Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Hiện nay, có nhiều các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng khi áp dụng trong thực tiễn thì gặp nhiều vấn đề phát sinh. Điều này, khiến cho việc giải quyết và xử lý các tài sản thế chấp rất khó khăn, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhận thấy sự cần thiết trong việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến việc xử lý tài sản liên quan đến Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, người viết đã lựa chọn đề tài : “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu với mong muốn tìm hiểu những những nguyên nhân rủi ro, sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Từ đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân.

Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích luật, so sánh pháp luật và nghiên cứu tình huống (case studies) trong thực tiễn ký kết và áp dụng của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó, người viết đã rút ra được kết luận về những nguyên nhân rủi ro, sai phạm do những quy định pháp luật hiện hành và đề xuất hướng giải quyết cho phù hợp. Điều này góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân.

• TỪ KHÓA Hợp đồng ; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Pháp luật Việt Nam

ABSTRACT

There are numerous laws nowadays regulating the mortgage of off-plan housing, which however have encountered many problems when implemented. This circumstance has resulted in the difficulties in the handling and settlement of the collateral and impacted the rights and entitlements of the parties involved in the mortgage of off-plan housing.

Recognizing the need to research the legal issues in relation to the settlement of collateral under the off-plan housing mortgage contract, the author has selected the topic: “The mortgage of off-plan housing under Vietnam Laws” as the research topic to understand the rationale of risks and violations occurred during the contract implementation. Upon such research, the solutions to improve the legal provisions and perfect the peoples’ entitlement have also been proposed.

This thesis uses the methods of law analysis, law comparison and case study of the execution and implementation of the off-plan housing mortgage contract in reality. Consequently, the author has come to a conclusion on the risks and violations occurred as the result of current legal provisions and proposed suitable solutions. Such solution are expected to improve the relevant legislation and secure the people’s entitlement in the best manner.

• KEY WORD: Contract ; The mortgage of off-plan housing ; Vietnam Laws

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Lý do chọn đề tài Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Nền kinh tế Việt Nam hiện đang phát triển theo định hướng kinh tế thị trường và theo xu hướng toàn cầu hóa. Một nền kinh tế phát triển là một nền kinh tế mà trong đó xuất hiện ngày càng nhiều các giao dịch về dân sự, thương mại giữa các cá nhân/tổ chức kinh doanh trong nước với nhau hoặc giữa các cá nhân/tổ chức với các cá nhân/tổ chức thương nhân nước ngoài. Theo đó, nhu cầu thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các hoạt động kinh doanh hoặc đơn giản hơn là thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các nhu cầu cá nhân như mua nhà, xây dựng nhà ở…. ngày càng phát triển hơn. Tuy nhiên, theo sự phát triển của nền kinh tế, việc thế chấp các tài sản không chỉ dừng lại đối với những tài sản đã tồn tại mà còn thế chấp cả những loại tài sản chưa hình thành (hình thành trong tương lai).

Theo quy định của pháp luật, thế chấp là một trong những loại công cụ pháp lý để hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong các quan hệ vay vốn hoặc quan hệ tín dụng. Từ đó, đảm bảo quyền lợi của bên cho vay/bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Theo đó, tài sản thường dùng để thế chấp có thể là động sản, bất động sản, tài sản đã hình thành, Tài sản hình thành trong tương lai … Trong đó, thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai hiện đang phát triển và ngày càng phổ biến trong xã hội hiện nay.

Theo nghiên cứu của người viết, mặc dù đã có các quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về Tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các quy định này vẫn chưa đầy đủ đặc biệt là các quy định điều chỉnh về loại tài sản là Nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ khó để giải quyết và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đối với Nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, việc nghiên cứu các quy định pháp luật đối với loại tài sản là Nhà ở hình thành trong tương lai là phù hợp nhằm nghiên cứu các cơ sở pháp lý và đưa ra các đề xuất và kết luận để điều chỉnh chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn phát triển của xã hội và nền kinh tế thị trường và hết sức cần thiết.

Chính vì vậy, người viết lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu của mình.

2. Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu :

• Thứ nhất, mọi trường hợp ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai đều được pháp luật công nhận?
• Thứ hai, tại sao việc đăng ký thế chấp trải qua rất nhiều thủ tục từ việc ký kết hợp đồng cho đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo nhưng vẫn xảy ra sai phạm? Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thứ hai, tại sao pháp luật đã có rất nhiều quy định điều chỉnh nhưng vẫn có những trường hợp khó xử lý vi phạm?
• Thứ ba, giá trị thi hành của HĐ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

3. Tình hình nghiên cứu

Hiện đã có một số các công trình nghiên cứu về các quy định của pháp luật liên quan đến Tài sản hình thành trong tương lai như sau:

• Nguyễn Thị Kim Huế, Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.
• Ngô Quang Cháng, Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội;
• Phạm Hoàng Anh, 2015. Pháp luật về Nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội:

Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phân tích Tài sản hình thành trong tương lai, các giao dịch đối với tài sản hình thành trong lai, hoặc tập trung phân tích một các khái quát, chung nhất về các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản, Nhà ở hình thành trong tương lai mà hầu như không tập trung vào giá trị pháp lý, tính hiệu lực, cũng như việc giải quyết các hậu quả của hợp đồng thế chấp loại tài sản đặc biệt này.

Do vậy, trong bài Luận văn này, người viết thông qua việc nghiên cứu để tập trung đánh giá và phân tích sâu vào giá trị pháp lý cũng như tính hiệu lực trong các HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó, phân tích hiệu lực HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp phát sinh tranh chấp và đề xuất ra hướng giải quyết cho phù hợp.

4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là để làm rõ tính pháp lý và tính hiệu lực, cũng như giá trị thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai tương ứng với từng trường hợp phát sinh cụ thể trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.

4.2 Đối tượng nghiên cứu Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

• Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tập trung chủ yếu vào HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai

4.3 Phạm vi nghiên cứu

• Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng của HĐ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh
• Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đang có hiệu lực pháp luật tại năm Trong đó, có một số nội dung sẽ đối chiếu với một số các văn bản trước đây để làm rõ tính mới của hệ thống pháp luật.

5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu

5.1. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp phân tích luật: Luận văn được hoàn thành trên cơ sở sử dụng phương pháp phân tích luật. Người viết thông qua nghiên cứu, tổng hợp các văn bản pháp luật có liên quan, điều chỉnh trực tiếp các vấn đề, từ đó tiến hành phân tích và rút các các nhận định hướng giải quyết để trả lời các câu hỏi nghiên cứu.

Phương pháp so sánh pháp luật: Tại mục 1.1, người viết áp dụng phương pháp so sánh pháp luật với một số hệ thống luật của các nước Nga, Pháp để phân tích những điểm hay và không hay đối với các vấn đề có liên quan trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành

Phương pháp nghiên cứu tình huống (case studies): Người viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống để áp dụng vào tình huống đã xảy ra trong thực tiễn cụ thể tại mục 3.1.4. Từ đó, người viết rút các nhận định về thực trạng các vấn đề phát sinh có thể xảy ra trong khi thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Đề tài nhằm mục đích nghiên cứu các quy định có liên quan đến HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai và quá trình áp dụng vào thực tiễn của các quy định này sẽ phát sinh những vấn đề, rủi ro pháp lý như thế nào trước tình hình phát triển mạnh mẽ của nhu cầu giao dịch về Nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng như hiện nay.

Thông qua việc nghiên cứu đó, người viết có thể hiểu rõ hơn các quy định có liên quan, cũng như hiểu được những rủi ro về pháp lý liên quan sẽ phát sinh. Từ đó, người viết có thể áp dụng vào thực tiễn của chính bản thân người viết hoặc hỗ trợ những người thân xung quanh. Đồng thời, dựa vào đó người viết sẽ tự nhận định và đưa ra các hướng giải quyết theo quan điểm cá nhân để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật được tốt hơn, thúc đẩy được sự phát triển của hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Chương 1: Tổng quan về tài sản, tài sản hình thành trong tương lai – nhà ở hình thành trong tương lai

1.1. Khái quát tài sản và tài sản hình thành trong tương lai

1.1.1. Khái niệm về tài sản:

Tài sản là một cụm từ khá phổ biến trong xã hội hiện nay. Người dân khi bắt gặp cụm từ này đều có thể hiểu và liên tưởng ngay đến tài sản bao gồm nhưng gì. Tuy đây là cụm từ rất thông dụng và phổ biến, nhưng vẫn chưa có ai đưa ra được khái niệm và định nghĩa cụ thể về tài sản là gì..?

Tham khảo BLDS Pháp (Code Civil) năm 1804, người viết nhận thấy BLDS pháp dành hẳn quyển thứ 2 (Livre II) để nói về “Tài sản và những biến thể khác của sở hữu”. Cụ thể:

Điều 516 quy định : “Tous les biens sont meubles ou immeubles”. Theo đó, BLDS Pháp quy định rất rõ Tài sản có thể là động sản hay bất động sản.

Điều 517 quy định: “Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent” và Điều 527 quy định: “Les biens sont meubles par leur nature, ou par la détermination de la loi”. Theo đó, Bản thân BLDS Pháp cũng định nghĩa rất rõ bất động sản là loại tài sản bất động theo bản chất của nó hoặc bởi mục đích hoặc bởi các đối tượng mà nó áp dụng, động sản là loại tài sản có thể di chuyển theo bản chất của nó hoặc bằng việc xác định theo quy định của pháp luật

Theo các quy định trên, có thể thấy rằng người Pháp đã nhận thức về tài sản từ rất sớm và đã pháp luật hóa các định nghĩa về tài sản vào trong BLDS Pháp năm 1804, và các quy định này vẫn còn giá trị cho đến thời điểm hiện tại. Điều này cho ta thấy bản chất của tài sản hầu như không thay đổi. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, khi tham khảo BLDS của nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang Nga năm 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền dân sự, cụ thể quy định như sau : “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá, và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”.

Theo đó, người viết nhận thấy bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ liệt kê các loại tài sản mà không phân định rõ các loại tài sản như BLDS Pháp. Tuy nhiên, BLDS Nga năm 1994 cũng cho thấy sự phát triển tiến bộ của pháp luật Nga so với pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm một số loại tài sản “đặc biệt” như thông tin, kết quả của hoạt động trí tuệ…trong khi cùng thời điểm này, tại Việt Nam vẫn chưa có các văn bản cụ thể định nghĩa về các loại tài sản. Mãi đến năm 1995, Việt Nam mới lần đầu tiên ban hành BLDS năm 1995 và đưa ra các quy định về tài sản.

Như phân tích ở trên, khái niệm về tài sản lần đầu tiên được quy định trong pháp luật Việt Nam ở Điều 172 BLDS năm 1995, nội dung: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”.

Theo đó, có thể thấy BLDS năm 1995 định nghĩa tài sản theo một nghĩa rất hẹp. Đặc biệt việc quy định “vật có thật” dẫn dắt người đọc luật có thể hiểu tài sản phải là những vật có thực tại thời điểm giao dịch, nội dung này ra rất nhiều hạn chế cho việc thực thi các quy định có liên quan về các giao dịch về tài sản.

Do nhận thấy được sự bất cập từ những nội dung khái niệm về tài sản trong BLDS năm 1995, các nhà làm luật đã ban hành BLDS năm 2005 với những nội dung quy định về tài sản đã được sửa đổi, cụ thể tại Điều 163 quy định : “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Như vậy, BLDS năm 2005 đã loại bỏ yếu tố “vật có thật”, điều này đã tháo gỡ phần nào những hạn chế trong các khái niệm về tài sản được nêu ra trong BLDS năm 1995, giúp cho việc giao dịch các loại tài sản được dễ dàng hơn.

Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về sở hữu tài sản của con người sẽ càng tăng, từ đó thúc đẩy cho việc xuất hiện ngày càng nhiều và đa dạng các loại tài sản. Do đó, các chế định về tài sản được quy định trong BLDS năm 2005 sẽ lỗi thời và không thể điều chỉnh kịp thời các loại tài sản mới, cũng như những giao dịch phát sinh từ những loại tài sản mới được hình này. Vì vậy, BLDS năm 2015 đã được ban hành trên tinh thần kế thừa, phát triển các quy định từ 02 BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005.

Bản thân nội dung trong BLDS năm 2015 cũng không định nghĩa cụ thể như thế nào là tài sản. Theo nội dung tại Điều 105 BLDS năm 2015, các nhà làm luật liệt kê tài sản bao gồm những loại: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Khi đối chiếu các nội dung về tài sản được ghi nhận trong BLDS năm 2015 với các BLDS của các nước khác, người viết nhận thấy BLDS năm 2015 đã kế thừa một số các nội dung từ các quy định trong BLDS Pháp trong việc liệt kê các loại tài sản. Pháp luật Pháp liệt kê rất nhiều và cụ thể các loại tài sản tại các Điều từ Điều 517 cho đến Điều 524 đối với bất động sản và từ Điều 528 đến Điều 536 đối với động sản. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 chỉ liệt kê một số loại tài sản và lấy đó làm cơ sở để làm định nghĩa về tài sản. Như vậy, có thể thấy BLDS năm 2015 kế thừa những nội dung quy định khái niệm về tài sản từ các nước khác một cách chưa đầy đủ, điều này vô hình chung đã khiến người đọc luật hiểu khái niệm tài sản theo một cách hạn hẹp theo các liệt kê được nêu trong điều luật, trong khi tài sản rất đa dạng. Điều này là không phù hợp với tình hình phát triển của xã hội hiện nay, bởi vì ngày càng nhiều loại hình tài sản xuất hiện, đặc biệt trong số đó là Tài sản hình thành trong tương lai.

1.1.2. Đặc điểm cơ bản của tài sản: Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Hiện nay, chưa có nội dung nào quy định về đặc điểm của tài sản. Tuy nhiên, dựa trên việc nghiên cứu các quy định về khái niệm và những nội dung mà pháp luật ghi nhận liên quan đến tài sản nêu trên, người viết đã tự rút ra một số đặc điểm của tài sản như sau:

Tài sản phải có giá: một trong các đặc điểm chính của tài sản đó chính là tài sản phải có giá. Giá được tính bằng đơn vị tiền tệ cụ thể. Đây là đặc điểm quan trọng và cần thiết nhất của tài sản vì nó là cơ sở giúp cho con người xác định được giá trị cao thấp của một tài sản, biết được tài sản này có giá trị hay không. Từ đó, con người mới có thể thực hiện việc xác lập các giao dịch phát sinh mà đối tượng chủ yếu trong đó là đến tài sản này để phục vụ nhu cầu của con người.Tuy nhiên, cũng có một vài trường hợp các loại tài sản đặc biệt không có giá hoặc không thể định giá như là “quyền tài sản” mà trong BLDS năm 2015 đã đề cập.

Tài sản phải đáp ứng nhu cầu, lợi ích cụ thể của chủ tài sản về mặt vật chất hoặc tinh thần: theo đó, tài sản phải đáp ứng cho chủ sở hữu các nhu cầu, lợi ích về mặt vật chất hoặc tinh thần. Tức là, tài sản phải phục vụ cho nhu cầu của con người, nhu cầu đó có thể là lợi ích về giá trị mà tài sản đó mang lại cho con người khi sở hữu tài sản chấp nhận thực hiện việc mua hoặc bán hoặc thực hiện một hình thức khác hoặc lợi ích về tinh thần khi chủ sở hữu tài sản thông qua việc sáng tạo ra tài sản mà tài sản này chưa thể định giá hoặc không có giá trị về mặt vật chất.

Tài sản phải được pháp luật công nhận: đặc điểm cuối cùng của tài sản đó là tài sản đó phải được pháp luật công nhận. Đây cũng là một đặc điểm quan trọng bởi tính chất phải được pháp luật công nhận – tức là tài sản đó phải được quy định và điều chỉnh trong BLDS, bởi vì nó ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Cụ thể, chủ sở hữu muốn xác lập một giao dịch mà đối tượng là tài sản mà tài sản đó không được ghi nhận trong BLDS hoặc pháp luật không ghi nhận thì chủ sở hữu không thể thực hiện các giao dịch các giao dịch có liên quan bởi lẽ không có cơ quan có thẩm quyền nào chứng nhận cho việc thực hiện giao dịch này. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

1.1.3. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai:

Như người viết đã trích dẫn và phân tích ở trên, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 chỉ đề cập đến những khái niệm tài sản là những vật có thực – tức là tài sản đó phải tồn tại tại thời điểm xác định và thực hiện các quyền về tài sản. Bản thân BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 không có quy định về các loại Tài sản hình thành trong tương lai, mãi đến khi BLDS năm 2015 ban hành khi đó, pháp luật dân sự Việt Nam mới đề cập đến khái niệm Tài sản hình thành trong tương lai.

Theo nội dung tại Điều 105 của BLDS 2015 quy định : “tài sản…có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Do đó, căn cứ vào thời điểm hình thành của tài sản, người viết phân tài sản thành 02 loại: hiện có (đã tồn tại) và Tài sản hình thành trong tương lai (chưa tồn tại). Như vậy, có thể hiểu tài sản hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản được pháp luật công nhận. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là bất động sản hoặc động sản được hình thành trong tương lai.

1.1.4. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai:

Có những đặc điểm cơ bản của tài sản: Có thể thấy rằng bản chất của tài sản hình thành trong tương lai cũng chính là tài sản theo luật định. Do đó, Tài sản hình thành trong tương lai có đầy đủ các đặc điểm cơ bản của tài sản như đã phân tích ở trên. Các đặc điểm này giúp chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện các quyền của mình đối với Tài sản hình thành trong tương lai bằng cách áp dụng tương tự các quy định của pháp luật điều chỉnh đối với tài sản thông thường.

Thời điểm hình thành: Như đã phân tích, Tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa tồn tại ở thời điểm thực hiện giao dịch tài sản này chưa được hình thành. Tuy nhiên, mặc dù chưa hình thành nhưng phải thỏa mãn điều kiện là có cơ sở chứng minh cho việc tài sản này chắc chắn sẽ hình thành ở tương Khi đó, các cơ quan có thẩm quyền mới có cơ sở công nhận Tài sản hình thành trong tương lai. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Quyền sở hữu đối với Tài sản hình thành trong tương lai: là căn cứ để xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền của chủ sở hữu đối với Tài sản hình thành trong tương lai. Do bản chất Tài sản hình thành trong tương lai cũng là tài sản như phân tích ở trên nên chủ sở hữu Tài sản hình thành trong tương lai cũng có quyền tương tự sở hữu về tài sản . Tuy nhiên, quyền sở hữu Tài sản hình thành trong tương lai là chưa đầy đủ và chỉ có thể áp dụng trong một số các giao dịch và tùy từng trường hợp cụ thể theo quy định mà pháp luật ban hành.

Về thực hiện giao dịch: Chỉ được thực hiện các giao dịch khi thỏa mãn các điều kiện do Luật định: Đối với Tài sản hình thành trong tương lai thì điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan bao gồm:

• Một là: Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch phải là “vật”. “Vật” ở đây có thể là động sản hoặc bất động sản….
• Hai là: Tài sản hình thành trong tương lai có thể không phải của bên vay vốn nhưng bắt buộc là phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên, tại thời điểm đem đi thế chấp thì chưa có giấy tờ do Nhà nước công nhận quyền sở hữu này.

Có tính rủi ro cao: Do bản chất là Tài sản hình thành trong tương lai nên các quan hệ phát sinh từ các giao dịch mà trong đó đối tượng của các giao dịch là tài sản mà thường có tính rủi ro cao. Tài sản có thể không thể hình thành sau khi các giao dịch được xác lập khiến cho các chủ thể tham gia dịch có thể bị thiệt hại.

1.1.5. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo BLDS năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Nội dung của Điều luật nêu trên quy định rất cụ thể khái niệm thế chấp tài sản. Theo đó, người viết hiểu hành vi thế chấp một tài sản là việc bên thế chấp sử dụng tài sản do mình sở hữu giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.

Trong quá trình nghiên cứu, người viết đã tiến hành đối chiếu với các quy định của các BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005, người viết nhận thấy BLDS năm 2015 quy định rất khác so với quy định của BLDS năm 1995. Cụ thể BLDS năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền”. Theo đó, BLDS năm 1995 xác định rõ tài sản mang đi thế chấp mang đi thế chấp phải là bất động sản, điều này cho thấy sự hạn hẹn trong các quy định pháp luật thời bấy giờ. Việc quy định như vậy sẽ gặp nhiều bất cập trong áp dụng thực tiễn vì trên thực tế, đối tượng trong quan hệ thế chấp tài sản thường rất đa dạng và phong phú, không chỉ là bất động sản mà còn có thể là động sản.

Do đó, sau 10 năm áp dụng và thực thi khái niệm về thế chấp tài sản thì BLDS năm 1995 bộc lộ nhiều bất cập, chính vì vậy, các nhà làm luật đã điều chỉnh khái niệm về thế chấp tài sản trong BLDS năm 2005 như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Việc ghi nội dung như vậy, BLDS năm 2005 thể hiện những bước tiến đáng kể trong nhận thức cũng như khả năng lập pháp của các nhà làm luật, bắt kịp sự phát triển của xã hội. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, giữa BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 cũng có sự khác biệt về khái niệm thế chấp tài sản ở chỗ BLDS năm 2005 quy định “……bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia….”, còn BLDS năm 2015 quy định “……để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ…”. Về mặt tổng quan, các nội dung này khiến cho người đọc khó có thể nhận ra sự khác biệt. Nhưng khi thực hiện nghiên cứu, người viết nhận thấy có một sự khác biệt rất nhỏ ở cách dùng từ ngữ : “… đối với bên kia..”.

Việc BLDS năm 2005 quy định nội dung như vậy sẽ gặp bất cập không thể áp dụng trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thứ 3. Do nhận thấy nhược điểm này, BLDS năm 2015 đã bỏ đi nội dung này, qua đó thể hiện sự tiến bộ của các nhà làm luật trong việc nghiên cứu và soạn thảo các quy định của pháp luật giúp cho các quy định này có thể áp dụng trong thực tiễn, cũng như bắt kịp xu hướng phát triển của xã hội.

Hiện nay, vẫn chưa có quy định để định nghĩa về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, dựa trên những khái niệm về thế chấp tài sản nêu trên kết hợp với định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP, người viết đã tự đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của mình, bao gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; hoặc tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Dựa vào các khái niệm nêu trên, có thể nhận thấy có sự khác biệt giữa thế chấp tài sản hiện hữu và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ở yếu tố quyền sở hữu. Đối với thế chấp tài sản hữu hình thì quyền sở hữu của bên thế chấp đã có tại thời điểm thực hiện việc thế chấp, còn đối với thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được xác lập tại thời điểm thực hiện việc thế chấp. Vì vậy, pháp luật quy định trình tự thủ tục đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của người dân.

1.2. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai: Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo định nghĩa của Luật Nhà Ở năm 2014 thì : “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Theo định nghĩa tại Luật KDBĐDS quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, hiểu theo một cách đơn giản nhất thì Nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở pháp lý nhằm xác định rằng nhà ở đó chắn chắn được xây dựng và hoàn thành ở trong tương lai không xa. Căn cứ vào các quy định nêu trên, theo người viết, xét về bản chất thì Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai nên có các đặc điểm và tính chất của tài sản hình thành trong tương lai. Các giao dịch liên quan đến Nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, Nhà ở hình thành trong tương lai còn phải chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật về nhà ở.

1.2.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai:

Là tài sản: Như phân tích ở trên, Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc trưng. Vậy nên, nó gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu Nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền sở hữu tương tự như các loại tài sản khác. Ngoài ra, Nhà ở hình thành trong tương lai cũng mang trên mình các đặc trưng cơ bản của tài sản và thỏa mãn các điều kiện: có trị giá bằng tiền và mang lại được các lợi ích cho chủ sở hữu. Các lợi ích này có thể được sử dụng vào các giao dịch tùy theo nhu cầu của chủ sở hữu như mua, bán, thế chấp, tặng cho…. Và giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được xác định thông qua các tài liệu thể hiện giá trị do cơ quan nhà nước ban hành như: Bảng giá đất, giá trị xây dựng… hoặc thông qua các tài liệu có liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch như: Hợp đồng mua hoặc bán nhà ở, Hợp đồng thế chấp….

Thời điểm tồn tại: Đã tồn tại nhưng chưa được công nhận hoặc chưa tồn tại vào thời điểm thực hiện giao dịch. Đây là đặc điểm quan trọng nhất của Nhà ở hình thành trong tương lai. Khác với các loại tài sản đã tồn tại và hình thành (hoặc đã xác lập quyền sở hữu), Nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại ngay trong thời điểm mà các bên đang thực hiện thỏa thuận hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. Bởi vì đặc điểm này, mà các giao dịch liên quan đến Nhà ở hình thành trong tương lai mang lại tỷ lệ xảy ra rủi ro cao hơn so với các loại tài sản đã hình thành khác.

Về xác lập giao dịch: về bản chất Nhà ở hình thành trong tương lai cũng như Tài sản hình thành trong tương lai, là một trong những loại tài sản đặc biệt. Do đó, giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi thỏa mãn các điều kiện do Luật định.

1.2.3. Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai: Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Pháp luật liên quan đến Nhà ở hình thành trong tương lai là hệ thống các quy tắc, xử sự do Nhà Nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật có liên quan đến các giao dịch phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình giao kết và thực hiện các giao dịch về Nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia vào giao dịch.

1.2.3.1. Chủ thể tham gia giao dịch:

Chủ thể tham gia giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống như các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự thông thường. Khi tham gia vào quan hệ giao dịch, các thủ thể có quyền và nghĩa vụ ngang nhau theo luật định. Chủ thể tham gia giao dịch có thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Ngoài ra, còn có các chủ thể đặc biệt và hạn chế như hộ gia đình, tổ hợp tác. Các thủ thể muốn tham gia vào giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định tại Luật Nhà Ở như sau: “1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, có thể nhận thấy rằng LNỞ năm 2014 quy định rất rõ và rất nhiều điều kiện của các chủ thể khi tham gia vào xác lập những giao dịch liên quan đến nhà ở so với các quy định trược đây trong Luật Nhà ở năm 2005. Những nội dung được quy định thêm mặc dù tạo nên sự khó khăn trong khi thực hiện các giao dịch, nhưng theo người viết đứng trước tình phát triển của xã hội, kéo theo sự gia tăng đáng kể rủi ro trong các giao dịch về nhà ở như hiện nay thì việc phải siết chặt các điều kiện mà các chủ thể phải đáp ứng trước khi tham gia ký kết/xác lập giao dịch về nhà ở là phù hợp, thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, bảo vệ quyền lợi cho người dân. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2.3.2. Đối tượng của giao dịch:

Đối tượng chính trong các giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở nên ngoài các quy định trong BLDS thì các giao dịch về Nhà ở hình thành trong tương lai còn chịu sự điều chỉnh của LNỞ. Theo quy định tại Luật Nhà Ở quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

1. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua Nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

1. Mua bán, thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai;
2. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
3. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
4. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở;
5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giai dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Khác với các điều kiện tham gia giao dịch thông thường của các nhà ở hình thành, Nhà ở hình thành trong tương lai theo nội dung tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định thì khi tham gia thực hiện các giao dịch mà trong đó có loại Nhà ở hình thành trong tương lai thì không bắt buộc phải được Nhà Nước công nhận.

Đối chiếu với LNỞ năm 2005 trước đây, nội dung trên không được thể hiện trong Luật Nhà Ở năm 2005 trước đây bởi tình hình phát triển của xã hội. Nội dung này thể hiện sự tiến bộ trong việc nghiên cứu của các nhà “lập pháp” và việc ban hành các quy định này là hoàn toàn phù hợp với tình hình xã hội hiện nay.

1.2.3.3. Hình thức của giao dịch:

Do các giao dịch Nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của BLDS. Theo quy định tại BLDS năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự : “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Theo đó, BLDS năm 2015 quy định về hình thức của các giao dịch dân sự rất rộng có thể hoặc là bằng lời nói hoặc là bằng văn bản hoặc đôi khi chỉ bằng hành vi cụ thể (hành vi này phải được cả 2 bên đồng ý và xác nhận).

Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 122 LNỞ quy định các hợp đồng liên quan đến nhà ở phải được công chứng : “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”.

Như vậy, theo 02 quy định nêu trên, người viết nhận định: Hình thức của các giao dịch được xác lập có đối tượng là Nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo luật định.

Các quy định này không khác nhiều so với các quy định trước đây, bởi việc nhà ở là tài sản đặc biệt cần phải đăng ký và vì tài sản này giá trị rất lớn nên quy định như vậy là cần thiết và phù hợp để Nhà nước có thể quản lý tốt các quan hệ phát sinh mà liên quan đến nhà ở, hạn chế các rủi ro có thể phát sinh. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2.3.4. Giao dịch thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo nghiên cứu của người viết, khái niệm về thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng tương tự như khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do có đối tượng cụ thể là nhà ở nên việc thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà Ở.

• Phân loại thế chấp:

Theo quy định tại Luật Nhà Ở năm 2014 quy định các trường hợp được thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.

Như vậy, theo quy định nêu trên, người viết nhận định đối với Nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật chỉ cho phép 02 trường hợp thế chấp như nêu trên. Nếu như trước đây Luật Nhà Ở năm 2005 không có quy định về trường hợp thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì Luật Nhà Ở đã có quy định cụ thể về nội dung này. Tuy nhiên, do mới được ban hành nên những nội dung này còn hạn hẹp, nên việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ giới hạn trong phạm vi 02 trường hợp như trên. Tuy nhiên, thông qua quá trình thực tế áp dụng, những nội dung này sẽ được các nhà làm luật điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp hơn, bắt kịp với xu hướng phát triển của thế giới. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

• Điều kiện thế chấp:

Theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định:

1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

• Tài sản được hình thành từ vốn vay;
• Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
• Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định nêu trên có thể xác định điều kiện Nhà ở hình thành trong tương lai được dùng để thế chấp phải là tài sản không cấm giao dịch và sẽ không bao gồm quyền sử dụng đất. Tức là chủ sở hữu có thể thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không thể thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, bởi lẽ quyền sử dụng đất là hữu hình tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

• Chủ đầu tư thế chấp:

Đây là dạng phổ biến hiện nay, các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong quá trình xây dựng do không đủ vốn và có nhu cầu vay vốn để xây dựng nên chủ đầu tư đã thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của mình cho các tổ chức tín dụng. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Do số vốn vay của các chủ đầu tư thường rất lớn, nên pháp luật quy định điều kiện thế chấp đối với chủ đầu tư cũng rất phức tạp. Căn cứ theo Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

• phải có hồ sơ dự án
• thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng: Căn cứ theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD xác định xây dựng xong phần móng là:

“Giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường”.

Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này: Theo quy định này, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai không nằm trong toàn bộ dự án hoặc phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các chủ đầu tư thực hiện thế chấp chồng chéo khi đã thế chấp toàn bộ dự án hoặc 1 phần dự án, sau đó lại tiếp tục thế chấp từng nhà ở riêng lẽ nằm trong Dự án đã thế chấp gây ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động của các ngân hàng nhận thế chấp, thất thoát ngân sách và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Theo đó, điều kiện để chủ đầu tư Dự án thực hiện việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của mình thì phải đáp ứng các điều kiện theo các quy định trên. Trong đó, quy định phải thi công phần móng là quan trọng nhất mà Nhà Nước ban hành nhằm đảm bảo tính chất có thật của dự án, hạn chế những trường hợp chủ đầu tư chỉ lập dự án trên “giấy tờ” và kêu gọi góp vốn sau đó không tiến hành xây dựng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

• Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

Luật Nhà Ở năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Luật Nhà Ở năm 2014 cho phép các tổ chức, cá nhân được thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cho các tổ chức tín dụng nhằm mục đích vay vốn để xây dựng Nhà ở hình thành trong tương lai trong các trường hợp xây dựng trên đất do mình làm chủ sở hữu hoặc dùng để xây dựng hoặc mua nhà ở trong các dự án về nhà ở. Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định tùy từng trường hợp thế chấp mà Luật Nhà Ở năm 2014 quy định điều kiện cụ thế như sau:

Trường hợp tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép xây dựng và trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây Dựng năm 2014 quy định về các công trình được miễn Giấy phép xây dựng như sau:

Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

1. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
2. Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
3. Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

1. Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
2. Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
3. Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
5. Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
6. Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ”.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai mùa nhà của chủ đầu tư thì phải có các giấy tờ: hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, các giấy tờ chứng minh cho việc đã thanh toán đã thanh toán tiền mua nhà theo đúng tiến độ trong hợp đồng mua bán.

Ngoài các giấy tờ nêu trên, còn có một quy định đặc biệt là không thuộc trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển nhượng hợp đồng nhà ở. Quy định này giúp hạn chế các trường hợp tranh chấp phát sinh sau quá trình thế chấp, khiến cho quyền lợi của bên nhận thế chấp bị ảnh hưởng, lâu thu hồi lại vốn do quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài rất lâu.

Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy rằng, Luật Nhà Ở quy định rất chặt chẽ các điều kiện để thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Các nhà làm luật nhận định đây là loại tài sản đặc biệt khi thực hiện giao dịch thế chấp thì cần tuân thủ các quy định của Luật Nhà Ở năm 2014, các giao dịch thế chấp không tuân thủ sẽ bị vô hiệu, không có giá trị thi hành. Các nhà làm luật đã khẳng định lại nội dung này trong khoản 2 Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 như sau: “Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc Nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý”. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài các điều kiện chung để thực hiện đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai như nêu trên, thì các nhà làm luật còn ban hành các quy định nguyên tắc đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT như sau:

• Nếu chủ đầu tư muốn bán Nhà ở hình thành trong tương lai mà trước đó chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp dự án thì chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục thay đổi nội dung đăng ký thế chấp để rút tài sản thế chấp, sau đó chủ đầu tư mới được bán.
• Việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương phải được thực hiện gắn liền với đất nơi có tài sản thế chấp.

Nếu nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp bằng hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được tiếp tục đăng ký theo hình thức thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai và ngược lại.

• Thủ tục thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

Tương ứng với các trường hợp thế chấp quy định tại Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 nêu trên, thì pháp luật cũng quy định thủ tục thế chấp tương ứng theo Điều 23 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

“Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về nhà ở được quy định như sau:

Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

• Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
• Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;
• Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;

Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Nhà ở hình thành trong tương lai. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

• Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

• Các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này;
• Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực”.

Việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện tương tự các trường hợp thế chấp nhà ở. Thông thường quy trình cho vay và thế chấp nhà ở được các tổ chức tín dụng thực hiện theo sơ đồ dưới đây:

Như sơ đồ ở trên, có thể thấy rằng quy trình đăng ký thế chấp thông thường của các tổ chức tín dụng nhìn thì đơn giản nhưng khi áp dụng vào thưc tế thì lại rất phức tạp. Quy trình trên chỉ có thể áp dụng đối với một số loại tài sản thông thường (có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, là tài sản đã tồn tại..). Còn đối với các Tài sản hình thành trong tương lai và đặc biệt là Nhà ở hình thành trong tương lai thì hồ sơ và thủ tục sẽ phức tạp hơn. Trong đó, khâu định giá về tài sản và chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng cho vay và hợp đồng thế chấp sẽ chiếm nhiều thời gian hơn.

Theo đó, việc thế chấp tài sản không phải chỉ được công chứng là có hiệu lực mà còn phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Bên nhận thế chấp tài sản, sau khi ký công chứng HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai tại cơ quan có thẩm quyền thì chuẩn bị hồ sơ đúng quy định trên và nộp hồ sơ về một trong các cơ quan có thẩm quyền theo quy định sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.

Sau đó, nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật nội dung đăng ký thế chấp lên hệ thống giao dịch đảm bảo và trả kết quả cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật. Khi đó, về cơ bản thủ tục ký kết HĐ thế chấp Nhả ở hình thành trong tương lai mới hoàn tất đúng theo luật định. Từ đó, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhả ở hình thành trong tương lai mới phát sinh hiệu lực. Khóa Luận: Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai