nhà ở, để làm cơ sở cho các ngân hàng quyết định việc cho vay, giải ngân và phương án trả nợ. Đây là một trong những nội dung và thủ tục quan trọng và bắt buộc phải thực hiện và thề hiện trong hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Còn nhà ở đã hình thành, pháp luật có quy định rất cụ thể về việc định giá trị căn nhà dựa trên diện tích sử dụng, thời hạn sử dụng, giá trị thị trường…. Tuy nhiên, đối với nhà ở hình thành trong tương lại thì không thể áp dụng áp dụng các cơ sở trên để thực hiện định giá bởi, nhà ở chưa hình thành nên chưa thể xác định được diện tích thực tế xây dựng, cũng như xác định thời hạn sử dụng….

Thông thường, việc định giá nhà ở hình thành trong lai chủ yếu do tổ chức tín dụng tự định giá mà chưa có văn bản phổ biến và hướng dẫn cụ thể. Điều này, khiến cho việc định giá và thống nhất giá trị định giá giữa các bên tham gia giao dịch là rất khó khăn. Ngân hàng thường định giá giá trị nhà ở thấp hơn so với thị trường và bên thế chấp mang tâm lý cần vay vốn nên phải chấp nhận bởi lẽ, cơ sở để định giá không có hoặc không phổ biến khiến cho bên thế chấp không có cơ sở để thương lượng hoặc điều chỉnh, khiến cho việc định giá nhà ở không còn mang tính khách quan và tính chất thương lượng, tự nguyện trong các giao dịch cũng mất đi. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Ngoài ra, do bản chất chưa được hình thành nên việc tự định giá sẽ có thể xảy ra rủi ro. Trong trường hợp bên vay vốn/bên thế chấp không thực hiện việc xây dựng căn nhà hoặc xây dựng không đúng diện tích theo giấy phép hoặc theo sự thỏa thuận của các bên, khiến giá trị của nhà ở có thể giảm sút, gây ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn của bên cho vay/bên nhận thế chấp tài sản.

Hoặc là trong trường hợp, chủ đầu tư thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai trong Dự án nhà ở của mình. Thông thường các Dự án về nhà ở của các chủ đầu tư thường có thời hạn 50 – 70 năm, như vậy có thể xác định giá trị sử dụng của Nhà ở hình thành trong tương lai nằm trong dự án có giá trị sử dụng là 50-70 để từ đó xác định giá trị của nhà ở trong hợp đồng thế chấp được không? Để trả lời câu hỏi này theo nghiên cứu của người viết, hiên pháp luật cũng chưa có quy định để điều chỉnh nội dung này. Trên thực tế nghiên cứu, cũng có những trường hợp, dự án là có thời hạn nhưng Giấy chứng nhận cấp cho một số căn hộ nằm trong dự án là lâu dài nên không thể xác định giá trị sử dụng của Nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là trong các Dự án về nhà ở của chủ đầu tư khiến cho việc vay vốn và định giá về nhà ở trong các hợp đồng thế chấp là rất khó và thiếu cơ sở. Hoặc ngược lại, trong trường hợp giá trị của nhà ở tại khu vực đó tăng cao do nhu cầu và bên thế chấp nhà ở/chủ đầu tư muốn định giá lại để vay vốn sẽ gặp nhiều khó khăn do không thể xác định được có tính giá trị sử dụng hay không hoặc tính toán như thế nào. Do vậy, việc chưa có quy định cụ thể về cách xác định giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai trong từng trường hợp cụ thể là một thiếu sót theo người viết là quan trọng trong việc ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

3.1.2. Khó khăn khi xử lý tài sản: Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Do bản chất của tài sản thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai – là loại tài sản chưa tồn tại ngay thời điểm các bên tham gia ký hợp đồng thế chấp nên bên vay vốn/bên thế chấp tài sản thường mang tâm lý không lo lắng tài sản sẽ bị xử lý theo hợp đồng thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp đã cam kết, nên bên vay vốn/bên thế chấp tài sản thường không tuân thủ hợp đồng mà các bên đã ký kết. Điều này khiến cho hiệu lực thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai không cao.

Như đã phân tích ở mục 2.3, hiện nay, pháp luật chỉ có một số nội dung quy định về phương thức xử lý tài sản đảm bảo là Nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp bên vay vốn/bên thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết. Tuy nhiên, những nội dung quy định này là chưa đầy đủ khiến cho việc xử lý các tài sản – Nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng thế chấp gặp phải khó khăn rất lớn. Đặc biệt là trong trường hợp cưỡng chế, thu hồi, bán đấu giá loại tài sản này, bởi lẽ tài sản chưa hình thành thì làm sao để kê biên và thu hồi?

Pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo và pháp luật thi hành án hiện vẫn chưa có văn bản để điều chỉnh các trường hợp này. Và thông thương việc bán đấu giá các tài sản này là rất khó, bởi hầu như rất ít người mua bỏ ra một số tiền để mua tài sản mà chưa được hình thành, mà đặc biệt là nhà ở thì giá trị càng không nhỏ.

3.1.3. Thủ tục đăng ký thế chấp không thống nhất:

Theo nghiên cứu của người viết, về quy định hồ sơ đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đang có 02 văn bản quy định không thống nhất với nhau. Cụ thể:

Theo Điều 23 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 quy định việc đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

“1. Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

1. Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
2. Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;
3. Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;

Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Nhà ở hình thành trong tương lai.

• Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
• Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

• Các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này;
• Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực”. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Theo Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 quy định về hồ sơ thế chấp:

“Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:

• Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
• Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có).

Đối với tài sản thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

• Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này;
• Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đối với tài sản thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; đ) Các giấy tờ khác (nếu có)”

Đối với tài sản thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

1. Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);
2. Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
3. Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
4. Các giấy tờ khác (nếu có)”.

Từ những trích dẫn trên, có thể thấy rằng có sự khác nhau trong việc quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai giữa các văn bản hướng dẫn nêu trên. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN lại quy định bắt buộc phải nộp “Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 23 của Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ thế chấp phải không bắt buộc phải có “Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy đã có sự khác nhau về việc quy định hồ sơ để thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù 02 văn bản trên do các cơ quan khác nhau ban hành phục vụ cho các mục đích khác nhau, nhưng về bản chất cả hai văn bản nêu trên đều quy định về thủ tục, hồ sơ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Việc quy định khác nhau sẽ gây khó khăn cho các bên trong quá trình thực hiện các thủ tục để thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn.

3.1.4. Rủi ro khi ký kết hợp đồng ngày càng cao:

Có thể thấy rằng số lượng các Dự án về nhà ở ngày càng phát triển nhiều. Theo nghiên cứu của người viết, số lượng nguồn cung cấp nhà ở trên phạm vi cả nước rất lớn kéo theo sự gia tăng ngày càng nhiều các rủi ro sẽ phát sinh từ việc thỏa thuận và ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai

Mặc dù việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên vay vốn/bên thế chấp . Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn sẽ phát sinh rủi ro khi thực hiện việc giao dịch thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, và các rủi ro này ngày càng gia tăng do tính chất không minh bạch của chủ đầu tư trong việc thế chấp dự án cũng như bán các căn hộ trong dự án của mình.

3.1.4.1. Nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Hiện nay, các tổ chức/cá nhân khi mua nhà cũng sử dụng chính nhà ở đó để thế chấp vay vốn. Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở thuộc dự án sẽ ký kết hợp đồng hợp tác 03 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng vay vốn. Đồng thời, giữa khách hàng và ngân hàng sẽ ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân vốn vay cho khách hàng theo đúng tiến độ và lịch trình thanh toán mà các bên đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, do không biết các tổ chức/cá nhân mua phải những căn nhà nằm trong dự án mà các chủ đầu tư được đã thế chấp toàn bộ dự án (tức là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án) để vay vốn thực hiện dự án. Việc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể được chủ đầu tư thực hiện tại một ngân hàng khác so với ngân hàng mà tổ chức/cá nhân đang thực hiện vay vốn. Trong trường hợp này một tài sản 02 lần (01 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ độc lập và 01 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ thuộc dự án) được thế chấp để nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại các ngân hàng khác nhau. Điều này, khiến cho hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai của một trong các giao dịch trên sẽ bị vô hiệu, ảnh hưởng trực tiếp đến các bên tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy có thể thấy sự sai phạm xảy ra do một trong hai ngân hàng không thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định. Và trên thực tế không có cơ quan chức năng kiểm tra cũng như quy định chế tài để xử lý các hành vi vi phạm xảy ra.

• Vd: Dự án chung cư Long Phụng Residence (phường An Lạc A, Q.Bình Tân, TP.HCM)

Vào năm 2010, chung cư Long Phụng Residence được Công ty cổ phần đầu tư xây dựng nhà Bình Tân tiến hành bán nhà ở hình thành trong tương lai với sự kết hợp với Ngân hàng Phương Nam hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà Theo nhiều người đã mua căn hộ trong dự án chung cư Long Phụng Residence cho biết do chủ đầu tư đã cam kết giao nhà trong tháng 12/2011, thời gian trễ không quá 90 ngày nên họ đã thực hiện mua nhà nhưng đến hiện tại vẫn chưa nhận được nhà.

Đến năm 2013, chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án này cho chính ngân hàng Phương Nam. Sau đó, ngân hàng Phương Nam đã chuyển các khoản nợ này qua cho ngân hàng Sacombank.

Thông qua tìm hiểu, người viết được biết chính bản thân người mua căn hộ trong dự án chung cư Long Phụng Residence đã dùng hợp đồng mua bán tại dự án này đi vay ngân hàng và vẫn được một số ngân hàng như Vietinbank, HDbank… chấp nhận cho vay. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Như vậy, có thể hiểu được tại thời điểm chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án Long Phụng Residence cho Ngân hàng Phương Nam, sau đó chuyển khoản nợ lại cho ngân hàng Sacombank nhưng bản thân Ngân hàng Sacombank lại không thực hiện các thủ tục đăng ký phần tài sản thế chấp đối với dự án Long Phụng Residence theo quy định của pháp luật. Vậy nên, các ngân hàng khác không thể nào biết được dự án Long Phụng Residence đã được thế chấp dẫn đến việc các ngân hàng khác tiếp tục chấp nhận cho các cá nhân – là những người mua căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và ngân hàng

3.1.4.2. Nhà ở hình thành trong tương lai đã bán nhưng vẫn bị thế chấp

Theo các quy định pháp luật đã phân tích ở trên, khi chủ đầu tư muốn bán căn hộ đã được thế chấp thì chủ đầu tư buộc phải giải chấp nhà ở – tức thanh toán các khoản nợ và thanh lý HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai với các tổ chức tín dụng. Ngoài ra, theo quy định chủ đầu tư buộc phải công khai các thông tin về dự án nhà ở của mình một cách rộng rãi và rõ ràng minh bạch trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân có thể tự tìm hiễu dễ dàng khi có nhu cầu tham khảo và mua bán.

Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra các tình trạng chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người dân sau đó đem toàn bộ Dự án thế chấp Ngân hàng để vay vốn. Sau đó, không thể trả nợ vay dẫn đến Ngân hàng thu hồi tài sản thế chấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân đã mua ở hình thành trong tương lai

• Vd: Dự án The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Theo nội dung của vụ việc, trong quá trình đang sinh sống tại khu dự án The Harmona, các cư dân nhận được thông báo do Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn phát thư thông báo thu hồi tài sản là nhà ở do mình đã mua từ chủ đầu tư nên các cư dân đang cư trú trong Chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM).

