Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

3.1.1 Đánh giá thực trạng về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay về cơ bản bộ khung pháp lý về thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai đã có văn bản hướng dẫn cụ thể. Nhưng trên thực tế thì vẫn tắc trong khâu giấy tờ thủ tục dẫn đến các thủ tục liên quan như công chứng, đăng ký thế chấp chưa thực hiện được do vậy chủ trương đã có nhưng về phần thực hiện thì vẫn chưa thông do các bên vẫn còn sợ các rủi no liên quan.

Đối với thực trạng hiện nay khi tổ chức cá nhân khi tham gia mua nhà đang xây dựng thuộc các dự án xây nhà thương mại để ở thì tồn tại một số trường hợp đó là. Các nhà ở của dự án có thể thuộc tài sản đã được thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ tai ngân hàng khác trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án (tức là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án) để vay vốn thực hiện dự án. Trong trường hợp này nếu bên khách hàng là người mua nhà mà đem tài sản đó thế chấp thì vô tình một tài sản 02 lần thế chấp (1 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ độc lập và 1 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ thuộc dự án của chủ đầu tư) được thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại các ngân hàng mà không đáp ứng được các điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng và quy định của pháp luật .

Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư thì phương án đặt ra là ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cam kết giải chấp các căn hộ nhà ở mà ngân hàng nhận thế chấp hoặc có văn bản gửi cho ngân hàng nhận thế chấp dự án thống nhất loại trừ các căn hộ thế chấp ra khỏi giá trị dự án thế chấp (Giải chấp). Lẽ ra sau khi ký hợp đồng này, chủ đầu tư phải chủ động liên hệ với ngân hàng nhận thế chấp dự án làm các thủ tục cần thiết ( kể cả trả một phần nợ) để điều chỉnh giá trị tài sản thế chấp tương ứng với giá trị các căn hộ nhà ở đã bán cho người mua. Hoặc quy định pháp luật phải ra điều kiện việc chủ đầu tư muốn bán căn hộ từ dự án đến người mua thì phải có văn bản giải chấp toàn bộ dự án thì mới được bán thì mới hợp lý hơn và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

3.1.2. Về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Về thủ tục giấy tờ để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khá đầy đủ tại thông tư liên tịch số 01/2014/ TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT nhưng quy định là như vậy nhưng trong thực tết các phòng công chứng tiến hành công chứng dạng hợp đồng thế chấp dạng này hầu như rất ít nguyên nhân xuất phát chủ yếu là tắc tại khâu đăng ký thế chấp giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn chưa thông suốt khi mà yêu cầu về giấy tờ như là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng” [22, Điều 12] đây là hai giấy tờ yêu cầu trong quá trình công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong trương lai nhưng trên thực tế việc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ này cho người thế chấp rất ít không phải chủ đầu tư nào cũng cung cấp cho bên mua nhà. Nếu nhiều người cùng có nhu cầu thế chấp thì càng thêm khó khăn hơn.

3.1.3. Về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Về trình tự thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT quy định khá chi tiết đầy đủ:

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:

“1. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng thì hồ sơ thế chấp gồm có:

• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản gốc); các biên lai, hóa đơn thu tiền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (01 bản gốc, nếu có). Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua của chủ đầu tư để bán lại cho khách hàng thì phải có thêm hợp đồng mua bán được ký kết giữa chủ đầu tư với doanh nghiệp này (01 bản sao có chứng thực). Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng (01 bản sao có chứng thực); Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
• Giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc có tên trong danh sách được Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thuộc diện phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở nếu là nhà ở thương mại (01 bản gốc);
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 3 Điều 6 của Thông tư này (01 bản sao có chứng thực).

2. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được bàn giao thì hồ sơ thế chấp gồm có:

• Các loại giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, d và Điểm đ Khoản 1 Điều này;
• Biên bản bàn giao nhà ở được ký kết giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với bên thế chấp (01 bản gốc)” [22, Điều 7].

Về hồ sơ thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tương đối đầy đủ tạo khung pháp lý cho các bên tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng một số quy định yêu cầu về giấy tờ thủ tục gây khó khăn cho các bên khi muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như: Trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng, trong số các tài liệu, bên thế chấp phải cung cấp bản sao có chứng thực biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng phần móng .

Khó khăn đặt ra ở đây là để có bản sao chứng thực, bên thế chấp phải trình bản gốc của các giấy tờ này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư thường do dự hay không trao bản gốc các giấy tờ này cho bên thế chấp do sợ mất mát hoặc do một dự án thường bao gồm rất nhiều nhà ở hình thành trong tương lai và nhiều khi cùng một lúc có rất nhiều yêu cầu cung cấp các giấy tờ này.

3.1.4. Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù, tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT đã quy định rất rõ về điều kiện nhà ở được thế chấp, hồ sơ thế chấp, việc công chứng hợp đồng thế chấp, hồ sơ-thủ tục đăng ký thế chấp, biểu mẫu đơn đăng ký, tuy nhiên, từ khi thông tư 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT có hiệu lực đến nay các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của các quận tại Hà Nội từ chối đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn (chờ Văn phòng đăng ký Hà Nội hướng dẫn cách làm 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT), hiện nay nhiều Ngân hàng đã ký hợp đồng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đều không tiến hành đăng ký thế chấp được, hồ sơ vay vốn chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết khi có hướng dẫn dưới thông tư, một số Ngân hàng được “tư vấn” chuyển qua thế chấp dưới hình thức thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để có thể đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc để tránh việc phải có xác nhận xóa thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhà ở.

Điển hình trong trường hợp này là có vụ việc: Thế chấp 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai thuộc dự án khu biệt thự kinh doanh tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội là một tình huống điển hình của việc ách tắc ở khâu đăng ký và công chứng thế chấp. Dự án nói trên do công ty CP tập đoàn xây dựng và Du lịch Bảo Sơn (Công ty Bảo Sơn) làm chủ đầu tư đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt theo quyết định 789/QĐ – UBND ngày 11 – 5 – 2007. Công ty CP thương mại tổng hợp quốc tế D & T (Công ty D & T) là nhà đầu tư cấp 2, đã hợp tác với Công ty Bảo Sơn để xây 47 căn biệt thự trên phần diện tích 6142 m2. Công ty D & T đưa toàn bộ số biệt thự này với giá trị định giá là 97,6 tỷ đồng để thế chấp vay 66,5 tỷ đồng tại ngân hàng CP dầu khí toàn cầu (G.P Bank) – Thỏa thuận ban đầu là thế chấp 95 căn biệt thự để vay 201,2 tỷ đồng. Trong trường hợp này các bên không thêm tham gia công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp ngay cả khi đất thuộc dự án của Công ty Bảo Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Trong khi đó Công ty Bảo Sơn và Công ty D & T thực hiện các thỏa thuận hợp tác, chuyển giao dự án, mua bán tài sản. Nhưng trong quá trình hợp tác mua bán và chuyển nhượng thì Công ty D & T đã có những hành vi sai phạm đó là thu các khoản tiền từ việc bán các tài sản đã thế chấp mà không trả lại cho G P Bank là bên cho vay tiền để tham gia hình thành nên tài sản thế chấp đồng thời là bên nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay. Do thủ tục đăng ký thế chấp giao dịch bảo đảm các bên chưa thể đăng ký cho nên giữa các bên đã có thỏa thuận nội bộ với nhau tại hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 3.8 Điều 3 quy định về nghĩa vụ công ty D & T là người đi vay vốn đó là: “ Khi hoàn thành xong việc đầu tư, xây dựng hoặc mua sắm tài sản bảo đảm. Bên vay cam kết sẽ ký hợp đồng thế chấp tài sản mới có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phối hợp với Ngân hàng làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật”. [1, tr 22] Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy đây là thỏa thuận các bên đã tự làm việc với nhau thống nhất về thủ tục đăng ký thế chấp và công chứng đối với hợp đồng thế chấp đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Về nguyên tắc đây chỉ thỏa thuận dựa trên sự tin tưởng và thiện chí hợp tác lẫn nhau giữa các chủ thể trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Nếu một trong hai bên không thực hiện đúng theo cam kết thì sẽ dẫn đến rất nhiều rủi ro. Đặc biệt bên cho vay là nắm nhiều rủi ro nhất nếu bên vay không thực hiện theo đúng như yêu cầu đề ra. Và thực tế thì Công ty D & T đã không thực hiện đúng cam kết của mình và Ngân hàng đã không thu hồi được vốn vay. Do vậy các cá nhân liên quan đã phải chịu trách nhiệm trong vấn đề trên cụ thể: 1 phó tổng giám đốc, 1 trưởng phòng và 1 cán bộ tín dụng bị khởi tố. Đây là vụ việc điển hình trong vấn đề các bên tự thỏa thuận trong việc giải quyết các thủ tục cần thiết trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và những hệ lụy của nó mà các bên đã không thể lường trước hết được khi pháp luật đã không giải quyết được thì các bên phải tự thoả thuận và hậu quả đã xảy ra.

Do vậy hầu như các giao dịch thế chấp về nhà ở hình thành trong tương lai để giảm thiểu rủi ro pháp lý và an toàn cho cá nhân thì thường sự lựa chọn đó là khi nào phải rõ ràng khung pháp lý thì các bên mới dám thực hiện còn không có thì hầu như là thủ tục bị ách tắc. So với việc thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà như cách làm trước đây thì thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT quy định cụ thể, chặt chẽ hơn, đặc biệt, việc kiểm soát điều kiện về nhà ở thế chấp, trong đó đối với nhà ở của các dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp để huy động vốn thì phải có văn bản xóa thế chấp có xác nhận của cơ quan đăng ký đối với phần nhà bán cho người mua nhà mà muốn dùng nhà ở đó để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Việc này nhằm giúp tránh tình trạng nhà đất đã được chủ đầu tư thế chấp nay lại tiếp tục được người mua nhà thế chấp để vay vốn dẫn đến khi xử lý tài sản sẽ không tiến hành được, thực tế tìm hiểu tại các Ngân hàng việc thế chấp dưới hình thức quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở mà trước đó chủ đầu tư đã thế chấp dựa án khi có tranh chấp các thẩm phán cũng rất lúng túng trong việc tuyên cho phép bán tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai dưới hình thức thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng (của người mua nhà) để thu hồi khoản nợ vì tài sản đã được chủ thể khác thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ khác trước đó.

• Đăng ký chuyển tiếp: Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Về thủ tục đăng ký chuyển tiếp, theo đó nếu đã thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay đã thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể yêu cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký chuyển tiếp trước khi trao giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở đã hình thành. Thủ tục này được cho là sẽ dồn trách nhiệm lên cơ quan quản lý nhà nước và các bên không phải ký lại hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành.

Đây là thủ tục để tránh trường hợp bên thế chấp không hợp tác khi tiến hành ký lại hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi tài sản đã hình thành gây khó khăn cho các bên khi xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp xảy ra tranh chấp đăng ký chuyển tiếp tránh tình trạng như trước đây thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán ở khi nhà ở được cấp giấy chứng nhận các bên phải tiến hành thủ tục ký lại hợp đồng thế chấp nhà ở, thực hiện thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Thực tế đã có trường hợp khi nhà đất được cấp chủ quyền người thế chấp không chịu ký lại hợp đồng thế chấp nhà ở, lại phát sinh tranh chấp liên quan đến việc chủ nhà bán nhà cho người khác, trong trường hợp này việc thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng (động sản) không có cơ sở xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tranh chấp tài sản là bất động sản vì theo quy định pháp luật giao dịch về bất động sản phải được đăng ký mới có hiệu lực.

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

• Về thế vấn đề 3 bên trong vấn đề thế chấp: ngân hàng, chủ đầu tư, khác hàng

Nên đưa thêm quy định về điều kiện bắt buộc đối với các nhà ở hình thành trong tương lai khi tiến hành bán đến tay khách hàng là chủ đầu tư phải hoàn thiện tất cả thủ tục giải chấp đối với ngân hàng khi tiến hành bán nhà ở độc lập trong dự án. Như vậy sẽ tránh được tình trạng một nhà ở mà đem thế chấp hai lần làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua nhà.

• Về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Công chứng hợp đồng thế chấp là thủ tục bắt buộc trong điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý chính xác theo quy định pháp luật cần thiết cho công chứng viên là yêu cầu cần thiết. Nhưng có những giấy tờ về mặt yêu cầu là cần thiết là cơ sở để chứng minh tính hợp pháp của đối tượng cần công chứng. Nhưng cũng chính vì nó mà tạo nên yếu tố gây ra tắc nghẽn trong quá trình giao kết hợp đồng. Do vậy cơ quan công chứng không thể công chứng nếu thiếu các giấy tờ cần thiết theo quy định pháp luật. Như thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án hết sức quan trọng. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án thì chủ đầu tư thường là người giữa và việc cung cấp cho bên mua nhà chung cư hết sức hạn chế, còn đối với giấy tờ như Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng cũng khó cho người thế chấp vì không phải chủ đầu tư nào cũng cung cấp. Do vậy để hoàn thiện thủ tục công chứng vừa đơn giản hóa các hồ sơ tránh phiền hà cho các bên vừa đảm bảo an toàn tránh rủi ro thiệt hại đối với các bên thì nên có cơ chế phối hợp giữa các bên liên quan trong công tác thông tin về dự án. Như tạo ra cổng thông tin mở đánh giá về các chủ đầu tư nào đạt yêu cầu, tiêu chuẩn để thế chấp nhà trong tương lai như: Đảm bảo tính pháp lý dự án, tiến độ theo quy định pháp luật về việc đủ điều kiện bán nhà, ngân hàng nào đang bảo lãnh để khi phòng công chứng khi nhận được hồ sơ của khách hàng trong việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ có thông tin cụ thể về dự án tránh trường hợp thêm giấy tờ gây khó khăn cho các bên khi muốn ký hợp đồng thế chấp và công chứng.

• Về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Do đây là quy định mới do vậy để cho thuận lợi và thông suốt trong quy trình xử lý hồ sở đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Việc bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất, nhân sự cùng với giải quyết dứt điểm các vướng mắc còn tồn tại trên văn bản ban hành phải xử lý lý nhanh chóng dứt khoát để cho việc áp dụng quy định đã ban hành vào thực tiễn tránh tình trạng chỉ vì một vài điều khoản mà trì hoãn văn bản đã ban hành gây tốn kém chi phí liên quan và dẫn tới tình trạng luật bị đắt chiếu do thiếu văn bản hướng dẫn gây tâm lý tiêu cực cho các bên đối với các cơ quan công quyền.

• Về hậu quả pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Khi các bên bắt đầu tham gia quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi xử lý tài sản đảm bảo hoặc chấm dứt hợp đồng thế chấp thì đối với đặc thù riêng của tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai nên sẽ có một số kiến nghị riêng đối với loại tài sản này cụ thể.

Quyền quản lý và hưởng dụng tài sản thế chấp: Về mặt pháp lý tài sản thế chấp đang thuộc sở hữu của bên thế chấp và bên thế chấp có quyền hưởng dụng lợi ích từ tài sản này. Nhưng về mặt thực tế thì tài sản vẫn chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ đầu tư vẫn là bên quản lý thực tế tài sản này. Trong đó việc nắm giữ thực tế về tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai của của chủ đầu tư sẽ tác động tới tình trạng của ngôi nhà do vậy khi có tác động xấu gây hư hại thì bên nhận thế chấp theo quy định pháp luật chỉ có quyền yêu cầu bên thế chấp không được thực hiện các hành vi gây tổn hại đó chứ không có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư chấm dứt các hành vi hay trong quá trình thi công vi phạm các quy định pháp luật, hay ko đảm bảo đúng quy trình, kĩ thuật để công trình hoàn thành theo đúng thời gian và chất lượng như thỏa thuận ban đầu. Do vậy cần phải có quy định trao quyền cho bên nhận thế chấp tham gia giám sát, yêu cầu đối với các hành vi của chủ đầu tư để đảm bảo chất lượng và tiến độ hình thành của tài sản đang thế chấp. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp không hình thành: Đây là rủi ro của nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dự kiến trong hợp đồng, bản vẽ và dự án thì trong mốc thời gian nhất định trong tương lai thì Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hiện hữu người ta thấy được, sờ được, ở được nhưng do một số điều kiện chủ quan và khách quan thì ngôi nhà trên không được hình thành. Do vậy đối tượng của hợp đồng thế chấp coi như không tồn tại, theo quy định tại khoản 4, Điều 424, Bộ luật dân sự, một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng dân sự là hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn. Như vậy trong trường hợp này thì xử lý thế nào đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bên thế chấp không còn tài sản nào để thay thế nữa và khả năng thanh toán không còn thì việc thu hồi số tiền cho vay như thế nào. Ta có thể đối chiếu với quy định hiện hành về trường hợp tương tự xảy ra khi thế chấp đó là: “Trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp” [39, Điều 346]. Như vậy cần bổ sung thêm một số điều kiện về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp này như sau. Bắt buộc điều kiện phải bảo hiểm về tính khả thi của dự án hay có tổ chức tín dụng nào phải cam kết bảo lãnh cho việc hình thành ngôi nhà này trong việc thực hiện dự án thì ngôi nhà đó mới được tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

• Hoàn thiện quy định pháp luật chung về khái niệm tài sản:

Trong quy định pháp luật dân sự hiện hành thì khái niệm tài sản cũng chỉ nêu chung chung, khái quát do vậy việc quy định cụ thể về khái niệm để chúng ta có cách nhìn cụ thể về tài sản trong giao dịch dân sự hơn. Do vậy trong khái niệm tài sản chúng ta nên đưa vào cụ thể tài sản là bao gồm cả tài sản hiện hữu và kể cả tài sản hình thành trong tương lai. Để ghi nhận tồn tại và giá trị của tài sản hình thành trong tương lai để sau này làm cơ sở và căn cứ để xây dựng các quy định pháp luật liên quan tới tài sản hình thành trong tương lai. Khi thế chấp tài sản thì bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để các bên có căn cứ, cơ sở để thực hiện giao dịch.

3.2.2. Giải pháp hoàn thiện áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

• Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Mục đích của hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Như đã phân tích ở trên, hiện nay nhu cầu về vốn để đầu tư kinh doanh rất lớn, việc cá nhân, tổ chức đã đầu tư mua nhà ở hình thành trong tương lai rất nhiều do vậy các giao dịch liên quan tới thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tất yếu trở nên sôi động và phổ biến do vậy việc hoàn thiện và đơn giản các thủ tục pháp lý liên quan là nhu cầu tất yếu để thúc đẩy quá trình này đi vào quỹ đạo của sự quản lý và tạo điều kiện cho các cá nhân tô chức phát huy tối đa được nguồn vốn để tái đầu tư kinh doanh sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển. Nhưng để hoàn thiện được các quy định pháp luật cần cả một quá trình không phải ngày một ngày hai được nhất là chế định liên quan tới lại tài sản đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai. Song song là việc tăng cường giám sát kiểm tra thường xuyên sát sao để điều chỉnh sự đúng đắn của việc áp dụng pháp luật tránh những sai phạm đáng tiếc xảy ra gây thiệt hại cho các bên liên quan. Nhưng giao dịch càng nhiều thì các chủ thể sai phạm càng tăng do vậy việc răn đe là cần thiết nhưng với quy định pháp luật hiện nay thì chế tài xử lý vi phạm còn quá nhẹ hoặc chưa có quy định về vược xử lý vi phạm đối với hành vi đó nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền khó xử lý.

Do vậy, việc tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các giao dịch dân sự đối với nhà ở hình thành trong tương lai là vô cùng cần thiết nhằm giải quyết các bất cập nêu trên, tạo sự ổn định và phát triển lành mạnh của nền kinh tế. Theo tác giả, hoạt động thanh tra, giám sát cần được thực hiện bao gồm cả thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn bản pháp luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm.

• Thứ nhất: Giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật.

Hoạt động kiểm tra, giám sát này nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái.

Nội dung giám sát, kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật gồm có:

• Sự phù hợp của văn bản với Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội và văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
• Sự phù hợp của hình thức văn bản với nội dung văn bản đó.
• Sự phù hợp của nội dung văn bản với thẩm quyền của cơ quan ban hành văn bản.
• Sự thống nhất giữa văn bản quy phạm pháp luật hiện hành với văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành của cùng một cơ quan.

Các văn bản pháp luật ban hành phải đảm bảo đồng thời ba yếu đó đó là sự cần thiết, tính hợp lý và tính hợp pháp. Văn bản pháp luật được ban hành phải cần thiết đối với xã hội, giải quyết được những vấn đề chưa được quy định hoặc quy định còn mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật khác. Về tính hợp lý, văn bản phải đảm bảo sự rõ ràng, cụ thể, không chồng chéo, trùng lặp các quy định khác, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế – xã hội, trình độ quản lý. Văn bản được ban hành hợp pháp tức là ban hành đúng thẩm quyền, đúng hình thức và thống nhất, đồng bộ với các quy định của pháp luật hiện hành cũng như các cam kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia.

Hiện nay các văn bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại chưa được nhiều, do là quy định mới cho nên phải từng bước hoàn thiện theo thời gian và căn cứ vào thực tiễn để cho phù hợp giữa luật mới và luật cũ, như luật nhà ở số 65/2014/QH13, luật kinh doanh bất động sản số: số 66/2014/ QH13, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP, Thông tư 16/2010/TT – BXD, Thông tư liên tịch số : 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT…Do vậy nhằm tránh những hệ quả xấu khi văn bản pháp luật đã được ban hành và áp dụng trên thực tế thì ngay từ khi xây dựng và ban hành văn bản pháp luật, chúng ta cũng cần phải chủ ý đến quy trình kiểm tra và giám sát sao cho phù hợp.

• Thứ hai: giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp luật.

Hiện nay quy định pháp luật khó có thể bao quát và giả quyết hết được tất cả các quan hệ xã hội, nhất là các vấn đề pháp luật liên quan. Với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội việc luật vừa ban hành thì quan hệ đó đã thay đổi thì có sự vênh và bất cấp của văn bản vừa ban hành với thực tiễn thực hiện là điều bình thường nhưng làm sao để hạn chế tối đa sự bất cập đó. Do vậy cần sự phố hợp từ các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật như cơ quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia , luật sư….để tổ chức và tổng hợp những bất cấp qua đó kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan sao cho phù hợp và thuận lợi trong quá trình đưa vào trong cuộc sống.

• Thứ ba: thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm: Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các giao dịch dân sự đổi với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khá phổ biến. Các sai phạm chủ yếu là làm sai các quy trình, thủ tục, về giả mạo giấy tờ…Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu hiểu biết, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm trái. Ngoài ra các chế tài xử lý vi phạm pháp luật còn nhẹ thiếu tính răn đe cần thiết cho nên các cá nhân, tổ chức vẫn cứ vi phạm. Do vậy các cơ quan nhà nước cần tăng cường hơn nữa việc thanh tra, giám sát và phát hiện xử lý vi phạm pháp luật với loại giao dịch này.

• Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai:

Tăng cường xử phạt hành chính: Một trong những nguyên nhân khiến số lượng vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là ngày càng nhiều chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để răn đe các đối tượng vi phạm. Mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực này hiện nay còn khá thấp, trong khi lợi nhuận mà các chủ thể thu được là rất cao. Theo ý kiến của tác giả thfi cần tăng mức phạt lên gấp đôi hay gấp ba lần mức cũ đồng thời thêm một số mức phạt bổ sung như cấm tham gia các giao dịch liên quan trong thời hạn nhất định nhằm tạo ra sức răn đe đối với các cá nhân vi phạm và có ý định vi phạm trong tương lai. Hiện nay mức phạt các hành vi vi phạm chủ yếu được quy định trong các văn bản pháp luật sau :

• Một là: vi phạm về quy định huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà ở:

Hiện nay vi phạm chủ yếu liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là huy động vốn từ người góp vốn mua nhà khi chưa đủ các điều kiện quy định của pháp luật. Chủ yếu là trường hợp chủ đầu tư chưa xây xong móng mới đang giai đoạn giải phóng mặt bằng, hoặc bắt đầu xay thì chủ đầu tư đã huy động vốn từ người mua nhà dưới hình thức: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay…Nguyên nhân của sai phạm này một phần là do huy động vốn từ người mua nhà mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư, thay vì vay vốn từ các tổ chức tín dụng với quy trình hồ sơ thủ tục chặt chẽ, chế độ trả lãi theo thỏa thuận thì việc chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để huy động vốn từ phía người mua nhà. Khi đã đủ vốn để triển khai ban đầu thì chủ đầu tư mới chuyển đổi dạng hợp đồng để phù hợp theo quy định pháp luật. Mặt trái của hình thức này là một số chủ đầu tư nhận tiền nhưng không dùng tiền đó để làm dự án mà làm việc khác dẫn đến hệ lụy là dự án hiện tại không thể triển khai khi có vấn đề xảy ra thì bên góp vốn là bên chịu thiệt khi không thu hồi được vốn. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ theo khoản 2, khoản 3, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ – CP thì mức phạt vi phạm hành chính đối với hành vi này là: “phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng”. Ngoài ra, chủ đầu tư còn: “Bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được huy động vốn, nếu tái phạm sẽ sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn”

Hai là vi phạm trong hoạt động công chứng: Vi phạm trong hoạt động công chứng liên quan đến giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Theo quy định thì các hành vi vi phạm thường thấy như sau: “(i) Thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản mà tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở.

• Mức xử phạt đối với hành vi nêu trên là: “Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng”.

Thực hiện không đúng quy định về công chứng quy định về công chứng đối với bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục công chứng để thế chấp bảo đảm cho một nghĩa vụ khác (bằng các thủ đoạn lập phụ lục hợp đồng hoặc thông đồng với cán bộ ngân hàng để rút số đỏ ra…).

• Mức phạt đối với hành vi này là: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng”.

Thực hiện việc sửu lỗi kỹ thuật văn bản công chứng không đúng quy định: Một số trường hợp việc sửa chữa văn bản công chứng lưu tại tổ chức hành nghề công chứng còn tùy tiện (Gạch bút chì vào văn bản nhưng không có ký nhận, đóng dấu hoặc tạo lập một tờ đính chính riêng một số nội dung cơ của hợp đồng mà chỉ có chữ ký của công chứng viên)

• Mức xử phạt đối với hành vi này là: “Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng”.

Công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở vi phạm Điều 37 Luật công chứng số 82/2006/QH11. Mức xử phạt đối với hành vi này là: “Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng”. Ngoài ra, công chứng viên có hành vi vi phạm còn bị áp dụng hình phạt bổ sung: “Tước thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng”. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực hiện không đúng quy định về công chứng đối với bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục công chứng để thế chấp bảo đảm cho một nghĩa vụ khác” [36, Điều 18].

Mức xử phạt đối với hành vi này là“Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng”. Ngoài ra, công chứng viên có hành vi vi phạm còn bị áp dụng hình phạt bổ sung: “Tước thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng”.

• Làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo, mạo danh chủ thể để được công chứng hợp đồng giao dịch.
• Mức xử phạt đối với hành vi này là: “phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng”.

Ngoài ra, vi phạm trong hoạt động công chứng còn có hành vi phổ biến là : “làm giả giấy tờ sử dụng giấy tờ giả mạo, mạo danh chủ thể để được công chứng hợp đồng, giao dịch” Được quy định tại khoản 3, Điều 17, Nghị định số 60/2009/NĐ – CP với mức xử phạt là: “từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng”.

Để ngăn chặn và giảm thiệt hại do tình trạng làm giả hồ sơ, giấy tờ qua công chứng cần có giải pháp tổng thể. Phải kiểm tra một cách giấy tờ pháp lý đối với nhà ở hình thành trong tương lai một cách kĩ lưỡng, đối chiếu với các thông tin của chủ đầu tư để đảm bảo xác thực về nhà ở. Các phòng công chứng cần thường xuyên phối hợp với cơ quan công an và các chủ thể có liên quan tổ chức tập huấn cho các công chứng viên để nâng cao khả năng nhận biết hồ sơ, giấy tờ giả và thận trọng hơn trong tác nghiệp, khi tiếp xúc với hồ sơ và người đến công chứng, chủ động phát hiện ra việc giả mạo…

• Bốn là: các vi phạm trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm

Các vi phạm trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 38 Nghị định số 60/2009/NĐ – CP như sau: Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi tự ý sửa chữa, tẩy xóa hoặc có hành vi khác làm sai lệch nội dung các loại giấy chứng nhận, văn bản cung cấp thông tin do cơ quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu đã có chứng nhận của cơ quan đăng ký.
2. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi giả mạo chữ ký của người có quyền yêu cầu đăng ký trong đơn yêu cầu đăng ký hoặc văn bản thông báo; làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm.
3. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi làm giả hoặc sử dụng các giấy tờ giả mạo là giấy chứng nhận hoặc văn bản cung cấp thông tin do cơ quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu có chứng nhận của cơ quan đăng ký.
4. Hình thức xử phạt bổ sung:

Tịch thu giấy tờ đã bị sửa chữa, tẩy xóa, bị làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả mạo đối với hành vi quy định tại khoản 2 Điều này.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy đăng ký về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hành vi quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này” [36, Điều 38]. Tăng cường tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật:

Một trong những nguyên nhân khiến cho các vụ sai phạm trong giao dịch liên quan đến thế chấp nhà ở HTTTL diễn ra nhiều hiện nay là do người dân chưa được trang bị những kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với các hành vi lừa đảo, chưa nhận biết được những rủi ro khi ký kết vào những hợp đồng pháp lý. Do vậy, các cơ quan ban ngành cần tăng cường hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề này cho người dân hiểu, nắm rõ và áp dụng hiệu quả vào cuộc sống. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Kết luận Chương 3

Với thực trạng thế chấp nhà ở hình thành trong tương đang diễn ra hiện nay đó là: Vừa chủ đầu tư thế chấp lần thứ nhất thế chấp dự án, người mua nhà ở cũng có nhu cầu thế chấp ngôi nhà đó để vay vốn do vậy cần có giải pháp giải quyết phù hợp để có cơ chế phối hợp nhất quá giữa chủ đầu tư, ngân hàng, người mua căn hộ để qua đó tạo điều kiện cho người hiện là chủ sở hữu căn hộ hình thành trong tương lai thực hiện quyền thế chấp chấp của mình theo đúng quy định pháp luật cho phép.

Đối với thủ tục để hoàn thiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như: thủ tục công chứng, thủ tục đăng ký thế chấp. Việc quy định giấy tờ cần thiết để tiến hành công chứng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại văn bản đã gây khó khăn cho các bên trong vấn đề này, giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng. Đây là giấy tờ chủ đầu tư giữ của toàn bộ dự án do vậy việc để cho bên chủ căn hộ độc lập được chủ đầu tư cung cấp hầu như không nhiều do vậy rất khó khăn cho bên thế chấp khi tiến hành các thủ tục đăng ký và công chứng giao dịch thế chấp.

Đặc điểm mới trong quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là quy định chuyển tiếp thế chấp. Trước đây là trách nhiệm của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Nhưng giờ quy định chuyển trách nhiệm sang cơ quan nhà nước nơi đăng ký thế chấp tiến hành do vậy sẽ thuận tiện cho các bên và tránh được những tranh chấp không đáng có sau này.

Về hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó là giảm thiểu những thủ tục không cần thiết gây khó khăn cho các bên trong quá trình tham gia công chứng và đăng ký thế chấp. Khi người mua nhà có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đã có đầy đủ giấy tờ phiếu thu đóng tiền và có thể là bản vẽ thiết kế căn hộ do chủ đầu tư xác nhận là đủ cho việc chứng minh ngôi nhà đem thế chấp là đủ cơ sở pháp lý cần thiết để công chứng và đăng ký thế chấp.

Đối với cơ quan đăng ký thế chấp thì việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu, thông tin tổng hợp về các giao dịch thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai hết sức quan trọng nhằm kiểm soát được số liệu, các giao dịch liên quan tới tài sản đang ở trạng thái thế chấp để phòng người rủi roi cho người thứ ba. Đặc biệt không ngừng nâng cao trình độ của cán bộ, nhân viên phụ trách vấn đề này qua đó giúp cho các bên chủ thể tham gia thế chấp thuận tiện và nhanh gọi tiết kiệm thời gian và vật chất cho các bên.

KẾT LUẬN Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Với xã hội ngày càng phát triển khái niệm tài sản không ngừng mở rộng và các quy định pháp luật không ngừng ra đời để phù hợp với thực tế cuộc sống và điều chỉnh các quan hệ xã hội mới phát sinh. Việc quy định cụ thể việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm tạo căn cứ pháp lý hợp pháp và nhằm thúc đẩy quá trình lưu thông các giao dịch trong quan hệ dân sự, kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Đây là quy định mới mẻ do vậy cần phải có quá trình thử thách về thời gian để biết được tính phù hợp thực tiễn để rút ra những bài học qua đó hoàn thiện dần dần về chế định này tạo ra khung pháp lý vững chắc để các bên thuận lợi trong quá trình áp dụng. Hiện nay còn một số bất cập khi bắt đầu đưa quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đi vào thực tiễn nhưng bước đầu đã giải tỏa cho việc bấy lâu nay các bên còn e ngại việc thế chấp tài sản có giá trị lớn có giá trị nhưng tồn tài nhiều rủi ro về độ tin cậy của nó, nên các bên còn dè dặt, e ngại trong các giao dịch liên quan đặc biệt là thế chấp. Nhưng sau thời gian thử thách và hoàn thiện thì đây sẽ là kênh quan trọng trong việc huy động vốn qua đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế tránh trường hợp lãng phí vốn khi đầu tư vào bất động sản. Do vậy, quy định đã rõ nhưng thực tế các cơ quan liên quan như cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, ngân hàng, chủ đầu tư…phải phải có sự phối hợp hiệu quả, thống nhất với nhau để đưa ra phương án tốt nhất nhằm phân chia trách nhiệm, nâng cao công tác quản lý nhưng tránh phiền hà tới các chủ thể trong quan hệ thế chấp tạo điều kiện thuận lợi cho các bên để các bên thực hiện đầy đủ, đúng quy định pháp luật không rườm rà, khó khăn gây cản trở giao dịch của các chủ thể tham gia. Những khâu thủ tục nào rườm ra, phức tạp gây khó dễ cho người dân tham gia giao dịch thì nên cắt giảm bớt. Song song với đó thì đội ngũ cán bộ chuyên môn thì phải sát sao, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ và hằng tháng phải rút kinh nghiệm trong công tác giải quyết hồ sơ qua để tránh các sai sót một cách đáng tiếc có thể xảy ra.

Do khả năng nghiên cứu và những kiến thức thực tế còn nhiều hạn chế nên luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo của các thầy cô giáo, các nhà chuyên môn và tất cả những ai quan tâm đến vấn đề này để luận văn của em được hoàn thiện hơn. Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của pháp luật