Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Quy định điều chỉnh hợp đồng dân sự về nhà ở

2.1.1. Hình thức của Hợp đồng:

Mặc dù giao dịch về nhà ở là một dạng giao dịch dân sự và theo phân tích ở chương I thì hình thức của giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, Căn cứ theo Điều 121 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản…”. Như vậy, quy định để điều chỉnh về nhà ở hiện hành bắt buộc tất cả các giao dịch liên quan đến nhà ở đều phải được lập thành văn bản. Một giao dịch liên quan đến nhà ở mà không được lập thành văn bản đều bị vô hiệu do vi phạm về hình thức.

2.1.2. Nội dung của Hợp đồng:

Ngoài việc quy định về hình thức của Hợp đồng về nhà ở, Luật Nhà Ở còn quy định các nội dung cơ bản mà một hợp đồng về nhà ở phải có tại Điều 121 Luật Nhà Ở, cụ thể các nội dung như sau:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”²⁵

Theo đó, tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên có thể lựa chọn những nội dung cho phù hợp một trong những nội dung cơ bản trong đây và quy định trong hợp đồng. Tùy theo thỏa thuận mà các bên có thể điều chỉnh tăng thêm những nội dung cho phù hợp với yêu cầu của các bên, nhưng những nội dung thỏa thuận đó phải phù hợp và không trái với các quy định của pháp luật.

2.1.3. Hiệu lực của Hợp đồng dân sự về nhà ở:

Căn cứ theo Điều 401 BLDS năm 2015 quy định : “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà Ở quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng…”.

Căn cứ theo các quy định nêu trên có thể thấy rằng, thời điểm có hiệu của hợp đồng là kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực. Theo người viết, quy định này là hoàn toàn phù hợp bởi, nó giúp cho Nhà nước có thể kiểm soát tốt các quan hệ giao dịch giữa các chủ thể đối với tài sản do mình làm chủ sở hữu. Từ việc kiểm soát các giao dịch này, Nhà nước sẽ có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân, phòng ngừa các trường hợp người dân bị các đối tượng xấu lừa đảo giao dịch các tài sản không rõ ràng hoặc không có căn cứ xác định tài sản đó sẽ được hình.

2.2. Pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

2.2.1. Khái quát về Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

Dựa theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp tài sản nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác.

2.2.2. Hình thức và nội dung của Hợp đồng thế chấp:

2.2.2.1. Hình thức:

Như đã phân tích ở các mục nêu trên, thì các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (còn gọi là Hợp đồng) và Hợp đồng phải được công chứng đúng quy định. Do đó, hình thức của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định chung.

Thường thì việc thế chấp sẽ dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ việc cho vay vốn theo hợp đồng giữa ngân hàng và bên đi vay. Vậy nên, HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai được lập riêng và là một bộ phận không thể tách rời với Hợp đồng tín dụng chính mà các bên đã thỏa thuận ký kết. Và việc lập thành Hợp đồng còn phục vụ cho các thủ tục đăng ký thế chấp theo thủ tục chung tại cơ quan có thẩm quyền mà người viết đã phân tích ở trên.

2.2.2.2. Nội dung: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Về bản chất HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một loại Hợp đồng dân sự về nhà ở. Do đó, HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những nội dung thông thường được quy định cụ thể tại điều 398 BLDS năm 2015 và Điều 121 Luật Nhà Ở năm 2014. Ngoài ra, theo người viết nghiên cứu thì HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai còn có thể có các nội dung riêng biệt khác như:

Nhà ở thế chấp dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ gì: Đây là nội dung quan trọng nhất trong HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Nội dung này sẽ thể hiện cụ thể HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở gì? Và dùng để bào đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ nào của bên thế chấp. Thông thường, HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ đi kèm với hợp đồng tín dụng. Đối với các khoản vay lớn, Ngân hàng sẽ yêu khách vay dùng tài sản của mình để thế chấp đảm bảo cho các khoản vay này.

Giá trị nhà ở dùng để thế chấp: Thông thường trong hợp đồng thế chấp tài sản nói chung và HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng sẽ có điều khoản quy định giá trị của tài sản thế chấp.

Đối với các nhà ở đã hình thành thì việc xác định giá trị nhà ở có thể thực hiện được dễ dàng. Tuy nhiên, đối với Nhà ở hình thành trong tương lai thì rất khó để xác định giá trị tài sản bởi vì, tài sản trên thực tế vẫn chưa hình thành nên căn cứ để xác định giá trị thông thường sẽ căn cứ vào diện tích và giá cả thị trường tại thời điểm thế chấp. Tuy nhiên, việc này vẫn chưa thể định giá chính xác được vì còn những yếu tố cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà như: chất lượng của căn nhà, giá thị trường tại thời điểm hình thành…. Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Theo quy định trước đây, việc định giá Nhà ở hình thành trong tương lai thông thường do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, căn cứ theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thay thế Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT lại không quy định cụ thể cơ sở để xác định giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp: Đây là nội dung cơ bản. Chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự sẽ có các quyền và nghĩa vụ khác nhau. Các quyền và nghĩa vụ này sẽ được pháp luật quy định cụ thể và chủ thể tham gia giao dịch phải căn cứ vào đó để thi hành. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ tham gia quan hệ cho vay/thế chấp được quy định cụ thể từ Điều 321 – 323 BLDS năm 2015. Các chủ thể tham gia giao dịch có thể tham khảo hoặc sử dụng các nội dung này.

Quy định về bên được bảo lãnh: Đây là một nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp tài sản Nhà ở hình thành trong tương lai. Nội dung này quy định chủ thể được bảo lãnh là ai, phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh. Theo đó, trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ của mình thì bên thế chấp tài sản (bên bảo lãnh) phải dùng tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh. Mặc dù phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, nhưng pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp tài sản (bên bảo lãnh) thông qua việc ban hành Điều 340 BLDS năm 2015 như sau: “Bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

2.2.2.3. Thủ tục công chứng:

Tương tự như các loại tài sản thông thường, HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải công chứng, chứng thực. Nhưng do tính chất đặc biệt của loại tài sản này nên hồ sơ yêu cầu công chứng đối với HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng rất đặc biệt.

Căn cứ theo các quy định tại Điều 63 Luật công chứng năm 2014 quy định:

1. Hồ sơ công chứng bao gồm phiếu yêu cầu công chứng, bản chính văn bản công chứng, bản sao các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp, các giấy tờ xác minh, giám định và giấy tờ liên quan khác.
2. Hồ sơ công chứng phải được đánh số theo thứ tự thời gian phù hợp với việc ghi trong sổ công chứng

Căn cứ Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai và Khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

Theo đó, ngoài hồ sơ về nhân thân của các bên tham gia giao dịch thế chấp thì hồ sơ theo quy định của Luật công chứng thì để thực hiện việc công chứng HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các loại giấy tờ: Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai; Các phiếu thu, hóa đơn, chứng từ nộp tiền mua bán nhà ở; Biên bản định giá tài sản….

2.2.3. Hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

2.2.3.1. Đối tượng:

Nội dung quan trọng nhất trong HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của Hợp đồng – Nhà ở hình thành trong tương lai. Như người viết đã phân tích ở mục 1.2 – Đối tượng của giao dịch nhà ở, thì Nhà ở hình thành trong tương lai được mang đi thế chấp phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 118 Luật Nhà Ở năm 2014.

Ngoài những quy định về nhà ở dùng để giao dịch thì đối tượng của Hợp đồng – Nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng thêm một số điều kiện được quy định trong các văn bản có liên quan về giao dịch đảm bảo.

2.2.3.2. Điều kiện có hiệu lực:

Bản chất của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng dân sự, vậy nên HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những đặc điểm chung của các loại hợp đồng dân sự thông thường. Xét về tính hiệu lực của hợp đồng, để HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực thì bản thân HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
2. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
3. Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
4. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

2.2.3.3. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các chủ thể là cá nhân, tổ chức và các tổ chức tín dụng nhằm mục đích xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ phát sinh của bên thế chấp và bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng.

Như đã phân tích ở trên, thời điểm có hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là kể từ ngày Hợp đồng được công chứng theo quy định và bên đảm bảo đã thực hiện các thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo người viết, việc quy định ràng buộc hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực như trên đối với hợp đồng thế chấp tài sản nói chung và HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng là phù hợp bởi lẽ, nếu hợp đồng không được công chứng đồng nghĩa với việc Nhà Nước không công nhận giao dịch này và khi có tranh chấp phát sinh thì hợp đồng có khả năng bị vô hiệu về mặt hình thức, ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ thể tham gia vào giao dịch thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2.4. Biện pháp bảo đảm Hợp đồng:

2.2.4.1. Khái quát về đăng ký giao dịch đảm bảo:

Có thể thấy rắng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho các hợp đồng tín dụng. Quan điểm này cũng được các nhà làm luật đã thực hiện luật hóa thành một trong những nội dung được ghi nhận tại Điều 292 BLDS năm 2015 quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

“Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

1. Cầm cố tài sản.
2. Thế chấp tài sản.
3. Đặt cọc.
4. Ký cược.
5. Ký quỹ.
6. Bảo lưu quyền sở hữu.
7. Bảo lãnh.
8. Tín chấp.
9. Cầm giữ tài sản.

Từ đó, các nhà làm luật đã thể hiện được tầm quan trọng của biện pháp thế chấp. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là chưa đầy đủ, mà để đảm bảo hơn bên cho vay/ nhận thế chấp nên thực hiện thêm thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo theo luật định. Theo quy định của BLDS năm 2015 thể hiện nội dung như sau:

1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định. Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.
2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”.

Theo đó, việc đăng ký giao dịch đảm bảo có thể theo hình thức do các bên có thỏa thuận với nhau trong quá trình đàm phán và ký kết HĐ thế chấp Nhà Ở hình thành trong tương lai sau đó bên nhận thế chấp sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan quan có thẩm quyền. Hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc phải đăng ký giao dịch đảm bảo đối với các giao dịch thuôc một số trường hợp đặc biệt.

Ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch đảm là bảo đảm quyền lợi tối đa cho bên nhận thế chấp tài sản. Điều này đã được các nhà làm luật thể hiện rõ trong quy định tại Điều 308 BLDS năm 2015 như sau:

“Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

1. Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
2. Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
3. Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”. Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Như vậy, dựa trên quy định này, có thể nhận thấy rằng thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản đảm bảo là ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp có đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc chiếm giữ tài sản đảm bảo trước tiên.

Đối với HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì việc đăng ký giao dịch đảm bảo là cần thiết. Bởi vì, là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên thông thường bên nhận thế chấp sẽ thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo nhằm mục đích hạn chế các rủi ro, bảo vệ quyền lợi của cho vay và bên nhận thế chấp, tránh các giao dịch tự phát đối với Nhà ở hình thành trong tương lai đã được thế chấp gây thiệt hại cho bên thứ ba.

2.2.4.2. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch đảm bảo quy định các trường hợp đăng ký giao dịch đảm bảo như sau:

“2. Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu:

1. Thế chấp tài sản là động sản khác;
2. Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
3. Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu”.

Như vậy, dựa theo quy định trên, thì Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được đăng ký giao dịch đảm bảo theo yêu cầu. Thông thường yêu cầu này sẽ do bên nhận thế chấp yêu cầu đăng ký giao dịch đảm bảo, bên thế chấp sẽ gửi hồ sơ theo quy định tại Điều 40 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bao gồm: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

“1. Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của chủ đầu tư, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:

1. Các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và điểm a khoản 6 Điều 39 của Nghị định này;
2. Bản chính Giấy chứng nhận hoặc bản chính Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;
3. Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;
4. Một trong các loại Bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng công trình của dự án hoặc mặt bằng của công trình xây dựng trong dự án đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở (01 bản sao không có chứng thực).

Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình mua Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:

• Các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và điểm a khoản 6 Điều 39 của Nghị định này;
• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với Nhà ở HTTTL hoặc đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

• Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 6 Điều 39 của Nghị định này;
• Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực (01 bản sao không có chứng thực)”.

Tùy từng trường hợp cụ thể, mà bên thế chấp sẽ chuẩn bị hồ sơ phù hợp theo quy định của pháp luật nêu trên và nộp về cho cơ quan có thẩm quyền đăng ký là Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo thuộc Bộ Tư Pháp theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định : “Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi chung là Trung tâm Đăng ký) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

• Quy trình thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo như sau:

Thông qua nghiên cứu, người viết nhận thấy quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo không quá khó để thực hiện. Vậy nên, các bên khi tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là bên nhận thế chấp/bên cho vay vốn nên thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo thuộc Bộ Tư Pháp. Như vậy, nếu có tranh chấp phát sinh thì quyền lợi của mình mới được đảm bảo.

2.2.5. Hiệu lực của Hợp đồng trong một số trường hợp: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Như người viết đã phân loại các trường hợp thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai ở trên, Hiện pháp luật chỉ công nhận 02 trường hợp thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

2.2.5.1. Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai:

Đây là trường hợp phổ biến hiện nay trong các dự án nhà ở. Các chủ đầu tư trong quá trình xây dựng dự án, nếu có nhu cầu vay vốn từ các tổ chức tín dụng chủ đầu tư có quyền ký kết Hợp đồng thế chấp để thế chấp dự án do mình xây dựng hoặc thế chấp các Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong dự án của mình cho các tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho hoạt động xây dựng dự án hoặc nhà ở trong dự án của mình theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà Ở năm 2014 mà người viết đã trích dẫn ở trên.

Pháp luật quy định rất rõ nội dung: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án …..” – nghĩa là chủ đầu tư chỉ có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức thế chấp, hoặc thế chấp cả dự án hoặc thế nhà nhà ở trong dự án. Như vậy, để HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án của chủ đầu tư thì hợp đồng có hiệu lực thì chủ đầu tư không được thực hiện việc thế chấp dự án và trong hợp đồng vay vốn/HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai phải thể hiện rõ nội dung mục đích của việc vay vốn/thế chấp là để xây dựng chính các nhà ở đã thế chấp đó.

Có thể thấy rằng, quy định này mang ý nghĩa rất lớn bởi vì, nó tạo điều kiện chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng, đảm bảo cho việc hoàn thành các dự án nhà ở với mục đích cuối cùng là hạn chế việc các dự án chậm tiến độ bàn giao nhà và đảm bảo cho quyền lợi của người dân mua nhà. Mặc dù tạo điều kiện cho các chủ đầu tư vay vốn, nhưng nhà nước vẫn kiểm soát việc các hoạt động vay vốn và chỉ cho phép việc thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai với mục đích xây dựng Nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp.

Ngoài ra, nội dung của điều luật trên cũng quy định trường hợp, đối với Nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư đã thế chấp nếu chủ đầu tư muốn giao dịch thì phải thực hiện việc giải chấp trước khi thực hiện các giao dịch khác. Đồng nghĩa với việc phải chấm dứt hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì khi đó chủ đầu tư mới được thực hiện các giao dịch khác đối với nhà ở đó. Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Theo người viết quy định này là hoàn toàn cần thiết, giúp hạn chế các trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở đã thế chấp, người dân thường không biết và vẫn ký kết với chủ đầu tư, bởi thực tế khi mua nhà trong dự án người dân chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà không thể kiểm soát được nhà ở trên đã bị thế chấp hay không.

2.2.5.2. Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo như nội dung của khoản 2 Điều 147 Luật Nhà Ở năm 2014 mà người viết đã trích dẫn ở trên quy định của Nhà nước cũng cho phép cá nhân thực hiện thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cho các tổ chức tín dụng để vay vốn. Tuy nhiên, phạm vi thế chấp của cá nhân lại rất hạn chế, cá nhân chỉ được quyền thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai trong 2 trường hợp là nhà ở được xây dựng trên thửa đất hợp pháp của mình và nhà ở mua trong dự án đầu tư xây dựng. Và Nhà nước chỉ cho phép cá nhân thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cho các tổ chức tín dụng chỉ với mục đích chính là dùng để xây dựng hoặc mua chính căn nhà dùng để thế chấp đó.

Tương tự như trường hợp 1 nêu trên, để HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực trong trường hợp này thì HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc một trong hai trường hợp: “…xây dựng Nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình” hoặc “…mua Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư…” và phải có điều khoản quy định mục đích của việc thế chấp/vay vốn là phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Có thể thấy rằng việc cho phép các cá nhân thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai là Nhà nước đang tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để tạo lập nhà ở của mình. Tuy nhiên, điều này sẽ có thể dẫn đến tình trạng vay vốn đại trà hoặc vay vốn sử dụng không đúng mục đích và đi ngược lại tiêu chí của Nhà Nước.

2.3. Xử lý tài sản trong hđ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Do đối tượng trong hợp đồng thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai nên việc ban hành những quy định cụ thể để xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp là rất cần thiết. Việc có thể xử lý tốt các tài sản – Nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp bên vay vốn/bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thể hiện tính hiệu lực thi hành của hợp đồng thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai có tính hiệu lực thi hành cao thì sẽ được áp dụng rộng rãi và thể hiện được sự quản lý, điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật liên quan.

2.3.1. Những trường hợp xử lý tài sản:

Như đã phân tích ở trên, thông thường khi tiến hành thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai theo HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp tài sản sẽ thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo luật định nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.

Khi có tranh chấp phát sinh, bên nhận thế chấp thường yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi các khoản tiền mình đã cho bên vay vốn/bên thế chấp tài sản vay theo hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, việc yêu cầu đó phải phù hợp và phải thuộc một trong các trường hợp được thể hiện trong nội dung ở Điều 299 BLDS năm 2015, cụ thể như sau:

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”.

Từ nội dung trích dẫn trên, người viết thấy rằng BLDS năm 2015 quy định rộng hơn, không giới hạn ở nội dung “đến hạn thực hiện nghĩa vụ” mà mở rộng theo hướng cho phép xử lý tài sản đảm bảo “phải thực hiện nghĩa vụ trước hạn”. Điều này cho thấy sự tiến bộ trong quan điểm xây dựng luật của các nhà làm luật. Ngoài ra, nó cho phép các bên tham gia giao dịch tự do ghi nhận sự thỏa thuận về thời hạn đảm bảo có thể xảy ra trước khi đến hạn đảm bảo trong HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai.

2.3.2. Thủ tục xử lý tài sản: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Mặc dù, Nhà nước cho phép bên cho vay/bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản dùng để đảm bảo nghĩa vụ theo HĐ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng để có thể xử lý theo đúng quy định thì bên cho vay/bên nhận thế chấp phải nghiêm chỉnh thực hiện theo đúng các quy định được ghi nhận ở trong Khoản 1, Điều 300 BLDS năm 2015 như sau:

“1. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó…”

Như vậy, tùy từng trường hợp cụ thể mà bên cho vay/bên nhận thế chấp lựa chọn thời gian thông báo cho các bên liên quan một cách phù hợp nhất.

Trường hợp, không thông báo mà gây thiệt hại thì bên cho vay/bên nhận thế chấp phải đền bù thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 300: “2. Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác”.

• Ngoài ra, căn cứ theo quy định về xử lý tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai như sau:

“1. Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:

Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau: Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 11 Thông tư này hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (bị thay thế bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP) ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD (thay thế bới Thông tư số 19/2016/TT-BXD) ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD)(thay thế bới Thông tư số 19/2016/TT-BXD). Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:

Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (bị thay thế bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD (thay thế bới Thông tư số 19/2016/TT-BXD)”.

Theo quy định trên, pháp luật phân chia phương thức xử lý tài sản thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai thành 02 loại:

• Một là, xử lý Nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp là loại nhà ở thương mại;
• Hai là, Nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp là loại nhà ở xã hội. Tùy từng trường hợp cụ thể mà có thể áp dụng theo quy định trên mà xử lý cho phù hợp.

Tuy nhiên, quy định trên là chưa đầy đủ khi đối chiếu với các quy định trong Luật Nhà Ở người viết nhận thấy hiện nay vẫn chưa quy định xử lý tài sản trong trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, cần ban hành quy định cụ thể về cách xử lý tài sản thế chấp là Nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp tài sản. Điều này là cần thiết bởi vì, đã có quy định chấp nhận cho phép thế chấp trong trường hợp này, nhưng lại không có ban hành quy định về cách thức xử lý sẽ dẫn đến tình trạng không thể xử lý được tài sản trong trường hợp bên thế chấp hoặc bên được bảo đảm vi phạm nghĩa vụ, khiến cho bên nhận thế chấp – thông thường là các tổ chức tín dụng khó có thể thu hồi lại vốn gây ảnh hưởng đến các hoạt động của ngân hàng. Khóa Luận: Pháp luật hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Khóa Luận: Thực tiễn hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai