Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

2.1.1. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai

Định giá đất là vấn đề rất được quan tâm trên thế giới. Theo tác giả Huỳnh Thế Du cho rằng có bốn phương pháp định giá đất truyền thống phổ biến và thịnh hành trên thế giới gồm: (i) so sánh, (ii) phân tích, thu nhập, (iii) phân tích chi phí, và (iv) chi phí phát triển, trong đó:

Phương pháp so sánh tương tự như phương thức so sánh ở Việt Nam vì nội dung của nó là so sánh các lô đất có giá trị tương tự để suy ra giá trị lô đất cần định giá. Đây là phương pháp phổ biến nhất trên thế giới hiện nay. Tuy nhiên, phương pháp này khó áp dụng đối với những lô đất không có những lô đất tương tự mà có thể xác định được giá trị của thị trường một cách hợp lý.

Phương pháp phân tích thu nhập: Phương pháp này có phần tương tự với phương pháp chiết trừ và phương pháp thu nhập ở Việt Nam. Phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính dòng thu nhập có được từ bất động sản. Tiếp theo là tính toán các giá trị các công trình xây dựng. Dòng tiền còn lại sau khi trừ đi giá trị các công trình xây dựng được chiết khấu về hiện tại và đó chính là giá trị của mảnh đất cần định giá. Thách thức lớn nhất của phương pháp này là việc xác định giá trị các công trình. Khấu hao, hoặc các sai lệch nào so với mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất và suất chiết khấu có thể làm sai lệch thu nhập có sẵn đối với đất chưa được cải tạo, điều này làm cho việc định giá có sự biến động rất lớn do những giả định về dòng tiền và khấu hao. Điều kiện để áp dụng phương pháp này là có các Bất động sản tương tự có thể so sánh với Bất động sản gắn với lô đất cần định giá. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Phương pháp phân tích chi phí: Cách thức này khá tương tự với phương pháp chiết trừ của Việt Nam. Phương thức này giả định rằng các công trình có giá trị đúng bằng chi phí xây dựng và giá trị còn lại chính là giá trị của mảnh đất. Giá trị của mảnh đất chính là giá trị của cả công trình trừ đi chi phí xây dựng. Phương pháp này phù hợp với những công trình mới được xây dựng mà có thể biết khá chắc chắn về các chi phí liên quan. Phương pháp này sẽ gặp thách thức đối với những bất động sản đã đưa vào sử dụng nhiều năm vì khó có thể biết giá trị còn lại chính xác nên dễ bị bóp méo với những giả định khác nhau. Điều kiện để áp dụng phương pháp này là có các Bất động sản tương tự có thể so sánh với Bất động sản gắn với lô đất cần định giá.

Đối với phương pháp chi phí xây dựng có nội dung tương tự với phương pháp thặng dư của Việt Nam. Việc đánh giá thị trường toàn diện về các giải pháp thay thế phát triển tiềm năng cung cấp một cơ sở khác để ước tính giá bán của Quyền sử dụng đất chưa được xây dựng. Phương pháp này phù hợp với những mảnh đất cho mục đích sử dụng hoàn toàn mới mà không có dữ liệu để so sánh. Phương pháp này phù hợp với các mảnh đất hoàn toàn mới mà không có thông tin về các lô đất tương tự”.

Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật quy định về “chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Trong Luật Đất đai năm 2013 có hai quy định là cơ sở để định giá quyền sử đất trong giao dịch đất đai (trong đó có giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất) là:

• Giá đất là “giá trị của Quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
• Giá trị quyền sử dụng đất là “giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Hướng dẫn quy định về định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về định giá đất quy định 5 phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Theo đó, khi định giá đất phải dựa trên “các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá Quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch Bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực, vị trí định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực tiếp giáp hoặc lân cận với khu vực có thửa đất định giá”. Việc định giá đất dựa trên có thể dựa trên giá đất phổ biến trên thị trường vì đây “là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá Quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

Điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá đất được quy định như sau:

1. Phương pháp so sánh giá trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng, trúng đấu giá Quyền sử dụng đất; Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.
2. Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các Bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá Quyền sử dụng đất;
3. Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các loại thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
4. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng cao để phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được doanh thu phát triển giả định và chi phí ước tính;
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về định giá đất”.

Từ quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành có thể nhận thấy, Luật Đất đai xác lập các nguyên tắc, phương pháp, điều kiện để định giá đất. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để Tổ chức tín dụng và khách hàng thực hiện việc định giá giá Quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm. Các quy định về định giá đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận mức giá phù hợp khi nhận Tài sản bảo đảm để tối ưu hoá quyền của người sử đất, tăng thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho khách hàng.

2.1.2. Định giá tài sản bảo đảm trong Bộ luật Dân sự

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá Tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Việc định giá Tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá Tài sản bảo đảm”. Từ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho thấy:

Thứ nhất, việc định giá Tài sản bảo đảm là quyền của của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng dự liệu cách thức xử lý trong trường hợp các bên không có thoả thuận về giá tài sản thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá Tài sản bảo đảm. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Thứ hai, việc định giá phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.

Đây là nguyên tắc quan trọng để bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm định giá hướng tới bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ bảo đảm tiền vay bằng Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng và khách hàng. Tuy nhiên, xác định thế nào là giá thị trường là vấn đề hết sức khó khăn và phức tạp, bởi giá thị trường là một khái niệm thuộc lĩnh vực kinh tế động, khó xác định chính xác, đặc biệt đối với đất đai, nhà ở, chứng khoán, cổ phiếu…Trên thực tiễn, kết quả định giá của của các bên thường không phù hợp với giá thị trường. Nguyên nhân là các bên tham gia giao dịch bảo đảm không thu thập được tài liệu về giá cả giao dịch trên thị trường trong khu vực; các hợp đồng chuyển nhượng tại các văn phòng công chứng đều ghi giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế, thông thường chỉ bằng với giá theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, nhằm giảm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, tranh chấp phát sinh, cơ quan giải quyết tranh chấp đa số đều căn cứ trên bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Mặt khác, khung giá, bảng giá đất có biên độ rộng theo giai đoạn nhiều năm không phù hợp với tính biến động, quy luật vận động của thị trường Bất động sản.

2.1.3. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Theo nghiên cứu của Viên Thế Giang (2023), khuôn khổ pháp luật trong bảo đảm tiền vay đã có sự thay đổi từ bắt buộc sang cơ chế thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Theo đó, việc áp dụng có sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do Tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Các thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng phải phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan. Trường hợp cho vay mà không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay thì Tổ chức tín dụng có toàn quyền quyết định và chịu trách nhiệm về sự lựa chọn của mình. Đối với khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với Tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ xử lý theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm tiền vay và quy định của pháp luật. Với cơ chế thoả thuận biện pháp bảo đảm tiền vay, Tổ chức tín dụng và khách hàng được chủ động trong thoả thuận lựa chọn từ biện pháp bảo đảm, TSBĐ cho đến biện pháp xử lý tài sản bảo đảm cũng như dự liệu các rủi ro pháp lý phát sinh và biện pháp xử lý phù hợp.

Theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi năm 2017, khi thực hiện xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng tiền vay, Tổ chức tín dụng “phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, khả năng tài chính, và biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng”.

Hướng dẫn quy định về biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng quy định: “Việc áp dụng có sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do Tổ chức tín dụng và khách hàng tự thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan. Khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với Tổ chức tín dụng để xử lý Tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ xử lý theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm tiền vay và quy định của pháp luật”.

Từ quy định của Luật các Tổ chức tín dụng và các hướng dẫn về giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng cho thấy:

Một là, Tổ chức tín dụng và hướng dẫn về giao dịch cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng hiện hành quy định quyền tự quyết định cho vay có hay không có bảo đảm và tổ chức tín dụng phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Đây là biểu hiện trên thực tế quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của Tổ chức tín dụng trong giao dịch kinh doanh, theo đó, “TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền tự chủ trong hoạt động kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh của mình. Không tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào hoạt động kinh doanh của Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền từ chối yêu cầu cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ khác nếu thấy không đủ điều kiện, không có hiệu quả, không phù hợp với quy định của pháp luật”.

Hai là, từ quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm ở trên, Tổ chức tín dụng khi cho khách hàng vay, nếu cần phải định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất, Tổ chức tín dụng và khách hàng cũng toàn quyền tự quyết định. Đây là sự thể hiện trên thực tế nguyên tắc “pháp nhân, cá nhân xác lập, thực hiện, và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” đã được quy định trong Bộ luật Dân sự.

2.2. Thực tiễn thi hành quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

2.2.1. Cụ thể hoá quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng

Để cụ thể hoá quy định pháp luật về định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, Tổ chức tín dụng ban hành các quy định liên quan đến giao dịch cho vay. Nội dung này liên quan đến tạo lập, lưu giữ hồ sơ tín dụng. Theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng hiện hành, Tổ chức tín dụng “phải lưu giữ hồ sơ tín dụng, bao gồm: a) Hợp đồng cấp tín dụng và tài liệu ghi rõ mục đích sử dụng vốn; hồ sơ về biện pháp bảo đảm; b) Báo cáo thực trạng tài chính của khách hàng; c) Quyết định cấp tín dụng có chữ ký của người có thẩm quyền; trường hợp quyết định tập thể, phải có biên bản ghi rõ quyết định được thông qua; và d) Những tài liệu phát sinh trong quá trình sử dụng khoản vay liên quan đến hợp đồng cấp tín dụng”.

Hồ sơ cho vay theo quy định tại Điều 32 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng bao gồm: “a) Hồ sơ đề nghị vay vốn; b) Thỏa thuận cho vay/Hợp đồng tín dụng; c) Báo cáo tình hình thu nhập của khách hàng trong thời gian vay vốn theo hướng dẫn của TCTD; d) Hồ sơ liên quan đến bảo đảm tiền vay; đ) Quyết định đồng ý cho vay có chữ ký của người có thẩm quyền; trường hợp quyết định tập thể, phải có biên bản ghi rõ quyết định được thông qua; e) Những tài liệu phát sinh trong quá trình sử dụng khoản vay liên quan đến thỏa thuận cho vay do Tổ chức tín dụng hướng dẫn”.

Thực hiện trách nhiệm của mình, các Tổ chức tín dụng đã ban hành các quy định để cụ thể hoá, hướng dẫn thực hiện quy định về định giá Tài sản bảo đảm nói chung, Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất nói riêng. Nội dung công tác cụ thể hoá, hướng dẫn thực hiện các quy định về định giá Tài sản bảo đảm nói chung, Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất nói riêng không ngừng được hoàn thiện. Điều này được thể hiện trên các khía cạnh:

Một là, các quy định về bảo đảm tiền vay thường xuyên được rà soát, điều chỉnh cho phù hợp với thực tế phát sinh và khắc phục hạn chế bất cập trong thực tiễn.

Chẳng hạn, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) đã ban hành Quyết định số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 về quy chế bảo đảm tiền vay và Quy định số 2929/QyĐ-NHNo-TD ngày 31/12/2021 về hướng dẫn thực hiện quy chế đảm tiền vay…Với việc ban hành mới quy định này đã khắc phục những nhược điểm trong quá trình thực hiện định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất, bao gồm: Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Thứ nhất, việc định giá đất nông nghiệp theo khung giá, bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương dẫn đến giá trị Quyền sử dụng đất định được khá thấp, nhất là các loại đất nông nghiệp nằm ven khu đô thị, ven khu công nghiệp.

Việc định giá Quyền sử dụng đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến xác định số tiền cấp tín dụng thấp hơn nhu cầu mong muốn của khách hàng, tạo nên bất lợi trong việc cạnh tranh so với các Tổ chức tín dụng khác.

Thứ hai, đối với các loại đất khác đất nông nghiệp, thông thường là đất ở, việc định giá Quyền sử dụng đất theo văn bản được áp dụng bằng việc căn cứ theo giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Thực tế, nhiều trường hợp khu vực có thửa đất cần định giá không hoặc chưa phát sinh giao dịch chuyển nhượng, hoặc giao dịch chuyển nhượng không minh bạch về giá cả – giá thực tế chuyển nhượng thì lớn trong khi giá trị ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thì ghi giá trị thấp để giảm nghĩa vụ tài chính của người dân đối với Nhà nước dẫn đến giá trị chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên thị trường không đúng với giá thực tế. Ngoài ra, trong điều kiện giá đất biến động mạnh như trong giai đoạn “sốt đất”, người muốn bán thì niêm yết giá thấp hơn thị trường, người chưa muốn chuyển nhượng thì lại niêm yết giá cao hơn, từ đó dẫn đến “loạn” giá đất trên thị trường. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Thứ ba, thực tế nhiều thửa đất hỗn hợp bao gồm đất ở và cả đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, đất bằng hàng năm khác…). Giá giao dịch trên thị trường là giá tổng thửa đất chia ra theo đơn vị mét vuông (m²) chung cho cả đất ở lẫn đất nông nghiệp để xác định đơn giá bình quân, nếu tính theo quy định này của Agribank thì đất ở theo giá thị trường, đất nông nghiệp theo giá Ủy ban nhân dân thì việc xác định đơn giá riêng cho đất ở rất khó khăn. Nhiều trường hợp do đơn giá đất nông nghiệp quá thấp, để xác định giá cho cả thửa đất tương đương Quyền sử dụng đất cần định giá, người định giá phải nâng đơn giá đất ở lên để đối trọng với đơn giá đất nông nghiệp, việc này tạo nên sự bất hợp lý đối với đơn giá đất ở, nhất là trong việc so sánh với đơn giá tính thuế sử dụng đất chuyển mục đích Quyền sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở).

Hai là, quy trình định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất ngày càng cụ thể, rõ ràng hơn

Trước đây ở các Tổ chức tín dụng, công tác định giá Quyền sử dụng đất được bộ phận tín dụng kiêm nhiệm, nhân viên tín dụng đồng thời là nhân viên thực hiện công tác định giá. Bản chất việc định giá Quyền sử dụng đất có khối lượng công việc nhiều, đòi hòi tính chuyên môn cao, bản thân nhân viên tín dụng không thể đủ kinh nghiệm và thời gian cho việc định giá, hơn nữa giá trị Quyền sử dụng đất cũng chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, dẫn đến công tác định giá khó khăn, chưa đánh giá được toàn diện Quyền sử dụng đất cần định giá, và chưa áp dụng đúng quy tắc định giá đất theo quy định của pháp luật và định giá phù hợp với thị trường. Tuy nhiên trong những năm vừa qua, với sự cạnh tranh gay gắt của hệ thống Tổ chức tín dụng và mức độ rủi ro tín dụng có khả năng tăng nhanh, các Tổ chức tín dụng đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá và có những đầu tư thích đáng cho công việc này. Nhiều Tổ chức tín dụng đã hình thành bộ phận định giá độc lập, tổ thẩm định giá, thuê đơn vị tư vấn giá, tách biệt với bộ phận tín dụng của ngân hàng, đảm bảo tính khách quan trong hoạt động định giá. Do đó việc định giá Quyền sử dụng đất ngày càng được nâng cao và đảm bảo chất lượng. Hầu hết các Tổ chức tín dụng đều coi công tác định giá Tài sản bảo đảm nói chung và định giá Quyền sử dụng đất nói riêng là một khâu quan trọng và được thực hiện đầu tiên trong quy trình cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng, và được tiến hành trước khi ký kết hợp đồng giao dịch Tài sản bảo đảm (Hợp đồng thế chấp QSDĐ). Giá trị Quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở thỏa thuận và được các bên chấp thuận và ghi rõ trong hợp đồng bảo đảm tiền vay và bảo đảm cho số tiền vay bao gồm cả tiền gốc, tiền lãi và chi phí. Các Tổ chức tín dụng đã tự xây dựng quy trình định giá riêng dựa trên quy trình tín dụng và cơ sở đảm bảo tiền vay có xem xét đến đặc điểm của công việc định giá. Việc xây dựng quy trình định giá tương đối chặt chẽ ở một số Tổ chức tín dụng như Agribank, Vietinbank…đã giúp cho nhân viên định giá Ngân hàng dễ dàng triển khai công việc định giá, đồng thời ngân hàng cũng hạn chế được nhiều rủi ro liên quan đến hoạt động cho vay. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Ba là, việc định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất hướng đến mục tiêu bảo đảm quyền lợi cho khách hàng

Với việc thay đổi quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ cùng với nghiệp vụ định giá vững chắc từ nhân viên định giá, kết quả định giá Quyền sử dụng đất ngày càng phù hợp, không còn dựa trên mối quan hệ hay do các yếu tố tiêu cực tạo nên. Giá trị Quyền sử dụng đất định giá ở một số Ngân hàng thương mại được xác định tương đối sát và gần so với giá thị trường trên cơ sở loại trừ các khả năng có thể xảy ra rủi ro. Nhiều Tổ chức tín dụng trong đó hầu hết là các Ngân hàng thương mại cổ phần đã có chính sách đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vay như xác định “sát” giá thị trường đối với những quyền sử dụng đất có tính thanh khoản lớn (vị trí trung tâm, đông dân cư…), hoặc áp dụng với khách hàng có điểm tín dụng nội bộ tốt, có thâm niên quan hệ tín dụng. Ngoài ra việc định giá định kỳ, và định giá lại thường xuyên đã giúp cho các Tổ chức tín dụng theo dõi được giá trị Tài sản bảo đảm một cách sát sao và kịp thời điều chỉnh phạm vi cấp tín dụng hay yêu cầu bổ sung thêm TSBĐ để đảm bảo an toàn hơn cho hoạt động cấp tín dụng với khách hàng.

Bốn là, các phương pháp định giá Quyền sử dụng đất được áp dụng linh hoạt, hợp lý

Hầu hết các Tổ chức tín dụng đều áp dụng phương pháp so sánh trong định giá Quyền sử dụng đất, phương pháp này giúp tiếp cận nhanh giá cả trị thị trường của Tài sản bảo đảm trong bối cảnh yêu cầu đặt ra là định giá phải phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên tùy vào điều kiện của khách hàng, đặc điểm của Quyền sử dụng đất thế chấp mà người định giá tại các Tổ chức tín dụng đã linh hoạt áp dụng các phương pháp cũng như điều chỉnh một số yếu tố khác biệt để đưa ra giá trị Quyền sử dụng đất mong muốn. Nhìn chung các phương pháp mà các Tổ chức tín dụng áp dụng đều theo quy định pháp luật và có căn cứ khoa học, rõ ràng, xác định chính xác được giá trị Quyền sử dụng đất và được khách hàng công nhận. Bên cạnh những phương pháp thẩm định giá tiếp cận ngay giá trị thị trường của Quyền sử dụng đất thế chấp thì nhiều Tổ chức tín dụng cũng đã áp dụng các biện pháp thích hợp khác để bảo đảm an toàn, giảm rủi ro cho hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng, mặt khác vẫn bảo đảm được quyền lợi cho khách hàng. Như việc thuê các đơn vị thẩm định giá để xây dựng đơn giá đất cho từng khu vực của  Agribank, sau đó người thẩm định căn cứ vào đó để tham khảo và xác định đơn giá mục tiêu. Hay việc Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) thuê Vietinbank AMC hoặc đơn vị định giá độc lập định giá các Quyền sử dụng đất khó định giá hoặc có giá trị ước tính lớn. Như vậy, với sự cộng tác giữa các đơn vị định giá độc lập có chuyên môn với người định giá hoặc tổ định giá tại các Tổ chức tín dụng sẽ giúp giá trị Quyền sử dụng đất định giá trở lên khách quan, trung thực, tin cậy và đáp ứng tiêu chuẩn định giá. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Năm là, các hạn chế, tiêu cực trong định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất từng bước được khắc phục

Trước đây hầu hết Tổ chức tín dụng định giá theo hình thức xác định số tiền cấp tín dụng rồi mới tiến hành định giá giá trị Tài sản bảo đảm phù hợp với giá trị khách hàng cần vay. Chính điều này đã dẫn tới giá trị Quyền sử dụng đất không phù hợp với giá trị thị trường mặc dù Tổ chức tín dụng có thể đảm bảo được rủi ro, và khách hàng thì được giảm bớt chi phí công chứng. Ngoài ra, nhiều tổ chức tín dụng vẫn chưa coi trọng công tác định giá Tài sản bảo đảm, và vẫn coi đó chỉ là một khâu nằm trong quy trình tín dụng, do đó ở đại đa số Tổ chức tín dụng thì bộ phận tín dụng sẽ đảm trách luôn công việc định giá, nhân viên tín dụng đồng thời là nhân viên thẩm định giá. Điều này đã dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong định giá Tài sản bảo đảm, gây ra nhiều tiêu cực trong hoạt động định giá như định giá “khống” Tài sản bảo đảm, nâng giá cao hơn giá trị thực của Tài sản bảo đảm. Đơn cử là vụ án vi phạm quy định hoạt động khác liên quan đến hoạt động ngân hàng tại huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận. Theo hồ sơ bản án số 35/2019/HS-ST ngày 24/04/2019, tháng 12/2013 ông X, trú tại xã S có vay vốn Quỹ tín dụng nhân dân S với số tiền 20 triệu đồng và thế chấp bằng quyền sử dụng đất của ông X. Ông, Giám đốc Quỹ tín dụng nhân dân S đã chỉ đạo bà B, là phó giám đốc Quỹ tín dụng nhân dân S xác lập hồ sơ số 13/1303/HĐTD mang tên người vay là Ông X để vay thêm số tiền 230 triệu đồng và nâng tổng mức vay vốn với số tiền là 250 triệu đồng, kỳ hạn vay là 12 tháng, sau khi được giải ngân bà B nhận tiền và đưa cho ông A 230 triệu đồng. Đến tháng 9/2014, ông X đến Quỹ tín dụng nhân dân S tất toán số tiền vay 20 triệu đồng và nhận lại tài sản bảo đảm, bà B sợ bị bại lộ nên báo lại cho ông  . Qua trao đổi, ông A chỉ đạo cho bà B tự lập 01 hồ sơ khống khác và vay vốn với số tiền tương ứng để tất toán trả, bà B tự lấy thông tin khách hàng cũ đã quen biết là bà F3 để làm hồ sơ đề nghị vay vốn. B tự lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 194999 của vợ chồng bà đứng tên là đất ở nông thôn có diện tích 84,16 m² tại xã T (qua kết luận định giá tài sản số 168 ngày 29/12/2017 của Hội đồng định giá tài sản trong Tố tụng hình sự huyện Tuy Phong xác định thửa đất trên trị giá 48,392 triệu đồng). B tự ý nâng khống giá trị thửa đất lên số tiền là 437,632 triệu đồng để làm tài sản thế chấp và lợi dụng chức vụ quyền hạn của mình tự làm báo cáo thẩm định tài sản và mức vay là 300 triệu đồng, lập nên 01 hồ sơ số 14/0985/HĐTD ngày 29/9/2014 mang tên Bà F3 để vay vốn, thời hạn vay là 12 tháng. B đưa hồ sơ đề nghị vay vốn và hợp đồng tín dụng số 14/0985/HĐTD cho ông F2 là cán bộ Quỹ tín dụng nhân dân thẩm định cùng ông F1 là Chủ tịch Hội đồng quản trị Quỹ tín dụng nhân dân S để ký xét duyệt. Do quen biết và nể nang nhau nên ông F2 và ông F1 không thẩm định, không thành lập hội đồng xét duyệt mà ký xác nhận để giải ngân số tiền 300 triệu đồng. Ngày 02/10/2014 Quỹ tín dụng nhân dân S giải ngân số tiền 300 triệu đồng, bà B nhận số tiền 50 triệu đồng dùng vào việc sử dụng cá nhân,   nhận số tiền 250 triệu đồng bà B tự tất toán trên hồ sơ vay vốn của ông X dùm cho ông A. Sau khi giải ngân đến khi hết hạn trên hợp đồng vay vốn và quá hạn hợp đồng ông A và bà B không thực hiện trả nợ gốc và lãi theo hợp đồng. Đến ngày 27/2/2016, bà B biết Quỹ tín dụng nhân dân S mời bà Trần Thị Xuân F3 làm việc để xác nhận món vay của bà Trần Thị Xuân F3 nên đã liên hệ ông   để tìm gặp bà F3 vào buổi sáng và trao đổi nhờ bà F3 đứng ra xác nhận món nợ vay. Vì quen biết bà B, bà F3 đồng ý đứng ra nhận lời khoản vay trên, qua hai lần lần làm việc tại Quỹ tín dụng nhân dân S, bà F3 chịu nhận món nợ vay và cam kết sẽ khắc phục hoàn trả số tiền gốc và lãi. Do làm ăn thua lỗ dẫn đến ông A, bà B không có khả năng chi trả số tiền trên hồ sơ vay vốn mang tên bà F3, vì vậy Quỹ tín dụng nhân dân S gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện Tuy Phong yêu cầu khắc phục. Bà F3 đã khai nhận mình không phải là người đứng ra vay trên hồ sơ số 14/0985/HĐTD mà do bà B tự ý làm toàn bộ và Tòa án nhân dân huyện Tuy Phong đã chuyển hồ sơ đến Công an huyện Tuy Phong để điều tra làm rõ. Quá trình điều tra Ông   và Bà B đã khai nhận toàn bộ hành vi nêu trên. Qua vụ việc trên, các cán bộ nhân viên của quỹ tín dụng nhân dân đã lợi dụng quy trình định giá, quy trình vay vốn còn “lỏng lẻo” để tự định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất cao hơn so với giá trị thực của thửa đất (do Hội đồng định giá tài sản trong Tố tụng hình sự xác định) gây thiệt hại cho quỹ tín dụng nhân dân và ảnh hưởng đến uy tín của khách hàng. Ngoài ra việc này cũng làm cho khách hàng cảm thấy e ngại khi thực hiện các khoản vay với Tổ chức tín dụng mà có tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Kể từ khi đổi mới quy trình cho vay, trong đó đẩy mạnh nâng cao chất lượng của việc xác định giá trị tài sản thế chấp, thiết bộ bộ phận định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tách bạch với bộ phận cho vay, tình trạng tiêu cực trong lĩnh vực cho vay đã giảm đi đáng kể. Tóm lại hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng thời gian qua có nhiều thay đổi rõ rệt cả về số lượng, chất lượng. Bên cạnh cải tiến quy trình cho vay thì những kết quả đạt được của bộ phận định giá Tài sản bảo đảm là không thể phủ nhận và đã có những đóng góp không nhỏ vào nâng cao chất lượng hoạt động cấp tín dụng, cho vay tại các Tổ chức tín dụng. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn không tránh khỏi những khó khăn và hạn chế nhất định. Việc tìm ra những mặt yếu kém và phân tích những nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, hạn chế này là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa ra phương hướng và đề ra giải pháp hoàn thiện việc thực thi pháp luật trong định giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất của Tổ chức tín dụng với khách hàng trong thời gian tới.

2.2.2. Khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng và khách hàng

2.2.2.1. Tổ chức tín dụng còn mắc nhiều sai phạm trong quá trình thực hiện thẩm định, định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Một là, Tổ chức tín dụng thẩm định tài sản nhưng không khi nhận đúng tình trạng Tài sản bảo đảm nên dẫn đến tranh chấp. Trong vụ “Tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng” giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần Đông   (Dong  Bank) và Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Viễn thông Đông Dương (Công ty Viễn thông Đông Dương) có nội dung như sau: Hai bên ký kết Hợp đồng tín dụng số: H1028/NT ngày 09/5/2012 với số tiền cho vay tối đa là: 17.000 triệu đồng. Để thực hiện Hợp đồng tín dụng, ngày 26/12/2012, hai bên ký kết hợp Hợp đồng vay vốn số H4062/1 với số tiền vay 14.800 triệu đồng; thời hạn cho vay 03 tháng từ 26/12/2012 đến 26/3/2013. Ông Dương Mạnh Hổ sử dụng tài sản là nhà và đất ở tại 157 Nguyễn Xí, Phường 26, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh để thế chấp bảo đảm khoản vay cho Công ty Viễn thông Đông Dương theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba số 39/12/HĐTC, công chứng số 011360 ngày 09/5/2012 tại Phòng Công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Giấy quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất thì ông Hổ được công nhận đối với 287,1 m² có nguồn gốc sử dụng do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất là căn nhà diện tích xây dựng 174,2 m², sàn xây dựng 1040,7m². Trong đó, ông Hổ chỉ mới thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với 173,8 m² đất. Ông Hổ thế chấp toàn bộ tài sản và Dong  Bank cũng nhận thế chấp toàn bộ tài sản trên. Do ông Hổ còn nợ nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích 113,3 m² nên Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo chỉ chấp nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với phần đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, không chấp nhận phần còn lại. Từ đó dẫn đến Hợp đồng thế chấp không phát sinh hiệu lực đối với phần tài sản không được đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều đó đã gây rủi ro cho Ngân hàng khi có yêu cầu xử lý phát mãi tài sản thế chấp theo quy định là chỉ thu được khoản tiền tương ứng với phần tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Một trường hợp khác, do tổ chức tín dụng không thẩm tra kỹ lưỡng tài sản nên đã nhận thế chấp cả tài sản mà người vay đã chuyển nhượng cho người khác. Trong vụ tranh chấp giữa Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Công Thương (Saigonbank) và các bị đơn là: Bà Lã Thị Hiền, ông Lê Trung Kiên, bà Nguyễn Thị Thu Vân, ông Huỳnh Công Hoàng. Theo đó, ngày 05/01/2012, Saigonbank ký với bà Thu Vân hợp đồng tín dụng số 01/2012/HĐTD để vay số tiền 2.000 triệu đồng. Ngân hàng đã giải ngân cho bà Thu Vân theo giấy nhận nợ số 01-01/2012/GNN ngày 06/01/2012. Ngày 21/8/2012, Saigonbank ký với bà Hiền hợp đồng tín dụng số 110/2012/HĐTD để vay số tiền 1.800 triệu đồng. Ngân hàng đã giải ngân cho bà Hiền theo giấy nhận nợ số 01-110/2012/GNN ngày 22/8/2012. Ngày 14/11/2012, Saigonbank ký với ông Hoàng hợp đồng tín dụng số 23/2012/HĐTD để vay số tiền 2.000 triệu đồng. Ngân hàng đã giải ngân cho ông Hoàng theo giấy nhận nợ số 0123/2012/GNN ngày 16/11/2012.

Để đảm bảo cho những khoản vay trên, bà Hiền và chồng là ông Lê Trung Kiên đã thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa đất số 153, tờ bản đồ số 2, xã Hiệp Bình Chánh, huyện Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Văn Đực theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ở số 00040/QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/8/1993. Ông Đực và vợ là bà Dương Thị Bé ủy quyền cho bà Hiền và ông Kiên được thế chấp cho ngân hàng theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 20542, quyển số 5/TP/CC- SCC/HĐGD do Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 17/08/2011.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã phát hiện ra theo Giấy chứng nhận quyền sử dung đất thì ông Đực và bà Bé được công nhận diện tích 318 m . Năm 2000, ông Đực và bà Bé đã chuyển nhượng cho ông Vũ Hồng Phước 83 m , năm 2001 chuyển nhượng cho bà Lê Thị Tể 96 m . Ông Phước và ông Khải (cháu bà Tể) đã làm nhà và sinh sống ổn định. Năm 2011, ông Đực và bà Bé lại tiếp tục chuyển nhượng phần đất còn lại với diện tích 139 m² cho ông Trần Quốc Việt. Việc mua bán không lập hợp đồng theo đúng quy định, ông Đực và bà Bé đã nhận đủ tiền chuyển nhượng. Ông Đực và bà Bé xác định: ông bà biết phần diện tích đất đã bán cho ông Phước và bà Tể không được thế chấp. Tuy nhiên, do tin tưởng ông Việt nên đã ký hợp đồng ủy quyền cho bà Hiền và ông Kiên được thế chấp toàn bộ phần đất được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dung đất để vay vốn tại Ngân hàng. Điều đó chứng tỏ, ông Việt và bà Hiền, ông Kiên đã có dấu hiệu lừa dối ông Đực bà Bé khi ký kết hợp đồng ủy quyền. Đồng thời, bà Hiền và ông Kiên đã cố tình giấu SaigonBank về tình trạng của khu đất tại thời điểm thế chấp.

Về phía Saigonbank, do việc thẩm định Tài sản bảo đảm không đúng quy định nên đã không biết được trên phần đất thế chấp có hai căn nhà, ai là người đang sử dụng hai căn nhà này, diện tích của hai căn nhà là bao nhiêu, có ảnh hưởng gì đến tài sản mà bà Hiền và ông Kiên thế chấp không để nhận hay không nhận thế chấp. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Hai là, không thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

Cũng trong vụ “Tranh chấp liên quan hợp đồng tín dụng” giữa Dong  Bank và Công ty Hỏa Thiên đã nêu ở trên, Tòa án các cấp đã xem xét đến việc ký kết Hợp đồng tín dụng số H1051/NT ngày 28/6/2012, việc ký kết HĐTC số 66/12/HĐTC ngày 28/06/2012 với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại số 68 (số mới 72) Trần Thị Nghỉ, Phường 7, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông Nguyễn Kỳ và bà Nguyễn Thị Giàu. Biên bản xác định giá trị tài sản thế chấp/cầm cố ngày 22/06/2012 đã thể hiện Dong  Bank căn cứ vào Hợp đồng ủy quyền ngày 23/06/2012 tại Phòng Công chứng số 4, Thành phố Hồ Chí Minh để giao dịch với bà Nhung – người không phải là chủ sở hữu của tài sản. Và trong Biên bản định giá tài sản thế chấp/cầm cố không có chữ ký của chủ tài sản là ông Kỳ hoặc bà Giàu.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Phúc – là người đại diện theo ủy quyền của ông Kỳ, bà Giàu trình bày: Ông Kỳ và bà Giàu có vay của bà Nhung 2.000 triệu đồng. Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở để che giấu hợp đồng vay tiền. Sau đó, bà Nhung đề nghị ông Kỳ, bà Giàu ký hợp đồng ủy quyền giao cho bà Nhung được toàn quyền mua bán, thế chấp… căn nhà để hợp thức hóa việc vay tiền và giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Ông Phúc cũng cung cấp các tài liệu, chứng cứ gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở ngày 26/06/2011 (không công chứng, chứng thực) giữa ông Kỳ, bà Giàu với bà Nhung; Văn bản hủy hợp đồng mua bán vào ngày 26/08/2013; Tờ cam kết (viết tay) ngày 17/01/2014 ghi nội dung ông Kỳ, bà Giàu không phải tiếp tục trả lãi và tờ cam kết ngày 17/07/2014 ghi nội dung sẽ giải quyết tài sản 72 Trần Thị Nghi, Phường 7, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh; các phiếu thu thanh toán tiền lãi để chứng minh cho lời trình bày trên. Từ đó, có thể xác định hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng ủy quyền giữa ông Kỳ, bà Giàu với bà Nhung thực chất là để che giấu hợp đồng vay tiền giữa hai bên. Như vậy, thời điểm Dong  Bank tiến hành thẩm định tài sản, bà Nhung chưa được ông Kỳ và bà Giàu ủy quyền về tài sản. Điều đó thể hiện Dong  Bank thực hiện chưa đúng quy trình thẩm định tài sản thế chấp theo quy định, đồng thời hợp đồng thế chấp số 66/12/HĐTC ngày 28/6/2012 là không ngay tình, thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu.

2.2.2.2. Khấu hao tài sản và định giá tài sản trên đất Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Có một loại tài sản bị tiêu hao, không giữ được nguyên giá trị (công trình, vật kiến trúc, phương tiện, máy móc như nhà ở, ô tô, xe máy, đồ dùng sinh hoạt…), mà đương sự đang sử dụng (vẫn đảm bảo công năng sử dụng) lại bị Hội đồng định giá tính hết khấu hao, không còn giá trị. Trong vụ án “tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, trên đất có nhà xây cấp 4 từ những năm 1990, đương sự vẫn đang sinh sống ổn định. Khi định giá, có Hội đồng định giá áp dụng Thông tư số 45/2018/TTBTC ngày 07/05/2018 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định tại cơ quan, đơn vị, tổ chức và tài sản cố định do Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp; Hội đồng khác lại áp dụng Hướng dẫn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc. Từ đó, Hội đồng định giá xác định nhà cấp 4 đã hết khấu hao, không còn giá trị. Tòa án phân chia di sản theo hướng không buộc đương sự được giao quyền sử dụng đất phải thanh toán giá trị ngôi nhà bằng tiền cho đương sự có quyền sở hữu nhà. Điều này gây thiệt hại cho đương sự không được giao quyền sử dụng đất và dẫn đến sự bất bình, không đồng ý với phán quyết của Tòa án”.

2.2.2.3. Còn tình trạng khách hàng do không nắm được quy định nên không đồng ý phát mại tài sản, khởi kiện dẫn đến mất thời gian và xâm phạm quyền lợi của các bên liên quan

Theo Bản án 103/2019/DS-PT ngày 07/05/2019 về tranh chấp hợp đồng thế chấp và thủ tục đấu giá tài sản của Toà án nhân dân Thành phố Hà Nội, nguyên đơn Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1940; Chị Hà Thị Kh, sinh năm 1985 (con dâu bà H) trình này: Nguồn gốc thửa đất số 465 tờ bản đồ số 02, thôn TL, xã TP (sau đây gọi tắt là thửa đất số 465) do Uỷ ban nhân dân xã bán cho gia đình bà H năm 1996. Có đất, vợ chồng bà H xây nhà cấp 4 để ở cùng con trai là Nguyễn Danh H. Năm 2007, anh H kết hôn với chị Kh và cùng ở với vợ chồng bà H. Năm 2008 vợ chồng bà H giao quyền sử dụng thửa đất cho vợ chồng anh H. Năm 2009, vợ chồng anh H chị Kh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Còn nhà trên đất vẫn là tài sản thuộc sở hữu vợ chồng bà H. Năm 2010, anh H đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để bảo đảm cho khoản tiền anh Nguyễn Văn T vay của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh CM (gọi tắt là Agribank). Việc này bà H và chị Kh không biết. Sau này biết anh H đã cho anh T mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm vay tiền. Đối với Hợp đồng thế chấp tài sản thì khi cán bộ Agribank đưa cho chị Kh ký vào hợp đồng, do tin tưởng chồng nên chị Kh cứ ký mà không đọc nội dung. Tháng 6/2017, bà và chị có nghe thấy đài phát thanh của Uỷ ban nhân dân xã thông báo công khai về việc phát mại tài sản là nhà đất của gia đình bà và chị. Lúc đó bà và chị mới biết còn trước đó bà và chị không nhận được bất cứ 1 văn bản nào. Bà và chị đã làm đơn khiếu nại với nội dung không đồng ý việc Agribank CM phát mại nhà đất nhưng không nhận được kết quả giải quyết. Còn Agribank CM vẫn tiền hành thủ tục đấu giá tài sản và người trúng đấu giá là anh Hoàng Văn S (con rể bà H). Theo bà và chị thì Hợp đồng thế chấp tài sản không có chữ ký của những người đồng sở hữu tài sản nên không đúng quy định. Nay bà và chị yêu cầu Toà án căn cứ pháp luật tuyên bố huỷ Hợp đồng thế chấp tài sản và huỷ thông báo và kết quả phát mại tài sản là nhà đất của gia đình.

Bị đơn là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (gọi tắt là Agribank) do người đại diện theo uỷ quyền trình bày: Ngày 19/05/2011, Agribank CM và anh Nguyễn Văn T có ký Hợp đồng cung cấp hạn mức tín dụng số LAV- 201002 số 550/HĐTD. Số tiền vay là 1.500 triệu đồng, lãi suất 21% năm, thời hạn vay 12 tháng; ngày trả nợ cuối cùng là 19/05/2012.  nh T đã nhận được tiền giải ngân là 1.481 triệu đồng qua 8 lần giải ngân. Tài sản bảo đảm của anh Nguyễn Văn T là: Quyền sử dụng đất (thửa số 465) trên có các công trình của vợ chồng anh Nguyễn Danh H và chị Hà Thị Kh (đã có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AP 417752 ngày 09/12/2009 do Ủy ban nhân dân huyện CM ký cấp cho chủ sử dụng là anh H và chị Kh) bảo lãnh thế chấp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 1796/TD ngày 14/06/2010 và có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã TP, CM; đã được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện CM. Ngày 15/06/2010, anh H và chị Kh đã ký giấy uỷ quyền cho Agribank CM toàn quyền xử lý bán tài sản thế chấp khi bên vay vốn vi phạm thời hạn trả tiền vay. Agribank CM xác định Hợp đồng thế chấp tài sản được các bên ký kết là đúng quy định pháp luật. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Bản án sơ thẩm số 19/2018/DSST ngày 15/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện CM, Thành phố Hà Nội đã quyết định xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Nguyễn Thị H, chị Hà Thị Kh về việc: Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba số 1796/TD được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã TP ngày 14/06/2010 vô hiệu và yêu cầu huỷ thủ tục xử lý tài sản thế chấp, bán đấu giá tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 465, tờ bản đồ số 02 có diện tích 46 m² tại Đội 1, thôn TL, xã TP, huyện CM, Hà Nội đã được Ủy ban nhân dân huyện CM cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AP 417752, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất 02744 cho chủ sử dụng là ông Nguyễn Danh H, bà Hà Thị Kh ngày 09/12/2009 và đã được chuyển quyền cho anh Hoàng Văn S theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện CM xác nhận ngày 10/05/2018.

Ngày 26/11/2018, bà Nguyễn Thị H và chị Hà Thị Kh nộp đơn kháng cáo bản án bản án sơ thẩm, trong đó có nội dung: Agribank CM bán tài sản bảo đảm do anh H tự ý thế chấp, tự ý tổ chức thực hiện bán đấu giá giữa Agribank CM và Công ty LPr đối với tài sản chung của gia đình là trái quy định pháp luật. Bà và chị yêu cầu huỷ quyết định phát mại tài sản.

Theo quan điểm của toà phúc thẩm, hồ sơ xử lý tài sản bảo đảm của anh H, chị Kh do Agribank CM cung cấp gồm có: Quyết định Thành lập Hội đồng xử lý; thuê đơn vị thẩm định giá độc lập, phát hành chứng thư thẩm định giá, thuê Trung tâm bán đấu giá tài sản…là đúng theo quy định. Tuy nhiên, thông báo xử lý tài sản bảo đảm của Agribank CM gửi cho bên thế chấp tài sản chưa thể hiện đã nhận được thông báo. Như vậy, xét về thủ tục thông báo thì  Agribank CM chưa đáp ứng theo quy định tại Điều 300 Bộ luật dân sự 2015. Liên quan đến việc thông báo xử lý tài sản thế chấp: Đại diện Uỷ ban nhân dân xã cũng xác nhận đã phát trên loa của xã toàn văn thông báo của Agribank CM về việc xử lý tài sản bảo đảm của anh H và chị Kh. Theo lời khai của anh H, chị Kh thì thông báo này được phát trên loa truyền thanh của xã và anh chị cũng nghe được (BL 388, 356). Ngoài ra, chị Kh và anh H cũng công nhận đã bàn bạc với anh S (người trúng đấu giá tài sản) về việc để anh S tham gia đấu giá tài sản nếu trúng đấu giá sau này ai có tiền thì trả anh S (BL 388, 389). Và chị Kh có nêu lý do vì sao chị và bà H khởi kiện vụ án đó sau khi anh S trúng đấu giá tài sản các bên không thống nhất được nên chị và bà H đã khởi kiện vụ án ra Toà án. Như vậy có căn cứ để xác định bà H và chị Kh đã biết về việc đấu giá tài sản thế chấp và có sự bàn bạc với anh S. Luận cứ của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cho rằng: Agribank chi nhánh CM không có quyền xử lý tài sản thế chấp vì đã bán nợ cho Công ty quản lý tài sản của các Tổ chức tín dụng Việt Nam (gọi tắt là VAMC). Về vấn đề này Hội đồng xét xử có xem xét hợp đồng mua bán nợ của Agribank và VAMC thì thấy: sau khi Agribank CM bán nợ cho VAMC, VAMC có làm Hợp đồng uỷ quyền và bổ sung hợp đồng uỷ quyền cho Agribank CM toàn quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tại văn bản số 400/VAMCBAN1 ngày 10/4/2019, VAMC tiếp tục khẳng định về các thủ tục mua bán nợ và thủ tục uỷ quyền trên cho Agribank – CM. Vì vậy không có căn cứ chấp nhận đề nghị của luật sư. Hiện tại, Tài sản bảo đảm đã bán đấu giá thành công và anh Hoàng Văn S (con rể bà H) là người trúng đấu giá. Do hợp đồng thế chấp tài sản phù hợp với quy định pháp luật, phần lỗi khi thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp không làm thay đổi bản chất vụ việc đó là tài sản thế chấp phải xử lý theo quy định pháp luật để Agribank thu hồi nợ của anh T. Nên ban lãnh đạo Agribank CM cần rút kinh nghiệm về các thủ tục trước khi bán đấu giá tài sản bảo đảm. Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của chị Kh và bà H nên toà phúc thẩm đã tuyên xử không chấp nhận yêu cầu huỷ thủ tục xử lý tài sản thế chấp, bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 465, tờ bản đồ số 02 có diện tích 46 m² tại Đội 1, thôn TL, xã TP, huyện CM, Hà Nội đã được Ủy ban nhân dân huyện CM cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất số AP 417752, số vào sổ cấp GCNQSD đất 02744 cho chủ sử dụng là ông Nguyễn Danh H, bà Hà Thị Kh ngày 09/12/2009 và đã được chuyển quyền cho anh Hoàng Văn S theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện CM xác nhận ngày 10/05/2018.

2.2.2.4. Còn thiếu sự hợp tác của người thứ ba trong giao dịch bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất cũng như thiếu thận trọng trong thẩm định chủ sở hữu tài sản Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Người thứ ba thế chấp trong mối quan hệ tín dụng được đề cập ở phần này là người có tài sản bảo đảm cho món vay của người khác chứ không phải là người đứng tên vay tiền, bao gồm hai nhóm:

Nhóm thứ nhất, người thứ ba thế chấp không được hưởng lợi ích từ việc vay tiền, không nhận được tiền vay, nhưng phải gánh chịu hậu quả rất nặng nề từ việc xử lý Tài sản bảo đảm khi người vay vi phạm các nghĩa vụ thanh toán (mà thực tế cho thấy người vay tiền lại thường vi phạm các nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp Tài sản bảo đảm của người thứ ba này, so với việc người vay bảo đảm bằng chính tài sản của mình, do người vay ỷ lại vào việc thực hiện nghĩa vụ đảm bảo của bên thứ ba). Mức độ vi phạm nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng trong nhóm này thường cao hơn rất nhiều, so với việc vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng mà người vay dùng chính tài sản của mình để bảo đảm.

Nhóm thứ hai, người thứ ba thế chấp này mới thực sự là người vay vốn, nhận tiền vay, nhưng do không thể đứng tên vay tiền được (do lịch sử tín dụng không tốt, không vay được nhiều tiền so với nhu cầu…) nên đã nhờ pháp nhân đứng tên vay hộ và thế chấp tài sản của mình, sau đó nhận lại tiền từ pháp nhân vay hộ để sử dụng và bồi dưỡng cho người vay hộ này một khoản tiền, phát sinh nhiều trường hợp không trả được tiền vay cũng không chịu hoặc phối hợp xử lý tài sản thế chấp để trả nợ ngân hàng.

Trong hai nhóm này thì nhóm bảo đảm tiền vay bằng tài sản của bên thứ ba thường hay vi phạm. Vi phạm phổ biến thường thấy là chống đối quyết liệt việc buộc giao tài sản, hoặc dùng những thủ đoạn như đưa thêm những người quản lý sử dụng tài sản, làm thay đổi hiện trạng Tài sản bảo đảm như: thực hiện việc xây dựng, coi nới nhà, công trình trên đất… với mục đích gây khó khăn cho bên yêu cầu xử lý Tài sản bảo đảm; hoặc xúi giục người khác khởi kiện yêu cầu chia tài sản đang bị cưỡng chế.

Đối với sai sót khi thẩm định Tài sản bảo đảm liên quan đến sở hữu chung cho thấy, việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung (trong đó có tài sản chung của hộ gia đình) đã được quy định tại Điều 218 (Bộ luật Dân sự 2015); Điều 109 (Bộ luật Dân sự 2005). Tuy nhiên thực tế không ít hợp đồng thế chấp tài sản chung không được Ngân hàng thẩm định kỹ, không xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên để lấy ý kiến của các thành viên trong khối tài sản chung như thế nào (đối với các trường hợp thế chấp tài sản của hộ gia đình). Các vi phạm này đa số làm cho Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, bất lợi cho Ngân hàng. Ví dụ vụ án “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” giữa Nguyên đơn là Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam với Bị đơn là chị Hồ Thị Hiền, anh Trần Quốc Dũng. Ông Trương, bà Hoài là người ký thế chấp Quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay của anh Dũng, chị Hiền nhưng không có ý kiến của các thành viên khác trong hộ gia đình trong khi tất cả các con ông Trương, bà Hoài đều đã trên 15 tuổi, dẫn đến hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu. Hoặc liên quan đến sở hữu chung như vụ án “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” giữa Nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần Đông và Bị đơn là Công ty cổ phần in công nghiệp Thăng Long. Vợ chồng anh Hiệp, chị Hồng ký thế chấp bảo đảm cho khoản vay của Công ty Thăng Long. Theo Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất mang tên anh Hiệp, quyền sở hữu riêng 4 m² đất ở, sử dụng chung 43,6 m² nên anh Hiệp không được toàn quyền định đoạt nhà đất tại số 31 Lê Đại Hành. Hợp đồng thế chấp không có chữ ký và ý kiến của những người khác có chung quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà với anh Hiệp là trái quy định của pháp luật. Lỗi của Ngân hàng là bên nhận thế chấp tài sản nhưng chỉ thẩm định hiện trạng và định giá tài sản nhà – đất, không xác minh những người có tên trong hộ gia đình hoặc đang cư trú tại địa chỉ có liên quan đến khối tài sản thế chấp, không xem xét đến yếu tố sở hữu chung của các thành viên khác là chưa đầy đủ.

2.2.2.5. Sai sót từ các bên liên quan trong xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Thứ nhất, đối với cơ quan thi hành án liên quan đến phát mại Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, trước khi kê biên, Chấp hành viên không kiểm tra, xác minh đầy đủ, cụ thể hiện trạng tài sản, không xác minh đối với diện tích đất, diện tích công trình xây dựng trên đất bị thiếu; không xác minh về thời hạn sử dụng đất…Khi kê biên, không mô tả được hiện trạng tài sản, có trường hợp Chấp hành viên thuê các đơn vị, tổ chức có chức năng đo vẽ bản đồ đến đo vẽ hiện trạng tài sản để thực hiện việc kê biên, nhưng Chấp hành viên lại khoán trắng cho các đơn vị đo vẽ mà thiếu kiểm tra cụ thể, dẫn đến kê biên thiếu 01 tầng trong toà nhà, chỉ đến khi bán đấu giá thành thì người phải thi hành án khiếu nại mới biết đã kê biên thiếu 01 tầng so với thực tế. Sau khi kê biên, Chấp hành viên không thông báo bằng văn bản gửi cơ quan có chức năng đăng ký, quản lý tài sản nên đã vi phạm quy định tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự, tiểu mục 18.2 khoản 18 mục 2 phần II Quyết định số 273/QĐ-TH DS ngày 22/02/2017 của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp.

Vi phạm trong việc thẩm định giá trị tài sản, chấp hành viên đã vi phạm các quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự về việc chậm ký hợp đồng thẩm định giá tài sản; đồng thời ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức không có đủ các điều kiện về hoạt động thẩm định giá, không có chức năng thẩm định giá. Trong việc bán đấu giá tài sản bảo đảm để thi hành án, vi phạm quy định tại Điều 101 Luật Thi hành án dân sự về việc chậm tổ chức cho đương sự thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá tài sản và chậm ký hợp đồng bán đấu giá tài sản. Chấp hành viên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá theo quy định tại Điều 47 Luật Đấu giá tài sản nên không kịp thời phát hiện vi phạm của Tổ chức đấu giá để xảy ra vi phạm nghiêm trọng trong việc bán, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, ấn định thời hạn nộp tiền đặt trước và đăng tin không đúng quy định làm hạn chế người đăng ký tham gia đấu giá; đưa người không đủ điều kiện tham gia đấu giá và trúng đấu giá; căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản, Viện kiểm sát đã kháng nghị yêu cầu hủy Hợp đồng dịch vụ đấu giá, dẫn đến việc phải hủy kết quả đấu giá và hủy Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy định tại khoản 3 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản, dẫn đến việc phải Cơ quan Thi hành án dân sự phải tổ chức thi hành án lại, làm kéo dài thời hạn xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án. Chấp hành viên không yêu cầu Tổ chức đấu giá tài; vi phạm Hợp đồng dịch vụ đấu giá về thời hạn chuyển tiền đặt trước của người trúng đấu giá; Chấp hành viên vi phạm quy định về việc không lưu trữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu về thi hành án theo khoản 2 Điều 8 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ và Điều 54 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Thứ hai, tổ chức tín dụng, khi nhận Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất đã không khảo sát, thẩm định tài sản thế chấp, Tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng hoặc không chặt chẽ, thiếu chính xác, dẫn đến khó khăn cho Cơ quan thi hành án dân sự khi tổ chức thi hành án, làm kéo dài thời gian thi hành án, như: Tài sản bảo đảm theo hồ sơ cho vay không đúng với thực tế (sai lệch về vị trí, diện tích, hiện trạng hoặc không có điều khoản xử lý đối với tài sản gắn liền trên đất; trên đất thế chấp có tài sản là nhà ở của người khác…). Có trường hợp, một Tài sản bảo đảm nhưng được thế chấp, bảo đảm cho 02 khoản vay khác nhau đối với cùng 01 Ngân hàng, nhưng khi lập hồ sơ cho vay, Ngân hàng không xác định rõ phần tài sản cụ thể dùng để bảo đảm cho từng khoản vay, dẫn đến khó khăn cho Cơ quan thi hành án dân sự khi xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án. Có trường hợp, Tài sản bảo đảm là 02 căn nhà liền kề của cùng một người, thế chấp cho 02 khoản vay của cùng 01 Ngân hàng, nhưng khi lập hồ sơ cho vay, Ngân hàng chỉ căn cứ theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, không kiểm tra, xác định hiện trạng cụ thể của từng tài sản nên không biết thực tế 02 căn nhà này trước đó đã được cải tạo thành một nhà có chung tầng 1 và tầng 5 dẫn đến khó khăn cho Cơ quan thi hành án dân sự khi xử lý Tài sản bảo đảm để thi hành án. Có trường hợp thẩm định giá trị tài sản bảo đảm quá cao so với thực tế, điển hình như việc Agribank – Chi nhánh 7 xác định giá trị tài sản bảo đảm không đúng với hiện trạng tài sản là đất nông nghiệp do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Mai Khôi thu gom của các hộ dân để làm dự án theo quy hoạch, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất để làm dự án và chưa có việc triển khai thực hiện dự án. Ngoài ra, cũng có trường hợp, bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật, nhưng Tổ chức tín dụng không kịp thời yêu cầu thi hành án, không kiểm soát được tình hình sử dụng, quản lý Tài sản bảo đảm, đến khi Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành án thì hiện trạng Tài sản bảo đảm đã bị thay đổi nhiều so với tài sản được thể hiện trong hồ sơ cho vay, gây khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, kéo dài việc thi hành án… Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

Một dạng vi phạm khác cũng được Viện Kiểm sát nhân dân Cấp cao tại Hà Nội chỉ ra là Tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp cao hơn giá trị thực, cho vay số tiền lớn hơn trị giá tài sản thế chấp. Theo nội dung vụ án giữa Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam ký Hợp đồng tín dụng cho Công ty cổ Phần Xây dựng số 11 Thuận  n (Công ty Thuận An) vay 5 tỷ đồng. Ngân hàng đã giải ngân 3 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm là nhà và đất đứng tên vợ, chồng ông Trần Mạnh Toán và bà Lộc Thị Tuyết theo Hợp đồng thế chấp ngày 20/07/2010. Tuy nhiên hồ sơ vụ án thể hiện: Diện tích nhà, đất đã được ông Toán, bà Tuyết thế chấp cho ngân hàng ngày 30/03/2009 để vay 800 triệu đồng, đến ngày 21/07/2010 mới được xóa thế chấp. Trong khi đó ngày 20/7/2010 (trước thời điểm giải chấp 01 ngày), Ngân hàng lại dùng chính giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất của ông Toán, bà Tuyết khi chưa được xóa thế chấp để công chứng, ký Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng, Công ty Thuận n và vợ, chồng ông Toán, bà Tuyết là vi phạm các Điều 344, Điều 350 Bộ luật dân sự năm 2005. Mặt khác nhân viên Ngân hàng đã tự nâng giá trị tài sản từ 2.140 triệu đồng (định giá năm 2009) lên 4.997 triệu đồng (định giá năm 2010) và cho vay cao hơn số tài sản thế chấp. Chỉ sau một năm, giá trị tài sản được định giá tăng gấp đôi, không sát với giá trị thực tế và việc định giá tài sản thế chấp năm 2010 không có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản. Bên cạnh đó, trên đất của ông Toán, bà Tuyết có căn nhà ba tầng, nhưng Hợp đồng thế chấp lại xác định là nhà hai tầng. Những nội dung vi phạm này cũng đã được cán bộ tín dụng của Ngân hàng thừa nhận. Do có những vi phạm trên nên Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu; buộc Ngân hàng trả lại cho vợ, chồng ông Toán, bà Tuyết giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và làm thủ tục xóa thế chấp theo quy định.

Thứ ba, vi phạm của tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất.

Theo đó, Tổ chức thẩm định giá Tài sản bảo đảm ban hành Chứng thư thẩm định giá có nội dung chưa thực hiện đầy đủ các Tiêu chuẩn về thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015; Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 ban hành kèm theo Thông tư số 126/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính. Tổ chức bán đấu giá Tài sản bảo đảm để thi hành án ban hành thông báo bán đấu giá không nêu đầy đủ tên người có tài sản, thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức tham gia đấu giá; vi phạm nghiêm trọng trong việc bán, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, ấn định thời hạn nộp tiền đặt trước; văn bản niêm yết việc đấu giá không nêu cụ thể thời gian niêm yết, thiếu chữ ký thành phần tham gia; thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng, không nêu thời gian bán hồ sơ đấu giá; đăng thông báo bán đấu giá không phải trên báo in, báo hình của Trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, làm hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá; có hành vi cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá;… Qua kiểm sát, Viện kiểm sát nhân dân các cấp đã ban hành nhiều kiến nghị, kháng nghị đối với cơ quan có thẩm quyền để chấn chỉnh, xử lý, khắc phục vi phạm. Chỉ riêng trong năm 2022 và đầu năm 2023, Vụ 11 đã ban hành 03 kháng nghị và 03 kiến nghị liên quan đến việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản bảo đảm của các Tổ chức tín dụng tại địa bàn các tỉnh, thành phố: Hà Nội, Hải Phòng, Lạng Sơn, Bắc Ninh, yêu cầu huỷ kết quả kê biên, huỷ Hợp đồng dịch vụ đấu giá và huỷ kết quả đấu giá tài sản bảo đảm để tổ chức thi hành án lại theo quy định của pháp luật. Luận văn: Thực tiễn thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Giải pháp thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm