Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:

Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong quan hệ cho vay, cấp tín dụng là công việc thường xuyên của các Tổ chức tín dụng, thể hiện quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt giữa Tổ chức tín dụng và khách hàng trong quan hệ tín dụng. Định giá tài sản không chỉ có ý nghĩa đối với Tổ chức tín dụng mà còn cả với khách hàng, từ đó góp phần bảo đảm tính an toàn, minh bạch cho hoạt động cấp tín dụng.

Theo số liệu năm 2019 của 19 ngân hàng có tỷ trọng nhận Tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) lớn, thì giá trị Bất động sản thế chấp đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng là 6,3 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trung bình là 62,5% tổng giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng. Việc này cho thấy công tác định giá Tài sản bảo đảm là Bất động sản mà tiêu biểu là Quyền sử dụng đất, chiếm vai trò vô cùng thiết yếu và quan trọng trong hệ thống các Tổ chức tín dụng.

Điều 306, Bộ luật dân sự 2015 chỉ rõ khi định giá tài sản bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm được xác định ưu tiên trên nguyên tắc thỏa thuận, ngoài đảm bảo tính khách quan thì còn phải phù hợp với giá trị thị trường. Luật Đất đai 2013 dành một mục để nói về giá đất trong đó Điều 112 Luật này cũng chỉ rõ việc xác định giá đất cũng phải phù hợp với giá trị thị trường.

Thực tế cho thấy, hiện nay, việc thực thi pháp luật trong định giá Quyền sử dụng đất để cấp tín dụng tại các Tổ chức tín dụng vẫn còn nhiều bất cập, chưa tuân thủ theo các quy định của pháp luật về định giá. Một số Tổ chức tín dụng định giá Quyền sử dụng đất căn cứ trên khung giá đất đã được nội bộ lập sẵn, hay việc định giá hoàn toàn dựa trên chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn giá độc lập, hay việc định giá được nhân viên tín dụng trực tiếp thẩm định căn cứ trên bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố và giá trị khảo sát thị trường. Mỗi Tổ chức tín dụng đều có cách thức định giá khác nhau chung quy lại nhằm mục đích xác định đúng nhất giá trị thực của Tài sản bảo đảm tuy nhiên việc định giá vẫn mang tính chủ quan, còn nhiều lỗ hổng trong khâu định giá dẫn đến gây mất quyền lợi cho khách hàng, gây rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm cho các Tổ chức tín dụng. Nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro trong cấp tín dụng và bảo đảm tính an toàn khi xử lý tài sản, hơn hết đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho khách hàng khi thế chấp tài sản, việc nghiên cứu thực thi pháp luật về định giá Tài sản bảo đảm, trong phạm vi Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất của Tổ chức tín dụng trong giao dịch cho vay với khách hàng đóng vai trò hết sức ý nghĩa. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2. Mục tiêu của đề tài

2.1. Mục tiêu tổng quát Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Mục đích nghiên cứu của bài luận là làm rõ cơ sở lý luận và những thực trạng trong thực thi pháp luật trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng trong hoạt động, giao dịch cho vay với khách hàng trên các khía cạnh:

Bản chất pháp lý và phương thức định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng.

Quy định pháp luật hiện hành trong định giá sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất.

Thực trạng thi hành pháp luật, những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng với khách hàng.

2.2. Mục tiêu cụ thể 

Nhiệm vụ chính của luận văn tập trung nghiên cứu:

Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong định giá quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và khách hàng trong hoạt động cho vay.

Thứ hai, đánh giá những quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cùng với thực tiễn thi hành luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng.

Thứ ba, đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong cho vay trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam.

3. Câu hỏi nghiên cứu

Bản chất pháp lý của định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng là gì?

Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay giữa Tổ chức tín dụng và khách hàng như thế nào? Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có những khó khăn vướng mắc gì cần phải tháo gỡ?

Cần có những kiến nghị gì để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong giai đoạn hiện nay?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là:

• Hệ thống lý thuyết liên quan đến pháp luật định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng, liên quan đến quyền tự định đoạt và tự chịu trách nhiệm của Tổ chức tín dụng và khách hàng.
• Quy định luật Việt Nam về định giá đất đai trên phương diện đất đai là tài sản bảo đảm cho khoản vay giữa ngân hàng, khách hàng.
• Chủ trương, đường lối về phát triển tín dụng và bất động sản trong mối quan hệ hỗ trợ lẫn nhau.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật Việt Nam (bao gồm Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật các tổ chức tín dụng, Luật giá) về thực thi pháp luật về định giá Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay theo pháp luật Việt Nam từ năm 2013 đến nay.

5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Luận văn là sự tổng hòa các phương pháp nghiên cứu dưới đây:

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu sử dụng xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu những nội dung liên quan của đề tài. Luận văn vận dụng phương pháp phân tích đi đôi với tổng hợp trong việc xem xét quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của pháp luật và những vấn đề cần được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện cơ sở luật định về định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng.

Phương pháp so sánh: Luận văn áp dụng phương thức so sánh trong triển khai các nội dung nghiên cứu pháp luật về thi hành luật pháp về định giá đất đai, các quy định nội bộ của các Tổ chức tín dụng trong hoạt động cấp vốn cho thị trường thông qua thế chấp Quyền sử dụng đất.

Phương pháp hệ thống hóa: phương pháp hệ thống hóa được tác giả vận dụng để xây dựng các luận điểm khoa học cần làm rõ trong luận văn.

Phương pháp phân tích tình huống: bài luận sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quá trình phân tích các vướng mắc xảy ra trong quá trình thực thi pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, cấp tín dụng.

6. Nội dung nghiên cứu

Các nội dung cần nghiên cứu để đạt mục tiêu của đề tài:

• Bản chất pháp lý của định giá Quyền sử dụng đất trong giao dịch thế chấp để bảo đảm khoản vay.
• Quy định pháp luật và thực thi pháp luật trong định giá đất đai gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng.
• Những kiến nghị, đóng góp để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cấp tín dụng trong bối cảnh hiện nay.

7. Đóng góp của đề tài

7.1 Về khoa học

Luận văn triển khai làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về định giá đất đai trong hoạt động cho vay giữa ngân hàng và khách hàng. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

7.2 Về thực tiễn

Luận văn chỉ ra một số hạn chế, bất cập trong quy định, cũng như thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá trị đất đai để cho vay, cấp tín dụng. Đồng thời luận văn kỳ vọng sẽ là tài liệu tham khảo để giảng dạy, nghiên cứu, cũng như áp dụng vào thực tiễn để phục vụ hoạt động định giá đất đai trong cho vay của Tổ chức tín dụng.

8. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

Các nghiên cứu về bảo đảm tiền vay bằng Quyền sử dụng đất được các nhà khoa học tiếp cận từ rất sớm. Nội dung cốt lõi làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn, những bất cập chồng chéo trong các quy định của luật. Tiêu biểu là những xu hướng nghiên cứu sau đây:

Một là, các nghiên cứu về lý luận, thực tiễn của việc thế chấp Quyền sử dụng đất để bảo đảm cấp tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Có thể kể đến các bài viết, nghiên cứu sau đây:

• Sách: “Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam” của TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, năm 2000;
• Sách: “QSDĐ trong thị trường bất động sản ở Việt Nam” của tập thể tác giả do Ths Trần Quang Huy chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội năm 2004;
• Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Luận án tiến sỹ luật học: “Thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Học viện Khoa học Xã hội;
• Nguyễn Xuân Bang (2017), Luận án tiến sỹ luật học: “Pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam”, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh;
• Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Thế chấp Quyền sử dụng đất”,
• Nguyễn Thị Hồng Hương (2015), “Bất cập từ thế chấp nhà, đất”

Hai là, các nghiên cứu liên quan đến đảm bảo tiền vay thông qua tài sản của bên thứ ba nhằm làm rõ các điều kiện, cơ sở pháp lý, vướng mắc và khó khăn phát sinh trong việc các Tổ chức tín dụng nhận tài sản bên thứ ba làm tài sản thế chấp, đảm bảo.

Các nghiên cứu có liên quan kể đến là:

• Bùi Đức Giang (2020), “Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba: từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng”,
• Bùi Đức Giang (2020), “Khuôn khổ pháp lý chung về bảo lãnh nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm”,
• Đoàn Thái Sơn (2012), “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất của bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng số 12/2012. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Ba là, các nghiên cứu về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất. Các bài viết, nghiên cứu này chỉ rõ những bất cập, và hướng hoàn thiện pháp luật trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất. Điển hình là các nghiên cứu sau:

• Nguyễn Thị Nga (2008), “Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp Quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 12/2008;
• Luận án tiến sĩ: “Thực hiện pháp luật về đăng ký Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” của Hồ Quang Huy, Học viện khoa học xã hội, năm 2015;
• Đề tài khoa học cấp trường: “Hoàn thiện những chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm” của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài, năm 2014;
• Bài viết: “Những điểm mới về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm” của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà, số chuyên đề “Triển khai thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, năm 2016;
• Văn Hường (2020), “Sự cần thiết để hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm”,
• Nguyễn Quang Hiền (2018), Giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng,

Nhận xét chung:

Qua tìm hiểu và tiếp cận các nghiên cứu về pháp luật liên quan đến Quyền sử dụng đất, thế chấp Quyền sử dụng đất, giao dịch đảm bảo, các nghiên cứu về bảo đảm khoản cấp tín dụng bằng Quyền sử dụng đất, tôi nhận thấy các nghiên cứu này nêu khá đủ và rõ các vấn đề liên quan đến khía cạnh bảo đảm an toàn trong hệ thống Ngân hàng thương mại bằng việc thế chấp Quyền sử dụng đất. Nội dung các nghiên cứu nêu trên tập trung vào các nội dung như xây dựng khái niệm và luận giải những vấn đề liên quan đến bất động sản, bất động sản thế chấp, thế chấp bất động sản, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật dựa trên chủ thuyết khoa học. Ngoài ra, các nghiên cứu cũng đưa ra nhiều giải pháp để hoàn thiện pháp luật bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng. Tuy vậy, những nghiên cứu này chưa tập trung tìm hiểu pháp luật về quy trình quy trình định giá tài sản bảo đảm, quy trình xử lý tài sản thế chấp, để từ đó có giải pháp giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Hơn nữa, các vấn đề về pháp luật trong thế chấp Quyền sử dụng đất chưa mang tính thực tiễn cao, chưa trọng tâm phân tích kết hợp hài hòa giữa thực tiễn sinh động và lý luận phức tạp cũng như chưa đi sâu phân tích sự giao thoa giữa luật chung và luật chuyên ngành về thế chấp QSDD… Mặc dù vậy, các nghiên cứu nêu trên là những tài liệu quý báu cho tác giả luận án trong việc tiếp thu, chọn lọc và phát triển nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận của nghiên cứu về xác định giá trị tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng. Các nội dung của các nghiên cứu đã nêu vẫn còn nhiều thiếu khuyết như: Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Một là, chưa có nghiên cứu tổng thể, mang tính hệ thống về đảm bảo tiền vay bằng Quyền sử dụng đất của Tổ chức tín dụng và khách hàng; chưa có những nét đặc thù, đặc trưng của quan hệ đảm đảm tiền vay bằng Quyền sử dụng đất; chưa có nghiên cứu thực tiễn trong thi hành luật pháp về định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong bối cảnh đấ đai là tài sản có giá trị lớn, cần được thẩm định giá một cách thận trọng.

Hai là, xét ở góc độ cụ thể, các đề tài nghiên cứu nêu trên đã giải quyết được một vài vấn đề cụ thể như quản lý và quản trị rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay, giải quyết nợ xấu, hạn chế rủi ro, mối quan hệ giữa an toàn hoạt động ngân hàng trong tổng thể an toàn và an ninh tài chính nói chung. Tuy vậy, còn nhiều vấn đề mà các tác giả đề cập vẫn cần được phân tích, làm rõ trên quan điểm khoa học pháp lý như: bản chất pháp luật về Quyền sử dụng đất, về thế chấp đảm bảo tiền vay bằng Quyền sử dụng đất, về đảm bảo rủi ro trong việc thế chấp Quyền sử dụng đất thông qua công tác định giá;

Như vậy, luận văn này là đề tài nghiên cứu riêng biệt về định giá đất đai phục vụ giao dịch cấp tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, không trùng lặp các công trình đã từng công bố trước đó. Những công trình, nghiên cứu liên quan và những phân tích, quan điểm của các nhà nghiên cứu nêu trên là nền tảng và là cơ sở quan trọng để tác giả đưa ra những quan điểm, giải pháp thiết thực nhằm phát triển đề tài luận án cũng như việc thi hành luật pháp về Định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng trên thực tế.

9. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, và danh mục tài liệu tham khảo thì bài luận có kết cấu 3 chương với những nội dung nghiên cứu như sau:

• Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
• Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
• Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay.

CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

1.1.1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Quyền sử dụng đất Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Trong khoa học pháp lý, Quyền sử dụng đất hệ quả từ việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là “một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai”, là một tài sản và cũng là hàng hoá trên thị trường Bất động sản và gắn liền với người sử dụng đất và đến nay, nội hàm khái niệm Quyền sử dụng đất vẫn còn những tranh luận. Nguyễn Thị Thuỳ Trang (2016) khái quát ba quan niệm phổ biến về Quyền sử dụng đất, bao gồm: “i) Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của quyền sở hữu; ii) Quyền sử dụng đất là vật quyền; iii) QSDĐ là tài sản, đồng thời phân tích ưu và nhược điểm của từng quan niệm về QSDĐ ở cả khía cạnh lý luận pháp luật cũng như luật thực định Việt Nam”. Tác giả Uông Chu Lưu (2014) giải thích “QSDĐ trên thực tế đã trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối so với quyền sở hữu hay có thể gọi là một quyền sở hữu hạn chế, nhưng trong các quy định pháp luật vẫn chưa làm rõ được bản chất của loại quyền này”. Về bản chất, Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt được “tách rời” một cách tương đối độc lập khỏi quyền sở hữu đất đai của Nhà nước để có thể đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường. Cho nên, Quyền sử dụng đất khi đã được trao cho người sử dụng đất sẽ trở thành “quyền sở hữu thực tế” cần được phải bảo hộ. Nguyễn Thành Luân (2018) cho rằng quan niệm “QSDĐ là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân” hoặc “quan niệm Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đơn thuần” sẽ không cho phép làm rõ lên mối quan hệ giữa Quyền sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai, hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể người Quyền sử dụng đất từ đó đề xuất nên coi Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế là do Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc và không vĩnh viễn từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai”. Lưu Quốc Thái (2013) cho rằng, “nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường, chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai là chưa đủ, bởi lẽ, Quyền sử dụng đất còn bao hàm cả việc người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất (gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn) của mình như là những giao dịch về tài sản”. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Theo Nguyễn Ngọc Điện (2023), việc xác định nội dung của Quyền sử dụng đất “tùy thuộc vào chính sách của Nhà nước có liên quan đến sở hữu tư nhân, kinh tế thị trường và khai thác đất. Không giống như người có quyền sở hữu đất ở các nước, người có Quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam chỉ có được những quyền năng đối với đất được Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu đất, trao cho tùy theo đặc điểm của từng loại đất. Điều này dẫn đến hệ quả lâu nay, người soạn thảo Luật Đất đai thực hiện việc xác định nội dung Quyền sử dụng đất theo chủ trương người sử dụng đất chỉ có quyền làm những gì pháp luật cho phép”. Trong Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987, Quyền sử dụng đất không có giá trị tài sản và không thể được chuyển nhượng. Theo thời gian, người làm luật dần dần trao cho người sử dụng đất các quyền cho phép khai thác giá trị kinh tế của đất, bao gồm quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Được coi là một tài sản từ khi có Luật Đất đai năm 1993, Quyền sử dụng đất được định dạng theo Luật Đất đai và người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền được Luật Đất đai thừa nhận. Chính vì cách làm đó mới có câu chuyện xôn xao kéo dài nhiều năm liên quan đến cái gọi là quyền bảo lãnh bằng Quyền sử dụng đất, một quyền đặc biệt do Luật Đất đai năm 2003 tạo ra và không tương thích với bất kỳ chế định nào trong Bộ luật Dân sự. Người dân gặp nhiều rắc rối, khó khăn, thậm chí thiệt hại oan uổng khi xác lập, thực hiện các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng Quyền sử dụng đất mà sử dụng các thuật ngữ của luật dân sự thay vì của luật đất đai để mô tả giao dịch liên quan.

Tác giả Luận văn đồng ý với quan điểm ” Quyền sử dụng đất là thuật ngữ dùng để chỉ một loại tài sản, được xác lập dựa trên quyết định giao đất, hoặc hợp đồng cho thuê Quyền sử dụng đất của Nhà nước và sự chuyển dịch Quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau làm cơ sở cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của họ và bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như chế độ pháp lý đối với từng loại đất và từng người/nhóm người sử dụng đất. Trong bối cảnh và điều kiện Việt Nam, tính khan hiếm cũng như tạo lập giá trị Quyền sử dụng đất còn phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cấp độ quốc gia cũng như của từng địa phương. Điều này lý giải vì sao giá đất của mỗi địa phương có sự khác biệt về giá cả cũng như mức độ thanh khoản”^[5]. Tác giả Nguyễn Ngọc Điện (2023) có lý khi đề nghị ” Quyền sử dụng đất nên được thiết lập như giải pháp dung hoà giữa quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai và quyền tiếp cận đất của người dân trong khuôn khổ thực hiện sinh kế. Được triển khai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất, được hiểu là kết quả của việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với chủ thể tư, cần được nhìn nhận như một tài sản đích thực mà chủ thể sử dụng đất có thể khai thác như bất kỳ tài sản nào khác”.

1.1.1.2. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Tài sản mà Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định là “vật, tiền, giấy tờ có giá, và các quyền tài sản, có thể là Bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có, và tài sản hình thành trong tương lai”^[6]. Quyền sử dụng đất gắn liền với quyền của người sử dụng đất. Đây là cơ sở để xác định các quyền năng chung của người sử dụng đất đều do pháp luật quy định như được trao giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đối với đất đai của mình và những quyền năng riêng của Quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh Quyền sử dụng đất như chuyển đổi, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn Quyền sử dụng đất, thế chấp…

Để được cho vay, khách hàng luôn bảo đảm điều kiện “có năng lực tài chính” để đáp ứng món nợ. Một trong những cơ sở để chứng minh khả năng tài chính để trả nợ là dùng biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nợ. Thông thường, Tổ chức tín dụng thường nhận bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản của người đi vay hoặc của bên thứ ba. Theo quy định của pháp luật hiện hành, tài sản sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định”.

Việc dùng Quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với Quyền sử dụng đất. Cần lưu ý các trường hợp:

Tài sản gắn liền với đất là tài sản mà pháp luật không quy định phải đăng ký, và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

• Tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.
• QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đang là Bất động sản hưởng quyền Bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với Bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân”.

1.1.2. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

1.1.2.1. Khái niệm định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Định giá là quá trình, trong đó một doanh nghiệp đặt giá tại mức mà đó họ sẽ bán sản phẩm và/hoặc dịch vụ của chính họ, và điều này có thể là một phần trong kế hoạch tiếp thị. Trong việc thiết lập giá, doanh nghiệp sẽ tính đến mức giá mà nó có thể thu về được hàng hóa, chi phí sản xuất, thị trường cạnh tranh, điều kiện thị trường, thương hiệu và chất lượng sản phẩm. Định giá là việc quy định hay ước tính giá trị cho hàng hóa, dịch vụ để phục vụ các mục đích nhất định trong đời sống kinh tế – xã hội. Khoản 11 Điều 4 Luật Giá năm 2023 quy định: “Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ”. Việc định giá tài sản bảo đảm cũng được quy định tại điều 306, Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

1. Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá Tài sản bảo đảm, hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý Tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
2. Việc định giá Tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan và phù hợp với giá thị trường.
3. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá Tài sản bảo đảm”.

Thông thường các tài sản không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, và vàng thì phải được định giá, một mặt làm cơ sở xác định giá trị tài sản, mặt khác làm cơ sở cho các quyết định liên quan đến tài sản. Quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao là loại tài sản và là hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Để xác định đúng giá trị Quyền sử dụng đất, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhấn mạnh “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định nhiệm vụ, chức năng, và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong công tác xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để cải thiện, nâng cao chất lượng công tác xác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định, thẩm định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, kết hợp không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…”. Đây là định hướng quan trọng cho các bên tham gia giao dịch đất đai, trong đó có giao dịch nhận Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất thực hiện việc định giá Quyền sử dụng đất. Từ các phân tích trên chúng ta có thể rút ra khái niệm định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng như sau: Định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng là hành vi pháp lý của khách hàng hoặc bên thứ ba, là người sử dụng đất theo Luật Đất đai và Tổ chức tín dụng để đo lường, xác định giá trị của Quyền sử dụng đất, được quy đổi thành tiền Việt Nam đồng, làm cơ sở để Tổ chức tín dụng quyết định mức cho vay, nhằm bảo đảm thu hồi vốn và hạn chế thấp nhất rủi ro phát sinh do khách hàng không thanh toán, hoặc thực hiện nghĩa vụ thanh toán không đầy đủ theo hợp đồng tín dụng. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

1.1.2.2. Mục đích định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay. Hoạt động định giá tà Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng hướng tới các mục đích:

Thứ nhất, xác định giá bảo đảm khách quan, đúng theo giá thị trường. Tuy nhiên, để đạt được mục đích này, tổ chức tín dụng nên xem xét đến định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng các chứng từ giao dịch thị trường của các Quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự với Quyền sử dụng đất mục tiêu để xác định giá thị trường của Quyền sử dụng đất này. Khi tiến hành thẩm định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp “cần phải tìm kiếm các thông tin Quyền sử dụng đất có ít nhất một hoặc hai Quyền sử dụng đất cùng loại đã được giao dịch trên thị trường có thời điểm càng gần với thời điểm thẩm định giá càng tốt (trong vòng 3 đến 6 tháng), để tiến hành phân tích và so sánh sự giống nhau, khác nhau với quyền sử dụng đất cần thẩm định giá. Trên cơ sở đó có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường của Bất động sản, Quyền sử dụng đất cần thẩm định giá”.

Thứ hai, xác định mức vốn sẽ cho khách hàng vay. Quyết định cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng, thực chất là sự “cân bằng” giữa tài sản bảo đảm và rủi ro dự tính phát sinh, tức là nguy cơ không hoặc chỉ thu hồi được một phần vốn đã cho vay. Chính vì thế, Tổ chức tín dụng sẽ thực hiện công tác định giá hay xác định giá trị Quyền sử dụng đất, trong mối tương quan với sự biến động không ngừng của thị trường đất đai.

Thứ ba, củng cố năng lực tài chính cho nghĩa vụ trả nợ. Thực tiễn cho thấy, việc định giá mà các bên tự do thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm sẽ ảnh hưởng đến nhiều bên trong quan hệ khi xử lý tài sản thu hồi nợ (nếu Tài sản bảo đảm tại nhiều Tổ chức tín dụng khác nhau và khi bảo đảm các tổ chức chưa có tiêu chuẩn và khung giá để đối chiếu). “Việc định giá theo giá thị trường dùng bảo đảm với khoản vốn vay khác nhau dẫn đến rủi ro trong cấp tín dụng. Giả sử tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng tại Ngân hàng thương mại   là 5 tỷ đồng (NHTM   xét duyệt cho vay 3 tỷ đồng). Cũng tài sản bảo đảm này, nhưng khi khách hàng bảo đảm trong quan hệ tín dụng với Ngân hàng thương mại B, được định giá là hai tỷ đồng (NHTM B xét duyệt cho vay 1 tỷ đồng) và khi xử lý tài sản thu hồi nợ thì tài sản này lại được định giá thực tế là 2,5 tỷ đồng.

Thực tế này dẫn đến rủi ro tín dụng khi ngân hàng thu hồi nợ”. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Thứ tư, bảo đảm năng lực thực hiện hợp đồng, phòng ngừa các tranh chấp có thể phát sinh. Về bản chất, định giá Quyền sử dụng đất là công việc ước tính giá của chúng, nghĩa là ước tính về giá trị của Quyền sử dụng đất cụ thể thông qua thước đo tiền tệ cho một mục tiêu đã được xác định rõ, với mức độ tin cậy cao về lợi ích mà Quyền sử dụng đất có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định. Định giá Quyền sử dụng đất là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, đó là việc ước tính giá trị của quyền nắm giữ Quyền sử dụng đất cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Thứ năm, phòng ngừa biến động của thị trường Bất động sản, trong đó có thị trường QSDĐ.

Thời gian qua ở nước ta, thị trường Bất động sản, thị trường Quyền sử dụng đất liên tục thay đổi theo quan hệ “cung cầu” thị trường, nhưng cũng đã xuất hiện những biến động với biên độ lớn, tạo ra bởi những cơn sóng đầu cơ bất động sản kéo theo sự bất ổn định của giá Bất động sản, giá Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp giá trị Quyền sử dụng đất sụt giảm do thị trường Bất động sản hầu như “đóng băng”, hoạt động mua bán diễn ra thưa thớt. Điều này sẽ ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến việc định giá Bất động sản, giá Quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến tính chính xác, kết quả thẩm định có thể dẫn đến những sai lệch lớn đến quyền định của các bên.

1.1.2.3. Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

• Nguyên tắc bảo đảm quyền tự do thoả thuận của các bên tham gia quan hệ bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

Tự do cam kết, thỏa thuận hay tự do hợp đồng theo nghĩa rộng, được ghi nhận rộng rãi trong các hệ thống pháp luật. Trong cổ luật, không có một điều khoản nào minh thị tuyên bố nguyên tắc tự do khế ước; nhưng ta phải coi nguyên tắc ấy là một hệ luận đương nhiên của quan niệm nhân trị. Tin tưởng ở kết quả tốt đẹp của các hành vi người quân tử do “lễ” và “nghĩa” hướng dẫn nhà lập pháp chỉ can thiệp khi nào hoạt động kết lập khế ước vi phạm vào thuần phong mỹ tục hay làm rối loạn trật tự xã hội. Nếu tự do, với ý nghĩa triết học, là được thể hiện ý chí nguyện vọng của mình hoặc ít ra là được nói lên quan niệm về thực hiện ý chí ấy thì “tự do cam kết thoả thuận được hiểu là tự do xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự, tự do lựa chọn đối tác, tự do thể hiện cam kết thoả thuận theo hình thức mong muốn và, khi đã được xác lập hợp pháp, cam kết thoả thuận có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được pháp nhân, cá nhân, chủ thể khác tôn trọng”. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Tự do hợp đồng được thể hiện ở quyền tự do ý chí, nghĩa là các bên được tự do giao kết hợp đồng hay thỏa thuận về việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự theo ý chí của mình miễn là nó không trái với trật tự công cộng. Một người có quyền tự do giao kết hợp đồng, nghĩa là tự do quyết định mình sẽ bị ràng buộc như thế nào. Và một khi đã tuyên bố ý chí về sự tự ràng buộc thì người đó không còn được tự do thực hiện nghĩa vụ nữa, mà sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Hiệu lực ràng buộc của hợp đồng còn được gọi dưới cái tên Latin “pacta sunt servanda”, được hiểu đơn giản là “cam kết phải được tôn trọng”. Điều 3(2) Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 quy định về nguyên tắc tự do ý chí như sau: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, và nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi thỏa thuận, cam kết không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.

Định giá Quyền sử dụng đất trong các hoạt động, giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng, về bản chất là sự thoả thuận của Tổ chức tín dụng với người sử dụng đất nhằm xác định giá trị của Quyền sử dụng đất. Việc định giá được áp dụng theo nguyên tắc thoả thuận, dựa trên cơ sở giá giao dịch trên thị trường Quyền sử dụng đất.

• Nguyên tắc bảo đảm cân bằng lợi ích của khách hàng – người sử dụng đất với quyền lợi của tổ chức tín dụng trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Mỗi cá nhân, trong các giao dịch luôn muốn tối đa hóa lợi ích mà họ nhận được và chính nhu cầu này có thể làm ảnh hưởng ít nhiều đến lợi ích chính đáng, hợp pháp của người khác và của xã hội. Lợi ích là “điều có ích, có lợi cho một đối tượng nào đó, trong mối quan hệ với đối tượng ấy”. Tuy nhiên, vị thế xã hội, khả năng thống lĩnh thị trường, tiềm lực kinh tế khác nhau…có thể dẫn đến việc bất cân xứng giữa các chủ thể trong quan hệ hợp đồng và việc xuất hiện các điều khoản tuy mang “vỏ bọc tự do thỏa thuận” nhưng lại không tự nguyện đúng nghĩa, các điều khoản này được gọi là các điều khoản không công bằng bởi không cân bằng quyền và nghĩa vụ của các bên. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Trong quan hệ hợp đồng nói chung, quan hệ định đoạt Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nói riêng, mỗi bên đều đeo đuổi những mục tiêu lợi ích khác nhau. Đối với Tổ chức tín dụng, do yêu cầu bảo đảm thu hồi vốn và cũng như thực hiện quy định đảm bả an toàn hoạt động, thường áp giá quyền sử dụng đất xuống thấp nhất có thể. Ở hướng ngược lại, khách hàng – người trực tiếp sử dụng đất hoặc Quyền sử dụng đất của bên thứ ba thường mong muốn được định giá cao nhất có thể để có thể có được mức vay theo kỳ vọng.

• Nguyên tắc định giá đất đai theo giá thị trường

Về thực tiễn Châu Hoàng Thân cho rằng, hiện nay tồn tại hai giá đất: giá nhà nước và giá thị trường và bình luận “việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế sau: (i) bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; (ii) bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường (cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước); (iii) phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường. Có thể nhận thấy rằng, ngay từ khi bắt đầu quy định về giá đất đến nay, pháp luật đất đai luôn xác định quản lý theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước với nguyên tắc xuyên suốt trong định giá đất là giá đất phải sát hoặc phù hợp với giá thị trường. Nhưng thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước so với giá đất thị trường”.

Thực tế này đã gây nên nhiều tranh cãi, đôi khi gây khó cho các bên tham gia việc định giá đất, nhất là trong tình huống có biến động làm gia tăng giá trị Quyền sử dụng đất hoặc cần định giá lại Tài sản bảo đảm. Chính vì vậy, việc lựa chọn giá thị trường làm căn cứ định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn cho cả Tổ chức tín dụng và khách hàng là người vay vốn.

1.2. Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

1.2.1. Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Trong khoa học pháp lý, pháp luật được nghiên cứu dưới hai phương diện. Phương diện thứ nhất là pháp luật trong trạng thái “tĩnh” hay pháp luật trong các trang công báo hay còn gọi là “luật trên giấy”. Phương diện thứ hai của pháp luật là pháp luật trong trạng thái “động” hay gọi là pháp luật trong hành động, pháp luật trong cuộc sống. Pháp luật theo phương diện này “là sự tuân theo pháp luật của các bên trong đời sống nhà nước và đời sống xã hội, được hình thành bằng hoạt động tổ chức thi hành pháp luật của cơ quan, tổ chức, và cá nhân có thẩm quyền. Hai trạng thái pháp luật này có mối quan hệ mật thiết và chặt chẽ với nhau, trong đó thi hành pháp luật là hoạt động không thể thiếu để pháp luật từ trạng thái “tĩnh” trở thành trạng thái “động”, làm cho pháp luật không còn nằm trên các trang công báo mà đi vào cuộc sống. Nói cách khác, nếu không tiến hành “tổ chức thi hành pháp luật” thì pháp luật chỉ tồn tại trên giấy, hay chỉ là những “lời nói rung động trong không khí”. Ngược lại, không có những quy định của luật trong các trang công báo thì cũng không có việc tổ chức thi hành những quy định pháp luật này. Trong nhà nước pháp quyền, thượng tôn pháp luật, đề cao nguyên tắc pháp quyền không thể không coi trọng một cách đồng bộ cả hai phương diện của pháp luật. Nhất là trong điều kiện của nước ta, khi mà ý thức pháp luật và văn hóa pháp lý của nhiều người dân còn thấp thì việc tổ chức thi hành pháp luật càng giữ vai trò đặc biệt quan trọng”. Điều này được lý giải ở chỗ, thông qua thực thi pháp luật, những điều chưa phù hợp, những lỗ hổng của pháp luật sẽ dần bộc lộ. Lỗ hổng pháp luật thể hiện tình trạng thiếu hoặc chưa có những quy định của pháp luật so với thực tiễn cuộc sống, diễn đạt rõ hơn là “lỗ hổng” trong pháp luật thực định. Nói cách khác, lỗ hổng pháp luật “là thiếu vắng trong hệ thống pháp luật hiện hành những quy phạm pháp luật cụ thể, cần thiết để điều chỉnh các quan hệ xã hội thực tế, các vụ việc cụ thể phát sinh cần được giải quyết, nghĩa là chưa có quy định pháp luật để giải quyết những vấn đề phát sinh từ thực tiễn. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Theo Đinh Dũng Sĩ, hệ thống pháp luật chuyển đổi “là hệ thống pháp luật của Việt Nam vào thời kỳ đầu công cuộc đổi mới, bắt đầu từ năm 1986. Hệ thống pháp luật thời kỳ này được chi phối bởi các quan điểm, chính sách của những năm đầu thời kỳ đổi mới được ghi nhận trong các văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, VII, VIII và trọng tâm là sự ra đời của Hiến pháp năm 1992. Tư tưởng chủ đạo của đổi mới thời kỳ này chủ yếu là đổi mới kinh tế, là chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa quan liêu, bao cấp, tập trung sang phát triển nền kinh tế hàng hóa đa thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nước ta hiện nay tập trung xây dựng và chuyển đổi sang Nhà nước kiến tạo phát triển, nghĩa là Nhà nước pháp quyền, quản trị đất nước bằng pháp luật và theo pháp luật, bảo đảm các quyền của con người và quyền của công dân, ít can thiệp hành chính vào đời sống xã hội. Nói cách khác, muốn xây dựng và phát triển một Nhà nước kiến tạo phát triển thì việc trước nhất và cơ bản nhất mà Nhà nước cần làm là phải xây dựng và triển khai được một hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ, và đáp ứng yêu cầu phát triển của hiện tại cũng như phải phù hợp với xu thế phát triển của tương lai. Hệ thống pháp luật đó cần phải được xây dựng và hoàn thiện bằng một tư duy mới đó là làm luật vì mục tiêu tạo dựng cho phát triển chứ không phải là để quản lý, giám sát theo nghĩa cai trị. Nói đúng hơn, làm luật không phải chỉ để quản lý, để bảo đảm an toàn xã hội một cách thuần túy và cứng nhắc theo kiểu tư duy cũ mà phải hướng đến việc tạo dựng một môi trường, một hành lang pháp lý an toàn, thuận lợi mọi mặt cho sự phát triển của xã hội”. Trong điều kiện hiện nay, thực thi pháp luật là khâu quan trọng nhất, do nó sẽ chuyển hoá những quy định trên giấy thành các hành động thực tế (hành vi pháp lý) của chủ thể, từ đó mục tiêu ban hành pháp luật của Nhà nước đạt được.

Trong hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng, yêu cầu thu hồi vốn đã cho vay là nhiệm vụ tối quan trọng. Về lịch sử lập pháp, trước đây, bảo đảm tiền vay là nhiệm vụ bắt buộc, theo đó, Tổ chức tín dụng “cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ phiếu của chính Tổ chức tín dụng cho vay. Việc cho vay có đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay và việc cho vay không có đảm bảo bằng tài sản đối với khách hàng được thực hiện tuân theo quy định của Chính phủ”. Khi được bổ sung, sửa đổi năm 2004 và tiếp tục là Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi 2017 nhà làm luật cho phép “TCTD có quyền xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng vay, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình”. Khi nhận Tài sản bảo đảm, vấn đề cần được quan tâm là lựa chọn Tài sản bảo đảm vừa an toàn về mặt pháp lý, vừa thuận tiện trong xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng không thanh toán được theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, trong đó, nhận thức đúng quy định pháp luật về về Tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành. Theo đó, trường hợp “pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng, tài nguyên thiên nhiên, thủy sản, lâm nghiệp, hàng không, hàng hải, khoa học và công nghệ, sở hữu trí tuệ, hoặc lĩnh vực khác có quy định đặc thù về Tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc xử lý Tài sản bảo đảm thì áp dụng quy định đặc thù đó”. Chính vì vậy, thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng là hành vi pháp lý của Tổ chức tín dụng và khách hàng được thể hiện thông qua việc quyết định giá trị Quyền sử dụng đất bằng một đơn vị tiền tệ, làm cơ sở cho việc xác định mức vốn sẽ cho khách hàng vay trên nguyên tắc các rủi ro do biến động giá trị Quyền sử dụng đất đối với tổ chức tín dụng là thấp nhất. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

1.2.2. Cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Lý luận và thực tiễn đã chứng minh, xây dựng và thực thi pháp luật là hai mặt hoạt động cơ bản của nền quản trị quốc gia. Nếu như xây dựng pháp luật “là một quá trình hoạt động vô cùng quan trọng, phức hợp để ra quyết định tập thể với sự tham gia, can dự của rất nhiều chủ thể có liên quan, trong đó phải kể tới những người làm công tác tổng kết thực tiễn, những người soạn thảo, góp ý, thẩm định, những đối tượng chịu tác động trực tiếp của văn bản và những chủ thể có quyền biểu quyết, thông qua văn bản quy phạm pháp luật” thì hoạt động thực thi pháp luật là quá trình triển khai các quy định pháp luật đã được ban hành đi vào trong đời sống thực tiễn thông quá các hành vi pháp lý của các đối tượng trong đời sống xã hội và nó cũng là một hệ vấn đề rất phức tạp và nhiêu khê bởi thực thi pháp luật không chỉ là trách nhiệm của các riêng các cơ quan nhà nước mà còn là trách nhiệm của toàn xã hội.

Các tác giả Viên Thế Giang, Bùi Hữu Toàn (2020) cho rằng, cơ chế thực thi pháp luật thể hiện sự tương tác giữa các chủ thể pháp luật, bao gồm cá nhân, tổ chức, nhà nước, gắn liền với quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm được ghi nhận trong quy định của pháp luật hoặc do các bên tham gia vào cơ chế thực thi pháp luật tự xây dựng nên. Sự vận hành của cơ chế thực thi pháp luật phụ thuộc rất nhiều vào nhận thức của các chủ thể pháp luật. Nói cách khác, thực thi pháp luật là quá trình đưa các quy định của pháp luật vào trong đời sống thực tiễn thông qua các hành vi pháp lý cụ thể mà nhờ nó, các quy định của pháp luật được hiện thực hóa. Thực thi pháp luật có sự khác biệt giữa Nhà nước và các chủ thể khác. Đối với cá nhân, tổ chức và các đối tượng chịu sự tác động của pháp luật, việc tìm hiểu quy định của pháp luật là trách nhiệm do đó, tổ chức, cá nhân và các đối tượng chịu sự tác động của pháp luật cần chủ động tìm hiểu để tránh gặp phải các rủi ro do không hiểu biết pháp luật. Đối với Nhà nước, thực thi pháp luật được hiện thực thông qua các biện pháp:

Thứ nhất, ấn định quy tắc xử sự (ban hành, xây dựng, sửa đổi, bổ sung pháp luật) đây là hoạt động thường xuyên, xuất phát từ nhu cầu quản lý, thiết lập trật tự xã hội theo trình tự, thủ tục do pháp luật ban hành văn bản pháp quy quy định.

Thứ hai, phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật nhằm bảo đảm quyền được thông tin về pháp luật và trách nhiệm tìm hiểu, học tập pháp luật của công dân.

Thứ ba, áp dụng biện pháp cưỡng chế, ngăn chặn cũng như chế tài đối với hành vi ảnh hưởng, xâm phạm trật tự xã hội, trật tự pháp luật hoặc xâm phạm trật tự công. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Từ các vấn đề lý luận nêu trên, cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng được nhận diện qua những nội dung chính sau đây:

Một là, thiết lập cơ sở pháp lý cho Tổ chức tín dụng và khách hàng thực hiện việc định giá Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay mà về bản chất, đây là hoạt động xây dựng pháp luật điều chỉnh hoạt động định giá Quyền sử dụng đất. Việc tạo lập xây dựng cơ sở pháp lý cho định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Cơ sở pháp lý để nhận diện giá đất được quy định tại Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giá đất là giá trị của Quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Cụ thể hoá quy định này, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 viết “giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch trúng đấu giá Quyền sử dụng đất, các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một phạm vi thời gian nhất định”.

Trong hoạt động cấp tín dụng, Luật các Tổ chức tín dụng quy định “Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng”. Thông tư 39/2016/TTNHNN ngày 30/12/2016 quy định “Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do Tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan. Tổ chức tín dụng quyết định và chịu trách nhiệm về việc cho vay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay. Khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ xử lý theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm tiền vay và quy định của pháp luật”. Có thể khẳng định, khuôn khổ pháp luật điều chỉnh quan hệ định giá Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng. Các quy định này có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai cho đến Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như các quy định khác có liên quan.

Hai là, triển khai, cụ thể hoá nội dung định giá Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng

Định giá Quyền sử dụng đất là việc vận dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể. Việc triển khai cụ thể hoá quy định định giá Quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm trước hết phải tuân thủ các quy tắc do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, “việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời gian sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá Quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất, và có cùng mục đích sử dụng tương tự như nhau, thì có mức giá như nhau”.

Bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc định giá đất, việc định giá Tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất phải dựa trên các phương pháp định giá đất do pháp luật quy định.

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, “có năm phương pháp định giá đất như sau:

• Phương pháp so sánh giá trực tiếp: Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc thu thập, phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự, tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kết cấu, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, đối chiếu, xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Phương pháp chiết trừ: bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất), phương pháp này áp dụng với các thửa đất có nhà ở hoặc tài sản gắn liền trên đất.
• Phương pháp thu nhập: Đây là cách thức định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân trên một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.
• Phương pháp thặng dư: áp dụng với thửa đất có tiềm năng phát triển cao theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng các chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
• Phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá đất: bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành”.

Việc triển khai thực hiện quy định về định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất còn phải thể hiện được mục đích của việc định giá, các trường hợp định giá, như xác định giá lần đầu, định giá lại, định giá do Quyền sử dụng đất có biến động, định giá lại để cấp bổ sung nguồn vốn vay, định giá trong trường hợp xử lý Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Việc quy định về định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất luôn phải dựa trên nguyên tắc tự do ý chí, tự định đoạt của các chủ thể trong giao dịch cho vay hoặc giữa bên vay với bên đi vay và bên thứ ba. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

Ba là, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá Tài sản bảo đảm của Tổ chức tín dụng với khách hàng

Về bản chất, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá tài sản bảo đảm của Tổ chức tín dụng với khách hàng là việc các bên trong quan hệ định giá Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cùng nhau thống nhất giá trị của quyền sử dụng đất, là sự thể hiện trên thực tế quyền tự do hợp đồng, tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong hoạt động kinh doanh (của Tổ chức tín dụng) và thực hiện quyền của người sử dụng đất trên thực tế. Trong quá trình định giá, Tổ chức tín dụng và người vay vốn được quyền tự do bày tỏ ý chí của mình để xác định mức giá phù hợp nhất, đáp ứng được mục đích tham gia vào quá trình định giá.

Giá đất là giá trị của Quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Kết quả của việc định giá Tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay chính là giá trị của Quyền sử dụng đất mà không phải là giá cả, nghĩa là giá trị của tài sản bảo đảm phải được ước lượng ở giá trị hiện tại cũng như trong tương lai. Điều đó có nghĩa là, việc định giá Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất một mặt phải phù hợp với giá trị thị trường, mặt khác cũng phải đáp ứng giá trị kỳ vọng của Quyền sử dụng đất trong tương lai. Đây là cơ sở để xác định các trường hợp định giá Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bao gồm:

Định giá tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất khi xác lập giao dịch cho vay lần đầu.

Định giá lại tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong trường hợp có biến động làm tăng giá trị Tài sản bảo đảm.

Định giá lại tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Luận văn: Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm