Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định pháp luật theo hướng chú trọng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người mua NOTM

Mặc dù lợi ích của doanh nghiệp và người mua NOTM không thống nhất với nhau nhưng doanh nghiệp nếu muốn tồn tại lâu dài thì cần có sự ủng hộ của khách hàng, hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và người mua NOTM. Do đó, pháp luật cần tạo cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm sự bình đẳng doanh nghiệp và người mua NOTM hài hoà lợi ích của Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp. Triển khai hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người mua NOTM trong các giao dịch mua bán NOTM. Hoạt động bảo vệ quyền lợi người mua NOTM trong phải được thực hiện thường xuyên, xem trọng công tác phòng ngừa, các quy định của pháp luật phải kiểm soát được các hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh NOTM ngay từ thời điểm thông tin về dự án,… Kết hợp với phòng ngừa là xử lý nghiêm khắc, triệt để những hành vi vi phạm quyền lợi của người mua NOTM để ngăn ngừa, răn đe, giáo dục ý thức chấp hành pháp luật của các bên liên quan trong giao dịch mua bán NOTM. Đồng thời, cần chủ động phối hợp với các đơn vị truyền hình, báo chí để cung cấp thông tin cho những sự kiện liên quan đến bảo vệ người mua NOTM.

Thứ hai, cần rà soát lại quy định của pháp luật tháo gỡ những vấn đề trước mắt, vừa có tính chất lâu dài theo hướng phân cấp, phân quyền; nghiên cứu đề xuất một số cơ chế, chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển. Phải nắm chắc tình hình phát triển của thị trường, cân đối cung cầu, tạo sự cạnh tranh lành mạnh, có quy hoạch, kiểm soát, có vai trò của Nhà nước. Tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh; không để cho thao túng thị trường tác động tiêu cực; găm hàng, đội giá.

Thứ ba, đối với hợp đồng mua bán NOTM, có nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh như: BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, Luật Xây dựng năm 2014…. Việc có nhiều văn bản cùng điều chỉnh sẽ dẫn đến tình trạng thừa, thiếu, trùng lắp, mâu thuẫn, gây khó khăn trong cách hiểu, áp dụng, giải quyết tranh chấp. Vì vậy, cần xây dựng chế định NOTM một cách minh thị, mạch lạc, phù hợp với tư duy pháp lý hiện đại, áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch như việc xác định nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán NOTM, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh trong việc đàm phán, thương thảo, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán NOTM. Bên cạnh đó, cần hệ thống hóa và đồng bộ hóa các khái niệm, các quy định về NOTM, mua bán NOTM trong hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung.

Thứ tư, hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán NOTM cần đặt trong bối cảnh hoàn thiện các chính sách, cơ chế bảo đảm thuận lợi cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Các chính sách, cơ chế xây dựng cần đảm bảo những ưu điểm của giao kết hợp đồng như: tiện lợi, nhanh chóng, có tính chuẩn hóa cao, đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Ngoài ra, các chính sách, chiến lược về quy hoạch đô thị, chính sách về tài chính – tín dụng, ngân hàng cũng có ảnh hưởng nhất định đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán NOTM. Chúng ta không siết chặt tín dụng bất động sản một cách bất hợp lý, nhưng phải rà soát, xử lý phù hợp, không để đổ vỡ, có kiểm soát; không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, nhưng rà soát, phát hiện để thị trường thực hiện đúng quy luật; ngăn chặn sai phạm để xử lý theo đúng pháp luật. Những người vi phạm, lợi dụng thì dứt khoát phải bị xử lý để bảo vệ người làm đúng, chân chính. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Thứ năm, hoàn thiện quy định pháp luật về mua bán NOTM gắn liền với các giải pháp tổ chức thực hiện. Các giải pháp tổ chức thực hiện bao gồm các biện pháp nâng cao năng lực, hiểu biết pháp luật cho người tiêu dùng, nâng cao ý thức trách nhiệm của doanh nghiệp và tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm vi phạm pháp luật.

Thứ sáu: Quy định trách nhiệm rõ ràng của Chủ đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp NOTM.

3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Thứ nhất, xây dựng cơ chế pháp lý nhằm nâng cao khả năng các bên tự giải quyết tranh chấp dân sự thông qua thương lượng, hòa giải, tạo cơ chế thuận lợi để công nhận sự thỏa thuận của các bên tự giải quyết tranh chấp ngoài tố tụng tòa án. Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án được Quốc hội thông qua ngày 16/6/2020, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2021, với mục đích là tạo cơ chế pháp lý mới tách biệt với quy trình tố tụng để phát huy tính linh hoạt, mềm dẻo và nhanh gọn về thủ tục, tạo điều kiện tối đa cho các bên thực hiện quyền tự định đoạt trong giải quyết tranh chấp dân sự và khiếu kiện hành chính tại Tòa án. Sau gần hai năm thi hành, Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án đã phát huy vai trò và việc thi hành Luật đã đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc cần phải giải đáp và tiếp tục hoàn thiện.

Thứ hai, mở rộng và thúc đẩy hoạt động tố tụng tranh tụng trong giải quyết các vụ án dân sự bằng Tòa án. Nâng cao vai trò, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của Thẩm phán trong tố tụng tranh tụng. Tạo điều kiện và thúc đẩy vai trò của Luật sư trong tố tụng tranh tụng.

Thứ ba, hoàn thiện quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp dân sự theo hướng sẵn sàng thụ lý và giải quyết mọi yêu cầu khởi kiện nếu các bên thỏa thuận đưa ra Tòa án để giải quyết. Rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp, mở rộng khả năng giải quyết tranh chấp theo thủ tục rút gọn. Đơn giản các thủ tục, biểu mẫu trong hoạt động tố tụng, nhằm làm cho hoạt động tố tụng trở nên thuận tiện, phù hợp.

Thứ tư, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của tòa án các cấp, bao gồm cả các tòa án cấp quận, huyện, xây dựng, công bố và hiển thị hóa quy trình giải quyết vụ án trên các bảng tin điện tử theo hướng giúp người dân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tiến trình giải quyết vụ việc, tạo thuận tiện cho việc khởi kiện và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp. Hiện nay phần mềm quản lý, giải quyết các loại án của TANDTC rất rối rắm, phức tạp, khó ứng dụng trong thực tiễn, cần phải sửa đổi theo hướng đơn giản, tiện lợi, Tăng cường ứng dụng AI trong tham khảo, giải quyết các loại án, tra cứu thông tin như tiếp tục hoàn thiện, bổ sung phần mềm Trợ lý ảo của Tòa án. Thực hiện hoạt động thống kê quá trình và kết quả giải quyết tranh chấp, phân tích hiệu quả giải quyết tranh chấp để đúc rút kinh nghiệm nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp. Tòa án nhân dân tối cao cần tăng cường ban hành các án lệ để TAND các địa phương áp dụng nếu có vụ án tương tự trong thực tiễn giải quyết án.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

• Thứ nhất, quy định văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS 2014 quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không (Sau này là khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023). Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP) Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.

Do đó, tác giả đề xuất tăng thời gian thẩm định cho cơ quan có thẩm quyền (20 ngày làm việc hoặc 30 ngày) và quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan này để việc thẩm định được đảm bảo, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà ở hình thành trong tương lai với những chủ đầu tư chấp hành đúng quy định. Trường hợp không tăng thời gian thẩm định cho cơ quan có thẩm quyền, tác giả xin đề xuất sửa đổi Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP theo hướng bỏ quy định về việc thẩm định nêu trên để khách hàng nâng cao ý thức, tìm hiểu thật kĩ các thông tin trước khi kí hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hạn chế rủi ro phát sinh.

• Thứ hai, vấn đề đảm bảo của cơ quan nhà nước về tính chính xác của thông tin về NOTM

Về phía cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, quản lý đất đai được trao cho Sở Tài nguyên và môi trường, còn quản lý về nhà và công trình xây dựng được trao cho Sở Xây dựng. Do vậy, một tài sản do hai cơ quan quản lý mà chưa có sự liên thông, chia sẻ thông tin dẫn đến một số sai sót trong quản lý tài sản là NOTM như sau:

Tài sản có thế chấp hay không thì Sở Xây dựng không quản lý được, chỉ dựa vào thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cam kết của chủ đầu tư hoặc dựa vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng, dẫn đến việc chủ đầu tư dễ dàng vi phạm về quy định tài sản đang thế chấp chưa được giải chấp vẫn được chuyển nhượng.

NOTM không được Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đăng ký thế chấp vì Sở Tài nguyên và Môi trường không quản lý nhà khi chưa được cấp giấy chứng nhận mà do Sở Xây dựng quản lý dẫn đến khó khăn cho người mua nhà khi không được Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của NOTM. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

• Tài sản khó khăn khi truy suất nguồn gốc vì đất đai và nhà ở được quản lý bởi hai cơ quan khác nhau.
• Văn bản dự án đủ điều kiện chuyển nhượng không được công khai đầy đủ nên người tiêu dùng cũng như cơ quan có liên quan khác không thể kiểm tra được tính chính xác của tài sản.

Hiện nay, chúng ta có hai hệ thống đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm. Đăng ký “thế chấp tài sản gắn liền với đất” được đăng ký khi có yêu cầu và thuộc thẩm quyền của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp; còn Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Một tài sản không được tích hợp các quyền chung một hệ thống đăng ký cũng là khó khăn cho việc quản lý nhà nước cũng như theo dõi các giao dịch của cơ quan có thẩm quyền, người mua tài sản cũng như những tổ chức, cá nhân có liên khác. Với những phân tích trên, giải pháp tối ưu nhất hiện nay gồm:

Một là, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp cần phải hoàn chỉnh hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai và tài sản, nhằm hỗ trợ, chia sẻ thông tin trong lĩnh vực quản lý nhà nước. Cần thực hiện thống nhất một tên gọi của bất động sản từ lúc phê duyệt dự án đến khi bất động sản được lưu thông trên thị trường. Thống nhất từ khâu quản lý của Nhà nước. Nhà nước phải là người bảo đảm và cung cấp tính chính xác về bất động sản giao dịch cho thị trường.

• Hai là, cần quy định rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc kiểm tra điều kiện của NOTM được phép đưa vào giao dịch.

Ba là, văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch của Sở Xây dựng nên được công khai toàn bộ để người tiêu dùng bảo vệ tốt nhất quyền sở hữu tài sản của mình khi tham gia giao dịch liên quan đến hợp đồng NOTM, đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền liên quan cũng như các tổ chức hành nghề công chứng dễ dàng thực hiện các giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán NOTM.

Bốn là, cùng với thông báo của Sở Xây dựng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp kèm theo cam kết nhà ở đưa vào giao dịch chưa được thế chấp, hoặc hồ sơ đang thế chấp tại tổ chức tín dụng nào để bên mua nhà chủ động về vấn đề giải chấp và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Việc bảo đảm tính chính xác của đối tượng giao dịch, bảo đảm đối tượng là có thực, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật bảo đảm tính có hiệu lực của hợp đồng; đồng thời cũng tăng cường trách nhiệm quản lý của Nhà nước trong việc bảo đảm an toàn và phát triển ổn định của thị trường mua bán NOTM.

• Thứ ba, hoàn thiện quy định về biện pháp đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Việc không quy định cụ thể về đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã dẫn đến những quan điểm trái chiều của các chuyên gia, thậm chí là giữa các cơ quan tố tụng trong quá trình xét xử; đáng chú ý hơn là việc các chủ đầu tư vận dụng “linh hoạt” quy định của pháp luật dân sự trong thời gian qua đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư đã “tranh thủ” lợi dụng những kẽ hở của pháp luật để lập ra những văn bản đặt cọc, giữ chỗ để thu tiền của khách hàng. Vì vậy, tác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành theo thướng như sau:

Pháp luật kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh hành vi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư ngay từ thời điểm chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng, bất kể đó là giao dịch gì nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư rao bán lúa non, gây thiệt hại cho người dân và để lại những hệ quả khôn lường. Đồng thời cũng cần quy định mức đặt cọc tối đa là bao nhiêu để tránh trường hợp chủ đầu tư lợi dụng thu tiền đặt cọc nhiều như mức thu trong giao dịch mua bán; cụ thể:

Một là, hướng dẫn chế định về đặt cọc vào Điều 25 Luật KDBĐS năm 2023, với mức đặt cọc không quá 5% giá trị giao dịch trước khi ký HĐMB, chuyển nhượng nhà ở thương mại nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc này phải nằm trong một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được phép sử dụng.

Hai là, điều kiện đối với nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm các bên đặt cọc, giữ chỗ có thể “nới lỏng” so với thời điểm các bên ký kết chủ đầu tư, nhưng khoản tiền đặt cọc, giữ chỗ phải được phong toả tại ngân hàng do các bên lựa chọn, đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán thì khoản đặt cọc được xem là khoản thanh toán của bên mua cho bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

• Thứ tư, Hoàn thiện quy định về nghĩa vụ bàn giao NOTM

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực hàm chứa nhiều rủi ro và xây dựng NOTM chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố nên rất khó để xây dựng được chính xác về kích thước, diện tích như dự kiến. Do đó, pháp luật cũng nên xem xét vấn đề trách nhiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh một cách hợp lý để có cơ chế đảm bảo thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả.

Về trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng kích thước và diện tích thì Luật Kinh doanh bất động sản nên giới hạn phạm vi mà chủ đầu tư được quyền chênh lệch diện tích. Trong phạm vi chênh lệch mà luật quy định các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh giá bán hoặc không điều chỉnh giá bán. Trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà ở chênh lệch diện tích quá giới hạn luật cho phép thì bắt buộc phải điều chỉnh lại giá bán. Đồng thời luật cũng nên quy định thêm giới hạn mà việc chênh lệch diện tích vượt quá giới hạn này thì bên mua có quyền từ chối nhận bàn giao nhà ở, việc từ chối nhận bàn giao nhà ở trong trường hợp này không bị coi là vi phạm hợp đồng. Do đó, tác giả kiến nghị văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nên bổ sung quy định về chênh lệch diện tích bàn giao theo hướng: Nếu hợp đồng không có quy định riêng về phần chênh lệch diện tích thì trong trường hợp diện tích thực tế chênh lệch trong phạm vi 0,5% so với diện tích nêu trong hợp đồng thì giá bán nhà ở không phải điều chỉnh lại. Nếu diện tích thực tế chênh lệch vượt quá 0,5% so với diện tích nêu trong hợp đồng thì giá bán nhà ở sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao nhà ở. Còn trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn/lớn hơn 5% so với diện tích nêu trong hợp đồng thì bên mua được quyền từ chối nhận bàn giao nhà Theo quan điểm của tác giả đây là tỷ lệ sai số diện tích phù hợp đảm bảo cho khách hàng mua được căn hộ có diện tích mong muốn và phù hợp với khả năng tài chính.

Thứ năm, cần có hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao về xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản, cụ thể: Mặc dù còn tồn tại nhiều vấn đề và vướng mắc liên quan đến việc xác định tranh chấp có đối tượng là BĐS như đã trình bày nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đang có hiệu lực để hướng dẫn về vấn đề này. Do đó, gây rất nhiều khó khăn và lúng túng cho các Tòa án địa phương, trong nhiều trường hợp kéo dài thời gian giải quyết vụ án do phải chuyển qua chuyển lại giữa các Tòa án, cũng như gây phiền hà, thậm chí bức xúc cho người dân. Trước đây, vấn đề này được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 quy định: “Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS” và các văn bản hướng dẫn thi hành là Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/3/2005 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Hiện nay, toàn bộ các văn bản nêu trên đã hết hiệu lực thi hành nhưng vẫn chưa có văn bản hướng dẫn mới được ban hành để thay thế nhằm thống nhất nhận thức, khắc phục tình trạng kéo dài thời gian giải quyết vụ án do loay hoay xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết. Đến thời điểm hiện tại, vấn đề xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp có đối tượng là BĐS chưa được hướng dẫn đầy đủ, toàn diện, khoa học, có tiêu chí cụ thể bằng văn bản quy phạm pháp luật mà chỉ được hướng dẫn thông qua giải đáp nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao cho một trường hợp cụ thể là chia tài sản là BĐS sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có BĐS khác nhau, cụ thể tại Điều 7 Mục Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử sau: Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

“7. Trường hợp vụ án tranh chấp chia tài sản là bất động sản sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”.

Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên căn cứ các quy định nêu trên thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết”. Như vậy giải đáp này chỉ hướng dẫn tranh chấp bất động sản trong quan hệ về hôn nhân và gia đình, không biết có được áp dụng trong các lĩnh vực dân sự, kinh doanh thương mại hay không. Có thể thấy, việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp về hôn nhân và gia đình mà có tranh chấp liên quan đến BĐS thì về cơ bản vẫn kế thừa tinh thần của Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP.

• Do đó tác giả kiến nghị

Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 theo hướng như sau:

Một là, tranh chấp có đối tượng là bất động sản theo hướng: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; ai là chủ sở hữu nhà; đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản. Theo đó, để xác định “chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết” nhằm giúp cho Tòa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết vụ án, thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về bất động sản, cũng như việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai cung cấp tài liệu, chứng cứ.

Hai là, tranh chấp liên quan đến bất động sản gồm: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Một là, để nâng cao chất lượng, hiệu quả việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM, khẳng định được vị thế của Tòa án đối với chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định trong tố tụng dân sự, trước hết, cần nhận thức đúng, đầy đủ vị trí, ý nghĩa và tầm quan trọng của hệ thống Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp. Tiếp tục quán triệt, triển khai những văn bản quy phạm pháp luật như BLTTDS năm 2015, BLDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao… Nâng cao hơn nữa chất lượng giải quyết, xét xử các loại án, hạn chế thấp nhất án bị hủy sửa do lỗi chủ quan. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Hai là, trên cơ sở rà soát số lượng và đánh giá chất lượng đội ngũ Thẩm phán, Thư ký giải quyết vụ án vụ án dân sự nói chung, cùng với số lượng vụ, việc thụ lý hàng năm, cần bố trí, sắp xếp cán bộ, Thẩm phán, Thư ký bảo đảm đủ về số lượng và đáp ứng yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ; nên bố trí Thẩm phán, Thư ký làm việc lâu dài, hạn chế tối đa việc luân chuyển, nếu có thì phải đảm bảo những cán bộ luân chuyển phải cùng chuyên môn hoặc đã hướng dẫn, bồi dưỡng cán bộ đủ điều kiện để thay thế, bảo đảm tính kế thừa và ổn định.

Ba là, nâng cao trình độ, năng lực của Thẩm phán. Thẩm phán là người có vai trò quyết định trong việc cho ra một bản án có giá trị pháp lý cao. Vì vậy, đội ngũ Thẩm phán phải có năng lực, luôn cập nhật những kiến thức mới và có kinh nghiệm dày dặn thì mới nắm bắt, giải quyết được các vấn đề một cách tốt nhất. Do đội ngũ thẩm phán ở Toà án các quận, huyện còn hạn chế trong việc bồi dưỡng kiến thức mới nên việc giải quyết các vụ án, đặc biệt là các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM còn nhiều thiếu sót và hạn chế dẫn đến nhiều bản án bị hủy. Chính vì thực tiễn như vậy đòi hỏi cần tăng cường, bồi dưỡng kiến thức cho các Thẩm phán, bồi dưỡng cho những quy định mới về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM. Công việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ Thẩm phán một cách thường xuyên, đầy đủ thì mới nâng cao chất lượng và hiệu quả xét xử của họ ở các Toà án quận, huyện.

Bốn là, chú trọng công tác theo dõi, quản lý, hướng dẫn nghiệp vụ: TAND cấp huyện là nơi có số lượng án thụ lý nhiều, nhưng cán bộ, Thẩm phán, Thư ký còn mỏng, chưa dày dạn kinh nghiệm thực tiễn nên cần tăng cường công tác hướng dẫn nghiệp vụ. Đồng thời việc tổ chức các buổi trao đổi nghiệp vụ giữa các Thẩm phán trong toàn hệ thống về kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, kỹ năng viết bản án cũng như soạn thảo các văn bản khác… là hết sức cần thiết.

Năm là, tăng cường ban hành án lệ, công tác giải thích, hướng dẫn và tổng kết rút kinh nghiệm việc áp dụng pháp luật. Trong những năm qua, việc hướng dẫn áp dụng pháp luật của TANDTC được thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau như: Qua báo cáo tổng kết công tác xét xử hàng năm, bằng các văn bản hướng dẫn, rút kinh nghiệm đối với từng vấn đề, qua tập huấn trực tuyến. Tuy nhiên do đặc thù của các vụ án dân sự rất đa dạng và phức tạp, mỗi vụ án đều có những đặc điểm riêng do đó việc áp dụng pháp luật là tương đối khó khăn. Trong khi đó, những văn bản hướng dẫn lại chỉ khái quát được những tình tiết và đặc điểm chung nhất trong từng vấn đề. Để thực hiện có hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp đất đai, TANDTC phải có những khảo sát, nghiên cứu thực tiễn và từng bước đổi mới, kịp thời hướng dẫn, giải thích và tổng kết rút kinh nghiệm áp dụng pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai. Mở rộng và tăng cường công tác hợp tác quốc tế. Tích cực tham dự các hội nghị quốc tế, các khóa đào tạo do nước ngoài tổ chức. Thực hiện kịp thời, hiệu quả các dự án hỗ trợ kỹ thuật quốc tế. Công tác cải cách thủ tục hành chính tư pháp tiếp tục được đẩy mạnh; tập trung vào việc thực hiện tốt mô hình “Hành chính tư pháp một cửa”, đổi mới quy trình, thủ tục tiếp nhận, xử lý đơn.

Sáu là, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng và khai thác có hiệu quả hệ thống truyền hình trực tuyến, các phần mềm nội bộ dùng chung và các dịch vụ công tư pháp cho các Tòa án. Tiếp tục thực hiện các phiên tòa trực tuyến, Tòa án nhân dân tối cao đã chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan ban hành Thông tư liên tịch số 05/2021/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BCA-BQP-BTP ngày 15/12/2021 và nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện xét xử trực tuyến; tổ chức Hội nghị trực tuyến triển khai thi hành Nghị quyết của Quốc hội đến tất cả Tòa án nhân dân các cấp. Tính đến nay đã tổ chức xét xử trực tuyến với tổng cộng 3.614 vụ án. Việc tổ chức phiên tòa xét xử trực tuyến đánh dấu bước đột phá trong cải cách tư pháp của hệ thống Tòa án, đã giúp người dân dễ dàng tiếp cận công lý và đảm bảo các hoạt động xét xử được tổ chức đúng thời hạn luật định, tiết kiệm chi phí và thời gian, nhất là trong thời gian dịch bệnh. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Tòa án nhân dân tối cao tiếp tục hoàn thiện phần mềm Trợ lý ảo giúp các Thẩm phán nâng cao chất lượng hiệu quả giải quyết án. Đến nay, đã có hơn 483.000 lượt Thẩm phán truy cập sử dụng trợ lý ảo và đã nhận được nhiều phản hồi, đánh giá tích cực. Tiếp tục thực hiện công tác công khai bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án trên Cổng thông tin điện tử được thực hiện nghiêm túc, đã công bố được hơn 1,4 triệu bản án, quyết định với hơn 180 triệu lượt người truy cập nghiên cứu các bản án. Công tác thông tin, tuyên truyền được tăng cường theo hướng nâng cao chất lượng thông tin, đảm bảo tôn chỉ mục đích. Công tác phối hợp cung cấp thông tin và đăng tin được thực hiện đúng quy định, đảm bảo thông tin chính xác, kịp thời về các sự kiện, Hội nghị của hệ thống Tòa án.

Tám là, tăng cường cơ sở vật chất cho hệ thống Tòa án và hoàn thiện chế độ chính sách cho cán bộ, công chức hệ thống Tòa án. Hoạt động xét xử của Tòa án là một công việc đặc biệt, đòi hỏi những người tiến hành tố tụng phải đầu tư nhiều thời gian, công sức vào việc học tập, nghiên cứu pháp luật, nghiên cứu hồ sơ vụ án. Chính vì vậy, để đảm bảm hiệu quả cho hoạt động áp dụng pháp luật trong việc giải quyết vụ án, quan tâm đến việc tăng cường cơ sở vật chất cho Tòa án nhân dân là một yêu cầu cấp thiết. Mặc dù đã được Đảng và Nhà nước quan tâm, nhưng đến nay, điều kiện về cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động của Tòa án nhân dân vẫn còn hạn chế. Vì vậy hoạt động xét xywr cũng bị ảnh hưởng nhất định. Để đáp ứng được yêu cầu công việc cần phải tăng cường điều kiện cơ sở vật chất cho ngành như: Tăng cường việc cung cấp tài liệu, sách báo về khoa học pháp lý cho Thẩm phán, Thư ký để họ kịp thời nắm bắt được những thông tin pháp luật, cập nhật được những văn bản quy phạm pháp luật mới, trang thiết bị hiện đại, kịp thời ứng dụng công nghệ thông tin vào công việc. Cùng với việc quan tâm đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, trang bị phương tiện làm việc, Nhà nước cần quan tâm chú trọng hơn nữa đến chế độ chính sách, tiền lương đối với cán bộ, Thẩm phán, Thư ký, sao cho đảm bảo được cuộc sống để cán bộ, Thẩm phán, Thư ký, chuyên tâm vào công việc và không bị chi phối, sa ngã, vi phạm pháp luật trong khi thi hành công vụ.

Kết luận Chương 3 Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là một loại tranh chấp mới phát sinh trong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi phát triển các dự án nhà ở thương mại sau khi có Luật Nhà ở 2005 đến nay. Các tranh chấp về về hợp đồng mua bán NOTM đã trở nên phổ biến ở một số thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bình Dương,….

Tuy nhiên, do thực trạng pháp luật về mua bán NOT trong những thời điểm nhất định đã có những quy định chưa thực sự phù hợp, đồng bộ nên quá trình giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn.

Để nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM bằng con đường Tòa án thì yêu cầu tiên quyết là phải tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về NOTM, tạo hành lang pháp lý phù hợp để thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển.

Cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự của Tòa án cũng cần được cải cách theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết thông qua vai trò tích cực của Thẩm phán và mở rộng, tăng cường áp dụng giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án cần được phát huy hơn nữa vai trò của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Cần phát huy vai trò chủ động, tích cực của các bên đương sự, của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên đương sự trong quá trình giải quyết vụ án.

KẾT LUẬN

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là một hiện tượng pháp lý đang xảy ra khá phổ biến trong xã hội. Các tranh chấp về hợp đồng này rất đa dạng và phức tạp ảnh hưởng không chỉ đối với các bên tranh chấp mà còn có thể xảy ra xung đột tập thể gây mất trật tự công cộng, kìm hãm sự phát triển kinh tế-xã hội. Vì vậy, nghiên cứu việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là rất cần thiết, có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ hơn về tranh chấp, thực trạng giải quyết tranh chấp và từ đó kiến nghị giải pháp hạn chế tranh chấp, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM. Qua nghiên cứu chủ đề của luận văn, tác giả nhận thấy:

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là một loại tranh chấp phức tạp, đối kháng liên quan chủ yếu đến yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường vi phạm hợp đồng hoặc yêu cầu trả lại tiền ứng trước cho bên mua nhà khi hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được. Tính phức tạp trong tranh chấp hợp đồng thể hiện ở nhiều khía cạnh như là: do có nhiều người (bên mua nhà) cùng tranh chấp với chủ đầu tư (bên bán nhà) trong cùng một dự án NOTM; do nhiều trường hợp bên mua nhà đã đóng tiền ứng trước theo hợp đồng nhưng bên bán không thực hiện nghĩa vụ xây dựng và bàn giao nhà nhưng lại trốn tránh có dấu hiệu của sự lừa đảo vi phạm pháp luật,…Do đó, tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM trong nhiều trường hợp không chỉ là tranh chấp dân sự giữa các cá nhân đơn lẻ mà còn là tranh chấp tập thể, tranh chấp dân sự có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM có thể được thực hiện thông qua một số phương thức khác nhau như: hòa giải, thương lượng; thông qua Trọng tài hoặc thông qua Tòa án. Mỗi phương thức giải quyết tranh chấp có những ưu điểm và đem lại hiệu quả nhất định tùy thuộc vào tính chất, mức độ tranh chấp cũng như thiện chí của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp. Trong thời gian qua, hầu hết các tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM được giải quyết thông qua hòa giải, thương lượng. Một số trường hợp các bên không đạt được sự đồng thuận trong thương lượng thì khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án là một trong những sự lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp của các bên đương sự. Tòa án dựa vào sự thỏa thuận hợp đồng, xem xét sự vi phạm hợp đồng, áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp. Do đó, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp không chỉ phụ thuộc vào thiện chí của các bên mà con phụ thuộc rất nhiều vào các quy định của pháp luật hiện hành, phụ thuộc vào năng lực chuyên môn, nghiệp vụ của những người tiến hành tố tụng áp dụng pháp luật.

Qua tìm hiểu, nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM của Tòa án nhân dân có thể thấy việc giải quyết tranh chấp vẫn còn nhiều trở ngại, bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu quả giải quyết tranh chấp. Một số trở ngại khách quan như là: sự xung đột giữa các văn bản pháp luật điều chỉnh về NOTM và về tố tụng dân sự, sự bất hợp lý trong một số các quy định dẫn đến nhiều cách hiểu và lựa chọn khi áp dụng pháp luật; các quy định pháp luật nằm tản mạn ở nhiều văn bản luật và các văn bản hướng dẫn luật làm cho pháp luật thiếu sự thống nhất, đồng bộ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan giải quyết tranh chấp. Một số trở ngại chủ quan như là: trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và kiến thức hiểu biết chuyển sâu về lĩnh vực NOTM của đội ngũ Thẩm phán hiện nay còn hạn chế; cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục tố tụng tranh tụng không được vận dụng có hiệu quả… Ngoài ra, thực tế cho thấy thời gian giải quyết vụ án là quá dài; án phí cao; nhiều bản án hay phán quyết của Tòa án rất khó thi hành án. Với những trở ngại, hạn chế này đã ảnh hưởng đến hiệu quả của giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM thông qua Tòa án là chưa cao.

Cần tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra cơ sở pháp lý phù hợp hơn, tạo tiền đề thuận lợi để NOTM phát triển theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia từ năm 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2045. Các quy định của phát luật về NOTM cần được tập hợp, nhất thể hóa thành một luật riêng về NOTM để thống nhất quản lý, điều chỉnh NOT. Cần tiếp tục hoàn thiện các chế định pháp luật về tố tụng nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM của Tòa án nhân dân. Chú trọng đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn cho Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Mở rộng giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn, chủ động thúc đẩy tố tụng tranh tụng trong các vụ án dân sự. Tạo điều kiện thuận lợi để phát huy vai trò của Luật sự trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về NOTM và hợp đồng mua bán NOTM sâu rộng cho người dân ở đô thị (nhất là người có nhu cầu tìm kiếm mua NOTM và người đang sinh sống ở các NOTM), nâng cao nhận thức và ý thức pháp luật của người dân khi tham gia các quan hệ dân sự nói chung và quan hệ hợp đồng mua bán NOTM nói riêng. Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà