Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong các Khu công nghiệp và thực tiễn thi hành tại Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

2.1.1. Điều kiện sử dụng đất trong khu công nghiệp

Để được thực hiện dự án đầu tư, trở thành chủ thể của quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ thể của quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, đất và người được nhà nước giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Điều kiện về diện tích khu công nghiệp

Nghị định 82/2018/NĐ-CP không có quy định cụ thể về diện tích Khu Công nghiệp, tuy nhiên, theo Khoản 1, Điều 2, Nghị định 68/2017/NĐ-CP ngày 25/05/2017 của Chính phủ quy định về quản lý, phát triển cụm công nghiệp có quy định: “Cụm công nghiệp có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 10 ha. Riêng đối với cụm công nghiệp ở các huyện miền núi và cụm công nghiệp làng nghề có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 5 ha”.

Như vậy, khi Nhà đầu tư đầu tư dự án khu, cụm công nghiệp và có diện tích trên 75ha thì phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án Khu công nghiệp.

• Điều kiện của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Theo các quy định tại Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, sau đó xây dựng kết cấu hạ tầng và cho nhiều nhà đầu tư khác thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng là kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Nhà đầu tư phải đảm bảo các điều kiện về vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014), do đó, tổ chức, cá nhân muốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp để kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn Điều Lệ không dưới 20 tỷ đồng. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Theo Khoản 2, khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

• Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, để xác định được điều kiện số vốn tối thiểu để được thực hiện dự án đầu tư Khu công nghiệp, chủ đầu tư phải lập được phương án đầu tư, xác định được tổng mức đầu tư kết hợp với quy mô sử dụng đất để xác định tỷ lệ vốn góp trong trường hợp liên doanh đầu tư thành lập pháp nhân mới hoặc huy động, điều chỉnh tỷ lệ vốn góp tối thiểu trong doanh nghiệp phù hợp với tỷ lệ vốn sở hữu theo quy định.

• Sự phù hợp với quy hoạch

Theo quy định tại Điều 149, Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề: Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

• Do đó, việc xác định dự án phù hợp với quy hoạch và vô cùng quan trọng.

Theo Điểm c, khoản 6, Điều 33, Luật Đầu tư quy định nội dung thẩm định về quy hoạch và đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 4, Luật số 28/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 Luật liên quan đến quy hoạch, nội dung thẩm định về sự phù hợp của dự án với các quy hoạch được quy định tại Điểm c, Khoản 6, Điều 33 Luật Đầu tư năm 2014 được sửa đổi như sau: Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có).

Theo quy định tại Khoản 9, Điều 57 Luật Quy hoạch năm 2017 thì quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tại các Luật và các văn bản quy phạm pháp luậy khác được thay thế bằng quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt.

Theo quy định tại Điểm d và Điểm l Khoản 2, Điều 27 Luật Quy hoạch năm 2017, phương án quy hoạch phát triển Khu công nghiệp và phân bổ và khoanh vùng đất đai theo chức năng và phân loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện được tích hợp trong nội dung quy hoạch. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Nội dung của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội quy định tại Điều 19 Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 của Chính phủ quy định về lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội được tích hợp trong nội dung quy hoạch tỉnh quy định tại Khoản 2, Điều 27 Luật Quy hoạch năm 2017.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, quy hoạch phát triển Khu công nghiệp đẫ được phê duyệt làm căn cứ để xem xét việc đầu tư, thành lập; xây dựng quy hoạch, kế hoạch đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ sự phát triển của Khu công nghiệp.

Theo quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 59 Luật Quy hoạch, các quy hoạch được tích hợp vào quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được thực hiện cho đến khi quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch.

Như vậy, trường hợp quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh tại địa bàn thực hiện dự án chưa được xây dựng và phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tại địa bản thực hiện dự án chưa được thay thế bằng quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch thì được tiếp tục thực hiện cho đến khi quy hoạch cấp tỉnh được quyết định hoặc phê duyệt theo Luật Quy hoạch. Việc thực hiện dự án Khu công nghiệp phải thực hiên phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (phương hướng tổ chức không gian, phương hướng phát triển các ngành, lĩnh vực); phù hợp với quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp trên cả nước; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

• Về nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 34 Luật Đầu tư, đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, cơ quan đăng ký đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến thẩm định về hồ sơ dự án và gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Khoản 5, Điều 31, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có ý kiến về các nội dung: (1) Nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (đối với dự án giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất); (2) Phương án giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư (nếu có) đối với dự án đầu tư đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và (3) Các nội dung khác thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có).

Căn cứ khoản 2, Điều 25, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP, Bộ sẽ không thẩm định lại các nội dung thuộc thẩm quyền cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về các nội dung đã thẩm định liên quan đến Dự án thuộc thẩm quyền theo quy định. Cơ cấu sử dụng đất phải phù hợp với quy định Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành.

• Luật Đất đai quy định:

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác [20, Điều 58, Khoản 3].

Quy hoạch tổng thể phát triển khu chế xuất đã được phê duyệt là cơ sở, căn cứ cho việc xem xét thành lập khu công nghiệp; xây dựng các kế hoạch quy hoạch, đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phục vụ cho sự phát triển của khu chế xuất

Điều kiện để thành lập khu công nghiệp cần đáp ứng:

• Phù hợp với Quy định tổng thể phát triển khu công nghệ đã được phê duyệt;
• Tổng diện tích đất công nghiệp của các khu chế xuất đã được thành lập trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đó đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60% [21, Điều 12, khoản 2];
• Với các khu chế xuất có quy mô lớn hơn 500 ha và có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu riêng biệt hay gắn liền với khu đô thị, kinh doanh tập trung trong đề án tổng thể thì phải lập quy hoạch chung xây dựng theo hướng của Bộ Xây dựng trước khi lập quy hoạch chi tiết;
• Đối với khu chế xuất có diện tích lớn hơn 500 ha mà năm ngay cạnh quốc lộ, các khu bào tồn quốc gia, trong đô thị loại II và I phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành khác có kiên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghệp trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

2.1.2. Đối tượng sử dụng đất trong khu công nghiệp Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì Chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghiệp bao gồm:

• Chủ thể đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong Khu công nghiệp là các Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
• Chủ thể đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là các Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh [31, Điều 149, Khoản 3].

Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý.

• Chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Ngay từ khi tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Chính phủ luôn khuyến khích doanh nghiệp Việt Nam thuộc các thành phần kinh tế, các tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (gọi tắt là khu công nghiệp). Các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam thuộc các thành phần kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được đầu tư vào các lĩnh vực: xây dựng và kinh doanh các công trình kế cấu hạ tầng; sản xuất, gia công, lắp ráp các sản phẩm công nghiệp để xuất khẩu và tiêu thụ tại thị trường trong nước, phát triển và kinh doanh bằng sáng chế, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, nghiên cứu – triển khai khoa học – công nghệ để nâng cao chất lượng sản phẩm mới; dịch vụ hỗ trợ sản xuất công nghiệp.

• Luật đất đai 2013 quy định: Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.

Các khu công nghiệp được đầu tư và điều hành bởi các nhà phát triển hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Công ty phát triển hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có chức năng xây dựng và quản lý cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật, theo dõi, giám sát các hoạt động sản xuất kinh doanh của các cơ sở sản xuất kinh doanh và các hoạt động về môi trường tại các khu công nghiệp. Hoạt động của các khu công nghiệp có ảnh hưởng rất lớn đến môi trường, vì vậy pháp luật quy định khi chủ đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường với nguyên tắc “bảo vệ môi trường phải được thực hiện thường xuyên, lấy phòng ngừa là chính, trong tất cả các giai đoạn: lập quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư, xét duyệt dự án đầu tư, thi công kết cấu hạ tầng kỹ thuật; thi công xây dựng các dự án đầu tư trong suốt quá trình hoạt động” [28, tr.108].

• Chủ thể đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại khu công nghiệp

Chủ thể đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong Khu công nghiệp là các Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Theo Khoản 27, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

• Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2, Luật Hợp tác xã năm 2012 thì:

Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã.

Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật Doanh nghiệp năm 2014 thì Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh. Có nhiều cách phân loại doanh nghiệp nhưng phương pháp được sử dụng nhiều nhất là phân loại theo hình thức pháp lý của doanh nghiệp. Dựa vào hình thức pháp lý của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể được chia thành các loại hình gồm:

• Công ty trách nhiệm hữu hạn.

Công ty trách nhiệm hữu hạn có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp – tham gia các quan hệ pháp luật với tư cách độc lập và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình. Công ty có chế độ trách nhiệm hữu hạn, các thành viên chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp. Đây chính là một ưu điểm lớn của loại hình công ty này so với những doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, công ty trách nhiệm hữu hạn chỉ có thể huy động vốn thông qua phần vốn góp mà không được phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Điều đó đồng nghĩa với việc thành viên trong công ty thường có mối quan hệ quen biết và tin cậy lẫn nhau. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Theo luật doanh nghiệp 2014 thì công ty trách nhiệm hữu hạn bao gồm công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên và công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên.

Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên là doanh nghiệp có số lượng thành viên không quá 50 (có thể là tổ chức, cá nhân); cơ cấu tổ chức gồm Hội đồng thành viên, giám đốc/tổng giám đốc, ban kiểm soát (tùy trường hợp);

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên: Chủ sở hữu công ty có thể là cá nhân, tổ chức, có cơ cấu tổ chức quản lý công ty tinh gọn, hiệu quả, chủ sở hữu có quyền quyết định cao nhất. Đây là loại hình được thành lập nhiều ở Việt Nam bởi ưu điểm về tính chịu trách nhiệm, cơ cấu tổ chức đơn giản, phù hợp với hình thức kinh doanh nhỏ lẻ, do một chủ thể bỏ vốn ra kinh doanh, hạn chế xảy ra tranh chấp giữa những người cùng góp vốn.

• Công ty cổ phần.

Công ty cổ phần là doanh nghiệp trong đó vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần. Những người tham gia góp vốn vào công ty thông qua hình thức mua cổ phần (được gọi là cổ đông) và chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp. Công ty phải có số lượng cổ đông tối thiều là 3 và không hạn chế tối đa. Một ưu điểm nữa của công ty là có quyền phát hành cổ phần để huy động vốn, giúp công ty huy động được nguồn vốn lớn từ nhiều chủ thể và trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, công ty cổ phần có bộ máy quản lý điều hành rất phức tạp, cồng kềnh. Đại hội đồng cổ đông là cơ quan có quyền quyết định cao nhất trong công ty, quyết định những chính sách, mục tiêu, định hướng phát triển quan trọng của công ty. Đối với trường hợp mà cổ đông ở những nơi có khoảng cách xa về địa lý thì yêu cầu triệu tập họp đại hội đồng cổ đông rất khó để thực hiện. Hơn nữa, trên thực tế, khi tiến hành họp công ty thường bỏ qua những thủ tục mà pháp luật quy định, dễ dẫn đến tranh chấp.

• Doanh nghiệp tư nhân Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Đây là loại hình doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ. Chủ doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp (trách nhiệm vô hạn). Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân, không có sự tách bạch giữa tài sản của chủ doanh nghiệp và doanh nghiệp. Đồng thời chủ doanh nghiệp tư nhân phải chịu những hạn chế nhất định như chỉ được thành lập một doanh nghiệp tư nhân, không được đồng thời là chủ hộ kinh doanh, thành viên công ty hợp danh.

Tuy nhiên, doanh nghiệp tư nhân cũng có những ưu điểm nhất định như chủ doanh nghiệp có toàn quyền quyết định mức vốn đầu tư kinh doanh, quyết định cơ cấu tổ chức, quản lý, toàn quyền định đoạt đối với doanh nghiệp tư nhân.

• Công ty hợp danh

Công ty hợp danh là doanh nghiệp có ít nhất 2 thành viên là chủ sở hữu chung của công ty, cùng nhau kinh doanh dưới một tên chung (thành viên hợp danh). Ngoài ra, công ty còn có thành viên góp vốn. Công ty hợp danh có tư cách pháp nhân và không được phát hành chứng khoán. Công ty có hai chế độ trách nhiệm: trách nhiệm hữu hạn (đối với thành viên góp vốn) và trách nhiệm vô hạn (với thành viên hợp danh). Một điểm nữa là thành viên hợp danh chỉ có thể là cá nhân. Trong công ty, chỉ thành viên hợp danh có quyền quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh, trong khi thành viên góp vốn chỉ có quyền quyết định đối với những vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình.

Tất cả các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều được phép hoạt động trong khu công nghiệp khi có đủ điều kiện, tạo nên sự đa dạng các chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp hiện nay.

• Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Tại Điều 3, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Ở đây khái niệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đã được quy định trong Luật Đất đai giao cho Cơ quan Nhà nước thực hiện. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Vì Khu công nghiệp là một khu vực đặc thù, vì vậy, để thực hiện chức năng quản lý trực tiếp đối khu vực đặc thù này, Nhà nước đã có cơ chế quản lý riêng là “Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế”. Theo quy định tại Điều 61, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP thì:

1. Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế là cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương theo quy định tại Nghị định này và pháp luật có liên quan; quản lý và tổ chức thực hiện chức năng cung ứng dịch vụ hành chính công và dịch vụ hỗ trợ khác có liên quan đến hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh cho nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế.
2. Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập và chịu sự chỉ đạo và quản lý về tổ chức, biên chế, chương trình kế hoạch công tác và kinh phí hoạt động của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của các bộ, ngành quản lý về ngành, lĩnh vực có liên quan; có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong công tác quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế [21, Điều 61].

Ban quản lý Khu công nghiệp, khu kinh tế có tư cách pháp nhân; tài khoản và con dấu mang hình quốc huy. Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế được chia thành 03 loại hình như sau (theo khoản 3, Điều 61, Nghị định 82/2018/NĐ-CP):

• Ban Quản lý khu công nghiệp cấp tỉnh: là cơ quan quản lý trực tiếp các khu công nghiệp, khu chế xuất trong phạm vi địa lý hành chính của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
• Ban Quản lý khu công nghiệp liên tỉnh: là cơ quan quản lý trực tiếp các khu công nghiệp, khu chế xuất trong phạm vi địa lý hành chính của một khu vực (từ 02 tỉnh trở lên);
• Ban Quản lý một Khu công nghiệp: đây là trường hợp cá biệt
• Ban Quản lý khu công nghệ cao do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập.

2.1.3. Thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Việc xác định thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…

• Tại Khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi tại Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Trường hợp sau khi hết thời hạn sử dụng đất mà tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 9, Điều 9, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 để đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong đó có nội dung đề nghị gia hạn sử dụng đất [42, Điều 74]

2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu công nghiệp

Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật đất đai 2013 (về cơ bản có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, bao gồm cả các quyền chuyển quyền sử dụng đất) Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật đất đai 2013 (về cơ bản có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tuy nhiên có những hạn chế về quyền chuyển quyền sử dụng đất)

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật đất đai 2013.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Như vậy theo quy định của Luật đất đai năm 2013 chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp cũng đã được quy định khá rõ, tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều nội dung hiện nay có sự mâu thuẫn, gây khó khăn cho người sử dụng đất cũng như cho các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong quản lý đất khu công nghiệp.

• Ví dụ khi quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất phải đưa đất vào sử dụng. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án. Hết thời gian được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp bất khả kháng) [40, Điều 64, Khoản 1, Điểm i]. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Trong khi đó, tại Điểm 8 Khoản 36 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đất đai ngày 15/5/2014 lại quy định: Đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trước ngày NĐ 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất trong các trường hợp:

1. Không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng 36 tháng so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất;
2. Quá thời hạn 36 tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp các bên không có giao kết về tiến độ đưa đất vào sử dụng trong hợp đồng mà không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng [19, Điểm 8, Khoản 36, Điều 2].

2.1.5. Trình tự thủ tục thực hiện các dự án đầu tư, giao đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam

• Quy trình Chủ đầu tư đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp để bán hoặc cho thuê, cho thuê lại

Quy trình thực hiện giai đoạn này được tóm tắt gồm các bước chính sau:

Bước 1: Báo cáo Thủ tướng xin phê duyệt bổ sung quy hoạch phát triển khu công nghiệp trên cả nước. Theo đó:

• Xác định ranh giới, nguồn gốc, quá trình quản lý sử dụng đất để được rà soát phạm vi ranh giới, nguồn gốc đất, quá trình quản lý sử dụng đất tại Khu đất lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng Khu công nghiệp;
• Nhà Đầu tư nộp hồ sơ lập quy hoạch bổ sung Khu công nghiệp mới vào quy hoạch phát triển chung của thành phố Hà Nội tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Đề án quy hoạch phát triển Khu công nghiệp bao gồm các nội dung theo quy định tại Khoản 1, Điều 6, Nghị định 82/2018/NĐ-CP; iii.BQL hỏi ý kiếm thẩm định các đơn vị có liên quan và tổng hợp ý kiến thẩm định, dự thảo đề án quy hoạch phát triển Khu công nghiệp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt đề án bổ sung quy hoạch phát triển khu công nghiệp thành phố Hà Nội;
• UBND cấp tỉnh gửi Hồ sơ tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư theo Khoản 3, Điều 6 Nghị định 82/2018/NĐ-CP;
• Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến các bộ, ngành liên quan và các Bộ ngành liên quan có ý kiến gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư để làm cơ sở trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định theo Khoản 2, Điều 7, Nghị định 82/2018/NĐ-CP.

Bước 2: Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/Quyết định chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Khi Khu công nghiệp dự kiến triển khai đã nằm trong quy hoạch phát triển Khu công nghiệp cả nước, Chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (có đủ các các nội dung theo quy định tại Điều 53 Luật Xây dựng năm 2014 và Khoản 2, Điều 7, Nghị định số 59/2015/NĐ-CP); Báo cáo đánh giá tác động môi trường (Khoản 2a, Điều 12, Nghị định 18/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 40/2019/NĐ-CP và theo quy định tại Phụ lục II, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 40/2019/NĐ-CP); lập phương án thiết kế sơ bộ các Bản vẽ tổng mặt bằng và các bản vẽ mặt cắt, mặt chính của hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: San lấp mặt bằng, đường giao thông, cầu cảng. thoát nước mưa, cấp nước, cấp điện, thoát nước thải và vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc;

Sau khi hoàn thiện, Chủ đầu tư nộp hồ sơ vào Ban Quản lý Khu công nghiệp và Khu chế xuất theo các nội dung tại Khoản 1, Điều 31, Nghị định 118/2015/NĐ-CP;

Ban Quản lý nộp hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến các cơ quan ban ngành theo các quy định tại Theo quy định tại Khoản 2, khoản 3 Điều 31, Nghị định 118/2015/NĐ-CP;

BQL nộp hồ sơ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư theo quy định Theo quy định tại Khoản 4, Điều 31, Nghị định 118/2015/NĐ-CPl

Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ tổng hợp ý kiến báo cáo Thủ tướng chính phủ xem xét phê duyệt Quyết định chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp.

• Bước 3: Quyết định thành lập Khu công nghiệp

Sau khi được Quyết định chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Chủ đầu tư tiếp tục soạn thảo hồ sơ thành lập Khu công nghiệp nộp cho Ban Quản lý Khu công nghiệp đề nghị thành lập Khu công nghiệp;

BQL Khu công nghiệp sẽ thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định Thành lập Khu công nghiệp (theo Điều 13, Nghị định 82/2018/NĐ-CP) Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Bước 4: Thủ tục thu hồi đất, bồi thường Giải phòng mặt bằng

Việc thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 68, Điều 69 Luật Đất đai năm 2013; theo đó Chủ đầu tư sẽ phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện để thực hiện cần thực hiện Thủ tục thu hồi đất, bồi thường Giải phòng mặt bằng.

• Bước 5: Thủ tục xin thuê đất

Trước khi Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin thuê đất, Chủ đầu tư cần hoàn thiện và xin xác nhận hoàn thành việc bồi thường, Giải phòng mặt bằng; Ký hợp đồng hoặc thỏa thuận cấp điện với cơ quan điện lực; Ký hợp đồng hoặc thỏa thuận với cơ quan cấp nước; Ký hợp đồng hoặc thỏa thuận với cơ quan thoát nước. Việc thực hiện thủ tục xin thuê đất gồm các bước sau:

• Nộp hồ sơ đề nghị xin thuê đất tại Sở tài nguyên và Môi trường nơi có đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ xem xét, thẩm định và báo cáo với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi và cho thuê đất;
• Sau khi Ủy ban nhân dân có quyết định thu hồi và cho Chủ đầu tư thuê đất, Chủ đầu tư sẽ ký Hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để thực hiện dự án;
• Sở Tài nguyên môi trường phối hợp với chính quyền địa phương bàn giao mốc giới ngoài thực địa cho Chủ đầu tư;
• Sau khi chủ đầu tư được bàn giao mốc giới, chủ đầu tư sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 6: Xây dựng và đi vào vận hành, khai thác

Bước 7: Tiếp nhận và thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh vào Khu công nghiệp

Quy trình Nhà đầu tư thứ phát đầu tư dự án để sản xuất kinh doanh trong Khu công nghiệp:

• Bước 1: Nhà đầu tư thứ cấp làm việc với Chủ đầu tư Khu công nghiệp thỏa thuận sơ bộ

Nhà đầu tư thứ cấp làm việc với Chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp để thực hiện các nội dung công việc sau:

• Về Khu công nghiệp: Tìm hiểu thông tin, quy mô đầu tư, các thông số kỹ thuật, các lĩnh vực ưu tiên đầu tư của Khu công nghiệp…;
• Về dự án đầu tư: Tìm kiếm, xác định vị trí, quy mô, lĩnh vực mong muốn đầu tư dự án vào Khu công nghiệp và nhu cầu thuê đất, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất; Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Thỏa thuận sơ bộ hợp tác, thuê đất, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất: Nhà đầu tư thứ cấp thỏa thuận sơ bộ với CĐT về một số nội dung đầu tư dự án tại Khu công nghiệp: Ký kết văn bản thỏa thuận, văn bản ghi nhớ, Hợp đồng nguyên tắc… về vị trí, diện tích, dịch vụ tiện ích, giá, phí, phương thức thanh toán và phương thức sử dụng đất; Thủ tục đặt cọc giữ chỗ, hoàn trả tiền đặt cọc với CĐT Khu công nghiệp (nếu có).

• Bước 2: Nộp hồ sơ tới Ban quản lý Khu công nghiệp, khu chế xuất:

Sau khi ký Hợp đồng nguyên tắc với CĐT Khu công nghiệp, Nhà đầu tư thứ cấp phối hợp với Chủ Đầu tư để lập Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và nộp tới Ban Quản lý Khu công nghiệp, Khu chế xuất.

• Bước 3: Ban Quản lý Khu công nghiệp, Khu chế xuất xem xét và trình cấp có thẩm quyền thẩm định và Quyết định chủ trương đầu tư cho phép NĐT thứ cấp đầu tư dự án tại Khu công nghiệp.
• Bước 4: Sau khi có Quyết định chủ trương đầu tư, Nhà đầu tư và Chủ đầu tư Khu công nghiệp tiến hành ký hợp đồng thuê đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê nhà xưởng.

Nhà Đầu tư thứ phát nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư tại Ban Quản lý Khu công nghiệp (nếu cần)

Bước 5: Giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Khu công nghiệp:

1. Chủ đầu tư Khu công nghiệp và NĐT thứ cấp phối hợp lập hồ sơ xin giao đất để thực hiện dự án (thuê hoặc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất);
2. Bàn giao mặt bằng ngoài thực địa và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Thủ tục trả tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các khoản thuế, phí khác:

Bước 6: Hoàn tất các thủ tục hành chính (Áp dụng với NĐT nước ngoài)

• Đăng bố cáo thành lập Doanh nghiệp trên báo trung ương hoặc báo địa phương theo luật định;
• Đăng ký trụ sở doanh nghiệp, đăng ký nhân sự tại Ban Quản lý các Khu công nghiệp;

Khắc và đăng ký con dấu tại Công an tỉnh/ thành phố;

1. Mở tài khoản của doanh nghiệp tại ngân hàng;
2. Nếu có nhu cầu áp dụng chế độ kế toán nước ngoài thì làm thủ tục đăng ký áp dụng kế toán nước ngoài với Bộ Tài chính;
3. Làm thủ tục xin Giấy phép lao động cho người nước ngoài; Đăng ký các thủ tục xuất nhập cảnh, cư trú … cho người nước ngoài (đối với các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng lao động là người nước ngoài); đăng ký sử dụng các phương tiện thông tin liên lạc; đăng ký chất lượng, nhãn hiệu hàng hoá,…

Lưu ý: Dự án đầu tư trong nước không bắt buộc lập công ty song song với việc lập dự án đầu tư nên không cần thực hiện thủ tục đăng bố cáo thành lập và khắc dấu công ty. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Bước 7: NĐT thứ cấp thực hiện thủ tục đấu nối HTKT và lập, thẩm định, phê duyệt Thiết kế cơ sở:

• Thỏa thuận đấu nối HTKT: Đường, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải, cấp điện, thông tin liên lạc…;
• Lập và xin ý kiến về PCCC;
• Lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường;
• Lập, thẩm tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở.

Bước 8: NĐT thứ cấp thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công:

• Lập và trình thẩm định TK BVTC;
• Lập và trình thẩm duyệt PCCC;
• Phê duyệt Thiết kế bản vẽ thi công.

Bước 9: NĐT thứ cấp thực hiện thủ tục lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng (nếu có)

Bước 10: Lựa chọn hình thức QLDA và các nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng:

• Lựa chọn phương thức Quản lý dự án đầu tư xây dựng;
• Lựa chọn các nhà thầu tư vấn đáp ứng năng lực theo quy định;
• Lựa chọn các nhà thầu thi công đáp ứng năng lực theo quy định;
• Lựa chọn các nhà thầu khác có liên quan;
• Bố trí đủ nguồn vốn để thực hiện đầu tư xây dựng.

Bước 11: Khởi công đầu tư xây dựng dự án theo quy định Luật Xây dựng;

• Thi công và nghiệm thu công trình xây dựng;
• Nghiệm thu PCCC;
• Nghiệm thu hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng công trình;
• Thanh toán, quyết toán hợp đồng.

Bước 12: Vận hành công trình, nhà máy và bảo hành.

2.1.6. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm liên quan đến chấp hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành đất đai trong các Khu công nghiệp

Định kỳ hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai nhằm mục đích phản ánh việc thi hành chính sách pháp luật về đất đai áp dụng đối với khu công nghiệp của các chủ đầu tư hạ tầng và các cơ quan, đơn vị có liên quan; phát hiện các tồn tại và vướng mắc trong việc thi hành chính sách đất đai tại Khu công nghiệp; đánh giá thực trạng việc đầu tư xây dựng hạ tầng của các chủ đầu tư Khu công nghiệp; mức độ thu hút đầu tư sản xuất tại các dự án; đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất của các doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất trong các khu công nghiệp.

Việc kiểm tra bao gồm: sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, phê duyệt chi tiết xây dựng; sử dụng đúng mục đích; tổ chức triển khai đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất sạch thu hút được số lượng lớn các dự án đầu tư sản xuất tại các Khu công nghiệp, góp phần giải quyết nguồn lao động tại địa phương và đóng góp ngân sách; tiến độ đầu tư xây dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của các khu công nghiệp, tỉ lệ mức độ lấp đầy của các Khu công nghiệp; Công tác thu hồi, bồi thường, Giải phòng mặt bằng thực hiện tại một số Khu công nghiệp, việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để xây dụng hạ tầng tại các Khu công nghiệp triển khai; việc xây dụng các khu tái định cư để bố trí cho các hộ dân có đất bị ảnh hưởng; chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận QSD đất đã cấp cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; thực hiện cấp GCN cho chủ đầu tư hạ tầng và các doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất trong Khu công nghiệp.

Qua kết quả thanh tra, kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý vi phạm với từng trường hợp cụ thể, cùng với đó là đánh giá những tồn tại, hạn chế, trong quá trình thực hiện dự án tại Khu công nghiệp.

• Xử lý tranh chấp, vi phạm về đất đai khu công nghiệp

Tranh chấp, vi phạm pháp luật trong sử dụng đất Khu công nghiệp những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp, vi phạm trong sử dụng đất Khu công nghiệp là một phần không thể tách rời của xử lý giải quyết tranh chấp, vi phạm đất đai nói chung và do Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh.

Tranh chấp đất đai trong Khu công nghiệp thường có 02 loại là: (1)Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề và (2) Tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Phân loại tranh chấp nào là tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng bởi:

Thứ nhất, tranh chấp trong trường hợp tranh chấp về ranh giới các thửa đất liền kề trong Khu công nghiệp sẽ do Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh, khi đó Hòa giải sẽ là thủ tục bắt buộc, trường hợp các bên không thực hiện hòa giải mà khởi kiện ra tòa án sẽ không thụ lý hồ sơ. Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp thì: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải thông qua 02 hình thức: Tự hòa giải hoặc Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. (Theo Luật Hòa giải ở cơ sở thì tranh chấp đất đai được hòa giải ở cơ sở do Hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp). Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã không tự hòa giải mà các bên phải có đơn yêu cầu. Trường hợp không hòa giải thành thì các bên sẽ đưa ra Tòa án nhân dân giải quyết (theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013).

Thứ hai, trường hợp tranh chấp liên quan đến đất đai quyền sử dụng đất trong trường hợp xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì chủ yếu do Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định. Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

2.2.1. Kết quả đạt được

Khu công nghiệp được hình thành và phát triển gắn liền với công cuộc đổi mới, mở cửa nền kinh tế đất nước, xuất phát từ chủ trương đúng đắn của Đảng, Chính phủ trong việc xây dựng một mô hình mang tính đột phá trong thu hút đầu tư, tăng trưởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Qua nhiều năm xây dựng và phát triển, thành tựu của các khu công nghiệp, khu chế xuất đã được minh chứng sống động bằng những đóng góp quan trọng trong phát triển kinh tế đất nước, thể hiện trên các mặt kinh tế, môi trường và xã hội như: Khu công nghiệp, Khu chế xuất đã huy động được lượng vốn đầu tư lớn của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hàng năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Khu công nghiệp, Khu chế xuất chiếm từ 35-40% tổng vốn đăng ký tăng thêm của cả nước; riêng lĩnh vực công nghiệp chiếm gần 80%. Khu công nghiệp, Khu chế xuất cũng đã tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá trị lâu dài, góp phần hiện đại hóa hệ thống kết cấu hạ tầng trên cả nước. Đặc biệt, Khu công nghiệp, Khu chế xuất có đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu và sức cạnh tranh của nền kinh tế; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa [49].

Theo quy hoạch phát triển Khu công nghiệp đến năm 2030, cả nước sẽ có 462 Khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 150 nghìn hec-ta (ha). Tính đến cuối năm 2018, thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, cả nước hiện có 326 Khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên là gần 95 nghìn ha, trong đó có 230 Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 96 Khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng. Tỷ lệ lấp đầy các Khu công nghiệp bình quân đạt 53%, riêng các Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 73%. Ngoài ra, còn có 613 Cụm công nghiệp đã và đang đi vào hoạt động, cùng với hàng ngàn làng nghề đã hình thành, đang hoạt động (khoảng 1.800 làng nghề), giải quyết việc làm, thu nhập cho hàng triệu lao động.

Năm 2017, Khu kinh tế Thái Bình đã được thành lập theo Quyết định số 36/2017/QĐ-TTg ngày 29/7/2017 của Thủ tướng Chính phủ với diện tích là 30.583 ha. Như vậy, đến nay cả nước có tổng số 17 Khu kinh tế ven biển với tổng diện tích khoảng 846 nghìn ha.

Các khu công nghiệp đã tạo ra giá trị sản xuất công nghiệp 2 triệu USD/ha; giá trị xuất khẩu 1,27 triệu USD/ha; nộp ngân sách khoảng 1,38 tỷ đồng/ha; tốc độ gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu hàng năm đều cao hơn tốc độ của cả nước. Việc phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống và trình độ của người lao động; góp phần tích cực vào bảo vệ môi trường sinh thái [25]

Khu công nghiệp, khu chế xuất được hình thành và phát triển gắn liền với công cuộc đổi mới, mở cửa nền kinh tế đất nước, xuất phát từ chủ trương đúng đắn của Đảng, Chính phủ trong việc xây dựng một mô hình mang tính đột phá trong thu hút đầu tư, tăng trưởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

2.2.2. Hạn chế, yếu kém Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Bên cạnh những kết quả đạt được, quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp còn có một số tồn tại, hạn chế như sau:

• Quy hoạch phát triển khu công nghiệp

Các Khu công nghiệp hiện chủ yếu phát triển theo mô hình Khu công nghiệp đa ngành, chú ý nhiều đến việc thu hút các nhà đầu tư thứ cấp để đẩy nhanh việc lấp đầy diện tích đất cho thuê của Khu công nghiệp nhưng chưa quan tâm đến các vấn đề về môi trường, xã hội nảy sinh. Về chất lượng, quy hoạch và chất lượng quy hoạch các Khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu phát triển, chưa tính tới yếu tố liên kết vùng và ngành và lợi thế, tiềm năng của địa phương, của vùng.Việc triển khai Quy hoạch Khu công nghiệp đã được duyệt của các địa phương còn hạn chế, chưa căn cứ trên khả năng thu hút đầu tư thực tế [48].

Hạ tầng xã hội của tỉnh chưa đồng tốc với phát triển công nghiệp. Một số địa bàn chung quanh các Khu công nghiệp đang quá tải về hạ tầng, hệ thống an sinh xã hội chưa đáp ứng kịp, nhất là trường học từ mầm non đến trung học và cơ sở khám, chữa bệnh. Số học sinh các cấp từ mẫu giáo đến trung học đều vượt chuẩn, thậm chí có nơi phải bố trí học ca 3. Các dịch vụ thiết yếu phục vụ công nhân như chợ, siêu thị, khu vui chơi giải trí,… chủ yếu mang tính tự phát, chưa được đầu tư bài bản gắn với địa bàn và nhu cầu thực tế của người dân. Những hạn chế, bất cập về hạ tầng xã hội diễn ra bức xúc ở hầu hết các địa phương, cho thấy có tình trạng Khu công nghiệp “đẻ non”, chưa được chuẩn bị chu đáo, gắn với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động và không đồng bộ với đầu tư các dự án thuộc ngành nghề khác liên quan, làm giảm hiệu quả phát triển. Do quy mô lớn, vốn đầu tư cao, nhưng thu hồi vốn chậm, hiệu quả thấp, rất ít doanh nghiệp để mắt đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân [44]. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Về Quy hoạch giao thông, tại các Khu công nghiệp hiện nay vẫn chưa phát triển hạ tầng giao thông tương ứng với sự phát triển cá khu công nghiệp tại địa bàn. Ví dụ Tại Khu công nghiệp đô thị và dịch vụ VSIP Hải Phòng đóng trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, nằm ven tỉnh lộ 359. Gần 10 năm trước, khi chưa hình thành Khu công nghiệp này, tuyến đường còn khá thưa thớt xe cộ, nhưng hiện nay, ngày nào cũng như ngày nào, vào mỗi buổi sáng, hàng nghìn xe máy cùng hàng trăm ô-tô chở công nhân từ các tỉnh lân cận như: Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định dồn về. Đoạn đường từ xã Tân Dương kéo dài đến thị trấn Núi Đèo thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc kéo dài, còn khu vực ngã ba rẽ vào Khu công nghiệp là cảnh giao thông hỗn loạn, người đi đường nghẹt thở vì khói bụi và tiếng còi xe inh ỏi. Trưởng Ban Quản lý Khu Kinh tế Hải Phòng Phạm Văn Mợi nhận xét: Số lượng lao động làm việc tại các Khu công nghiệp trên địa bàn dao động khoảng 140 nghìn người, trong đó số người ngoại tỉnh chiếm 30%, đã nảy sinh những bất cập lớn về hạ tầng xã hội. Các vấn đề từ giao thông đi lại, nhà trọ, trường học, mẫu giáo,… đang là bài toán đặt ra hết sức cấp bách đối với chính quyền địa phương [44].

Ở tỉnh Đồng Nai, vòng xoay cổng 11 (xã Phước Tân, thành phố Biên Hòa) một điểm đen về an toàn giao thông. Đây là điểm giao cắt của ba tuyến đường lớn gồm quốc lộ 51, đường Võ Nguyên Giáp và đường Bùi Văn Hòa, chu vi vòng xoay tại nút giao thiết kế quá lớn, các phương tiện phải chạy vòng, trong khi mật độ phương tiện trên đường Võ Nguyên Giáp rất cao, thưởng xuyên xảy ra tai nạn. Đường Bùi Văn Hòa là trục quan trọng của TP Biên Hòa dẫn vào cửa ngõ hai Khu công nghiệp Biên Hòa 2 và Long Bình. Mỗi ngày, vào giờ cao điểm, hàng nghìn phương tiện giao thông, trong đó có nhiều xe công-ten-nơ, xe tải nặng dồn ứ. Tình trạng ùn tắc nghiêm trọng còn thường xuyên xảy ra ở đường Bùi Hữu Nghĩa, hàng nghìn phương tiện của công nhân làm việc tại các Khu công nghiệp Amata, Long Bình, Biên Hòa 1, Biên Hòa 2,… mỗi buổi sáng phải xếp hàng dài chờ đợi từ phường Trảng Dài ra đường Đồng Khởi [44].

• Hình thức thuê đất

Theo quy định tại điều 149, Luật Đất đai năm 2013, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (chủ đầu tư) thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; đối với phần diện tích thuê từ Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Tuy vậy, nếu chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được hưởng bất kỳ ưu đãi nào liên quan đến miễn tiền thuê đất, miễn tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm [31, Điều 174, khoản 4, điểm c], tức là, chỉ được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm.

Điều đáng nói là nếu thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong Khu công nghiệp bị hạn chế rất nhiều về mặt quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo khoản 3, điều 149, Luật Đất đai, trong trường hợp này, doanh nghiệp thuê lại đất không được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại. Trong trường hợp doanh nghiệp muốn huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp chỉ có thể thực hiện khi đầu tư xây dựng tài sản trên đất hợp pháp và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một cản trở không nhỏ đối với doanh nghiệp, nhất là khi huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.

Thêm vào đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng không nêu rõ khi chủ đầu tư muốn chuyển hình thức thuê đất đối với diện tích đất thì có thể chuyển toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong Khu công nghiệp. Điều này dẫn tới việc áp dụng không thống nhất tại các địa phương có Khu công nghiệp, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn bên thuê lại đất.

• Chủ đầu tư phá sản, giải thể

Cũng như mọi doanh nghiệp khác, chủ đầu tư cũng có thể bị giải thể hay phá sản và điều này sẽ ảnh hưởng tới việc thuê đất của doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong Khu công nghiệp.

Điều 65, Luật Đất đai nêu rõ Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản. Như vậy, nếu chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản, thì về nguyên tắc đất mà chủ đầu tư thuê với hình thức trả tiền hàng năm sẽ bị thu hồi. Đọc kết hợp điều luật này với điều 177 của Luật Đất đai có thể hiểu trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần mà bị giải thể hay phá sản thì Nhà nước không thu hồi đất và quyền sử dụng đất đó là của chủ đầu tư và sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể hay phá sản.

Tuy nhiên cần tính đến đặc thù của việc thuê lại đất trong Khu công nghiệp là doanh nghiệp sử dụng đất trong Khu công nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phần diện tích thuê [31, Điều 99, khoản 1, điểm e], cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần hay hàng năm từ chủ đầu tư.

Về điểm này, có thể thấy Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu công nghiệp trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư Khu công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Sẽ là chính đáng nếu như doanh nghiệp này được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.

• Xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong Khu công nghiệp và nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng cũng chưa hẳn đã hoàn toàn yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành còn thiếu vắng quy định về việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất trong Khu công nghiệp.

Luật Đất đai chỉ nêu một nguyên tắc chung tại điểm c, khoản 1, điều 175, theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hàng năm khi bán tài sản gắn liền với đất của mình thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất cũng chính là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp bán tài sản gắn liền với đất của mình.

Tuy vậy, tính chất đặc thù của việc thuê đất trong Khu công nghiệp nằm ở chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, chứ không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước nên việc áp dụng quy định của Luật Đất đai sẽ không mặc nhiên được áp dụng.

Một số ý kiến cho rằng do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định nên có thể áp dụng quy định trên của Luật Đất đai đối với trường hợp này. Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của bên thế chấp sẽ được chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa chủ đầu tư và bên thế chấp. Nói cách khác, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư.

Dẫu vậy không thể phủ nhận được việc đây là một vấn đề quan trọng và Luật Đất đai cần có quy định cụ thể, chứ không nên dành địa hạt cho việc áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.

• Căn cứ pháp lý về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Việc xác định căn cứ để đấu thầu lựa chọn Nhà Đầu tư thực hiện dự án là một trong những quan tâm rất lớn của Nhà Đầu tư bởi việc đấu thầu hay không thực hiện đấu thầu đều rất nhạy cảm, có thể làm phát sinh khiếu nại do đấu thầu hoặc không đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư.

Theo quy định tại Điều 10, Nghị định số 30/2015/NĐ-CP thì Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện đề xuất dự án sự dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.

Căn cứ thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại Điều 10, Nghị định 30/2015/NĐ-CP thì trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án có trách nhiệm: (1) giải trình và xác định dự án có hay không thuộc quỹ đất có giá trị thương mại cao quy định tại Điểm b, khoản 1, Điều 10 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP; (2) Việc lựa chọn hình thức đầu tư của dự án có hay không thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (3) giải trình trong trường hợp phát sinh khiếu nại do việc thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Tuy nhiên, chưa có văn bản nào xác định thế nào là “quỹ đất có giá trị cao” dẫn đến trường hợp lúng túng trong việc áp dụng quy định, dễ dẫn đến xảy ra tranh chấp và phát sinh khiếu nại trong việc quy định đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư.

• Căn cứ về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 2, ĐIều 118, Luật đất đai thì các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm trường hợp sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai.

Luật Đất đai quy định:

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
2. a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại [20, Điều 110];

Theo quy định tại điểm 2, Mục III Phần A Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 118/2015/NĐ-CP thì xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư.

Theo quy định tại Khoản 6, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp thì được miễn tiền thuê đất sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản quy định tại Khoản 2 Điều này, cụ thể như sau:

Căn cứ quy định của pháp luật về đầu tư và đất đai, hiện nay, vẫn có các cách hiểu khác nhau liên quan đến quy định về các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Cách hiểu thứ nhất: Điều 118 Luật Đất đai quy định các trường hợp miễn tiền thuê đất theo quy định tại Điều 110 Luật này thuộc trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 110 Luật Đất đai quy định về các trường hợp được miễn, giản tiền thuê đất (khoản 1) và giao Chính phủ quy định chi tiết điều này (khoản 2). Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, được bổ sung tại Khoản 6, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; miễn tiền thuê đất trong một số năm cụ thể sau thời gian xây dựng cơ bản đối với nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp tùy thuộc vào địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Căn cứ quy định nêu trên, các trường hợp miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hay cho một số năm nhất định thì đều thuộc trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Cách hiểu thứ hai: Miễn tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian thuê mới thuộc trường hợp cho thuê đất không thông quan hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, do vậy đối với các trường hợp miễn tiền thuê đất trong một số năm phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Hai cách hiểu này hiện nay vẫn chưa thống nhất, vì vậy, một số dự án hiện nay đã báo cáo và xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ trong quá trình thẩm định hồ sơ. Điển hình có một số dự án như: Dự án Khu công nghiệp Hoàng Mai I, tỉnh Nghệ An [3] (công văn số 7657/BKHĐT-QLKCN ngày 29/10/2018); Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Thanh Liêm giai đoạn II, tỉnh Hà Nam [5] (Công văn số 860/BKHĐT-QLKKT ngày 01/02/2019 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư); Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN thị trấn Thủ Thừa, tỉnh Long An [4] (công văn số 3754/BKHĐT-QLKKT ngày 15/06/2019 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư); Văn bản số 5964/BKHĐT-QLKKT ngày 23/8/2019 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư v/v thẩm định hồ sơ quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng văn III (giai đoạn II), tỉnh Hà Nam [6].

Luật đấu thầu 2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án. Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai và Luật đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Theo quy định tại Điều 117 và 118 Luật Đất đai năm 2013 thì việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư thì kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất. Vì vậy, các quy định có sự chồng chéo khi áp dụng trên thực tế.

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật Doanh nghiệp năm 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau.

• Thời hạn chậm tiến độ của dự án đầu tư

Điểm g khoản 1 Điều 48 Luật đầu tư quy định dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong trường hợp sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này.

Tuy nhiên, điểm i, Điều 64 quy định Nhà nước thu hồi đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Như vậy, khi dự án bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư nhưng lại chưa bị thu hồi đất gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan thực thi [40]

2.2.3. Nguyên nhân của yếu kém Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

2.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan

• Về quy hoạch

Việc quy hoạch khu công nghiệp xuất phát từ tư duy quy hoạch mang tính cục bộ, địa phương, chú trọng lợi ích của địa phương, chưa tính toán tới lợi ích của vùng, quốc gia.

Các ngành, các cấp nhận thức chưa sâu sắc đầy đủ về tầm quan trọng của quan điểm phát triển bền vững của Đảng, Nhà nước; sự phối hợp trong công tác quản lý, sử dụng tài nguyên đất chưa chặt chẽ, đồng bộ, năng lực cán bộ công tác chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ. Việc chấp hành pháp luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất còn hạn chế. Ngoài ra, việc đầu tư cơ sở hạ tầng mang tính đồng bộ về giáo dục, y tế, văn hóa, xã hội yêu cầu kinh phí lớn, tính chất phức tạp, phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất nên thủ tục, thời gian thực hiện kéo dài.

• Về cơ chế quản lý đất đai

Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật.

Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau. Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm phát sinh từ trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết, ảnh hưởng đến quá trình giải phóng mặt bằng của Chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc dẫn đến trường hợp khi nhà nước thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, có nhiều trường hợp người dân tự động dựng nhà tạm để được hưởng tiền đền bù giải phóng mặt bằng. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

• Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai

Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư, bị kẻ xấu lợi dụng để “đục nước béo cò”, thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất ổn định xã hội. Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân. Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền.

2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan

Hệ thống pháp luật về quyền sử dụng đất khu công nghiệp còn chưa đồng bộ, chưa hoàn chỉnh, các cơ chế, chính sách, quy định pháp luật về quyền sử dụng đất chưa đáp ứng quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

• Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai

Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả. Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất. Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.

• Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật

Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét

Kinh phí phục vụ cho công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai phân bổ chậm và chưa đáp ứng theo yêu cầu. Bên cạnh đó, sự thiếu ổn định, nhất quán của chính sách pháp luật về đất đai dẫn đến việc thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp nói riêng còn lúng túng.

Công tác phối hợp giữa các cấp chính quyền, giữa các cơ quan chuyên môn cùng một cấp trong giải quyết hồ sơ đề nghị thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp còn chưa chặt chẽ, nhất là các hồ sơ tồn đọng còn hạn chế. Các chủ thể sử dụng đất chưa ý thức được quyền lợi của việc được cấp giấy CNQSD đất, ghi nhận tài sản trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa tự giác thực hiện trách nhiệm, chậm trễ trong kê khai, đăng ký tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; nhiều trường hợp không thực hiện đúng theo giấy phép xây dựng, không kê khai tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc tự ý thay đổi, sửa chữa dẫn đến những vi phạm về pháp luật.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

Hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật về sử dụng đất Khu công nghiệp nói riêng vẫn bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định về đáp ứng các điều kiện thu hút đầu tư, các rào cản của doanh nghiệp đầu tư vào Khu công nghiệp để xây dựng hạ tầng kỹ thuật để sản xuất kinh doanh. Các bất cập của hệ thống pháp luật và các vướng mắc nảy sinh trong việc thi hành các quy định pháp luật làm cho cơ chế sử dụng đất Khu công nghiệp hoạt động kém hiệu quả, hệ thống thi hành chưa được xây dựng thống nhất, vận hành có hiệu quả, chưa là chỗ dựa tin cậy cho các bên liên quan bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Tuy có rất nhiều ưu điểm của pháp luật về sử dụng đất Khu công nghiệp, nhất là khi pháp luật về quyền sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện, thu hút được các nhà đầu tư và đóng góp rất lớn vào ngân sách nhà nước, nhưng vẫn có thể nhận thấy một số điểm bất cập như: hộ gia đình, cá nhân không được làm chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp; hạn chế về hình thức thuê đất làm rào cản cho Nhà đầu tư nhất là trong việc huy động vốn; bỏ ngỏ quy định trong trường hợp Chủ đầu tư phá sản, giải thể, hạn chế khi xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất…

Do đó, vấn đề định hướng hoàn thiện pháp luật luôn là yêu cầu cấp thiết, thường trực, Chương 3 sau đây sẽ đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật. Luận văn: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:   

===>>> Luận văn: Giải pháp pháp luật về quyền sử dụng đất trong KCN