Tuy nhiên, các cư dân không hề thực hiện việc thế chấp nhà ở của mình để vay vốn tại Ngân hàng BIDV này. Do đó, các cư dân đã tìm hiểu và phát hiện nhiều căn hộ của mình đang bị thế chấp tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn và một số căn hộ trước đó đã bị bán 2 lần, có 2 mã số hợp đồng và một trong 2 hợp đồng này đã bị đem đi cầm cố.

Sau đó, các cư dân đã tiến hành tố giác chủ đầu tư Dự án Chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) đến các cơ quan chức năng để làm rõ. Tại các cuộc họp hội nghị của Chung cư The Harmona, chủ đầu tư cũng đã thừa nhận “Dự án The Harmona có 36 căn hộ đang bị thế chấp quá hạn thanh toán và có ít nhất 3 căn đã thế chấp chưa đến hạn. Sổ hồng sẽ được xúc tiến ngay khi chúng tôi trả nợ nhà băng, tiến hành giải chấp”. Bản thân chủ đầu tư không giải thích được vì sao lại có chuyện chủ đầu tư bán một căn hộ cho 2 khách hàng và thế chấp nhà của khách hàng làm tài sản đảm bảo đến 2 lần.

Từ ví dụ nêu trên đã cho thấy, có một thực tế đầy nghịch lý là người mua Nhà ở hình thành trong tương lai phải tự biết hoặc tự tìm hiểu các thông tin liên quan đến Nhà ở hình thành trong tương lai mà mình dự định mua đã thế chấp chưa? Và để buộc các chủ đầu tư phải công khai các thông tin có liên quan là điều không dễ dàng. Bởi tâm lý che đậy những khiếm khuyết của Dự án để có thể thu hút được người mua, mà chủ đầu tư thường không công khai minh bạch các thông tin này. Điều này dẫn đến rủi ro cho người dân, trong trường hợp người dân sau khi ký hợp đồng mua bán Nhà ở HTTTL và mong muốn thế chấp nhà ở này để vay vốn nhưng không ký kết được hợp đồng thế chấp với các tổ chức tín dụng do không tìm hiểu kỹ các thông tin có liên quan nên mua phải nhà ở vướng vào tình trạng pháp lý như trường hợp ví dụ nêu trên. Hoặc trong trường hợp, nhà ở của người dân đã mua và thế chấp nằm trong các căn hộ hoặc Dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó, khi bị các tổ chức tín dụng thu hồi thì hiệu lực của từng HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai với các tổ chức tín dụng như thế nào? Và hướng xử lý đối với từng hợp đồng ra sao?

Hoặc trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người dân sau đó mới đem ký hợp đồng thế chấp cho Ngân hàng thì xử lý như thế nào? Chế tài ra sao? Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể. Các nội dung cần câu trả lời như trên vẫn là những vấn đề nan giải cho các cơ quan quản lý, đặc biệt là trong tình hình phát triển ngày càng nhiều của các Dự án nhà ở và Chung cư như hiện nay. Vậy nên, theo người viết những rủi ro như nêu trên cần có hướng xử lý triệt để và phải phù hợp với tình hình phát triển của xã hội. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Qua các sự việc nêu trên, có thể thấy rằng thực trạng của việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại còn có nhiều rủi ro pháp lý phát sinh, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản nói riêng và quyền lợi của người dân nói chung. Đa số những rủi ro này xuất phát từ việc sơ sót không thực hiện đúng các thủ tục và không kiểm soát được nguồn vốn cho vay của ngân hàng dẫn đến việc không kiểm soát, quản lý tài sản thế chấp và chủ sở hữu tài thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo chỉ có 01 đối tượng dùng 01 tài sản để thế chấp vay vốn.

3.1.4.3. Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị chấm dứt

Hiện nay, các giao dịch có liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, quyền nhận bồi thường và tái định cư, thế chấp ….. đa số đều được thực hiện dưới hình thức giao dịch quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .

Như vậy, trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị chấm dứt vì một lý do nào đó thì các quyền về tài sản đi kèm cũng sẽ bị chấm dứt, bao gồm cả việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng thế chấp cũng sẽ chấm dứt. Khi đó, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp sẽ không có cơ sở để xử lý và thu hồi nợ.

3.2. Một số kiến nghị nhằm tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Đứng trước sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của loại tài sản nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và các dự án nhà ở hình thành trong tương lai nói chung thì nhu cầu thế chấp loại hình tài sản ngày càng nhiều. Tuy nhiên, do đặc thù của loại tài sản – nhà ở hình thành trong tương lai nên việc tạo ra sự an toàn va2 đảm bảo tính pháp lý trong các giao dịch thế chấp thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là hết sức cần thiết

Từ các phân tích về thực trạng ký kết và thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai như trên, người viết xin đề xuất các giải pháp, hướng giải quyết các vấn đề trên như sau:

3.2.1. Ban hành văn bản hướng dẫn định giá Nhà ở hình thành trong tương lai

Như phân tích ở trên, đây là nội dung quan trọng trong HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi lẽ, phải xác định được giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai thì mới có thể xác định được giá trị đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản đảm bảo cho bên vay vốn. Từ đó, đảm bảo giá trị thu hồi vốn của bên nhận thế chấp/ tổ chức tín dụng, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng có thể hoàn thành các thủ tục cho vay vốn, thế chấp cũng như giải ngân các khoản vay cho bên vay vốn.

Vì vậy, việc ban hành các văn bản quy định các cơ sở và phương thức xác định giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp thế chấp là rất cần thiết trước tình hình hiện nay. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

3.2.2. Ban hành văn bản hướng dẫn và chế tài để xử lý hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

Đây là nội dung quan trọng thứ hai trong quan hệ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Việc ban hành các văn bản chế tài cụ thể cũng như ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể cho việc xử lý, thi hành án đối với nhà ở hình trong tương lai là rất cần thiết. Đặc biệt là khi xảy ra các trường hợp bên vay vốn/ bên thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên cho vay vốn/bên nhận thế chấp dẫn đến tranh chấp phải nhờ Tòa án giải quyết thì khi có các quy định này thì công tác thi hành án sẽ trở nên dễ dàng. Trên thực tế nghiên cứu, công tác cưỡng chế nhà ở đã hình thành để thi hành án cũng đã phải gặp nhiều khó khăn cản trở, nên để thi hành án đối với tài sản – Nhà ở hình thành trong tương lai lại càng khó khăn hơn nhiều, đặc biệt là trong trường hợp thiếu sự hướng dẫn từ các văn bản của các cơ quan chuyên môn và ban hành pháp luật.

Theo các đề bất cập phân tích ở mục 3.1.4, người viết nhận thấy những sai phạm đang xảy ra hiện nay đều bắt nguồn từ sự thiếu sót trong các quy định của pháp luật. Từ đó, các đối tượng xấu đã lợi dụng sự thiết sót này để thực hiện các hành vi vi phạm. Vì vậy cần phải ban hành những văn bản sửa đổi, bổ sung cập nhật để điều chỉnh những thực trạng xã hội đang xảy ra. Cụ thể phải ban hành các quy định hướng dẫn xử lý, giải quyết, chế tài trong trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người dân nhưng lại tiếp tục ký hợp đồng thế chấp dự án của mình thế chấp cho ngân hàng. Theo đó quy định cấm và có chế tài xử lý thật nặng sẽ khiến cho các đối tượng hạn chế thực hiện những hành vi sai phạm, giảm thiểu các trường hợp phát sinh. Từ đó, đảm bảo tính hiệu lực thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, giúp cho bên cho vay vốn/bên nhận thế chấp nhà ở dễ dàng thu hồi vốn, bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho bên cho vay vốn/bên nhận thế chấp, thúc đẩy cho các hoạt động vay vốn của ngân hàng ngày càng phát triển và kéo theo sự phát triển của nền kinh tế.

3.2.3. Điều chỉnh các quy định của pháp luật:

Như đã phân tích, việc không thống nhất các nội dung hướng dẫn sẽ gây khó khăn cho trong áp dụng các quy định khi thực hiện các thủ tục thế chấp nhà ở và thủ tục đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, làm chậm tiến độ thực hiện việc thế chấp và cho vay vốn, gây ảnh hưởng cho các bên tham gia vào giao dịch ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Vậy nên, để cho việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai được dễ dàng và nhanh chóng hơn thì cần phải sửa đổi theo hướng thống nhất lại những quy định pháp luật có liên quan đến việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, giúp cho các bên có thể hoàn thành các thủ tục có liên quan, góp phần phát triển các hoạt động vay vốn và thế chấp tài sản, thúc đẩy các hoạt động ngân hàng ngày càng phát triển hơn.

Ngoài ra theo quan điểm của người viết quy định về điều kiện thế chấp là xây dựng xong nền móng theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD là chưa phù hợp với tình hình phát triển của loại hình giao dịch này. Trên thực tế, các dự án về nhà ở hình thành trong tương lai có giá trị đầu tư rất lớn, đặc biệt là những khu vực vị trí trung tâm thành phố Hồ Chí Minh thì giá trị của những căn hội và dự án là rất cao. Nếu xét về giá trị thì việc xây dựng nền móng chỉ rất nhỏ nên mục đích đảm bảo an toàn pháp lý là chưa phù hợp.Vì vậy, quy định pháp luật cần phải điều chỉnh điều kiện của các dự án, Nhà ở hình thành trong tương lai là phải hoàn thành 1 giá trị khác có thể là 50% hoặc 60% phần thô… để phù hợp với thực trạng hiện nay.

3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin công khai: Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Theo như nhận định của người viết, thì rủi ro trong việc ký kết và thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai đa số xuất phát từ việc chủ đầu tư không công khai minh bạch các thông tin về dự án, thông tin việc có/không việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án của mình. Bên cạnh đó, cũng phải kể đến nguyên nhân một phần là do các tổ chức/cá nhân khi tham gia giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai không biết hoặc không được biết các thông tin liên quan đến tài này này.

Vì vậy, cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai trực tuyến cho người dân và buộc các chủ đầu tư Dự án phải thực hiện việc đăng ký các thông tin về Dự án của mình một cách minh bạch, rõ ràng và đã được các cơ quan Nhà nước kiểm tra và phê duyệt. Việc này sẽ giúp cho các bên tham gia các giao dịch mua bán/thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai được dễ dàng hơn, đồng thời đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên, góp phần hạn chế rủi ro và thúc đẩy sự phát triển

Theo quan điểm của người viết, bên cạnh những cách xử lý như trên thì để hạn chế rủi ro từ các HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức/cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư, thì bản thân tổ chức/cá nhân mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ xem nhà ở mình mua nằm trong dự án có bị thế không? Nếu có thì thể chấp ở tổ chức tín dụng nào? Song song đó, tổ chức tín dụng cho các tổ chức/cá nhân vay vốn cần yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản cam kết giải chấp các căn hộ nhà ở mà tổ chức tín dụng nhận thế chấp hoặc có văn bản gửi cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án thống nhất loại trừ các căn hộ thế chấp ra khỏi giá trị dự án thế chấp (giải chấp), cam kết tổ chức tín dụng nhận thế chấp căn hộ nhà ở được toàn quyền thụ hưởng số tiền thu được từ việc xử lý các căn hộ nhà ở đó trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp để thu nợ (có thể xử lý các căn hộ độc lập hoặc toàn bộ dự án, tùy thuộc sự kiện nào đến trước). Nếu chủ đầu tư không cung cấp được cho ngân hàng các văn bản theo yêu cầu nêu trên do tổ chức tín dụng nhận thế chấp thì các tổ chức tín dụng nên từ chối cho vay vốn.

Bản thân các tổ chức tín dụng cũng nên đánh giá năng lực tài chính, phương án sử dụng vốn vay của các chủ đầu tư một cách chính xác, khách quan hơn trước khi quyết định việc cho vay vốn. Bởi nếu đánh giá chính xác thì các tổ chức tín dụng sẽ hạn chế được tình trạng nhiều chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém không có khả năng hoàn thành Dự án nhà ở, không có khả năng chi trả các khoản vay dẫn đến phá sản, khiến cho các tổ chức tín dụng phải gặp khó khăn trong vấn đề xử lý tài sản – Nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn đến tình trạng thu hồi vốn mất nhiều thời gian công sức, ảnh hưởng đến sự phát triển của hệ thống tổ chức tín dụng.

KẾT LUẬN Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Có thể thấy rằng, nền kinh tế của một đất nước càng phát triển sẽ kéo theo xã hội phát triển. Theo đó, nhu cầu về cuộc sống của người dân ngày càng cao. Đặc biệt nhu cầu về chỗ ở là không bao giờ giảm. Do tính chất hạn hẹp trong diện tích của một đất nước, cộng với sự gia tăng dân số sẽ kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày càng gia tăng nên nhu cầu về các giao dịch về nhà ở đặc biệt là Nhà ở hình thành trong tương lai đã và đang phát triển. Một trong những quy định pháp luật đó là thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai được cụ thể hóa bằng hợp đồng. Có thể thấy rằng, dù có rất nhiều các quy định để điều chỉnh quan hệ này nhưng đối với pháp luật Việt Nam thì cũng còn rất là mới mẻ.

Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, không phải tất cả các HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai đều được công nhận. Thay vào đó, pháp luật chỉ cho phép các chủ thể thực hiện ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai trong một số các trường hợp cụ thể. Và nội dung trong hợp đồng phải có những điều kiện cụ thể đáp ứng đúng các quy định do Nhà Nước ban hành thì khi đó HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai mới có hiệu lực.

Thực tế áp dụng, có rất nhiều trường hợp bất cập xảy ra kéo theo tâm lý lo ngại về tính pháp lý trong việc ký kết các HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai nói chung bởi tính chất rủi ro nhiều mà khung pháp lý để thực thi, hạn chế rủi ro, cũng như đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp là không cao. Đặc biệt đây là một trong những quy định mang tính chất đảm bảo cho các giao dịch về dân sự, vay vốn có liên quan, và là một trong những biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch của một bên có nghĩa vụ đối với bên còn lại nên việc hoàn thiện khung pháp lý cho các quy định có liên quan đến HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai lại càng rất quan trọng và thiết thực hơn.

Vì vậy, việc nghiên cứu tính hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai theo nhận định của người viết là cần thiết và rất thiết thực. Việc nghiên cứu sẽ chỉ ra thực trạng trong việc áp dụng các quy định pháp luật hiện hành để điều chỉnh HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai xảy ra nhiều bất cập cụ thể hơn. Theo đó, các nhà làm luật phải sửa đổi, bổ sung và thống nhất toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan, tạo nên một khung pháp lý vững chắc để điều chỉnh quan hệ thế chấp và HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, Nhà nước phải xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch và phù hợp để người dân có thể tìm hiểu các thông tin có liên quan.

Thông qua các nội dung nghiên cứu, người viết cũng đề xuất các hướng giải quyết phù hợp để hạn chế phần nào các bất cập có thể phát sinh, với mong muốn có thể góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai nói chung.

Do khả năng và kiến thức của người viết vẫn còn nhiều hạn chế, nên bài Luận văn sẽ còn rất nhiều nội dung còn thiếu sót. Người viết kính mong nhận được sự quan tâm, góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô để bài Luận văn có thể được hoàn thiện hơn. Từ đó, người viết có thể nâng cao được kiến thức, cũng như các kinh nghiệm trong việc áp dụng các quy định của pháp luật trong  thực tiễn. Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai