Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Toà án dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Trường hợp Hợp đồng thế chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu

Hiện nay, ở nhiều địa phương việc xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng, chấp nhận hay không chấp nhận hợp đồng thế chấp của bên thứ ba; Nếu chấp nhận thì phát mại tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba nhằm giúp người khác vay vốn ngân hàng trong trường hợp người vay không trả được nợ, trên đất đó có nhà ở, công trình xây dựng không phải là của người có quyền sử dụng đất mà là của người khác do người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp cũng đang gặp rất nhiều khó khăn.

Trường hợp nếu chấp nhận hợp đồng thế chấp thì cũng không mấy ai chấp nhận mua loại tài sản mà quyền, nghĩa vụ của các bên đối với tài sản không được rõ ràng mà trên đất đó có người khác được quyền ở và sử dụng một phần thửa đất mình đã mua quyền sử dụng.

Để giải quyết vướng mắc này có Tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Cũng có nơi Tòa án định giá luôn cả phần nhà ở và công trình xây dựng khác của người được chủ sử dụng đất trước đó cho xây dựng và cho phép bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên thửa đất đã thế chấp, sau đó thanh toán lại bằng giá trị cho người có tài sản.

Trong Luận văn “Thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng Thương mại từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao” (bảo vệ năm 2022 tại Học viện khoa học xã hội thuộc Viện Hàn lâm khoa học xã hội) đã, của tác giả Hoàng Thanh Thuỷ đã nhất trí với quan điểm tại một bài báo như sau: “BLDS năm 2015 cho phép xử lý đồng thời Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm. Thực tế cho thấy, có trường hợp khi vay vốn thông qua các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp chỉ thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp Quyền sử dụng đất đã dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Và đồng tình với đánh giá: “Đây được xem là giải pháp quan trọng có tính chất đột phá của Bộ luật Dân sự năm 2015 trong việc tháo gỡ vướng mắc, khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chỉ thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại”. Tuy nhiên tác giả Hoàng Thanh Thuỷ cũng không khỏi băn khoăn khi có ý kiến: “Thoạt nhìn dường như quy định trên giúp giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp trong trường hợp giá trị tài sản thế chấp bị giảm sút. Song nếu chủ thể dùng một tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì quy định trên lại mang rủi ro cho chủ thể nhận thế chấp sau”.

Cá nhân tác giả đồng ý với quan điểm trên của tác giả Hoàng Thanh Thuỷ. Với quy định trên, có những vấn đề chưa rõ ràng khi xử lý tài sản bảo đảm của doanh nghiệp là: nếu một Quyền sử dụng đất doanh nghiệp thế chấp cho nhiều nghĩa vụ bảo đảm thì tài sản gắn liền với đất thuộc về bên nhận thế chấp nào; đồng thời, nếu tài sản được xử lý không phải là tài sản thế chấp, thì khoản tiền thu được từ việc bán tài sản này có được thanh toán cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hay vẫn thuộc tài sản của doanh nghiệp là bên có tài sản bảo đảm. Thực tế, tài sản gắn liền với đất và đất là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp Quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, còn tài sản kia không thế chấp, sẽ vô cùng khó khăn trong xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là trường hợp thế chấp ở các nơi khác nhau.Khác với một tài sản thế chấp nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau. Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Thiết nghĩ đây là vấn đề phức tạp, Tòa án nhân dân tối cao nên có văn bản hướng dẫn nhằm giúp các Tòa án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời bảo đảm nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận trong giao dịch dân sự thì khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên được sửa đổi, bổ sung theo hướng: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng ý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, hoặc có thể quy định theo hướng cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất nhưng không phải để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thế chấp đó mà để bảo toàn giá trị của tài sản gắn liền với đất không thể tách rời.

3.2. Trường hợp Hợp đồng thế chấp có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai vô hiệu

• Trong thời gian tới, cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp để hoàn thiện quy định của pháp luật như sau:

Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được quy định lại thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm như việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp. Chế định phải bao hàm được các nội dung chủ yếu như sau:

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên thế chấp. Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo. Vì vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo các hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật. Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Giao dịch bảo đảm về tài sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ tài sản thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực pháp luật.

• Chế định phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau:

Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản đã được thanh lý, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua.

Trường hợp bên thế chấp mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá trình hình thành. Quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán tiền mua.

• Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.
• Nếu TSHTTTL liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản.
• Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp TSHTTTL phải tùy thuộc vào tiến độ hình thành tài sản.
• Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay.
• Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản.

3.3.Trường hợp Hợp đồng thế chấp có đối tượng là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Trong thời kỳ hôn nhân, một bên vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện các giao dịch mà không có sự thỏa thuận hoặc ủy quyền của người kia và không vì nhu cầu thiết yếu của gia đình thì người xác lập giao dịch phải chịu trách nhiệm riêng về các hậu quả pháp lý phát sinh từ các giao dịch đó. Tuy nhiên, thực tế xét xử cho thấy, còn có nhận định khác nhau dẫn tới phán quyết khác nhau giữa các cấp xét xử về nghĩa vụ phát sinh từ các giao dịch do một bên vợ hoặc chồng thực hiện. Vì vậy, đối với các giao dịch do một bên vợ hoặc chồng xác lập, việc xác định rõ ý chí, sự thỏa thuận của vợ chồng hoặc có sự ủy quyền của bên kia hay không có ý nghĩa quan trọng để xác định nghĩa vụ tài sản tương ứng của vợ, chồng.

Tên của Điều 26 Luật HN&GĐ năm 2014 “Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng” cũng có thể dẫn tới việc hiểu sai là vợ hoặc chồng được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung có quyền đại diện cho người còn lại trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản đó. Ví dụ, người chồng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là tài sản chung của vợ chồng không có nghĩa là người chồng có quyền tự mình định đoạt việc bán nhà đó mà không có sự thỏa thuận của người vợ. Vì vậy, theo tác giả, tên của Điều luật này nên sửa đổi lại là: Giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản.

3.4. Trường hợp Hợp đồng thế chấp có đối tượng là tài sản chung của hộ gia đình vô hiệu Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Trong trường hợp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất chỉ ghi cấp cho hộ gia đình, không thể hiện hộ gia đình có bao nhiêu thành viên thì cần làm rõ hộ gia đình đó có bao nhiêu thành viên vào thời điểm hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất; nhận chuyển Quyền sử dụng đất.

Để làm rõ vấn đề trên, cần căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đồng thời, khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có Quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị Quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Do thực tế vẫn còn hai quan điểm khác nhau về Hợp đồng thế chấp tài sản thuộc sở hữu chung bị vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu một phần khi các đồng sở hữu chung không cùng ký Hợp đồng thế chấp. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi cho Ngân hàng, Tòa án nhân dân tối cao cần thống nhất xác định giải quyết theo hướng xác định Hợp đồng thế chấp chỉ vô hiệu một phần đối với những đồng sở hữu chung không ký Hợp đồng thế chấp.

Xuất phát từ thực tiễn hiện nay, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật về hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về “hộ gia đình” còn được gắn với “sổ hộ khẩu”.

Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”. Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Điều 26 Luật Cư trú quy định: “Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu”. Ngoài ra, những người khác không có quan hệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫn có thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19, Điều 20 Luật Cư trú 2006.

Trong khi đó, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng, chứng thực yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Do đó, tác giả kiến nghị sửa đổi quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai 2013 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Khi có các thành viên của hộ gia đình không có mặt tại nơi cư trú, cần tạo một hành lang pháp lý thông thoáng, nhanh chóng, thuận tiện để chủ hộ hoặc những người đại diện dễ dàng thay mặt họ thực hiện các quyền về tài sản, giúp hộ gia đình nhanh chóng tiếp cận được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng, kịp thời ổn định tổ chức kinh doanh, đưa kinh tế hộ gia đình ngày càng ổn định, phát triển bền vững đúng với tinh thần của Đảng và Nhà nước trong thời gian qua.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sản đảm bảo là điểm mấu chốt để đảm bảo tính công khai, khách quan của việc xử lý tài sản. Tuy nhiên, thực tế việc xử lý tài sản bảo đảm của TCTD vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu. Thông qua việc phân tích thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu từ một vài vụ việc thực tế, tác giả đã chỉ ra những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật để xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu và đề xuất được những giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung để nhằm khắc phục những hạn chế. Thay đổi các quy định của pháp luật theo hướng như trên sẽ bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng, đồng thời vấn bảo đảm các nguyên tắc chung của quan hệ dân sự là tự do thỏa thuận, tự do ý chí. Pháp luật về hợp đồng thế chấp vô hiệu và xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu là một bộ phận của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản ở nước ta. tổ chức tín dụng. Vì thế, xây dựng và hoàn thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi hợp pháp của các bên có liên quan trong quan hệ thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

KẾT LUẬN CHUNG Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Hiện nay, các tranh chấp giữa các ngân hàng với khách hàng phát sinh từ các hợp đồng tín dụng dẫn đến phải yêu cầu Tòa án giải quyết ngày càng nhiều. Quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có thế chấp hết sức phức tạp, do Tòa án phải xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp, qua đó xem xét có căn cứ pháp luật để xử lý kê biên tài sản thế chấp hay không nhằm bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng hay tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp để bảo vệ quyền lợi cho bên thế chấp, đặc biệt bên thế chấp là bên thứ ba. Tòa án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp, đồng nghĩa với việc Tòa án có thể tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp cũng có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp để tránh không bị xử lý tài sản thế chấp.Hợp đồng thế chấp có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ thì tài sản thế chấp không bị Tòa án xử lý kê biên toàn bộ. Trong trường hợp này, người được lợi là bên thế chấp chứ không phải là bên vay trong hợp đồng tín dụng. Nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần, thì Tòa án có thể chỉ xử lý kê biên một phần tài sản thế chấp.

Trên cơ sở nghiên cứu quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thực tiễn xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu, luận văn đã sáng tỏ những vấn đề về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu như sau:

Làm rõ những thông tin khái quát chung về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu: Trình bày những khái niệm cơ bản bao gồm khái niệm hợp đồng thế chấp vô hiệu, khái niệm xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu, phân loại hợp đồng thế chấp vô hiệu, trình tự xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu. Từ đó, nêu hậu quả pháp lý về việc xử lý hợp đồng vô hiệu và ý nghĩa pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Phân tích, đánh giá thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu: Các trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Áp dụng pháp lý để xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua bản án minh hoạ cụ thể cho một số trường hợp đặc thù trên thực tế, đưa ra những nhận xét, đánh giá của tác giả về áp dụng quy định của pháp luật đối với những bản án này. Thông qua việc áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu trong thực tiễn, tác giả chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật và đề xuất những giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung để những vấn đề này đi vào cuộc sống. Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án