Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Tổng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Thị trường bất động sản có tầm quan trọng trong nền kinh tế thị trường, trong đó kinh doanh bất động sản đã góp phần rất lớn cho nguồn thu ngân sách nước ta. Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã phục hồi và ngày càng phát triển góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, đã sử dụng tốt nguồn lực đất đai khi giao cho các chủ đầu tư, đồng thời thị trường sức lao động, vốn, khoa học và công nghệ cùng phát triển, vừa chỉnh trang được bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh hơn vừa góp phần phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127-QĐ/TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 thể hiện mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25m² sàn/người, trong đó đô thị đạt 29m² sàn/người và tại nông thôn đạt 22m² sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8m² sàn/người. Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 30m² sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12m² sàn/người. Đây là chính sách lớn của Chính phủ mang tính nhân văn sâu sắc để toàn dân sở hữu được nhà ở với diện tích rộng hơn, phù hợp với quy mô và tốc độ gia tăng dân số, nhất là vùng thành thị nhằm nâng dần chất lượng cuộc sống của người dân, để họ có nơi ở ổn định tham gia phát triển kinh tế.

Góp phần rất lớn để thực hiện thắng lợi mục tiêu trên đó là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bằng nguồn lực vốn có của doanh nghiệp và được sự ưu đãi của Nhà nước về thủ tục thành lập doanh nghiệp, chính sách thuế, giá thuê đất, thời hạn thuê đất, lãi suất ngân hàng… nhiều doanh nghiệp đã được thành lập, mạnh dạng đầu tư nguồn vốn vào những dự án nhà ở với quy mô lớn, với chất lượng ngày càng được nâng cao đáp ứng phần lớn yêu cầu về nhà ở của người dân, từ phân khúc thị trường nhà ở cao cấp đến nhà ở thương mại giá rẻ đã đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở của người dân trong xã hội nhất là đối tượng có thu nhập thấp, phù hợp với quá trình phát triển đô thị hóa ở các thành phố lớn. Điều này được chứng minh số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã tăng lên hàng năm thể hiện qua sơ đồ sau:

Số lượng doanh nghiệp thành lập: Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

• Hình 2.1: Số lượng Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Từ bản số liệu trên cho thấy, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là khá lớn so với cả nước có 402.326 doanh nghiệp năm 2014, chứng tỏ đây là lĩnh vực thu hút đầu tư khá mạnh mẽ vì tiềm năng phát triển tốt. Với số lượng doanh nghiệp thành lập qua các năm đều tăng chứng tỏ thị trường bất động sản đã phục hồi và ngày càng phát triển, cũng như chính sách pháp luật điều chỉnh vấn đề này đã thông thoáng, chặt chẽ và phù hợp hơn tạo nhiều điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp hoạt động, thị trường bất động sản có nhiều phân khúc, các sản phẩm đa dạng từ đó doanh nghiệp lớn, nhỏ đều có khả năng đầu tư thích hợp với tiềm lực của mình nên đứng vững hơn trên thị trường.

Để các dự án nhà ở đến được người tiêu dùng chủ đầu tư có rất nhiều biện pháp để thông tin cho khách hàng thông qua báo, đài… một kênh rất quan trọng đó là thông qua sàn giao dịch bất động sản nơi trưng bày mô hình dự án, có lực lượng chuyên nghiệp thuyết minh sự tiện lợi của căn hộ để khách hàng lựa chọn, đồng thời dẫn khách hàng xem mẫu căn hộ thực để họ xem trực tiếp căn hộ mà mình muốn mua. Đồng thời sử dụng số lượng người môi giới rất lớn bằng nhiều hình thức khác nhau trực tiếp tìm kiếm khách hàng dưới mọi hình thức để ký kết được hợp đồng.

Ngoài ra, còn lực lượng (cò nhà, cò thủ tục giấy tờ…) đây là lực lượng không chính thức do không được cấp chứng chỉ hành nghề theo luật định nhưng hiệu quả họ mang lại khá lớn, chủ yếu họ thông qua mối quan hệ quen biết, sử dụng nhiều thủ thuật để người dân có quan tâm đến nhà ở chủ yếu đầu tư nhỏ lẻ để kiếm lời đây cũng là lực lượng gây nhiễu để tạo nhiều cơn sốt ảo giá nhà đất trong thời gian qua.

Báo cáo của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản đến cuối năm 2014, cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch bất động sản (phần lớn là Hà Nội có 469 sàn, thành phố Hồ Chí Minh có 479 sàn) và khoảng hơn 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản. Đây là quy định bắt buộc của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 khi giao dịch phải thông qua sàn nhưng đến Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ vấn đề này do đó số lượng sàn giao dịch bất động sản hiện nay đang hoạt động còn rất ít. Điển hình như theo thống kê của Sở xây dựng Hà Nội số sàn đăng ký trên địa bàn khoảng 500 nhưng có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch nào. Báo cáo của Thanh tra Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh hiện nay trên địa bàn có đến 239 trên tổng số 479 sàn ngừng hoạt động không báo cáo cơ quan chức năng. Sự thay đổi quy định của pháp luật đã “khai tử” những sàn giao dịch không đảm bảo chất lượng, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đồng thời phát huy những ưu điểm của những sàn giao dịch uy tín, chất lượng, chuyên nghiệp trong quá trình cung ứng dịch vụ. Đây cũng là thách thức lớn cho những chủ đầu tư vì khách hàng có thể trực tiếp giao dịch với họ hoặc thông qua sàn, nếu chủ đầu tư chú trọng khâu phân phối, đảm bảo uy tín chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ làm hài lòng người mua thì giao dịch trực tiếp nhanh hơn không phải tốn chi chí môi giới qua sàn nên giá sản phẩm phù hợp và người tiêu dùng dễ chấp nhận hơn. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng năm 2014 qua hai năm thực hiện Nghị quyết số 40/2012/QH13 ngày 23 tháng 11 năm 2012 của Quốc hội về chất vấn và trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIII đã rà soát hiện cả nước có 4.015 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, với vốn đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng, tổng diện tích quy hoạch là 102.228 ha, trong đó diện tích xây dựng nhà ở 38.430 ha. Hiện có 2.105 dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng tổng diện tích 30.991 ha, tổng vốn đầu tư giải phóng mặt bằng khoảng 154.957 tỷ đồng; có 689 dự án đang giải phóng mặt bằng với tổng diện tích đất 37.482 ha với vốn đầu tư khoảng 99.914 tỷ đồng. Còn lại 1.221 dự án ở các địa phương chưa thống kê đầy đủ so với năm 2013 số lượng dự án không tăng thêm. Với số lượng dự án đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã minh chứng tiềm năng phát triển của ngành này khá cao, chính sách Nhà nước đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp mạnh dạng đưa nguồn vốn lớn vào đầu tư, nhất là quỹ đất sạch, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, cơ chế giám sát, kiểm tra các doanh nghiệp chặt chẻ hơn nên các doanh nghiệp đã chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm đưa ra thị trường đáp ứng được yêu cầu của khách hàng từ đó các dự án đầu tư đã phát huy tác dụng doanh nghiệp có lãi, đồng thời góp phần rất lớn cho các thành phố lớn giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân trong quá trình đô thị hóa hiện nay.

2.2. Tổng quan về tình hình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân đây là quyền Hiến định. Tính đến năm 2014, dân số Việt Nam là 90,73 triệu người, GDP bình quân đầu người đạt 2.028 USD, tương đương 169 USD/tháng (số liệu do GSO công bố), đến năm 2016 theo báo cáo của Tổng cục thống kê là 2.215 USD/người; tính đến ngày 28/02/2016 dân số Việt Nam là 94.444.420 người, dân cư đô thị 32.247.358 người chiếm 34.1%. Dân số tập trung lớn nhất tại hai thành phố lớn nhất của nước ta là khoảng 15 triệu người, trong đó dân số tại thành phố Hồ Chí Minh khoảng 8 triệu người (theo báo cáo của HoREA đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số) và thành phố Hà Nội hơn 7 triệu người nên thị trường mua bán bất động sản ở đây rất “sốt”, tuy nhiên mức độ rủi ro, tiềm ẩn rất lớn đối với mua để sử dụng, đặc biệt đối với những nhà đầu tư nhỏ, lẻ vì chính sách pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này không ổn định, nhiều nhà đầu tư lách luật trục lợi từ khách hàng vì lý do nào đó như triển khai dự án chậm hoặc không triển khai dự án, dù đã nhận tiền của khách hàng nhưng dự án không bàn giao đúng tiến độ từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đông người là một hệ lụy rất lớn cho chính bản thân người mua, hành trình đi tìm công lý bảo vệ quyền lợi của họ cũng rất gian nan vì thiếu sự hiểu biết pháp luật khi họ ký kết hợp đồng với chủ đầu tư nhưng điều khoản hợp đồng gây bất lợi nhưng họ không phát hiện nên khi có tranh chấp xảy ra chính họ là những người phải chịu thiệt thòi nhiều nhất. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Về nhà ở, theo số liệu điều tra của Tổng cục Thống kê năm 2014 có 46,6% hộ gia đình đã được sống trong nhà kiên cố, chỉ 3,7% sống trong nhà đơn sơ, diện tích ở đầu người bình quân là 20,6m² phạm vi cả nước. Trong khi đó Bộ Xây dựng đã thống kê việc phân khúc địa bàn, theo Chiến lược phát triển của Việt Nam, khu vực thành thị tăng từ 105.000 ha hiện tại lên 460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người. Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m² nhà ở tại thành thị để tăng mức diện tích nhà ở lên 20 m2/người vào năm 2020. Mỗi dự án đầu tư về nhà ở nhất là các khu chung cư cao cấp các doanh nghiệp cần vốn đầu tư rất lớn nhưng năng lực tài chính của công ty có giới hạn nhất định, vay vốn ngân hàng để hoàn thành dự án nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ khả năng để làm việc này, vì lãi suất ngân hàng khá cao và phải thế chấp tài sản khi vay, nếu đầu tư không tốt thì doanh nghiệp có nguy cơ phá sản vì sản phẩm không bán được. Việc quy định cho chủ đầu tư dự án được huy động nguồn vốn của người mua nhà để cùng hoàn thành dự án đây là chế định mở rất cần thiết giúp doanh nghiệp có nguồn vốn lớn để hoàn thành dự án theo đúng tiến độ, đảm bảo yêu cầu kinh doanh, kích thích sự đầu tư phát triển nhà ở vừa đảm bảo yêu cầu của người tiêu dùng về nhà ở trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường giao dịch nhà ở chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, như năm 2015 tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công (tăng gấp hai lần so với năm 2013), thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng khoảng 30% so với năm 2013); do đó, tỉ lệ tồn kho cũng giảm tính đến ngày 15 tháng 12 năm 2014 tổng giá trị tồn kho là 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với cùng kỳ năm trước và giảm 54.659 tỷ đồng (giảm 42,52%) so với quý I năm 2013. Thể hiện thị trường bất động sản về nhà ở tăng trưởng tốt so với những năm trước đó, đã qua cơn khủng hoảng năm 2011-2012, tính đến ngày 20/02/2017, tổng giá trị tồn kho 29.573 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 98.975 tỷ đồng giảm 76,99%, so với tháng 12/2015 giảm 21.316 tỷ đồng (giảm 41,89%), tháng 12/2016 giảm 1.450 tỷ đồng (-4,67%), so tháng 1/2017 giảm 575 tỷ đồng. Từ số liệu này thể hiện giao dịch trên thị trường mua bán nhà ở đã hồi phục và đang phát triển, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng do lượng di cư cơ học đến các thành phố lớn lao động ngày càng tăng họ cũng có nhu cầu định cư nên mua nhà ở phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt của họ thuận tiện hơn trong công việc và học hành của con cái. Tỉ lệ tồn kho bất động sản giảm rất nhiều so với những năm trước đây chứng tỏ thị trường bất động sản ngày càng ấm lên và dần phát triển, đáp ứng yêu cầu của xã hội các dự án mới, chung cư cũ được các chủ đầu tư cải tạo phù hợp với thực tế và nhu cầu của người mua, nhất là về giá và dịch vụ kèm theo, đồng thời các chính sách pháp luật quy định cụ thể, chặt chẽ hơn đã bảo vệ được lợi ích cơ bản của chủ đầu tư, khách hàng đã tạo điều kiện rất lớn để thị trường này hồi phục và phát triển.

Giao dịch nhà ở tăng, giảm phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu mua nhà ở là chung cư hay nhà riêng của khách hàng, do đặc điểm tâm lý thích ở chung cư đối với gia đình hiện đại nhất là giới trẻ, nhà riêng đối với gia đình truyền thống có nhiều thế hệ cùng sinh sống, đây là các giao dịch chủ yếu tiêu dùng, một số trường hợp nhà đầu tư nhỏ chủ yếu mua đợi tăng giá để bán lại kiếm lời họ không có mục đích để sử dụng. Tuy vậy, phân khúc thị trường này cũng rất đa dạng tùy theo nhu cầu của họ việc lựa chọn mua nhà chung cư hay nhà riêng lẻ còn phụ thuộc vào diện tích nhà lớn hay nhỏ, khả năng tài chính nên tỷ lệ cũng thay đổi.

Ví dụ: Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

• Hình 2.2: Sơ đồ nhu cầu mua nhà riêng, chung cư năm giai đoạn 2015 -2016.

Qua sơ đồ thấy rằng, người dân có nhu cầu mua nhà ở riêng hay chung cư là ngang nhau phụ thuộc vào diện tích căn nhà họ chọn cho phù hợp với quy mô gia đình, tài chính của họ như diện tích chung cư đa số lựa chọn căn hộ có diện tích từ 50-150m², còn nhà riêng họ thích chọn diện tích từ nhỏ hơn 30-50m² và trên 150m². Nắm được nhu cầu của khách hàng thì chủ đầu tư triển khai dự án phù hợp với nhu cầu của họ thì dự án thành công, sự phân khúc này do nhu cầu của khách hàng về khả năng tài chính, quy mô gia đình có nhu cầu sử dụng nhà, tuy nhiên tại các thành phố lớn việc lựa chọn nhà ở là chung cư chiếm tỷ lệ cao vì nơi đây “đất chật, người đông” việc lựa chọn nhà ở riêng rất khó vì giá đất tăng cao cộng với chi phí xây dựng và các thủ tục liên quan mất nhiều công sức và thời gian nên giải pháp chung cư là khá an toàn vì nhanh chóng tiện lợi, hợp với túi tiền của từng hộ gia đình.

2.3. Thực trạng pháp luật điều chỉnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.3.1. Những mặt được.

Ở lĩnh vực này Việt Nam đã ban hành khung pháp lý khá hoàn thiện để điều chỉnh mối quan hệ này như: Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật bảo hiểm… và hàng loạt chính sách khuyến khích đầu tư đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là tài sản không có thực trong khi giao dịch cho đến khi nhà ở đã hoàn thành và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nên khung pháp lý điều chỉnh vấn đề này đòi hỏi phải chặt chẻ, khái quát hết các tình huống có thể xảy ra trong tương lai thì mới điều chỉnh hết các tình huống phát sinh trong thực tế. Do đó, hệ thống pháp luật ở nước ta về cơ bản đã đáp ứng được những yêu cầu khắt khe này và ngày càng hoàn thiện để đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn đặt ra.

Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khá đầy đủ chặt chẻ từ quy định hợp đồng mua bán trong Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… đã đảm bảo về hình thức, nội dung của hợp đồng. Về cơ bản đã bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp, người tiêu dùng và Nhà nước khi thực hiện hợp đồng mua bán, định hướng chủ đầu tư và khách hàng tuân thủ đúng điều kiện quy định của pháp luật để bảo vệ lợi ích của mình. Đây là văn bản pháp lý được pháp luật công nhận dùng để chỉ ra sự bội ước của một trong hai bên để buộc họ tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc bồi thường trách nhiệm dân sự do vi phạm cam kết hợp đồng. Do đó, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán là cơ sở pháp lý để ràng buộc các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đây cũng là biện pháp nhằm ngăn chặn các “giao dịch ngầm” phát sinh trong xã hội.

2.3.2 Những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.3.2.1 Bất cập liên quan đến chính sách pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Qua chín năm thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đi vào cuộc sống đã có nhiều điểm không phù hợp với Luật Nhà ở năm 2005 điều này tạo nên những “cái bẫy” rất lớn đối với khách hàng, doanh nghiệp và công tác quản lý Nhà nước trong giao dịch bất động sản. Cụ thể, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định mọi dự án nhà ở thương mại phải giao dịch qua sàn nhưng Nghị định số 71 ngày 23 tháng 6 năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định không cần phải giao dịch qua sàn đối với 20% số lượng nhà ở trong dự án của doanh nghiệp nếu phân chia cho người mua dưới hình thức hợp đồng góp vốn, vì vậy việc giao dịch nhà ở qua sàn trong thời gian qua chưa thực sự đem lại hiệu quả cao, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra nhằm loại bỏ tình trạng (cò đất) trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời với sứ mệnh đã khắc phục những hạn chế, bất cập của luật cũ và phù hợp hơn với Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, tuy nhiên qúa trình áp dụng vào thực tiễn và đối chiếu với các quy định của Luật có liên quan thì vẫn còn sự bất nhất không tương thích hoàn toàn để áp dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay.

Trong khi Luật nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 122 là các hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại điều phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 tại Điều 17 quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; đồng thời Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Giữa hai Luật cùng điều chỉnh về lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản nhưng chưa có sự thống nhất, quy định chồng chéo với nhau về thủ tục để phát sinh hiệu lực của hợp đồng nên khi thực hiện sẽ gặp nhiều khó khăn trong điều kiện hiện nay, vì các chủ thể tham gia giao dịch nhìn chung kiến thức am hiểu pháp luật còn hạn chế, việc điều chỉnh giữa luật chung và luật riêng có sự khác biệt gây nhiều khó khăn không chỉ khách hàng, doanh nghiệp mà còn khó cho công tác quản lý của các cơ quan nhà nước có liên quan khi có phát sinh tranh chấp xảy ra.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư phải được bảo lãnh theo Điều 56 giảm rủi ro cho người mua nhưng kéo theo nhiều hệ lụy. Quy định mới này đã khắc phục được những hạn chế của Luật kinh doanh bất động sản 2006 nhưng qua thực tiễn thi hành có thể thấy hệ lụy từ quy định này bởi vì: Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng vừa là chủ trong việc cấp tín dụng bảo lãnh vừa về hiệu quả giao dịch bất động sản của chủ doanh nghiệp, lí do nếu không có ngân hàng cấp bảo lãnh thì người mua không mua bất động sản của doanh nghiệp. Thực tế cho thấy Ngân hàng có quyền quyết định tương lai của doanh nghiệp khi không cấp bảo lãnh bắt buộc doanh nghiệp phải tốn rất nhiều công sức, thời gian, tiền bạc để nhờ ngân hàng này hoặc ngân hàng khác cấp và phải phụ thuộc rất nhiều điều khoản trong và ngoài hợp đồng bảo lãnh dẫn đến tiêu cực trong cấp bảo lãnh, điều này doanh nghiệp tính vào chi phí bất động sản đẩy giá bán bất động sản tăng cao doanh nghiệp không bán được thì mọi chi phí, nguồn vốn đầu tư không thu hồi được thì doanh nghiệp gặp nhất nhiều khó khăn có thể dẫn đến phá sản. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền tự chủ trong kinh doanh, quyền lựa chọn hình thức kinh doanh và huy động vốn của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 Luật doanh nghiệp năm 2014. Điều này hoàn toàn trái với nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận giữa người mua nhà với doanh nghiệp, với quy luật cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

Ngân hàng đã là chủ thể quyết định sự thành bại của chủ đầu tư trong khi ngân hàng chỉ là tổ chức trung gian trong khi Nhà nước là người quyết định cho dự án ra đời, kiểm soát và quản lý dự án nhưng không có niềm tin đối với chủ đầu tư. Do đó, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực chắc chắn nhu cầu mua nhà của người tiêu dùng sẽ giảm đối với loại hình là nhà ở hình thành trong tương lai vì người tiêu dùng mong muốn đảm bảo giao dịch của mình trong khi chủ đầu tư vì lý do không thể cung cấp được bảo lãnh của ngân hàng khi sản phẩm chưa hoàn thành nên doanh nghiệp chắc chắn gặp rất nhiều khó khăn vì sản phẩm không thể đưa ra giao dịch được, điều này tất yếu dẫn đến thị trường bất động sản “đóng băng” gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư.

Đi đôi với cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại thì chắc chắn sẽ phát sinh chi phí bảo lãnh có thể từ 1-2% trên giá trị sản phẩm, chủ đầu tư phải trả phí này và chủ đầu tư lại tính vào sản phẩm bán ra, đương nhiên khách hàng là người phải gánh thêm chi phí bảo lãnh, điều này tạo tâm lý quan ngại cho người mua nên sức mua sẽ giảm, đồng thời làm tăng giá của cả thị trường bất động sản điều này ảnh hưởng rất lớn đến quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản kéo theo sự phát triển kinh tế trì trệ.

2.3.2.2. Bất cập về việc thực hiện pháp luật. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đáp ứng yêu cầu thực tế của cơ chế thị trường, điều tiết tốt quan hệ cung – cầu, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện pháp luật đối với lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập trong thực tế, tình trạng luật quy định nhưng chờ văn bản hướng dẫn là Nghị định, thông tư… giải thích áp dụng pháp luật nhưng việc hướng dẫn áp dụng chưa đầy đủ, còn nhiều mâu thuẩn, chồng chéo với nhau điều này gây khó trong việc áp dụng pháp luật, nhiều chính sách mang nặng hình thức mệnh lệnh hành chính đã kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài, không những làm thị trường “đóng băng, sốt, vỡ bong bóng” gây rất nhiều hệ lụy cho các doanh nghiệp, người dân và sự phát triển kinh tế của đất nước.

Quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định “ngân hàng thương mại” thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Thực tế, ngân hàng thương mại là khái niệm rộng bao gồm ngân hàng thương mại trong nước, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài (theo khoản 8, 9 Điều 4 Luật các tổ chức tính dụng). Tuy nhiên Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, tại điểm d Điều 12 chỉ quy định “Ngân hàng thương mại…” không có ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài điều này bất cập với phạm vi điều chỉnh của Thông tư 07 tại Điều 1 quy định “Thông tư này quy định về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với khách hàng”. Vì vậy, thực tế áp dụng là rất khó vì có tình trạng đối xử bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài điều này không phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế thị trường. Thực tiễn cho thấy nếu cùng một vấn đề “bảo lãnh” được nhiều chủ thể ngân hàng tham gia thì có sự cạnh tranh lành mạnh nên chất lượng dịch vụ chắc chắn được nâng cao vì các ngân hàng phải cạnh tranh quyết liệt với nhau để có khách hàng, đồng thời đây là kênh bảo đảm có hiệu quả đối với người tiêu dùng khi chủ đầu tư vi phạm cam kết hợp đồng mua bán.

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong thực tế áp dụng vào hoạt động bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng là bên bảo lãnh cam kết với người mua là bên nhận bảo lãnh, sẽ thay chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính là bên được bảo lãnh nhưng thực chất đây là bảo lãnh giữa ngân hàng với chủ đầu tư bất động sản với một dự án hoặc một phần dự án hoặc một sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ngân hàng rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình. Vì vậy, cần thiết phải có Công ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định tại Nghị định 60/2015/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20 tháng 7 năm 2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán, rất khó áp dụng trong thực tế. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến nay chỉ có một quỹ được thành lập, vướng mắc lớn nhất là việc các quy định về quỹ tín thác bất động sản (REIT) bị lẫn lộn với quỹ ủy thác bất động sản. Việc góp vốn vào quỹ không những bằng tiền mà còn góp vốn bằng bất động sản điều này thực tế rất khó vì các doanh nghiệp có các dự án căn hộ chung cư, khu thương mại… kinh doanh tốt thì họ tự kinh doanh để kiếm lợi nhuận cao hơn nhu cầu góp vốn của họ không có, còn đối với các doanh nghiệp có bất động sản kinh doanh không có hiệu quả nếu góp vào quỹ nhưng những nhà lập quỹ có khả năng từ chối cao vì những dự án này rất khó mang lại lợi nhuận. Đối với các dự án đang xây dựng, dở dang thì càng khó được quỹ chấp nhận vì liên quan đến quyền sở hữu tài sản, sở hữu tài sản của pháp nhân do đó họ không đầu tư mà chỉ đầu tư nguồn tiền để thực hiện việc thâu tóm, sở hữu những cổ phiếu chi phối đó là về lý thuyết nhưng thực tế rất khó vì giá cổ phiếu trên thị trường luôn luôn mất ổn định, thủ tục đàm phán mất nhiều thời gian, công sức và chi phí nên đây không phải là giải pháp khôn ngoan cho những nhà lập quỹ đầu tư bất động sản.

2.3.2.3. Bất cập đối với Cơ quan quản lý, giám sát việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tất cả các lĩnh vực trong đời sống xã hội đều được sự quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng không ngoại lệ, việc quản lý này mục tiêu chính là để thực hiện những chính sách, định hướng phát triển nhất định đảm bảo sự hoạt động của doanh nghiệp được ổn định, lợi ích của người dân từ doanh nghiệp mang lại, nhà nước thu được thuế và quản lý chặt chẻ hơn hoạt động của các doanh nghiệp để kịp thời biểu dương những doanh nghiệp kinh doanh tốt, đồng thời bằng những công cụ hành chính, chính sách pháp luật có sự điều chỉnh, xử lý răn đe đối với doanh nghiệp kinh doanh gian dối vi phạm quy định của pháp luật để đảm bảo sự công bằng giữa các doanh nghiệp trong sân chơi chung.

Hai cơ quan được giao nhiệm vụ chính quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trong đó có giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đó là Cục quản lí nhà và thị trường bất động sản của Bộ xây dựng và Sở xây dựng ở các tỉnh, thành phố, tuy nhiên thực tiễn cho thấy chức năng, nhiệm vụ của các đơn vị này chưa được phân công cụ thể và mang nặng yếu tố quản lý hành chính của các cơ quan nhà nước nên còn nhiều bất cập khi áp dụng trong thực tế. Quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp phải đăng ký thủ tục thành lập công ty tại Sở kế hoạch và Đầu tư, sau đó làm thủ tục hoạt động sàn giao dịch tại Sở xây dựng ở địa phương để được cấp giấy phép hoạt động, đồng thời Sở xây dựng phải báo cáo Bộ xây dựng để quản lý và đưa lên Website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam để công khai nhưng trình tự này tốn khá nhiều thời gian, công sức, cũng như cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp. Hơn thế doanh nghiệp rất ngại thủ tục hành chính, cơ chế này chưa tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp tiếp xúc với nhiều cơ quan nhà nước đây là rào cản lớn trong việc thành lập Sàn giao dịch chưa phát huy được các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai qua sàn trong thực tế.

Một vấn đề khá nổi cộm giữa cơ quan quản lý nhà nước với sàn giao dịch bất động sản chưa “gặp nhau” theo đúng nghĩa mà thông qua cơ quan trung gian là Hiệp hội bất động sản những khó khăn, vướng mắc của Sàn cũng như cơ quan nhà nước muốn có thông tin từ Sàn thì đều thông tin qua khâu trung gian là Hiệp hội bất động sản (chủ yếu từ các Công văn kiến nghị của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội) nên số liệu giao dịch, các thông điệp muốn cơ quan quản lý nhà nước biết thì không kịp thời, đôi khi không đúng nguyện vọng muốn phản ánh vì thế cơ quan quản lý cũng khó nắm bắt được số liệu chính xác để định hướng những chính sách phù hợp với lĩnh vực này trong thực tiễn.

Công tác thanh tra, kiểm tra được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng chưa được phân cấp cơ quan có trách nhiệm cụ thể mà thông qua việc kiểm tra hoạt động của Sở xây dựng thông qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán nhưng đến nay pháp luật chưa quy định việc thanh kiểm tra các Sàn như thế nào. Vì vậy, trong thời gian qua các Sàn giao dịch bất động sản hoạt động không hiệu quả nhưng chưa bị cơ quan nào kiểm tra xử lý, thể hiện vai trò quản lý của nhà nước còn nhiều yếu kém, bất cập trong lĩnh vực này. Lí do các sàn giao dịch chỉ là nơi bán sản phẩm kí gửi của Chủ đầu tư, các nhà đầu cơ để hưởng hoa hồng khi sản phẩm được bán ra, họ không độc lập trong việc công khai thông tin, minh bạch trên Sàn nên cơ quan quản lý nhà nước rất khó quản lý nên Nhà nước không kiểm soát được quá trình hoạt động kinh doanh của họ.

Luật kinh doanh bất động sản bỏ điều kiện bắt buộc giao dịch bất động sản qua Sàn hay chủ đầu tư không bắt buộc bán hàng qua Sàn đã khắc phục những nhược điểm của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nhưng không thể chắc chắn rằng đội ngũ môi giới sẽ được sống lại và thị trường bất động sản Việt Nam quay lại thời kỳ “người người, nhà nhà làm bất động sản”, bởi vì những quy định về điều kiện thành lập sàn khắt khe hơn trước chỉ có những sàn giao dịch đủ điều kiện hoạt động mới đủ khả năng duy trì nhưng giao dịch bất động sản lại không quy định bắt buộc qua Sàn thì đây là “điểm hở” của luật, do người dân vì lợi ích trước mắt nếu giao dịch qua sàn thì e ngại do tính thêm phí, chính vì lí do này họ sẽ giao dịch với “doanh nghiệp hoặc cò đất” để giảm chi phí dịch vụ này, điều này là cơ sở để “giao dịch ngầm” có điều kiện tồn tại phát triển mà hệ lụy của nó là những “cơn sốt, đóng băng, bong bóng” thị trường bất sản trong những thời kỳ trước đây và nguy cơ nó có thể diễn ra trong thời gian tới nếu không có chính sách điều chỉnh thích hợp. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tóm lại, Cơ quan quản lý, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được phân công, phân cấp cụ thể chức năng, nhiệm vụ thì việc quản lý nhà nước sẽ buông lỏng dẫn đến không quản lý được lĩnh vực này nên trong thời gian qua rất ít trường hợp sàn giao dịch bất động sản vi phạm bị xử lý. Do đó, thực tiễn đòi hỏi cần có quy định cụ thể về chủ thể thực hiện việc quản lý, đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các Sàn để chấn chỉnh hoạt động này trong thời gian tới.

2.4. Một số vụ tranh chấp khởi kiện tại Tòa án đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Thời gian qua thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất sôi động về cơ bản đã tạo điều kiện cho những chủ đầu tư xây dựng các chung cư được thuận lợi trong việc bán các căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng cho khách hàng nhằm huy động nguồn vốn để hoàn thành các khu chung cư kịp tiến độ, đồng thời khách hàng cũng có lợi khi mua nhà chưa xây dựng xong thời gian giao nhận nhà trong một thời gian thỏa thuận trước, điều này có lợi khi thời điểm giao nhà thì khung giá đất, giá xây dựng tăng thì họ có lợi nhuận. Bên cạnh những doanh nghiệp là chủ đầu tư kinh doanh có uy tín đảm bảo lợi ích chính đáng cho người mua thì vẫn còn nhiều doanh nghiệp lợi dụng quy định của pháp luật chưa chặt chẻ, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của khách hàng đã huy động nhận tiền của họ đến 90% giá trị hợp đồng nhưng đến thời điểm giao nhà thì chủ đầu tư không thực hiện cam kết theo hợp đồng, kéo dài thời gian, xây dựng nhà chưa hoàn thiện, trốn tránh khách hàng… đều này gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến doanh nghiệp làm ăn chân chính, giảm uy tín đối với khách hàng. Điển hình là Công ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Gia Phú (Gia phú Land) trụ sở số 68, đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Từ năm 2010 có rất nhiều khách hàng đã đóng tiền từ 70% – 90% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư nhưng đến năm 2014 dự án mới xây xong phần thô, trong khi không liên lạc được với chủ đầu tư. Theo hợp đồng ký kết với các cư dân là thời gian bàn giao nhà là quý III năm 2012 hoặc quý III năm 2013, mặc dù đã có nhiều lần đối thoại nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiện việc bàn giao nhà, bồi thường hợp đồng. Có hàng trăm khách hàng mua căn hộ của Công ty hiện đang khiếu nại, tố cáo lên Cơ quan điều tra, khởi kiện ra Tòa án để buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình. Qua kiểm tra nhiều khách hàng phát hiện căn hộ họ mua trùng với người khác điều đó có nghĩa một căn hộ nhưng chủ đầu tư bán cho nhiều người, do đó họ đã khởi kiện đến Tòa án quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh để yêu cầu Tòa bảo vệ quyền lợi của mình. Đó là trường hợp bà Chiếm Thị Tường Hạnh, ông Nguyễn Vũ Nguyên ở quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, cả hai trường hợp này Tòa án quận Thủ Đức xét xử năm 2014, 2015 đều buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Gia Phú phải trả cho bà Hạnh số tiền 660.000.000 đồng và ông Nguyên số tiền 769.012.028 đồng do chủ đầu tư không bàn giao nhà theo hợp đồng ký kết. Văn phòng Thừa phát lại quận Thủ Đức đã ra quyết định thi hành năm 2015 đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn Gia Phú tuy nhiên dự án đang niêm phong để điều tra và một phần công ty đã “bốc hơi” nên việc đảm bảo thi hành án cho ông Nguyên và bà Hạnh rất khó khăn và kéo dài. Đây là hai trong số rất nhiều khách hàng bị chủ đầu tư nhận tiền nhưng không thực hiện bàn giao nhà, việc khởi kiện họ ra tòa đã chứng tỏ mâu thuẩn của khách hàng với chủ đầu tư lên đỉnh điểm, đa số chủ đầu tư là người bội tính thực hiện không đúng quy định của hợp đồng đây là kênh bảo vệ có hiệu quả khi quyền lợi của họ bị xâm phạm.

Có thể nói biện pháp khởi kiện dân sự ra Tòa án và tố cáo chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản đến Cơ quan điều tra Công an nơi trụ sở Công ty đóng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là biện pháp thích hợp chủ động để đi tìm công lý theo con đường đúng đắn giải quyết tranh chấp thông qua các cơ quan pháp luật. Đây cũng là bài học đắt giá cảnh tỉnh cho nhiều khách hàng khi thiếu hiểu biết về quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chưa tìm hiểu đầy đủ về năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư trong lĩnh vực này. Khách hàng chủ yếu vì lợi ích trước mắt đầu tư theo hình thức may rủi chạy theo thị trường để kiếm lời, trong khi nhu cầu thực tế để ở thì không nhiều, đây là kênh đầu tư rất khó, nhạy cảm do đó, khách hàng phải có kiến thức thực sự mới có thể đầu tư sinh lợi trong lĩnh vực này.

2.5. Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.5.1. Sơ lược thị trường bất động sản.

Cà Mau là tỉnh ven biển cực nam của Tổ quốc được tái lập năm 1997 từ việc chia tách tỉnh Minh Hải thành tỉnh Cà Mau và tỉnh Bạc Liêu, diện tích tự nhiên 5.294,8km², dân số đến đầu năm 2017 là 1.223.191 người, dân cư ở thành thị có 69.015 hộ với 276.385 người, ở nông thôn có 221.831 hộ với 946.806 người, năm 2016 thu nhập bình quân đầu người đạt 37,7 triệu đồng/năm tương đương 1.666 USD.

Cà Mau là vùng đất thấp thường xuyên bị ngập nước với hệ thống sông ngòi chằng chịt, nền đất yếu không phù hợp phát triển các dự án đầu tư xây dựng các khu chung cư cao tầng, cao ốc văn phòng nên thị trường bất động sản ở đây mặc dù có phát triển nhưng chưa thật sự sôi động. Các doanh nghiệp thành lập lĩnh vực này hoạt động chủ yếu đầu tư kết cấu hạ tầng về đường, mặt bằng rồi phân lô bán nền nhà, chủ sử dụng đất với nguồn tài chính hạn hữu tự thiết kế xây nhà ở riêng lẻ theo sở thích của mình để ở là chính. Công tác quy hoạch của tỉnh về xây dựng loại nhà, kiểu dáng, màu sắc, số tầng … trong các khu dân cư để bắt buộc người dân thực hiện còn nhiều hạn chế không đáp ứng được yêu cầu thực tế cuộc sống nên người dân xây dựng theo sở thích của mình, từ đó hình thành một bức tranh xây dựng đô thị bị lỗi rất xấu xí dẫn đến bộ mặt đô thị Cà Mau chưa có điểm nhấn về kiến trúc mặt đất và không gian trên cao.

Việc tạo điều kiện cho người dân có nơi ở chính đáng với chính sách phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội nên Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau rất quyết tâm trong việc ban hành các chính sách hoạch định sự phát triển trong các giai đoạn khác nhau. Như Quyết định số 01/2012/QĐ-UBND ngày 13 tháng 02 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau về việc phê duyệt kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Cà Mau năm năm giai đoạn 2011 – 2015, phấn đấu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17m²/người, tỷ lệ nhà kiên cố là 35%, nhà ở tạm bợ và đơn sơ giảm còn 30%. Đây là các chỉ tiêu cơ bản tỉnh Cà Mau đã đạt được mức độ nhất định nhưng trong thời gian tới tỷ lệ này đã thay đổi để đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh. Do đó, Nghị quyết số 17/2014/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Cà Mau về chương trình phát triển nhà ở tỉnh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 được ban hành, Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở tỉnh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 đó là phải đạt chỉ tiêu diện tích nhà bình quân đầu người đến năm 2020 là 21.7m² sàn/người, cụ thể khu vực đô thị đạt 24.9m² sàn/người và khu vực nông thôn đạt 20m² sàn/người; đến năm 2030 là 26.3m² sàn/người, khu vực đô thị đạt 28.5m² sàn/người và khu vực nông thôn đạt 24,7m² sàn/người. Diện tích nhà ở tối thiểu đến năm 2020 là 8.0m² sàn/người; đến năm 2030 là 12.0m² sàn/người. Giảm tỉ lệ nhà ở đơn sơ xuống còn 1% vào năm 2020, đến năm 2030 xóa nhà ở đơn sơ; tăng tỷ lệ nhà ở kiên cố từ 28,3% lên năm 2020 và 75% vào năm 2030. Đây là quyết tâm chính trị lớn để nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, đảm bảo sự phát triển kinh tế đồng thời phải gắn liền với nâng cao chất lượng đời sống cho người dân trong đó nhà ở là yêu cầu cấp thiết nhất cho mỗi người dân. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tỉnh Cà Mau hiện có 10.318 doanh nghiệp hoạt động tất cả các lĩnh vực trong đời sống kinh tế – xã hội ở hầu hết các huyện, thành phố Cà Mau, trong đó phần lớn tập trung tại thành phố Cà Mau với số lượng 5.373 doanh nghiệp hoạt động trong tất cả các lĩnh vực. Đối với thị trường bất động sản có 06 doanh nghiệp hoạt động dưới dạng công ty ngành nghề kinh doanh có liên quan đến kinh doanh bất động sản như Công ty phát triển nhà Minh Hải, Công ty trách nhiệm hữu hạn Nam Bắc, Công ty cổ phần Minh Thắng. Đây là con số khá khiêm tốn đối với thị trường bất động sản, đồng thời các doanh nghiệp này hoạt động chủ yếu là lập dự án đầu tư phân lô bán nền, chưa có doanh nghiệp nào đầu tư xây dựng các khu chung cư cao tầng giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản. Đây là lĩnh vực có nhiều tiềm năng nhưng chưa được các doanh nghiệp khai thác vì liên quan đến chính sách của tỉnh nhà, năng lực về nguồn vốn của doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, nhu cầu về nhà ở là khu chung cư của người dân chưa cao, giá sản phẩm có thể cao hơn các địa phương khác vì chi phí xây dựng cao do nền đất yếu… đây là những rào cản lớn nên các doanh nghiệp chưa thực sự an tâm đầu tư nguồn vốn lớn xây dựng khu chung cư cao tầng để huy động vốn từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo dữ liệu của Batdongsan thì những nơi thị trường bất động sản không mấy phát triển nhưng có mức độ quan tâm vào thị trường bất động sản khá cao, trong đó có tỉnh Cà Mau, điều này chứng minh không phải những nơi có dự án bất động sản lớn thì có sự quan tâm nhiều của người dân. Cụ thể như sơ đồ dưới đây:

• Hình 2.3: Sơ đồ sự quan tâm của người dân đối với bất động sản.

Từ sơ đồ này có thể khẳng định tỉnh Cà Mau là một thị trường tiềm năng để phát triển thị trường bất động sản, tỉ lệ người dân dùng internet để tra cứu các thông tin về bất động sản tăng trưởng cao trong năm 2015 – 2016, đây là một nhu cầu lớn của người dân chứng tỏ họ có nguồn vốn tích lũy khá lớn muốn lựa chọn cho mình nơi ở nhất định phù hợp với điều kiện kinh tế, nhu cầu của họ để ở và phát triển kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản ở Cà Mau là một lĩnh vực rất có tiềm năng nếu được đầu tư đúng mức, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội ở tỉnh Cà Mau thì đây là lĩnh vực mũi nhọn để phát triển kinh tế của tỉnh trong thời tới.

2.5.2. Những tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản tại Cà Mau. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đến nay, thị trường bất động sản ở tỉnh Cà Mau chưa có dự án nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, đây là lĩnh vực đầu tư, kinh doanh rất có hiệu quả trong phát triển kinh tế, bởi vì các ngành khác có liên quan hỗ trợ như ngân hàng, xây dựng, dịch vụ… phát triển đáp ứng yêu cầu cấp thiết của loại thị trường này. Tuy nhiên, trong điều kiện quy mô dân số, kinh tế – xã hội phát triển chưa cao nên loại hình thị trường này chưa thể phát huy trong điều kiện hiện tại ở Cà Mau, tập trung vào một số hạn chế, tồn tại như sau:

Do Cà Mau là vùng đất ngập nước, vùng đất thấp, yếu nên chi phí cho xây dựng các khu chung cư cao tầng đòi hỏi chi phí lớn so với thành phố Hồ Chí Minh hoặc các thành phố lớn khác nên chủ đầu tư chưa an tâm đưa vốn vào lĩnh vực này. Mặc khác, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng khá cao nếu tính vào chi phí giá đất, giá xây dựng ngang bằng hoặc cao hơn giá xây dựng trên thị trường nên căn hộ chung cư rất khó là sự lựa chọn người dân, đồng thời các doanh nghiệp ở Cà Mau đa số là doanh nghiệp vừa và nhỏ với tiềm lực tài chính còn hạn chế khi đầu tư vào các dự án lớn, cũng như khả năng thu hồi vốn chậm, sinh lợi thấp nên đây không phải là sự lựa chọn khôn ngoan của các chủ doanh nghiệp.

Thói quen của người dân Đồng bằng sông Cửu Long nói chung và người dân Cà Mau nói riêng có đời sống tâm linh thờ cúng gia tiên nên tâm lý chung muốn sở hữu nhà riêng đây là nơi ở cũng là nơi thờ phượng, đồng thời gia đình truyền thống có nhiều thế hệ cùng sinh sống (tứ đại đồng đường) nên chung cư không được người dân lựa chọn. Điều này cũng ảnh hưởng một phần do nhận thức của người dân đó là ý thức sống tập thể, cộng đồng còn thấp, chuyện làng, chuyện xóm rất dễ mâu thuẩn từ những sinh hoạt nhỏ nhặt nên chuyện hàng trăm hộ dân cùng sinh sống trong một khu chung cư thì cuộc sống tập thể, cộng đồng này chắc chắn xảy ra nhiều xung đột nên người dân không mặn mà với khu chung cư.

Mặc dù chính quyền tỉnh Cà Mau có quan tâm đến chính sách phát triển nhà ở tuy nhiên chính sách để thu hút các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này còn hạn chế, một phần do tỉ lệ dân cư ở thành thị thấp, cũng như việc mở rộng các khu dân cư ra nội ô thành phố Cà Mau đã được người dân mua sở hữu nếu có dự án khu chung cư lại cách xa trung tâm thành phố thì người dân càng không lựa chọn, do đó chính sách để phát triển nhà ở là các khu chung cư chưa thể đi vào cuộc sống vì nguồn lực hiện tại đối với nhu cầu nhà ở chung cư rất thấp. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế.

Cà Mau có 3 dân tộc chiếm tỷ lệ cao là dân tộc Kinh chiếm 97,16%, Khơme chiếm 1,86%, còn lại người Hoa và các dân tộc ít người khác sinh sống, trong đó người Hoa sống tập trung tại thành phố Cà Mau, người Khơme sống tập trung ở vùng nông thôn các huyện Trần Văn Thời, Thới Bình… người Kinh sống xen kẻ ở các dân tộc trên. Do đặc điểm điều kiện tôn giáo, phát triển kinh tế nên mỗi dân tộc có phong tục, quan niệm về nơi ở cũng khác nhau. Người Hoa sống tập trung trong một khu vực thành thị là chính, nghề nghiệp chủ yếu kinh doanh mua bán nên từng gia đình đều sở hữu riêng lẻ từng căn nhà để làm mặt bằng kinh doanh và để ở. Người Khơme đời sống kinh tế rất khó khăn tập trung ở vùng xa sống chủ yếu trong từng căn nhà riêng lẻ tạm bợ ở nông thôn là chính. Người Kinh có điều kiện kinh tế khá nhưng quan niệm ảnh hưởng đạo phật nên thích sống riêng lẻ có nơi ở riêng để tiện lợi cho công việc, sinh hoạt gia đình và là nơi tổ cúng gia tiên.

Chưa có chính sách khuyến khích đầu tư thỏa đáng để thu hút các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhất là các khu chung cư cao tầng để tập trung người dân ở trong điều kiện đất chật người đông và điều kiện phát triển kinh tế trong thời gian tới. Có thể nói thủ tục hành chính là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp, bởi vì lĩnh vực này có liên quan đến nhiều sở như: Sở kế hoạch đầu tư, Sở xây dựng, Sở tài nguyên và môi trường… quản lý nên thủ tục rườm rà, mất nhiều thời gian công sức, tiền bạc để hoàn thành các thủ tục này. Do công tác hành chính chưa gom về một đầu mối để quản lý tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp nên họ chưa thực sự quan tâm đầu tư vì vướng thủ tục hành chính.

Việc quy hoạch, công tác thu hồi giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư… còn nhiều bất cập, chưa minh bạch nên chưa được sự đồng thuận của người dân khi lợi ích của họ không được đảm bảo. Đây có thể nói là khâu yếu của công tác quản lý vì thực tế có rất nhiều vụ khiếu nại đông người liên quan đến công tác thu hồi, bồi thường đất, nhiều vụ khởi kiện tại Tòa án giải quyết chậm hoặc hủy án kéo dài thời gian giải quyết gây nhiều bức xúc cho người dân. Công tác chuyển đổi nghề cho người dân sau khi thu hồi đất chưa có hiệu quả, việc đào tạo nghề cho họ sơ sài chưa gắn kết với trình độ và công việc thực tế ở địa phương nên sau khi sử dụng hết tiền được bồi thường thì họ trở thành đối tượng khó khăn do tư liệu sản xuất không còn là gánh nặng cho xã hội. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Các doanh nghiệp chưa mạnh dạng đầu tư trong lĩnh vực này do người dân chưa có nhu cầu cao đối với loại hình nhà chung cư, chi phí xây dựng cao do nền đất yếu nên giá xây dựng cao tính vào giá trị sản phẩm, khả năng thu hồi vốn chậm và sinh lời thấp nên chưa có sức hút các doanh nghiệp. Điều này cũng phụ thuộc phần lớn chính sách khuyến khích đầu tư của chính quyền tỉnh Cà Mau trong điều kiện thực tế hiện nay nếu tỉnh phát huy kêu gọi được các chủ đầu tư nhiều dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao, có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp về thời hạn cho thuê đất, thủ tục hành chính tinh gọn, quy hoạch các khu dân cư tập trung đáp ứng những điều kiện thuận lợi để thúc đẩy các doanh nghiệp tích cực hoạt động trong lĩnh vực này vì đây là thị trường có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường lao động… là nguồn động lực quan trọng để phát triển kinh tế tỉnh nhà, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội.

Bên cạnh những nguyên nhân khách quan thì nguyên nhân chủ quan là sự quan tâm chưa đúng mức của chính quyền tỉnh Cà Mau là chính trong ban hành cơ chế chính sách, việc quy hoạch, thu hút đầu tư, chỉnh trang bộ mặt đô thị, công tác thu hồi giải phóng mặt bằng chưa thực hiện tốt nên lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhất là nhà ở hình thành trong tương lai phát triển rất chậm chưa tương xứng với tiềm năng hiện có trong điều kiện tốc độ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước nói chung và tỉnh Cà Mau nói riêng.

Tiểu kết luận Chương 2

Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản trong thời gian qua vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập, nhiều quy định chưa đi vào thực tiễn cuộc sống gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân nhất là lĩnh vực kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Việc không quy định bắt buộc mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản đã đem lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp vì khách hàng trực tiếp đến giao dịch với chủ đầu tư nên giá nhà giảm do không có chi phí trung gian, nhưng điều này rất có thể lực lượng “cò đất” có điều kiện hoạt động trở lại vì chủ doanh nghiệp sẽ thông qua đội ngũ bán hàng này để cạnh trạnh không lành mạnh bằng mọi cách tìm kiếm khách hàng. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước phải được giao nhiệm vụ cụ thể hơn trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động của họ chặt chẽ, xử phạt nghiêm minh hơn thì mới có thể quản lý được giao dịch ngầm trong lĩnh vực khá phức tạp này. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy Luật kinh doanh bất động sản quy định khá chặt chẽ để đảm bảo lợi ích của người tiêu dùng nhưng làm khó cho doanh nghiệp khi quy định ngân hàng thương mại bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng nhưng chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể bao gồm những ngân hàng thương mại nào dẫn đến bỏ sót chủ thể của ngân hàng thương mại đây là sự bất bình đẳng giữa các ngân hàng trên một thị trường chung chưa phù hợp với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. Việc quy định quỹ đầu tư bất động sản không phù hợp với thực tiễn rất khó áp dụng nên quỹ này hoạt động không có hiệu quả chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra trong điều kiện thị trường tài chính, chứng khoán ở nước ta mới hình thành còn yếu kém.

Tỉnh Cà Mau mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất được sự quan tâm của người dân nhưng do đặc điểm vị trí địa lí không thuận lợi, điều kiện kinh tế – xã hội phát triển chưa cao nên nhu cầu về nhà ở trong các khu chung cư còn thấp. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thấp chưa tương xứng với yêu cầu thực tiễn, cũng như chiến lược phát triển nhà ở của tỉnh trong giai đoạn đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030. Tốc độ phát triển kinh tế – xã hội trong những năm tới theo đà tăng, đòi hỏi nhu cầu xã hội về nhà ở của người dân ngày càng tăng trong khi quỹ đất có giới hạn, áp lực dân số ở thành thị tăng do dịch chuyển nguồn lao động cơ học, do đó tỉnh phải có chính sách thu hút đầu tư các doanh nghiệp nhất là cải cách thủ tục hành chính, thời hạn thuê đất, thuế doanh nghiệp… tạo điều kiện thuận lợi nhất để doanh nghiệp phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vì đây là cơ sở để các ngành dịch vụ có liên quan cùng phát triển góp phần rất lớn trong phát triển kinh tế của tỉnh Cà Mau.

Tóm lại, khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản vẫn còn một số hạn chế, khiếm khuyết rất khó thực thi trong thực tiễn là rào cản không nhỏ để phát triển lĩnh vực này. Từ thực trạng này là cơ sở để các nhà làm luật có sự sửa chữa, bổ sung để ngày càng phù hợp hơn giữa xây dựng pháp luật và áp dụng trong đời sống xã hội để pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong tất cả lĩnh vực đời sống xã hội nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai