Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Tòa án dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Lý do thực hiện đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, các quan hệ xã hội ngày càng phát triển và quan hệ pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội này cũng ngày càng phức tạp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, mất mát. Để hạn chế bớt thiệt hại khi gặp rủi ro trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ của mình, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tài sản, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản khi thực hiện giao dịch luôn được các bên quan tâm, để đảm bảo rằng các bên sẽ thực hiện đúng cam kết và phải chịu hậu quả pháp lý nếu vi phạm nghĩa vụ. Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, là biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có thể phát sinh cho bên có quyền khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ đã được các bên thỏa thuận tại hợp đồng.

Tuy vậy trên thực tế, vì một số trở ngại khách quan và nguyên nhân chủ quan, hợp đồng thế chấp tài sản vẫn bị vô hiệu do không đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật đã gây ra nhiều hậu quả, thiệt hại không mong muốn đối với các bên giao dịch và cả bên thứ ba có liên quan. Trong đó phải kể đến một số vấn đề pháp lý như: Về chủ thể, các bên tham gia giao dịch thế chấp bằng tài sản thế chấp thuộc sở hữu của bên thứ ba nhưng chủ sở hữu không trực tiếp giao kết hợp đồng; giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản khác không được công chứng, không đáp ứng về mặt hình thức, không được đăng ký giao dịch bảo đảm; tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, bất động sản đưa vào giao dịch chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không đáp ứng điều kiện giao dịch bảo đảm…

Hiện nay, một số quy định của pháp luật về thế chấp và giải quyết hợp đồng thế chấp vô hiệu chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn, gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch cũng như gây lúng túng cho các cơ quan có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp và thi hành án.

Chính vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Tòa án” làm luận văn thạc sĩ của mình vì những lý do sau: Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Thứ nhất, tác giả mong muốn nghiên cứu một cách có hệ thống và đầy đủ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng thế chấp vô hiệu và vấn đề xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Thứ hai, việc nghiên cứu vấn đề xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu sẽ giúp các cơ quan có thẩm quyền lựa chọn, sử dụng các biện pháp xử lý tương ứng một cách phù hợp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp.

Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu thực tiễn xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu tại một số Tòa án, tác giả nỗ lực tìm ra những hạn chế, bất cập trong quá trình thực thực hiện pháp luật, từ đó giúp các cơ quan Nhà nước Việt Nam đưa ra những phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam.

2. Mục tiêu, nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu

2.1. Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của đề tài là nhằm làm rõ, đánh giá quy định của pháp luật và thực tiễn xét xử của Tòa án về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu; thông qua đó đưa ra các gợi mở, kiến nghị và định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật và thực tiễn xét xử liên quan.

• Mục tiêu cụ thể

Làm rõ các vấn đề pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu một cách có hệ thống trên cơ sở phân tích pháp luật, thực tiễn xét xử của Tòa án.

• Đánh giá được hiệu quả cũng như bất cập của quy định pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu.
• Đưa ra được các khuyến cáo hữu ích cho các bên khi xác lập hợp đồng thế chấp; rút kinh nghiệm giải quyết và xử lý cho công tác xét xử trong các tranh chấp liên quan đến yêu cầu hợp đồng thế chấp vô hiệu.
• Đưa ra các kiến nghị và định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp và xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích trên, luận văn đi vào thực hiện ba nhiệm vụ chính để làm sáng tỏ được mục đích nghiên cứu:

Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng thế chấp vô hiệu, xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu bao gồm: Khái niệm, đặc trưng, trình tự và ý nghĩa pháp lý của xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Thứ hai, phân tích các quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu qua một số bản án đã được xét xử.

Thứ ba, từ việc nghiên cứu các nội dung trên, tác giả đưa ra các đề xuất, kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

2.3. Câu hỏi nghiên cứu

Để đáp ứng được mục tiêu và nhiệm vụ đề ra, luận văn sử dụng các câu hỏi nghiên cứu sau:

• Thực tiễn giải quyết hợp đồng thế chấp vô hiệu thường liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nào?
• Bản chất pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu?
• Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết, xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu tại Tòa án như thế nào?
• Những vấn đề vướng mắc, phát sinh trong quá trình giải quyết hợp đồng thế chấp vô hiệu?
• Giải pháp, kiến nghị nào để hoàn thiện quy định pháp luật và thực tiễn xét xử về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu?

3. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Qua nghiên cứu, học viên nhận thấy vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản tại Tòa án không phải là vấn đề mới trong hoạt động nghiên cứu, bằng chứng là đã có công trình nghiên cứu có liên quan như:

3.1. Luận án, luận văn

Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Luận án đã làm rõ các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Qua đó xác định rõ những loại tài sản nào được phép dùng làm tài sản thế chấp, điều kiện của tài sản thế chấp, các điều kiện pháp lý và phương thức xử lý tài sản thế chấp, việc xác lập, công bố và chấm dứt quyền của bên nhận thế chấp trên tài sản thế chấp… Đồng thời, nhận định, đánh giá sự phù hợp của hệ thống pháp luật hiện hành qua thực tiễn áp dụng các quy định về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, so sánh các quy định của pháp luật một số nước trên thế giới về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, đưa ra các giải pháp tổng thể để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.

Hoàng Anh Tuấn (2006), “Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam – những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội. Công trình khoa học này đã phân tích về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động của ngân hàng thương mại. Tác giả đã phát hiện ra những bất cập của các quy định về tài sản bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm từ đó có những đề xuất, kiến nghị có giá trị trong việc hoàn thiện pháp luật và trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Học viện Chính trị quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh. Luận án đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực trạng thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém, nguyên nhân của những kết quả đạt được và những yếu kém, xác định được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

3.2. Sách tham khảo

• Đỗ Văn Đại (2012), “Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ – Bản án và bình luận bản án”, tập 1 và 2, Nxb. Chính trị quốc gia.

Cuốn sách chuyên khảo về lĩnh vực nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với sự kết hợp các kiến thức pháp lý từ “cổ luật” Việt Nam đến luật thực định của Việt Nam có sự so sánh với quy định của Pháp là nước có nền pháp luật đại diện, tiêu biểu cho hệ thống pháp luật Châu Âu. Trên cơ sở tuyển chọn và trích dẫn các bản án, quyết định của tòa án các cấp, tác giả đã nghiên cứu, bình luận các vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Các vấn đề pháp lý trọng yếu của giao dịch thế chấp như tài sản thế chấp và việc xử lý tài sản thế chấp được tác giả khai thác dưới góc nhìn của một nhà nghiên cứu về những điểm tích cực và hạn chế từ những bản án tiêu biểu đã được xét xử tại các cấp tòa án. Trên cơ sở đó nhiều giải pháp có giá trị được tác giả đề xuất góp phần hoàn thiện hơn nữa quy định của Bộ luật Dân sự 2005.

• Nguyễn Văn Hoạt (2004), “Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản”, luận án tiến sĩ Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội.

Luận án đã làm rõ các vấn đề lý luận về đảm bảo tiền vay và pháp luật về bảo đảm tiền vay; phát hiện và đưa ra những luận chứng có cơ sở khoa học về biện pháp thế chấp, các yếu tố chi phối nội dung pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng. Trên cơ sở đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản, cũng như chỉ ra nguyên nhân của những thực trạng đó, luận án đã đưa ra những giải pháp và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng bằng biện pháp thế chấp ở nước ta.

• Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Luận án đã làm rõ các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Qua đó xác định rõ những loại tài sản nào được phép dùng làm tài sản thế chấp, điều kiện của tài sản thế chấp, các điều kiện pháp lý và phương thức xử lý tài sản thế chấp, việc xác lập, công bố và chấm dứt quyền của bên nhận thế chấp trên tài sản thế chấp… Đồng thời, nhận định, đánh giá sự phù hợp của hệ thống pháp luật hiện hành qua thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật, so sánh các quy định của pháp luật một số nước trên thế giới và đưa ra các giải pháp tổng hợp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Luận án cho tác giả một nền tảng cơ bản về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Bùi Thị Duyên (2014), “Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự – thực trạng và phương hướng hoàn thiện”, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Luận văn phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Luận văn đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhìn nhận đúng bản chất của thế chấp tài sản là quan hệ vật quyền bảo đảm, từ đó đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong đó có các quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như xây dựng luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Hoàng Văn Bích (2014), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có thế chấp tài sản qua thực tiễn xét xử tại Vĩnh Phúc”, luận văn thạc sĩ, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Luận văn đã nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn xét xử các tranh chấp về hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, từ đó chỉ ra những sai sót hay mắc phải của thẩm phán khi giải quyết án dẫn đến sai sót làm án bị sửa, bị hủy. Luận văn cũng đề ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và hoàn thiện quy định pháp luật tố tụng liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Phạm Ngọc Trung (2017), “Thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan hợp đồng thế chấp trong hoạt động tín dụng tại tòa án”, luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP.HCM.

Luận văn nghiên cứu chủ yếu các tranh chấp phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng tại Tòa án, chỉ ra những khó khăn và đề ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp.

Trương Tuấn Lương (2019), “Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Đề tài đi vào nghiên cứu pháp luật và phân tích các đặc điểm và nội dung của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại. Bài viết đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các điều khoản thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục hành chính để khắc phục những bất cập của pháp luật để cho phù hợp với thực tiễn trong từng giai đoạn cụ thể.

Cả ba đề tài của tác giả Hoàng Văn Bích, Phạm Ngọc Trung và Trương Tuấn Lương đề cập đến đối tượng là hợp đồng thế chấp trong hoạt động tín dụng, và có phân tích các thực tiễn tài phán về vấn đề này. Tuy nhiên, vẫn chưa có một đề tài nào đi sâu vào nghiên cứu một cách tổng quát về vấn đề hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của tòa án trong khi nhiều án lệ về hợp đồng thế chấp vô hiệu ngày càng được ban hành.

3.3. Bài viết tạp chí

Hồ Quang Huy (2011), “Vật quyền bảo đảm – những vấn đề pháp lý đặt ra trong quá trình hoàn thiện pháp luật dân sự của nước ta”,Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Bài viết đã trình bày về lý thuyết của vật quyền bảo đảm và đánh giá những hạn chế của pháp luật Việt Nam khi đối chiếu với các nguyên lý về vật quyền bảo đảm. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất các kiến nghị để hoàn thiện Bộ luật Dân sự 2005 theo lý thuyết về vật quyền bảo đảm.

Trương Thanh Đức (2009), “Những điều không thể về giao dịch bảo đảm”, Tài liệu tọa đàm Tổng kết tình hình thi hành các quy định về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự 2005, Hà Nội. Bài viết đã phân tích những điểm bất cập của pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện hành như quy định của pháp luật coi biện pháp bảo đảm là hợp đồng bảo đảm, quy định nghĩa vụ trong tương lai là hợp đồng trong tương lai, quy định tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp, có quá nhiều thủ tục bắt buộc đối với một giao dịch bảo đảm… Trên cơ sở đó, tác giả khẳng định pháp luật bảo đảm cần phải được sửa đổi để bảo vệ tốt hơn cho người nhận bảo đảm.

• Tưởng Duy Lượng (2020), Bàn về tài sản thế chấp và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, Tạp chí Kiểm sát, Số 8, tr. 30 – 38. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Bài viết đi vào phân tích các khía cạnh của các loại tài sản thế chấp như tài sản thế chấp được bảo hiểm, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất, từ đó chỉ ra một vài vấn đề xảy ra trong thực tiễn áp dụng. Bài viết còn phân tích kỹ lưỡng quy định Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

Đỗ Thị Hải Yến (2017), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có vô hiệu hay không khi không đăng ký giao dịch bảo đảm: Kỳ I, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 23, tr. 17-20

Bài viết phân tích quy định của pháp luật qua các thời kỳ về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bài viết còn phân tích những quy định trong Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT và cho rằng những quy định cụ thể này sẽ tạo thuận lợi cho mọi hoạt động xét xử của Tòa án trong trường hợp vụ việc phải đưa ra giải quyết tại Tòa.

Vũ Thị Hồng Yến (2011), “Những tài sản không thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp”, Tạp chí Luật học, số 7/2011, 63-69.

Vũ Thị Hồng Yến (2011), “Xử lý tài sản thế chấp và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm), tr. 73-84.

Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nói trên đã có những phân tích rất sâu sắc về các biện pháp bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản nói riêng, đã nghiên cứu về thế chấp tài sản ở nhiều góc độ khác nhau với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đề tài mà tác giả lựa chọn là lĩnh vực hẹp, tập trung nghiên cứu thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp vô hiệu. Có thể nói, đây là công trình khoa học pháp lý mang tính ứng dụng trong thực tiễn giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến thế chấp tài sản nói chung và thế chấp trong hoạt động cấp tín dụng nói riêng. Do vậy, “Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Tòa án” là đề tài luận văn nghiên cứu có tính mới và thời sự.

4. Đối tượng/ phạm vi nghiên cứu Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Luận văn đi sâu tìm hiểu, nghiên cứu quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp vô hiệu, xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu (BLDS 2015); các quan điểm của các Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân, Kiểm sát viên để đánh giá những khó khăn, vướng mắc liên quan đến xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của và thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động giải quyết, xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu tại Tòa án và kết quả tổng hợp tại các Báo cáo tổng kết chuyên ngành. Từ đó, giải quyết được những nhiệm vụ nghiên cứu đề ra.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Từ đối tượng nghiên cứu trên, luận văn có phạm vi nghiên cứu như sau:

• Phạm vi nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu và thực tiễn xét xử của Toà án về xử lý hợp đồng tín dụng vô hiệu.
• Phạm vi không gian: Tòa án nhân dân tại các địa phương trên cả nước.
• Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến năm

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong công trình nghiên cứu khoa học của mình, tác giả đã vận dụng cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lê Nin (bao gồm chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử) kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh và các chính sách của Đảng, Nhà nước về nhà nước và pháp luật. Bên cạnh đó, các thành tựu về triết học, lịch sử, các học thuyết chính trị – pháp lý của các nhà nghiên cứu đi trước cũng là những cơ sở lý luận quan trọng giúp tác giả có cơ sở đi sâu vào nghiên cứu.

• Trong quá trình nghiên cứu khoa học, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

Phương pháp khảo sát, phỏng vấn ý kiến chuyên gia: Để thực hiện công trình nghiên cứu của mình, học viên thực hiện thu thập quan điểm của các Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân,, Kiểm sát viên,…những người trực tiếp tham gia xét xử giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp vô hiệu để có cơ sở đánh giá những khó khăn, vướng mắc liên quan đến xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu; từ đó, tìm ra nguyên nhân khó khăn, vướng mắc liên quan đề xuất, kiến nghị giải pháp liên quan đến việc giải quyết tranh chấp liên quan đến yêu cầu hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp: Đây là hai phương pháp nghiên cứu quan trọng của đề tài, được sử dụng ở cả 3 Chương của luận văn, nhằm phân tích, giải mã và đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn xét xử về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu. Phương pháp tổng hợp còn được sử dụng để tổng hợp và đúc rút kết quả của quá trình nghiên cứu.

Phương pháp phân tích bản án: Là phương pháp chủ đạo của đề tài, được sử dụng để phân tích, đánh giá và bình luận các bản án được xét xử bởi Toà án liên quan đến yêu cầu hợp đồng thế chấp vô hiệu. Từ đó, tạo tiền đề để phát hiện các vấn đề liên quan, cũng như tạo ra các luận cứ quan trọng cho việc nghiên cứu đề tài. Phương pháp phân tích bản án tập trung vào các lập luận của tòa án, các đương sự và bên liên quan để làm rõ các vấn đề nghiên cứu.

Phương pháp so sánh: được sử dụng để so sánh và đối chiếu các quy định của các văn bản pháp luật sau: (i) Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thế chấp và xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu; (ii) Quan điểm xét xử của các Tòa án về các vụ án có liên quan đến trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu. Qua đó, tác giả đánh giá những vấn đề tương đồng và khác biệt để làm rõ những quy định tiến bộ, nhằm gợi mở, kiến nghị cho cơ chế áp dụng chính xác, hiệu quả và đề xuất cho việc hoàn thiện pháp luật. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

6. Đóng góp của nghiên cứu

• Ý nghĩa lý luận :

Luận văn là một công trình khoa học có hệ thống, là một tài liệu tham khảo thiết thực và bổ ích cho các bạn sinh viên, học viên, các bạn nghiên cứu sinh tại các cơ sở đào tạo luật không chỉ trong lĩnh vực kinh doanh thương mại mà còn hướng tới trở thành một tài liệu thiết thực và toàn diện cho các nhà nghiên cứu, các nhà lập pháp, … về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Kết quả của đề tài sẽ là một nguồn kiến thức bổ ích phục vụ cho việc trang bị những kiến thức chuyên sâu về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu cho các chủ thể khi tham gia ký kết Hợp đồng, để họ có những hiểu biết cơ bản có thể áp dụng khi tiến hành ký kết Hợp đồng, tránh những nguy cơ rủi ro và các thiệt hại có thể xảy ra.

• Ý nghĩa thực tiễn:

Luận văn với những nội dung cơ bản về hợp đồng thế chấp vô hiệu, xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu đã giúp ta có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này, nhằm đưa ra các giải pháp thiết thực giúp thực hiện có hiệu quả các quy định của pháp luật liên quan.

Luận văn đưa ra những đề xuất, định hướng và giải pháp tổng thể để hoàn thiện các quy định của pháp luật xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu, đồng thời tạo ra sự thống nhất và hiệu quả trong việc áp dụng các quy định pháp luật này phù hợp với yêu cầu của cuộc cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.

Kết quả từ những phân tích của luận văn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động áp dụng các biện pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu phù hợp. Bên cạnh đó, luận văn cũng góp phần đưa ra những kiến nghị cụ thể cho việc hoàn thiện các quy định xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu ở Việt Nam.

7. Bố cục của luận văn Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm có ba chương:

• Chương 1. Những vấn đề cơ bản về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu.
• Chương 2. Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Tòa án.
• Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Toà án.

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP VÔ HIỆU

1.1. Khái quát chung về xử lý hợp đồng chế chấp vô hiệu

1.1.1. Khái niệm xử lý Hợp đồng thế chấp vô hiệu

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ xuất hiện từ thời La Mã cổ đại. Quan niệm về thế chấp tài sản qua nhiều thời kỳ lịch sử ở các quốc gia cũng có sự nhìn nhận khác khau.

Khái niệm về thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam có những sự khác biệt rõ rệt theo từng thời kỳ khác nhau. Nhưng nhìn tổng thể, Việt Nam phát triển những quy định về thế chấp mang thiên hướng của hệ thống thông luật (Common Law). Theo đó, chủ nợ chỉ phát sinh quyền truy đòi tài sản thế chấp khi bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ theo pháp luật. Quyền sở hữu tài sản không được chuyển giao cho bên thế chấp khi xác lập hợp đồng.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, tại khoản 1 Điều 317 Luật này quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Hợp đồng thế chấp là một loại hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

Theo đó, hợp đồng thế chấp cũng là một loại hợp đồng dân sự.

Hiện nay, pháp luật chưa có một định nghĩa cụ thể cho thuật ngữ hợp đồng vô hiệu hay hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”. Hợp đồng thế chấp là một trong các giao dịch dân sự bên cạnh các hành vi pháp lý đơn phương, nên ta có thể áp dụng điều luật này để định nghĩa về hợp đồng thế chấp vô hiệu. “Hợp đồng thế chấp vô hiệu là hợp đồng chấp không đáp ứng một trong các điều kiện để hợp đồng đó có hiệu lực”.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được đặt ra để giới hạn việc thực hiện quyền dân sự về việc tự do ý chí, tự do hợp đồng để bảo đảm trật tự công, các lợi ích khác cần được bảo vệ và sự ổn định của các giao dịch. Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
2. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
3. Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo từ điển Tiếng Việt, “xử lý” là áp dụng những thao tác nhất định. Do đó, theo nghĩa thông thường, xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu là việc áp dụng các thao tác nhất định để giải quyết vấn đề hợp đồng thế chấp bị vô hiệu.

Khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, các bên tham gia hợp đồng phải gánh chịu những hậu quả pháp lý nhất định từ việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng thế chấp vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm thiết lập. Tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà có các biện pháp tương ứng theo quy định của pháp luật để xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu. Cụ thể:

Nếu hợp đồng chưa thực hiện: Khi hợp đồng vô hiệu, các chủ thể giao kết hợp đồng đình chỉ không thực hiện hợp đồng nữa. Trong trường hợp này, do hợp đồng chưa được thực hiện nên các bên giữ nguyên trạng thái ban đầu như thời điểm trước khi hợp đồng xác lập, do đó, chưa phát sinh các hậu quả pháp lý cần phải xử lý khi hợp đồng vô hiệu.

Nếu hợp đồng đang được thực hiện hoặc đã thực hiện xong: Khi đó, việc xử lý hợp đồng vô hiệu chính là việc xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường….Về mặt lý thuyết, hợp đồng thế chấp vô hiệu cho các bên gây ra sự tốt thất cho các bên vì các bên không đạt được mục đích như đã mong muốn là xác lập hợp đồng để đáp ứng nhu cầu của mình mà phải quay lại tình trạng như trước khi tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, khi tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu thì có bên được hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Do đó, đây là vấn đề phức tạp nhất khi xử lý hợp đồng vô hiệu trên thực tế.

Hoạt động xét xử của Tòa án chính là hoạt động thực hiện quyền tư pháp – nhánh quyền lực có chức năng bảo vệ công lý; hay ngược lại, quyền tư pháp chính là hoạt động xét xử của Tòa án thực hiện nhiệm vụ bảo vệ công lý. Hiến pháp năm 2013 đã quy định: “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp”, “có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân”. Luận giải một cách cụ thể, hoạt động xét xử của Tòa án là quá trình áp dụng pháp luật, diễn ra tập trung tại phiên tòa, được tiến hành theo một trình tự thủ tục tố tụng nhất định, để giải quyết các cáo buộc và tranh chấp pháp lý nhằm bảo vệ pháp luật, bảo vệ trật tự hiến pháp và bảo vệ công lý.

Từ những phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm: “Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu thông qua hoạt động xét xử của Tòa án là việc áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật trong quá trình Tòa án giải quyết các vụ án liên quan đến hợp đồng thế chấp vô hiệu để giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp bị vô hiệu”.

1.1.2. Đặc trưng của xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu bao gồm hai nội dung: (1) Xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp và (2) Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu.

• Thứ nhất, xem xét hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ bốn điều kiện:

• Các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông thường các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
• Các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.
• Nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện. Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ.
• Thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vô hiệu.

Thời hạn yêu cầu xem xét hợp đồng vô hiệu là một khoảng thời gian nhất định kể từ ngày giao dịch được xác lập để Toà án xem xét chấp nhận yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Việc ấn định thời hạn do toà án quyết định căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể. Việc buộc các bên phải thực hiện và đưa ra thời hạn thực hiện quy định về hình thức của giao dịch thuộc thẩm quyền và là nghĩa vụ của toà án. Chỉ khi các bên trong giao dịch không thực hiện và hoàn tất các quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn do toà án quyết định thì giao dịch mới vô hiệu. Những giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo thời hạn tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế.

• Thứ hai, giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Khi một hợp đồng bị coi là vô hiệu sẽ dẫn đến rất nhiều hậu quả nghiêm trọng cho các bên tham gia, nó có thể ảnh hưởng đến cuộc sống đối với chủ thể là cá nhân hoặc quá trình hoạt động kinh doanh đối với chủ thể là các tổ chức, doanh nghiệp. Các hậu quả pháp lý có thể xảy ra như:

• Một là, về giá trị pháp lý của hợp đồng

Một hợp đồng bị coi là vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hợp đồng mới được xác lập mà các bên chưa thực hiện thì các bên sẽ không thực hiện hợp đồng. Nếu trường hợp các bên đang thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng thì sẽ không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Pháp luật dân sự sẽ không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng.

• Hai là, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu

Khi hợp đồng bị tuyên là vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì mà các bên đã nhận thông qua thỏa thuận của hợp đồng đó. Nếu trong trường hợp khi các bên không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

• Ba là, xử lý vấn đề về hoa lợi, lợi tức Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Từ khi hợp đồng dân sự được xác lập đến khi phải hoàn trả do hợp đồng vô hiệu, tài sản có thể làm phát sinh hoa lợi, lợi tức và khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì cần phải giải quyết những hoa lợi, lợi tức này. Đây đang là vấn đề được rất nhiều người quan tâm khi xảy ra trường hợp hợp đồng vô hiệu. Theo đó, có trường hợp khi hợp đồng dân sự bị vô hiệu thì tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, tuy nhiên bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Việc hoàn trả hay không hoàn trả hoa lợi, lợi tức phụ thuộc vào sự ngay tình hay không ngay tình của bên nhận tài sản như các quy định về hoàn trả tài sản do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

• Bốn là, trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng bị vô hiệu

Khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, nếu các bên có yêu cầu giải quyết bồi thường thiệt hại thì cơ quan Tòa án có trách nhiệm xác định thiệt hại của các bên trong hợp đồng dân sự đó. Về nguyên tắc, một bên chỉ phải bồi thường cho bên kia khi có thiệt hại xảy ra, không có thiệt hại thì không có trách nhiệm bồi thường. Các chủ thể là người có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng dân sự bị tuyên vô hiệu không bao gồm việc bồi thường các thiệt hại về tinh thần. Việc bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu không phải là một loại trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng dân sự.

1.1.3. Các biện pháp xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu

Khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, các bên có thể sử dụng các biện pháp sau để xử lý hợp đồng vô hiệu:

Thương lượng, hòa giải: Là biện pháp các bên thực hiện để thương lượng, hòa giải với nhau về việc xử lý hợp đồng vô hiệu. Việc thương lượng, hòa giải nhìn chung luôn được khuyến khích nhằm giải quyết hợp đồng vô hiệu một cách nhẹ nhàng nhất. Biện pháp thương lượng, hòa giải có thể được tiến hành thông qua các hình thức sau:

Tự hòa giải không cần sự giúp đỡ của Tòa án: Các bên tự bàn bạc hoặc nhờ qua trung gian để đi đến thống nhất phương án giải quyết với nhau. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Yêu cầu Tòa án hòa giải: Việc hòa giải được tiến hành tại Tòa án theo đơn kiện của một bên. Trường hợp các bên có thể thương lượng, hòa giải được với nhau thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành và gửi ngay cho các đương sự tham gia hòa giải. Sau đó, nếu hết thời hạn quy định mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Việc sử dụng biện pháp thương lượng, hòa giải sẽ đem lại nhiều lợi ích cho các bên như không phải nộp án phí, rút ngắn thời gian xử lý trong quá trình xem xét hợp đồng vô hiệu, xác định lỗi, xác định các khoản bồi thường, … và làm hài lòng các bên tranh chấp. Thông thường, việc thương lượng, hòa giải chỉ đạt kết quả do thiện chí của các bên và chủ yếu việc vi phạm, tranh chấp là do nguyên nhân khách quan hoặc vi hiểu lầm hay hiểu không đầy đủ nội dung hợp đồng.

Yêu cầu Tòa án giải quyết: Nếu các bên không thể thỏa thuận được với nhau về việc xử lý hợp đồng vô hiệu thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình trong thời hạn luật định. Việc yêu cầu Tòa án giải quyết là biện pháp cần thiết và hữu hiệu khi không còn hiện pháp nào có thể làm thay đổi được tình hình bởi Tòa án là các cơ quan có thẩm quyền ra các phán quyết có hiệu lực pháp lý cao và có tính bắt buộc để bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Theo quy định tại BLTTDS năm 2015, khi yêu cầu Tòa án giải quyết thì các bên phải tuân thủ quy trình tố tụng chặt chẽ, cụ thể:

Có đơn yêu cầu gửi đến Tòa án. Đơn yêu cầu phải đảm bảo nội dung quy định tại khoản 2 Điều 362 BLTTDS năm 2015: Có các nội dung về ngày, tháng, năm làm đơn; Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết; Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử ( nếu có ) của người yêu cầu; Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết …

Sau khi nộp đơn yêu cầu tại Tòa án thì Tòa án sẽ thực hiện thủ tục nhận đơn và xử lý đơn yêu cầu theo quy định tại Điều 363 BLTTDS năm 2015. Tòa án tiến hành các thủ tục giải quyết và ra quyết định giải quyết vụ án dân sự theo quy định tại Điều 370 BLTTDS năm 2015.

1.1.4. Ý nghĩa pháp lý của xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý hợp đồng vô hiệu nói chung và xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu nói riêng là nền tảng pháp lý cơ bản để giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh có liên quan, góp phần bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng, đồng thời, duy trì ổn định trật tự xã hội, củng cố vai trò quản lý xã hội của Nhà nước. Các quy định về xử lý hợp đồng thế chấp có ý nghĩa như sau:

Thứ nhất, quy định về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu góp phần định hướng, tạo khuôn khổ cho các chủ thể pháp luật dân sự. Hợp đồng thế chấp là một giao ước đã được các bên thống nhất ý chí. Khi xác lập hợp đồng, các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có quyền tự do, tự nguyện giao kết nhưng sự tự nguyện, tự do đó phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Theo đó, các chủ thể trong quan hệ hợp đồng sẽ bị ràng buộc khi tuyên bố ý chí hoặc chấp nhận ý chí một cách tự nguyện khi và không chống lại lợi ích của các chủ thể khác, lợi ích của Nhà nước. Những hợp đồng thế chấp xâm phạm đến lợi ích của các chủ thể khác trong xã hội, lợi ích của Nhà nước sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Do đó, các quy định về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu có ý nghĩa to lớn trong nền kinh tế thị trường đặc biệt trong việc ngăn chặn, phòng ngừa các hợp đồng mà pháp luật không cho phép giao kết, góp phần bảo vệ trật tự công, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng.

Thứ hai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết hợp đồng thế chấp, người thứ ba ngay tình và đảm bảo tính công bằng khi giải quyết hậu quả pháp lý của xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu. Xuất phát từ mục tiêu điều chỉnh của pháp luật, việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng là tất yếu. Việc bảo vệ của pháp luật đặt ra với cả hợp đồng hợp pháp và hợp đồng vô hiệu. Bộ luật Dân sự hiện hành của Việt Nam thể hiện sự bảo vệ này khi quy định: “Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Theo đó, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Qua đó, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các chủ thể khi tham gia quan hệ hợp đồng thế chấp thế chấp, đảm bảo tính công bằng khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Thứ ba, bảo đảm sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Ý chí đó phải được bày tỏ một cách trung thực, thống nhất giữa ý chí bên trong và ý chí bày tỏ ra bên ngoài. Mọi sự thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng đều được pháp luật ghi nhận nhưng pháp luật cũng sẽ có những chế tài áp dụng thích đáng khi các bên thông đồng, gian dối trong việc giao kết hợp đồng. Căn cứ vào cam kết của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp và các quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành kiểm tra xem các chủ thể có thực hiện đúng các quy định của pháp luật không, từ đó đưa ra các biện pháp và chế tài phù hợp.

Thứ tư, là căn cứ pháp lý để các bên có thể tự hòa giải với nhau hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp khi các bên chủ thể khởi kiện tại Tòa án. Khi có tranh chấp, các quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu sẽ là căn cứ pháp lý để các bản xem xét về những điều khoản đã thỏa thuận trong nội dung của hợp đồng đã giao kết, hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu, từ đó các bên có thể tự hòa giải với nhau, góp phần giảm bớt giai đoạn tố tụng kéo dài, giải quyết triệt để mâu thuẫn của các bên, đồng thời tiết kiệm chi phí cho Nhà nước và của các bên. Trong trường hợp các bên khởi kiện tại Tòa án, các quy định này cũng chính là căn cứ pháp lý để Tòa án xem xét để xác định hợp đồng thế chấp có bị vô hiệu hay không, từ đó đưa ra các quyết định phù hợp trong xét xử vụ án.

1.2 Quy định của pháp luật về các trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu và xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

1.2.1. Các trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu

1.2.1.1. Hợp đồng thế chấp vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Để bảo vệ lợi ích công cộng, pháp luật không công nhận những hợp đồng có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Hợp đồng được xác lập, thực hiện nhằm mang lại lợi ích của các bên trong trong giao dịch nhưng những lợi ích đó không làm phương hại đến lợi ích của người khác, lợi ích chung. Vì vậy, trong trường hợp này tuyên bố hợp đồng vô hiệu là điều cần thiết để hạn chế thiệt hại có thể hoặc đã xảy ra trên thực tế.

Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Liên quan đến quy định này, có một số khái niệm cần làm rõ:

• Mục đích của hợp đồng: Mục đích của hợp đồng là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng đó.
• Nội dung của hợp đồng: Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Mục đích và nội dung của hợp đồng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau: Khi giao kết hợp đồng, các bên mong muốn đạt được những mục đích nhất định. Để đạt được những mục đích đó, các bên phải cam kết, thỏa thuận về nội dung hợp đồng.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. So với Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay đổi cụm từ “vi phạm điều cấm của pháp luật” thành “vi phạm điều cấm của luật”. Rõ ràng, quy định “điều cấm của pháp luật” có phạm vi điều chỉnh rộng hơn so với quy định “điều cấm của luật”. “Luật” là văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội ban hành, còn “pháp luật” là toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm cả luật và các văn bản dưới luật (Nghị định, Thông tư … ). Nếu quy định “điều cấm của pháp luật” như Bộ luật Dân sự năm 2005 thì rủi ro giao dịch dân sự bị vô hiệu, hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ rất cao và có thể dẫn đến sự tùy tiện. Chưa kể, nhiều văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn chi tiết thi hành luật lại quy định nhiều điều cấm hơn cả luật, thậm chí “đá” luật, vượt luật. Do đó, việc Bộ luật Dân sự sửa đổi cụm từ trên là bước điều chỉnh có tính tiến bộ.

Đạo đức xã hội:là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Những hành vi, cách xử sự giữa các chủ thể với nhau được số đông chấp nhận, phù hợp với đạo đức xã hội sẽ được thể chế hóa thành pháp luật của Nhà nước. Xét trong phạm vi quan hệ hợp đồng, những thỏa thuận phù hợp với đạo đức xã hội thì thông thường cũng được pháp luật công nhận, bảo vệ. Ngược lại, những thỏa thuận trái với đạo đức xã hội sẽ bị pháp luật ngăn cấm. Tuy nhiên, pháp luật không thể dự liệu được hết mọi trường hợp có thể xảy ra, do đó, có thể có những thỏa thuận trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật nhưng mục đích và nội dung của nó trái với những chuẩn mực đạo đức chung, trải với truyền thống tương thân tương ái của dân tộc thì cần thiết phải bị coi là vô hiệu. Đồng thời, ta thấy việc các hợp đồng bị coi là vô hiệu trong trường hợp này là hoàn toàn phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Khi so sánh giữa quy phạm đạo đức và quy phạm pháp luật chúng ta có thể thấy rất nhiều các quy phạm đạo đức đã được luật hóa để trở thành các quy phạm pháp luật, tiêu biểu là các quy phạm pháp luật trong lĩnh vực hôn nhân quy định các quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong gia đình như con cái phải có hiếu với cha mẹ, có nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ khi về già … chính là các quy phạm đạo đức. Xã hội không phải hoàn mỹ, đạo đức là cái gì đó khá lý tưởng, pháp luật không thể và cũng không cần phải luật hóa hết tất cả các quy phạm đạo đức. Pháp luật cũng chỉ là một trong các công cụ để điều chỉnh quan hệ xã hội, bên cạnh ưu điểm thì nó cũng tồn tại nhiều nhược điểm. Cho nên đạo đức nhất định phải cần tồn tại như là một công cụ điều chỉnh quan hệ xã hội bổ trợ. Cho dù mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật nhưng nó trái với đạo đức thì vẫn có cơ sở tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Do đó, quy định này nhằm hạn chế sự thiếu sót đối với những quy phạm đạo đức quan trọng mà chưa hoặc chưa thể luật hóa được.

Các hợp đồng có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây là trường hợp hợp đồng bị coi là vô hiệu tuyệt đối, không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia quan hệ hợp đồng. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

1.2.1.2 Hợp đồng thế chấp vô hiệu do giả tạo

Theo nghĩa thông thường, “giả tạo là thiểu tính chân thật”. Trong hợp đồng giả tạo, các bên tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện nhưng lại cố ý bày tỏ ý chí giả tạo, không đúng với ý chí đích thực của họ, tức là giữa ý chí và bày tỏ ý chỉ không thống nhất với nhau. Hợp đồng giả tạo bao gồm các giao dịch thật và giao dịch giả. Các bên thực hiện giao dịch giả để che giấu giao dịch thật hoặc để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Mục đích của các bên khi xác lập hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một mục đích khác. Căn cứ quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, ta có thể xác định hai trường hợp hợp đồng vô hiệu do giả tạo như sau:

Hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác: Khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vỏ hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 hoặc luật khác có liên Đặc trưng cơ bản của hợp đồng giả tạo trong trường hợp này là do có sự thông đồng giữa các bên để lập cùng một lúc hai hợp đồng khác nhau: một hợp đồng “thật” và một hợp đồng “giả”. Hợp đồng giả chỉ là hình thức bên ngoài chứ không có giá trị đối với các bên. Hợp đồng thật bị che giấu đi, nhưng đó mới là hợp đồng mà các bên muốn xác lập, thực hiện. Hợp đồng giả thì đương nhiên vô hiệu. Hợp đồng thật có thể được công nhận, nếu tuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định.

Hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba: Trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu. Đối với hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì về mặt nội dung thưởng không có sự vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, về mặt mục đích của hợp đồng thì có sự vi phạm pháp luật do chủ thể đã không thực hiện nghĩa vụ đã tồn tại trước đó mặc dù có điều kiện để thực hiện. Theo đó, pháp luật quy định hợp đồng giả tạo sẽ đương nhiên võ hiệu mà không cần có yêu cầu của chủ thể có quyền lợi liên quan.

BLDS năm 2015 chỉ đề cập đến trường hợp hợp đồng giả tạo trong đó có ít nhất một hợp đồng tồn tại đằng sau hợp đồng giả tạo. Đối với hợp đồng giả tạo, các nhà làm luật hiện tại vẫn xác định hai hình thức giả tạo là: hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác và hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Trên thực tế, tồn tại những hợp đồng giao kết và thể hiện ra bên ngoài nhưng hoàn toàn không có thật, cũng không nhằm che giấu một hợp đồng khác, đó chính là hợp đồng được xác lập bởi sự tưởng tượng. Hợp đồng giả tạo có yếu tố tưởng tượng là hợp đồng không có thật, do các bên thông đồng lập ra nhằm để hợp thức hóa các thủ tục pháp lý còn thiếu sót, hoặc để che đậy một sự thật khác, đó có thể là hành vi vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Nói cách khác, hợp đồng tưởng tượng là hợp đồng mang tính hình thức, chứ các bên hoàn toàn không có ý định tạo lập nên sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên nội dung của hợp đồng đó. Tuy nhiên, có lẽ loại hợp đồng này không có ảnh hưởng đến các quyền của người khác nên pháp luật chưa có quy định. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo là trường hợp hợp đồng vô hiệu tuyệt đối. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

1.2.1.3 Hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm quy định của luật về hình thức của hợp đồng

Hình thức của hợp đồng là phương tiện để thể hiện nội dung của hợp đồng. Thông qua phương tiện này, các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng và người thứ ba có thể biết được nội dung hợp đồng được xác lập. Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được thể hiện dưới các hình thức bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể:

Hình thức bằng lời nói: Là hình thức hợp đồng phổ biến nhất hiện nay, mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp nhất. Hình thức bằng lời nói thường áp dụng cho hợp đồng được thực hiện và chấm dứt ngay sau đó (mua bản trao tay) hoặc giữa các chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn nhau (bạn bè, người thân cho vay, mượn tài sản … ).

• Hình thức bằng văn bản.

Văn bản thường: Các chủ thể tham gia hợp đồng thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng phải thể hiện theo hình thức văn bản. Hợp đồng dưới hình thức văn bản thường có chữ ký, xác nhận của các chủ thể trên nội dung hợp đồng nên hình thức này là chứng cứ xác định chủ thể đã tham gia vào quan hệ hợp đồng rõ ràng hơn hình thức bằng lời nói.

Văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký: Được áp dụng trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc hoặc các bên có thỏa thuận phải có công chứng, chứng thực, đăng ký thì khi xác lập hợp đồng các bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục đỏ .

Hình thức hành vi: Hợp đồng có thể được xác lập thông qua những hành vi nhất định theo quy ước trước mà không cần phải thông qua lời nói hay bằng văn bản. Đây là hình thức xác lập hợp đồng gian tiện nhất và ngày càng được áp dụng phổ biến do hợp đồng được xác lập theo hình thức này không nhất thiết phải có sự hiện diện của đồng thời tất cả các bên tại nơi giao kết.

Khi tham gia giao kết hợp đồng, các bên được tự do lựa chọn hình thức của hợp đồng nhưng không phải không có giới hạn. Trong một số trường hợp, để đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của Nhà nước, quyền và lợi ích của các bên tham gia hợp đồng cũng như của người khác, pháp luật quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì các bên phải tuân theo quy định đó. Đối với các hợp đồng này, hình thức chính là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Việc quy định về hình thức là điều kiện có hiệu lực của một số hợp đồng, đặc biệt là đối với tài sản có giá trị cao như bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, buộc các bên trong hợp đồng phải tuân theo nếu không muốn bị tuyên hợp đồng vô hiệu là cần thiết, bởi lẽ, hợp đồng được xác lập không chỉ là dựa trên sự tự do ý chí và thống nhất ý chỉ vì lợi ích của các bên , mà còn liên quan đến trật tự quản lý của Nhà nước, lợi ích chung của xã hội hay của bên thứ ba. Mặt khác , hiện nay trình độ am hiểu pháp luật ở một bộ phận dân cư còn hạn chế khiến họ dễ dàng trở thành nạn nhân của những phi vụ lừa đảo , khi đó , hình thức bắt buộc của hợp đồng sẽ trở thành công cụ hỗ trợ người dân kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ có liên quan (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , giấy chứng nhận chủ quyền đối với nhà ở …). Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Hợp đồng có sự vi phạm về hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng không ngay lập tức vô hiệu. Bộ luật Dân sự năm 2005 cho phép một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa hoặc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu các bên thực hiện hình thức bắt buộc trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn này mà các bên không thực hiện thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu. Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà làm luật đã không còn cho các bên thời hạn “hợp thức hóa” hình thức nữa mà thay vào đó nhà làm luật sẽ căn cứ vào tiến độ thực hiện hợp đồng để quyết định, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực, đối với trường hợp liên quan đến yêu cầu công chứng , chứng thực thì sẽ không cần phải tiếp tục thực hiện việc công chứng chứng thực.

Ví dụ: Để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, các bên phải tuân thủ quy định pháp luật bắt buộc về hình thức HĐ như công chứng, chứng thực và nghĩa vụ các bên đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc pháp luật can thiệp ấn định hình thức HĐ này nhằm bảo đảm tính minh bạch công khai trên thị trường bất động sản để các bên liên quan đều biết, tránh những rủi ro, xáo trộn đáng tiếc trong bối cảnh quỹ đất và tài nguyên đất hữu hạn và Nhà nước cần can thiệp bằng pháp luật về hình thức và hiệu lực đối với hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch có liên quan. Không những phải được lập thành văn bản mà pháp luật còn yêu cầu Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Đối với giao dịch của các tổ chức tín dụng khi nhận TCQSDĐ còn phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Những quy định về hình thức Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất bảo đảm cơ sở pháp luật cho giao dịch TC Quyền sử dụng đất, ngăn chặn các hành vi lừa đảo, bảo vệ lợi ích của bên nhận TC Quyền sử dụng đất. Nếu không tuân thủ các quy định về hình thức thì pháp luật phải có chế tài xử lý bảo đảm bắt buộc thực hiện. Trong trường hợp các chủ thể không thực hiện các quy định của pháp luật về hình thức như: văn bản thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không thực hiện thì giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu về hình thức và phải chịu hậu quả pháp lý được quy định của Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được xếp vào loại hợp đồng vô hiệu tuyệt đối. Sự vô hiệu của hợp đồng không phụ thuộc vào ý chỉ của các chủ thể mà phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.

1.2.1.4 Hợp đồng thế chấp vô hiệu do chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Các trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể bao gồm: Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Hợp đồng thế chấp vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

Như chúng ta đã biết, năng lực chủ thể bao gồm: năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này rất quan trọng thể hiện việc khả năng chủ thể có quyền và nghĩa vụ cũng như khả năng nhận thức, hiểu đúng, hiểu rõ nội dung từng quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng tham gia, đảm bảo hợp đồng được xác lập hoàn toàn có đầy đủ cơ sở để thực hiện trên thực tế. Vì thế, khi chủ thể không đáp ứng được yêu cầu về năng lực, hợp đồng của họ phải do người đại diện xác lập, thực hiện hoặc tự họ xác lập thực hiện trong một số trường hợp nhưng phải được sự đồng ý của người đại diện là yêu cầu bắt buộc. Bởi vậy, nếu những chủ thể trên tự ý xác lập hợp đồng mà không thông qua người đại diện hoặc không được sự cho phép từ họ thì họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, cụ thể:

• Người chưa thành niên: Là người chưa đủ mười tám tuổi.

Người mất năng lực hành vi dân sự: Là người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành Theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi: Là người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự. Theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

Người bị hạn chế năng lực hành vi: Là người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình. Theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Căn cứ quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức , làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật hợp đồng này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý.

Bên cạnh đó, các nhà làm luật thừa nhận một số trường hợp sau hợp đồng không bị vô hiệu, bao gồm:

• Hợp đồng của người chưa đủ 06 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó; Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.
• Hợp đồng chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện hợp đồng với họ;
• Hợp đồng được người xác lập hợp đồng thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.
• Hợp đồng trong trường hợp này được xếp vào loại hợp đồng vô hiệu tương đối.
• Hợp đồng thế chấp vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: chủ thể là người có năng lực hành vi dân sự bình thường, nhưng vào đúng thời điểm xác lập hợp đồng, vì lý do nào đó mà họ không có khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của mình, mà xác lập hợp đồng trái với ý chí tự nguyện của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đỏ là vô hiệu. Việc không nhận thức, làm chủ được hành vi có thể xuất phát từ bệnh lý nhất thời hoặc là do người xác lập sử dụng chất kích thích như rượu bia, ma túy (chưa đến mức phá tán tài sản, chưa bị tuyên bố hạn chế năng lực hành vi).

Để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, người yêu cầu phải chứng minh được rằng mình không thể nhận thức, làm chủ được hành vi đúng vào thời điểm xác lập giao dịch. Đây là vấn đề khỏ do ranh giới giữa hợp đồng vô hiệu và có hiệu lực trong tình huống này khá mong manh, kết quả phụ thuộc phần lớn vào sự đánh giá từ phía Tòa án.

Hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này được xếp vào loại hợp đồng vô hiệu tương đối. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày: người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập hợp đồng.

Ví dụ: Trên cơ sở các quy định nền tảng của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai (khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) với tư cách là luật chuyên ngành quy định cụ thể hơn về địa vị pháp lý của các chủ thể. Chủ thể của Hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Chủ thể có Quyền sử dụng đất mang thế chấp (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), chủ thể nhận thế chấp Quyền sử dụng đất và các bên liên quan khác (bên được bảo đảm nghĩa vụ trong HĐ tín dụng, bên được ủy quyền…). Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về Quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Đối với hộ gia đình sử dụng đất, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định có dẫn chiếu: Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận hộ gia đình là chủ thể trong quan hệ sử dụng đất; được thế chấp Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xác định thành viên tham gia ký kết hoặc ủy quyền đại diện cho hộ gia đình ký kết hợp đồng liên quan đến Quyền sử dụng đất chưa được quy định rõ, trong khi tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình theo quy định của khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 rất khó xác định và không thực sự chính xác trong nhiều trường hợp. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Tòa án nhân dân tối cao đã có Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 7/4/2017 về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ liên quan đến lĩnh vực dân sự và tố tụng dân sự, trong đó có nội dung hướng dẫn tòa án nhân dân các cấp xác định thành viên hộ gia đình. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để các bên có thể áp dụng để tránh xảy ra tình trạng hợp đồng thế chấp vô hiệu khi xác định không đúng chủ thể.

1.2.1.5 Hợp đồng thế chấp vô hiệu do bị nhầm lẫn

Theo nghĩa thông thường,“nhầm lẫn là nhằm cái nọ sang cái kia, do sơ xuất”. Nhầm lẫn trong giao kết hợp đồng có thể hiểu là “sự không trùng hợp ý chí được thể hiện với mong muốn thật sự của người thể hiện ý chí, gây thiệt hại cho mình hoặc bên kia. Sự nhầm lẫn xuất phát từ nhận thức của các bên hoặc phán đoán sai lầm về đối tượng, sự việc.

Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: Trường hợp hợp đồng được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trừ trường hợp mục đích xác lập hợp đồng của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập hợp đồng vẫn đạt được thì hợp đồng không bị vô hiệu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thị nhầm lẫn là điều kiện cần, không đạt được mục đích của giao dịch là điều kiện đủ để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Đây là điểm khác biệt so với Bộ luật Dân sự năm 2005. Tại Bộ luật Dân sự năm 2005, nhà làm luật chủ trọng đến yếu tố lỗi (vô ý) và nội dung của giao dịch xác lập. Theo đó, các nhà làm luật cho rằng nhầm lẫn thể hiện cho lỗi vô ý (chỉ một bên) và nhầm lẫn là nhầm lẫn về nội dung của giao dịch. Do đó, nhà làm luật cho phép bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên gây ra nhầm lẫn thay đổi nội dung (bắt buộc thực hiện), nếu sau khi nhận yêu cầu bên kia không thực hiện thì mới có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, tư duy của nhà làm luật đã hoàn toàn thay đổi, đầu tiên là nhà làm luật đã không còn đặt vấn đề có lỗi hay không có lỗi, lỗi đó là lỗi vô ý hay cố ý. Bên cạnh đó thay vì căn cứ vào nội dung của hợp đồng, nhà làm luật lại căn cứ vào tính mục đích của hợp đồng để xem xét, đánh giá. Cụ thể: chỉ cần hợp đồng có sự nhầm lẫn làm cho một hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không cần phải thông qua bước yêu cầu bên gây nhầm lẫn chỉnh sửa nội dung (nhà làm luật đã không còn căn cứ vào nội dung của hợp đồng). Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quan tâm đến hậu quả của việc nhầm lẫn dẫn đến không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng. Có nhiều lý do dẫn đến nhầm lẫn làm cho một hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng:

Một bên bị nhầm lẫn do bên kia cung cấp thông tin không xác thực nhưng bên đó đã không biết và không buộc phải biết những thông tin mà họ cung cấp là không xác thực. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Nhầm lẫn do bên bị nhầm lẫn không biết và không buộc phải biết rằng họ bị nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng và hậu quả là họ không đạt được mục đích của hợp đồng. Sự nhầm lẫn này có thể xuất phát từ điều kiện, hoàn cảnh hoặc khả năng nhận thức của bên bị nhầm lẫn. Trong trường hợp này, bên bị nhầm lẫn có thể có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bởi lẽ họ không nhận thức được hậu quả của hành vi.

Bên bị nhầm lẫn biết hoặc buộc phải biết rằng họ bị nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, bên bị nhầm lẫn mặc dù không biết nhưng xuất phát từ điều kiện, hoàn cảnh cụ thể họ buộc phải biết về khả năng họ bị nhầm lẫn nhưng đã không có những hành vi, biện pháp để khắc phục (trong tỉnh huống này, những người bình thường khác sẽ không ký kết hợp đồng, thực hiện giao dịch). Như vậy, mặc dù không đạt được mục đích của hợp đồng nhưng bên bị nhầm lẫn không có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Điều này được lý giải rằng, bên bị nhầm lẫn theo nguyên tắc buộc phải nhận thức được hậu quả của hành vi .

Mục đích của việc xác lập hợp đồng là để các bên cùng thực hiện chứ không phải để tuyên vô hiệu, cũng chính vì lẽ đó mà tại Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà làm luật vẫn cho phép hợp đồng có sự nhầm lẫn không bị vô hiệu nếu các bên đã đạt được mục đích khi xác lập hợp đồng hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập hợp đồng vẫn đạt được.Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn được xếp vào loại hợp đồng vô hiệu tương đối.

1.2.1.6 Hợp đồng thế chấp vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Theo nghĩa thông thường, “lừa dối là lừa bằng thủ đoạn nói dối. Lừa dối trong hợp đồng theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015: là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tỉnh chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng đó. Bản chất của hành vi lửa đổi là làm cho bên bị lừa dối hiểu sai vấn đề và bởi vì hiểu sai cho nên họ chấp nhận xác lập hợp đồng.

Đe dọa, cưỡng ép trong hợp đồng theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015: là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện hợp đồng nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình. Khác với bị lừa dối, bên bị cưỡng ép, bị đe dọa hiểu đúng về hợp đồng, hoàn toàn không có sự nhầm lẫn hoặc hiểu sai và cũng bởi vì hiểu đúng nên họ nhận ra việc xác lập thực hiện hợp đồng sẽ không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của họ, do đó họ không tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nhằm tránh những thiệt hại có thể xảy ra với chính mình hoặc với người thân thích (thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản), do bên còn lại hoặc bên thứ ba bắt ép họ phải tham gia, nên họ miễn cưỡng phải tham gia giao kết hợp đồng. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Khác với trường hợp hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn (sự nhầm lẫn về tính mục đích nằm ngoài ý muốn của các bên), hợp đồng trong trường hợp này được xác lập là do vi phạm nguyên tắc thiện chí trung thực (yếu tố lừa dối) và nguyên tắc tự nguyện (bị đe dọa , bị cưỡng ép) do đó bên chịu sự tác động tiêu cực của hành vi có quyền yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu do đã vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự. Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: Một bên tham gia giao kết hợp đồng do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó là vô hiệu. Trong thực tế, đối với các hợp đồng do bị lừa dối , bên tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó là vô hiệu. Tuy nhiên, đối với các hợp đồng do bị đe dọa, cưỡng ép, nếu một người đã bị khống chế về tinh thần đến mức phải miễn cưỡng tham gia giao kết hợp đồng thi cũng khó để họ dám thực hiện quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì họ vẫn đang chịu sự khống chế từ phía bên kia, họ không được hoàn toàn tự do về mặt ý chí.Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép được xếp vào loại hợp đồng vô hiệu tương đối.

1.2.1.7.Hợp đồng thế chấp vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015: Hợp đồng vô hiệu trong trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. Có thể do điều kiện bất khả kháng mà đối tượng không còn, hoặc vì điều kiện khách quan mà đối tượng hợp đồng là tài sản hình thành trong tương lai không thể hình thành, những trường hợp khác dẫn đến việc đối tượng không thể thực hiện được trên cơ sở vì lý do khách quan. Hợp đồng được giao kết nhằm hướng đến một đối tượng nhất định, khi đối tượng này không còn, nghĩa là mục đích thực hiện hợp đồng không còn thi hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

Về trách nhiệm của các bên khi hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp thứ nhất, nếu cả hai đều không biết và không buộc phải biết đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được thì khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên phải bồi thường thiệt hại cho nhau.

Trường hợp thứ hai, nếu một bên biết hoặc buộc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia làm cho bên kia bị thiệt hại thì phải bồi thường.

Đối với trường hợp hợp đồng chứa nhiều phần đối tượng mà trong đó có phần đối tượng không thực hiện được, có phần đối tượng có thể thực hiện được thì phần hợp đồng liên quan đến đối tượng có thể thực hiện vẫn có giá trị pháp lý. Phần hợp đồng chứa đối tượng không thể thực hiện được sẽ bị vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ được xác định theo Khoản 2 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015.

1.2.2. Thời hạn yêu cầu xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Căn cứ Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu khi hợp đồng thế chấp vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 02 năm, kể từ ngày:

• Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
• Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
• Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
• Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

Tuy nhiên đối với trường hợp vô hiệu do không tuân thủ các quy định bắt buộc về hình thức thì toà án xem xét và “buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn nhất định”. Việc ấn định thời hạn do toà án quyết định căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể. Việc buộc các bên phải thực hiện và đưa ra thời hạn thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng thế chấp thuộc thẩm quyền và là nghĩa vụ của Toà án. Chỉ khi các bên trong hợp đồng thế chấp không thực hiện và hoàn tất các quy định về hình thức của hợp đồng thế chấp trong thời hạn do toà án quyết định thì giao dịch mới vô hiệu.

Những hợp đồng thế chấp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo thời hạn tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu không bị hạn chế.

1.2.3. Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì sự vô hiệu của hợp đồng nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng dẫn đến hậu quả pháp lý: Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

1.2.3.1 Khôi phục lại tình trạng ban đầu:

Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 cũng như Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 đều quy định “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Điều này có nghĩa là nghĩa vụ của các bên phát sinh từ chính giao dịch vô hiệu, chứ không phải phát sinh từ giao dịch.

Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”. Bộ luật Dân sự 2015 còn thêm khoản 5 với nội dung “Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”. Việc bổ sung này là cần thiết phù hợp với các quy định trong Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

Khi hợp đồng vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tiền, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản) từ hợp đồng. Đây là một trong những biện pháp nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu của hợp đồng đã giao kết. Đối với các hợp đồng vô hiệu mới xác lập mà chưa thực hiện, các bên chỉ cần dùng ngay việc thực hiện hợp đồng. Khi đó, các bên chưa nhận của nhau quyền, lợi ích nên không phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Đối với các hợp đồng vô hiệu đang được thực hiện hoặc đã thực hiện xong, để khôi phục lại tình trạng ban đầu đòi hỏi các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận từ hợp đồng. Khi đó có thể xảy ra các trường hợp:

Đối tượng hoàn trả là tiền, tài sản (vật) giữ nguyên hiện trạng ban đầu như thời điểm giao kết hợp đồng thì các bên chỉ cần hoàn trả cho nhau đúng như những gì đã nhận. Như vậy, tài sản hoàn trả cho nhau được các bên nắm giữ nguyên vẹn, việc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn toàn thực hiện được. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Đối tượng hoàn trả là tài sản không còn giữ nguyên hiện trạng ban đầu như thời điểm giao kết hợp đồng, khi đó nếu các bên không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Có thể xảy ra các trường hợp sau đối với tài sản: tài sản đã bị hư hỏng, giảm giá trị tài sản đã được tu sửa, xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị.

Trường hợp tài sản đã bị hư hỏng, giảm giá trị: Bên đã làm hư hỏng, giảm giá trị tài sản phái sửa chữa, phục hồi, nâng cấp lại tài sản.

Trường hợp tài sản đã được tu sửa, xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị: Có cần thiết phải khôi phục tài sản trở về trạng thái ban đầu khi tài sản đó đã được làm tăng giá trị ?

Thực tiễn xét xử tại Tòa án cũng cho thấy, việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận chưa thực sự đảm bảo được lợi ích của các chủ thể. Điển hình như đối với những giao dịch có đối tượng là nhà ở hay quyền sử dụng đất. Trong các vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nguyên đơn hầu hết là bên chuyển nhượng. Đối với bên chuyển nhượng, việc lấy lại đất là thỏa đáng. Nhưng với bên được chuyển nhượng, việc phải trả lại đất cho bên bản là một tổn thất rất lớn đối với họ. Cho dù được nhận lại đủ số tiền đã bỏ ra trước đây, họ không bao giờ còn có thể mua được thừa đất như vậy nữa, vị vị trí lô đất đã khác, giá trị quyền sử dụng đất , giá trị đồng tiền cũng đã khác. Tuy trong trường hợp bên chuyển nhượng có lỗi khi xác lập hợp đồng này, bên nhận chuyển nhượng được bồi thường thiệt hại, nhưng khoản bồi thường cũng không bao giờ bù đắp được mất mát thực tế của họ do hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu. Đây cũng là một nguyên nhân làm phát sinh nhiều khiếu kiện. Việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng rất phức tạp trong trường hợp bên mua tài sản đã cải tạo, sửa chữa tài sản đó hay nói cách khác là đã làm tăng giá trị của tài sản.

1.2.3.2 Vấn đề hoa lợi, lợi tức

Từ khi giao dịch dân sự được xác lập đến khi phải hoàn trả do giao dịch dân sự vô hiệu, tài sản có thể làm phát sinh hoa lợi, lợi tức. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì cần phải giải quyết số phận của những hoa lợi, lợi tức này. Theo khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu”. Quy định này cho rằng vấn đề hoa lợi, lợi tức là vấn đề khôi phục lại tình trạng ban đầu. Tuy nhiên ở thời điểm trước khi giao dịch dân sự được xác lập thì hoa lợi, lợi tức chưa tồn tại nếu bên nhận tài sản phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức cho bên giao tài sản thì tài sản đã hơn tình trạng ban đầu. Do vậy quy định này không hợp lý. Khắc phục điều đó Bộ luật Dân sự 2015 đã tách vấn đề hoa lợi, lợi tức ra khỏi quy định “khôi phục lại tình trạng ban đầu” thành một khoản riêng để giải quyết. Khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó”. Điều này có nghĩa là việc hoàn trả hay không hoàn trả hoa lợi, lợi tức phụ thuộc vào sự ngay tình hay không ngay tình của bên nhận tài sản như các quy định về hoàn trả tài sản do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Tạo ra sự thống nhất với tiêu chỉ để xác định số phận của hoa lợi , lợi tức của người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật đó chính là dựa vào có hay không có yếu tố “ngay tình”. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

1.2.3.3 Vấn đề bồi thường thiệt hại

Khi chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền buộc bồi thường thiệt hại. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: khi hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường nhưng không quy định rõ là bồi thường theo căn cứ nào. Nếu căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc giải quyết bồi thường thiệt hại sẽ được thực hiện theo chế định “Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Việc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng được xác định theo nguyên tắc chung quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong đó có các nội dung như: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời; Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình …

Có thể thấy, bồi thường thiệt hại được quy định trên cơ sở xác định lỗi do chủ thể nào gây ra và xác định được thiệt hại xảy ra trên thực tế khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Vấn đề phức tạp ở đây là xác định lỗi trong thực tế là việc rất khó. Đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, còn các điều kiện khác đều hợp pháp, Tòa án tuyên các bên phải hoàn thiện hình thức hợp đồng, nếu bên nào không thực hiện được xem là có lỗi và phải đền bù thiệt hại. Đây là đường lối giải quyết rất rõ ràng trong thực tiễn xét xử. Tuy nhiên đối với các trường hợp khác như hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn, hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thực hiện được hay hợp đồng vô hiệu do người giao kết hợp đồng không có quyền định đoạt tài sản mà bên đối tác cũng biết về điều đó thì xác định mức độ lỗi của các bên còn nhiều quan điểm tranh cãi.

Tuy nhiên, việc hoàn trả những gì đã nhận đôi khi chưa đủ và vấn đề bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu được đặt ra. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định rõ “bên” trong quan hệ này là ai. “Bên” có lỗi làm hợp đồng vô hiệu là bên trong hợp đồng vô hiệu. Đây là bên tham gia vào hợp đồng hay là một chủ thể nào khác? Nếu bên tham gia vào hợp đồng chết và người thừa kế không tiến hành các thủ tục làm cho hợp đồng vô hiệu thì ai sẽ là “bên” trong hợp đồng? Trong trường hợp tài sản giao dịch thuộc nhiều người và có người trực tiếp xác lập giao dịch còn người khác biết và không phản đối (đồng ý) thì ai là “bên” theo quy định của Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015?

Trong trường hợp, hợp đồng vô hiệu do lỗi của một chủ thể khác thì quy định của khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa rõ ràng và rất dễ hiểu lầm. Ví dụ, nhiều hợp đồng đã có công chứng nhưng vẫn bị Tòa án tuyên bố vô hiệu; trong khi đó, khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 quy định “công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác”. Khi hợp đồng đã công chứng bị tuyên bố vô hiệu thì công chứng viên có trách nhiệm không? Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, “bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” nên chỉ áp dụng cho các “bên” trong hợp đồng và không áp dụng cho công chứng viên. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 38 Luật Công chứng năm 2014 quy định tổ chức hành nghề công chứng phải “bồi thường thiệt hại do lỗi mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng gây ra cho người yêu cầu công chứng”. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

Hợp đồng vô hiệu có thể chỉ do lỗi một bên mà cũng có thể do lỗi của hai bên và vấn đề bồi thường thiệt hại được đặt ra cả trong trường hợp mức độ lỗi của hai bên là tương đương nhau. Do đó, Tòa án phải xác định mức độ lỗi của từng bên trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại: nếu mỗi bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên. Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể, chúng ta chỉ có thể dựa vào một số văn bản hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao để nghiên cứu vấn đề này.

Những phân tích trên cho thấy, bồi thường thiệt hại được quy định trên cơ sở xác định lỗi do chủ thể nào gây ra và xác định được thiệt hại xảy ra trên thực tế khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Vấn đề phức tạp ở đây là xác định lỗi trong thực tế là việc rất khó. Đặc biệt, đối với các trường hợp khác như hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn, hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thực hiện được hay hợp đồng vô hiệu do người giao kết hợp đồng không có quyền định đoạt tài sản mà bên đối tác cũng biết về điều đó thì xác định mức độ lỗi của các bên còn nhiều quan điểm tranh cãi.

1.2.3.4 Giải quyết hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu do liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định

Ngoài ra, pháp luật cũng có các quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng vô hiệu.

Quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng vô hiệu là vấn đề lớn có nhiều cách tiếp cận khác nhau trong việc lựa chọn bảo vệ chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản hay người thứ ba ngay tình về quyền đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng.

Theo nguyên tắc pháp luật bảo vệ người không có lỗi, Bộ luật Dân sự quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tinh khi hợp đồng vô hiệu. Căn cứ để bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng vô hiệu được quy định cụ thể tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. So với Bộ luật Dân sự năm 2005, chế định người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có một số điểm khác, cụ thể: Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

BLDS năm 2015 quy định rộng hơn và rõ nghĩa hơn về đối tượng giao dịch. Tài sản theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm hai loại là động sản và bất động sản, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ.

Quy định giao dịch của người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu trong trường hợp tham gia vào giao dịch tài sản phải đăng ký mà giao dịch trước đó đã thực hiện việc đăng ký. Như vậy, đây là lần đầu tiên Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận và bảo vệ người thứ ba ngay tình trong hợp đồng vô hiệu theo nguyên tắc “hiệu lực thông tin”.

Bộ luật dân sự 2015 quy định về trường hợp bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Trường hợp hợp đồng vô hiệu nhưng đối tượng của hợp đồng là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì hợp đồng được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp: chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu;

Trường hợp hợp đồng vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một hợp đồng khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì hợp đồng đó không bị vô hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc hợp đồng với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa. Trường hợp này chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu hợp đồng với người này không bị vô hiệu nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

• Cụ thể hóa nguyên tắc trên, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định:

“1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm đảm bảo việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

2. Trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, khiếu nại, khởi kiện về hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá thành, việc hủy kết quả đấu giá tài sản quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật này được thực hiện theo thủ tục rút gọn của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật này.

Trong lĩnh vực thi hành án các quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm bản án, của Tòa án, Điều 135.3 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp tài sản đã được chuyển dịch hợp pháp cho người thứ ba chiếm hữu ngay tình thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa hoặc tài sản thi hành án đã bị thay đổi hiện trạng thì chủ sở hữu tài sản ban đầu không được lấy lại tài sản nhưng được bồi hoàn giá trị của tài sản”.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1 của luận văn, tác giả đã có được những khái quát về vấn đề xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu và phân tích được quy định của pháp luật về xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu. Hợp đồng thế chấp vô hiệu là hợp đồng chấp không đáp ứng một trong các điều kiện để hợp đồng đó có hiệu lực. Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu là việc áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng bị vô hiệu. Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu bao gồm hai nội dung: (1) xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp và (2) giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu. Khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, các bên có thể có thể sử dụng các biện pháp sau để xử lý hợp đồng vô hiệu là thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết. Việc xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu có ý nghĩa quan trọng, góp phần định hướng, tạo khuôn khổ cho các chủ thể pháp luật dân sự nói chung và các chủ thể trong quan hệ thế chấp nói riêng, đồng thời, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết hợp đồng thế chấp, người thứ ba ngay tình và đảm bảo tính công bằng khi giải quyết hậu quả pháp lý của xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu. Việc xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu bảo đảm sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng và là căn cứ pháp lý để các bên có thể tự hòa giải với nhau hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp khi các bên chủ thể khởi kiện tại Tòa án. Luận văn: Xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu xét xử của Tòa án.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực trạng xử lý hợp đồng thế chấp vô hiệu của Tòa án