Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: lý luận và thực tiễn dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng. Giá trị tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50 -70% trong tổng tài sản quốc gia, đây là thị trường quan trọng bậc nhất trong nền kinh tế các nước, kể cả Việt Nam, góp phần khá lớn trong phát triển nền kinh tế đất nước trong thời kỳ hiện nay.

Theo Báo cáo của Tipple cho thấy hệ số phát triển nhà ở là 1,0 nghĩa là cứ mỗi đô la (USD) sử dụng cho phát triển nhà ở tại các quốc gia phát triển thì phát sinh 1 đô la chi tiêu trong các lĩnh vực khác. Báo cáo trên cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi vì đây là thị trường trung tâm có quan hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường tài chính, khoa học và công nghệ, hàng hóa và dịch vụ, lao động mà còn tác động đến tổng thể nền kinh tế quốc dân, nếu quan tâm đầu tư vào lĩnh vực này thì các lĩnh vực khác sẽ cùng phát triển, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Thị trường bất động sản nước ta hình thành và phát triển khá muộn so với thị trường bất động sản ở nhiều nước trong khu vực Châu Á và trên thế giới. Mãi đến năm 1992, Hiến pháp 1992 mới chính thức thừa nhận thị trường bất động sản. Và từ đó cho đến nay, Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện để phát triển và từng bước hội nhập vào thị trường bất động sản thế giới. Sự phát triển của lĩnh vực này đã góp phần tích cực cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bộ mặt đô thị từng bước được chỉnh trang ngày càng văn minh, hiện đại hơn, nhất là các thành phố lớn đã dần xóa bỏ các khu nhà ổ chuột, từng bước hình thành những khu chung cư tập trung hiện đại, giảm áp lực về nhà ở do di dân cơ học trong quá trình đô thị hóa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong quá trình hình thành và phát triển được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước thông qua việc ban hành khung pháp luật điều chỉnh khá hoàn thiện, trong đó có Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản trực tiếp quy định đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Qua thực tiễn áp dụng pháp luật, bên cạnh những ưu điểm, tiến bộ, hiệu quả mang lại vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật trong thực tế do đó việc tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung những quy định của pháp luật điều chỉnh vấn đề này cần tiếp tục nghiên cứu để ngày càng hoàn thiện hơn đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là lĩnh vực còn khá mới mẽ ở nước ta, mặc dù đã được luật hóa nhưng thực tiễn áp dụng đi vào cuộc sống còn nhiều điểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân do thiếu thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước, nhất là của doanh nghiệp, vì lợi ích trước mắt mà đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên những cơn sốt giá để thu thêm tiền của người mua hoặc lợi dụng việc huy động vốn đã thu của nhiều khách hàng nhưng đến thời hạn thì chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốn gây rất nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu một cách khoa học cả về lý luận và thực tiễn để có cái nhìn tổng quát hơn, thấu đáo hơn trong việc ban hành chính sách và luật pháp để điều chỉnh chi tiết hơn, dự liệu được những tình huống phát sinh trong thực tế chính xác hơn vừa tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích của người dân, của nhà nước tạo ra môi trường ổn định để phát triển thị trường này.

Mặc dù, vấn đề này có một số tác giả nghiên cứu nhưng nhìn chung góc độ phân tích áp dụng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa làm rõ được hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về lý luận và thực tiễn áp dụng như thế nào trong tình hình hiện nay, nhất là Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và một số văn bản hướng dẫn mới có hiệu lực điều chỉnh. Do đó, cần thiết nghiên cứu để đánh giá một cách khái quát về lý luận và thực tiễn trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong quá trình ban hành và thực thi chính sách pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế quản lý nhất là giao dịch bất động sản, bằng kiến thức lý luận được học kết hợp với kiến thức thực tiễn của bản thân, Tác giả quyết định chọn đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong lai: lý luận và thực tiễn” để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, dựa trên nền tảng lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật, phân tích tổng hợp những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật và có một số kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này được tốt hơn trong thời gian tới.

2. Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu những quy định của pháp luật có liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam để tìm ra những quy định không phù hợp, chồng chéo giữa các luật, đồng thời đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này và giải pháp cho tỉnh Cà Mau.

3. Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất, Luận văn làm rõ những vấn đề lý luận và pháp luật điều chỉnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

Thứ hai, thông qua thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật, Luận văn chỉ ra những bất cập, vướng mắc của pháp luật điều chỉnh đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên phạm vi cả nước nói chung và tại tỉnh Cà Mau nói riêng.

4. Câu hỏi nghiên cứu

Để làm rõ đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: lý luận và thực tiễn” cần trả lời những câu hỏi như sau:

Cơ sở lý luận quy định như thế nào về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay tại Việt Nam được thể hiện như thế nào trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan? Tại sao có nhiều luật cùng điều chỉnh vấn đề này nhưng vẫn còn hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng ở Việt Nam và ở tỉnh Cà Mau? Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam nói chung và tại tỉnh Cà Mau nói riêng?

5. Phạm vi nghiên cứu Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau. Tuy nhiên, Luận văn chủ yếu nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, đặc biệt là trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Luận văn không nghiên cứu toàn bộ các quy định pháp luật về giao dịch nhà ở tại Việt Nam.

6. Phương pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu khoa học đòi hỏi phải có những phương pháp nghiên cứu nhất định để tổng hợp những tài liệu, số liệu đã thu thập được để sử dụng vào bài viết chứng minh những vấn đề nêu ra có cơ sở khoa học và đã được thực tiễn chứng minh để làm phong phú hơn nội dung định hướng cần làm rõ. Do đó, trong quá trình viết luận văn tôi có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: tổng hợp, so sánh, phân tích, quy nạp, bình luận từng vấn đề nghiên cứu để làm cơ sở chứng minh cho sự cấp thiết của đề tài cũng như luận giải những vấn đề đặt ra về mặt lý luận khoa học và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đây là những phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa hết sức quan trọng phục vụ đắc lực cho công tác nghiên cứu của bản thân đối với đề tài, cụ thể từng chương sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:

Chương 1 áp dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp, so sánh những quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để làm rõ pháp luật của Việt Nam có bao nhiêu Luật, văn bản dưới luật hướng dẫn áp dụng, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh với Luật của các nước như: Pháp, Hàn Quốc quy định về giao dịch nhà ở Hình thành trong tương lai có những điểm tương đồng cũng như khác biệt như thế nào so với Việt Nam. Từ những quy định chung như khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, trình tự thủ tục điều kiện đưa dự án ra kinh doanh của chủ đầu tư, đặc biệt là hợp đồng mua bán khi ký kết phải tuân thủ những quy định nào… để có cơ sở pháp lý khẳng định những quy định của pháp luật đáp ứng được yêu cầu thực tiễn cuộc sống đặt ra đối với lĩnh vực này. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Chương 2 sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, bình luận từng vấn đề trong quá trình áp dụng pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những vướng mắc, bất cập của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật… trong quá trình áp dụng vào thực tiễn. Đồng thời tổng hợp số liệu các doanh nghiệp kinh doanh bất động án, số dự án đầu tư, số lượng giao dịch bất động sản qua các năm để đánh giá tình hình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Phân tích, bình luận trường hợp cụ thể vì sao chủ đầu tư là Công ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Gia Phú (Gia phú Land), trụ sở số 68, đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, lợi dụng việc huy động vốn của khách hàng sau đó không bàn giao nhà đúng quy định dẫn đến khách hàng khởi kiện ra Tòa án để giải quyết buộc chủ đầu tư trả lại tiền ứng trước cho khách hàng. Qua đó phân tích vì sao thị trường bất động sản ở tỉnh Cà Mau chậm phát triển, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai, từ số lượng doanh nghiệp, số lượng dự án và số lượng giao dịch, phân tích những nguyên nhân vì sao lĩnh vực này có nhiều tiềm năng nhưng chưa có biện pháp khai thác có hiệu quả trên địa bàn tỉnh Cà Mau.

Phương pháp quy nạp, phân tích sử dụng ở chương 3 từ những vướng mắc, hạn chế của thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tác giả chủ yếu đưa ra những đề xuất sửa đổi, bổ sung những quy định của pháp luật như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản để điều chỉnh và hoàn thiện đầy đủ hơn những vấn đề phát sinh trong thực tế ở lĩnh vực này. Đồng thời có đề xuất định hướng đổi mới cơ quan quản lý nhà nước ở Việt Nam và tỉnh Cà Mau đổi mới về tư duy trong ban hành chính sách, chiến lược quy hoạch phát triển nhà ở, đổi mới cơ bản nền hành chính mệnh lệnh sang cơ chế phục vụ cho doanh nghiệp và người dân là chính, để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất nước hiện nay và hội nhập quốc tế.

7. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Luận văn là công trình nghiên cứu tổng hợp các quy định của pháp luật điều chỉnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tìm ra những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật đó khi áp dụng vào thực tiễn.

Luận văn nghiên cứu thực tiễn về chủ đầu tư, người tiêu dùng để tìm ra những điều cần tránh trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người tiêu dùng.

Luận văn nêu ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nước đối với giao dịch mua bán nhà ở Hình thành trong tương lai tại Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Cà Mau trong thời gian tới.

Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai.

1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai.

Dân gian thường có quan niệm rằng “an cw mới lạc nghiệp” là để khẳng định con người trước khi lập nghiệp phải có nơi ở ổn định thì mới an tâm thực hiện các công việc phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội… An cư ở đây được hiểu là nhà ở hiện hữu đã được xây dựng xong phục vụ nhu cầu chỗ ở cho người sử dụng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển kinh tế ở nước ta, bên cạnh các dự án nhà ở được xây dựng hoàn thiện bởi các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính thì cũng còn có chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chưa hoàn thành nhưng vì mục đích lợi nhuận, họ cần huy động nguồn vốn để hoàn thiện các căn hộ đang xây dựng nên chủ đầu tư bán nhà ở chưa xây dựng xong cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêu dùng các căn hộ đó để có nguồn tài chính thực hiện dự án. Để hiểu rõ hơn về nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, trước hết chúng ta cần làm rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai:

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù nhà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 ta có thể xác định đặc điểm pháp lý cơ bản của nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được xem là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu. Vì vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, tại thời điểm này, chủ sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai chưa có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, nhưng họ vẫn có một số quyền nhất định như quyền dùng tài sản này để giao dịch mua bán và dùng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc đối với người thứ ba.

Sự thay đổi địa vị pháp lý sau khi nhà ở hình thành trong tương lai được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ sở hữu đăng ký với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thì họ thực sự là chủ sở hữu có đủ các quyền năng về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình.

1.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mua bán hay còn gọi là “Hợp đồng” đây là khái niệm thông dụng của từ này. Học giả Đào Duy Anh định nghĩa khế ước là “Hợp đồng với nhau, ý chí hợp nhau. Điều kiện là của hai người trở lên đồng ý kết hợp với nhau tuân giữ mà làm việc gì (contract) và định nghĩa hợp đồng là cái khế ước của hai bên, mỗi bên đều giữ một bản để làm tin (contract)”. Đây là cơ sở pháp lý để một trong hai bên khi phát sinh tranh chấp hợp đồng có thể sử dụng để bảo vệ quyền, lợi chính đáng của mình theo các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mua bán ít nhất phải có hai chủ thể trở lên cùng ý chí thực hiện việc mua, bán tài sản là nhà ở đang hình thành trong tương lai. Các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã cam kết như: Người mua được biết đầy đủ các thông tin về căn nhà, tiến độ xây dựng, quyền sở hữu, có trách nhiệm trả tiền theo cam kết… hai bên phải ký kết hợp đồng mua bán. Đây cũng là cơ sở pháp lý để xác định sự thỏa thuận của hai bên, khi có tranh chấp hai bên căn cứ vào hợp đồng để giải quyết bằng sự tự thỏa thuận hoặc thông qua con đường Tòa án để giải quyết.

Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Do đó, đặc trưng quan trọng nhất của loại hợp đồng mua bán tài sản là bên bán giao tài sản cho bên mua để lấy một số tiền, nếu không có yếu tố này thì không gọi là hợp đồng mua bán.

Từ đặc trưng này cho thấy hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một trong hình thức biểu hiện cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, mặc dù tại thời điểm giao kết hợp đồng thì tài sản chưa được bàn giao vì nhà ở chưa được hoàn thành, tài sản lại gắn liền với tài sản đặc biệt khác là quyền sử dụng đất, do đó tài sản giao dịch gắn liền với đất đai, nên hợp đồng này có thể kí kết trước hoặc sau khi tài sản đã được hình thành thông qua xây dựng.

1.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng là nhà ở không có thực tại thời điểm ký kết hợp đồng, nên nội dung mua bán cũng khác so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, nhất là tài sản là nhà ở sẽ được bàn giao sau một thời gian nhất định trong tương lai, do đó điều kiện thanh toán cũng chia làm nhiều đợt trong quá trình nhà đang xây dựng, hình dáng nhà ở người mua chỉ được biết trên bản vẽ thiết kế hoặc mô hình mẫu.

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản như sau :

Thứ nhất, về hình thức : Bên bán, bên mua bắt buộc phải phải lập thành văn bản (theo mẫu số 01 tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành trong tương lai)), việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận. Đây là quy định bắt buộc để bên bán, bên mua phải tuân thủ về việc lập hợp đồng mua bán, là cơ sở pháp lý để xác định giao dịch của họ rõ ràng, cụ thể theo mẫu của hợp đồng mua bán. Qúa trình thực hiện mẫu hợp đồng ngoài tuân thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì còn liên quan đến Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự… Để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng thì trước tiên các bên phải tuân thủ đúng hình thức hợp đồng, vì nếu vi phạm về hình thức thì có thể hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015, Do đó bên bán, bên mua phải giao dịch theo mẫu quy định để được bảo vệ lợi ích chính đáng của mình nếu có tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, về chủ thể : Bên bán là doanh nghiệp có người đại diện theo pháp luật, được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo luật định, cung cấp thông tin về loại nhà, công trình xây dựng, đặc biệt ghi rỏ tên dự án, tên tòa nhà, tên lô đất theo quy hoạch đã được duyệt, thời gian giao nhà, giá và bảo hành nhà. Doanh nghiệp có tư cách pháp lý, hoạt động theo quy định của pháp luật là cơ sở quan trọng để giao dịch diễn ra đúng quy định, bên bán phải cung cấp đầy đủ thông tin, chứng minh công trình đầy đủ thủ tục luật định được đưa ra kinh doanh để người mua nắm bắt được đối tượng giao dịch đã hợp pháp hay chưa. Thông tin về nhà ở là rất quan trọng đối với người mua, vì nếu thông tin từ doanh nghiệp rõ ràng chính xác, giá cả phù hợp, hậu mãi chu đáo thì người mua sẽ chấp nhận nên khả năng giao dịch sẽ thành công.

Thứ ba, về đối tượng mua bán là nhà ở đang trong quá trình xây dựng là đối tượng của hợp đồng, mặc dù nhà ở chỉ thể hiện trên bản vẽ thiết kế, phần móng đã thi công xong thì các căn hộ đủ điều kiện được bán huy động vốn, người mua căn cứ vào số liệu căn hộ do nhà đầu tư cung cấp để quyết định có đầu tư hay không. Mặc dù, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng loại nhà hình thành trong tương lai vẫn được pháp luật xem là tài sản được giao dịch mua bán, dùng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm với người thứ ba nên tài sản này được giao dịch rộng rãi là điều tất yếu trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên chủ đầu tư huy động vốn phải đảm bảo tiến độ xây dựng phù hợp và cam kết sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng cam kết nghĩa là chỉ được sử dụng vào đầu tư xây dựng dự án họ đang giao dịch với khách hàng.

Thứ tư về nội dung : Bên mua, bên bán phải đảm bảo thỏa thuận các vấn đề cụ thể của hợp đồng như số lượng căn nhà, diện tích, vị trí, thời hạn thanh toán từng đợt, thời gian bàn giao nhà, chất lượng công trình, diện tích sử dụng chung, diện tích thực tế của tòa nhà hổn hợp, khu chung cư, các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất, bảo lãnh của ngân hàng thương mại, giải quyết tranh chấp… đây là những nội dung cơ bản của hợp đồng để bên mua, bên bán thực hiện nhằm đảm bảo chính xác thông tin, nội dung xác lập làm cơ sở pháp lý để hai bên cùng thực hiện. Nội dung người mua cần quan tâm là sự bảo lãnh của ngân hàng, đây là cơ sở để đảm bảo khả năng hợp đồng được thực hiện. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết thì ngân hàng sẽ hoàn trả lại số tiền chủ đầu tư đã ứng trước của khách hàng. Do đó, người mua cần nghiên cứu chi tiết những nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định chủ đầu tư có đủ điều kiện kinh doanh đối dự án đang bán để huy động vốn nhất là có văn bản của Sở xây dựng cấp tỉnh đồng ý cho dự án đưa vào kinh doanh để kiểm tra tính pháp lý của dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi ký kết hợp đồng.

1.2. Khung pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

(e đã bỏ bớt 1 số văn bản chỉ giữ lại quy định của Luật kinh doanh bất động sản, LDS, Luật nhà ở, Luật đất đai và một số văn bản liên quan với luật này)

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được nhiều nước trên thế giới công nhận và có luật điều chỉnh khá chặt chẻ như Pháp, Hàn Quốc… đây là loại tài sản đặt biệt ngoài việc kinh doanh của chủ đầu tư thì nhu cầu chính là phục vụ cho người dân có cơ hội được sở hữu một căn hộ với điều kiện thu nhập tương đối, họ có thời gian trả tiền trong một thời gian dài tương xứng với thu nhập của họ, đây là một chính sách có tính nhân văn cao vì mỗi người đều có nhu cầu chính đáng là nhà ở. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong chính sách, pháp luật để cùng tham gia vào sân chơi này, với tình hình phát triển kinh tế ở nước ta nhu cầu về nhà ở đang tăng nhanh nhất là những thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… do sự gia tăng dân số cơ học cao đòi hỏi nhu cầu phải được đáp ứng về nhà ở rất cao.

Đây là lĩnh vực rộng khá phứt tạp đòi hỏi khung pháp luật phải điều chỉnh chặt chẽ các mối quan hệ trong xã hội, thời gian qua Quốc hội đã ban hành nhiều luật quy định vấn đề này, Chính phủ ban hành nhiều Nghị định để thi hành các văn bản luật…, Nhìn chung, khung pháp luật điều chỉnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay ở Việt Nam bao gồm :

• Luật đất đai năm
• Luật nhà ở năm
• Luật kinh doanh bất động sản năm
• Bộ luật dân sự
• Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
• Thông tư số 26/2015/TT/NHNN ngày 09 tháng 02 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thông tư số 07/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương
• Thông tư số 19/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2.1. Quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản không chỉ là những tài sản hiện hữu bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản mà tài sản còn được hiểu nghĩa rộng hơn vì tài sản bao gồm động sản, bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, khái niệm về tài sản có nội hàm rộng để quy định các loại tài sản trong thực tiễn đời sống dân sự, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao dịch dân sự. Đồng thời Bộ luật dân sự đã xác định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Thực tiễn các loại tài sản hình thành trong tương lai như: Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công thuộc các dự án xây dựng nhà để bán. Đây là loại tài sản đặc biệt trong tương lai mới được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu, tuy nhiên tài sản này được giao dịch trong thực tế trước khi chủ sở hữu có quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Đây là quy định rất tiến bộ phù hợp với đời sống thực tiễn điều chỉnh những mối quan hệ phát sinh thực tế trong đời sống xã hội dân sự.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. Đây là quy định mở vì hợp đồng mua bán tài sản được Bộ luật dân sự điều chỉnh chung còn đối với những loại hợp đồng đối với tài sản đặc thù như nhà ở hình thành trong tương lai do luật chuyên ngành điều chỉnh để đảm bảo tính thống nhất, chính xác trong quá trình áp dụng pháp luật. Sự phân định phạm vi điều chỉnh cụ thể đối với loại giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai như trên là phù hợp với thực tiễn tránh chồng chéo giữa các luật với nhau đồng thời đảm bảo nội dung điều chỉnh giữa các luật phù hợp hơn trong cùng một loại hợp đồng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù, Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng quy định tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là “tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, tài sản hình thành trong tương lai mặc dù chưa được công nhận quyền sở hữu nhưng vẫn được xem là tài sản chắc chắn sẽ có và được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này rất thuận lợi để các giao dịch được thực hiện một cách có đảm bảo nhưng cũng mang nhiều rủi ro vì tài sản đó có thể không hoàn thành và trở thành tài sản khi chủ đầu tư không tiếp tục xây dựng như cam kết để bàn giao cho khách hàng, tài sản không hoàn thành điều đó đồng nghĩa với việc nhà không được cấp giấy chứng nhận nhà đây là tài sản không hoàn thiện không thể kê biên để đấu gía để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do có nhiều rủi ro đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở vì chủ sở hữu có quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch nên thực tế cho thấy chủ sở hữu chưa thực quyền đối với tài sản mình giao dịch. Cho nên Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 không đưa tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai trong các giao dịch thế chấp, tuy nhiên đây là loại tài sản vẫn được quy định là tài sản đảm bảo trong việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong giao dịch dân sự.

1.2.2. Luật đất đai điều chỉnh đối với tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật đất đai năm 2013 không quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai bởi vì đây là loại tài sản chủ tài sản có quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập mua bán. Mặc dù, tài sản thực tế đang xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu công nhận nên đây chưa được gọi là tài sản thực, do đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là điều tất yếu. Luật đất đai năm 2013 quy định : Tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng… có tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khắc gắn liền với đất. Như vậy, Luật đất đai năm 2013 chỉ công nhận tài sản gắn liền với đất có thực tế thì mới được công nhận là quyền tài sản, có nghĩa là tài sản hữu hình không thể công nhận một tài sản là nhà ở chỉ hình thành xong phần móng, đang xây dựng hoặc trên mô tả của bản vẽ và công nhận nó là nhà ở khi chưa hoàn thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Do nhà ở hình thành trong tương lai không được Luật đất đai năm 2013 công nhận là tài sản nên việc chuyển nhượng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất Luật không điều chỉnh. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những điều kiện nhất định đó là “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”. Đây là quy định mở cho chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án khi được cấp giấy chứng nhận khi nhu cầu đầu tư dự án không còn hoặc rút lại phần vốn đã đầu tư, đồng thời quy định cũng ràng buộc đối với người nhận chuyển nhượng phải thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ đều đó đảm bảo dự án không “bị treo” cũng là sức ép đối với chủ đầu tư, vừa mang tính xã hội cao vì dự án hoàn thành doanh nghiệp cũng được hưởng lợi, người dân có thể mua được nhà, Nhà nước cũng thu được khoản thuế khi các giao dịch thành công, mặc khác thúc đẩy kinh tế – xã hội ở vùng dự án đầu tư phát triển theo.

1.2.3. Luật Nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà có tính chất đặc thù bởi vì, nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được công nhận để đưa vào sử dụng, đây cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai cho nên đã tài sản thì phải có tính năng của nó như quyền được bán, quyền được công nhận là tài sản. Tuy nhiên, cách thức bán cũng đặc biệt chủ đầu tư được quyền bán bằng hình thức huy động vốn trong quá trình đầu tư xây dựng. Mặc dù, Luật nhà ở quy định chủ đầu tư phải “ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật”. Thực tiễn, nhiều chủ đầu tư lợi dụng việc huy động vốn thực hiện dự án bằng các hình thức hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lại hoặc thông qua hợp đồng người mua nhà tự nguyện góp vốn xây dựng có khi đến 90% giá trị hợp đồng… để lấy nguồn tiền đầu tư vào các dự án, lĩnh vực khác hoặc bỏ trốn… đã gây ra rất nhiều hệ lụy trong xã hội nhất là người mua nhà đã mất tiền, nhà ở không được nhận trong khi tiền vay ngân hàng để đầu tư phải đóng lãi gây ảnh hưởng rất lớn cuộc sống của họ, gây mất niềm tin của khách hàng đối với các chủ đầu tư và là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Để đảm bảo lợi ích cho người mua nhà Luật nhà ở quy định trách nhiệm của chủ đầu tư “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”. Đây là quy định mở nếu người mua không tự nguyện làm thì bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, đây là thủ tục pháp lý bắt buộc để chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư sang người mua, là cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu tài sản của người mua. Tuy nhiên, quy định này có lợi cho chủ đầu tư, trong khi hợp đồng của họ với người mua đã xong nhưng trách nhiệm của họ đối với khâu quyết định cuối cùng là chuyển cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy nhưng thời hạn 50 ngày là rất dài họ không thực hiện hoặc thực hiện chậm kéo dài thì người mua thiệt thòi vì không được cấp giấy chứng nhận ảnh hưởng lớn cơ hội kinh doanh hoặc thế chấp vay vốn ngân hàng… đây là quy định nói chung có lợi cho các chủ đầu tư.

1.2.4. Điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 đã phát huy được nhiều ưu điểm, nhất là khắc phục được những hạn chế, bất cập cơ bản của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, đồng thời có một chương riêng quy định chi tiết hơn đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cho thấy lĩnh vực này có tầm quan trọng lớn cả trong lý luận và thực tiễn. Cụ thể những vấn đề sau đây:

Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đó là “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân”¹². Mặc dù, tài sản chưa được xây dựng hoàn thành, nhưng chủ đầu tư là doanh nghiệp được kinh doanh đối với nhà mình đang xây dựng để có nguồn vốn hoàn thành dự án, đây là cách thức huy động vốn có sự đảm bảo từ cam kết của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng để người mua an tâm hơn đối với loại giao dịch này, đồng thời người tiêu dùng cũng được hưởng lợi vì họ trả tiền mua nhà theo tiến độ xây nhà, mức chênh lệch với giá tại thời điểm mua khi thị trường có biến động tăng. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Để đảm bảo tính pháp lý của loại giao dịch này thì bắt buộc phải lập thành văn bản thông qua hợp đồng mua bán, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là do các bên thỏa thuận. Do nhà ở là loại giao dịch có giá trị kinh tế lớn nên cần phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật, các bên phải kí hợp đồng mua bán để làm cơ sở pháp lý khi có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, hai bên có thể lựa chọn công chứng, chứng thực hoặc không vì đây là nguyên tắc tự thỏa thuận trong giao dịch dân sự. Đây là một biện pháp để tăng cơ sở tính pháp lý đối với hợp đồng mua bán khi được cơ quan có thẩm quyền xác nhận giao dịch của họ hợp pháp là cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình đối với hợp đồng hoặc với người thứ ba.

Chủ đầu tư khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải tuân thủ các điều kiện như: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà”. Đây là những điều kiện cơ bản bắt buộc đối với chủ đầu tư khi đưa dự án vào kinh doanh đảm bảo sự tuân thủ các quy định của pháp luật, chứng minh được khả năng dự án được triển khai thực hiện vì các hạng mục công trình cơ bản đã được đáp ứng nên rủi ro chủ đầu tư không tiếp tục hoàn thành dự án là ít xảy ra, đây cũng là biện pháp tích cực để bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng khi tham gia vào thị trường có nhiều biến động này. Trên đây là những điều kiện cần, nhưng chủ đầu tư chỉ đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản đồng ý được bán. Quy định này chủ yếu là thủ tục hành chính bởi vì, các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh chủ đầu tư đã đáp ứng đủ điều kiện về giấy phép thì cơ quan này chỉ việc rà soát lại các thủ tục đã đầy đủ thì có văn bản đồng ý nhà ở đủ điều kiện bán hoặc không khi chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định.

Để đảm bảo lợi ích của người tiêu dùng thì Luật quy định “chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ như cam kết với khách hàng”. Đây là biện pháp bảo đảm hữu hiệu có tác dụng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư, bắt buộc họ nâng cao ý thức trách nhiệm của mình trong kinh doanh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là cam kết đối với người tiêu dùng. Chủ đầu tư phải gởi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua điều này làm tăng tính minh bạch, công khai để người mua có đủ niềm tin đối với dự án, năng lực tài chính, cũng như biện pháp bảo lãnh của ngân hàng đối với khách hàng là cơ sở vững chắc khi có tranh chấp xảy ra. Ngân hàng là bên thứ ba đảm bảo với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết thì ngân hàng sẽ trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác tương ứng theo hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, đây là biện pháp bảo đảm để chủ đầu tư ký kết hợp đồng với người tiêu dùng trong quá trình giao dịch để họ an tâm đối với số tiền ứng trước khi mua nhà, đồng thời chủ đầu tư có đủ nguồn vốn hoàn thành dự án tốt hơn thì người mua cũng được nhận nhà đúng thời gian hoặc sớm hơn thời điểm ký kết hợp đồng. Vì vậy, sự bảo lãnh của ngân hàng với người mua là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện sự cam kết của chủ đầu tư đối với dự án, với người tiêu dùng khi họ đã ứng trước số tiền từ khách hàng để sử dụng đúng mục đích vào xây dựng dự án.

Việc thanh toán trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được quy định hết sức chặt chẻ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của người mua vì họ phải trả tiền trước khi nhận tài sản hữu hình. Do đó, Luật quy định “lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà… nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”. Việc thanh toán từng đợt và mức tối đa của giá trị hợp đồng là phù hợp với thực tế, đồng nghĩa với tiến độ xây dựng nhà hoàn thiện ở mức nào là cơ sở để người mua ứng trước số tiền của mình, nghĩa là căn nhà họ mua được xây dựng đến giai đoạn nào có tương ứng với số tiền họ ứng trước hay không là cơ sở để họ xác định hợp đồng đã ký kết có khả năng thực hiện với sự cam kết của chủ đầu tư. Hình thức thanh toán này có lợi cho chủ đầu tư họ được huy động nguồn vốn từ khách hàng để tiếp tục hoàn thành dự án mà không phải trả lãi suất, đồng thời các căn hộ đã được bán ngay trong quá trình xây dựng, không bị áp lực bán hàng khi xây dựng xong hàng loạt căn nhà đem bán thì lượng cầu trong một thời gian ngắn rất khó đáp ứng dẫn đến tồn kho căn hộ là rất lớn việc xoay đồng vốn gặp nhiều khó khăn là điều không tránh khỏi. Việc quy định mở trong thanh toán đối với loại giao dịch này có ý nghĩa rất lớn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho chủ đầu tư, người tiêu dùng cùng nhau hướng đến mục tiêu chung người bán, người mua đạt được lợi ích, mục đích của mình hướng đến, đồng thời tạo điều kiện cho nhau để chủ đầu tư có vốn hoàn thành dự án, người mua thì được sở hữu căn nhà đã mua với điều kiện thanh toán linh hoạt giảm áp lực tài chính đối với loại giao dịch có giá trị cao này. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Một trong những quyền cơ bản của người mua đối loại giao dịch này là “yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình”. Chủ đầu tư phải công khai thông tin về tiến độ xây dựng để người mua biết được dự án xây dựng đến giai đoạn nào, căn hộ họ mua được xây dựng như thế nào, đây là thông tin rất quan trọng để người mua kiểm tra tiến độ xây dựng theo hợp đồng ký kết có tương ứng với số tiền họ thanh toán không. Đây là một hình thức kiểm tra chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của họ có đúng mục đích hay sử dụng nguồn vốn này đầu tư vào lĩnh vực khác. Bên cạnh chủ đầu tư cung cấp thông tin thì họ còn có quyền lớn hơn là kiểm tra thực tế tiến độ xây dựng để kiểm chứng thông tin, đây là biện pháp phù hợp với thực tế để người tiêu dùng biết kết quả đầu tư của mình như thế nào, cũng như sự cam kết của chủ đầu tư với hợp đồng đã ký kết. Chủ đầu tư phải đáp ứng những quyền lợi nêu trên của khách hàng đây cũng là hình thức minh bạch hóa thông tin với khách hàng để họ thấy được uy tín của doanh nghiệp với khách hàng đối với hợp đồng cam kết, đây là biện pháp kiểm chứng thông tin hai chiều để đảm bảo hợp đồng mua bán ký kết được thực hiện đúng quy định.

Thực tế cho thấy, khách hàng đầu tư nhỏ lẻ khi thấy giá trị đầu tư có lợi hoặc vì lý do khác dễ bán lại nhà ở mình đã mua để thu lại vốn kiếm lời để đầu tư vào lĩnh vực sinh lợi nhiều hơn nên họ sẳn sàng chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện là người mua chưa nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng phải bằng văn bản có xác nhận của chủ đầu tư. Người mua cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai (Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014). Quy định này đảm bảo quyền của người mua nhà được quyền định đoạt tài sản của mình mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về tài sản nhưng được quyền bán lại nhà ở cho người khác với điều kiện có sự xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Đây là cơ sở để chủ đầu tư biết được người sở hữu cuối cùng là ai để đảm bảo hợp đồng mua bán ký kết được thực hiện hoặc có vi phạm hợp đồng để biết ai là người chủ sở hữu để giải quyết, đồng thời người mua cũng biết được chủ đầu tư đã xác nhận vào hợp đồng của họ để thực hiện trong quá trình đăng ký quyền sở hữu sau này. Người sở hữu nhà cuối cùng của hợp đồng đăng ký quyền sở hữu nộp hồ sơ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở. Đây là quy định chặt chẽ đảm bảo quyền và lợi ích cơ bản của chủ đầu tư, người tiêu dùng trong quá trình ký kết hợp đồng, đảm bảo sự công khai thông tin minh bạch giữa chủ đầu tư, người mua, người bán trong các thời điểm khác nhau vừa đảm bảo lợi ích của các bên ký kết hợp đồng vừa là cơ sở pháp lý rõ ràng để cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.

Tóm lại, những quy định của Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra đối với loại tài sản chưa có thực tại thời điểm ký kết hợp đồng. Song, những quy định trên là khung pháp lý để chủ đầu tư, người bán, người mua tuân thủ đúng quy định để đảm bảo lợi ích cho chính mình, hạn chế tranh chấp xảy ra, đồng thời là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước nắm đầy đủ thông tin hơn trong quá trình quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại tài sản khá đặc biệt này.

1.3. Quy định của pháp luật nước ngoài đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

1.3.1. Quy định của Bộ luật dân sự Pháp về mua bán nhà ở sẽ xây dựng.

Đối với loại mua bán này Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước”.

Tuy nhiên để áp dụng loại hợp đồng mua bán theo phương thức hoàn thiện từng bước Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bán theo phương thức hoàn thiện từng bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua mọi quyền đối với đất đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất. Quyền sở hữu công trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo tiến độ thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán giữ quyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình”.

Căn cứ vào hai loại hợp đồng này thì quyền của bên bán, bên mua phát sinh, thực hiện tùy thuộc thời điểm khác nhau đối với từng loại hợp đồng, như hợp đồng bán theo hình thức chìa khóa trao tay thì bên bán cam kết giao bất động sản cho bên mua sau khi xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản và trả tiền lúc nhận nhà. Đồng thời việc chuyển quyền sở hữu được thực hiện thông qua thủ tục công chứng thư xác nhận xây dựng xong bất động sản và có hiệu lực hồi tố kể từ ngày giao kết hợp đồng. Đối với hợp đồng hoàn thiện từng bước thì bên bán có nghĩa vụ chuyển ngay quyền với đất và kết cấu xây dựng trên đất cho bên mua ngay sau khi ký hợp đồng nhưng quyền sở hữu công trình chỉ được chuyển giao cho bên mua sau khi hai bên đã nghiệm thu xong công trình.

Quy định của Bộ luật dân sự Pháp có nhiều điểm tương đồng với pháp luật Việt Nam về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đó là bán nhà ở theo từng giai đoạn xây dựng và người mua trả tiền nhiều lần tương ứng với tiến độ thi công, việc chuyển giao tài sản nhà ở sau khi hoàn thành việc nghiệm thu. Vì vậy, quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề này cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong nước, mà còn phù hợp với luật pháp quốc tế đây cũng là điểm tiến bộ trong quá trình xây dựng pháp luật và phù hợp với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.

1.3.2. Luật nhà ở Hàn Quốc về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hàn Quốc đã thành lập Tổng công ty bảo lãnh Nhà ở từ rất sớm năm 1993 để thực hiện bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, mục đích đảm bảo cho những người mua nhà, đặt cọc, thuê, bảo lãnh cho chủ đầu tư, cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng, mua nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng khi chủ đầu tư thực hiện không đúng tiến độ, phá sản không bàn giao được cho người mua, người thuê mà họ đã ký kết hợp đồng. Công ty này là dạng công ty cổ phần gồm có vốn Chính phủ chiếm 55%, vốn của các tổ chức tài chính chiếm 18%, vốn tự có của tổng công ty chiếm 14%, Công ty thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà hình thành trong tương lai, vay vốn các ngân hàng để mua, xây dựng nhà ở và thực hiện dự án cải tạo nhà ở, tiền đặt cọc cho thuê nhà. Chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà thì phải đăng ký để được cấp giấy bảo lãnh và nộp một khoản phí bảo lãnh. Khi được cấp giấy bảo lãnh thì chủ đầu tư nộp cho chính quyền địa phương cấp tỉnh phê duyệt xong có thông báo thì mới được bán, đây là loại giấy tờ thẩm định tính pháp lý của dự án để chính quyền cho phép thực hiện việc bán, nếu chủ đầu tư đã xây dựng nhà xong mới bán thì không phải thông qua thủ tục này. Hàng năm, Công ty cấp bảo lãnh khoảng 480 dự án, tỷ lệ dự án gặp sự cố khoảng 7%, nếu dự án đã xây được 80% thì Công ty tiếp tục thực hiện chọn nhà thầu thi công để xây dựng hoàn thành bàn giao nhà ở cho người mua, chi phí xây dựng này lấy từ phí bảo lãnh và vốn điều lệ của tổng công ty. Nếu xây dựng chưa được 80% có 2/3 người mua nhà đề nghị hoàn trả tiền đã nộp cho chủ đầu tư (có 3 đợt nộp tiền) thì Công ty hoàn trả, đồng thời chuyển nhượng dự án cho công ty khác để thu hồi vốn. Trường hợp dưới 2/3 người mua nhà yêu cầu thì Công ty tiếp tục thực hiện dự án bàn giao nhà cho người mua, nếu thu của dự án cao hơn thì hoàn tiền lại chủ đầu tư, nếu không đủ thì chủ đầu tư bồi thường phần chênh lệch, nếu chủ đầu tư không có khả năng thanh toán thì rủi ro này Công ty chịu nhưng thực tế là không nhiều.

Pháp luật kinh doanh nhà ở của Hàn Quốc và Việt Nam có điểm tương đồng, đó là quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có tổ chức đứng ra bảo lãnh trong quá trình xây dựng và bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên thứ ba đứng ra bảo lãnh trách nhiệm của doanh nghiệp đối với khách hàng trong quá trình giao dịch, đây chính là biện pháp đảm bảo hữu hiệu cho người tiêu dùng hoàn toàn an tâm hơn khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư vì có biện pháp đảm bảo đối với loại hàng hóa đặc biệt có giá trị cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, pháp luật Việt Nam quy định về vấn đề đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong nước, mà còn phù hợp với những quốc gia xung quanh từ đó tạo điều kiện cho người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở Việt Nam khi họ có nhu cầu học tập, công tác tại Việt Nam khi quy định pháp luật về sở hữu nhà ở cơ bản thuận lợi như pháp luật của quốc gia họ nên giữ chân họ lâu dài hơn, vừa sử dụng được tri thức vừa thu hút được nguồn ngoại tệ khi họ sinh sống lâu dài sẽ đầu tư mua nhà ở có giá trị khá lớn góp phần phát triển thị trường bất động sản.

Tiểu kết luận Chương 1 Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc biệt không có thực tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nên khung pháp luật quy định về vấn đề này khá chặt chẽ, tương đối ổn định để điều chỉnh những hành vi giao dịch trong thực tế đời sống dân sự. Những quy định của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cơ bản đáp ứng yêu cầu thực tế điều chỉnh lĩnh vực này, đó là làm rõ được khái niệm, đặc điểm giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, loại dự án đủ điều kiện được kinh doanh, quyền huy động vốn của chủ đầu tư, hình thức và nội dung hợp đồng mua bán, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền trên đất.

Có thể nói nhà ở hình thành trong tương lai được Bộ luật dân sự năm 2015 công nhận là tài sản được giao dịch và dùng làm tài sản để đảm bảo trong giao dịch dân sự là quy định tiến bộ phù hợp với thực tế đời sống xã hội dân sự. Mặc dù, tài sản chưa có quyền sở hữu nhưng người chủ có quyền bán hoặc dùng bảo lãnh cho mình hoặc đối với người thứ ba về nghĩa vụ dân sự, do đó tài sản này chắc chắn sẽ được hình thành trong một thời gian nhất định ở tương lai. Quy định này phù hợp với Luật kinh doanh doanh bất động sản vì nhà ở này được tham gia mua bán như những loại tài sản thông thường, tuy nhiên có sự khác biệt cơ bản khi ký kết hợp đồng bắt buộc phải tuân thủ theo mẫu, đồng thời có những biện pháp nhất định để đảm bảo quyền lợi của các bên mà nhất là của người mua. Người mua có những quyền hết sức đặt biệt so với mua tài sản thông thường đó là quyền được kiểm tra thực tế tại công trình để xác định tiến độ xây dựng đối với nhà mình mua để có mức góp tiền tương ứng; một trong những biện pháp bảo đảm mà người mua bắt buộc phải biết đó là bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư với hợp đồng ký kết, đây là biện pháp bảo đảm hữu hiệu nhất có lợi cho người mua vì hợp đồng không thực hiện thì số tiền tạm ứng được ngân hàng hoàn lại.

Việc huy động vốn của chủ đầu tư đối với người tiêu dùng là một cơ chế mở của Luật kinh doanh bất động sản đối với nhà ở hình thành trong tương lai tạo điều kiện cho doanh nghiệp với nguồn lực về vốn còn hạn chế, để thực hiện được những dự án nhà ở lớn họ được huy động vốn đối với khách hàng cùng tham gia, doanh nghiệp có vốn để xây dựng kịp tiến độ, căn hộ được bán trong quá trình xây dựng, người tiêu dùng góp vốn và hưởng được chênh lệch giá cả tăng theo thời gian. Do đó, sự hợp tác này có lợi cho đôi bên theo quy định của pháp luật, đồng thời công tác quản lý nhà nước đối với loại hình này được thuận lợi hơn đối với hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư và thu được khoản thuế trong lĩnh vực này. Luận văn: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai