Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp và có tính thời sự trong giai đoạn hiện nay, nhất là đối với các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xuất hiện từ xa xưa trong lịch sử giao dịch dân sự ở nước ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị trí rất nhỏ trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành. Hiện tại, ngoài một số ít chế định được quy định trong Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành và các văn bản hướng dẫn thi hành rất hạn chế trong việc đề cập đến biện pháp đặt cọc. Thực tiễn cho thấy, phạm vi áp dụng của đặt cọc dưới hình thức là một biện pháp bảo đảm được các chủ thể lựa chọn sử dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự thiếu sót của quy phạm pháp luật và sự hạn chế của các bên trong nhận thực về đặt cọc đã và đang làm phát sinh các tranh chấp xung quanh biện pháp bảo đảm này. Trong các cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, Tòa án luôn là sự lựa chọn hữu hiệu bởi tính bảo đảm thực thi của các phán quyết. Việc tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá về biện pháp đặt cọc và hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án là nhiệm vụ quan trọng của ngành khoa học pháp lý, có ý nghĩa trực tiếp đến hoạt động tư pháp.

Đặt cọc lần đầu tiên được công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn được ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó.

Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự. Hợp đồng đặt cọc được giao kết bởi ít nhất hai bên chủ thể, là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đặt cọc. Giao dịch đặt cọc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài khi xảy ra vi phạm. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản…). Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn được các chủ thể sử dụng phổ biến trước hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Lợi dụng những hạn chế còn tồn tại trong các quy phạm về đặt cọc, một số chủ đầu tư dự án, các đơn vị kinh doanh đã sử dụng đặt cọc như biện pháp để chiếm dụng lòng tin của khách hàng nhằm huy động vốn trái quy định, ràng buộc người mua trong vị thế bất lợi khi thực hiện giao dịch. Thực tế này đã và đang đặt ra nhiều trở ngại, vướng mắc và rủi ro đối với khách hàng khi thực hiện các giao dịch về bất động sản, nhất là đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thành phố Hồ Chí Minh có địa bàn rộng lớn, là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, các hoạt động thương mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng diễn ra liên tục và phức tạp cả về quy mô và tính chất. Các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này theo đó cũng gia tăng không ngừng trong những năm gần đây. Theo thống kê sơ bộ tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm ngành này thụ lý và giải quyết lên đến hàng ngàn tranh chấp liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, trong đó riêng tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chiếm tỉ lệ khoảng 30%. Bất động sản là đối tượng giao dịch có giá trị cao nên lĩnh vực kinh doanh này thu hút sự tham gia của rất nhiều chủ thể. Việc giải quyết tranh chấp phát sinh luôn được ngành Tòa án nỗ lực thực hiện nhằm đáp ứng kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tuy nhiên, do số lượng tranh chấp quá lớn, tính chất giao dịch phức tạp và sự thiếu đồng bộ, chi tiết trong quy định của pháp luật dẫn đến nhiều khó khăn đối với việc xét xử của Tòa án.

Xuất phát từ những lý do và mục đích cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn vấn đề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ ngành Luật kinh tế của mình.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2. Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Mục đích tổng quát của Luận văn là phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cho Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải quyết tranh chấp trong thời gian tới.

2.2 Mục tiêu cụ thể

Phân tích làm rõ các vấn đề lý luận và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, gồm: những vấn đề lý luận về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản; giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản của Tòa án Nhân dân. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Phân tích nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản qua đánh giá thực tiễn tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trên các khía cạnh những kết quả đạt được, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại.

Luận văn đề xuất định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nước nói chung trong thời gian tới.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu và phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân theo pháp luật tố tụng dân sự, quy định của pháp luật nội dung  và các văn bản pháp luật có liên quan.

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết quyết tranh chấp về thanh toán trong kinh doanh bất động sản bằng hình thức đặt cọc tại Tòa án Nhân dân các cấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Phạm vi không gian: Phạm vi khảo sát chủ yếu của luận văn được thực hiện tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, tác giả cũng sử dụng những dữ liệu, số liệu thống kê ở các địa phương khác trên toàn lãnh thổ Việt Nam.

Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp được tác giả thu thập trong khoảng thời gian từ năm 1995 đến năm 2021; Dữ liệu sơ cấp tác giả khảo sát từ năm 2015 đến nay.

4. Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp luận nghiên cứu:

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, Tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát huy vai trò của hoạt động tư pháp trong xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đề cập trực tiếp đến hoạt động xét xử của ngành Tòa án nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng.

4.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Để giải quyết nhiệm vụ đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; xử lý thông tin và phương pháp bình luận.

Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp được người viết sử dụng xuyên suốt quá trình nghiên cứu. Tác giả chú trọng đến việc phân tích chuyên sâu những khái niệm, những dữ liệu, từ đó tổng hợp nhằm tạo ra cái nhìn mang tính bản chất về biện pháp đặt cọc, giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Hai phương pháp này cũng thường xuyên thay đổi vị trí cho nhau, có những trường hợp tác giả phân tích cụ thể rồi tổng hợp nội dung và ngược lại.

Phương pháp thống kê, luận văn áp dụng chủ yếu ở Chương 2 nhằm nêu bật được thực trạng phổ quát của thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án. Phương pháp này giúp đem lại thông tin dữ liệu cả thứ cấp và sơ cấp.

Phương pháp so sánh được sử dụng để phân tích sự khác biệt, những mặt ưu và nhược điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản so với các tranh chấp khác tại Tòa án Nhân dân các cấp Thành phố Hồ Chí Minh và so với các hệ thống Tòa án khác trong cả nước, cũng như tại một số quốc gia khác.

5. Nội dung nghiên cứu

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn được kết cấu 3 chương:

Chương 1. Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Chương 2. Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3. Định hướng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

6. Đóng góp của đề tài

Về mặt lý luận: Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói chung và tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

Về mặt thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất và nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng như trong công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thư ký Tòa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.

7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giao dịch dân sự, đã được giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trong những năm gần đây. Liên quan đến vấn đề này có các công trình tiêu biểu như:

Nhóm các công trình nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thương mại bằng Tòa án Nhân dân: Đinh Thị Trang (2013), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế; Võ Ngọc Thông (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần Thị Như Mơ (2016), “ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế… Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thương mại bằng cơ chế Tòa án Nhân dân. Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phương diện thực tiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vực kinh doanh, thương mại.

Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản: Ths. Hà Thái Thơ (2020), “Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án”, Tạp chí Tòa án nhân dân số tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009), “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu”, Tạp chí Tòa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc Xuyên (2017), TAND huyện Nhà Bè: “Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; Trần Mỹ Lâm (2019), “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án”, Luận văn  thạc sĩ Luật kinh tế…

Hầu hết các công trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lý luận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tuy nhiên, cho đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phương diện lý luận lẫn thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân. Việc xây dựng những công trình nghiên cứu toàn diện như vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật và thực trạng áp dụng trong công tác xét xử của ngành Tòa án. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Từ đó, người viết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp trong lĩnh vực này.

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản 

1.1.1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Đặt cọc lần đầu tiên được công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn được ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó. Trong không gian hoạt động của mình, đặt cọc được áp dụng phổ biến và phù hợp nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

“Việt Nam tân từ điển” của tác giả Thanh Nghị do Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh xuất bản năm 1991 ghi đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin”.

Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bản Trẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì”.

Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”, “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều được ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật một số nước, trong đó điển hình là pháp luật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm… mà không có biện pháp đặt cọc.

Xét dưới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bản chất, vị trí, vai trò của đặt cọc. Trong công trình nghiên cứu “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” (Hà Nội: NXB Bộ Tư pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc không có giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việc không thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rút lại “một lời cam kết đã đưa ra”. Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cực hơn trong việc tạo thời gian để các chủ thể xem xét, cân nhắc lại quyết định giao kết hợp đồng của mình. Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằng đặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ước một cách “hồi tố”, nghĩa là khoản phạt vi phạm cho các bên khi đơn phương hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng (“Nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998). Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm được thừa nhận rộng rãi rằng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cách hiểu này phù hợp với quan điểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làm tin” trong giao kết và thực hiện hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn được các chủ thể sử dụng phổ biến trước hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở nội hàm của biện pháp được phân tích trên, có thể định nghĩa khái niệm “đặt cọc trong kinh doanh bất động sản” là: Một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng với mục đích sinh lợi liên quan đến đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được các bên thỏa thuận bằng văn bản. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

1.1.2. Khái niệm hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Quan hệ đặt cọc được xác lập giữa ít nhất hai chủ thể là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Do đó, trong giao dịch dân sự, đặt cọc không phải là hành vi pháp lý đơn phương mà là một dạng hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản không có điều khoản cụ thể về hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, xuất phát từ khái niệm hợp đồng được quy định tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự và nội hàm của biện pháp đặt cọc, có thể định nghĩa:

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc giao nhận tài sản đặt cọc.

Bản chất là sự thỏa thuận giữa các chủ thể, do đó hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ những quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự như: Chủ thể tham gia phải được pháp luật dân sự công nhận và phù hợp với giao dịch; mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; các bên tham gia hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, xúi giục; hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định…

Ngoài các đặc điểm chung của hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Một là, về chủ thể tham gia ký kết: Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS luôn luôn có sự tham gia của một bên là chủ thể kinh doanh BĐS.

Chủ thể kinh doanh BĐS có thể là nhà đầu tư kinh doanh BĐS bỏ vốn đầu tư tạo lập BĐS hàng hóa sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua kiếm lời hay là người nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của tổ chức, cá nhân để chuyển nhượng lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại nhằm mục đích kiếm lời. Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), để trở thành chủ thể kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 10 của đạo Luật này, cụ thể:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập (một trong các loại hình): Doanh nghiệp tư nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, Công ty trách nhiệm hữu hạn từ hai thành viên trở lên, Công ty cổ phần, Công ty hợp danh hoặc hợp tác xã (ngoại trừ quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật này). Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

• Có đầy đủ điều kiện tham gia giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật; không thuộc một trong các trường hợp bị hạn chế hoạt động.
• Đối với chủ thể đầu tư dự án bất động sản, vốn chủ sở hữu phải cao hơn hoặc bằng 15% hoặc 20% vốn đầu tư tùy thuộc vào quy mô sử dụng đất của dự án.
• Đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, các chủ thể không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Hai là, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS bên cạnh việc tuân các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, còn chịu sự điều chỉnh trực tiếp và chủ yếu của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thương mại năm 2005… Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, Bộ – Ban – Ngành, các quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng tác động, chi phối thường xuyên và cụ thể đến quan hệ đặt cọc này.

Ba là, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản và luôn có mục đích lợi nhuận.

1.1.3. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là một dạng cụ thể của tranh chấp giữa các chủ thể trong hoạt động kinh doanh, thương mại. Dưới góc độ quy phạm, hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam không có chế định định nghĩa về tranh chấp, tuy nhiên các văn bản luật đề cập thường xuyên đến thuật ngữ này như một phần không thể thiếu của giao dịch dân sự. Ở khía cạnh thuật ngữ, các nhà khoa học pháp lý đồng nhất quan điểm rằng tranh chấp hợp đồng là những bất hòa, mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng và được giải quyết thông qua cơ chế thương lượng, thỏa thuận hoặc tài phán.

Trên cơ sở đó, trong phạm vi luận văn, tác giả đưa ra cách hiểu về thuật ngữ “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản” như sau: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là những bất hòa, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc. Tranh chấp phát sinh từ việc thực hiện không đúng, không đầy đủ các điều khoản được thỏa thuận tại hợp đồng. Để giải quyết tranh chấp, các bên có thể tự hòa giải, thương lượng để đạt được thỏa thuận hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Chủ thể có hành vi vi phạm hợp đồng hoặc có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, không thể thực hiện được sẽ phải chịu những chế tài trên cơ sở thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bên cạnh những đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng, còn có những đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Một là, tranh chấp hợp đồng đặt cọc phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản giữa các chủ thể trong đó có ít nhất một bên có đăng ký kinh doanh bất động sản và đều có mục đích lợi nhuận. Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, dạng tranh chấp này là tranh chấp về kinh doanh, thương mại.

Hai là, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS thường phát sinh khi thị trường bất động sản xảy ra biến động. Trong trường hợp giá bất động sản tăng cao đột biến, bên nhận cọc vì muốn tìm kiếm khách hàng mới (hoặc thỏa thuận khác) mang lại tối đa lợi nhuận sẽ sẵn sàng trả lại tiền cọc, thậm chí chịu phạt cọc để không thực hiện các cam kết đã đưa ra. Ngược lại, ở những giai đoạn thị trường thiếu thanh khoản, giá bất động sản giảm nhanh hoặc không tăng trong thời gian dài, để giảm thiểu rủi ro, bên đặt cọc có thể “bỏ cọc” để không phải huy động một khoản tiền lớn nhận chuyển nhượng.

Ba là, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS chịu sự tác động khác nhau về đối tượng chuyển nhượng (phân khúc bất động sản) và mức độ dao động của thị trường ở những khu vực khác nhau. Do đó, dạng tranh chấp này thông thường xảy ra không đồng đều. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Đối với phân khúc BĐS nhà ở, đất ở tại khu vực đô thị tiềm ẩn nguy cơ “sốt nóng” hoặc “sốt lạnh” của thị trường BĐS hay nói cách khác, biên độ dao động của thị trường BĐS biến động mau lẹ, khó lường … thì dường như dễ phát sinh nhiều tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS hơn so với phân khúc BĐS đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn – Nơi mà giá BĐS thường ổn định, ít biến động trong nhiều năm. Điều này cũng tồn tại ở các đô thị, nơi có tốc độ phát triển KT -XH cao hơn so với miền núi, trung du, vùng sâu, vùng xa có điều kiện phát triển kém hơn.

Bốn là, các giao dịch về bất động sản nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng mang đặc trưng vùng miền. Các tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể trong nhiều trường có nguyên nhân tác động từ tâm lý xã hội, tập quán và trình độ dân cư. Hay nói cách khác, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS rất nhạy cảm, phát sinh và thay đổi, thậm chí chấm dứt trước bất kỳ sự biến động nào của xã hội, sự thay đổi chính sách, pháp luật, sự tăng trưởng hay suy thoái của kinh tế trong nước, của khu vực và trên thế giới.

1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói riêng diễn ra thường xuyên, xuyên suốt cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Khi bất đồng giữa các bên tham gia giao dịch phát triển đến mức không thể dung hòa, nhất thiết phải có cơ chế giải quyết mâu thuẫn. Về bản chất, giải quyết tranh chấp là việc làm chấm dứt xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng. Có hai cơ chế giải quyết tranh chấp được thừa nhận rộng rãi và được pháp luật công nhận là hòa giải, thương lượng và tài phán độc lập.

Cơ chế hòa giải, thương lượng trong giải quyết tranh chấp thường được các bên ưu tiên lựa chọn áp dụng. Ưu điểm của phương pháp này là thời gian giải quyết tranh chấp nhanh chóng, chi phí giải quyết hạn chế và đặc biệt sau khi mâu thuẫn kết thúc, các bên có thể giữ được hòa khí, thiện chí để tiếp tục giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh nhằm tạo ra lợi nhuận. Một đặc điểm và là yêu cầu nổi bật của lựa chọn này là phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, không bên nào được đưa ra ép buộc trong quá trình hòa giải, thỏa thuận đạt được giữa các bên không được trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba hoặc vi phạm đạo đức xã hội.

Cơ chế tài phán độc lập là giải quyết tranh chấp thông qua phán quyết của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Pháp luật Việt Nam hiện hành công nhận hai hệ thống tổ chức có chức năng và thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản…, trong phạm vi lĩnh vực mình quản lý có thẩm quyền giải quyết các khiếu nại, tố cáo của các chủ thể trong quá trình thực hiện hợp đồng được giao kết. Thứ hai, hệ thống cơ quan quan tài phán tư pháp (cơ quan tố tụng) có mọi quyền hạn trong việc bảo vệ pháp luật và giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Nếu như các tổ chức trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trên cơ sở thỏa thuận lựa chọn giữa các bên giao kết thì Tòa án Nhân dân giữ thẩm quyền chung trong việc giải quyết tất cả các tranh chấp phát sinh trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Trên cơ sở lý luận về cơ chế giải quyết tranh chấp, quyền hạn và chức năng của Tòa án được pháp luật quy định, trong phạm vi luận này, tác giả đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất đồng sản tại Tòa án Nhân dân như sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân là việc Tòa án trên cơ sở yêu cầu của các bên tranh chấp, căn cứ vào các quy định của pháp luật và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ việc, đưa ra phán quyết làm chấm dứt xung đột, bảo vệ quyền, lợi ích hợp của các chủ thể trong và liên quan đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh những nguyên tắc chung trong giải quyết tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân còn có những đặc điểm nổi bật chủ yếu dưới đây:

Thứ nhất, cơ chế giải quyết thông qua hoạt động tố tụng Tòa án thường là lựa chọn cuối cùng sau khi các bên không thể tự giải quyết tranh chấp thông qua hình thức hòa giải, thương lượng. Chỉ khi những mâu thuẫn không thể dung hòa các chủ thể mới yêu cầu Tòa án giải quyết. “Vô phúc đáo tụng đình”, các phán quyết của Tòa án luôn tuân thủ nguyên tắc khách quan, tôn trọng sự thật và thượng tôn pháp luật. Trong đa số các trường hợp, giải quyết tranh chấp bằng cơ chế này đều có khả năng gây ra những “tổn thương” cho cả bên thắng lẫn bên thua, quan hệ kinh doanh giữa các bên có thể chấm dứt, thậm chí phát sinh hiềm khích, căng thẳng.

Thứ hai, phán quyết của Tòa án phải dựa trên các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Về nguyên tắc, các tài liệu, chứng cứ này do đương sự cung cấp. Tuy nhiên, pháp luật không bắt buộc các bên đương sự phải giao nộp các tài liệu, chứng cứ bất lợi cho mình. Do đó, trong đa số các trường hợp, tài liệu có sẵn không đủ sức xác định sự thật khách quan, chứng minh yêu cầu của đương sự. Hoạt động thu thập chứng cứ của Tòa án phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện khách quan nên thông thường không thể có kết quả ngay lập tức. Bên cạnh đó, tại Tòa án các bên tranh chấp thường mang tâm lý đối đầu nhiều hơn là đối thoại, các chủ thể luôn cố gắng vận dụng tất cả các khả năng để đạt được nhiều lợi thế, gây bất lợi cho bên còn lại, thậm chí làm phức tạp, sâu sắc hơn mâu thuẫn. Những yêu tố này tác động trực tiếp đến thời gian giải quyết tranh chấp của Tòa án. “Công lý tới trễ là công lý bất công”, quyết định được đưa có thể đúng nhưng chậm trễ sẽ không bảo vệ kịp thời được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ ba, Tòa án giải quyết tranh chấp trên cơ sở tuân thủ sự chỉnh thể của hệ thống pháp luật. Ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong hoạt động kinh doanh bất động sản, sự điều chỉnh của nhiều ngành luật (luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ờ, luật kinh doanh bất động sản, luật thương mại…) đôi lúc có sự chồng chéo, thiếu tính đồng nhất. Do đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân xét về tổng thể có khả năng thiếu tính linh động và thích nghi với đời sống kinh tế xã hội, với sự phát sinh và thay đổi của các tranh chấp.

Thứ tư, ưu điểm nổi bật của phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân là cơ chế đảm bảo thi hành. Tòa án Nhân dân giữ và thực hiện quyền tư pháp. Các bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật và bảo đảm thi hành bằng bộ máy cưỡng chế Nhà nước. Bên có nghĩa vụ không thể từ chối hoặc trốn tránh trách nhiệm phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm được pháp luật và Nhà nước can thiệp để bảo vệ tối đa.

1.2.2. Mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ nhất, mục đích then chốt và đầu tiên của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS là làm chấm dứt những xung đột, bất hòa giữa các bên giao kết, đảm bảo hợp đồng được thực hiện thiện chí và có kết quả. Trên cơ sở đó, việc giải tranh chấp có ý nghĩa tích cực trong việc duy trì trật tự pháp luật, sự ổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế, ổn định chính trị và an toàn xã hội.

Bất động sản là tài sản mang tính đặc thù. Đây là tài sản không thể di dời và không sản sinh ra lợi tức trực tiếp như các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Tuy nhiên, cũng như hầu hết các nước trên thế giới, tại Việt Nam, bất động sản là thị trường sở hữu vốn gần như lớn nhất trong hệ thống kinh tế. Với tâm lý “người đẻ nhưng đất không đẻ”, thị trường bất động sản do đó trở thành kênh đầu tư nổi bật và thiết yếu của hầu hết các cá nhân, tổ chức tìm kiếm lợi nhuận, thậm chí bất động sản còn được quan niệm là tài sản tích trữ, “của để dành” của đại đa số dân cư. Trong những thập kỷ gần đây, chúng ta đã và đang chứng kiến “khả năng chi phối” của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế vĩ mô. Với tư cách là thị trường chiếm dụng vốn lớn nhất, mọi động thái của hoạt động kinh doanh bất động sản, từ sự ngưng trệ đến thanh khoản đột biến đều tác động lập tức đến thị trường vốn. Trong rất nhiều trường hợp, Nhà nước phải luôn can thiệp và điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản để giảm thiểu tác động đến các lĩnh vực kinh tế khác.

Trong phạm vi cụ thể, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là dạng tranh chấp xảy ra thường xuyên, phổ biến trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu những tranh chấp này không được giải quyết kịp thời sẽ kìm chế tính thanh khoản, sự ổn định trong lưu thông của thị trường hàng hóa bất động sản. Dưới góc độ cá thể, tranh chấp kéo dài gây tâm lý ức chế cho các bên tham gia, mâu thuẫn âm ỉ nhiều khả năng phát triển thành xung đột xã hội, phá vỡ đoàn kết trong đời sống dân cư và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn đính chính trị.

Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS là giải pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoặc liên quan đến giao dịch.

Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản chủ yếu xuất phát từ hành vi vi phạm, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ được các bên thỏa thuận tại hợp đồng. Các hành vi vi phạm này có khả năng làm cho mục đích của hợp đồng đặt cọc không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng với ý chí của chủ thể khi giao kết. Bên bị vi phạm thường gánh hậu quả trực tiếp, chịu tổn thất về cả vật chất lẫn tinh thần. Việc giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ kịp thời những quyền lợi này, khắc phục hậu quả và ngăn ngừa thiệt hại có thể tiếp tục xảy ra. Trong trường hợp ngược lại (ít phổ biến), bên có hành vi vi phạm xuất phát từ sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan lại là bên chịu tổn thất. Việc giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo công bằng, công lý được thực thi, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hạn chế những tổn thất ngoài ý muốn của tất cả các bên. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS tạo cơ sở nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản áp dụng và sử dụng pháp luật làm công cụ để giải quyết tranh chấp. Hiến pháp năm 2013, Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân và các bộ luật tố tụng đều quy định rằng, trong giải quyết tranh chấp, Tòa án (Thẩm phán) độc lập và chỉ tuân theo pháp luật. Pháp luật là biểu hiện cao nhất của ý thức xã hội, là chuẩn mực, quy tắc xử sự chung được thể chế hóa, pháp điển hóa thông qua ý chí của giai cấp thống trị. Dưới góc độ kinh tế xã hội, pháp luật tạo nền tảng và bảo đảm trật tự lưu thông trong quan hệ dân sự, kinh tế. Tuy nhiên, pháp luật nếu không được áp dụng trong thực tiễn thì chỉ là những quy định trừu tượng mà đại bộ phận dân cư không biết đến, không ý thức được. Thông qua giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, pháp luật được thực thi và tạo cơ sở trong hoạt động kinh doanh, trong đời sống xã hội. Các phán quyết được thông qua là “kênh truyền thông” trực tiếp và hiệu quả nhất để các tổ chức, cá nhân ý thức được hậu quả của hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và trong giao dịch đặt cọc nói riêng. Thông qua đó, các bên hình thành được nhận thức và tự điều chỉnh hành vi trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, chủ động ngăn ngừa việc phát sinh tranh chấp và thiệt hại có thể xảy ra. Ở tầm phổ quát, nhận thức này khi được phổ biến sẽ hình thành ý thức pháp luật, góp phần bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa được thực thi trong thực tiễn.

Thứ tư, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS bảo đảm chức năng xét xử, quyền lực tư pháp của Tòa án Nhân dân, đồng thời góp phần khẳng định vị trí, vai trò và hình ảnh của Thẩm phán trong xã hội.

Lần đầu tiên trong lịch sử lập hiến, Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Quyền tư pháp” và giao cho Tòa án Nhân dân thực hiện. Quyền tư pháp là một trong ba quyền lực Nhà nước (bên cạnh quyền lập pháp và quyền hành pháp) được lịch sử văn minh nhân loại xây dựng và công nhận. Trong đó, mức độ và hiệu quả của việc thực hiện quyền tư pháp trong đời sống chính trị, kinh tế, xã hội là thước đo văn minh của mỗi quốc gia. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Với tư cách là cơ quan tài phán độc lập, thông qua thực tiễn xét xử các tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng, Tòa án khẳng định quyền lực tư pháp, bảo đảm pháp luật được thực thi trong thực tiễn. Bên cạnh đó, với vai trò hạt nhân của Tòa án, hình ảnh của Thẩm phán không ngừng được nâng cao, tạo dựng niềm tin công lý cho Nhân dân thông các hoạt động tố tụng trong thực tiễn. Ở chiều thước ngược lại, để đáp ứng kịp thời yêu cầu ngày càng phức tạp, đa dạng các tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, các Thẩm phán phải không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, tu dưỡng đạo đức, giữ gìn và phát huy phẩm chất Tòa án.

1.2.3. Yêu cầu của giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Một là, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Tuân thủ pháp luật là yêu cầu mang tính phổ quát đối với bất kỳ tổ chức, cá nhân nào và trong bất kỳ lĩnh vực nào. Tuân thủ pháp luật giúp việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được thực hiện kịp thời, hiệu quả, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, không làm phát sinh thêm mâu thuẫn, bất đồng. Đối với cơ chế giải quyết tranh chấp bằng biện pháp hòa giải, thương lượng, yêu cầu tiên quyết được đặt ra là thỏa thuận giữa các bên không được trái pháp luật. Về nguyên tắc, các chủ thể có quyền thỏa thuận bất kỳ điều gì pháp luật không cấm, tuy nhiên thỏa thuận đó không được xâm phạm lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác. Việc thỏa thuận giải quyết tranh chấp phải được xác lập trên cơ sở tự nguyện, pháp luật nghiêm cấm bất kỳ hành vi cưỡng ép, dụ dỗ, xúi giục nào trong quá trình thương lượng, hòa giải.

Đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua cơ chế tài phán, pháp luật có những quy định cụ thể điều chỉnh cả các bên tranh chấp lẫn cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết. Trên cơ sở “Nhà nước chỉ được làm những điều pháp luật cho phép”, Quốc hội đã ban hành các bộ luật tố tụng quy định cụ thể, chi tiết về thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân. Theo đó, để đưa ra được phán quyết, Thẩm phán phải thực hiện đầy đủ các biện pháp tố tụng trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Luật cũng điều chỉnh hành vi, quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự trong quá trình tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Ở khía cạnh nội dung, các phán quyết của Tòa án phải và chỉ tuân theo pháp luật điều chỉnh quan hệ đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Cũng cần lưu ý thêm rằng, theo quy định của pháp luật hiện hành, Tòa án không được từ chối thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản khi cho rằng nội dung và đối tượng tranh chấp chưa được pháp luật quy định. Trong trường hợp này, các Thẩm phán phải viện dẫn và áp dụng các nguồn luật khác như án lệ, tập quán pháp và tương tự pháp luật để giải quyết tranh chấp. Như vậy, thời điểm hiện tại, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là chỉnh thể hoàn bị, các bên tranh chấp, cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền giải quyết phải tuyệt đối tuân thủ. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được thực hiện chính xác, kịp thời và phù hợp với hoàn cảnh thực tiễn.

Xét dưới góc độ kinh tế vĩ mô và quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản hiện tại đang nắm vai trò sở hữu vốn lớn nhất trong cán cân kinh tế. Các tranh chấp liên quan đến bất động sản nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, cùng với các chính sách quản lý hành chính đất đai, tiền tệ phù hợp sẽ góp phần tích cực trong ổn định kinh tế vĩ mô.

Đối các chủ thể là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, tranh chấp kéo dài dẫn đến hiện tượng chậm, thậm chí mất khả năng thanh khoản. Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, các nhà đầu tư phải huy động vốn bằng rất nhiều kênh tài chính khác nhau (vay tín dụng, phát hành trái phiếu…). Yếu tố then chốt quyết định lợi nhuận chính là thời gian triển khai dự án, chuyển nhượng. Thời gian càng kéo dài thì tiền lãi huy động vốn càng tăng cao, lợi nhuận giảm hoặc có khả năng thua lỗ.

Điều này tác động rất lớn đến khả năng và tâm lý của các nhà đầu tư bất động sản.

Đối với chủ thể là khách hàng trong giao dịch đặt cọc kinh doanh bất động sản, mục đích giao kết là để sở hữu tài sản. Trong hầu hết các trường hợp khách hàng, thời gian nhận chuyển nhượng, thời điểm trở thành chủ sở hữu bất động sản luôn nằm trong kế hoạch được hoạch định từ trước. Để thực hiện kế hoạch này, khách hàng phải thực hiện các phương án tài chính, thậm chí sắp xếp chi tiết các công việc cụ thể. Thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài sẽ làm thay đổi, phá vỡ kế hoạch của các tổ chức, cá nhân này, gây tâm lý hoang mang và có thể dẫn tới sự xáo trộn tiêu cực trong cuộc sống.

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài gây thiệt hại về vật chất và tinh thần cho cả bên bán và bên mua. Đối với cơ quan tài phán, pháp luật tố tụng quy định thời hạn tối đa để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là hai tháng kể từ thời điểm thụ lý. Việc chậm có kết quả giải quyết ảnh hưởng rất lớn đến mức độ tín nhiệm công việc của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được thực hiện một cách linh hoạt, thông qua nhiều cơ chế, phương thức nhằm đạt hiệu quả tối đa và giảm thiểu chi phí rủi ro cho các chủ thể.

Hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng là lĩnh vực xương sống của toàn bộ nền kinh tế. Các chủ thể kinh doanh luôn mong muốn tối đa hóa lợi nhuận, đồng thời hạn chế rủi ro, thất thoát bao gồm lãng phí về thời gian. Tranh chấp trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng là điều không bên nào hướng đến, mong muốn xảy ra. Do đó, khi có những bất đồng trong quá trình thực hiện, cả bên bán và bên mua đều mong muốn giải quyết nhanh, gọn, phù hợp với nguyện vọng và hoàn cảnh của mỗi bên. Phương thức giải quyết tranh chấp các bên ưu tiên lựa chọn phải đáp yếu tố linh hoạt, mềm dẻo, ít tốn kém cả về thời gian lẫn chi phí bỏ ra. Thông thường, khi phát sinh tranh chấp, các bên thường tìm cách thương lượng, hòa giải để đạt được thỏa thuận. Cơ chế tài phán là lựa chọn cuối cùng sau khi các bên không thống nhất được những bất đồng. Trong xu hướng cải cách tư pháp hiện nay, hệ thống Tòa án đã và đang tiến hành hoạt động tố tụng với tôn chỉ hướng trọng tâm đến nội dung tranh chấp, tinh gọn và đơn giản thủ tục tố tụng. Tại Tòa án, bên cạnh việc xét xử, chế định hòa giải được áp dụng triệt để và linh hoạt, phù hợp với hoàn cảnh cụ thể nhằm đạt được thỏa thuận nhanh nhất. Trên tinh thần đó, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đã bổ sung một chương riêng biệt về thủ tục rút gọn, mục đích là đưa đến phán quyết giải quyết tranh chấp sớm nhất, không cứng nhắc về trình tự.  

Bốn là, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải bám sát sự thật khách quan, tôn trọng và đánh giá chính xác chứng cứ, bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ để đưa ra phán quyết “hợp lý, hợp tình”.

Nguyên tắc đầu tiên trong giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại nói chung và tranh chấp hợp động đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng là tôn trọng sự thật. Sự thất khách được bộc lộ tại Tòa án thông qua chứng cứ và hoạt động chứng minh. Luật tố tụng hiện hành quy định chi tiết, rõ ràng về việc cung cấp, giao nộp và các biện pháp cũng như thủ tục thu thập chứng cứ. Toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án phải được công khai để các bên đương tiếp cận đầy đủ. Việc tiếp cận chứng cứ đầy đủ, toàn diện giúp đương sự tự ý thức được bản chất vấn đề, đánh giá được yếu tố có lợi và bất lợi của bản thân trong quá trình giải quyết tranh chấp, từ đó tự đưa những quyết định phù hợp. Nội dung này là biểu hiện cao nhất của tính dân chủ trong tố tụng tại Tòa án. Ngay tại phiên tòa xét xử, xu hướng cải cách tư pháp đã được luật hóa đảm bảo nguyên tắc tranh tụng công bằng. Theo đó, thủ tục xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án đã được sửa đổi theo hướng giảm bớt “xét hỏi”, tăng cường tranh luận. Các bên đương sự, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự chủ động đặt ra các câu hỏi cho bên còn lại, đưa ra quan điểm tranh luận để làm sáng tỏ nội dung tranh chấp. Hội đồng xét xử chỉ thực hiện công tác điều hành phiên tòa, lắng nghe và ghi nhận ý kiến tranh luận, đánh giá chứng cứ và đưa ra phán quyết trên cơ sở xem xét toàn diện nội dung tranh chấp và diễn biến phiên tòa.

1.3. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án

1.3.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Pháp luật điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động kinh doanh, thương mại nói chung và trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng là một chỉnh thể thống nhất. Hệ thống pháp luật này được ban hành và điều chỉnh theo phương thức từ cái chung đến quan hệ cụ thể. Theo đó, trên nguyên tắc chung, Bộ luật Dân sự năm 2015 được xem là “Luật mẹ” điều chỉnh tổng thể các quan hệ dân sự, trong đó có quan hệ kinh doanh bất động sản. Các luật khác được Quốc hội ban hành phải tuân thủ tinh thần không được trái quy định của Bộ luật Dân sự. Về phương pháp điều chỉnh, nội dung tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được ưu tiên áp dụng các đạo luật chuyên ngành như Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Thương mại… Điều gì luật chuyên ngành không điều chỉnh thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự. Về hình thức giải quyết tranh chấp, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được xem là “cẩm nang” hướng dẫn và điều chỉnh các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Các bên tranh chấp, các chủ thể có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và cơ quan tiến hành tố tụng phải tuân thủ triệt để quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Như vậy, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản không phải là những chế định rời ràng mà là tổng thể các quy phạm liên quan điều chỉnh cả nội dung lẫn hình thức giải quyết tranh chấp. Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và thống kê, tổng hợp việc giải quyết tranh chấp trong thực tiễn, trong phạm vi luận văn này, tác giả đưa ra cách hiểu về thuật ngữ “pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản” như sau:

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là tổng thể các quy định của pháp luật điều chỉnh cả về nội dung lẫn hình thức trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh những đặc điểm chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là một chỉnh thể thống nhất. Khi áp dụng các quy phạm pháp luật trong giải quyết tranh chấp, nhất thiết phải xem xét các chế định luật dưới góc nhìn đối chiếu và tổng hợp để đưa ra phán quyết phù hợp. Những người giữ quyền tài phán tuyệt đối tránh việc hiểu và áp dụng luật như là những chế định rời rạc, đánh giá vấn đề kiểu “thầy bói xem voi”, dễ đưa đến cái nhìn và phán quyết phiến diện.

Thứ hai, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật nội dung và hệ thống pháp luật hình thức. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Pháp luật nội dung là những quy phạm điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp đến đối tượng tranh chấp. Trong lĩnh vực đặt cọc kinh doanh bất động sản, các đạo luật điều chỉnh chủ yếu bao gồm: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thương mại… Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành, các Thông tư, Nghị định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có giá trị quan trọng và cụ thể với những đối tượng tranh chấp riêng biệt.

Pháp luật hình thức là hệ thống các quy định về nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Hiện nay, các văn bản luật chủ yếu để giải quyết tranh chấp bao gồm: Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015 (áp dụng cho những tranh chấp có yếu tố hình sự), Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân… Ngoài ra, các pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Nghị quyết, văn bản hướng dẫn, tổng kết thực tiễn của Tòa án Nhân dân tối cao có giá trị thực tiễn to lớn để áp dụng giải quyết tranh chấp.

Hệ thống pháp luật nội dung và hệ thống pháp luật hình thức vừa tồn tại song song vừa tương hỗ lẫn nhau. Pháp luật nội dung có cơ sở thực tiễn thông qua pháp luật hình thức. Trong khi đó, pháp luật hình thức về giải quyết tranh chấp không được trái hoặc phủ quyết pháp luật nội dung. Sự thống nhất của hai hệ thống pháp luật này bảo đảm việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được thực hiện chính xác và phù hợp.

Thứ ba, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản vừa thuộc lĩnh vực pháp luật công vừa thuộc lĩnh vực pháp luật tư. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có hai cơ chế giải quyết do các bên lựa chọn. Đối với cơ chế thương lượng, hòa giải, việc giải quyết tranh chấp dựa trên thỏa thuận giữa các chủ thể, pháp luật điều chỉnh chủ yếu là hệ thống luật tư. Quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp sau khi thống nhất được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và bình đẳng. Ngược lại, trường hợp tranh chấp được giải quyết thông qua cơ chế tài phán thì bên cạnh tư luật, pháp luật công can thiệp và điều chỉnh trực tiếp. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực pháp luật và được bảo đảm thi hành bằng bộ máy cưỡng chế thi hành án. Khi bản án được ban hành và có hiệu lực, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa các bên phát triển thanh trách nhiệm dân sự.

1.3.2. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

1.3.2.1. Đối với Nhà nước

Như đã trình bày, kinh doanh bất động sản là thị trường sở hữu vốn rất lớn trong cơ cấu kinh tế, tài chính của nước ta hiện nay. Mọi động thái của thị trường này đều tạo ra tác động trực tiếp và lập tức đến thị trường vốn cũng như toàn bộ đời sống kinh tế xã hội. Trong thập kỷ gần đây, hoàn thiện thể chế pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là yêu cầu cấp thiết của xã hội được Nhà nước tuyệt đối quan tâm và cụ thể hóa. Trong xu hướng chung đó, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giữ vững ổn định và thúc đẩy sự phát triển của môi trường kinh doanh, tạo hành lang pháp lý an toàn cho sự phát triển của kinh tế vĩ mô.

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản giữ vai trò là mảnh ghép không thể thiếu của hệ thống pháp luật quốc gia. Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng tại Việt Nam mang đặc thù giai cấp, thuộc sở hữu toàn dân. Các tranh chấp trong lĩnh vực này khi giải quyết phải tuân thủ nguyên tắc thể chế, được hiểu là bên cạnh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể phải giữ vững và bảo đảm ổn định chính trị, ổn định và an toàn thể chế. Trong bức tranh xu thế về cải cách tư pháp, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đóng góp giá trị to lớn, là công cụ để cơ quan tài phán xử lý kịp thời những bất đồng, xung đột trong môi trường kinh doanh. Như vậy, không chỉ có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển kinh tế của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất đồng sản còn góp phần hoàn thiện pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo vệ và bảo đảm ổn định chính trị, đồng thời là thước đo văn minh của cả quốc gia. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Đối với các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh bất động sản, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực này có vai trò định hướng, điều chỉnh hành vi, đồng thời kiểm soát và phòng ngừa hậu quả. Ngay thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, pháp luật giải quyết tranh chấp đã định hướng cả bên bán lẫn bên mua xây dựng các điều khoản thỏa thuận phù hợp với ý chí, nguyện vọng của mỗi bên đồng thời có cơ sở thực hiện trong thực tiễn. Pháp luật kiểm soát cả chủ thể lẫn nội dung, đối tượng của hợp đồng, bảo đảm không bên nào được thực hiện hành vi gian dối, gây ra hoặc có khả năng gây ra thiệt hại cho bên còn lại hay tổ chức, cá nhân khác. Với vai trò này, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là hành lang pháp lý an toàn, tạo niềm tin, sự yên tâm cho các bên tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng.

Khi tranh chấp xảy ra, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là công cụ hữu hiệu bảo vệ kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm, đồng thời ngăn chặn và răn đe hành vi vi phạm. Ở khía cạnh này, pháp luật hỗ trợ và định hướng các bên hòa giải những bất đồng hoặc trực tiếp khắc phục hậu quả, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên thông qua phán quyết của Tòa án và bộ máy cưỡng chế thi hành án.

Pháp luật về giải quyết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn có vai trò giáo dục các bên trong quan hệ kinh doanh bất động sản. Ý thức được sức mạnh cưỡng chế của pháp luật và hậu quả của hành vi vi phạm, các chủ thể tham gia sẽ phải học cách ứng xử văn minh trong giao kết, thực hiện hợp đồng và xử lý tranh chấp. Thông qua đó, pháp luật góp phần tích cực xây dựng các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp, có văn hóa trong lĩnh vực hoạt động.

1.3.2.3 Đối với xã hội

Bất động sản tại Việt Nam luôn là môi trường kinh doanh “nhạy cảm” do đối tượng giao dịch có giá trị cao và gắn liền với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản nói chung và đối với hợp đồng đặt cọc nói riêng nếu không được pháp luật giải quyết kịp thời sẽ gây hậu quả to lớn không chỉ đối với các bên tranh chấp mà còn đối với toàn xã hội. Thực tiễn cho thấy, rất nhiều những nhà đầu tư bất động sản thông qua việc giao kết hợp đồng đặt cọc đã huy động vốn rất lớn trong Nhân dân. Các tranh chấp xảy ra, cả nguyên nhân chủ quan và khách quan, nếu kéo dài sẽ gây ra xáo trộn rất lớn trong đời sống xã hội, có nguy cơ gây chia rẽ, mất đoàn kết trong dân cư.

Ở khía cạnh xã hội, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản góp phần chủ động trong việc chấm dứt mâu thuẫn, ngăn chặn và phòng ngừa xung đột giai tầng, xung đột giai cấp. Pháp luật duy trì và ổn định quan hệ xã hội trong khuôn khổ kỷ cương, dân chủ và công bằng. Pháp luật giải quyết tranh chấp giữ vai trò to lớn trong việc tạo dựng môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, bảo đảm sự tin tưởng và thúc đẩy khát vọng làm giàu của toàn xã hội.

1.4. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Như đã trình bày tại Mục [1.3.1], pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bao gồm chỉnh thể thống nhất những quy phạm nội dung và quy phạm hình thức. Theo đó, trong phạm vi luận văn này, tác giả phân chia nội dung hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này tại Tòa án thành các nhóm quy định chủ yếu sau đây:

Một là, nhóm quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án. Nhóm quy phạm này đặt ra những nguyên tắc phải được tuân thủ cho cả các bên tranh chấp, cá nhân, tố chức có liên quan, đồng thời đối với cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng. Theo đó, có thể kể ra những nguyên tắc cơ bản như: Nguyên tắc quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp, quyền tự định đoạt của các đương sự; nguyên tắc chứng cứ, chứng minh; nguyên tắc hòa giải; nguyên tắc xét xử….

Hai là, nhóm quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án; nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng; quyền, nghĩa vụ của người tham gia tố tụng. Nhóm quy định này tạo cơ sở và xác định phạm vi về quyền hạn, nhiệm vụ, nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia và có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án.

Ba là, nhóm quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án. Nhóm quy phạm này quy định cụ thể, chi tiết về việc khởi kiện và thụ lý vụ án; giao nộp, thu thập và công khai tài liệu, chứng cứ; thủ tục hòa giải; thủ tục xét xử; thủ tục kiểm sát và giám đốc việc xét xử… Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Bốn là, nhóm quy định của pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Nhóm quy phạm này là tổng thể các đạo luật, các văn bản hướng dẫn thi hành luật điều chỉnh trực tiếp và gián tiếp đến quan hệ đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Những đạo luật chủ yếu trong lĩnh vực này có thể kể đến như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thương mại… Tùy từng quan hệ tranh chấp, nội dung và thời điểm tranh chấp mà Tòa án lựa chọn áp dụng quy định của pháp luật nội dung phù hợp.

Năm là, nhóm quy định về hiệu lực của phán quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản của Tòa án. Nhóm quy phạm này thể hiện các quy định chủ yếu về: quyền kháng cáo của các đương sự, kháng nghị của Viện kiểm sát; thời điểm có hiệu lực của bản án, quyết định; bảo đảm thi hành bản án, quyết định của Tòa án; khiếu nại, tố cáo trong giải quyết tranh chấp.

1.5. Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án

1.5.1 Yếu tố quy phạm pháp luật

Pháp luật muốn được thực thi yêu cầu đầu tiên là phải xuất phát và phù hợp với thực tiễn. Pháp luật không chỉ mang tính giai cấp, là sự thể chế hóa ý chí của giai cấp thống trị mà còn mang tính xã hội. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải có cơ sở từ chính yêu cầu mà quan hệ này đặt ra trong thực tế. Những nhà làm luật phải bám sát thực tiễn đời sống kinh tế xã hội, lắng nghe, tiếp thu và tổng hợp ý kiến của Nhân dân, của các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Từ cơ sở này, xây dựng và ban hành các văn bản luật kịp thời và phù hợp với thực tiễn. Quy định pháp luật phải mang tính dân chủ, trong sáng, gần gũi và có khả năng áp dụng. Pháp luật chính là xương sống của lý luận xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bất động sản là khái niệm tổng hợp của các loại tài sản khác nhau bao gồm và gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng… Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh tổng hợp của nhiều ngành luật. Yêu cầu đặt ra đối với các văn bản luật là phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng chồng chéo hoặc phủ quyết lẫn nhau. Các cơ quan Nhà nước trong phạm vi quyền hạn và thuộc lĩnh vực quản lý của mình khi ban hành các văn bản hướng dẫn, các quyết định hành chính phải tuân thủ nguyên tắc không được trái luật, phù hợp với tình hình địa phương nhưng phải bảo đảm tính thống nhất theo ngành dọc. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ở nhóm quy phạm về hình thức giải quyết tranh chấp, pháp luật phải gắn nhiệm vụ với quyền hạn của người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trong xu hướng hiện nay, pháp luật tố tụng cần đơn giản hóa thủ tục, tập trung trọng tâm vào quan hệ tranh chấp. Yêu cầu cấp thiết được đặt ra là quy phạm pháp luật phải hạn chế quyền lực của cơ quan tài phán nếu quyền hạn này trọng tâm không hướng tới giải quyết tranh chấp, tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức liên quan. Trong kỳ hội thảo đầu năm 2023 của lãnh đạo Tòa án các cấp do Tòa án Nhân dân tối cao chủ trì đã thảo luận sửa đổi luật tố tụng theo hướng loại bỏ quyền thu thập tài liệu, chứng cứ của Tòa án. Tác giả cho rằng đây là xu hướng cấp tiến nhằm bảo đảm và tăng cường hơn nữa nguyên tắc quyền tự định đoạt của đương sự, Thẩm phán chỉ đưa ra phán quyết căn cứ vào hồ sơ vụ án.

1.5.2 Yếu tố tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật

Pháp luật nếu không được phổ biến đến toàn thể người dân sẽ rất khó phát huy tác dụng trong thực tiễn, nhiều khả năng trở thành “kinh thư trong bảo tàng”. Do vậy, bắt nguồn từ yêu cầu của đời sống xã hội, pháp luật khi ra đời phải quay lại thâm nhập vào văn hóa người dân. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được phổ biến trước hết đến các chủ thể tham gia vào quan hệ này. Cả bên mua, bên bán, cá nhân, tổ chức liên quan đều cần phải được trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để tham gia vào giao dịch. Để pháp luật thực sự trở thành văn hóa kinh doanh bất động sản, Nhà nước phải tiến hành triệt để công tác phổ cập bằng các biện pháp, phương thức cơ bản chủ yếu sau đây:

Một là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bằng phương pháp truyền thông. Các bộ ban ngành, tổ chức hữu quan phải kết hợp việc tuyên truyền miệng, phát hành các ấn phẩm báo chí (báo viết, báo nói, truyền hình…), tận dụng ưu thế của công nghệ thông tin trong giai đoạn hiện nay. Đây là hoạt động thường xuyên và mang tính phổ cập. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Hình thức tuyên truyền phải phù hợp với từng đối tượng dân cư.

Hai là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua việc tổ chức các chuyên đề, các câu lạc bộ pháp lý. Chính quyền kết hợp với các tổ chức liên quan tổ chức thường xuyên các cuộc hội thảo pháp lý, cuộc thi tìm hiểu, hoạt động tư vấn pháp luật. Thông qua đó, một mặt giúp pháp luật tiếp cận được đông đảo quần chúng Nhân dân, mặt khác ghi nhận và tiếp thu những ý kiến, phản hồi từ thực tiễn đối với khả năng áp dụng của pháp luật trong đời sống.

Ba là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua giáo dục phổ thông. Bộ Giáo dục cần thiết phải xây dựng khung đào tạo cơ bản, trong đó có giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng đối đến các đối tượng học sinh, sinh viên. Chương trình giáo dục pháp luật phải phù hợp với độ tuổi, hoàn cảnh và văn hóa của mỗi địa phương.

Bốn là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bằng việc tăng cường công tác hòa giải cơ sở. Khi xảy ra các tranh chấp, trước khi các bên lựa chọn cơ quan tài phán giải quyết, các tổ chức hữu quan cần thiết phải tiến hành thủ tục hòa giải. Việc hòa giải dựa trên và chủ yếu bằng phương pháp giải thích pháp luật. Việc hiểu được các quy định về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản giúp cho các bên tranh chấp tự ý thức được hậu quả pháp lý, từ đó lựa chọn và điều chỉnh hành vi phù hợp nhằm chấm dứt xung đột. Việc làm này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, công sức giải quyết tranh chấp mà còn góp phần tích cực giúp pháp luật trở nên gần gũi, “dễ hiểu” hôn đối với đại bộ phận người dân.

Năm là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua hoạt động quản lý Nhà nước. Cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực mình quản lý phải tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, qua đó ngăn chặn và phòng ngừa các tranh chấp có khả năng xảy ra ngay từ thời điểm hợp đồng mới được giao kết, thực hiện. Việc giám sát thường xuyên của Nhà nước sẽ hạn chế hành vi vi phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh bất động sản.

Sáu là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua các phán quyết kịp thời, chính xác, hợp tình, hợp lý của cơ quan tài phán. Một trong các biện pháp trực tiếp và hiệu quả nhất trong công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật là cho người dân thấy, nhận thức được hậu quả của hành vi vi phạm. Các phán quyết của Tòa án không chỉ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm mà còn mang tính răn đe, phòng ngừa và giáo dục pháp luật đối với người dân. Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

1.5.3 Yếu tố năng lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức của người áp dụng pháp luật

Thước đo chuẩn mực nhất cho tính khả thi của quy phạm pháp luật chính là người áp dụng trong thực tiễn. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được áp dụng đầu tiên bởi chính các chủ thể tham gia vào quan hệ này. Cá nhân, tổ chức khi trang bị đủ kiến thức, sự hiểu biết pháp luật trong lĩnh vực hoạt động sẽ biến những quy phạm Nhà nước trở thành văn hóa kinh doanh. Ở khía cạnh này, pháp luật thể hiện một cách trọn vẹn tính ưu việt của mình trong thực tiễn. Do đó, nhận thức, ý thức pháp luật, đạo đức kinh doanh của các chủ thể là yếu tố quan trọng, quyết định việc thực hiện pháp luật về giải quyết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.

Nhóm người áp dụng pháp luật thứ hai là cơ quan quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Thực tiễn cho thấy, số lượng tranh chấp xảy ra nhiều hay ít, đơn giản hay phức tạp, nghiêm trọng hoặc ít nghiêm trọng có nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ trình độ quản lý của Nhà nước. Cán bộ quản lý một khi được trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật trong lĩnh vực của mình, có phẩm chất đạo đức tốt sẽ thực thi pháp luật một cách hiệu quả, qua đó ngăn ngừa tranh chấp phát sinh và hậu quả có thể xảy ra.

Nhóm thứ ba và là nhóm áp dụng thường xuyên, chuyên biệt pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản chính là cơ quan tài phán. Ở bất kỳ quốc gia nào, Tòa án đều là hiện thân của công lý, là cơ quan thực thi và bảo vệ nền tư pháp. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án chính là thước đo sự phát triển tư pháp. Để pháp luật giải quyết tranh chấp được thực thi, các Thẩm phán không chỉ phải nắm rõ nhiệm vụ và quyền hạn của mình, mà còn phải được trang bị một cách hệ thống kiến thức pháp luật về đối tượng giải quyết. Tòa án Nhân dân tối cao hàng năm đều tổ chức thường xuyên những chương trình đào tạo ngắn hạn và dài hạn, các cuộc hội thảo chuyên đề và tổng kết thực tiễn xét xử, qua đó tăng cường trình độ chuyên của Thẩm phán. Một yếu tố quan trọng khác bảo đảm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được thực thi một cách hiệu quả và chính xác đó là đạo đức Thẩm phán. Suy cho cùng, pháp luật là sáng tạo của con người và cũng do con người trực tiếp thực hiện. Thẩm phán nếu không kiên định với phẩm chất trong sáng của ngành sẽ không bảo đảm áp dụng pháp luật một cách chính xác như tự thân của nó. “Phụng công, thủ pháp, chí công vô tư” là tôn chỉ cho hoạt động xét xử của Thẩm phán.

1.5.4 Yếu tố về nguồn lực kinh tế, cơ sở hạ tầng Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Pháp luật quốc gia có nguồn gốc và gắn liền với đời sống kinh tế xã hội của đất nước. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản muốn bảo đảm thực hiện trong thực tế phải phù hợp với nguồn lực kinh tế của Nhà nước, của Nhân dân, của các chủ thể tham gia giao dịch. Hoạt động giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này đòi hỏi phải tiến hành đồng loạt các biện pháp thu thập chứng cứ, chứng minh, biện pháp khắc phục hậu quả. Đối với các bên tranh chấp, thiếu nguồn lực về vốn sẽ rất khó khăn trong việc theo đuổi tranh chấp. Đối với cơ quan tài phán và cơ quan, đơn vị Nhà nước hữu quan, thiếu kinh phí sẽ không bảo đảm quá trình xác minh, truy tìm và xác định sự thật khách quan. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án thể hiện tầm quan trọng của kinh phí trong công tác xét xử. Để đưa ra được phán quyết cuối cùng, Tòa án phải thực hiện các biện pháp tố tụng cần thiết như cấp,tống đạt văn bản tố tụng cho các bên đương sự, xem xét, thẩm định tại chỗ đối tượng tranh chấp, trong nhiều trường hợp còn phải trưng cầu cơ quan chuyên môn tiến hành giám định. Những hoạt động này nếu thiếu kinh phí sẽ khó, thậm chí không có khả năng tiến hành được.

Kết luận Chương 1 Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Chương 1 nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Các kết quả nghiên cứu chính được rút ra bao gồm:

Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được các chủ thể thường xuyên và ưu tiên áp dụng trong thực tiễn. Dưới góc độ quy phạm, đặt cọc khi được giao kết trong hoạt động kinh doanh bất động sản có hình thức thể hiện là hợp đồng kinh tế và chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều ngành luật.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được thực hiện chủ yếu thông qua hai cơ chế: Hòa giải, thỏa thuận và Tài phán độc lập. Đối với cơ chế tài phán, Tòa án Nhân dân là cơ quan tư pháp có thẩm quyền giải quyết đối với tất cả tranh chấp phát sinh từ quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Việc giải quyết tranh chấp phải đáp ứng nguyên tắc chủ yếu: Nhanh chóng, kịp thời, phù hợp với quy định của pháp luật; Bình đẳng, công bằng, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của các bên tranh chấp; Bảo đảm trật tự pháp luật và sự lưu thông trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là một chỉnh thể hệ thống các quy phạm pháp luật nội dung và hình thức. Đối với quan hệ nội dung, tranh chấp trong lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh của một số đạo luật chủ yếu và cơ bản như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Thương mại… Về hình thức giải quyết tranh chấp, pháp luật điều chỉnh chính là pháp luật tố tụng tại Tòa án, bao gồm: Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân, Bộ luật Tố tụng dân sự, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao…

Thực tiễn đời sống kinh tế xã hội luôn đặt ra những yêu cầu đối với pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Hệ thống pháp luật quy phạm này muốn được thực hiện hiệu quả trong thực tiễn phải luôn bảo đảm các yếu tố cơ bản và chủ yếu như: Yếu tố quy phạm pháp luật; yếu tố tuyên truyền, phố biến và giáo dục pháp luật; Yêu tố năng lực của người áp dụng pháp luật; yêu tố về điều kiện kinh tế… Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh