Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Tòa án dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Pháp luật về Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu

2.1.1. Quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu

Trên thực tế, vì đặc tính tự nhiên vốn có của tài sản nên đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, do vậy, nếu không có cơ chế xử lý đồng thời trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là vấn đề bán (chuyển quyền sở hữu) tài sản thế chấp cho người mua.

Do vậy, để giải quyết “điểm nghẽn” về xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp nói trên, trên cơ sở kế thừa và phát triển quy định của khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo đó: Trong trường hợp chỉ thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với Quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, trừ khi các bên có thỏa thuận khác nếu không theo quy định pháp luật nêu trên, tài sản sẽ bị xử lý đồng thời với Quyền sử dụng đất đang thế chấp và người vay sẽ được ưu tiên thanh toán phần giá trị của tài sản này. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý Quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển Quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, khi xử lý Quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tương tự cách tiếp cận như trên, khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Như vậy, pháp luật cho phép thế chấp Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp Quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp Quyền sử dụng đất. Do đó, một số nhà đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp Quyền sử dụng đất (do thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm). Tuy nhiên, thực tế xảy ra trường hợp bên nhận thế chấp rất khó xử lý đối với tài sản gắn liền với đất khi tài sản gắn liền với đất không thuộc về bên thế chấp hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không được thế chấp Quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất do chậm tiến độ xây dựng (theo điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013) hoặc do hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn (theo điểm d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013).

Vấn đề này, cần thống nhất về mặt nhận thức, việc xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất) hoặc quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất) nhằm tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm chứ không đồng nghĩa với việc nó là căn cứ để xác định tài sản được xử lý đồng thời với tài sản thế chấp cũng trở thành tài sản thế chấp. Theo đó, trên nguyên tắc, tài sản được xử lý đồng thời không phải là tài sản thế chấp, nên khoản tiền thu được từ việc bán tài sản này sẽ chỉ được thanh toán cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận và việc thanh toán sẽ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.

2.1.2. Quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vô hiệu Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Tài sản là đối tượng của thế chấp ngoài tài sản hiện có, còn bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 tài sản hình thành trong tương lai thuộc một trong hai dạng: tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.

Tài sản hình thành trong tương lai được quy định tương đối khác nhau trong các văn bản qui phạm pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 qui định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Việc nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật trên cho thấy, quy định về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự năm 2015 khác với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, nhà ở và công trình xây dựng đã hình thành và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, đồng thời chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch thì Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định đó là tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 xác định đó không phải là tài sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, phạm vi quy định tài sản hình thành trong tương lai như Bộ luật Dân sự năm 2015 là quá rộng. Vì vậy, có quan điểm cho rằng, quy định về tài sản hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự “dường như mở rộng loại hình tài sản này có vẻ hơi quá mức cần thiết khi không hề có bất kỳ điều kiện nào để xác định giới hạn cho tài sản hình thành trong tương lai”.Dẫn đến việc Điều 295 của Bộ luật quy định tài sản thế chấp bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai sẽ gây khó khăn cho các chủ thể tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự trong việc xác định một đối tượng có khả năng là tài sản hình thành trong tương lai hay không.

Thông thường để bảo đảm quyền lợi cho các bên giao dịch liên quan đến đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai thì pháp luật cần có những bảo đảm khách quan về sự hình thành tài sản hoặc bảo đảm về việc đền bù thiệt hại.Ví dụ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Quy này này sẽ tạo sự yên tâm cho người mua, bởi họ có sự bảo đảm về việc đền bù thiệt hại thoả đáng trong trường hợp vì lý do gì đó mà tài sản không hình thành theo cam kết.

Với việc quy định như Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện nay, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một rủi ro lớn đối với bên nhận thế chấp. Vì vậy, mới có quan điểm cho rằng, thế chấp một thứ chưa có, chưa hình thành là phi lý, vì nghĩa vụ bảo đảm bằng tài sản phát sinh ngay sau khi thế chấp. Nhận định như quan điểm này, chúng tôi cho rằng quá “khắt khe” đối với tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Bởi vì, tài sản “chưa hình thành” trong trường hợp này phải là tài sản đang hình thành theo một lộ trình rõ ràng, đáng tin cậy và hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của chủ thể giao dịch, chứ không phụ thuộc, dù chỉ một phần, vào ý chí của chủ thể khác. Tuy nhiên, quy định như Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa thực sự hợp lý. Vì vẫn có khả năng tài sản trong tương lai là không thể hình thành, như vậy sẽ mang lại rủi ro cho bên nhận thế chấp. Vì vậy, chúng tôi cho rằng để hạn chế phát sinh tranh chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì cần có văn bản hướng dẫn cụ thể điều kiện để được xác định tài sản hình thành trong tương lai hoặc Bộ luật Dân sự năm 2015 cần bổ sung một điều luật quy định về cơ chế bảo đảm đối với đối tượng thế chấp là tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

2.1.3. Quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp là tài sản chung vợ chồng vô hiệu

• Điều 33 Luật HN&GĐ 2014 quy định về tài sản chung của vợ, chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản.

Điều 26 Luật HN&GĐ quy định:

Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định:

Điều 24. Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Trong trường hợp một bên vợ, chồng mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn thì căn cứ vào quy định về giám hộ trong Bộ luật dân sự, Tòa án chỉ định người khác đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự để giải quyết việc ly hôn.

Thông thường, khi ký hợp đồng thế chấp mà tài sản thế chấp là tài sản chung của vợ chồng. Thì trong hợp đồng thế chấp sẽ phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Song pháp luật cho phép vợ chồng được ủy quyền cho nhau để thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật.

Bởi vậy, nếu chỉ có vợ ký tên trong hợp đồng thế chấp với ngân hàng thì người vợ phải có văn bản ủy quyền từ người chồng về sự đồng ý của cả hai bên về việc người đại diện ký tên trong hợp đồng thế chấp.

Như vậy, nếu người vợ có được sự ủy quyền của người chồng, thì hợp đồng thế chấp mà người vợ ký với ngân hàng hoàn toàn có hiệu lực pháp luật. Căn cứ theo Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau:

• Điều 31. Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng

“Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng”.

Tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng được điều chỉnh theo một cơ chế đặc biệt khác với tất cả các chế độ sở hữu chung khác. Nếu là tài sản chung của vợ chồng, thì việc bảo đảm phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn, tài sản chung của vợ chồng là bất động sản thì phải do cả hai vợ chồng cùng bàn bạc, quyết định. Một trong hai người không có quyền đơn phương định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Vì thế, khi ký hợp đồng thế chấp để định đoạt nhà đất thì cả hai vợ chồng phải ký vào hợp đồng thế chấp.

2.1.4. Quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp là tài sản chung hộ gia đình vô hiệu Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Tại khoản 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó…”.

Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình tham gia vào các giao dịch dân sự và thương mại. Trường hợp chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ.

Pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định trên, việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, tại Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 lại có quy định:

“Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Theo quy định trên, khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Vấn đề có đủ năng lực hành vi dân sự nên được hiểu như thế nào cho đúng?

Thứ nhất, phải là người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, không mắc bệnh tầm thần và các bệnh khác.

Thứ hai, phải có đủ năng lực hành vi dân sự cần thiết theo quy định của pháp luật dân sự, đó là người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, cho nên những người này có quyền ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, theo quy định trên thì từ “có đủ” cần phải hiểu là “có đầy đủ”, nghĩa là những thành viên từ đủ 18 tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị lớn, vì vậy người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền định đoạt.

Từ phân tích trên cho thấy, cùng quy định về năng lực hành vi của cá nhân trong việc giao kết hợp đồng định đoạt quyền sử dụng đất, pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai quy định không thống nhất. Vậy khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì áp dụng quy định nào là phù hợp. Có quan điểm cho rằng Luật Đất đai là luật chuyên ngành, cho nên khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trường hợp này luật chuyên ngành điều chỉnh vượt quá giới hạn cần điều chỉnh của ngành luật, đó là năng lực hành vi dân sự của cá nhân.

Liên quan đến năng lực chủ thể của những thành viên từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, vấn đề cần làm rõ là những người này có được phép làm văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất hay không? Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “chủ thể có năng lực pháp luật dân sự”. Năng lực pháp luật dân sự của người tham gia giao dịch phụ thuộc vào các mức độ năng lực hành vi theo quy định tại Điều 16 và Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Tuy nhiên, hiện tại không có quy định nào cấm người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không được thực hiện các giao dịch ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về đất đai phải được sự đồng ý của người đủ 18 tuổi. Như vậy, pháp luật đã quy định quyền của người đủ 18 tuổi được thực hiện hành vi pháp lý đơn phương (đồng ý hoặc ký vào văn bản hợp đồng) trong giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì thế, trong trường hợp họ không trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì phải được phép làm giấy ủy quyền hoặc giao kết hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ chuyển quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, cho nên khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự có hai loại là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Hợp đồng dân sự cần phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên, còn hành vi pháp lý đơn phương do một bên chủ thể quyết định nội dung của giao dịch. Do vậy, nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa phương khác hoặc vắng mặt ở nơi cư trú như đang công tác ở nước ngoài, thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì vậy, thành viên vắng mặt có thể làm giấy ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc làm giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ theo quy định tại Điều 37 Luật Công chứng quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản thì: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở…”.

Như vậy, nếu thành viên của hộ đang cư trú tại tỉnh, thành phố khác với nơi cư trú của hộ gia đình thì không thể làm văn bản ủy quyền cho hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại nơi thành viên đó cư trú mà phải thực hiện việc ủy quyền tại văn phòng công chứng (phòng công chứng) hoặc chứng thực tại UBND nơi có bất động sản. Quy định này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi thành viên không cư trú cùng địa phương với hộ.

Đặc biệt, nếu thành viên của hộ gia đình đang học tập, công tác hoặc cư trú ở nước ngoài thì việc ủy quyền sẽ không thực hiện được, do vậy hộ gia đình sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng để phục vụ cho kế hoạch sản xuất, kinh doanh của hộ.

2.2. Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu tại Tòa án thông qua một số bản án tiêu biểu Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

2.2.1. Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu

• Bản án minh hoạ:

Ngày 22/8/2011 ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T ký hợp đồng tín dụng số NO 1615/LD 1123400300 để vay vốn số tiền 490.000.000 đồng của Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng, chi nhánh QB (VP Bank QB), thời hạn vay 6 tháng, lãi suất 23%/năm, điều chỉnh định kỳ 3 tháng 1 lần, mức điều chỉnh bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, bậc thang thấp nhất của VP Bank đang áp dụng tại thời điểm điều chỉnh, cộng biên độ 9,5%/năm, lãi suất nợ quá hạn 150% lãi suất trong hạn, mục đích vay vốn nhằm bổ sung vốn kinh doanh áo quần, mỹ phẩm, giày dép. Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 588, tờ bản đồ số 4, phường Đ, thành phố ĐH, tỉnh QB (gọi tắt là thửa đất số 588) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành BE 754307 do Ủy ban nhân dân thành phố ĐH, tỉnh QB cấp ngày 26/5/2011 mang tên ông Bùi Hữu Nghì và bà Hồ Thị Lề, thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0509/11/HĐ-TCTS ngày 19/8/2011 được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh QB, số công chứng 272 quyển số 5TP/CC-SCC/HĐGD và đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 19/8/2011.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tính đến ngày 26/11/2018 ông bà nợ số tiền 1.727.954.750 đồng, trong đó nợ gốc 490.000.000 đồng, nợ lãi 1.237.954.750. Do đó VP Bank QB đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T phải trả số tiền nợ trên; trong trường hợp ông Hoàng Văn và bà Trần Thị Kim T không trả được thì buộc ông Bùi Hữu Nghì và bà Hồ Thị Lề có nghĩa vụ trả nợ thay theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký kết bằng các tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của ông Nghì, bà Lề để thu hồi khoản nợ vay cho VP Bank Quảng Bình.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Bùi Thị Lê và anh Hoàng Văn Tô là con gái và con rể của ông Bùi Hữu Nghì và bà Hồ Thị Lề cho rằng quá trình ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản, VP Bank QB không tiến hành thẩm định tài sản trên đất, nên đã không biết trên thửa đất này có ngôi nhà cấp 4, mái bằng, diện tích 86,8m2 mà vợ chồng anh Tô, chị Lê đã xây dựng từ năm 2002, cải tạo lại vào năm 2008 và một cái quán diện tích 43,4 m2, tường gạch bao quanh, mái tôn xà gồ, cửa kéo bằng sắt. Sở dĩ vợ chồng anh Tô, chị Lê xây dựng nhà, quán trên thửa đất số 588 thuộc quyền sử dụng của bố mẹ mình là do được ông bà đồng ý, ông bà còn hứa sau này sẽ làm thủ tục tách thửa để tặng cho vợ chồng anh Tô, chị Lê quyền sử dụng phần diện tích đất trên đó có nhà ở và quán bán hàng mà vợ chồng anh chị đã xây dựng. Vợ chồng ông Nghì, bà Lề cũng thống nhất với lời khai này. Do đó với lý do để bảo đảm quyền lợi cho mình, anh Tô, chị Lê yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bố mẹ mình với VP Bank Quảng Bình là vô hiệu.

• Bình luận, đánh giá: Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Về giải quyết vụ án liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong vụ án có những quan điểm khác nhau.

Quan điểm thứ nhất cho rằng căn cứ vào quy định tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 đã trích dẫn trên, khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 thì đối với việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Nghì, bà Lề, người nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Nghì, bà Lề thông qua bán đấu giá tài sản tuy được nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, nhưng quyền sử dụng thửa đất có bị hạn chế, cụ thể phải để vợ chồng anh Hoàng Văn Tô, chị Bùi Thị Lê tiếp tục sử dụng đối với phần diện tích đất mà anh chị đã sử dụng trước đây trên thửa đất số 588, cùng với sở hữu nhưng giữ nguyên hiện trạng nhà ở và công trình xây dựng khác trên phần diện tích đất này.

• Quan điểm thứ hai cho rằng cần làm rõ các vấn đề sau đây:

Thứ nhất là cần làm rõ thỏa thuận giữa vợ chồng ông Nghì, bà Lề với vợ chồng anh Tô, chị Lê trong việc vợ chồng ông Nghì, bà Lề cho vợ chồng anh Tô, chị Lê xây dựng nhà, quán và sinh sống trên một phần thửa đất số 588, bởi thỏa thuận này là căn cứ để vợ chồng anh Tô, chị Lê và chủ mới là người mua, người nhận quyền sử dụng thửa đất số 588 thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Giải quyết như quan điểm thứ nhất là chưa quan tâm làm rõ vấn đề này. Nếu không làm rõ được thỏa thuận này mà khi xét xử, Tòa án tuyên vợ chồng anh Tô, chị Lê tiếp tục sử dụng đối với phần diện tích đất mà ông Nghì, bà Lề cho anh chị sử dụng trước đây, cùng với giữ nguyên hiện trạng nhà ở và công trình xây dựng khác trên phần diện tích đất này thì không biết là vợ chồng anh Tô, chị Lê được sử dụng đất, được tồn tại nhà ở, quán bán hàng mình đã xây dựng đến bao giờ. Nếu không có tài liệu nào khác về vấn đề thỏa thuận của hai bên ngoài lời khai của vợ chồng ông Nghì, bà Lề và vợ chồng anh Tô, chị Lê, và Tòa án chấp nhận các lời khai này là chứng cứ, thì Tòa án cũng phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với phần diện tích đất vợ chồng anh Tô, chị Lê đang sử dụng; vợ chồng anh Tô, chị Lê có được phép sử dụng phần diện tích đất này vô thời hạn hay không?

Thứ hai, đặt ra trường hợp nếu không có việc thế chấp tài sản, hoặc phải xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 588 của ông Nghì, bà Lề, do việc nguyên đơn ông Thái, bà Tuyết không trả được nợ vay và giữa hai bên vợ chồng ông Nghì, bà Lề và vợ chồng anh Tô, chị Lê có thỏa thuận như hai bên đã trình bày ở phần trên, thì về mặt pháp lý Ông Nghì, bà Lề có bắt buộc phải để vợ chồng anh Tô, chị Lê sử dụng vô thời hạn phần diện tích đất này không và tồn tại trên đó nhà ở, các công trình xây dựng khác, trong trường hợp ông bà không muốn cho vợ chồng anh Tô, chị Lê tiếp tục được sử dụng đất, muốn lấy lại quyền sử dụng đất của mình để chuyển nhượng hoặc làm một việc gì khác? Tác giả cho rằng trong trường hợp này vợ chồng ông Nghì, bà Lề hoàn toàn có quyền được lấy lại quyền sử dụng phần diện tích đất mà trước đó ông bà đã cho vợ chồng anh Tô, chị Lê được xây nhà, xây quán bán hàng trên đó và sử dụng phần diện tích đất này, sau khi trả cho vợ chồng anh Tô, chị Lê giá trị nhà, quán mà vợ chồng anh Tô, chị Lê đã xây dựng trước đó và báo trước một thời gian thích hợp để anh Tô, chị Lê có sự chuẩn bị. Bởi lẽ mỗi người sinh ra khi đã đến tuổi trưởng thành đều có trách nhiệm tự lo cho cuộc sống của bản thân mình. Việc vợ chồng ông Nghì, bà Lề cho vợ chồng anh Tô, chị Lê xây dựng nhà, quán trên đất của mình và sử dụng một phần diện tích thửa đất chỉ là sự giúp đỡ mang tính chất tình cảm của cha mẹ đối với con cái, khi con cái đang cần có sự giúp đỡ, chứ đây không phải là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc. Tuy nhiên các công trình xây dựng có đặc điểm là khi tháo dỡ thì giá trị mất đi rất nhiều và đối với hầu hết mọi người, nhà ở, các công trình xây dựng thường là tài sản lớn, nên một khi người nào đó đã cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất của mình, giữa hai bên không có thỏa thuận rõ ràng, cụ thể nào khác, thì cả hai bên đều ngầm hiểu quan hệ này có tính ổn định, lâu dài, không thể thay đổi ngày một ngày hai. Nếu muốn lấy lại quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải sở hữu các tài sản trên đất này, hoàn trả lại giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác cho người đã ở nhờ trên đất và thông báo cho họ thời gian trả lại quyền sử dụng đất thích hợp để người phải chuyển đi có sự chuẩn bị. Do ông Nghì, bà Lề có quyền như vậy, nên sau khi mua tài sản bán đấu giá, chủ sử dụng đất mới cũng phải có quyền mua lại nhà ở, công trình xây dựng khác trên đó của anh Tô, chị Lê và yêu cầu anh Tô, chị Lê chuyển đi nơi khác, trả lại cho mình quyền sử dụng phần diện tích đất mà trước đây ông Nghì, bà Lề giao cho anh chị sử dụng. Do đó việc Tòa án tuyên anh Tô, chị Lê được quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất số 588 trên đó có nhà ở, quán bán hàng mà anh chị đã xây dựng là không rõ ràng, có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp sau này. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Quan điểm thứ ba cho rằng: Nên tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu bởi lẽ Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 cũng như Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Tại Điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.

Vấn đề này được làm rõ hơn tại Điều 500 của Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Có thể thấy, việc dùng tài sản của người thứ ba để đảm bảo cho khoản vay trong hợp đồng tín dụng trùng với quy định về Bảo lãnh (Điều 361 Bộ luật Dân sự 2005), theo đó: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”. Và Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015: “1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. 2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.” Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013, không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.

• Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Cũng tại khoản 9 Điều 210 Luật đất đai năm 2013 đã quy định rõ: “ 9. Chính phủ quy định việc xử lý đối với một số trường hợp cụ thể đang sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.

Từ các quy định trên thì thấy rằng pháp luật dân sự quy định chủ thể thế chấp phải có nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Bộ luật Dân sự 2005 cũng như 2015 không quy định dùng tài sản của người khác để thế chấp hoặc để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Luật đất đai không cho phép bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Do đó, việc ký kết hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là trái với các quy định của pháp luật.

2.2.2. Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vô hiệu

• Bản án minh hoạ:

Ngân hàng cho bà Nguyễn Thị L – Chủ Doanh nghiệp tư nhân thương mại dịch vụ Nguyễn Tấn Đ vay tổng cộng 8.000.000.000 đồng theo hợp đồng tín dụng số 6360-LAV-200900957 ngày 04/12/2009, phụ lục hợp đồng sửa đổi hợp đồng tín dụng số 01/PL/BS/HĐTD ngày 04/12/2009 và 02 giấy nhận nợ (ngày 04/12/2009 số tiền vay 7.750.000.000 đồng, ngày 04/12/2009 số tiền vay 250.000.000 đồng) với lãi suất trong hạn 12%/năm, lãi suất quá hạn 150% lãi suất trong hạn, thời hạn vay 12 tháng. Sau đó, hai bên đã ký phụ lục hợp đồng tín dụng số 6360-LAV-200900957/PLHĐ ngày 15/12/2010 thỏa thuận điều chỉnh lãi suất vay trong hạn là 16%/năm. Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên gồm:

• Quyền sử dụng 298,3m2 đất và nhà ở thuộc thửa đất số 7, tờ bản đồ số 93 tại số 26Đ, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 7332/2008/UB.GCN do Ủy ban nhân dân quận P, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 07/11/2008 cho bà L.
• Quyền sử dụng 113,16m2 đất và nhà ở thuộc thửa đất số 82, MPT 79, tờ bản đồ số 89 tọa lạc tại số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 7331/2008/UB.GCN do Ủy ban nhân dân quận P, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 07/11/2008 cho bà L. Bà L đã thế chấp các tài sản trên theo hợp đồng thế chấp tài sản số 6360- LCP-2009-00949 ngày 01/12/2009 đã được công chứng và đăng ký tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật. Ngân hàng đã giải ngân cho bà L với tổng số tiền là 8.000.000.000 đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng, bà L không thanh toán đầy đủ, đến hạn bà L chỉ trả lãi trong hạn vào ngày 12/5/2010, nên Ngân hàng đã chuyển nợ quá hạn cho hợp đồng tín dụng và các phụ lục hợp đồng.

Ngân hàng khởi kiện yêu cầu bà L phải thanh toán số tiền còn nợ tính đến ngày 07/12/2012 là 14.780.416.666 đồng, trong đó nợ gốc 8.000.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn 2.879.083.333 đồng, lãi quá hạn 3.901.333.333 đồng. Nếu bà L không trả được nợ thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Ngày 03/11/2008, ông bà có thỏa thuận bán cho bà L hai căn nhà số 26Đ và số 20/2T với giá 5.500.000.000 đồng; bà L đã trả được 3.000.000.000 đồng, còn nợ 2.500.000.000 đồng hẹn đến ngày 03/11/2009 sẽ thanh toán đủ để nhận nhà. Bà L yêu cầu ông bà ký công chứng cho bà L đứng tên nhà đất để bà L thế chấp Ngân hàng. Sau khi vay được tiền từ Ngân hàng, bà L không trả đủ tiền mua nhà cho ông bà. Sau này, ông bà được biết Ngân hàng đã cho bà L vay số tiền vượt quá quy định của Nhà nước. Hiện nay, ông bà vẫn đang quản lý sử dụng hai căn nhà này, ông bà đề nghị được lấy lại nhà và trả lại cho bà L 3.000.000.000 đồng trước đây đã nhận. Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 287/2013/KDTM-ST ngày 19/3/2013 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, buộc bà Nguyễn Thị L – Chủ DNTN Nguyễn Tấn Đ có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng A tổng số nợ tính đến ngày 19/3/2013 là 13.367.083.333 đồng, trong đó nợ vốn vay 8.000.000.000 đồng, lãi trong hạn 921.750.000 đồng, lãi quá hạn 4.445.333.333 đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 20/3/2013 cho đến ngày trả hết vốn vay theo mức lãi suất nợ quá hạn 24%/năm. Thời hạn thanh toán trong vòng 6 tháng sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Quá hạn mà bà Nguyễn Thị L – Chủ DNTN Nguyễn Tấn Đ không thanh toán hoặc không thanh toán đầy đủ thì Ngân hàng A được quyền yêu cầu phát mãi tài sản đã thế chấp là hai nhà đất của bà Nguyễn Thị L để thu hồi nợ, gồm: – Nhà đất có diện tích đất 298,30m2 thuộc thửa 7, tờ bản đồ số 93 (BĐĐC) tọa lạc tại 26Đ, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Nguyễn Thị L theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 7332/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 của Ủy ban nhân dân quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Nhà đất có diện tích đất 113,16m2 thuộc thửa 82, MPT 79, tờ bản đồ số 89 (BĐĐC) tọa lạc tại 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Nguyễn Thị L theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 7331/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 của Ủy ban nhân dân quận P, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 02/4/2013, bà Phạm Thị Kim H và bà Nguyễn Thị L đều có đơn kháng cáo. Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 171/2013/KDTM- PT ngày 10/10/2013 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định sửa bản án sơ thẩm như sau: – Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của nguyên đơn Ngân hàng A (Chi nhánh Ngân hàng A quận B). – Buộc bà Nguyễn Thị L – Chủ doanh nghiệp tư nhân thương mại dịch vụ Nguyễn Tấn Đ phải trả cho nguyên đơn tiền vốn 8.000.000.000 đồng, lãi trong hạn 921.750.000 đồng, lãi quá hạn 445.333.333 đồng tính đến ngày xét xử sơ thẩm 19/3/2013 tổng cộng là 13.367.083.333 đồng; từ ngày 20/3/2013 cho đến ngày trả hết tiền vốn vay tính lãi theo mức lãi suất quá hạn từng thời điểm theo hợp đồng đã ký kết. – Vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360-LCP-2009-00949 giữa Ngân hàng A – Chi nhánh B với bà Nguyễn Thị L – Chủ doanh nghiệp tư nhân thương mại dịch vụ Nguyễn Tấn Đ đối với căn nhà số 26Đ, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh và căn nhà số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh được ký kết và công chứng ngày 01/12/2009. Ngân hàng A (Chi nhánh Ngân hàng A quận B) phải trả 02 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 7332/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 và số 7331/2008/UB.GCN ngày 07/11/2008 do Ủy ban nhân dân quận P cấp cho bà Nguyễn Thị L.

Tại Quyết định số 24/2016/KN-KDTM ngày 15/8/2016, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 171/2013/KDTM-PT ngày 10/10/2013 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Toà án nhận định: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác định tài sản thế chấp là nhà đất tại số 26Đ và 20/2T nêu trên là của bà L nhận chuyển nhượng của ông Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng ngày 04/11/2008. Ngày 07/11/2008, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Như vậy, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bà L kể từ ngày 07/11/2008, nên bà L có quyền dùng hai nhà đất này thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền; ông K, bà H cũng biết và đồng ý cho bà L thế chấp nhà đất trên với Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Ông K, bà H cho rằng bà L chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ 2.500.000.000 đồng để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng đã nhận cho bà L là không có cơ sở. Nếu bà L không trả đủ số tiền mua nhà đất còn thiếu, ông K và bà H có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh toán khoản tiền này. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm quyết định Ngân hàng A được quyền yêu cầu phát mãi tài sản là 2 nhà đất nêu trên của bà L để thu hồi nợ khi bà L không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật là có căn cứ, đúng pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360- LCP-2009-00949 giữa Ngân hàng với bà L đối với căn nhà số 26Đ và căn nhà số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/12/2009 là không đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

• Vì vậy, Toà án đã quyết định:

Hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 171/2013/KDTM-PT ngày 10/10/2013 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là bà Nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Kim H và ông Dương Quốc K.

Bản án đã được chọn làm Án lệ số 43/2021/AL1 Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 24 tháng 02 năm 2021 và được công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12 tháng 3 năm 2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

• Bình luận đánh giá:

Tình huống nêu trên đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn làm án lệ .. Tuy nhiên, trước đó, có trường hợp bên thế chấp (bên A) nhận chuyển nhượng nhà đất của chủ sở hữu nhà đất (bên B), chưa trả hết tiền, nhưng bên B đã ký Hợp đồng tặng cho giả cách có nội dung bên B tặng cho bên A nhà đất (mục đích để bên A làm thủ tục đứng tên trên giấy tờ nhà đất và thế chấp Ngân hàng lấy tiền trả cho bên B). Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở, bên A đã thế chấp nhà đất cho Ngân hàng để vay tiền. Tuy nhà đất vẫn do bên B quản lý, sử dụng, nhưng Hợp đồng thế chấp giữa bên A với Ngân hàng đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp. Bên B cho rằng bên A chưa trả đủ tiền mua nhà đất, nên đã yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà đất giữa bên B với bên A, hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên B với bên A, hủy Hợp đồng thế chấp giữa bên A với Ngân hàng. Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bên B. Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với bản án phúc thẩm, sau đó lại ban hành Quyết định rút kháng nghị. Do đó, cũng với tình huống tương tự, nhưng quyền lợi của Ngân hàng trong trường hợp này không được bảo đảm.

Như vậy, cũng là trường hợp bên thế chấp đã đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, nhưng tùy từng trường hợp Tòa án lại xác định đó có phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không. Do đó, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn cụ thể xác định thế nào là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Thực tế, Ngân hàng chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đứng tên bên thế chấp và Ngân hàng không biết và không buộc phải biết tài sản thế chấp đó có thật sự thuộc sở hữu của bên thế chấp hay không.

Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở phần trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

BLDS quy định việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Điều luật này đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả TSHTTTL) phải được công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp…v.v.

BLDS 2015 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Tài sản hình thành trong tương lai có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Sự khẳng định chắc chắn đến đâu lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Trách nhiệm đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình thức. Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp). Nếu không thì vô hình chung đã buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết. Đòi hỏi này cũng không phù hợp với quy định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”.

Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Lý do là theo quy định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở và Luật Đất đai năm đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có quy định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa.

2.2.3. Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp là tài sản chung vợ chồng vô hiệu Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

• Bản án minh họa:

Ngày 12/5/2009, bà đi xuất khẩu lao động tại Malaysia theo Hợp đồng lao

động có thời hạn 03 năm, sau đó được gia hạn thêm 02 năm nữa là 05 năm. Ngày 11/6/2014, bà nghỉ phép về Việt Nam, ngày 04/01/2015, bà lại xuất cảnh sang Malaysia nhưng do chưa hết thời hạn nghỉ được ghi trong Hộ chiếu nên bà không nhập cảnh vào Malaysia được, ngày 05/01/2015 bà quay trở lại Việt Nam và từ đó đến nay bà ở nhà không đi nữa.

Trong thời gian bà lao động tại Malaysia, chồng bà là ông Phạm Quang V có vay vốn của Quỹ tín dụng nhân dân xã B, huyện K số tiền 150.000.000 đồng, để vay được khoản tiền này, ông V đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của vợ chồng bà là 90m2 đất tại thửa đất số 270, tờ bản đồ số 08, địa chỉ thửa đất: Tổ dân phố T, thị trấn K, huyện K, tỉnh Thái Bình, đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK324056 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 31/3/2009 mang tên bà và ông V và tài sản trên đất là 01 nhà mái bằng 03 tầng, công trình phụ khép kín, diện tích xây dựng là 270m2 bằng Hợp đồng thế chấp tài sản số 131/HĐTC ngày 10/4/2014 giữa ông V và Quỹ tín dụng nhân dân xã B. Trong Hợp đồng thế chấp tài sản trên, bà không ký vào hợp đồng mà do ông V được cán bộ tín dụng của quỹ tín dụng hướng dẫn ký thay chữ ký của bà. Do đó, việc ông V thế chấp tài sản chung của bà và ông V cho quỹ tín dụng nhân dân xã B mà không được sự đồng ý của bà, không báo cho bà biết, không có chữ ký của bà là trái pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà.

Vì vậy, bà khởi kiện Quỹ tín dụng nhân dân xã B, huyện K ra Tòa án, đề nghị: Tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản số 131/HĐTC ngày 10/4/2014 giữa ông Phạm Quang V và Quỹ tín dụng nhân dân xã B là vô hiệu và bà yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc Quỹ tín dụng nhân dân xã B trả lại bà và ông V bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK324056 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 31/3/2009 mang tên bà và ông V.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định: “Tài sản của bà V và ông V thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng. Do đó, việc ông V thế chấp tài sản chung của bà V và ông V cho Quỹ tín dụng nhân dân xã B mà không được sự đồng ý của bà V, không có chữ ký của bà V trong hợp đồng thế chấp tài sản là trái pháp luật làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà V. Vì vậy, Hợp đồng thế chấp tài sản số 131/HĐTC ngày 10/4/2014 giữa ông V và Quỹ tín dụng nhân dân xã B vô hiệu ngay từ khi giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại các Điều 410, 122, 128, 137 Bộ luật dân sự năm 2005”. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Vì các lẽ trên, Toà án Căn cứ Điều 26; Điều 35; Khoản 2 Điều 184; điều 147; điều 235; điều 271; điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; áp dụng các Điều 410, 122, 127, 128, 137 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 33; Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình; Điều 24; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; điều 30 Luật thi hành án dân sự:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị V, tuyên xử:

Tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản số 131/HĐTC ngày 10/4/2014 giữa ông Phạm Quang V và Quỹ tín dụng nhân dân xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình vô hiệu.

Buộc Quỹ tín dụng nhân dân xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình trả lại bà Trần Thị V và ông Phạm Quang V bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK324056 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 31/3/2009 mang tên Trần Thị V và Phạm Quang V.

• Đánh giá, bình luận:

Trong vụ án nêu trên, xoay quanh việc thế chấp Tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chỉ có một bên tham gia vào giao dịch thế chấp. Giao dịch dân sự nói chung, giao dịch bảo đảm nói riêng đối với tài sản của vợ chồng trên thực tế có thể gặp nhiều khó khăn, rắc rối và rủi ro pháp lý. Đặc biệt, nếu chỉ có một trong hai vợ chồng ký hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở dù có hoàn toàn tự nguyện thì hầu hết vẫn bị Toà án tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng thay vì chỉ vô hiệu một phần. Đây là việc phủ nhận ý chí định đoạt đối với phần tài sản của chủ sở hữu, phủ nhận hợp đồng, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ mà chủ sở hữu đã tự nguyện cam kết, cho dù đã được công chứng, đăng ký thế chấp và gây rủi ro rất lớn cho bên nhận bảo đảm, mà phần lớn là các tổ chức tín dụng. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Một trong những ngoại lệ hiếm hoi là vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa Ngân hàng thương mại cổ phần A, thành phố H với vợ chồng bà Lê Thị H và ông Huỳnh Hữu T, tại quận N, thành phố C. Bản án ngày 08/3/2011 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao (nay là Toà án nhân dân cấp cao) tại thành phố H đã nhận định: nhà đất thế chấp là tài sản chung của vợ chồng bà Lê Thị H và ông Huỳnh Hữu T. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng ngày 22/8/2006, nhưng ông T không biết và không ký hợp đồng. Như vậy, bà H đã lừa dối Ngân hàng trong việc thế chấp tài sản. Tuy nhiên, Ngân hàng là bên bị lừa dôi đã không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu, nên hợp đồng tín dụng chỉ vô hiệu một phần. Vì vậy, buộc bà H phải thanh toán cho Ngân hàng 1,45 tỷ đồng nợ gốc và lãi; đồng thời, sử dụng 50% số tiền thu được từ việc phát mại tài sản thế chấp để thanh toán cho Ngân hàng (số tiền còn lại được giao cho ông T sở hữu).

2.2.4. Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp là tài sản chung hộ gia đình vô hiệu

Bà C và con trai là Nguyễn Công M, ký hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng số tiền 100.000.000 đồng, trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày 04/01/2010. Để đảm bảo cho khoản vay, bà C và ông M ký với Ngân hàng hợp đồng thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất diện tích 1.120 m² theo GCNQSDĐ số 002243 / HĐ 1997 do UBND huyện Nhà Bè cấp ngày 08/01/1997 cho hộ bà C. Sau khi vay bà C đã trả được 5.000.000 đồng nợ gốc và trả lãi đến ngày 05/10/2010 thì ngưng.

Ngày 15/8/2012 Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu bà C, ông M trả gốc và lãi phát sinh đến ngày xét xử án sơ thẩm. Tại bản án sơ thẩm số 42/ 2013/DS – ST ngày 04/4/2013, Tòa án nhân dân Quận 7 nhận định: GCNQSDĐ số 002243/HĐ1997 do UBND huyện Nhà Bè cấp ngày 08/01/1997 cho hộ bà C gồm: bà C, ông M, ông T, bà L, cháu N, cháu T (đều trên 15 tuổi ). Bà L đã ly hôn với ông T tử 2007 nên không có yêu cầu về tài sản tranh chấp. Giấy đề nghị vay vốn có ghi tên bà C, ông M, ông T, nhưng ông T không thừa nhận ký và kết quả giám định chữ ký trong Giấy đề nghị vay vốn không phải chữ ký ông T. Toà án đã giải thích về quyền yêu cầu chia tài sản cho các thành viên trong hộ gia đình bà C nhưng không có đương sự nào yêu cầu nên Toà án không có cơ sở xác định phần tài sản của bà C, ông M. Vì vậy Toà đã quyết định: Chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng, buộc bà C, ông M phải thanh toán cho Ngân hàng tiến gốc vay 95.000.000 đồng và lãi 54.952.000 đồng, tổng cộng là 149.952.000 đồng.

Trong trường hợp bà C, ông M chậm thi hành khoản tiền trên thì bà C, ông M phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán ( khoản 2 Điều 305 Bộ luật Dân sự 2005 ) Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Xác định hợp đồng thế chấp ký giữa bà C, ông M với Ngân hàng vô hiệu một phần đối với phần tài sản của ông T, bà L, cháu N, cháu T trong thửa đất diện tích 1.120 m² theo GCNQSDĐ số 002243/HĐ1997 do UBND huyện Nhà Bè cấp ngày 08/01/1997 cho hộ bà C.

Buộc bà C, ông M phải giao cho Ngân hàng phần tài sản của bà C, ông M trong khối tài sản thế chấp diện tích 1.120 m² theo GCNQSDĐ số 002243/HĐ 1997 do UBND huyện Nhà Bè cấp ngày 08/01/1997 cho hộ bà C.

Các đương sự được quyền kiện một vụ kiện khác để xác định giá trị tài sản của từng người trong khối tài sản chung của hộ bà C khi các đương sự có yêu cầu.

Bà C kháng cáo. Toà phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 2542/2014/QĐPT ngày 18/3/2014, giữ nguyên quyết định của án sơ thẩm với lý do bà C đã được tống đạt giấy triệu tập 2 lần nhưng vắng mặt không có lý do. Chi cục Thi hành án dân sự Quận 7 có công văn đề nghị Giám đốc thẩm do không thi hành được bản án.

Ngày 16/12/2014 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm trên theo hướng huỷ án và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Quận 7 xét xử lại theo quy định của pháp luật với lý do:

Bản án sơ thẩm xác định trách nhiệm của bà C, ông M phải chịu lãi suất theo khoản 2 Điều 305 Bộ luật Dân sự là không đúng tinh thần của Luật các TCTD năm 2010 và không đảm bảo đúng nguyên tắc quyền tự định đoạt của đương sự.

Đối với tài sản thế chấp cần được xử lý: thửa đất số 15, tờ bản đồ số 37, diện tích 120m2 theo GCNQSDĐ số 002243/HĐ1997 do UBND huyện Nhà Bè cấp ngày 08/01/1997 cho hộ bà C, khi ký hợp đồng thế chấp chỉ có bà C, ông M, không có sự đồng ý chấp thuận của các thành viên khác từ đủ 15 tuổi trở lên trong cùng 1 hộ nhưng khi xét xử Tòa án nhân dân tuyên hợp đồng thế chấp trên vô hiệu một phần nhưng không chỉ rõ là phần nào là sai lầm nghiêm trọng .

• Đánh giá, bình luận:

Từ sự việc trên tác giả nhận thấy, Techcombank nhận tài sản thế chấp là GCNQSDĐ mang tên hộ gia đình, thực tiễn trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Toà án nhân dân hiện nay hầu hết các hợp đồng thế chấp là GCNQSDĐ mang tên hộ gia đình đều vô hiệu về mặt chủ thể vi hộ gia đình về bản chất không ổn định. Tại thời điểm thế chấp các thành viên (có tên trong hộ khẩu ) hoàn toàn không giống các thành viên tại thời điểm được cấp GCNQSDĐ. Khi làm thủ tục thể chấp các TCTD hoặc Văn phòng công chứng chỉ xem hộ khẩu thì không thể xác định được ai là thành viên của hộ gia đình trước đây đã được cấp GCNQSDĐ. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Như vậy, khi việc thế chấp là tài sản liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng của nhiều người đã được đem làm tài sản thế chấp hoặc là số tài sản được sử dụng chung trong thời kỳ hôn nhân tồn tại, cần phải xem xét kỹ phân định rõ trách nhiệm, quyền lợi của mỗi thành viên. Trường hợp tài sản chung của gia đình thì phải phải có đủ ý kiến của các thành viên có chung sở hữu, quyền sử dụng. Khi giải quyết những vấn đề tài sản liên quan đến vợ chồng phải xem xét đến mục đích, cách thức hoặc tỉnh trạng sử dụng tài sản, thì mới giải quyết đúng đắn vụ án.

Để quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất được thực hiện chặt chẽ, hạn chế các tranh chấp xảy ra thì đòi hỏi trước hết phải hoàn thiện quy định về chủ thể của quan hệ thể chấp Quyền sử dụng đất, cụ thể là Bộ luật Dân sự cần phải hoàn thiện các quy định liên quan đến từ cách chủ thể hộ gia đình nhằm cụ thể hoá các nội dung như: hộ gia đình được xác định dựa trên cơ sở nào ? Thủ tục để xác lập tư cách chủ hộ ? Có cần sự đồng ý của các thành viên còn lại của hộ gia đình về việc đại diện hộ gia đình tham gia xác lập các giao dịch hay không? Căn cứ để xác định giao dịch do đại diện hộ gia đình xác lập vì lợi ích chung của hộ? Cùng với đó, Luật Đất đai 2013 cũng cần quy định lại khái niệm hộ gia đình, khái niệm tại Điều 29 khoản 3 Luật Đất đai 2013 hiện nay thật khó để xác định ai là người có Quyền sử dụng đất nói chung và Quyền sử dụng đất ở nói riêng một cách chính xác.

Các vấn đề nói trên pháp luật chưa quy định rõ, nên rất khó xác định trách nhiệm, khó vận dụng để giải quyết các tình huống xảy ra trong thực tế tại các TCTD. Do đó, cần quy định tất cả các thành viên của hộ gia đình đã thành niên hay chưa thành niên đều phải liên đới chịu trách nhiệm trả nợ bằng tài sản chung và tài sản riêng của hộ gia đình.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

Trong chương 2, luận văn đã đi vào tìm hiểu được thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua bốn loại hợp đồng thế chấp chính: (1) hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu; (2) hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vô hiệu; (3) hợp đồng thế chấp là tài sản chung vợ chồng vô hiệu và (4) hợp đồng thế chấp là tài sản của hộ gia đình vô hiệu.

Vì nhiều lý do khác nhau, tình trạng giao kết hợp đồng thế chấp không tuân thủ quy định của pháp luật ngày càng gia tăng, dẫn đến các tranh chấp dân sự giữa các bên yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu. Thực tế hiện nay, việc xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu phụ thuộc nhiều vào quan điểm của mỗi Toà án, do chưa có quy định riêng biệt về xử lý loại hợp đồng này. Một số bất cập, hạn chế trong quá trình xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xuất phát từ các nguyên nhân như trình độ nhận thức pháp luật, ý thức chấp hành pháp luật của người dân còn hạn chế, nhiều trường hợp nắm được quy định của pháp luật nhưng lại cố tình tình làm sai các quy định này, lách luật để giao kế hợp đồng nhằm có lợi cho mình. Sau khi đạt được mục đích, của mình, các bên lại bội tín, tranh chấp với nhau về quyền lợi liên quan đến những hợp đồng mà mình đã cố tình lách luật, dẫn đến tình trạng tranh chấp về hợp đồng vô hiệu ngày càng phổ biến, nhiều vụ án có tình tiết khó khăn, phức tạp gây khó khăn cho Toà án trong công tác xét xử. Ngoài ra, hiện thông pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu còn chưa đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng. Điều này dẫn điều nhiều cách hiệu và áp dụng các nhau trong quá trình giải quyết. Trình độ của các cán bộ công tác trong lĩnh vực pháp luật còn hạn chế, dẫn đến khi xử lý vụ việc phát sinh còn chưa đúng quy định của pháp luật, nhiều hợp đồng giải tạo được ký ngang nhiên qua mắt các công chứng viên mà không bị phát hiện. Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án