Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Thời gian từ đầu năm 2024 đến đầu năm 2025 thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách sôi động. Bằng chứng là vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này ngày càng nhiều. Trong giai đoạn từ đầu năm 2024 đến giữa năm 2025, từ giá căn hộ chung cư, đất nền dự án đến giá thuê văn phòng trung bình tăng 100-200%. Điều này đã thu hút một lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã đổ vốn vào lĩnh vực này như là một thị trường tiềm năng mang lại nhiều lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư trong nước đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới. Tuy nhiên bắt đầu từ giai đoạn giữa cuối năm 2025 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đã đẩy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm. Thêm vào đó khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ đã lan sang khắp thế giới đã làm sụt giảm đáng kể tài sản của các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rút dần vốn khỏi Việt N am cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt đã làm ngưng trệ các dự án đã triển khai hoặc đã lên kế hoạch triển khai. Các dự án khả thi từ lúc chưa có khủng hoảng giờ phải xem xét lại. Từ đây cho thấy nhu cầu thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tăng cao hơn bao giờ hết đặc biệt là các dự án bất động sản phức hợp – một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây ở nước ta. Bên cạnh đó, việc thẩm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thẩm định tính khả thi của dự án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm Năng của chúng nhằm giúp nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định. Để có thể thuyết phục được các nhà tài trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài chính. Tuy nhiên để có thể thẩm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là một vấn đề khá phức tạp. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó cũng tiềm Năng khá nhiều rủi ro. Điều đó đòi hỏi việc thẩm định các dự án bất động sản phải phân tích được những rủi ro tiềm Năng để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra quyết định. Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2025 khi chính phủ thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát thì giá bất động sản liên tục giảm sâu, nhiều dự án thiếu vốn đã phải tạm ngưng thực hiện. Tình trạng hiện nay là việc thẩm định dự án bất động sản chỉ dừng ở phần phân tích và thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa quan tâm và dự báo được những rủi ro có thể có của dự án như rủi ro do lạm phát, giá bán sản phẩm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật liệu xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước… mà dự án đầu tư bất động sản thường phải có thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư cũng là giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển một cách bền vững.

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Thông qua nghiên cứu đề tài này ta sẽ nắm được giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp, cách thức lựa chọn những hạng mục để đầu tư, lựa chọn hình thức kinh doanh sau khi xây dựng xong, cơ cấu vốn của dự án và phân tích rủi ro đặc thù của dự án bất động sản, phương thức phân tích các rủi ro và ứng dụng cho các dự án đầu tư bất động sản phức hợp trong thực tiễn tại Việt Nam.

3. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp và phân tích các yếu tố rủi ro của các dự án đầu tư bất động sản và đưa ra các giải pháp kiến nghị giảm thiểu thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư vào dự án bất động sản ở nước ta.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu là những dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong phần nghiên cứu này có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học:

• phương pháp thống kê nhằm đưa ra các số liệu, thống số để lập các bảng biểu cần thiết cho quá trình phân tích dự án
• phương pháp phân tích sau khi các tính toán các chỉ tiêu cần thiết, phương pháp phân tích được áp dụng để phân tích các số liệu nhằm đưa ra các nhận định phục vụ cho công tác quyết định lựa chọn dự án
• phương pháp so sánh: so sánh các số liệu tính toán với nhau để đưa ra các nhận định tính khả thi của dự án.

6. Kết cấu của luận văn

Nội dung của đề tài gồm 3 phần chính như sau:

• Chương 1: Cơ sở lý luận về việc thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp
• Chương 2: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp trong thực tiễn
• Chương 3: Đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

7. Nội dung nghiên cứu Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội dung sau:

• Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dòng tiền của dự án và phương pháp xây dựng giá bán, chi phí xây dựng, lựa chọn tỷ suất chiết khấu tài chính cho các cơ cấu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng.
• Tóm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa điểm và vốn đầu tư, sơ lược về thị trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu về cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và khách sạn 3-5 sao tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới, đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của dự án, kế hoạch bán trước.
• Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao mô hình thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong thực tế.
• Phân tích rủi ro của dự án: phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung:
• Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác động nhiều nhất đến rủi ro của dự án.
• Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi nhất cho dự án.
• Thứ ba là phân tích mô phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết. Sau khi phân tích mô phỏng ta sẽ biết được dự án có bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong muốn.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP

1.1 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Bất động sản phức hợp

Bất động sản phức hợp là dự án bất động sản bao gồm nhiều hơn một hạng mục trong một dự án. Các bất động sản phức hợp trên thế giới thường bao gồm căn hộ ở kết hợp với trung tâm thương mại, khách sạn, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê. Mục đích của phát triển bất động sản phức hợp là tận dụng tối đa thuận lợi của vị trí bất động sản mang lại. Ngoài ra, việc phát triển bất động sản phức hợp giúp phân bố dân số hợp lý hơn cho một đô thị, mang đến những tiện ích tốt nhất cho người dân.

1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2023/QH11 ngày 29/06/2023, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản. Trong thực tế có các loại dự án đầu tư như sau:

• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
• Dự án căn hộ cho thuê;
• Dự án trung tâm thương mại;
• Dự án khách sạn, nhà hàng;
• Dự án về dịch vụ nhà ở;
• Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
• Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

Do đó dự án đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng ở giai đoạn tạo ra bất động sản cho thị trường. Đây là một trong những khâu quan trọng nhất của thị trường bất động sản vì sẽ tạo ra hàng hoá mới cho thị trường bất động sản. Đây là khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản khác so với các hoạt động mua bán lại bất động sản. So với hoạt động mua bán bất động sản thì nhà đầu tư chỉ cần xác định được giá mua vô, chi phí liên quan đến bất động sản như thuế chuyển mục đích sử dụng, chi phí môi giới, lãi vay, chi phí cơ hội, thuế chuyển nhượng… và lợi nhuận kỳ vọng là có thể xác định được giá bán. Đối với hoạt động đầu tư nhà đầu tư sẽ đi từ khâu đầu tiên là chọn khu đất, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công để tạo ra bất động sản. Sau khi xây dựng xong bất động sản nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh bất động sản đã tạo ra như bán tất cả hay khai thác kinh doanh. Theo số liệu thống kê của các tổ chức quản lý bất động sản trên thế giới thì mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ bán kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn chiếm phổ biến nhất. Đây được xem là mô hình thích hợp nhất cho mọi hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản. Từ mô hình này nhà đầu tư sẽ phải chọn lọc lại những hạng mục nào phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả hoặc phát triển tất cả các hạng mục nhằm mục đích phân tán rủi ro.

1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

Thẩm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thẩm định hiệu quả tài chính của dự án kể từ khi tiến hành mua đất, thiết kế, thi công đến sau khi hoàn tất việc kinh doanh dự án. Việc thẩm định này có thể được thực hiện cho từng phương án kinh doanh khác nhau phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chọn lựa phương án kinh doanh trong số những phương án sau: Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

• Bán lại tất cả dự án sau khi xây dựng xong
• Bán một số hạng mục và kinh doanh một số hạng mục
• Kinh doanh tất cả các hạng mục.

Việc thẩm định tài chính cũng sẽ đề xuất cho các nhà đầu tư đâu là phương án kinh doanh phù hợp nhất đối với mục tiêu của công ty mình.

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

• Đặc điểm của bất động sản phức hợp
• Nhiều hạng mục kinh doanh trong cùng một dự án
• Thông qua thẩm định tính khả thi mới quyết định được cần đầu tư vào hạng mục nào
• Các hạng mục thường có đặc điểm hoạt động khác nhau. Đối với dự án mà tất cả các hạng mục được bán hết thì thời gian của dự án là từ khi bắt đầu xây dựng đến sau khi bán Đối với hạng mục kinh doanh thì thời gian đầu tư của dự án kéo dài từ 50 đến 70 năm.
• Hạng mục này sẽ làm gia tăng giá trị cho các hạng mục khác

Đặc điểm của thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp.

Từ những đặc điểm của bất động sản phức hợp như trên do đó công việc thẩm định tài chính các dự án bất động sản phức hợp là xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án bất động sản có xem xét đến việc lựa chọn các hạng mục phức hợp để đầu tư. Bên cạnh đó dự án bất động sản phức hợp sẽ có nhiều hạng mục có phương án hoạt động khác nhau cho nên phải xác định phương án kinh doanh phù hợp sau khi đã đầu tư xây dựng cho từng hạng mục này.

1.1.3 Qui trình thẩm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

Để phát triển một dự án đầu tư bất động sản nhà đầu tư sẽ phải tiến hành rất nhiều bước thẩm định để đi đến quyết định chọn lựa dự án đầu tư, bao gồm:

• Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bất động sản thường bao gồm:
• Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây dựng nhà tái định cư…
• Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết định về sản phẩm của mình
• Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu tư sẽ tự kinh doanh.
• Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh giá xem sản phẩm đầu tư sẽ hướng đến là đối tượng nào, hiện nay trong khu vực dự án có bao nhiêu dự án tương đồng, mức giá bán của sản phẩm như thế nào so với dự án mình dự định thực hiện. Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho dự án dự định sẽ đầu tư.
• Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thẩm định này các nhà đầu tư sẽ thẩm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng, công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệ xây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô…việc thẩm định công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công trình. Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Thẩm định về kinh tế – xã hội

• Dự án sẽ đóng góp cho xã hội như thế nào như tạo ra quỹ nhà ở cho xã hội như thế nào
• Số lượng việc làm được tạo ra cho người lao động.
• Nghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước
• Các chỉ tiêu khác như: góp phần phát triển chung của nền kinh tế, thoả mãn nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, góp phần nâng cao mức sống cho người dân.

Thẩm định về môi trường sinh thái: việc thẩm định chỉ tiêu này cần được thực hiện cho cả giai đoạn xây dựng và sau khi đưa sản phẩm vào sử dụng.

Giai đoạn xây dựng thường diễn ra trong thời gian dài và việc xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến khu vực xung quanh như tiếng ồn, bụi, nước thải. Thẩm định chỉ tiêu này nhằm mục đích giúp nhà đầu tư có các biện pháp giảm thiểu những tác động này đến môi trường.

Giai đoạn đưa sản phẩm vào sử dụng sẽ phải thẩm định những tác động như sau: mức độ ô nhiễm do nước thải gây ra, tiếng ồn do cư dân của dự án gây ra. Thẩm định chỉ tiêu này nhà đầu tư cần xây dựng hệ thống nước thải đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân trong dự án, xây dựng lối đi riêng

Thẩm định về tài chính: là xác định dự án có hiệu quả hay không về mặt tài chính thông qua việc tính các chỉ số tài chính. Việc thẩm định này đa phần sẽ quyết định có lựa chọn đầu tư dự án hay không.

1.2 Tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản.

Thẩm định tài chính của một dự án là một trong các khâu thẩm định chính để đi đến quyết định lựa chọn dự án đầu tư. Việc thẩm định tài chính của các dự án bất động sản trong thực tế thường diễn ra thường xuyên như trước khi tiến hành mua đất, sau khi thiết kế ý tưởng, sau khi thiết kế cơ sở và trước khi triển khai dự án. Trong các bước thẩm định dự án thì thẩm định tài chính là khâu thẩm định quan trọng nhất đối với một dự án đầu tư bất động sản. Một dự án được đánh giá là khả thi khi tỷ suất sinh lợi mang lại lớn hơn hoặc bằng tỷ suất lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư hoặc suất chiết khấu thị trường. Thêm vào đó dự án phải có thời gian thu hồi vốn ngắn và có xác suất sinh lợi như mong đợi là cao nhất.

1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

• Tiêu chun hiện giá thuần (N PV)

Hiện giá thuần (N PV) của một dự án là giá trị của dòng tiền của dòng tiền dự kiến trong tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu N PV=Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai – Đầu tư ban đầu

• Tiêu chun tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)

Tỷ suất sinh lời nội bộ của một dự án là lãi suất chiết khấu mà tại đó N PV của dự án bằng 0.

• Tiêu chun chỉ số sinh lợi (PI)

Chỉ số sinh lợi (PI) được định nghĩa như là giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án đầu tư so với đầu tư ban đầu PI = PVI

• Tiêu chun thời gian thu hồi vốn (PP)

Thời gian thu hồi vốn của dự án là khoảng thời gian thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu của dự án

• Tiêu chun thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP)

Tiêu chun PP khiếm khiết là bỏ qua tính chất giá trị tiền tệ theo thời gian và tiêu chun DPP sẽ khắc phục điểm yếu này. Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu – DPP là khoảng thời gian cần thiết để tổng hiện giá tất cả thu nhập trong tương lai của dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư ban đầu bỏ ra.

Việc tính toán các chỉ tiêu trên không quá phức tạp vì có sự hỗ trợ của máy vi tính như hiện nay. Tuy nhiên, để xây dựng được những con số phục vụ cho việc tính ra các chỉ tiêu này cần sự am hiểu về đặc thù của ngành nghề cũng như xây dựng được nguồn số liệu đầu vào chính xác và có độ tin cậy cao. Trong thẩm định tài chính của dự án bất động sản thì các yếu tố đóng vai trò rất quan trọng như: tiến độ thực hiện dự án dự kiến, chi phí xây dựng, giá bán sản phẩm, chi phí chiết khấu, chi phí hoạt động, tốc độ tăng giá bán và cho thuê…Xác định chính xác các yếu tố này sẽ giúp cho kết quả tài chính của dự án có độ tin cậy cao.

1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án

Các dự án có nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên tất cả các dự án có thể xếp thành nhóm: dự án mở rộng, dự án thay thế, dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý.

1.4.1.1 Dự án mở rộng

Công ty Keppel Land đầu tư cao ốc văn phòng Sài Gòn Center ở 65 Lê Lợi – Quận 1 nhận thấy nhu cầu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại gia tăng đáng kể cho nên công ty quyết định đầu tư mở rộng thêm cao ốc thứ hai kế bên cạnh.

1.4.1.2 Dự án thay thế Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Thời gian gần đây các khu chợ truyền thống như chợ Tân Bình, Bà Chiểu, Văn Thánh… đã trở nên quá cũ kỹ không an toàn cho công việc kinh doanh cũng như không phản ánh được bộ mặt phát triển của thành phố. Do đó chủ trương của thành phố là kêu gọi các nhà đầu tư đầu tư xây dựng mới các khu chợ này khang trang hơn nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm ngày càng cao của cư dân. Thành phố sẽ ưu tiên dành một phần đất trong khu chợ cho chủ đầu tư xây dựng các hạng mục kinh doanh nhằm thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra xây dựng lại các chợ này.

Không giống như các ngành nghề khác là phải đầu tư liên tục để tìm kiếm sản phẩm mới thay thế các sản phẩm đã trở nên lỗi thời. Thông thường các dự án thương mại lớn trong ngành bất động sản có thời gian hoạt động khá lâu ( từ 50 đến 70 năm ) với số vốn đầu tư từ chục triệu lên đến hàng trăm triệu USD do đó đã triển khai rồi thì không có cơ hội để đầu tư thay thế.

1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn.

Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho các thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao ốc. Khi phân tích tốt nhất là nên được xem như các dự án phụ thuộc.

1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án

1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau

Các dự án được gọi là độc lập lẫn nhau về kinh tế nếu việc chấp nhận loại bỏ dự án này không làm ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ các dự án khác.

1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau

Nếu dòng tiền của một dự án bị tác động bởi quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án khác thì dự án thứ nhất gọi là phụ thuộc vào dự án thứ hai. Mặc khác, dự án thứ hai cũng gọi là phụ thuộc vào dự án thứ nhất. Ví dụ việc lựa chọn xây dựng sân golf sẽ giúp việc bán các biệt thự trong khu sân golf đạt được giá cao hơn vì khách hàng mua biệt thự này sẽ thụ hưởng được những tiện ích mà sân golf mang lại. Ngược lại, khách hàng ở trong các biệt thự này sẽ thường xuyên chơi golf hơn. Điều này sẽ góp phần làm tăng doanh thu cho khu sân golf. Do đó, dự án villa và sân golf là hai dự án phụ thuộc lẫn nhau.

1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau

Hai dự án gọi là loại trừ lẫn nhau nếu những khoản thu nhập từ một dự án đầu tư nào đó sẽ biết mất hoàn toàn nếu dự án khác được chấp nhận. Việc chấp nhận một dự án này có nghĩa là từ bỏ hoàn toàn dự án khác. Ví dụ nhà đầu tư đã quyết định phát triển khu văn phòng Sài Gòn Trade Center thì sẽ bỏ dự án xây khách sạn tại vị trí này.

1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp

1.5.1 Phân tích thị trường của sản phẩm Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Đây là một trong những giai đoạn quan trọng khi tiến hành thẩm định một dự án bất động sản phức hợp mà các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thường hay bỏ qua. Công đoạn này sẽ giúp đánh giá nhu cầu, nguồn cung cũng như lịch sử của các hạng mục này. Thông qua những thông tin này giúp chúng ta đánh giá chính xác được những đối thủ cạnh tranh trên thị trường, quyết định đến giá bán của sản phẩm chúng ta dự định đầu tư cũng như quyết định đến việc lựa chọn các hạng mục nào cần phát triển nhằm đạt được hiệu quả cao nhất.

1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất

Phân tích SWOT nhằm xác định được những điểm mạnh, điểm yếu của dự án cũng như cơ hội và thách thức. Việc phân tích này sẽ chỉ ra đâu là điểm mạnh đâu là điểm yếu của dự án nhằm mục đích phát huy điểm mạnh và hạn chế tác động của điểm yếu. Ngoài ra, phân tích SWOT cũng sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng tốt cơ hội và cũng giảm thiểu những nguy cơ đe doạ đến dự án.

1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư

Đây là những bước quan trọng để thực hiện một dự án bất động sản phức hợp thành công. Dự án bất động sản phức hợp khác với những dự án khác ở việc chọn lựa sản phẩm đầu tư. Nếu như những dự án thông thường nhà đầu tư đã biết chắc chắn là đầu tư vào sản phẩm gì trước khi bắt đầu thẩm định, sau khi thẩm định xong nếu hiệu quả thì đầu tư còn không hiệu quả thì không thực hiện. Trong khi đối với dự án bất động sản phức hợp thì đa phần sau khi thẩm định nhà đầu tư mới biết là những sản phẩm gì cần đầu tư. Đây là một điểm khác biệt của các dự án bất động sản phức hợp. Việc lựa chọn các hạng mục để đầu tư cần phải thực hiện một cách khoa học vì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thành công của dự án. Những cơ sở để lựa chọn hạng mục phù hợp là phân tích SWOT của dự án cùng với phân tích về thị trường để quyết định xem là sản phẩm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng. Ngoài ra, việc lựa chọn hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phẩm dự định đầu tư. Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây dựng xong

Việc xác định phương án kinh doanh của các dự án bất động sản phức hợp thường là quyết định bán tất cả sản phẩm hay sẽ đứng ra khai thác kinh doanh. Hạng mục thường được bán hết sau khi xây dựng là căn hộ bán còn các hạng mục khác thường nhà đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp một số nhà đầu tư sẽ bán hết tất cả sau đó dùng lợi nhuận đạt được đầu tư vào dự án mới. Việc lựa chọn phương án kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần xác định lợi nhuận mong đợi để có phương án kinh doanh hợp lý.

1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án

Một dự án được đầu tư mới hay đầu tư mở rộng thì việc phân tích hiệu quả tài chính của nó là một yêu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư dựa vào đó để ra quyết định. Phân tích đầu tư vốn là một chức năng quản trị tài chính chủ yếu trong đó một trong những yếu tố hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm là dòng ngân lưu dự kiến đạt được từ các hoạt động đầu tư của mình, điều này không chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng mới mà còn áp dụng cho những chương trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp như đầu tư cho các chiến dịch quảng cáo hay đầu tư cho nghiên cứu phát triển. Vì vậy, việc phân tích đầu tư vốn là một nội dung quan trọng cần xem xét trong đánh giá tính khả thi của dự án hay một quyết định đầu tư.

1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu

N gân lưu là bảng dự toán thu chi trong suốt tuổi thọ của dự án, nó bao gồm những khoản thực thu và thực chi của dự án tính theo từng năm. Quy ước ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án đều được xác định ở thời điểm cuối năm.

1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Vì dòng ngân lưu phản ánh thời điểm thực thu và thực chi của dòng tiền nên trong phân tích tài chính dự án, ta sử dụng dòng ngân là cơ sở để đánh giá dự án. Lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu chi tiền của dự án, vì vậy không phản ánh một cách chính xác tổng hiệu quả của dự án theo thời giá của tiền tệ.

1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu

• Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basis)

Đánh giá dòng tiền cho một dự án cụ thể trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tác động như thế nào nếu dự án được chấp nhận so với tác động khi dự án không được chấp nhận. Vì vậy, nên đưa vào phần phân tích tất cả các thay đổi trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thuế phát sinh do việc chấp nhận dự án. Ngược lại, không tính đến dòng tiền không bị dự án thay đổi.

• Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế

Vì đầu tư ban đầu cho một dự án đòi hỏi chi phí bằng tiền mặt sau thuế, nên thu nhập từ dự án cũng phải được tính bằng dòng tiền sau thuế để đảm bảo cùng đơn vị trong tính toán.

• Tất cả các tác động gián tiếp của một dự án phải được xem xét khi đánh giá dòng tiền

Dòng tiền của dự án phải được xem xét đánh giá trong mối quan hệ qua lại giữa tất cả các nhân tố khác của toàn doanh nghiệp. Chẳng hạn như nếu một doanh nghiệp đề xuất xây dựng thêm một cao ốc văn phòng bên cạnh thì sẽ tác động thế nào đế dòng tiền và lợi nhuận của dự án hiện tại.

• Các chi phí thiệt hại không được tính vào dòng tiền của dự án

Chi phí thiệt hại là những chi phí đã được chi ra. Vì các chi phí thiệt hại không thể thu hồi lại được nên không được tính trong quyết định chấp nhận hay từ chối một dự án. Chi phí này được gọi là chi phí chìm.

• Cần quan tâm đến chi phí cơ hội của dự án khi tính toán dòng tiền.

Chi phí cơ hội là những khoảng thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng phải được tính vào vì đó là khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự án.

1.5.5.4  Đánh giá dòng tiền của dự án Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Trong phân tích tài chính của dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng thì phân tích dòng tiền là nội dung đầu tiên và quan trọng nhất đòi hỏi các nhà phân tích quan tâm nhất vì dòng tiền của dự án là kết quả mong muốn dùng để đánh giá tính hiệu quả của một dự án đầu tư. Nội dung cần đánh giá ở đây là dòng tiền hoạt động thuần sau thuế ( Net operating cash flows – N CF) của một dự án

Trong đó:

• OEAT : là thay đổi thu nhập hoạt động sau thuế .
• Dep: là thay đổi chi phí khấu hao
• N WC : là thay đổi trong đầu tư vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự án.

Do các khoản đầu tư vào vốn luân chuyển làm giảm dòng tiền thuần N CF. Tuy nhiên vào năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án thì N WC sẽ được thu hồi lại do thu tiền từ việc bán căn hộ hoặc hoạt động cho thuê khách sạn và văn phòng… thì N WC sẽ giảm làm cho N CF tăng.

Công thức tính dòng tiền N CF (1) cho thấy dòng tiền của dự án phụ thuộc vào 3 chỉ tiêu chính:

• OEAT được tính dựa vào thay đổi trong thu nhập hoạt động trước thuế (OEBT) x (1-T) với T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
•  OEBT bằng thay đổi trong doanh thu  R trừ đi các thay đổi trong các chi phí hoạt động  O và thay đổi khấu hao  Dep
• Thay vào phương trình (2) ta có: Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Thay phương trình (4) vào phương trình (1), ta có:

• Trong đó  R = R₁-R₀,  O = O₁ – O₀,  Dep = Dep₁ – Dep₀ với: R₁ : là doanh thu của doanh nghiệp khi không có dự án
• R₀ : là doanh thu của doanh nghiệp khi có dự án
• O₁ : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp không có dự án
• O₀ : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án
• D₁ : Các chi phí khấu hao của doanh nghiệp khi không có dự án
• D ₀ : Các chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án Từ đó phương trình (5) được viết lại như sau:

Ngoài ra, nếu năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án giá trị tài sản được thu hồi sau thanh lý thì giá trị thanh lý sau khi trừ các khoản thuế sẽ được cộng thêm vào dòng tiền của dự án vào năm cuối cùng này để tính tổng giá trị dòng tiền của dự án suốt thời gian dự án hoạt động.

Vốn luân chuyển của dự án được thu hồi toàn bộ sau khi kết thúc dự án: trong suốt đời sống kinh tế của dự án doanh nghiệp sẽ đầu tư vốn luân chuyển tăng thêm, vốn đầu tư này sẽ được thu hồi lại bằng tiền mặt sau khi kết thúc dự án và khoản thu hồi này cũng được cộng vào để tính toán dòng tiền của dự án.

Một chỉ tiêu cần quan tâm trong xác định dòng tiền của dự án là khấu hao vì tỷ lệ khấu hao, phương pháp khấu hao có ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của dự án do giá trị khấu hao là khoản chi phí được khấu trừ trước khi tính thuế. Hiện nay, có ba phương pháp khấu hao mỗi phương pháp khấu hao mà doanh nghiệp sử dụng có ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của dự án đó là khấu hao dạng đường thẳng, khấu hao nhanh và khấu hao dựa trên số năm giảm dần.

1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất dùng để chiết khấu dòng tiền của dự án về thời điểm lập dự án. Thông thường tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: cơ cấu vốn của dự án, địa điểm dự án được dự định đầu tư, lĩnh vực đầu tư, thời gian đầu tư… Trong thực tế lãi suất vay dài hạn, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), tỷ suất sinh lợi trung bình ngành được sử dụng để làm tỷ suất chiết khấu. Tuy nhiên mỗi yếu tố sẽ có một ý nghĩa khác nhau và được sử dụng trong những giai đoạn khác nhau. Trong giai đoạn nền kinh tế bình thường thì chi phí sử dụng vốn bình quân được ưu tiên hàng đầu để làm tỷ suất chiết khấu. Bởi vì, hầu hết các dự án bất động sản trong thực tế được tài trợ chủ yếu từ các nguồn sau: nợ vay, cổ phần ưu đãi, thu nhập giữ lại, cổ phần thường. Do đó để phản ánh chính xác tỷ suất chiết khấu, chi phí sử dụng vốn bình quân nên được dùng làm tỷ suất chiết khấu cho các dự án bất động sản. Lãi suất vay dài hạn chỉ phản ánh phần vốn được tài trợ bằng nợ của dự án. Tỷ suất trung bình ngành cũng là một chỉ tiêu quan trọng để lựa chon làm tỷ suất chiết khấu tuy nhiên việc tính tỷ suất trung bình ngành hiện nay chưa đủ độ tin cậy vì cơ sở dữ liệu ngành để tính toán còn nhiều hạn chế. Thực tế khi chọn tỷ suất chiết khấu sẽ gặp một rào cản rất lớn đó là lãi suất vay ngân hàng. Các nhà đầu tư kỳ vọng một tỷ suất chiết khấu luôn luôn lớn hơn lãi suất vay ngân hàng nhưng thực tế năm 2025 lãi suất ngân hàng tăng một cách bất thường và giao động ở mức từ 18% đến 20%. Điều này sẽ rất khó để một dự án bất kỳ mang tính khả thi nếu lấy tỷ suất chiết khấu lớn hơn hoặc bằng lãi suất vay ngân hàng vì lãi suất trung bình các ngành giao động từ 14% đến 16%.

Chi phí sử dụng vốn còn có thể được hiểu là tỷ suất sinh lợi tối thiểu mà doanh nghiệp sẽ đòi hỏi khi thực hiện một dự án đầu tư mới. Nếu một dự án đầu tư mới tạo ra tỷ suất sinh lợi nội bộ IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn thì giá trị của doanh nghiệp sẽ tăng (hay dự án đầu tư khả thi) ngược lại nếu một dự án đầu tư mới tạo ra IRR thấp hơn chi phí sử dụng vốn, giá trị của doanh nghiệp sẽ giảm (hay dự án đầu tư không khả thi).

Hầu như không có chỉ tiêu nào được sử dụng cho tất cả các dự án mà phụ thuộc vào quan điểm của từng chủ đầu tư. Có chỉ tiêu phù hợp với dự án này nhưng có chỉ tiêu phù hợp với dự án khác. Những chỉ tiêu sau đây trong thực tế được chọn làm tỷ suất chiết khấu của các dự án bất động sản. Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu

• Lãi suất vay dài hạn ngân hàng

Trong thực tế lãi suất vay dài hạn ngân hàng cũng thường được chọn làm tỷ suất chiết khấu cho dự án vì những lý do sau:

• Đơn giản trong việc tính toán.

Dễ thấy được sự hiệu quả của dự án hay không. Nhiều dự án nhà đầu tư chỉ cần xem xét IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng là có thể đầu tư được. Vì nhiều cổ đông có thể vay vốn ngân hàng để đầu tư vào dự án cho nên mức lãi suất ngân hàng là một chỉ tiêu dễ nhận thấy sự hiệu quả.

Tuy nhiên chỉ tiêu này rất ít dùng làm tỷ suất chiết khấu trong các dự án bất động sản vì vốn đầu tư cho bất động sản rất lớn do đó thường được tài trợ từ nhiều nguồn như: vốn chủ sở hữu, huy động trước từ khách hàng, vay nợ, lợi nhuận giữ lại. Mặc khác một dự án bất động sản thường kéo dài hàng chục năm…cho nên lãi suất vay không phản ánh được tất cả các chi phí sử dụng vốn mà dự án được tài trợ.

1.5.6.2.2 Tỷ suất sinh lợi trung bình ngành

Đây là một chỉ tiêu cũng rất được sử dụng vì phản ánh được mức lợi nhuận mà ngành nghề mang lại. Trong những giai đoạn mà nền kinh tế biến động lớn thì chỉ tiêu này được ưu tiên lựa chọn. N hư giai đoạn năm 2025 lạm phát tăng cao, Chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Kết quả là lãi suất ngân hàng tăng lên mức cao nhất trong lịch sử. Từ đây việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu dựa trên phương pháp WACC và lãi suất vay ngân hàng gặp nhiều khó khăn. Vì chi phí lãi vay tăng cao nên dẫn đến tỷ suất chiết khấu theo phương pháp WACC sẽ tăng lên cao. Tỷ suất chiết khấu của một dự án bất động sản thương mại được lựa chọn cho cả một giai đoạn 50 – 70 năm cho nên tỷ suất này không phản ánh chính xác đặc điểm dài hạn của dự án bất động sản. Nếu lựa chọn bằng lãi vay ngân hàng thì hầu như không dự án nào đạt hiệu quả. Do đó tỷ suất trung bình ngành được chọn lựa sẽ là phương pháp tối ưu cho các dự án bất động sản.

Hiện nay theo thống kê tỉ suất trung bình ngành của các dự án bất động là nằm trong khoảng 14% đến 16%/năm. Tỷ lệ 14% thường được sử dụng để định giá tài sản bán, còn mức 16% thường được áp dụng làm tỷ suất chiết khấu để tính chỉ số N PV.

1.5.6.2.3 Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC là chi phí bình quân gia quyền của tất cả các nguồn tài trợ dài hạn mà một doanh nghiệp đang sử dụng. Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC của một doanh nghiệp hay một dự án được tính toán như sau:

• WACC = (W_D x r*_D) + (W_P x r_P) + (W_e x r_e hoặc r_ne)

Trong đó:

W_D : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn vay dài hạn trong cấu trúc vốn W_P : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần ưu đãi trong cấu trúc vốn W_e : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần thường trong cấu trúc vốn W_D + W_P + W_e = 1

• r*_D : Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn sau thuế r_P : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi
• r_e : Chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại
• r_ne : Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường phát hành mới

Nhận xét:

Chi phí sử dụng vốn bình quân là chỉ tiêu thích hợp cho các dự án vì dự án bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư dài nên hầu hết được tài trợ từ tất cả các nguồn tài trợ sẵn có trên thị trường. Do đó chỉ tiêu này sẽ phản ánh tất cả chi phí sử dụng vốn của dự án vào chỉ tiêu này.

Tuy nhiên với các dự án bất động sản đặc biệt là dự án căn hộ bán, chủ đầu tư luôn luôn huy động vốn trước từ khách hàng. Nguồn vốn này chủ đầu tư sẽ sử dụng mà không tốn chi phí. Do đó, nếu sử dụng chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn bình quân thì sẽ làm cho chỉ tiêu này có chi phí sử dụng vốn rất thấp vì có một tỷ lệ vốn rất cao không tốn chi phí sử dụng vốn. Tuy nhiên trong thực tế chủ đầu tư sẽ chịu áp lực lớn về việc sử dụng nguồn vốn này như:

• Chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng
• Chỉ được huy động tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ

Khách hàng sẽ phải cam kết bàn giao sản phẩm đúng hạn, nếu không sẽ bị phạt trễ hạn mà trong các dự án bất động sản lớn trễ hạn giao nhà là điều rất hay xảy ra vì tính chất phức tạp của công việc thi công. Do đó, phần chi phí này thực tế có phát sinh chi phí nhưng rất khó xác định được. Ngoài ra, nếu có tin đồn về dự án không tốt khách hàng có thể kéo đến đòi tiền lại hàng loạt lúc đó chủ đầu tư không thể kiếm đâu ra đủ tiền để trả lại cho người mua vì tiền ứng trước đã chuyển sang sản phẩm xây dựng dở dang. Do đó, thực tế phần chi phí này nhà đầu tư cũng tốn chi phí nhưng không đo lường được.

Ngoài ra đây là phần thu trước của khách hàng nhưng cũng có thể đã là một phần lợi nhuận của chủ đầu tư vì đặt điểm của bất động sản là cần thời gian dài để hoàn thành. Tuy nhiên để xác định được phần nào là thu trước, phần nào là lợi nhuận thì rất khó vì theo chuẩn mực ghi nhận doanh thu là khi chuyển đa số rủi ro sang người sử dụng lúc đó mới được ghi nhận là doanh thu. Do đó, chưa đủ điều kiện hoạch toán doanh thu thì điều đó cũng có nghĩa là chưa ghi nhận được lợi nhuận.

Ngoài ra trong cơ cấu của chỉ tiêu WACC có bao gồm chi phí nợ vay. Trong một giai đoạn nào đó chi phí nợ vay tăng lên đột biến sẽ làm cho WACC tăng lên cao. Mà tỷ suất chiết khấu áp dụng cho cả một vòng đời dự án chứ không phải trong một vài năm, nên áp dụng chỉ tiêu này sẽ không thích hợp. Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Do đó, chỉ tiêu này là một trong những chỉ tiêu rất hay được sử dụng trong các dự án nói chung và các dự án bất động sản khác nói riêng như dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn.

1.5.6.2.4 Tỷ suất sinh lời trong quá khứ:

Đây là một chỉ tiêu phản ánh tỷ suất sinh lời (ROE) của những công ty đã hoạt động trong quá khứ. Nhiều cổ đông sẽ xem xét việc đầu tư mở rộng dự án sẽ mang lại nhuận như thế nào so với những gì họ đang đạt được. Cổ đông sẽ quyết định đầu tư nếu tỷ suất sinh lợi của dự án mới bằng hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lợi hiện tại.

Nhận xét:

• Chỉ tiêu này có ưu điểm là thấy được hiệu quả của dự án đầu tư mở rộng. Trong trường hợp dự án mở rộng không mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc bằng dự án hiện tại thì chủ đầu tư sẽ không quyết định đầu tư vào dự án đó mà thay vào đó tìm kiếm cơ hội khác có tỷ suất sinh lợi cao hơn hoặc sẽ dành nguồn lực tập trung vào khai thác dự án hiện tại.
• Tuy nhiên đối với những công ty hoặc dự án mới hoạt động thì không thể sử dụng được chỉ tiêu này làm tỷ suất chiết khấu.

1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro

Hầu hết các dự án bất động sản đều tồn tại những rủi ro như chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất, sự thay đổi của chính sách pháp luật về quyền sở hữu đất đai hay chính sách thuế về đất đai…đến sự sụt giảm mạnh của giá bán, giá cho thuê sản phẩm.

• Đa số các biến có ảnh hưởng đến N PV như giá bán, giá cho thuê, chi phí xây dựng, tỷ lệ lạm phát…. đều có mức độ chắc chắn không cao.
• Thông tin và dữ liệu cần cho các dự báo chính xác là tốn kém.
• Để hạn chế khả năng thực hiện một dự án không hiệu quả trong khi đó lại bỏ qua một dự án có hiệu quả.

Hiện nay, để phân tích rủi ro 3 phương pháp sau được sử dụng phổ biến:

• Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis,
• Phân tích tình huống- Scenario Analysis,
• Phân tích mô phỏng – Monte Carlo

1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis

Trong một dự án bất động sản hầu hết các biến là không chắc chắn và chúng sẽ mất rất nhiều thời gian để tìm ra biến nào được dự báo chính xác. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra ở đây là chúng ta phải xác định được biến nào có ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả mà chúng ta quan tâm và chúng ta chỉ tập trung vào biến trọng yếu nhất. Phân tích độ nhạy là công cụ giúp chúng ta xác định được kết quả của dự án sẽ biến động như thế nào khi các yếu tố trọng yếu thay đổi.

• Nhận xét:

Ưu điểm của phương pháp này là nhiều dự án chỉ thông qua phân tích độ nhạy thì chủ đầu tư đã đưa ra được quyết định là có đầu tư vào dự án đó hay không. Vì nhiều dự án các yếu tố khác có thể kiểm soát được hoặc nằm trong kế hoạch chỉ một vài biến số quan trọng là có độ chắc chắn chưa cao nên thông qua phân tích độ nhạy là có thể quyết định được việc đầu tư vào dự án hay không.

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên phân tích độ nhạy tối đa chỉ được 2 biến cho nên không thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 biến cùng thay đổi.

1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis

Phân tích độ nhạy xác định được biến nào quan trọng nhất nhưng chúng ta chỉ nhìn thấy tác động vào kết quả một cách đơn lẻ. Phân tích tình huống sẽ cho thấy sự kết hợp ảnh hưởng của sự thay đổi tất cả các biến này cùng một lúc. Các biến kết hợp với nhau sẽ tạo ra các tình huống khác nhau đó là tình huống xấu nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả đều thay đổi bất lợi, tình huống tốt nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả thay đổi tốt nhất cùng một lúc và trường hợp cuối cùng là trường hợp kỳ vọng chính là tình huống được mong đợi như kết quả đang xem xét ở hiện tại. Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

• Nhận xét:

Với phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phân tích độ nhạy là thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 yếu tố thay đổi dẫn đến thay đổi về kết quả.

Việc phân tích này sẽ thực hiện thông qua công cụ của phần mềm excel, tuy nhiên chúng ta phải tự giả định rất nhiều tình huống có thể xảy để ra các kết quả khác nhau. Dựa trên những kết quả này chúng ta sẽ xác định được tình huống nào là đáng tin cậy nhất.

1.6.2.3 Phân tích mô phỏng – Monte Carlo Simulation

Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mô phỏng Monte Carlo Simulation. Phân tích mô phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận hành hàng ngàn dự báo một cách tự động cùng một lúc. Mỗi một biến trong mô hình được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định. Từ các biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng của biến cho ra một kết quả trên mô hình. Tiến trình này được lập lại theo yêu cầu của phép thử. Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽ được hiển thị trên đồ thị dự báo.

Phân tích mô phỏng cho kết quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả của phân tích mô phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất của kết quả dự báo. Ngoài ra, một đặc điểm mà phân tích mô phỏng vượt trội hơn phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mô phỏng có độ chính xác cao hơn và có khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế.

Trong phương pháp phân tích này để có độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối phù hợp cho các biến và độ lệch chuẩn của các biến phải xác định tương đối chính xác với mô hình thực tế. Điều này có thể khó nhất là đối với trường hợp không có số liệu lịch sử và đòi hỏi một khả năng phán đoán tốt của người phân tích thông thường để xác định các thông số cho các biến cần mô phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến.

• Nhận xét:

Phương pháp này có độ tin cậy cao nhất trong tất cả các phương pháp vì máy tính phải tính toán hàng ngàn dự báo để đưa ra vùng tin cậy.

Tuy nhiên phương pháp này khó thực hiện vì sự phức tạp cũng như cần một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh mới có thể áp dụng được phương pháp này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

Công việc thẩm định tài chính là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình đầu tư và kinh doanh bất động sản. Dự án bất động sản phức hợp có đặc điểm khác với các dự án khác là:

• Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một toà nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu
• Thời gian hoạt động dài: thông thường một dự án bất động sản có thời gian hoạt động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều dự án chủ đầu tư có thể bán hết sau khi xây dựng nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp không bán được hết tất cả sản phẩm. Do đó, bản chất của các dự án bất động sản là hoạt động lâu dài.

Vì những lý do trên nên đa phần dự án đầu tư bất động sản rất khó có cơ hội sửa đổi sau khi xây dựng xong. Do đó, công việc thẩm định tài chính các dự án bất động sản càng phải chú trọng hơn nữa. Ngoài ra, trong thực tế rất nhiều các dự án bất động sản chỉ dừng lại ở việc thẩm định hiệu quả mà quên đi công tác phân tích rủi ro. Đây là một phần khá quan trọng trong việc ra quyết định có đầu tư hay không vào dự án đó của chủ đầu tư. Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản