Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai

• Thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản theo quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”[39, Điều 342]. Như vậy theo quy định Bộ luật dân sự 2005 đã quy định rõ về quan hệ thế chấp đó là dùng tài sản, tài sản ở đây là có thể là vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản…và thuộc quyền sở hữu của chủ thể thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Và đặc điểm để nhận biết trong quan hệ thế chấp đó là không có sự chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đây vừa là điểm vừa tích cực và vừa hạn chế trong quan hệ thế chấp. Đối với các tài sản mà không đăng ký quyền sở hữu như máy móc, trang thiết bị việc thế chấp các loại tài sản này sẽ mang tới rủi ro cho bên nhận thế chấp trong việc khó kiểm soát việc luân chuyển hay trao đổi mua bán đối với thiết bị này, mặt khác trong quá trình hoạt động thì khấu hao của tài sản sẽ tăng lên làm giảm giá trị của tài sản thế chấp do vậy khi đánh giá việc có nhận thế chấp tài sản hay không phụ thuộc nhiều và trình độ của cán bộ giám định và sự tin tưởng và uy tín của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp. Nhưng việc không chuyển giao sẽ tạo điều kiện cho các bên tận dụng được công năng của tài sản đem thế chấp để sinh lợi và giảm chi phí quản lý cho các bên do vậy đây cũng là ưu điểm quả việc thế chấp. Đối với quan hệ thế chấp tài sản thì khi bên thế chấp đã thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền sở hữu của bên thế chấp sẽ bị hạn chế đi đối với tài sản mang đi thế chấp. Đó là việc định đoạt tài sản đem thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong quan hệ mua bán, trao đổi, tặng cho…

• Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Đây là một dạng của thế chấp tài sản, nhưng là tài sản có tính chất đặc biệt là tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật hiện hành đã có các quy định đề cập tới thế chấp tài sản hình thành trong tương lai từ việc ghi nhận việc thế chấp Tài sản hình thành trong tương lai tại bộ luật dân sự 2005 trong đó có nêu “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai” [41; Điều 342] để cụ thể hóa Nghị định số 11/2012/NĐ – CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163 đã có nêu về tài sản dùng bảo đảm trong đó có tài sản hình thành trong tương lai “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch” [30, Điều 1]. Còn về khái niệm cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì quy định hiện hành không nêu ra cụ thể mà chỉ căn cứ vào khái niệm thế chấp tài sản để làm đối chiếu. Trước đây tại nghị định 163/NĐ – CP về giao dịch bảo đảm có định nghĩa theo dạng khái quát đối với tài sản hình thành trong tương lai nhưng sau này tại Nghị định số 11/2012/NĐ – CP đã sửa đổi không sử dụng định nghĩa khái quát nữa mà quy định theo dạng liệt kê về tài sản hình thành trong tương lai. Quy định này có thuận lợi là nêu rõ cụ thể những dạng tài sản nào là tài sản hình thành trong tương lai để dễ nhận biết và phân loại cụ thể như: Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

2.1.1. Các điều kiện đối với thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

• Thế chấp tài sản

Đối với tài sản thế theo quy định tại Thông tư số 07/2003/TT – NHNN ngày 19/05/2003 quy định đối với các loại tài sản được dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng :

1. “a) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
2. b) Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
3. Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
4. Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
5. đ) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp” [26, Mục 2.2].

Như vậy tài sản được liệt kê trên mới được đem ra thế chấp để đảm bảo cho khoản vay còn những tài sản chưa được liệt kê trên thì bên nhận thế chấp sẽ không chấp thuận nhận thế chấp. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

• Điều kiện của các tài sản thế chấp vay vốn.

Để trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tài sản trên phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
• Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai;…
• Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước;…..
• Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay: Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

• Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Đối với Tài sản hình thành trong tương lai thì điều kiện cũng giống như của bên thế chấp tài sản như phải đảm bảo về mặt sở hữu thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu… Do Tài sản hình thành trong tương lai là dạng tài sản đặc biệt và mang tính rủi ro cao cho nên pháp luật sẽ quy định chặt chẽ hơn về điều kiện pháp lý của Tài sản hình thành trong tương lai khi tham gia thế chấp để bảo đảm khoản vay. Về căn cứ pháp lý thừa nhận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định đó là: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”[39, Điều 342]. Để cụ thể hơn tại Nghị định 163/2006/NĐ – CP đã quy định cụ thể về tài sản bảo đảm dùng thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai và định nghĩa cụ thể về tài sản hình thành trong tương “ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [29, Điều 4]. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Tài sản hình thành trong tương lai về mặt giấy tờ thủ tục phải đảm bảo được về mặt sở hữu, hay chứng mình về điều kiện hình thành thực tế của tài sản đó trong điều kiện bình thường đảm bảo trong thời gian nhất định trong tương lai tài sản đó chắc chắn hình thành là một thực thể có thật có thể nhìn thấy, sờ thầy bằng các giác quan của con người.

2.1.2. Chủ thể tham gia thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai

Chủ thế tham gia thế chấp tài sản và Tài sản hình thành trong tương lai về cơ bản là giống nhau đều đáp ứng yêu cầu về năng lực chủ thể và quyền sở hữu tài sản thì có năng lực tham gia quan hệ thế chấp:

• Bên thế chấp:

Đó là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực chủ thế khi tham gia giao dịch dân sự. Bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (Bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [39, Điều 342].

Như vậy bên thế chấp là cá nhân hoặc là tổ chức, nếu là cá nhân thì thỏa mãn yêu cầu về năng lực chủ thể năng lực pháp luật và năng lực hành vi đồng thời tài sản cần thế chấp thuộc quyền sở hữu của cá nhân đó.

Đối với cá nhân là người nước ngoài thì căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để xem xét đối với quyền tài sản mà mình đang nắm giữ có được thế chấp hay không. Ví dụ trong thế chấp nhà ở mà thuộc sở hữu của cá nhân là người nước ngoài thì phải xem cá nhân đó có đủ điều kiện sở hữu nhà ở đó hay không. Quy định về sở hữu cá nhân người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam: Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

“a. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

1. Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do thủ tướng chính phủ quyết định;
2. Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế – xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam yêu cầu;
3. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam” [58, Điều 2].

Các đối tượng cá nhân người nước ngoài nêu trên phải đáp ứng các điều kiện như sau:

“Cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam” [58, Điều 3].

• Bên nhận thế chấp:

Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ – CP thì không nêu rõ bên nhận thế chấp là cụ thể là cá nhân hay tổ chức. Căn cứ vào Khoản 2, Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP thì bên nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Do vậy hiện nay quan hệ thế chấp liên quan tới tài sản thì bên thế chấp chủ yếu là cơ quan tín dụng.

Khoản 1, Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 quy định: Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. Như vậy các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam bao gồm:

Các tổ chức tín dụng Việt Nam bao gồm: Ngân hàng (Ngân hàng thương mại nhà nước, Ngân hàng TMCP, Ngân hàng chính sách xã hội, Ngân hàng hợp tác xã); TCTD phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vi mô và Quỹ tín dụng nhân dân.

Tổ chức tín dụng nước ngoài, bao gồm: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài.

Đối với chủ thể nhận thế chấp là tổ chức kinh tế trong nước hay cá nhân thì. Việc mở rộng chủ thể nhận thế chấp ngoài các tổ chức tín dụng nhằm tạo điều kiến cho doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân khó tiếp cận nguồn vốn tại tổ chức tín dụng thì tiếp cận nguồn vốn từ tổ chức kinh tế hay cá nhân để tạo cơ hội thúc đẩy việc kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy, các giao dịch phát sinh giữa bên thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân là không nhiều. Sở dĩ như vậy là vì cũng xuất phát từ tình hình thực tế, các tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân nhận thế chấp khi phải xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân gặp nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật về việc xử lý tài sản bảo đảm vẫn chung chung, chưa có những quy định cụ thể. Hơn nữa, các thủ tục hành chính liên quan tới việc xử lý tài sản còn rườm rà, nhiều bất cập, chưa tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng để giúp cho bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản bảo đảm một cách có hiệu quả.

2.1.3. Hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trương lai về nội dung là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp dựa trên nguyên tắc tự do ý chí và cùng hướng tới một mục đích nhất định đó là bảo đảm cho khoản vay mà bên thế chấp đã vay của bên nhận thế chấp.

Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai.

• Quyền của bên thế chấp:

Theo quy định bên thế chấp tài sản có các quyền sau:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán” [39, Điều 349]. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định này một mặt tạo điều kiện cho việc lưu thông hàng hóa, chu kỳ dòng tiền tuần hoàn sinh lời nhanh chóng, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

“4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý” [39, Điều 349].

Các vấn đề chuyển quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm phải được sự kiểm soát của bên nhận bảo đảm, nhằm bảo đảm sự nguyên vẹn của tài sản bảo đảm không chuyển quyền sở hữu hay tiêu tán cho người thứ ba khi không tham gia thế chấp gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp. Do vậy phải thông qua ý chí của bên nhận thế chấp hết sức quan trọng nhằm hạn chế quyền định đoạt của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.

“5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết” [39, Điều 349].

Việc tận dụng giá trị sử dụng cũng như phát huy các lợi ích kinh tế từ tài sản bảo đảm phát huy vai trò quan trọng. Đây là quy định mở nhằm tạo điều kiện cho các bên phát huy tối đa hiệu quả kinh tế của tài sản dùng để bảo đảm tránh tình trạng tài sản đem đi thế chấp đắp chiếu gây lãng phí đối với công năng của tài sản. Nhưng việc thông báo phải đảm bảo để duy trì sự kiểm soát đối với tài sản đang thế chấp tránh tình trạng gây thiệt hại tới giá trị tài sản trong quá trình sử dụng. Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì do tài sản chưa hình thành do vậy chưa tận dụng được lợi ích của nó do vậy quy định này cũng không có nhiều ý nghĩa trong việc điều chỉnh tài sản hình thành trong tương lai.

“6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác” [39, Điều 349]. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp chấm dứt thì người thứ ba có nghĩa vụ giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp như đã thỏa thuận. Trong thời gian thế chấp bên thế chấp được bớt, bổ sung hoặc thay thế đáp ứng các yêu cầu của bên nhận thế chấp và theo quy định của pháp luật hiện hành.

• Nghĩa vụ của bên thế chấp:

Theo quy định bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này” [39, Điều 348].

Hầu như các quy định nhằm mục đích bảo đảm vệ sự nguyên vẹn của tài sản thế chấp và hạn chế quyền định đoạt của tài sản đem thế chấp tránh trường hợp tẩu tán, gây giảm giá trị và đặc biệt là bán cho bên thứ ba nào khác nhằm chuộc lợi. Thực tế nhiều trường hợp bên thế chấp đem tài sản thế chấp thế chấp nhiều nơi cùng lúc khi xảy ra tranh chấp thì các bên mạnh ai người nấy thu giữ tài sản thế chấp hoặc đơn cử nhiều trường hợp bên mua không hiểu rõ đó là tài sản thế chấp vẫn tiến hành mua và hậu quả là bị thiệt hại kinh tế và mất thời gian để giải quyết hậu quả.

• Quyền của bên nhận thế chấp:

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc làm giảm sút giá trị tài sản đó [39, Điều 349].

Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực tế nếu tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc thứ ba giữ, bảo quản hoặc sử dụng thì tùy vào tính chất và đặc điểm của TSBĐ các ngân hàng thương mại thường có cơ chế kiểm tra giám sát định kì về tình trạng tài sản bảo đảm.

• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

Về trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời, chính xác về tình hình thực tế tài sản hết sức quan trọng. Do là tài sản dùng thế chấp do nên việc giám sát để có đầy đủ thông tin và có đánh giá chính xác qua đó đưa ra những đề xuất hợp lý hay có kiến nghị để bảo toàn giá trị và tránh các trường hợp đáng tiếc gây tổn hại tới giá trị tài sản bảo đảm hạn chế tới mức thấp nhất các rủi ro xảy ra.

Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mát giá trị hoặc làm giảm sút giá trị của tài sản đo việc khai thác, sử dụng tài sản đó gây ra.

Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản thế chấp cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Kiểm tra, giám sát quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại hợp đồng thế chấp khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ chính đã đến mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết.

• Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

Bên nhận thế chấp tài sản có nghĩa vụ sau đây:

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp [39, Điều 350].

Ví dụ: Giấy tờ liên quan đến tài sản bên thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký thế chấp [39, Điều 350].

• Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai:

Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Văn bản thế chấp tài sản của bên vay có thể được lập riêng hoặc ghép với hợp đồng chính – hợp đồng tín dụng. Nếu việc thế chấp tài sản được ghi trong hợp đồng cho vay vốn thì đương nhiên những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng tín dụng. Nếu việc thế chấp tài sản được lập thành văn bản độc lập thì đó là hợp đồng phụ của hợp đồng chính – hợp đồng tín dụng. Trong cả hai trường hợp trên, hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản phụ thuộc vào hiệu lực của nghĩa vụ chính được bảo đảm – nghĩa vụ vay vốn giữa bên cho vay và khách vay.

• Hiệu lực của hợp đồng thế chấp:

Đối với những hợp đồng thế chấp mà pháp luật yêu cầu cả công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì thời điểm hiệu lực của hợp đồng thế chấp là thời điểm các bên đăng ký giao dịch bảo đảm tại trung tâm đăng ký giao dịch.

•  Về công chứng chứng, xác nhận hợp đồng thế chấp

Việc thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính; trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định [39, Điều 343]. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với các đối tượng thế chấp phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

• Thế chấp tàu bay (Điều 32 Luật hàng không dân dụng Việt Nam);
• Thế chấp tàu biển (Điều 33 Bộ luật hàng hải Việt Nam 2005);
• Thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 130 Luật đất đai 2003);

Vì vậy, trong các trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, điều kiện chứng thực của công chúng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được coi là yếu tố có hiệu lực của hợp đồng thế chấp bất động sản của khách hàng vay. Nếu hợp đồng thế chấp trong những trường hợp trên không có công chứng thì trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì khi đưa ra cơ quan tòa án giải quyết thì có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu.

• Về thủ tục đăng ký thế chấp:

Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục trong việc các bên có tiến hành giao dịch bảo đảm đây là thủ tục căn cứ vào từng đối tượng củ thể mà pháp luật bắt buộc hay không bắt buộc đăng ký. Mục đích của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm công khai, minh bạch thông tin giữa các bên trong quan hệ giao dịch bảo đảm. Thông qua đó bên thứ ba có thể biết được tình trạng của tài sản đó như thế nào để tránh những trường hợp tham gia giao dịch mà pháp luật không bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp mua bán chuyển nhượng tài sản đang bị đăng ký thế chấp. Và đặc biệt trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ tạo ra ưu thế về thứ tự ưu tiên thanh toán đối với bên đăng ký giao dịch bảo đảm.

Căn cứ vào điều 343 Bộ luật dân sự 2005, Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rõ các trường hợp thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:

• Thế chấp quyền sử dụng đất;
• Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;
• Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
• Thế chấp tàu biển;
• Các trường hợp khác, nếu pháp luật quy định

Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định nêu trên được đăng ký khi cá nhân, tổ chức yêu cầu.

Thông thường bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng sẽ yêu cầu bên thế chấp phải có trách nhiệm đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, đối với trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì bên thế chấp và tổ chức tín dụng đề có nghĩa vụ đăng ký thế chấp. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm như sau:

• Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay.
• Chi cục hàng hải hoặc cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, từ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của cơ quan quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này [32, Điều 47].

• Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản

Giao dịch bảo đảm quy định giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

• Các bên có thỏa thuận khác;
• Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;
• Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sủ dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
• Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định [29, Điều 10].

2.1.4. Xử lý tài sản thế chấp và tài sản hình thành trong tương lai thế chấp. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi bên tổ chức tín dụng cho vay thì mục đính chính và mong muốn của tổ chức tín dụng là bên vay sử dụng hiệu quả đồng vốn của mình và phát huy khả năng sinh lợi để thanh toán lãi và gốc theo đúng hạn chứ không hề muốn khoản nợ thành nợ xấu và biện pháp cuối cùng được đưa ra là xử lý khoản nợ xấu trên. Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ có thể được tiến hành khi có những căn cứ nhất định. Theo điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ – CP, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với tổ chức tín dụng, thì tài sản bảo đảm tiền vay được xử lý để thu hồi nợ. Theo quy định trên thì tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng được xử lý để thu hồi nợ khi nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đã phát sinh mà bên thế chấp tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Thông thường nghĩa vụ trả nợ tiền vay được bảo đảm bằng tài sản thế chấp phát sinh khi đến thời hạn trả nợ theo hợp đồng tín dụng, trong một số trường hợp đặc biệt mặc dù kỳ hạn trả nợ tiền vay chưa đến hạn những nghĩa vụ trả nợ đã phát sinh đó là các trường hợp được pháp luật quy định như: Khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng thì tổ chức tín dụng có quyền được chấm dứt cho vay và thu hồi khoản nợ trước hạn; Hoặc trường hợp khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ, hoặc trong trường hợp doanh nghiệp thực hiện chia, tách, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa mà không có thực hiện giải quyết khác về kế thừa nghĩa vụ trả nợ…thì nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn.

Về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì có nhiều phương thức xử lý căn cứ vào tình hình thực tế cùng với khả năng của các bên mà xử lý tài sản bảo đảm. Các bên có thể lựa chọn các phương thức sau để xử lý tài sản bảo đảm:

• Bán tài sản bảo đảm tiền vay;
• TCTD nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;
• TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ bên thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ [29, Điều 59].

Đối với phương thức bán tài sản bảo đảm tiền vay: đây là phương thức chủ yếu và pháp luật cho phép các bên tiến hành bán tài sản bảo đảm để xử lý khoản nợ. Đây là quy định mở tạo điều kiện cho các bên giải quyết nhanh chóng và thuận tiện. Đặc biệt việc cho bên nhận thế chấp tự tiến hành bán tài sản bảo đảm dựa theo sự thống nhất của các bên.

Phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm: Với phương thức nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ hiện hành cho thấy, phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm là một phương thức mà pháp luật trao quyền cho Tổ chức tín dụng nhằm giải quyết tối đa các khoản nợ xấu và tải sản bảo đảm gây nợ tồn đọng hoặc những tài sản khó xử lý, tài sản đặc thù. Việc xử lý tài sản theo phương thức này mà không cần có thỏa thuận với bên bảo đảm tại hợp đồng mà pháp luật đã tạo điều kiện cho ngân hàng trong công tác xử lý nợ xấu. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Phương thức nhận tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền cho khách vay, bên thế chấp: Phương thức tổ chức tín dụng được nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay, bên bảo lãnh có nguồn gốc từ quy định về chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ tại mục 4 chương I phần thứ ba Bộ luật dân sự.

Phương thức xử lý tài sản là quyền sử dụng đất: đây là tài sản đặc biệt có giá trị lớn và được quy định tại luật chuyên ngành là luật đất đai. Hầu hết tài sản dùng để thế chấp là quyền sử dụng dất. Theo quy thì việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được cụ thể như sau:

”Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá” [29, Điều 69].

Việc bán đấu giá thông qua cơ quan bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

2.2. Quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2.1 Các điều kiện đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định số 11/2012/NĐ – CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29/12/2005 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ – CP) “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”. [30, Điều 1].

2.2.2. Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

• Bên thế chấp

Cắn cứ vào luật nhà ở chủ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải là đối tượng được phép sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam. Đối tượng được quyền sở hữu nhà ở là những đối tượng sau:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này” [49, Điều 7].

Quy định về Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” [49, Điều 159].

Như vậy những đối tượng được quyền sở hữu nhà ờ thì sẽ được phép tham gia mua bán sở hữu nhà ở do vậy việc những đối tượng này đương nhiên có quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy việc những đối tượng này dùng nhà ở HTTTL để thế chấp vay vốn là điều đương nhiên phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

• Bên nhận thế chấp chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Căn cứ vào quy định tại Khoản 2, Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ – CP thì bên nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam.

• Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 quy định:

Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân” [55, Điều 4].

• Điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai đem thế chấp:

Điều kiện chung để nhà ở hình thành trong tương lai được đem ra thế chấp thì nhà ở hình thành trong tương lai muốn thế chấp phải đáp ứng điều kiện sau:

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.” [49, Điều 148].

Ngoài điều kiện chung trên thì điều kiện cụ thể được quy định chi tiết tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT thì loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại các tổ chức tín dụng đó là:

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là:

1. Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
2. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở” [22, Điều 5]

Để cụ thể hơn, và quy định điều kiện chặt chẽ hơn về loại nhà ở HTTTL được thế chấp thì tại TT LL số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT đã chỉ rõ về tình trang nhà ở, hồ sơ pháp lý như thế nào thì mới được đem thế chấp:

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.[22, Điều 6].

Như vậy pháp luật quy định hết sức chặt chẽ về mặt giấy tờ đối với nhà ở HTTTL.

Thứ nhất về mặt giấy tờ và thực tế các bên phải đưa ra được căn cứ là sự có thật của Nhà ở hình thành trong tương lai khi đem ra thế chấp. Đó là về tiến độ xây dựng thực tế đang tới đâu rồi để tránh tình trạng Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ năm trên giấy tờ thôi, Đối với thiết kế kĩ thuật phải có bản vẽ cụ thể thể hiện được mặt bằng và các thông số chi tiết về Nhà ở hình thành trong tương lai qua đó chúng ta có thể hình dung được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà trên là có thật hạn chế yếu tố rủi ro cho các bên khi tham gia giao dịch. cho nên việc quy định các giấy tờ chứng minh một cách đầy đủ để cho các bên thấy được tính khả thi và sự chắc chắn về tương lai định sẵn tài sản này sẽ được hình thành theo như những gì đã thể hiện trong giấy tờ, tài liệu mà các bên đưa ra.

Thứ hai về mặt sở hữu thì bên thế chấp phải chứng minh được việc sở hữu ngôi nhà ở khi đem tài sản này đi thế chấp. Có nhiều hình thức tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể theo dạng góp vốn, vay vốn đây là cách các chủ đầu tư muôn huy động vốn sớm đối với các chủ thể tham gia mua nhà do vậy trong quy định về thế chấp thì hình thức này không được công nhận là sở hữu nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn dầu tư. Mà căn cứ vào hợp đồng mua bán và hoàn thành thủ tục mua bán với chủ đầu tư. Hoặc với trường hợp đã nhận bàn giao nhà về mặt thực tế ngôi nhà đã hình thành đã được đưa vào sử dụng nhưng về mặt pháp lý thì các bên chưa hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cũng coi như là Nhà ở hình thành trong tương lai.

Về hồ sơ khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại thông tư 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT Điều 7 như sau”. “Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:

1, Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng thì hồ sơ thế chấp gồm có:

1. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản gốc); các biên lai, hóa đơn thu tiền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (01 bản gốc, nếu có). Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua của chủ đầu tư để bán lại cho khách hàng thì phải có thêm hợp đồng mua bán được ký kết giữa chủ đầu tư với doanh nghiệp này (01 bản sao có chứng thực). Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
2. Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
3. Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng (01 bản sao có chứng thực); Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc có tên trong danh sách được Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thuộc diện phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở nếu là nhà ở thương mại (01 bản gốc);
5. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 3 Điều 6 của Thông tư này (01 bản sao có chứng thực).

2. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được bàn giao thì hồ sơ thế chấp gồm có:

1. Các loại giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, d và Điểm đ Khoản 1 Điều này;
2. Biên bản bàn giao nhà ở được ký kết giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với bên thế chấp (01 bản gốc)” [22, Điều 7]

2.2.3 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .

• Hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL theo hướng dẫn tại TTLT số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT có nêu:

Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi tắt là hợp đồng thế chấp) là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Thông tư này (bên thế chấp) và tổ chức tín dụng quy định tại Khoản 2 Điều 2 của Thông tư này (bên nhận thế chấp) nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” [22, Điều 3].

Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những đặc điểm chung như những loại hợp đồng khác trong chế định hợp đồng đó là sự thỏa thuận giữa các bên liên quan với nhau trong quan hệ thế chấp. Khi đã là hợp đồng phải thỏa mãn các nguyên tắc khi giao kết như tự do ý chí, tự do thỏa thuận nhằm mục đích đưa ra được các cam kết chung nhất giữa các bên phù hợp với quy định pháp luật.

Về những nội dung thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì theo các bên thỏa thuận nhưng chủ yếu là các điều khoản liên quan sau:

Đối với bên thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy định đó là:

1. Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật; Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này và Giấy chứng nhận (nếu có) ngay sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;
3. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
4. Nghĩa vụ của bên thế chấp:
5. Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp;
6. Cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 7 của Thông tư này;
7. Cùng với bên nhận thế chấp thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp tại các tổ chức hành nghề công chứng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định tại Chương II và Chương III của Thông tư này; phối hợp với bên nhận thế chấp đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở hoàn thành việc xây dựng, bàn giao và được cấp Giấy chứng nhận;
8. Trong trường hợp nhà ở thế chấp bị hư hỏng hoặc bị tiêu hủy hoặc không thể hoàn thành việc xây dựng vì lý do khách quan hoặc bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
9. Bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp (nếu có);
10. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật dân sự và giao dịch bảo đảm” [22, Điều 8].

Thường trong quan hệ thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai bên thế chấp là bên yếu thế hơn, là bên cần vốn để giải quyết nhu cầu trước mắt do vậy các quy định pháp luật tạo ra khung an toàn để bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp tránh các yêu cầu vô lý và trái quy định pháp luật do bên nhận thế chấp đưa ra. Còn bên nhận thế chấp cũng có sự an toàn cho mình, đó là kiểm soát được Nhà ở hình thành trong tương lai của bên thế chấp trong việc sử dụng và các giao dịch khác liên quan ảnh hưởng tới tình trạng sở hữu hay kết cấu giá trị của Nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp do vậy việc giao và nhận các giấy tờ liên quan tới các vấn đề trên phải được tiến hành để có cơ sở để các bên xử lý các vấn đề sau này xảy ra. Trong trường hợp bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ trả lại cho bên thế chấp toàn bộ giấy tờ liên quan tới sở hữu nhà ở trên. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với bên nhận thế chấp thì quyền của bên nhận thế chấp được quy định cụ thể:

1. Quyền của bên nhận thế chấp:
2. Yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ nhà ở thế chấp theo quy định tại Điều 7 của Thông tư này;
3. Thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;
4. Được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết;
5. Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
6. Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhà ở bán cho bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến nhà ở thể chấp, phối hợp với bên thế chấp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thế chấp, tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;
7. Yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp;
8. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký hoặc thay đổi thông tin đăng ký trong các trường hợp sửa đổi, bổ sung, thay thế tài sản thế chấp hoặc tài sản thế chấp được xử lý, hủy bỏ hoặc chấm dứt thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
9. Các quyền khác theo quy định của pháp luật 2 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
10. Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
11. Kiểm tra, xác minh nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Điều 6 của Thông tư này;
12. Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hoàn thành xây dựng nhà ở thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra;
13. Giao lại các giấy tờ mà bên thế chấp đã nộp trong hồ sơ thế chấp, Giấy chứng nhận (nếu có) cho bên thế chấp khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế bằng tài sản bảo đảm khác;
14. Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải gửi văn bản cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thông báo về việc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp nhà ở;
15. Bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp (nếu có); Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
16. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật” [22, Điều 9].

Hầu như các quy định đều chú trọng vào công tác giám sát, kiểm tra và xử lý Nhà ở hình thành trong tương lai khi dùng làm tài sản thế chấp do vậy tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp theo dõi sát sao tài sản của bên thế chấp qua đó kịp thời ngăn chặn các hành vi nhằm gây thiệt hại đến nhà ở dùng thế chấp hay các hành vi khác nhằm chuyển giao quyền sở hữu của bên thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đặc biệt nhà ở hình thành trong tương lai cho nên việc theo dõi thường xuyên và giám sát về tiến độ hay tình trạng hình thành của nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được các bên chú trọng nhằm tránh các tranh chấp hay thiệt hại về sau này.

• Về hình thức hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì pháp luật quy định phải được lập thành văn bản “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi tắt là hợp đồng thế chấp) là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân” [22, Điều 3] đầy là điều kiện đầu tiên. Thêm vào đó hợp đồng thế chấp phải được: “Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư này” [22, Điều 4].

Như vậy để hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực thì ngoài hình thức phải lập bằng văn bản ra thì phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật. Về thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai thì theo quy định của luật công chứng và các văn bản hướng dẫn.

Tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT cũng đã hướng dẫn rõ về thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai đó là:

1. Người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm các giấy tờ sau đây:
2. Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu (01 bản chính);
3. Dự thảo hợp đồng thế chấp;
4. Giấy tờ tùy thân (01 bản sao);
5. Các giấy tờ quy định tại Điều 7 của Thông tư này (01 bản sao), trừ hợp đồng thế chấp;

Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng thế chấp mà pháp luật quy định phải có (01 bản sao); trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì phải có văn bản xác nhận rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở bán cho bên thế chấp của cơ quan đăng ký thế chấp”. [22, Điều 12].

Về thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì sau khi tiến hành ký và công chứng hợp đồng thế chấp thì phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Việc đăng ký là yêu cầu bắt buộc đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mục đích là đảm bảo cho quyền lợi của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đảm bảo vừa thông báo cho bên thứ ba được biết về tình trạng Nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp tại ngân hàng để tránh trường hợp tiến hành các giao dịch đối với tài sản trên khi đó thiệt hại không đáng có xảy ra. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

• Khi tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành đăng ký là:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với trường hợp bên thế chấp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà ở hình thành trong tương lai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp đăng ký thế chấp đối với trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2.2.4 Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Về nguyên tắc khi tiến hành vay vốn tại các tổ chức tín dụng nếu xảy ra các trường hợp sau thì sẽ tiến hành các biện pháp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi số tiền mà tổ chức tín dụng đã cho vay.:

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định”. [29, Điều 57].

Như vậy khi chủ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các điều kiện trên mà thỏa mãn thì phải chịu sự xử lý tài sản mà mình đem ra bảo đảm khoản vay. Khi bên thế chấp đến thời hạn thanh toán khoản tiền vay về cho tổ chức tín dụng nhưng chưa có khả năng thanh toán trả về theo đúng thời hạn trong hợp đồng vay thì các bên tiến hành làm việc nếu bên thế chấp không có biện pháp khắc phục thì tổ chức tín dụng sẽ tiến hành xử lý tài sản dùng để thế chấp hợp đồng cho vay đó, tức là xử lý nhà ở HTTTL.

Hoặc trong thời gian tiến hành vay vốn của tổ chức tín dụng nhưng bên tổ chức tín dụng phát hiện bên thế chấp có các hành vi vi phạm các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hay hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn. Ví dụ sử dụng vốn vay không đúng mục đích cam kết, không tiến hành thanh toán tiền lãi theo đúng yêu cầu hay là có hành vi gây thiệt hại đến tài sản đang tiến hành thế chấp như là không đóng tiền theo đúng tiến độ nhà chung cư, hay đã nhận nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng có các hành vi vi phạm làm giảm giá trị của nhà ở mà mình đang thế chấp.

Về nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm cũng như khi xử lý nhà ở hình thành trong tương lai thì cũng phải quy định theo pháp luật chung: Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
3. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này.
4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.
5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm”. [29, Điều 58].

Nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng vẫn là nguyên tắc chính và chủ yếu xuyên suốt các chế định hợp đồng từ trước đến nay. Việc các bên tự thỏa thuận với nhau trong việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở HTTTL là trong trường hợp các bên cùng thiện chí và hợp tác cùng với nhau có cùng tiếng nói chung trong việc giải quyết hậu quả khi không thanh toán được khoản nợ. Có nhiều phương án để xử lý tài sản được đưa ra cho các bên xử lý đó là:

Thứ nhất: bán chính tài sản thế chấp để xủ lý việc bán này hoàn toàn có thể do bên thế chấp tự tìm kiếm đối tác, khách hàng để tiến hành việc mua bán này nhưng do nhà ở đã thế chấp nên toàn bộ giấy tờ pháp lý cũng như các thủ tục đang ký thế chấp đang được thực hiện do vậy phải có sự phối hợp giữa các bên liên quan nhằm mục đích bán được tài sản là nhà ở đang thế chấp cho bên có nhu cầu mua và thu về được khoản tiền cần thiết để đảm bảo cho việc hoàn trả khoản nợ mà bên thế chấp đang nợ tổ chức tín dụng. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai: Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Về nguyên tắc thì tài sản dùng để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của cá nhân, tổ chức tại tổ chức tín dụng thường có giá trị hơn rất nhiều so với khoản vay. Trong thực tế thì việc định giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nghiệp vụ của cán bộ tín dụng làm sao đảm bảo cấp khoản vay trong phạm vi cho phép. Nhưng giá trị tài sản thế chấp thì luôn biến động theo thị trường, đơn cử như thời gian từ năm 2010 – 2013 gia đoạn đóng băng của thị trường bất động sản, trước đây giá cả các căn hộ đang giai đoạn xây có giá trị rất cao và tăng lên theo từng ngày, chưa kể khi mua người mua còn chịu giá chênh so với giá thực tế đặt ra do vậy đẩy giá trị ngôi nhà lên cao khi thị trường bất động sản biến động, tính thanh khoản thấp các chủ đầu tư chậm tiến độ và đặc biệt giá trị đã bị thổi phồng của bất động sản bị giảm về giá thị thật thì trước đây cán bộ tín dụng đã định giá cao hơn so với giá trị thật. Khi bên thế chấp không có khả năng thanh toán khoản vay thì các bên thỏa thuận đem ngôi nhà đã thế chấp ra bán thì giá trị ngôi nhà đã không còn cao như lúc định giá ban đầu và thu về số tiền còn thấp hơn cả số tiền mà bên thế chấp đã vay của tổ chức tín dụng. Do vậy việc các bên có thể thỏa thuận thống nhất thêm việc bù trừ thêm khoản chênh lệch phát sinh mà cần bù vào so với giá trị khoản vay.

Thứ ba: Trong trường hợp các bên chưa thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên bảo đảm chưa thực hiện thì tài sản đem thế chấp được đem bán đấu giá thông qua tổ chức bán đấu giá .

Để cụ thể hơn và chi tiết hơn về việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở HTTTL thì Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn chi tiết về xử lý tài sản bảo đảm là nhờ ở hình thành trong tương lai tại Điều 8 thông tư này cụ thể:

Đối với trường hợp bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở thương mại thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo phương án sau: Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:

Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 11 Thông tư này hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD). Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đối với trường hợp xử lý nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội:

Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:

Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Kết luận Chương 2 Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định pháp luật hiện hành đặc biệt là các văn bản hướng dẫn thi hành đối với thế chấp tài sản hiên nay tương đối đầy đủ từ quyền và nghĩa vụ các bên, về hình thức hợp đồng thế chấp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp, quy định về các thủ tục công chứng, thủ tục đăng ký thế chấp đối với các loại hợp đồng thế chấp rất cụ thể để các cá nhân tổ chức nghiêm chỉnh thực hiện và trách các vướng mắc, rủi ro phát sinh cho các chủ thể tham gia.

Về thủ tục xử lý tài sản bảo đảm cũng đã ban hành hầu hết các văn bản hướng dẫn để xử lý trong trường hợp hợp đồng tính dụng bị vi phạm.

Đối với tài sản hình thành trong tương lai và nhà ở hình thành trong tương lai. Đến thời điểm này việc thế chấp chủ yếu cũng chỉ là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản. Do vậy để cụ thể hóa hơn nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Các quy định đã nêu về đặc điểm nhà ở, chủ thể tham gia thế chấp, các điều kiện thế chấp, thủ tục để tiến hành thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, hiệu lực hợp đồng thế chấp và hậu quả pháp lý xảy ra khi các bên vi phạm hợp đồng. Luận văn: Quy định PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp PL thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai