Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân

2.1.1. Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được quy định chủ yếu tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và các Nghị quyết hướng dẫn thi hành của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao, có thể kể đến như: Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐTP ngày 30/12/2016 hướng dẫn thi hành hành về cấp, tống đạt, giao nộp tài liệu, chứng cứ bằng phương tiện điện tử; Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 ban hành một số biểu mẫu trong tố tụng dân sự; Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn việc trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp lại đơn khởi kiện; Nghị quyết số 02/2020/NQHĐTP ngày 24/9/2020 hướng dẫn áp dụng quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời… Một số Nghị quyết đã hết hiệu lực như các Nghị quyết số 03, 04, 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 vẫn được các Thẩm phán sử dụng như tài liệu tham khảo trong hoạt động tố tụng. Ngoài ra các công văn trao đổi nghiệp vụ, văn bản hướng dẫn, giải đáp thắc mắc, tài liệu tổng kết thực tiễn công tác xét xử của Tòa án Nhân dân tối cao có tính chuyên môn cao để các Thẩm phán vận dụng trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.

2.1.1.1. Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân.

Thứ nhất, về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Trong phạm vi điều chỉnh chung của pháp luật tố tụng dân sự, Tòa án có thẩm quyền giải các tranh chấp thuộc lĩnh vực dân sự, lĩnh vực hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (gọi chung là vụ án dân sự); xem xét và giải quyết các yêu cầu dân sự (gọi chung là việc dân sự). Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được Tòa án thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng đối với vụ án dân sự. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Về thẩm quyền riêng biệt, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định cụ thể về ba dạng thẩm quyền của Tòa án bao gồm: thẩm quyền theo việc (đối tượng giải quyết); thẩm quyền theo cấp xét xử (cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) và thẩm quyền theo lãnh thổ (Tòa án tại địa phương nào giải quyết).

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được xác lập và thực hiện giữa các cá nhân, tổ chức, trong đó có ít nhất một chủ thể đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Hợp đồng được giao kết với mục đích được các bên hướng đến là lợi nhuận. Do đó, về thẩm quyền theo việc, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là quan hệ tranh chấp về kinh doanh, thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Về chủ thể đăng ký kinh doanh được Luật nhắc đến, trong trường hợp này có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đối với mục đích lợi nhuận, đây là điều các chủ thể mong muốn đạt được khi giao kết hợp đồng. Trong thực tiễn tố tụng, Tòa án không xác định lợi nhuận có đạt được hay không mà chỉ căn cứ vào mục đích giao kết để thụ lý tranh chấp dưới hình thức vụ án kinh doanh, thương mại.

Về thẩm quyền theo cấp xét xử, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải tất cả các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trừ những tranh chấp có yếu tố nước ngoài (thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh). Điều 7 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết “yếu tố nước ngoài” được Luật nhắc đến bao gồm: Đương sự là người nước ngoài không định cư hoặc cư trú hợp pháp tại Việt Nam dưới hình thức khác vào thời điểm thụ lý; Đương sự là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc không có mặt tại Việt Nam vào thời điểm thụ lý; Cơ quan, tổ chức không có trụ sở, văn phòng đại diện hoặc chi nhánh tại Việt Nam vào thời điểm thụ lý; tài sản tranh chấp ở nước ngoài; quá trình giải quyết tranh chấp, cần phải ủy thác tư pháp cho nước ngoài thực hiện hoạt động tố tụng… Ngoài ra, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền lấy hồ sơ mà Tòa án cấp huyện đã thụ lý để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nếu xét thấy cần thiết. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân cấp huyện, trường hợp phải xem xét việc hủy quyết định cá biệt của Ủy ban Nhân dân hoặc Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện thì thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc về Tòa án cấp tỉnh. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một điểm đáng lưu ý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp lần đầu cho tổ chức, cá nhân được ghi nhận là quyết định hành chính cá biệt. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Về thẩm quyền theo lãnh thổ, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền chung của Tòa án nơi người bị kiện cư trú, làm việc hoặc có trụ sở. Nơi cư trú của bị đơn được xác định là nơi đăng ký thường trú, tạm trú, lưu trú và hình thức cư trú hợp pháp khác hoặc nơi người đó thực tế sinh sống. Đối với bị đơn là tổ chức, trụ sở được luật quy định phải là trụ sở chính được ghi nhận trên giấy phép thành lập, hoạt động. Tòa án xác định thẩm quyền theo nơi cư trú, làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn vào thời điểm nhận đơn khởi kiện. Trong trường hợp bị đơn thay đổi nơi cư trú, thay đổi trụ sở mà không khai báo, cung cấp thông tin theo quy định thì được xem là cô tình giấu địa chỉ, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi cư trú cuối cùng của bị đơn. Các chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có thể thỏa thuận với nhau về việc yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Sự thỏa thuận này phải được lập thành văn bản trước hoặc cùng thời điểm Tòa án nhận đơn khởi kiện. Thỏa thuận Tòa án của các bên chỉ có hiệu lực khi nội dung không trái quy định về thẩm quyền chung theo việc và theo cấp xét xử của Tòa án. Trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết duy nhất thuộc về nơi có bất động sản. Trước thời điểm Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có hiệu lực, nguyên đơn có thể lựa chọn Tòa án theo thẩm quyền lãnh thổ chung hoặc Tòa án nơi có bất động sản giải quyết tranh chấp. Cần lưu ý đối tượng tranh chấp là bất động sản trong trường hợp này được hiểu là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, yêu cầu bàn giao tài sản là nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Nếu hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản giữa các bên có đối tượng tranh chấp là bất động sản tọa lạc ở nhiều địa phương khác nhau thì Tòa án nơi có một trong các bất động sản đều có thẩm quyền giải quyết.

Ngoài thẩm quyền chung theo lãnh thổ được quy định tại Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết. Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện trực tiếp bởi một trong các bên là chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu Tòa án nơi chi nhánh đăng ký hoạt động giải quyết tranh chấp. Khi được yêu cầu, Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn là Tòa án duy nhất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Tòa án nhận đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản mà không thuộc thẩm quyền, trường hợp chưa thụ lý thì chuyển đơn khởi kiện cùng toàn bộ tài liệu, chứng cứ kèm theo cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Việc chuyển đơn phải được thông báo cho người khởi kiện. Trường hợp thụ lý sai thẩm quyền, Tòa án ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án và xóa số thụ lý. Tranh chấp về thẩm quyền giải quyết vụ án giữa các Tòa án được xử lý theo quy định tại Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ hai, khởi kiện và thụ lý vụ án:

Trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, trường hợp phát sinh tranh chấp không thể thương lượng, hòa giải được, các chủ thể có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Đối với người khởi kiện là cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì có thể trực tiếp hoặc nhờ người làm hộ đơn khởi kiện. Trường hợp cá nhân chưa đủ, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, đơn khởi kiện của họ do người đại diện theo pháp luật xác lập. Cá nhân hoặc người đại diện khởi kiện phải tự mình ký vào đơn khởi kiện. Trường hợp người khởi kiện không thể tự ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng và xác thực của Ủy ban Nhân dân cấp xã. Đối với đơn khởi kiện của cơ quan, tổ chức thì người đại diện hợp pháp phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trong phạm vi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, một chủ thể có quyền khởi kiện nhiều chủ thể khác hoặc ngược lại, đối với một hoặc nhiều hợp đồng, giao dịch có liên quan chặt chẽ với nhau. Đơn khởi kiện phải được xác lập phù hợp với quy định tại Điều 189 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, trong đó nội dung chính chủ yếu bao gồm: thông tin về người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc người tham gia tố tụng khác (nếu có); tóm tắt nội dung tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp mà người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện phải nộp các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình. Để tạo thuận lợi cho các bên tranh chấp thực hiện quyền khởi kiện của mình phù hợp với quy định pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành biểu mẫu đơn khởi kiện (mẫu số 23DS) kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017. Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp, gửi qua đường bưu điện đến Tòa án hoặc gửi bằng phương tiện điện tử tới cổng thông tin Tòa án (nếu có). Tòa án tối cao quy định chi tiết về thời gian được tính là thời điểm khởi kiện. Một nội dung mới và đáng lưu ý của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, Tòa án chỉ xem xét áp dụng thời hiệu khi có yêu cầu của một trong các bên đương sự.

Ngay sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi nhận vào sổ nhận đơn được lưu giữ tại Tòa án và thông báo bằng văn bản (hoặc trực tuyến) cho người khởi kiện. Sổ nhận đơn phải thể hiện chính xác thời điểm nhận đơn khởi kiện theo từng hình thức nộp đơn. Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn cụ thể quy định về thời điểm nhận đơn khởi kiện. Việc xem xét đơn khởi kiện do một Thẩm phán tiến hành theo sự phân công của Chánh án Tòa án. Trường hợp hồ sơ khởi kiện đầy đủ và đúng theo quy định, Thẩm phán được phân công tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc thủ tục rút gọn. Nếu xét thấy cần thiết, Thẩm phán yêu cầu người khởi kiện sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện trước khi tiến hành thụ lý. Trong trường hợp Tòa án nhận đơn không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Thẩm phán có trách nhiệm chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền xem xét, giải quyết. Tòa án trả lại đơn khởi kiện khi thuộc một trong các trường hợp sau: Người khởi kiện theo quy định của pháp luật không có quyền khởi kiện; Đối với vụ án mà các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về điều kiện bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện mà chưa được thực hiện; Tranh chấp không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hoặc đã được Tòa án giải quyết bằng bản án, quyết định trước đó; Người khởi kiện không thực hiện đúng theo yêu cầu của Thẩm phán về việc sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện hoặc không đóng tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án. Thời hạn để Tòa án xem xét đơn khởi kiện là 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn khởi kiện. Trường hợp Thẩm phán yêu cầu sửa đổi đơn khởi kiện thì thời hạn sửa đổi tối đa không qua 45 ngày kể từ ngày ra thông báo. Người khởi kiện có quyền khiếu nại, Viển kiểm sát có quyền kiến nghị quyết định trả lại đơn khởi kiện của Tòa án. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện theo nguyên tắc hai cấp, quyết định của Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng. Tòa án không được viện dẫn lý do tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không đầy đủ hoặc sự việc tranh chấp chưa được luật quy định để từ chối nhận đơn khởi kiện. Đơn khởi kiện được cho là đã ghi đúng địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) khi địa chỉ này được thể hiện trong hợp đồng của hai bên và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Sau khi xem xét đơn khởi kiện, nếu đủ điều kiện thụ lý, Thẩm phán được phân công thông báo cho người khởi kiện về số tiền tạm ứng án phí phải nộp (trừ trường hợp vụ án không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc người khởi kiện thuộc trường hợp được miễn nộp). Người khởi kiện phải nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, trường hợp nộp trễ thì phải giải trình lý do chính đáng. Thẩm phán thụ lý vụ án phải ghi vào sổ thụ lý và thông báo cho các bên đương sự, Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý. Chánh án phân công một Thẩm phán tại Tòa án tiến hành giải quyết vụ án theo thủ tục chung. Thẩm phán được phân công giải quyết độc lập và chỉ tuân theo pháp luật trong quá trình tiến hành tố tụng, giải quyết vụ án. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền và nghĩa vụ cung cấp ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, giao nộp tài liệu, chứng cứ liên quan đến nội dung vụ án và có quyền đưa ra yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tòa án thụ lý yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập theo thủ tục chung đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án là 02 tháng kể từ thời điểm thụ lý (có thể gia hạn nhưng tối đa không quá 03 tháng). Trong thời hạn này, Thẩm phán phải ra một trong các quyết định giải quyết vụ án, bao gồm: quyết định đình chỉ, quyết định tạm đình chỉ, quyết định công nhận thỏa thuận, quyết định đưa vụ án ra xét xử. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ ba, giao nộp, cung cấp, thu thập, tiếp cận và công khai tài liệu, chứng cứ:

Trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, việc giao nộp tài liệu, chứng cứ thuộc về quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự. Nguyên đơn phải cung cấp cho Tòa án các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình là có cơ sở, đồng thời bác bỏ yêu cầu phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có). Các bên đương sự còn lại có nghĩa vụ giao nộp các bằng chứng để phản đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bảo vệ và chứng minh cho yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập (nếu có) của mình. Thời hạn để các bên giao nộp tài liệu, chứng cứ tối đa không vượt quá thời hạn chuẩn bị xét xử của vụ án. Trường hợp đương sự giao nộp chứng cứ sau thời hạn do Thẩm phán ấn định hoặc sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử phải giải trình lý do chính đáng cho việc nộp trễ. Việc sử dụng và đánh giá chứng cứ thuộc thẩm quyền của Thẩm phán và Hội đồng xét xử. Đương sự có quyền tự mình thu thập tài liệu chứng cứ thông qua các biện pháp luật định. Cá nhân, cơ quan, tổ chức lưu trữ tài liệu, chứng cứ, trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình có trách nhiệm cung cấp theo yêu cầu của đương sự và theo quy định của pháp luật. Đương sự không thể tự mình thu thập thì có quyền yêu cầu Tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ theo quy định tại Điều 97 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đương sự không đưa ra hoặc đưa ra không đầy đủ tài liệu chứng cứ phải chịu trách nhiệm tố tụng dân sự đối với hành vi của mình. Tòa án xét xử vụ án dựa trên chứng cứ có sẵn và thu thập được trong giai đoạn chuẩn bị xét xử.

Chứng cứ trong vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là tất cả những gì có thật và có khả năng chứng minh được sự thật khách quan của giao dịch, bảo vệ ý kiến và yêu cầu của các bên đương sự. Chứng cứ bao gồm các nguồn chủ yếu như: vật chứng, tài liệu, lời khai, văn bản trình bày ý kiến, kết luận giám định… Thẩm phán khi giải quyết tranh chấp phải xét tính hợp pháp của chứng cứ, đánh giá tính đồng nhất, tính thống nhất và giá trị chứng minh trên cơ sở xem xét một cách khách quan, toàn diện. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Căn cứ vào yêu cầu của đương sự hoặc trong trường hợp xét thấy cần thiết, Tòa án tiến hành thu thập tài liệu, chứng cứ. Các biện pháp thu thập chứng cứ chủ yếu của Tòa án bao gồm: Lấy ý kiến của những người tham gia tố tụng về nội dung vụ án; tiến hành đối chất giữa các bên; Trưng cầu giám định, định giá tài sản; Xem xét, thẩm định tại chỗ… Khi tiến hành thu thập tài liệu, chứng cứ, các Thẩm phán sẽ cân nhắc áp dụng các biện pháp phù hợp và hiệu quả đối với từng đối tượng. Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, Tòa án thường thu thập chứng cứ liên quan đến tài sản chuyển nhượng từ cơ quan quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép đầu tư dự án, tiến hành xem xét, thẩm định đối với bất động sản chuyển nhượng. Tòa án cũng có thể yêu cầu các tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về giao dịch thanh toán giữa các bên làm căn cứ xác định quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc đã được giao kết.

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định cùng với việc giao nộp cho Tòa án, đương sự phải gửi bản sao tài liệu, chứng cứ cho các bên còn lại. Toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án phải được Tòa án công khai để các bên đương sự tiếp cận và có ý kiến (trừ những gì liên quan đến bí mật Nhà nước và bí mật kinh doanh, đời tư cá nhân theo yêu cầu chính đáng của họ). Khi công khai chứng cứ, Tòa án phải tiến hành mở phiên họp và lập biên bản ghi rõ diễn biến, nội dung và ý kiến, yêu cầu của các bên tham gia liên quan đến tài liệu, chứng cứ. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ tư, hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án:

Hòa giải trong tố tụng dân sự nói chung và trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng là thủ tục bắt buộc trừ những vụ án liên quan đến thiệt hại tài sản Nhà nước hoặc hợp đồng vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 206 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Các đương sự tham gia hòa giải được quyền tự định đoạt toàn bộ ý kiến, hành vi của mình, tự nguyện đi đến thỏa thuận mà không chịu bất kỳ sự đe dọa hoặc dụ dỗ nào. Toàn bộ nội dung thỏa thuận của các bên tham gia hòa giải được Tòa án công nhận nếu không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội.

Trước khi tiến hành hòa giải, Tòa án phải thông báo thời gian, địa điểm, triệu tập các bên tham gia. Việc thông báo này được thực hiện theo quy định về cấp, tống đạt văn bản tố tụng của Tòa án. Thành phần chính tham gia phiên hòa giải gồm có: Người tiến hành tố tụng (Thẩm phán, Thư ký Tòa án); các bên đương sự; cá nhân, tổ chức có liên quan khác. Tòa án chỉ tiến hành hòa giải khi có mặt đầy đủ những người được triệu tập. Trường hợp sự vắng mặt của các bên không liên quan đến quan hệ pháp luật của các bên còn lại, kết quả hòa giải không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người vắng mặt thì Tòa án có thể tiến hành phiên hòa giải. Kết quả hòa giải chỉ có giá trị pháp lý đối với các bên tham gia có mặt.

Khi hòa giải, Thẩm phán phải giải thích cho các bên tranh chấp hiểu rõ quy định của pháp luật về quyền, nghĩa vụ của họ đối với từng nội dung cụ thể. Thẩm phán tuyệt đối không được khẳng định đúng sai hoặc bằng phương thức khác thể hiện quan điểm của Tòa án về kết quả giải quyết tranh chấp. Việc phổ biến pháp luật chỉ nhằm mục đích để đương sự ý thức được hậu quả hành vi tố tụng của mình từ đó tự quyết định nội dung thỏa thuận. Về nội dung hòa giải, các bên tham gia tự trình bày về ý kiến, yêu cầu của mình đối với nội dung vụ án theo thứ tự nguyên đơn phát biểu trước, đến bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và những người tham gia còn lại. Các bên tự nguyện thương lượng trên tinh thần thiện chí, trung thực dưới sự chủ trì của Thẩm phán. Kết thúc phiên hòa giải, Thẩm phán ghi nhận toàn bộ kết quả đạt được bao gồm những nội dung các bên đương sự thống nhất và không thống nhất. Nếu đương sự thống nhất với nhau về giải quyết tất cả nội dung tranh chấp (bao gồm cả án phí), Tòa án lập biên bản hòa giải thành và ra quyết định công nhận thỏa thuận sau thời hạn 07 ngày theo luật định. Các trường hợp còn lại, nếu xét thấy các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã đầy đủ, Tòa án ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Thứ năm, xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh. 

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được Tòa án giải quyết trên nguyên tắc hai cấp xét xử. Cấp xét xử sơ thẩm đưa ra phán quyết đầu tiên sau khi tiến hành đầy đủ thủ tục tố tụng theo quy định. Các bên tranh chấp nếu không đồng ý với quyết định của Tòa án có quyền kháng cáo một phần hoặc toàn bộ bản án sơ thẩm. Viện kiểm sát có quyền kháng nghị yêu cầu hủy một phần, hủy toàn bộ hoặc sửa quyết định của bản án sơ thẩm. Thời hạn kháng cáo, kháng nghị được quy định cụ thể đối với từng đương sự theo Điều 273 và Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật nếu không bị kháng cáo, kháng nghị theo thời hạn luật định. Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét lại bản án sơ thẩm đối với nội dung có kháng cáo, kháng nghị. Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là 02 tháng kể từ thời điểm thụ lý. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật tại thời điểm tuyên án và có giá trị chung thẩm (phán quyết cuối cùng). Trong trường hợp đặc biệt, Tòa án có thể xem xét lại bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục tái thẩm hoặc giám đốc thẩm khi có sự xuất hiện của tình tiết mới làm thay đổi hoàn toàn nội dung vụ án hoặc có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Thứ sáu, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án:

Biện pháp khẩn cấp tạm thời là thủ tục riêng biệt trong hệ thống trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án. Trong trường hợp cần thiết, để bảo vệ chứng cứ, bảo đảm việc giải quyết vụ án và thi hành án, Thẩm phán có thể tự mình hoặc theo yêu cầu của đương sự ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Pháp luật hiện hành quy định 17 biện pháp khẩn cấp tạm thời Tòa án có thẩm quyền áp dụng trong qua trình giải quyết vụ án. Đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, các biện pháp thường được áp dụng bao gồm: Cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp; phong tỏa tài khoản, tài sản của người có nghĩa vụ; cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ. Việc áp dụng các biện pháp này phải được Thẩm phán tuân thủ thủ tục chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối với mỗi biện pháp, pháp luật có quy định về trường hợp buộc thực hiện biện pháp bảo đảm đối với người yêu cầu áp dụng. Trong trường hợp có thiệt hại xảy ra do áp dụng không đúng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì người yêu cầu, người tiến hành tố tụng phải bồi thường trong phạm vi trách nhiệm của mình theo quy định của luật.

2.1.1.2. Các nguyên tắc cơ bản giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được xây dựng và tuân thủ dựa trên các khái niệm về quyền dân sự (quyền nhân thân và quyền tài sản) được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, nguyên tắc tố tụng được quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và trên hết là những nguyên tắc hiến định của Hiến pháp năm 2013. Trong phạm vi luận văn này, tác giả hệ thống và nêu ra một số nguyên tắc cơ bản sau đây: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ nhất, nguyên tắc về quyền bình đẳng và tự định đoạt của các bên tranh chấp:

Các chủ thể tham gia giao dịch bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ ngay từ thời điểm giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đến thời điểm phát sinh tranh chấp, giải quyết tranh chấp. Tại Tòa án, cả bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc hoặc bên thứ ba có liên quan đều có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu cảm thấy bị xâm phạm. Bên còn lại được đưa ra ý kiến bác bỏ yêu cầu của đối phương, được đưa ra yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập để bù trừ nghĩa vụ hoặc hoặc bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp căn cứ vào phạm vi và nội dung yêu cầu của các bên đương sự. Trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp, các chủ thể có quyền rút toàn bộ, rút một phần, thay đổi ý kiến, yêu cầu của mình hoặc tự thỏa thuận với nhau về toàn bộ nội dung vụ việc. Các bên đương sự bình đẳng với nhau và bình đẳng với cơ quan tiến hành tố trong phạm vi luật định.

Thứ hai, nguyên tắc tôn trọng sự thật khách quan, độc lập và chỉ tuân theo pháp luật trong xét xử:

Trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, sự thật chính là thước đo công lý, cho sự nghiêm minh của Tòa án. Tòa án không truy tìm mục đích nào khác ngoài sự thật. Sự thật không thuộc về nơi nào khác ngoài được chứng minh từ chứng cứ. Các bên tranh chấp có quyền, đồng thời là nghĩa vụ cung cấp cho Tòa án các tài liệu, chứng cứ để chứng minh ý kiến, yêu cầu của mình là có cơ sở. Trong định hướng về cải cách tư pháp, có nhiều khả năng pháp luật tố tụng dân sự sẽ sửa đổi theo hướng Tòa án không tự mình tiến hành các biện thu thập chứng cứ, chỉ xét xử vụ án dựa trên những gì đương sự cung cấp và quy định của pháp luật. Định hướng này nhằm bảo đảm sự vô tư, khách quan và bình đẳng trong xét xử. Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, không có bất kỳ cá nhân, tổ chức nào được tác động, can thiệp đến Thẩm phán, Hội đồng xét xử dưới bất kỳ hình thức nào. Tòa án xét xử tập thể và quyết định theo đa số.

Thứ ba, nguyên tắc hai cấp xét xử, giám đốc việc xét xử và kiểm tra giám sát việc tuân theo pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Hai cấp xét xử của Tòa án là cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm. Việc áp dụng và duy trì hai cấp này vừa bảo đảm quyền kháng cáo của đương sự vừa bảo đảm tính nghiêm minh, khách quan của phán quyết Tòa án. Giám đốc việc xét xử thông qua thủ tục tái thẩm và giám đốc thẩm vừa bảo đảm việc giám sát pháp luật vừa phòng ngừa những lỗi chủ quan của người tiến hành tố tụng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Trong tố tụng dân sự nói chung và trong hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói riêng, Viện kiểm sát giữ vai trò là cơ quan giám sát việc tuân thủ pháp luật của cơ quan tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng. Bên cạnh đó, Hội đồng Nhân dân, cơ quan giám sát của Đảng và các tổ chức, đoàn thể khác trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của mình thực hiện việc kiểm tra, giám sát thường xuyên, thường niên đối với hoạt động xét xử của Tòa án.

Thứ tư, bảo đảm hiệu lực pháp luật, hiệu lực thi hành của bản án, quyết định Tòa án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

Bản án của Tòa án là phán quyết nhân danh Nhà nước, có hiệu lực pháp luật và được bảo đảm thi hành bởi bộ máy cưỡng chế thi hành án. Các phán quyết của Tòa án không chỉ có giá trị trong việc giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức bị xâm phạm mà còn giữ gìn trật tự tư pháp, bảo vệ pháp luật. Thông qua hoạt động xét xử của mình, Tòa án thực hiện quyền tư pháp được Nhà nước và Nhân dân ghi nhận trong Hiến pháp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.1.2. Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là hệ thống quy phạm của những ngành luật khác nhau, điều chỉnh những khía cạnh khác nhau của quan hệ pháp luật này. Trong chỉnh thể đó, có thể kể ra những đạo luật cơ bản như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Thương mại… Bên cạnh đó các văn bản hướng dẫn thi hành luật của Chính phủ, Bộ – Ban – Ngành góp phần cụ thể hóa pháp luật nội dung trong thực tiễn áp dụng. Trong phạm vi luận văn, để người đọc tiếp cận một cách tổng thể quy định của pháp luật về biện pháp đặt cọc và giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, tác giả hệ thống hóa quy phạm nội dung theo những khía cạnh chính sau đây:

2.1.2.1 Chủ thể của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

  • [i] Về quy định chung:

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là một quan hệ pháp luật cụ thể của giao dịch dân sự theo nghĩa rộng. Một trong những điều kiện theo yêu cầu của pháp luật để hợp đồng này có hiệu lực là năng lực của chủ thể tham gia giao kết phù hợp. Pháp luật hiện hành ghi nhận hai chủ thể được tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc là cá nhân và pháp nhân. Các chủ thể khác trong quan hệ dân sự là tổ chức không có tư cách pháp nhân tham gia giao dịch thông qua cá nhân là thành viên của tổ chức hoặc ủy quyền chung cho người đại diện.

Trường hợp chủ thể là cá nhân: Điều 20 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định người từ đủ 18 tuổi trở lên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có khả năng tham gia mọi quan hệ dân sự bao gồm giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc (trừ những người bị Tòa án tuyên bố mất, hạn chế hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi). Do hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có mục đích giao kết liên quan đến đối tượng là bất động sản nên những người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi khi xác lập hợp đồng phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc đối với chủ thể là cá nhân còn lại do người đại diện theo pháp luật xác lập.

Trường hợp chủ thể là pháp nhân: Pháp nhân là chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được thành lập hợp pháp theo quy định tại Điều 74 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật chuyên ngành, văn bản hướng dẫn luật có liên quan. Việc xác lập quan hệ pháp luật này phải phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, ngành nghề và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân khi đăng ký hoặc được thành lập. Pháp nhân xác lập hợp đồng đặt cọc thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền. Việc ký kết, thực hiện hợp đồng của những người khác là thành viên nhưng không có quyền đại diện, nhân danh pháp nhân không làm phát sinh nghĩa vụ của pháp nhân. Pháp nhân chịu trách nhiệm đối với quyền và nghĩa vụ được xác lập tại hợp đồng đặt cọc trong phạm vi tài sản của mình. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Trường hợp chủ thể là tổ chức không có tư cách pháp nhân: Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được tổ chức không có tư cách pháp nhân xác lập thông qua việc ký kết của tất cả các thành viên của tổ chức hoặc ủy quyền chung cho người đại diện hợp pháp xác lập. Tổ chức này chịu trách nhiệm cho việc xác lập và thực hiện hợp đồng trong phạm vi tài sản chung của tất cả thành viên (hoặc liên đới chịu trách nhiệm khi tài sản chung không đủ). Việc xác lập hợp đồng đặt cọc của thành viên không được ủy quyền nhưng tự mình nhân danh tổ chức không làm phát sinh nghĩa vụ của tổ chức đó.

  • [ii] Về quy định đặc thù:

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định và giải thích hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản và cá nhân, tổ chức khác đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản. Do đó, ngoài những quy định chung khi tham gia xác lập giao dịch dân sự, các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn phải tuân thủ những quy định đặc thù sau:

Thứ nhất, một bên chủ thể (thông thường là bên bán, chủ đầu tư dự án bất động sản hoặc bên được ủy quyền phân phối dự án) phải là chủ thể kinh doanh bất động sản. Chủ thể này phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã theo quy định của Luật Hợp tác xã. Đối với những cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai thuế đối với mỗi giao dịch theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, doanh nghiệp là chủ thể kinh doanh trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với chủ thể là nhà đầu tư dự án bất động sản, yêu cầu của pháp luật là vốn chủ sở hữu (theo báo cáo tài chính, kiểm toán độc lập hoặc vốn góp thực tế) không được thấp hơn 15% đến 20% tổng vốn đầu tư tùy theo quy mô sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ ba, chủ thể kinh doanh trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải công bố công khai thông tin doanh nghiệp của mình, thông tin về bất động sản mà các bên chuẩn bị kết kết đặt cọc (bao gồm thông tin chi tiết về dự án, về vị trí, diện tích, tiện ích công cộng…; thông tin về việc thế chấp bất động sản). Trường hợp có thay đổi về thông tin đã công bố, chủ thể kinh doanh phải cập nhật kịp thời cho các bên trước khi tiến hành ký kết hợp đồng. Bất động sản đặt cọc phải tuân thủ điều kiện kinh doanh được quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

2.1.2.2 Hình thức và nội dung của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, hình thức của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về biện pháp đặt cọc không xác định cụ thể về hình thức xác lập. Xét dưới góc độ là một bộ phận của giao dịch dân sự, hợp đồng đặt cọc có thể được xác lập theo cả ba phương thức: bằng lời nói, bằng văn bản hoặc thông qua hành vi cụ thể. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản và khoản 3 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 006/01/2022 của Chính phủ đều đưa ra khái niệm quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa các chủ thể được xác lập bằng văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do thỏa thuận giữa các bên (trừ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự tham gia của một trong các bên chủ thể thể là doanh nghiệp).

Từ những căn cứ pháp luật nêu trên, có thể xác định hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc không có công chứng, chứng thực. Hợp đồng đặt cọc có thể là một hợp đồng riêng biệt hoặc một điều khoản trong hợp đồng chính. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

Đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản chính là tài sản đặt cọc. Với tư cách là biện pháp bảo đảm hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc phạm vi tài sản bảo đảm được liệt kê tại khoản 3 Điều 295 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Trong quan hệ đặt cọc, tương quan giá trị tài sản đặt cọc so với giá trị của hợp đồng được bảo đảm không phải là điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Tài sản đặt cọc có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị được bảo đảm.

Dưới góc độ luật thực định, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 giới hạn tài sản đặt cọc bao gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Trong các đối tượng được liệt kê, kim khí quý và đá quý tự thân nó là vật có giá trị cao. Ngân hàng Nhà nước đã mô tả hai đối tượng này tại Điều 3 Thông tư số 17/2014/TT- NHNN ngày 01/8/2014 bao gồm các loại vật chủ yếu như: vàng, bạc, kim cương, ruby… Nhóm vật có giá trị khác phải được hiểu là giá trị quy đổi được thành tiền.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là tiền, vật có giá trị (chủ yếu là kim khí quý, đá quý). Tài sản đặt cọc là tài sản hiện hữu và không bao gồm các loại tài sản còn lại là giấy tờ có giá và các quyền về tài sản.

Thứ ba, mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

Mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là bảo đảm giao kết, thực hiện hoặc vừa giao kết vừa thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc dự án bất động sản. Trong phạm vi mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, tài sản đặt cọc có hai chức năng cơ bản là chức năng bảo đảm và chức năng thanh toán. Chức năng thanh toán chỉ được thực hiện khi các chủ thể xác lập hợp đồng được bảo đảm.

Mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản không được trái luật và vi phạm đạo đức xã hội. Hợp đồng được bảo đảm phải là hợp đồng được pháp luật cho phép (không cấm) xác lập và thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba hoặc xác lập để gây khó khăn, cản trở việc thực hiện giao dịch hợp pháp của chủ thể khác đối với cùng đối tượng bất động sản. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

  • Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc:

+) Bên đặt cọc có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản đặt cọc đúng chủng loại, số lượng, phương thức, thời gian và địa điểm theo thỏa thuận cho bên nhận đặt cọc; yêu cầu bên nhận cọc giữ gìn, bảo quản để không làm mất hoặc giảm sút giá trị tài sản đặt cọc; yêu cầu ngừng việc sử dụng, khai thác, xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc. Bên đặt cọc phải thanh toán chi phí hợp lý cho bên nhận cọc để giữ tài sản đặt cọc không bị mất, hư hỏng hay bị hủy hoại.

+) Bên đặt cọc có quyền trao đổi, thay thế hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia vào giao dịch khác nếu được bên nhận cọc đồng ý.

+) Bên đặt cọc có nghĩa vụ phải giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được bảo đảm theo thỏa thuận. Trường hợp thực hiện xong nghĩa vụ bảo đảm, bên đặt cọc có quyền nhận lại hoặc sử dụng tài sản đặt cọc để thanh toán giá trị của hợp đồng; được quyền yêu cầu bên nhận cọc trả lại tài sản đặt cọc và phạt một khoản tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (hoặc một khoản phạt khác theo thỏa thuận) trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm cam kết.

+) Bên đặt cọc có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sở hữu hoặc các thủ tục khác theo quy định của pháp luật để bên nhận cọc được sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng.

  • Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:

+) Trong trường hợp bên nhận đặt cọc chưa đồng ý thì có quyền yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc thay đổi hoặc xác lập giao dịch khác đối với đối tài sản đặt cọc.

+) Trường hợp bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được bảo đảm như thỏa thuận thì có quyền sở hữu tài sản đặt cọc. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

+) Giữ gìn, không làm thay đổi hoặc xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc.

+) Trả lại tài sản đặt cọc hoặc theo yêu cầu của bên đặt cọc trừ vào giá trị thanh toán khi hợp đồng được bảo đảm được xác lập và thực hiện như cam kết.

+) Trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương hoặc chịu mức phạt khác theo thỏa thuận nếu vi phạm cam kết đặt cọc.

Thứ năm, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản:

Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào hình thức và nội dung thỏa thuận của các bên. Trường hợp hợp đồng được xác lập bằng văn bản mà các bên thỏa thuận phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không yêu cầu công chứng, chứng thực thì có hiệu lực vào thời điểm giao kết. Các chủ thể cũng có thể thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực cụ thể của hợp đồng (không được thỏa thuận hiệu lực trước thời điểm giao kết).

Thứ sáu, xử lý tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

Việc xử lý tài sản đặt cọc phải tuân thủ những nguyên tắc chung về xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật, bao gồm:

  • Việc xử lý tài sản bảo đảm chỉ được tiến hành khi đến hạn mà nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ như cam kết.
  • Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng theo thỏa thuận và quy định của pháp luật. Bên nhận bảo đảm không cần văn bản ủy quyền của bên có tài sản bảo đảm khi tiến hành xử lý tài sản.
  • Việc xử lý tài sản bảo đảm khi nghĩa vụ cam kết bị vi phạm không phải là hoạt động kinh doanh nên không phát sinh lợi nhuận tính thuế.
  • Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên thực hiện việc xử lý phải thông báo cho bên còn lại bằng văn bản.

Ngoài những yêu cầu chung đối với tài sản bảo đảm, việc xử lý tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản còn có một số đặc điểm đặc thù sau: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Xử lý tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản mang tính “chế tài tự động”. Đến thời hạn giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được bảo đảm, cơ chế xử lý tài sản đặt cọc lập tức được kích hoạt. Trường hợp các bên thực hiện đúng cam kết của hợp đồng đặt cọc thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp bên đặt cọc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì quyền sở hữu tài sản đặt cọc lập tức thuộc về bân nhận cọc (trừ trường hợp đối với loại tài sản phải đăng ký sở hữu). Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không giao kết và thực hiện hợp đồng được bảo đảm thì cũng phát sinh ngay nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương (hoặc giá trị khác theo thỏa thuận).

Chế tài phạt cọc trong xử lý tài sản đặt cọc là chế tài tùy nghi. Các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc tương đương với quy định của pháp luật là bằng giá trị tài sản đặt cọc, nhưng cũng có thể thuận mức phạt với giá trị lớn hơn hoặc nhỏ hơn. Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cũng có quyền thỏa thuận về việc không áp dụng chế tài phạt cọc. Trường hợp này, khi bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì chỉ phải thực hiện việc trả lại tài sản đặt cọc. Cần lưu ý việc thỏa thuận không áp dụng chế tài khác với việc không có thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận phạt cọc thì mức phạt cọc theo quy định của pháp luật là tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Thứ bảy, phương thức xử lý tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

Khi hợp đồng được bảo đảm không được giao kết hoặc thực hiện đúng như cam kết thì chế tài xử lý tài sản đặt cọc được kích hoạt thực hiện. Tranh chấp chỉ phát sinh khi một trong hai bên hoặc đồng thời cả hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ về xử lý tài sản đặt cọc.

Các bên có quyền thỏa thuận về phương thức và nội dung xử lý tranh chấp ngay thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng, quá trình phát sinh và giải quyết tranh chấp. Các phương thức xử lý tranh chấp được các bên lựa chọn chủ yếu là: Tự hòa giải thương lượng để đạt được thống nhất, thỏa thuận; Thỏa thuận lựa chọn cơ quan tài phán là Trọng tài thương mại; Thỏa thuận về Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng. Trong trường hợp các bên lựa chọn Trọng tài là cơ quan giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ từ chối thụ lý vụ việc (trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu).

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

2.2.1. Áp dụng quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Mục [2.1.2.2] đã dẫn giải và phân tích quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, tài sản đặt cọc được Bộ luật Dân sự năm 2015 giới hạn tại Điều 328 chỉ bao gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Các loại tài sản còn lại (giấy tờ có giá, quyền về tài sản) không được công nhận là đối tượng đặt cọc. Giới hạn này của luật đã bộc lộ nhiều bất cập trong thực tiễn áp dụng giải quyết tranh chấp. Về bản chất, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và tài sản đặt cọc chính là tài sản bảo đảm. Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015, được hướng dẫn thi hành tại Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ không có bất kỳ giới hạn nào đối với tài sản bảo đảm mà xác định “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, dưới góc độ quy phạm, bản thân đối tượng của hợp đồng đặt cọc còn có nhiều mâu thuẫn. Về nguyên tắc áp dụng luật, chủ thể trong quan hệ dân sự được quyền thỏa thuận và xác lập bất kỳ nội dung nào pháp luật không cấm. Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, nhiều hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tượng là giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu), thậm chí là các quyền về tài sản. Việc công nhận hay không công nhận hiệu lực của hợp đồng này trong thực tế vẫn tồn tại nhiều khiêng cưỡng. Trường hợp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tượng là các loại tài sản được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi phát sinh tranh chấp cũng bộc lộ nhiều hạn chế.

Thứ nhất, trường hợp đối tượng là tiền: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Pháp luật hiện hành không có quy định mang tính khái miện về tiền. Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ xác định tiền là một loại tài sản (Điều 105). Nghị quyết số 03/2019/NQ-HĐTP ngày 24/5/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng Điều 324 của Bộ luật Hình sự về tội rửa tiền đã liệt kê “Tiền bao gồm Việt Nam đồng, ngoại tệ; có thể là tiền mặt hoặc tiền trong tài khoản” (khoản 1 Điều 2). Tuy nhiên, hướng dẫn này chỉ có giá trị áp dụng đối với Điều 324 của Bộ luật Hình sự. Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13/12/2005, được sử đổi, bổ sung năm 2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hạn chế giao dịch đối với ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, chỉ được sử dụng trong giao dịch với tổ chức tín dụng, trung gian thanh toán hoặc được sự cho phép riêng biệt của Thủ tướng Chính phủ. Như vậy, trong hầu hết các quan hệ dân sự, kinh doanh nói chung và trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, ngoại tệ không được sử dụng làm phương tiện thanh toán. Trường hợp đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là tiền được hiểu là tiền Việt Nam Đồng, không bao gồm ngoại tệ, ngoại hối. Một điểm đáng lưu ý trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án là trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ nhưng sau đó thay đổi thành Việt Nam Đồng hoặc thực tế đã thanh toán bằng Việt Nam Đồng thì hợp đồng giữa các bên không bị coi là vô hiệu. Trường hợp ngược lại, hợp đồng thỏa thuận thanh toán bằng Việt Nam Đồng nhưng khi thực hiện lại sử dụng ngoại tệ thì không được pháp luật công nhận. Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn: “Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ”. Thời điểm hiện tại, Nghị quyết này đã hết hiệu lực tuy nhiên chưa có văn bản hướng dẫn thay thế, do đó các Thẩm phán vẫn áp dụng “tinh thần” của Nghị quyết trong thực tiễn xét xử.

  • Tình huống số 1: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ngày 23/11/2009, ông Đ.M.H và Công ty TNHH C.H.T ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ tại phường X, quận Y, Thành phố H với giá 207.130,00 Đô la Mỹ. Thực hiện thỏa thuận, ông H đã chuyển cho Công ty T 05 lần với tổng số tiền 1.795.140.120 đồng. Những lần chuyển tiền này đều được hai bên viết phiếu thu trong đó thể hiện tiền cọc được quy đổi với giá trị tương đương từ Đô la Mỹ sang Việt Nam Đồng vào thời điểm thanh toán. Do Công ty TNHH C.H.T chậm thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên năm 2017, ông H khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa hai bên do có đối tượng giao dịch là ngoại tệ, và yêu cầu Công ty H trả lại số tiền 1.795.140.120 đồng.

Tại Bản án phúc thẩm số 210/2017/DS-PT ngày 01/12/2017, Tòa án Nhân dân Thành phố H nhận định: Tại hợp đồng đặt cọc, ông H và Công ty T đã thỏa thuận thanh toán bằng Đô la Mỹ hoặc Việt Nam đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế tất cả các lần ông H chuyển tiền đặt cọc cho Công ty T đều được thực hiện bằng tiền Việt Nam, thể hiện qua các thông báo, phiếu thu, hóa đơn được xác lập bởi hai bên. Do đó, căn cứ vào Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao, hợp đồng của các bên không vi phạm điều cấm của luật nên không bị coi là vô hiệu.

Thứ hai, trường hợp đối tượng là kim khí quý, đá quý:

Kim khí quý và đá quý bản thân nó là loại vật có giá trị cao được nhân loại sử dụng làm phương tiện thanh toán trong lưu thông dân sự suốt chiều dài lịch sử. Dưới góc độ quy phạm, Thông tư số 17/2014/TT-NHNN ngày 01/8/2014 liệt kê kim khí quý, đá quý bao gồm các loại vật chủ yếu như: vàng, bạc, kim cương, ruby… Bởi giá trị và đặc tính vốn có, kim khí quý và đã quý được luật định là tài sản đặt cọc trong quan hệ kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, bản thân các loại tài sản này trong lĩnh vực kinh doanh của chúng, pháp luật lại hạn chế giao dịch. Nghị định số 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ chỉ cho phép vàng miếng được mua bán tại các tổ chức tín dụng hoặc các doanh nghiệp được cấp phép bởi Ngân hàng Nhà nước. Trong hoạt động áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp động đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án, các Thẩm phán cần phân biệt vàng miếng trong vai trò là tài sản đặt cọc khác với vai trò là đối tượng mua bán trong hoạt động kinh doanh vàng. Do đó, việc sử dụng vàng miếng là đối tượng của hợp đồng đặt cọc không được xem là trái với quy định của pháp luật.

Thứ ba, trường hợp đối tượng là vật có giá trị khác: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ngoài kim khí quý, đá quý, vật có giá trị không được pháp luật mô tả và liệt kê cụ thể. Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp, chúng ta phải xác định giá trị của vật được nhắc đến trong chế định đặt cọc phải là giá trị quy đổi được thành tiền (không phải giá trị sử dụng, giá trị văn hóa…). Vật là tài sản đặt cọc phải có tính thanh khoản cao, được phép và bảo đảm lưu thông hàng hóa. Điều này là để đáp ứng yêu cầu về mục đích cũng như chế tài của hợp đồng đặt cọc. Khi cam kết được thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại hoặc được dùng để thực hiện chức năng thanh toán. Khi mục đích bảo đảm không được xác lập, chế tài phạt cọc lập tức được kích hoạt. Vấn đề đặt ra là, tài sản đặt cọc là vật có giá trị khi được chuyển giao là vật đặc định, tuy nhiên việc phạt cọc lại áp dụng theo “một khoản tiền tương đương”. Việc thống nhất về giá hoặc định giá tài sản bảo đảm không phải là yêu cầu đặt ra của pháp luật đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Nội dung này trong thực tiễn đã gây khó khăn cho các bên giao kết trong quá trình xử lý tài sản đặt cọc.

Thứ tư, giá trị của tài sản đặt cọc:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Đối với biện pháp đặt cọc, Điều 328 Bộ luật Dân sự không quy định về giới hạn của giá trị tài sản đặt cọc. Xuất phát từ điều này, nhiều chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã “lợi dụng” đặt cọc như biện pháp để huy động vốn trái phép. Các nhà đầu tư bất động sản đã ký hợp đồng và nhận cọc từ khách hàng với giá trị đôi khi lên đến 99% giá trị chuyển nhượng. Trong khi đó, thời điểm đặt cọc là thời điểm dự án chưa được phép giao dịch theo Luật kinh doanh bất động sản. Hệ lụy đặt ra là rất nhiều người dân đã thanh toán hết số tiền mà họ tin rằng đó là tiền mua nhà, mua đất nhưng mãi vẫn chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng, chưa nhận bàn giao tài sản.

Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án, các Thẩm phán còn rất nhiều lúng túng trong nhận định, áp dụng và quyết định trường hợp này. Có thẩm phán xác định số tiền khách hàng đã giao cho chủ đầu tư là tiền đặt cọc, từ đó xem xét tính hiệu lực và vi phạm của giao dịch đặt cọc. Cũng có Thẩm phán cho rằng đây là số tiền chuyển nhượng được thanh toán trước. Chúng tôi cần thiết phải đề nghị có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể trong trường hợp này, tránh sự “mù mờ” giữa đặt cọc và huy động vốn, giữa đặt cọc và thanh toán trước trong kinh doanh bất động sản.

2.2.2. Áp dụng quy định pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hoặc vừa giao kết, vừa thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua… quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng. Trong trường hợp bảo đảm giao kết, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành khác chưa có quy định, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa có hướng dẫn về hợp đồng được bảo đảm giao kết phải được các bên thỏa thuận, thống nhất một cách chi tiết ngay tại thời điểm đặt cọc. Trong thực tiễn, việc thiếu sót này đã dẫn tới rất nhiều hệ lụy, trong đó nổi bật là trường hợp hợp đồng được bảo đảm không thể giao kết hoặc giao kết với những điều khoản bất lợi (thiệt thòi) cho một trong các bên tham gia giao dịch đặt cọc.

Trường hợp điển hình, Bên A là cá nhân đặt cọc cho Công ty B một khoản tiền 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng một lô đất nền trong dự án bất động sản do Công ty B phát triển. Thời điểm đặt cọc, các bên không xác định vị trí cụ thể, diện tích của lô đất nằm trong tổng thể dự án. Vấn đề phức tạp là, thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên không thống nhất được đối tượng chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng không thể giao kết hoặc bên đặt cọc phải chấp nhận mua lô đất không đúng với nhu cầu của mình. Trường hợp xảy ra tranh chấp, việc giải quyết cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau. Có Thẩm phán nhận định, hợp đồng đặt cọc giữa các bên vô hiệu do mục đích của giao dịch không được xác định, không đáp ứng yêu cầu luật định về biện pháp đặt cọc. Có Thẩm phán cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, việc hợp đồng được bảo đảm không giao kết được là do lỗi của cả hai bên nên chia đôi yếu tố lỗi nhằm giải quyết hậu quả. Cũng có Thẩm phán đã quyết định áp dụng mức giá thị trường để tự Tòa án xác định đối tượng chuyển nhượng mà các bên phải giao kết. Tác giả nhận thấy, cách hiểu, cách áp dụng pháp luật cụ thể nào trong trường hợp này cũng tồn tại bất cập. Vấn đề này cần được các cơ quan Nhà nước phụ trách về chuyên môn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất về nội dung, đối tượng của hợp đồng đặt cọc. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

  • Tình huống số 2:

Ngày 18/10/2007, ông Trần Văn H và Công ty TNHH Thương Mại – Dịch vụ Tư vấn Đầu tư ĐT, nay là Công ty Cổ phần HTL ký Biên bản đặt cọc về việc góp vốn mua một nền đất thuộc Dự án Khu nhà ở xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại TH làm chủ đầu tư. Theo đó, ông H đã đặt cọc cho Công ty ĐT số tiền là 610.000.000 đồng để mua một nền đất thuộc dự án với diện tích 140m2. Hai bên thỏa thuận, trường hợp bên bán là Công ty TH không ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất nêu trên cho bên mua là ông H thì Công ty ĐT có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận và bồi thường khoản tiền tương đương với số tiền cọc. Tuy nhiên, sau khi ký biên bản và nộp tiền đặt cọc cho Công ty ĐT, Công ty TH đã không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng với ông H theo nội dung thỏa thuận nêu trên. Ông Trần Văn H khởi kiện Yêu cầu Tòa án tuyên hủy bỏ Biên bản đặt cọc ngày 18/10/2007 giữa ông H và Công ty ĐT, yêu cầu Công ty HTL phải trả lại cho ông H số tiền cọc là 616.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 616.000.000 đồng, tổng cộng: 1.232.000.000 đồng.

Bản án số 357/2020/DS-ST ngày 09/6/2020 của Tòa án Nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: “Bên nhận đặt cọc Công ty HTL không phải là chủ sở hữu của diện tích đất, không phải là chủ đầu tư của dự án, mặt khác các bên cũng thừa nhận giữa Công ty TH và Công ty HT không có bất kỳ thỏa thuận nào liên quan đến tài sản cũng như giao dịch này. Trong biên bản đặt cọc và biên bản nhận tiền, không xác định cụ thể đối tượng chuyển nhượng là diện tích đất thuộc vị trí nào, đồng thời không nêu ra các chứng từ sở hữu, chứng minh quyền sử dụng đất. Từ những căn cứ này, Hội đồng xét xử nhận định giao dịch nêu trên giữa ông Trần Văn H và Công ty HT có mục đích không thể thực hiện được thuộc trường hợp vô hiệu được quy định tại Điều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2005”. Trên cơ sở đó, Bản án số 357 đã tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc ngày 18/10/2007 và buộc Công ty HTL trả lại tiền cọc cho ông H.

  • Tình huống số 3: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ngày 21 tháng 9 năm 2017, ông Dương Tuấn P ký hợp đồng thuê thửa đất số 554, tờ bản đồ số 51, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh với Công ty TA. Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BT 269796 do Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức cấp ngày 22/10/2014. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng TT, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Hợp đồng thuê đất ngày 31/9/2017 thì Công ty TA đồng ý cho ông P thuê toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa số 554, và đảm bảo không có tranh chấp với bên thứ ba. Mục đích thuê đất của ông P là kinh doanh, thời hạn thuê là 10 năm (từ ngày 01/10/2017 đến ngày 01/10/2027). Công ty TA sẽ hỗ trợ sửa chữa xây dựng miễn phí trong vòng 02 tháng từ ngày 01/10/2017 và ông P sẽ đặt cọc 300.000.000 đồng ngay khi ký kết hợp đồng. Giá thuê là 10.000.000đ/tháng. Công ty TA sẽ trả lại tiền đặt cọc này cho ông P ngay sau khi hết hạn hợp đồng. Công ty TA cam kết quyền sử dụng trọn vẹn thửa đất số 554 và đảm bảo thửa đất này được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng để ông P xây dựng quán kinh doanh. Trong thời gian thuê, Công ty TA sẽ hỗ trợ ông P các giấy tờ, thông tin cần thiết liên quan đến việc xin phép xây dựng theo đúng quy định pháp luật.

Thực hiện hợp đồng, ông Dương Tuấn P đã đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng ngay khi ký kết hợp đồng, nhưng Công ty TA đã không xin được giấy phép xây dựng. Ngày 29/9/2017 và ngày 15/10/2017 ông P đã gửi đơn đề nghị đề nghị thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng thuê đất cho Công ty TA. Tuy nhiên, ông P vẫn không nhận được bất cứ phản hồi nào của Công ty TA. Vì thế, ngày 15/11/2017 ông P đã gửi Thông báo Công ty về việc hủy bỏ hợp đồng thuê đất ngày 21/9/2017 và yêu cầu Công ty TA trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng mà ông P đã đặt cọc nhưng Công ty vẫn cố tình né tránh và không thực hiện.

Ông Dương Tuấn P khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty TA trả lại cho ông P số tiền 300.000.000 đồng theo hợp đồng thuê đất ngày 21/9/2017, trả một lần ngay khi bản án có hiệu lực. Nguyên đơn không yêu cầu tính lãi đối với số tiền trên.

Bản án số 1074/2020/DS-ST ngày 12/11/2020 của Tòa án Nhân dân Quận 3 nhận định: “Đoạn 3 Điều 1 của Hợp đồng thể hiện, mục đích của ông Dương Tuấn P thuê thửa đất số 554, tờ bản đồ số 51, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh là để kinh doanh. Để thực hiện được mục đích này thì thửa đất nêu trên phải được cấp phép xây dựng. Trong quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng, các bên cũng đã thỏa thuận và thống nhất, bên cho thuê là Công ty TA có nghĩa vụ phải hỗ trợ và bảo đảm xin giấy phép xây dựng đối với thửa đất, để ông P thực hiện được mục đích thuê. Tuy nhiên, sau khi Hợp đồng được ký kết, mặc dù nguyên đơn đã liên tục yêu cầu và thực hiện các biện pháp cần thiết để Công ty TA thực hiện nghĩa vụ này nhưng bị đơn đã không hỗ trợ và không thực hiện việc xin giấy phép xây dựng như đã cam kết.

Mặt khác, Công văn số 5751/UBND-QLĐT ngày 27/12/2019 của Ủy ban nhân dân Quận Thủ Đức phúc đáp văn bản số 1273/2019/CV-TAQ3 ngày 16/10/2019 của Tòa án nhân dân Quận 3 có nội dung thể hiện: thửa đất 554, tờ bản đồ số 51, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh chưa được giải quyết cấp giấy phép xây dụng công trình nhà ở riêng lẻ vì thửa đất này thuộc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở do bà Nguyễn Thị Mai Ngàn làm chủ đầu tư, đã được Kiến trúc sư trưởng duyệt theo công văn số 1484/KTST-ĐB2 ngày 17 tháng 02 năm 2000, với quy mộ diện tích dự án là l3.69 8m². Uy ban nhân dân quận Thủ Đức đã có công văn số 2198/UBND-QLĐT ngày 27 tháng 9 năm 2017 về việc hướng dẫn cấp phép xây dựng. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Việc thửa đất thuộc quy hoạch chưa được cấp giấy phép xây dựng là nguyên nhân dẫn tới Hợp đồng không thực hiện được, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê đất. Do đó, Ông Dương Tuấn P đã gửi các văn bản và trực tiếp tìm gặp Công ty TA để yêu cầu hủy hợp đồng do có mục đích không thể thực hiện được. Hành vi pháp lý này của ông Dương Tuấn P là tuân thủ Điều 5 của Hợp đồng và phù hợp Điều 423 Bộ luật Dân sự nên được chấp nhận”.

Bản án số 357/2020/DS-ST ngày 09/6/2020 và Bản án số 1074/2020/DS-ST ngày 12/11/2020 của Tòa án Nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh là những dẫn chứng điển hình cho việc áp dụng quy định của pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản khi giải quyết tranh chấp.

2.2.3. Áp dụng quy định pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Vấn đề về xử lý tài sản đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đặt ra cả trong trường hợp mục đích đặt cọc đạt được và không đạt được. Về phương thức xử lý chung, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp hợp đồng được bảo đảm giao kết, thực hiện theo đúng cam kết gữa các bên thì bên nhận cọc phải giao trả tài sản đặt cọc hoặc bên đặt cọc dùng để trừ vào nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng. Trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc có lỗi dẫn đến cam kết không đạt được thì phát sinh nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương. Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có thể thỏa thuận về mức phạt cọc khác với quy định của luật. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Quy định của pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được hiểu là phương thức chế tài tự động. Tài sản đặt cọc vừa kiềm chế khả năng các bên vi phạm thỏa thuận, vừa đóng vai trò là điều kiện để các bên có quyền rút lại cam kết. Trong mọi trường hợp, việc xử lý tài sản đặt cọc luôn được đặt ra khi các bên quyết định việc giao kết. Đối với việc tài sản đặt cọc được dùng để trừ vào nghĩa vụ thanh toán, đây chính là hình thức thể hiện chức năng thanh toán của biện pháp đặt cọc. Chức năng này chỉ được thực hiện khi mục đích của hợp đồng đặt cọc đã đạt được, nghĩa là chức năng bảo đảm không còn cần thiết nữa. Tuy nhiên, tài sản đặt cọc phải được phân biệt với tiền trả trước của hợp đồng, hai đối tương này chỉ tương đồng trong phạm vi chức năng thanh toán của đặt cọc. Tiền trả trước không có chức năng bảo đảm và chỉ được thực hiện khi hợp đồng đã được xác lập. Về mặt quy phạm, Điều 37 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”.

Trường hợp một hoặc các bên chủ thể của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản không tự nguyện thực hiện nội dung thỏa thuận và quy định của pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc sẽ làm phát sinh tranh chấp. Cơ quan tài phán khi giải quyết tranh chấp, ngoài những chế định luật được Quốc hội ban hành về biện pháp đặt cọc, khi xử lý tài sản đặt cọc phải xem xét một cách khách quan, toàn diện về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, mức độ thực hiện và yếu tố lỗi của các chủ thể, hậu quả thực tế xảy ra cũng như thỏa thuận của các bên để đưa ra phán quyết. Ở thời điểm hiện tại, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao là cơ sở pháp lý để Thẩm phán xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp có tranh chấp. Ngoài ra, tùy vào thời điểm giao kết hợp đồng, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 (hết hiệu lực và được thay thế bằng), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ hướng dẫn thi hành quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là căn cứ để xác định phạm vi và thủ tục pháp lý để các chủ thể giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.

2.2.3.1. Xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng được bảo đảm trong kinh doanh bất động sản

Về phương thức xử lý chung, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng được bảo đảm thì bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử tranh chấp tại Tòa án đặt ra nhiều vấn đề, khía cạnh pháp lý liên quan đến việc xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp này. Trước khi đưa ra phán quyết xử lý tài sản, các Thẩm phán phải xem xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì bên đặt cọc có quyền từ chối thực hiện cam kết, việc xử lý tài sản đặt cọc được giải quyết theo quy định của pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu. Trong trường hợp khác, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, tuy nhiên bên đặt cọc từ chối giao kết vì bên nhận đặt cọc có hành vi vi phạm hợp đồng trước đó và hành vi này có khả năng dẫn đến mục đích đặt cọc không đạt được. Khi giải quyết tranh chấp này, Thẩm phán phải xem xét, đánh giá hành vi vi phạm của bên nhận đặt cọc có thực tế xảy ra hay không, có phải là vi phạm cơ bản hay không. Nếu bên nhận đặt cọc có hành vi vi phạm cơ bản hợp đồng dẫn đến mục đích của hợp đồng không thực hiện được thì bên đặt cọc có quyền từ chối giao kết và đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 422 và Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Phán quyết của Tòa án phải quyết định nghĩa vụ trả lại tiền cọc của bên nhận cọc.

  • Tình huống số 4: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ngày 30/9/2017, bà H ký hợp đồng đặt cọc với Công ty X, mục đích là để giao kết hợp đồng mua bán căn hộ M do Công ty Y làm chủ đầu tư. Theo đó, Công ty X là doanh nghiệp môi giới dự án của Công ty Y và được ủy quyền nhận đặt cọc số tiền 100 triệu đồng từ bà H. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, bà H và Công ty Y phải ký hợp đồng mua bán căn hộ M, bà H tiếp tục thanh toán 20% giá trị của hợp đồng. Tuy nhiên, hết thời hạn này bà H không tiếp tục thanh toán và từ chối ký hợp đồng mua bán với Công ty Y, đồng thời yêu cầu trả lại số tiền 100 triệu đồng đã đặt cọc.

Bản án sơ thẩm số 698/2019/DS-ST ngày 10/5/2019 của Tòa án Nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: Việc bà H từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Y là vi phạm cam kết tại hợp đồng đặt cọc. Do đó, căn cứ quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bà H phải chịu mất toàn bộ số tiền đặt cọc, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.

Tại cấp phúc thẩm, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đưa ra nhận định (tóm tắt) tại Bản án số 718/2019/DS-PT ngày 15/8/2019 như sau: Căn hộ M thuộc Dự án G là đối tượng giao kết hợp đồng mua bán giữa bà H và Công ty Y (cũng là mục đích của hợp đồng đặt cọc) là tài sản hình thành trong tương lai. Thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc và thời điểm các bên thỏa thuận về việc giao kết hợp đồng mua bán, Công ty X và Công ty Y không cung cấp cho bà H hồ sơ pháp lý liên quan đến Dự án. Đây là lý do bà H từ chối tiếp tục thanh toán và ký hợp đồng mua bán với Công ty Y. Tòa án cấp sơ thẩm đã không tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ để làm rõ căn hộ M đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản hay chưa, từ đó làm cơ sở để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là thiếu sót trong tố tụng. Tòa phúc thẩm đã tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tình huống nêu trên tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ chí Minh là trường hợp điển hình trong việc xử lý tài sản đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết. Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay, rất nhiều những chủ đầu tư dự án tìm cách huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Các chủ thể kinh doanh này thường chủ động “lách luật” bằng cách ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với khách hàng hoặc thông qua bên thứ ba là doanh nghiệp môi giới để nhận tiền “giữ chỗ”. Thực tế này đã tạo ra rất nhiều hệ lụy, gây thiệt hại cho bên có nhu cầu mua nhà và làm xáo trộn trật tự pháp luật trong môi trường kinh doanh. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án nhất thiết phải xem xét, đánh giá một cách chính xác về mục đích của hợp đồng đặt cọc, tính hợp pháp của chủ thể để đưa ra phán quyết khách quan,công bằng, phù hợp pháp luật. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

2.2.3.2. Xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng được bảo đảm trong kinh doanh bất động sản

Đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, khi bên nhận đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng được bảo đảm thì có nghĩa vụ trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, đồng thời chịu phạt một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc hoặc một mức khác theo thỏa thuận. Trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc, thực tế giải quyết tranh chấp tại Tòa án, khi xem xét nghĩa vụ trả trả cọc, phạt cọc của bên nhận cọc, trước hết phải xem xét đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, lý do từ chối thực hiện cam kết và thỏa thuận của các bên. Yếu tố lỗi trong giao dịch là căn cứ quan trọng để Tòa án xác định trách nhiệm của các bên tranh chấp.

Hệ thống pháp luật dân sự theo nghĩa rộng, bao gồm quy phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được xây dựng trên nguyên tắc tôn trọng quyền định đoạt, tự do thỏa thuận của các chủ thể tham gia. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận cọc thỏa thuận về mức phạt cọc trong trường hợp có hành vi vi phạm dẫn đến cam kết không được thực hiện. Chế định này không giới hạn mức tối thiểu và tối đa của trách nhiệm phạt cọc. Theo đó các bên có thể thỏa thuận về việc không áp dụng chế tài phạt cọc, áp dụng mức phạt cọc thấp hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị tài sản đặt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 không quy định về phạt cọc trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Dựa trên nguyên tắc áp dụng luật, do luật chuyên ngành không điều chỉnh nên quy định của Bộ luật Dân sự được thống nhất áp dụng. Thực tiễn giải quyết tranh chấp, các chủ thể thường không có sự tương đồng trong việc thỏa thuận mức phạt cọc. Một thực tiễn cần lưu ý trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến mức phạt cọc là việc không áp dụng chế tài phạt cọc chỉ được thực hiện khi và chỉ khi bên các bên có thỏa thuận không phạt cọc. Trường hợp không có thỏa thuận cụ thể, khi tranh chấp xảy ra, Thẩm phán phải áp dụng quy định phạt cọc tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết tranh chấp.

  • Tình huống số 5: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ngày 12/8/2013, ông T ký hợp đồng đặt cọc với Công ty bất động sản A, có nội dung chủ yếu: Ông T đặt cọc cho Công ty A số tiền 159 triệu đồng để bảo đảm việc nhận chuyển nhượng diện tích đất thuộc thửa X, lô Y. Hai bên cam kết ngày 30/9/2013 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng lô đất nêu trên. Thực hiện thỏa thuận, ông T đã giao cho Công ty A số tiền 159 triệu đồng, có biên bản giao nhận tiền. Tuy nhiên, hết ngày 30/9/2013, Công ty A không thực hiện cam kết, không ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T mà không đưa ra được lý do chính đáng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ông T khởi kiện yêu cầu Công ty A trả lại toàn bộ tiền cọc và bồi thường thêm cho ông 159 triệu đồng.

Bản án số 192/2017/DS-PT ngày 10/8/2017 của Tòa án Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận định (tóm tắt): Việc Công ty A từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng với ông T là vi phạm nội dung hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Cũng tại Hợp đồng, hai bên thỏa thuận trường hợp Công ty A không thực hiện việc chuyển nhượng cho ông A thì phải giao trả lại tiền cọc, đồng thời bồi thường cho ông A khoản tiền tương đương với tiền cọc. Xét thấy, nội dung thỏa thuận của hai bên phù hợp với Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên được công nhận. Bản án đã buộc Công ty A trả lại tiền cọc cho ông T và chịu phạt cọc với số tiền 159 triệu đồng.

  • Tình huống số 6: 

Năm 2019, ông H ký hợp đồng đặt cọc cho Công ty bất động sản C số tiền 1,5 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng căn nhà K. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, Công ty C phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho ông H. Số tiền chuyển nhượng được các bên xác định trước là 1,8 tỷ đồng. Trường hợp ông H không ký hợp đồng chuyển nhượng thì mất 1,5 tỷ đồng đã đặt cọc. Trường hợp Công ty C không thực hiện chuyển nhượng thì phải trả là 1,5 tỷ đồng cho ông H và bồi thường thêm số tiền tương đương ½ tiền đặt cọc. Ông H đã giao đủ số tiền đặt cọc theo thỏa thuận, tuy nhiên hết thời hạn 06 tháng nhưng Công ty C không ký hợp đồng chuyển nhượng với ông H. Ông H đã khởi kiện ra TAND thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Bản án số 258/2020/DS-ST ngày 11/9/2020 của Tòa án Nhân dân thành phố Thủ Đức đã tuyên buộc Công ty C phải trả lại 1,5 tỷ đồng tiền cọc cho ông H và chịu phạt cọc với số tiền 750 triệu đồng. Để đưa ra phán quyết, Hội đồng xét xử nhận định: Hết thời hạn 06 tháng, Công ty C không thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nên có nghĩa vụ phải trả lại toàn bộ tiền cọc cho ông H. Về mức phạt cọc có giá trị tương đương ½ số tiền đặt cọc mà các bên đã thỏa thuận là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật nên được công nhận.

Trong hai tình huống pháp lý nêu trên, Tòa án đã đưa ra phán quyết về mức phạt cọc dựa trên thỏa thuận của các bên tranh chấp khi giao kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Các phán quyết này có thể dễ dàng được chấp nhận do phù hợp với ý chí của các bên khi tham gia giao dịch, đồng thời mức phạt cọc bằng và thấp hơn mức đề nghị của luật. Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, không ít những hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn rất nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc, thậm chí lớn hơn giá trị của hợp đồng được bảo đảm. Thực tiễn xét xử, các Thẩm phán còn nhiều lúng túng và không đống nhất về quan điểm giải quyết.

  • Tình huống số 7: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ngày 04/01/2019, ông Hồ T và Công ty bất động sản D ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm việc chuyển nhượng thửa đất số AB, tờ bản đồ số M, thành phố PT, tỉnh BT. Theo đó, ông T đã đặt cọc 02 tỷ đồng và hai bên cam kết ngày 30/5/2019 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng với giá 30 tỷ đồng. Cũng tại hợp đồng đặt cọc này các bên thống nhất trong trường hợp Công ty D không ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường số tiền gấp 10 lần tiền cọc cho ông T. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông T đã giao đủ số tiền cọc, tuy nhiên vào ngày 15/02/2019, Công ty D thông báo từ chối việc chuyển nhượng đất cho ông H như nội dung cam kết. Ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty D trả lại tiền cọc và bồi thường cho ông số tiền tương đương 10 lần số tiền đặt cọc.

Bản án số 28/2020/DS-PT của TAND BT đã nhận định về mức phạt cọc (tóm tắt) như sau: Việc hai bên thỏa thuận mức phạt cọc tương đương 10 lần tài sản đặt cọc là không phù hợp quy định của các điều luật (đã viện dẫn). Do đó, xét thấy cần buộc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn số tiền 02 tỷ đồng tương đương với số tiền cọc là phù hợp.

Trong tình huống nếu trên, Tòa án đã không chấp nhận mức phạt cọc cao hơn nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc mà các bên đã thỏa thuận. Về căn cứ pháp luật được Tòa án viện dẫn, trong phạm vi luận văn này, tác giả không nêu quan điểm về mức độ phù hợp, tuy nhiên thực tiễn yêu cầu Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao có Nghị quyết hướng dẫn cụ thể về mức phạt cọc được các Thẩm phán áp dụng trong giải quyết tranh chấp. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

2.2.3.3. Xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản vô hiệu:

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hoặc vi phạm quy định của các luật chuyên ngành liên quan như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… khi xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ xác định hợp đồng giữa các bên vô hiệu. Về nguyên tắc, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì tất cả các điều khoản có trong hợp đồng đều không phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết, bao gồm thỏa thuận về phạt cọc. Về hậu quả pháp lý, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, giao trả cho nhau những gì đã nhân, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường. Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản vô hiệu thì các bên không có nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng được bảo đảm như đã thỏa thuận. Bên nhận cọc phải trả lại toàn bộ tiền cọc đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên đặt cọc nếu có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.

Quy định về căn cứ tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu của Bộ luật Dân sự áp dụng cho mọi hợp đồng và trong tất cả quan hệ dân sự. Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án thể hiện có những yếu tố pháp lý đặc thù. Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bên có lỗi phải chịu phạt cọc. Trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc vì sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không áp dụng chế tài phạt cọc. Quy định này không áp dụng cho trường hợp khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên đều không biết hợp đồng vô hiệu và không có hành vi dẫn đến vô hiệu. trong trường hợp này, Thẩm phán áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự năm 2015 để xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu. Một điểm cần lưu ý là, mặc dù Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP không quy định cụ thể nhưng cơ quan tài phán phải xác định mức phạt cọc mà bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải chịu là mức phạt được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 (tương đương giá trị tài sản đặt cọc), không phải mức phạt cọc do các bên thỏa thuận tại Hợp đồng. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

  • Tình huống số 8:

Ngày 10/12/2018, ông Cao N ký hợp đồng đặt cọc với Công ty VT để bảo đảm việc chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ H thuộc Dự án PT. Theo nội dung thỏa thuận, ông N đã giao cho Công ty VT số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng, hai bên xác định ngày 25/3/2019 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, hết thời hạn đặt cọc, Công ty VT không thực hiện việc ký hợp đồng mua bán như đã cam kết với ông Cao N. Ông N khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Công ty phải trả lại 500 triệu đồng đặt cọc và bồi thường cho ông 500 triệu do vi phạm hợp đồng.

Bản án số 551/2022/DS-PT ngày 08/9/2022 của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận định (tóm tắt): Vào thời điểm năm 2018, Công ty VT không phải là chủ đầu tư dự án, đồng thời Dự án PT chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2018 giữa ông N và Công ty VT vi phạm điều cấm của luật nên vô hiệu ngay thời điểm hợp đồng được ký kết. Trường hợp này cả bên nhận cọc và bên đặt cọc đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu nên Công ty VT không phải chịu phạt cọc, chỉ có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc cho ông Cao N.

Trong tình huống nêu trên, Tòa án đã áp dụng hướng dẫn tại dù Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Theo đó, Công ty VT có lỗi khi không cung cấp thông tin về dự án, biết dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn nhận cọc khách hàng nên là bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, ông Cao N không tìm hiểu thông tin về dự án, chưa tiếp cận hồ sơ pháp lý, đối tượng chuyển nhượng và năng lực đối tác nhưng vẫn đồng ý ký hợp đồng đặt cọc, cũng là bên có lỗi dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng. Trường hợp này không bên nào phải chịu phạt cọc. Tác giả cho rằng, việc áp dụng Nghị quyết 01 trong trường hợp này là đúng theo cơ sở luật nhưng lập luận của Tòa án về yếu tố lỗi của các bên giao kết có phần chưa phù hợp, chủ quan và duy ý chí. Nội dung nhận định này của Hội đồng xét xử có ý nghĩa quyết định trong việc xác định trách nhiệm phạt cọc của các chủ thể trong trường hợp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản vô hiệu. Tác giả sẽ phân tích chi tiết hơn nội dung này trong phần sau của luận văn. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

2.2.4. Áp dụng quy định pháp luật trong việc xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đặt cọc vô hiệu hoặc không thể thực hiện được

Thực tiễn áp dụng đặt cọc, rất nhiều giao dịch dân sự vô hiệu hoặc không thể thực hiện mà khi giải quyết tranh chấp, việc xác định ai là người có lỗi, mức độ lỗi còn tồn tại nhiều cách hiểu, nhiều quan điểm khác nhau.

Một số ví dụ trong đặt cọc mua bán bất động sản: Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, tài sản chuyển nhượng là tài sản thuộc sở hữu chung, tuy nhiên chỉ một trong các đồng sở hữu đứng ra giao kết hợp đồng đặt cọc, những người còn lại không biết và không đồng ý dẫn đến không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp khác, khi đặt cọc, đối tượng chuyển nhượng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ, chưa thực hiện nghĩa vụ về tài chính…), các bên thỏa thuận thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng là thời điểm bên nhận đặt cọc hoàn tất điều kiện chuyển nhượng…

Khi tranh chấp xảy ra, có quan điểm xác định lỗi hoàn toàn thuộc về bên nhận đặt cọc vì không hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, cũng có quan điểm cho rằng lỗi thuộc về cả hai bên. Bên đặt cọc biết hoặc buộc phải biết về tình trạng tài sản chuyển nhượng nhưng vẫn đồng ý và tự nguyện giao kết hợp đồng đặt cọc. Việc nhận định và áp dụng pháp luật chính xác trong trường hợp này có ý nghĩa quyết định trong việc có hay không áp dụng chế tài phạt cọc. Do đó, chúng tôi đề nghị có văn bản hướng dẫn cụ thể với trường hợp này.

  • Tình huống số 9:

Năm 2020, Tòa án nhân dân Quận 3 thụ lý giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn ông Trần Văn H và bị đơn Công ty Cổ phần HTL. Theo đó, nội dung vụ việc được tóm tắt theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như sau:

Nguyên ngày 18/10/2007, ông Trần Văn H và Công ty TNHH Thương mại – Dịch vụ Tư vấn Đầu tư ĐT (nay là Công ty Cổ phần HTL) có ký biên bản đặt cọc về việc góp vốn mua một nền đất thuộc Dự án khu nhà ở xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại TH làm chủ đầu tư. Ông H đã đặt cọc cho Công ty ĐT số tiền 100.000.000 đồng để mua một nền đất dự án với diện tích 140 m2, đơn giá 5.800.000 đồng/m2, tổng giá trị lô đất là 812.000.000 đồng. Ngày 25/10/2007, ông H đã thanh toán tiếp cho Công ty ĐT số tiền 516.000.000 đồng. Tổng số tiền ông H đã đặt cọc cho Công ty ĐT là 616.000.000 đồng. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Hai bên thỏa thuận, trường hợp bên bán là Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại TH không ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất nêu trên với ông H thì Công ty TNHH Thương mại – Dịch vụ Tư vấn Đầu tư ĐT có nghĩa vụ phải trả cho ông H khoản tiền cọc và số tiền tương đương với số tiền cọc đã nhận.

Tuy nhiên, sau khi ký biên bản và nộp tiền đặt cọc cho Công ty ĐT, phía Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại TH đã không đồng ý bán cho ông H nền đất với những nội dung nêu trên.

Tại Bản án số 357/2020/DS-ST ngày 09 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân Quận 3 và Bản án số 1132/2020/DS-PT ngày 24 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên bố vô hiệu giao dịch đặt cọc nêu trên do có đối tượng không thể thực hiện được và buộc Công ty HTL hoàn trả số tiền cọc đã nhận của ông H là 616.000.000 đồng, bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3 đã thi hành bản án, thu hồi và trả lại số tiền này cho ông H.

Các bản án nêu trên đã xác định giao dịch đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Công ty ĐT nay là HTL là bên có lỗi do biết mà không thông báo, thông báo sai sự thật cho ông H dẫn đến giao dịch đặt cọc không thể thực hiện được. Việc Công ty HTL nhận và giữ số tiền 616.000.000 đồng trong suốt 13 năm đã gây ra thiệt hại nặng nề đối với ông Trần Văn H, do đó ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty Cổ phần HTL bồi thường thiệt hại do có lỗi làm cho giao dịch đặt cọc mua bán nền đất vô hiệu. Mức bồi thường thiệt hại cụ thể được tính theo lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ (10%/năm) từ ngày 25/10/2007 đến ngày 02/02/2021 là 821.000.000 đồng.

Tại Tòa án, bị đơn Công ty Cổ phần HTL đưa ra ý kiến tóm tắt như sau:

Nguồn gốc và liên quan đến giao dịch đặt cọc vô hiệu nêu trên, vào năm 2007, ông NGB có đề nghị với Công ty ĐT (nay là Công ty HTL) thực hiện việc môi giới, tìm kiếm khách hàng có nhu cầu đối với Dự án khu nhà ở, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh theo Hợp đồng số 155/KD-HĐGV ngày 03/10/2007 giữa ông B và Công ty TH. Thực hiện thỏa thuận này, Công ty HTL đã ký với ông Trần Văn H biên bản đặt cọc ngày 18/10/2007 có đối tượng là nền đất có diện tích khuôn viên 140m2. Trong biên bản này, ông H đã thừa nhận “Sau khi đã tham khảo rõ tình trạng pháp lý và mẫu hợp đồng chuyển nhượng góp vốn tham gia dự án khu nhà ở xã Phong Phú – huyện Bình Chánh do Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại TH làm chủ đầu tư”. Như vậy, vào thời điểm ký đặt cọc, ông H đã tìm hiểu kỹ thông tin, thừa nhận và ý thức được Công ty TH là chủ đầu tư dự án, Công ty HTL không phải tổ chức sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng. Căn cứ theo quy định của pháp luật, do ông H biết hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng vẫn ký kết nên Công ty HTL không có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại.

Bản án sơ thẩm số 599/2021/DS-ST ngày 22/12/2021 của Tòa án nhân dân Quận 3 nhận định (tóm tắt): Căn cứ Bản án dân sự phúc thẩm số 1132/2020/DS-PT có hiệu lực pháp luật ngày 09/6/2020 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giao dịch đặt cọc theo biên bản đặt cọc ngày 18/7/2007 và biên nhận tiền ngày 25/10/2007 giữa ông Trần Văn H và Công ty Cổ phần HTL vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Bên nhận đặt cọc là Công ty HTL không phải chủ đầu tư nhưng vẫn cam kết về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh giữa Công ty TH và ông H. Trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã được giải quyết trước đây, các bên đều xác nhận giữa Công ty HTL và Công ty TH không có bất kỳ thỏa thuận nào liên quan đến tài sản cũng như giao dịch này. Công ty HTL đã không thông báo hoặc thông báo sai thông tin cho ông H về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, dẫn đến các bên tham gia ký kết giao dịch đặt cọc. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 411 và khoản 2 Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Công ty HTL là bên có lỗi gây thiệt hại nên phải bồi thường thiệt hại cho ông Hải. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Đối với ý kiến của bị đơn cho rằng, thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, ông Trần Văn H đã biết giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được nhưng vẫn tiến hành ký kết. Hội đồng xét xử nhận định, hợp đồng được ký giữa hai bên là dạng hợp đồng mẫu do Công ty HTL đưa ra. Các thông tin có trong hợp đồng này là do Công ty HTL cung cấp. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2005, trong trường hợp hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó. Mặt khác, trong giao dịch đặt cọc này, Công ty HTL đã cam kết sẽ có việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, cam kết trả cọc và chịu phạt cọc theo quy định trong trường hợp ông H không nhận được chuyển nhượng. Trong giao dịch này, ông Trần Văn H là khách hàng có nhu cầu mua nền đất ở nên không thể có trường hợp ông H biết được việc không thể mua được mà vẫn ký và đặt cọc. Từ những nhận định này, Hội đồng xét xử không chấp nhận ý kiến của bị đơn.

Công ty Cổ phần HTL đã nhận số tiền cọc của ông Trần Văn H là 616.000.000 đồng từ ngày 25/10/2007. Đến ngày 02/02/2021, Công ty HTL đã trả lại số tiền này theo quyết định thi hành án của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3. Việc giữ số tiền này trong thời gian 13 năm 03 tháng 09 ngày đã gây ra thiệt hại cho ông H. Thiệt hại thực tế được xác định là thiệt hại về tiền. Do đó, việc ông Hải yêu cầu bồi thường thiệt hại tính theo lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền là có cơ sở. Căn cứ quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác là 10%/năm trên số tiền chậm thanh toán.

Từ những cơ sở, căn cứ và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn H về việc buộc bị đơn Công ty Cổ phần HTL bồi thường thiệt hại do có lỗi trong việc cung cấp cấp thông tin dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Không đồng ý phán quyết của TAND Quận 3, bị đơn Công ty Cổ phần HTL kháng cáo toàn bộ bản án. Bản án phúc thẩm số 293/2022/DS-PT ngày 03/6/6022 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh nhận định (tóm tắt): Ngay từ thời điểm ký biên bản đặt cọc, ông H tham khảo rõ tình trạng pháp lý của dự án nhà ở xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, nội dung biên đặt cọc các bên không xác định “Ông H đặt cọc để nhận chuyển nhượng phần diện tích 140m2 thuộc vị trí nào, lô nào, thửa nào, tờ bản đố số mấy… dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đội tượng không thể thực hiện được”. Như vậy ông H tìm hiểu, biết và buộc phải biết hợp đồng có đối tượng không thực hiện được nhưng vẫn đồng ý giao kết, do đó cũng là bên có lỗi làm cho giao dịch đặt cọc vô hiệu. Từ đó, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Tòa phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và sửa nội dung quyết định của bản án sơ thẩm.

Tình huống nêu trên và các nhận định, phán quyết của Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh là điển hình cho việc không có sự thống nhất áp dụng pháp luật trong thực tiễn xét xử tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Cá nhân tác giả cho rằng bản án sơ thẩm của Tòa án Nhân dân Quận 3 đã đánh giá yếu tố lỗi một cách khách quan, bám sát thực tế giao dịch và phù hợp với quy định của pháp luật. Hàng năm, Tòa án Nhân dân tối cao thường xuyên tổ chức những hội thảo giải đáp thắc mắc trong công tác xét xử, tổng kết và đánh giá thực tiễn giải quyết án. Tác giả cho rằng, mặc dù không mang tính quy phạm, Tòa án Nhân dân tối cao vẫn cần thiết có văn bản hướng dẫn việc áp dụng pháp luật trong đánh giá và xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được hoặc vô hiệu, tránh tình trạng có sự bất nhất về quan điểm giữa các Tòa án, các Thẩm phán trong việc đưa ra phán quyết.

2.2.5. Áp dụng quy định pháp luật trong việc kết hợp chế tài phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại

Một vấn đề được đặt ra trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thương mại không có quy định về đặt cọc. Theo nguyên tắc áp dụng luật, những gì luật chuyên ngành không điều chỉnh thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự. Về bản chất, đặt cọc được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và được áp dụng đối với tất cả các giao dịch dân sự được các chủ thể tham gia lựa chọn. Tuy nhiên, xét đến yếu tố đặc thù, kinh doanh bất động sản là hoạt động thương mại có mục đích sinh lợi được xác lập giữa các bên trong đó có ít nhất một chủ thể đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 30 BLTTDS năm 2015, tranh chấp thuộc lĩnh vực này được xếp vào tranh chấp về kinh doanh, thương mại theo thẩm quyền tố tụng tại Tòa án. Và theo đó, bất động sản trong trường hợp này được xem là một loại hàng hóa và chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại năm 2005. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Vấn đề phức tạp là, thực tế hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ngoài nội dung về phạt cọc, các bên thường thỏa thuận về chế tài phạt vi phạm bổ sung đối với các hành vi chậm thanh toán tiền cọc (thỏa thuận đặt cọc chia thành nhiều lần thanh toán) hoặc hành vi chậm ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Về mặt lý luận, bản thân phạt cọc được các bên thỏa thuận và được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định được hiểu là một hình thức của phạt vi phạm hợp đồng. Cần lưu ý rằng phạt cọc là chế tài tự động (bên đặt cọc vi phạm thì mất cọc, bên nhận đặt cọc vi phạm thì phải trả lại tiền cọc và thanh toán một khoản tiền tương đương hoặc theo thỏa thuận). Pháp luật hiện hành không quy định mức tối đa của giá trị phạt cọc mà tuân thủ theo nguyên tắc thỏa thuận (trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định của BLDS). Trong khi đó, Điều 301 của Luật Thương mại năm 2005 quy định: “Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm”. Mặt khác, về mặt nguyên tắc, khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc, bên còn lại được quyền chấm dứt ngay hợp đồng và chế tài phạt cọc lập tức được kích hoạt. Câu hỏi đặt ra là, trong trường hợp này, các thỏa thuận về hình thức phạt vi phạm bổ sung khác có được áp dụng và Tòa án có chấp nhận khi giải quyết tranh chấp. Thực tiễn cho thấy, vấn đề luận văn nêu ra đã và đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau trong áp dụng pháp luật. Quan điểm được thừa nhận rộng rãi là một khi lựa chọn phạt cọc thì các chế tài khác (bao gồm cả bồi thường thiệt hại) không được áp dụng. Tuy nhiên, ngay cả phương án “cầu toàn” này khi đối chiếu với các quy định nêu trên vẫn tồn tại nhiều khiêng cưỡng.

Một vấn đề khác là mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận được áp dụng đối với toàn bộ giá trị hợp đồng hay đối với phần giá trị bị vi phạm.

  • Tình huống số 10:

Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2022/DS-ST ngày 24/8/2022 của TAND Quận 3 giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đã nhận định về mức phạt vi phạm như sau:

“Căn cứ Công văn số R-1/2020/TB/DVKH-PRS2 ngày 10/4/2020 của Công ty LL, Biên bản làm việc ngày 10/11/2020 và lời khai thống nhất của các đương sự, có đủ cơ sở để xác định: Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà Lương Thị M đã có hành vi vi phạm nghĩa vụ, cụ thể đã chậm thanh toán đợt thứ 4 với số tiền 1.187.930.735 đồng. Công ty LL đã căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên tại Điều 8.1 của Hợp đồng phạt bà M 1.900.689.177 đồng tương đương 08% giá trị Hợp đồng. Bà M đã thanh toán xong toàn bộ số tiền phạt vi phạm này. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Xét thấy, tại Điều 8.1 của Hợp đồng số 200/HĐMB-PRS2 ngày 03/8/2017, các bên thỏa thuận trong trường hợp Bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì phải chịu phạt “một khoản bằng 8% giá bán nhà ở hoặc giá bán nhà ở điều chỉnh…”. Thỏa thuận này giữa các bên vi phạm quy định của pháp luật, cụ thể:

Điều 301 của Luật Thương mại năm 2005 quy định: “Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.” 

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ và nội dụng được xác nhận nêu trên, bà M  đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán đối với số tiền 1.187.930.735 đồng, mức phạt vi phạm tối đa mà Công ty LL có thể áp dụng đối với bà M là quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm tương đương với số tiền 95.034.458 đồng. Thực tế Công ty LL phạt số tiền 1.900.689.177 đồng là vượt quá so với mức tối đa pháp luật cho phép là 1.805.654.718 đồng. Số tiền phạt vượt quá này vi phạm điều cấm của Luật nên Công ty LL có trách nhiệm trả lại cho bà M.

Từ những cơ sở, căn cứ và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lương Thị M là có cơ sở nên được chấp nhận.

Đối với ý kiến của bị đơn, mặc dù Công ty LL thừa nhận việc phạt vi phạm và số tiền phạt vi phạm đã áp dụng đối với bà M nhưng đề nghị Tòa án áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận thỏa thuận của các bên tại Điều 8.1 của Hợp đồng, từ đó khẳng định mức phạt vi phạm được áp dụng là phù hợp, Hội đồng xét xử xét thấy: 

Như nhận định và phân tích tại Mục [1], giao dịch giữa các bên là quan hệ thương mại nên pháp luật được ưu tiên áp dụng là Luật Thương mại 2005. Trong trường hợp tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự, trường hợp luật chuyên ngành có điều chỉnh, phải ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Điều 301 Luật Thương mại năm 2005 quy định cụ thể điều chỉnh mức phạt vi phạm hợp đồng mà các chủ thể có quyền thỏa thuận trong giao dịch dân sự. Do đó, ý kiến và đề nghị này của bị đơn không có cơ sở để được chấp nhận”. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Nhận định của TAND Quận 3 là trường hợp điển hình cho việc lựa chọn áp dụng kết hợp giữa chế tài phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Cá nhân tác giả cho rằng, trong vấn đề này pháp luật còn chưa có quy định thống nhất.

Bộ luật Dân sự có hiệu lực hiện hành là Bộ luật Dân sự năm 2015, trong khi đó Luật Thương mại đang có hiệu lực là Luật Thương mại năm 2005 (ra đời cùng thời điểm với Bộ luật Dân sự năm 2005). Có nhiều quy định của luật chuyên ngành không còn phù hợp với Bộ luật Dân sự.

2.3. Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước. Trong nhiều thập kỷ gần đây, nhịp độ kinh tế nói chung và môi trường kinh doanh bất động sản nói riêng của Thành phố Hồ Chí Minh luôn ở trạng thái sôi động và phức tạp. Tại địa phương này, các hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản luôn dẫn đầu về số lượng, đồng thời phức tạp về nội dung, tính chất giao dịch. Xuất phát từ lý do này, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh luôn được thụ lý với số lượng hồ sơ chiếm tỷ lệ rất lớn. Quá trình giải quyết các tranh chấp, sự nỗ lực của toàn hệ thống Tòa án đã mang đến những hiệu quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức.

2.3.1. Kết quả đạt được Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Một là, trong xu thế cải cách tư pháp của toàn bộ hệ thống chính trị, cùng với sự ra đời của các văn bản pháp luật tố tụng mới, công tác tiếp nhận hồ sơ khởi kiện và thụ lý vụ án của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều thay đổi, đáp ứng kịp thời nhu cầu giải quyết tranh chấp của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Nếu như trước đây, điều kiện để được Tòa án thụ lý đơn khởi kiện đối với người khởi kiện luôn là một “thử thách” khó vượt qua. Tòa án thường viện dẫn rất nhiều lý do như chưa đủ tài liệu, chứng cứ, đơn khởi kiện chưa đúng mẫu quy định hay sự việc chưa được pháp luật quy định để từ chối thụ lý. Thực trạng này xuất phát từ số lượng hồ sơ vụ án quá lớn, quá tải đối với đối ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án. Hiện nay, mặc dù tranh chấp không có chiều hướng suy giảm, tuy nhiên trên tinh thần chỉ đạo chung, hầu hết các đơn khởi kiện đều được Tòa án thụ lý giải quyết. Hệ thống văn phòng Tòa án tiếp nhận hồ sơ khởi kiện thông qua các hình thức đa dạng như nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện, nộp đơn bằng phương thức điện tử… Quy trình xem xét, xử lý đơn cũng được tinh giản theo hướng chỉ cần chủ thể có quyền khởi kiện, quan hệ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết là tiến hành thụ lý.

Hai là, trong những năm gần đây, công tác đào tạo cán bộ Tòa án được quan tâm và thực hiện đúng mức, xứng tầm với vị trí của cơ quan thực hiện quyền tư pháp, do đó trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án ngày được nâng cao và dần hoàn thiện. Trong các thập niên trước, nguồn Thẩm phán tại Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu xuất phát từ thành phần “cán bộ cách mạng”, bước ra từ chiến tranh và được tập huấn, giao nhiệm vụ xét xử. Hiện nay, cán bộ Tòa án, đặc biệt là Thẩm phán được chuẩn hóa ngay từ thời điểm tuyển dụng. Yêu cầu bắt buộc phải là cử nhân luật chính quy, có phẩm chất đạo đức tốt và năng lực công tác thực tiễn, trải qua kỳ thi tuyển dụng khắt khe mới được nhận và bổ nhiệm các chức danh tư pháp tại Tòa án. Đặc biệt, khoảng từ năm 2020 trở lại đây, cùng phới sự ra đời và đào tạo chuyên môn hóa của Học viện Cán bộ Tòa án, hầu hết công chức Tòa án được tuyển dụng đều tốt nghiệp tại Học viện này. Điều này đã và đang đáp ứng ngày càng cao yêu cầu về kiến thức pháp lý, chuyên môn nghiệp vụ trong công tác xét xử nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Ba là, tỷ lệ giải quyết hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản luôn đạt chỉ số cao trong tổng thể lượng hồ sơ thụ lý của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Theo báo cáo tổng kết cuối năm thi đua 2023 (tháng 9/2022 đến tháng 10/2023), tỉ lệ giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đạt 85% trên tổng số thụ lý, trong đó tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đạt 92%.[1] Điều này đạt được xuất phát chủ yếu từ sự linh động trong áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp của các Thẩm phán. Tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo ngành Tòa án được thống nhất thực hiện xuyên suốt là tăng cường công tác hòa giải tại Tòa án để đương sự tự thống nhất với nhau về việc giải quyết tranh chấp. Điều này giúp rút ngắn thời gian giải quyết án và sự tự nguyện thi hành của các chủ thể tranh chấp.

Tất cả các đơn vị trong hệ thống hai cấp Tòa án Thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập trung tâm hòa giải, đối thoại ngay tại Tòa án. Trung tâm này hoạt động độc lập và thực hiện giải quyết tranh chấp bằng phương pháp hòa giải ngay trước thời điểm Tòa án thụ lý vụ án. Chỉ những tranh chấp mà Trung tâm không thể hòa giải được Tòa án mới tiến hành thụ lý và áp dụng các biện pháp tố tụng để giải quyết. Tuy nhiên, ngay cả sau khi thụ lý vụ án, Tòa án vẫn tiếp tục tổ chức các phiên hòa giải để các đương sự tự định đoạt việc giải quyết tranh chấp của mình. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Bốn là, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là đơn vị dẫn đầu cả nước trong việc áp dụng khoa học công nghệ và thông tin trong công tác xét xử và lưu trữ hồ sơ vụ án. Hiện nay, tất cả các giai đoạn tố tụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án đều phải được cập nhật trên hệ thống phần mềm quản lý giám sát của Tòa án. Thời điểm nộp đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, các biện pháp tố tụng đã được thực hiện, tình trạng hồ sơ đều được ghi nhận và lưu trữ trực tuyến. Điều này đã và đang đáp ứng ngày càng cao nhu cầu công khai, minh bạch và thông tin hóa công tác xét xử tại Tòa án. Các Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án luôn có động lực lẫn áp lực giải quyết công việc. Bên cạnh đó, tất cả các bản án, quyết định của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản đều được mã hóa và chuẩn hóa, đăng công khai và lưu trữ trên cổng thông tin điện tử của Tòa án. Nội dung cập nhật này cùng với hệ thống án lệ được Tòa án Nhân dân tối cao ban hành bổ sung kịp thời “tài liệu tham khảo”, nguồn chuyên môn cao cho các Thẩm phán vận dụng và áp dụng trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Năm 2023, toàn bộ cán bộ, công chức Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã được cấp tài khoản đăng nhập phần mềm “Trợ lý ảo” của Tòa án. Đây là phần mềm hữu dụng, cung cấp cơ sở dữ liệu chuyên sâu từ văn bản quy phạm pháp luật, hệ thống các bản án, quyết định đến các vấn đề chuyên môn được trao đổi, giải đáp.

Năm là, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật luôn được các cấp, các ngành, đoàn thể xã hội quan tâm và thực hiện đúng mức. Điều này đáp ứng ngày càng cao nhu cầu kiến thức pháp luật cho các chủ thể tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Trong lĩnh vực này, các hợp đồng ngày càng được chuyên môn hóa, tình trạng “giấy đặt cọc” với nội dung sơ sài không còn phổ biến. Quan hệ đặt cọc giữa các bên được xác lập bằng văn bản với các điều khoản được thống nhất một cách chi tiết, cụ thể. Trước khi ký hợp đồng, cả bên bán lẫn bên mua đều dành thời gian để tham khảo, nghiên cứu tìm hiểu đối tượng và quy định của pháp luật có liên quan cũng như kinh nghiệm thực tiễn để có những giao kết phù hợp với quyền và lợi ích hợp pháp, nguyện vọng của mỗi chủ thể. Khi phát sinh tranh chấp, sự tham gia ngay từ đầu của đội ngũ luật sư hùng hậu cũng là yếu tố góp phần giảm bớt những hành vi vi phạm pháp luật trong giải quyết tranh chấp. Tại Tòa án, môi trường tranh tụng công bằng đã và đang bảo đảm những phán quyết của Tòa án ngày càng khách quan, chính xác và thuyết phục hơn. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Sáu là, bên cạnh công tác xét xử, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng cường công tác thông tin, đối thoại với người dân, với các chủ thể kinh doanh bất động sản. Thông qua những kênh đối thoại trực tiếp (như hội thảo chuyên đề) và trực tuyến như tiếp nhận ý kiến đóng góp qua cổng thông tin điện tử, cán bộ Tòa án lắng nghe và tiếp thu nhiều hơn các ý kiến trong thực tiễn, kịp thời nắm bắt được những biển đổi của thị trường kinh doanh bất động sản, cũng như tâm tư, nguyện vọng của Nhân dân. Ngược lại, qua đối thoại, Tòa án Thành phố cũng đã tuyên truyền pháp luật, góp phần bảo đảm môi trường kinh doanh bất động sản được phát triển lành mạnh, trang bị kiến thức cho các chủ thể thông qua các phán quyết được công khai trên cổng thông tin và báo chí.

2.3.2. Khó khăn, vướng mắc

Một là, Vướng mắc về thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

Khoản 3 Điều 26 và khoản 1 Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự xác định tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự cũng xác định quan hệ tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện (trừ một số số trường hợp thuộc Tòa án cấp tỉnh như vụ án có yếu tố nước ngoài…). Như vậy, thẩm quyền của Tòa án theo việc và theo cấp xét xử đã được luật quy định rất rõ ràng. Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, đặc biệt là đối với hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, hợp đồng đồng đặt cọc là hợp đồng dân sự, giao dịch dân sự. Tranh chấp phát sinh từ quan hệ này là tranh chấp về hợp đồng, thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo thẩm quyền chung nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng tranh chấp là bất động sản. Do đó, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự  năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nơi có bất động sản.

Việc chưa thống nhất quan điểm áp dụng pháp luật trong tường hợp này đã dẫn đến nhiều hệ lụy trong thực tế. Các Tòa án xuất phát từ lý do chủ quan và khách quan trong nhận thức, thường xuyên ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án khác giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Có những vụ án, việc chuyển đi chuyển lại hồ sơ đã kéo dài thời gian giải quyết đến cả năm mà không đưa ra được phán quyết. Quy định về giải quyết tranh chấp thẩm quyền của Tòa án trong thực tiễn cũng tồn tại nhiều bất cập. Những người có thẩm quyền giải quyết theo luật thường tìm cách tránh ra văn bản trực tiếp (do sợ nội dung trái luật) mà lựa chọn phương án “chỉ đạo miệng”.

Tranh chấp thẩm quyền kéo dài thời gian giải quyết vụ án, gây tổn hại cả về vật chất và tinh thần cho các bên đương sự.

Đã có rất nhiều ý kiến đóng góp, trao đổi về hai quan điểm nêu trên trong suốt thời gian qua nhưng chưa có kết luận chính thức mang tính chất hướng dẫn. Trong phạm vi luận văn, tác giả mạnh dạn đưa ra quan điểm về thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong trường hợp này: Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, ngoài những yếu tố pháp lý đã nêu, cần thiết phải xem xét đến nội dung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập (nếu có):

Trường hợp các đương sự tranh chấp yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại…, nội dung yêu cầu này chỉ liên quan đến thực hiện nghĩa vụ thanh toán, Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án phải được xác định là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trường hợp các đương sự có yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc (yêu cầu giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng): Yêu cầu này của đương sự khi được giải quyết có khả năng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt việc “ai là người có quyền sử dụng đất”. Do đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này có đối tượng tranh chấp là bất động sản, thẩm quyền của Tòa án thuộc về nơi có bất động sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Để đảm bảo sự thống nhất trong việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, thiết nghĩ Tòa án nhân dân tối cao cần kịp thời có văn bản hướng dẫn.

Hai là, Vướng mắc về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

  • Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể là bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hoặc vừa giao kết, vừa thực hiện hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, khi được xác lập, bản thân đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự, do đó phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự. Vấn đề đặt ra trong thực tiễn giải quyết tranh chấp là mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng được bảo đảm.

Đối chiếu quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Đặt cọc không được hiểu là phụ lục hợp đồng hoặc là hợp đồng phụ của của hợp đồng được bảo đảm.

Khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu và xác định rằng hiệu lực của hợp đồng đặt cọc độc lập với hiệu lực của hợp đồng được bảo đảm. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật, do tính chất phụ thuộc về mặt nội dung của đặt cọc đối với hợp đồng được bảo đảm nên còn nhiều quan điểm khác nhau trong giải quyết tranh chấp. Chúng tôi nêu ra một ví dụ rất điển hình trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án:

Ông A đặt cọc cho Công ty bất động sản B số tiền 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng lô đất thuộc Dự án C. Hai bên thống nhất nếu bên bán vi phạm sẽ phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi. Quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án tiến hành xác minh và xác định toàn bộ Dự án bất động sản C đã được Công ty B thế chấp ngân hàng để huy động vốn.

Trong trường hợp này, tài sản chuyển nhượng là lô đất thuộc Dự án C đã được đăng ký giao dịch bảo đảm cho khoản vay của Công ty B tại ngân hàng. Hành vi chuyển nhượng nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng, không tiến hành thủ tục giải chấp trước là vi phạm điều cấm của luật nên bị xem là vô hiệu. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu nhưng hợp đồng đặt cọc có vô hiệu hay không là vấn đề đặt ra của luận văn này. Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sua 733 đổi, bổ sung năm 2020, Luật Các tổ chức tín dụng, cũng như các luật chuyên ngành, văn bản quy phạm dưới luật khác không cấm chủ sở hữu nhận đặt cọc chuyển nhượng khi tài sản đang được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên thứ ba. Trong trường hợp này, cần xác định rằng hợp đồng đặt cọc được các bên giao kết là giao dịch có điều kiện. Trường hợp cả hai bên chủ thể đều biết tài sản đang thế chấp và chấp nhận giao kết đặt cọc, đồng thời thỏa thuận mục đích đặt cọc chỉ được thực hiện khi tài sản được giải chấp, tác giả cho rằng hợp đồng với nội dung và điều kiện này không bị xem là vô hiệu. Ngược lại, nếu bên bán che giấu hoặc cung cấp sai thông tin về việc thế chấp dẫn đến việc nhầm lẫn và đồng ý đặt cọc của bên mua thì hợp đồng đặt cọc có khả năng bị vô hiệu do lừa dối.

Như phân tích, bản thân đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đáp ứng đủ yêu cầu của pháp luật là một hợp đồng độc lập. Do đó, hiệu lực của hợp này tuân thủ điều kiện có hiệu lực tài Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản luật khác có liên quan. Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, đối với nội dung này, tác giả cho rằng Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần thiết phải đưa vào Nghị quyết hướng dẫn công tác xét xử. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Ba là, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có số lượng rất nhiều, tính chất tranh chấp phức tạp và đa dạng. Điều này là nguyên nhân khách quan và chủ yếu dẫn đến khó khăn cho công tác xét xử, giải quyết án của hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh. Xét về số lượng, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh qua khảo sát chiếm tỷ lệ cao hơn rất nhiều lần so với địa phương khác trong cả nước. Điều này là do sự phát triển của nhu cầu nhà ở, môi trương kinh doanh bất động sản sôi động. Các dự án phát triển bất động sản liên tục được cấp phép, tuy nhiên tồn tại với tỷ trọng cao những dự án chưa được phê duyệt vẫn được các chủ thể đưa vào kinh doanh. Các nhà đầu tư do áp lực về vốn và thời gian triển khai dự án đã và đang huy động vốn dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó có kênh huy động vốn từ khách hàng thông qua các hình thức đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc mua bán tài sản hình thành trong tương lai, góp vốn đầu tư dự án… Thậm chí, các chủ thể kinh doanh cùng một lúc thực hiện nhiều phương thức huy động vốn như vừa thế chấp dự án vay ngân hàng, vừa nhận đặt cọc từ khách hàng… Những hành vi này đã và đang đặt ra rất nhiều hệ lụy, rủi ro cho người có nhu cầu mua nhà ở. Khi tranh chấp xảy ra, việc áp dụng pháp luật của Tòa án đặt ra nhiều thách thức. Các phán quyết phải được ban hành một cách nhanh chóng, kịp thời, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhưng đồng thời cũng phải bảo đảm khả năng “sống sót”, tiếp tục thực hiện của dư án bất động sản. Có như vậy, thị trường kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh mới được duy trì và phát triển, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Bốn là, khó khăn từ sự thiếu thống nhất và hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật Nhà nước về kinh doanh bất động sản. Như đã trình bày tại trong nội dung trước của luận văn, tại Thành phố Hồ Chí Minh, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản đang ngày càng có những tính chất và diễn biến khó đoán định, nhiều trường hợp thậm chí vượt qua dự liệu của pháp luật. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án chứng kiến nhiều hình thức “lách luật” trong việc huy động vốn của chủ đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Đầu tư cấm nhà đầu tư nhận đặt cọc hoặc các hình thức huy động vốn khác từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để “đối phó” quy định này, nhiều nhà đầu tư đã tạo lập pháp nhân khác để ký hợp đồng với khách hàng. Hợp đồng được giao kết chủ yêu dưới hình thức hợp đồng dịch vụ. Pháp nhân là bên thứ ba cung cấp dịch vụ môi giới, xúc tiến, tạo điều kiện, bảo đảm để khách hàng có thể ký được hợp đồng chuyển nhượng với nhà đầu tư khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để thực hiện hợp đồng này, các bên thỏa thuận khách hàng phải thanh toán chi phí dịch vụ rất cao (nhưng được trừ vào nghĩa vụ thanh toán khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng). Về bản chất, phí dịch vụ này chính là tiền đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được các chủ thể “ngụy trang”, khoác lên hình thức khác để không bị xem là trái luật. Điều này đặt ra rất nhiều thách thức cho cơ quan tài phán khi giải quyết tranh chấp. Cá biệt, trường hợp nhà đầu tư NVL đã huy động vốn từ ngân hàng với số tiền có khả năng cao gấp đôi giá trị dự án thông qua hình thức “ủy nhiệm vay”, nhờ khách hàng vay giùm. Để thực hiện điều này, nhà đầu tư đã ký hợp đồng đặt cọc và cam kết với khách hàng về việc bán cho họ căn biệt thự hình thành trong tương lai. Ngược lại, khách hàng dùng chính hợp đồng này để thế chấp quyền về tài sản cho ngân hàng, sử dụng tiền vay để thanh toán đặt cọc. Công ty NVL cam kết trả lãi tín dụng thay cho khách hàng. Như vậy, bản chất của giao dịch là thông qua khách hàng đặt cọc, nhà đầu tư lần thứ hai huy động vốn từ ngân hàng (trước đó đã thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn trực tiếp).

Năm là, khó khăn xuất phát từ công tác cán bộ của Tòa án. Trong những năm gần đây, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến hàng loạt cán bộ, công chức nộp đơn xin nghỉ việc (92 công chức xin nghỉ việc từ tháng 1/2017 đến tháng 9/2022). Trong số đó, rất nhiều Thẩm phán có thâm niên và chuyên môn cao đã ra khỏi ngành, lựa chọn công việc khác có thể đáp ứng được nhu cầu kinh tế của bản thân và gia đình. Thu nhập hiện tại của cán bộ Tòa án chưa tương xứng với công sức, trí lực và tài lực mà họ bỏ ra. Để tồn tại với nghề, đa phần các Thẩm phán đã và đang phải hy sinh những lợi ích chính đáng của bản thân. Áp lực công việc rất lớn, đòi hỏi chuyên môn cao, liên tục bị kiểm tra, giám sát và yêu cầu trực tiếp của người dân, trong khi thu nhập theo hệ thống lương cấp bậc Nhà nước lại không phù hợp. Để có được một Thẩm phán có trình độ và năng lực giải quyết án, bản thân người đó phải cần ít nhất 20 năm kinh nghiệm và một quá trình tu dưỡng không ngừng nghỉ. Thế nhưng, thu nhập của họ thậm chí không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của bản thân. Có một thực tế trong công tác cán bộ là, tại Thành phố Hồ Chí Minh, chính quyền địa phương đã thực hiện rất tốt việc hỗ trợ công chức Thành phố trong những năm gần đây. Hội đồng Nhân dân Thành phố trong phạm vi quyền và nhiệm vụ của mình đã phê duyệt để Ủy ban sử dụng một phần ngân sách địa phương chi trả thêm cho công chức làm việc trong các cơ quan, đơn vị thuộc địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, thực tế cán bộ, công chức Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh không thuộc nhóm đối tượng được hưởng trợ cấp này. Tòa án với vị trí, vai trò là cơ quan tư pháp thuộc sự quản lý theo ngành dọc và độc lập với cơ quan hành chính địa phương. Cán bộ Tòa án được vinh danh tư pháp nhưng bản thân ngành tư pháp trong hệ thống chính trị là cơ quan bảo vệ pháp luật, là tổ chức không có nguồn thu. Khó khăn về kinh tế, thu nhập hiện tại không bảo đảm sức lao động, chuyên môn và trạng thái làm việc tốt nhất của toàn thể cán bộ, công chức Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, chính sách tinh, giản biên chế Tòa án hiện nay đáp ứng chỉ đạo của toàn hệ thống chính trị nhưng có phần không phù hợp với thực tiễn xét xử của Tòa án Thành phố. Trong 05 năm trở lại đây, số lượng biên chế chuyên môn mới được Tòa án Nhân dân tối cao phân bổ cho Thành phố Hồ Chí Minh không quá 100 người. Trong khi đó, thực tiễn công tác giải quyết án đang chứng kiến một Thư ký Tòa án được phân công tiến hành tố tụng với 3 – 4 Thẩm phán trong cùng thời điểm. Nhiều Thư ký phải thực hiện công việc của Thẩm phán và ngược lại. Tựu chung, những khó khăn về công tác tuyển dụng, về thu nhập cán bộ hiện nay là thách thức rất lớn đối với Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thực hiện chức năng xét xử nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng.

Kết luận Chương 2 Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản nằm trong tổng thể bức tranh kinh tế Thành phố đã và đang tồn tại rất nhiều biến động. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản gia tăng về số lương, đa dạng và phức tạp về tính chất và nội dung tranh chấp.

Khi cơ chế thỏa thuận không đáp ứng được nhu cầu giải quyết xung đột, tố tụng Tòa án là giải pháp cuối cùng và hiệu quả nhất để các bên giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp của mình khi bị xâm phạm.

Tại Tòa án, cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung để giải quyết tranh chấp. Ở lĩnh vực pháp luật hình thức, Thẩm phán, người tiến hành tố tụng khác và người tham gia tố tụng phải tuân thủ quy định của pháp luật tố tụng dân sự về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án, trình tự thủ tục tố tụng và các nguyên tắc cơ bản trong giải quyết tranh chấp. Quá trình áp dụng pháp luật tố tụng, các Thẩm phán tiến hành linh động, linh hoạt các quy phạm, trọng tâm hướng tới nội dung tranh chấp, đáp ứng kịp thời nhu cầu giải quyết của các chủ thể và yêu cầu chung của hoạt động kinh doanh bất động sản. Để đưa ra phán quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, các Thẩm phán phải căn cứ vào hệ thống pháp luật nội dung bao gồm quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành, văn bản quy phạm khác có liên quan… Việc xem xét quan hệ tranh chấp này phải xuất phát từ việc đánh giá một cách khách quan, toàn diện các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, làm rõ các yếu tố cơ bản của hợp đồng như: Chủ thể, đối tượng, mục đích, hiệu lực của hợp đồng và thỏa thuận về xử lý tài sản đặt cọc. Thẩm phán có nghĩa vụ phải xét tính hiệu lực của hợp đồng, xác định hành vi vi phạm và yếu tố, mức độ lỗi của các chủ thể tham gia, từ đó đưa ra phán quyết chính xác với nội dung tranh chấp và phù hợp quy định của pháp luật. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

Trong thời gian qua, hệ thống hai cấp Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được nhiều thành tựu trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Các thành tựu nổi bật có thể kể đến như:

Tòa án đã đơn giản hóa thủ tục tố tụng, tiếp nhận xử lý hầu hết các yêu cầu khởi kiện của người dân; Công tác chuyên môn được tăng cường, tỷ lệ giải quyết án nâng cao. Có được những thành tựu này là do sự cố gắng, nỗ lực của toàn hệ thống Tòa án, cùng với việc áp dụng khoa học công nghệ thông tin vào công tác xét xử, giải quyết án. Bên cạnh những thuận lợi, thành tựu đạt được, Tòa án Nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang gặp rất nhiều vướng mắc khó khăn trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Một trong những khó khăn nổi bật là chính sách đãi ngộ đối với đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án chưa tương xứng với khối lượng công việc giải quyết. Trong thời gian tới, cùng với sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, có thể sớm có cơ chế đãi ngộ đặc thù đối với Tòa án – Cơ quan thực hiện quyền lực và bảo vệ nền tư pháp quốc gia. Luận văn: Thực trạng PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Giải pháp PL tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Contact Me on Zalo
0906865464