Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong bối cảnh dân số Việt Nam ngày càng tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện nhu cầu được sở hữu về nhà ở đối với người dân là một nhu cầu chính đáng và là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ quốc gia nào. Nhà nước ta đã quan tâm xây dựng hành lang pháp lý tạo điều kiện cho người dân Việt Nam có thể mua nhà ở thông qua các quy định như: mở rộng các loại hình giao dịch mua bán nhà ở; khuyến khích các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng NOTM để bán cho công dân Việt Nam; xây dựng mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở; quy định hạn mức giao đất ở; ưu đãi về tài chính cho đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội…

Hiện nay, căn cứ vào mục đích hướng đến của chủ thể khi xây dựng, tạo lập nhà ở thì nhà ở được chia thành nhiều loại khác nhau bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội. Với tính chất thị trường và tự do giao dịch (về chủ thể, về giá cả, số lượng…) nhà ở thương mại là đối tượng phổ biến nhất cũng như phức tạp nhất trong các giao dịch liên quan đến nhà ở. Nội dung điều chỉnh về các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại đã được quy định khá chi tiết trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Tuy nhiên, với tính chất là một tài sản được tự do giao dịch theo cơ chế thị trường nên trên thực tế các tranh chấp phát sinh liên quan đến đối tượng nhà ở thương mại diễn ra rất phức tạp liên quan đến các giao dịch như mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thương mại hiện có và cả đối tượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trong đó, những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu hiểu biết của các bên trong xác lập hợp đồng khi chưa đủ điều kiện có hiệu lực; nhiều quy định pháp luật còn bất cập, thiếu thống nhất; và thiếu các quy định pháp lý điều chỉnh liên quan đến các loại nhà ở mới phát sinh như officetel (căn hộ – văn phòng); condotel (căn hộ – khách sạn); shophouse (nhà ở – cửa hàng); hometel (nhà ở – khách sạn)…

Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại các bên thường lựa chọn con đường Toà án để giải quyết bởi sự tin tưởng và đảm bảo thi hành bởi cơ quan nhà nước đối với các phán quyết. Nhưng thời gian qua, thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp loại hợp đồng này tại Toà án thì đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc nhất định liên quan đến việc xác định thẩm quyền của Toà án; xác định tư cách đương sự trong tranh chấp; trình tự, thủ tục giải quyết; vấn đề thời hiệu và thi hành án dân sự chậm trễ hay tính chất phức tạp của các tranh chấp cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng xét xử tại Toà án và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên đương sự.

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đối tượng nhà ở thương mại tại Toà án có ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn hiện nay. Đây là cơ sở để tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp chương trình thạc sĩ Luật Kinh tế của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua tìm hiểu khi nghiên cứu luận văn, hiện nay vấn đề giải quyết tranh chấp đối với bất động sản nói chung và NOTM nói riêng bằng con đường Toà án đã có một số công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau liên quan về lĩnh vực này;

• Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng bài báo khoa học:

Luật sư Vũ Văn Đoàn, Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp “bán đất không bán nhà” qua một số vụ án, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (số 479), tháng 4/2023. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận, đưa ra các kiến nghị liên quan đến các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không đảm bảo điều kiện về hình thức. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, số 12/2012. Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước đã chú trọng xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này, ví dụ như: Pháp lệnh về nhà ở. Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở pháp lí cho các chủ thể kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu”, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu.

Tác giả Vũ Thị Nga (năm 2020) với bài viết “Một số vấn đề về giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Công Thương – Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, số 19, tháng 8 năm 2020. Nghiên cứu giúp nhận diện các tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư, đưa ra các nguyên tắc cơ bản và phân tích các biện pháp giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư như: thương lượng, hoà giải, trọng tài và toà án.

Tác giả Đoàn Thị Ngọc Hải (năm 2019) với bài viết “Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử. Nghiên cứu đi sâu phân tích về quy trình (trình tự, thủ tục) cũng như thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nước ta theo thủ tục tố tụng dân sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

• Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ:

Tác giả Phạm Văn Sơn (năm 2023) với đề tài “Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý của chế định hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Tác giả Điêu Quỳnh Anh (năm 2020) có đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hà Nội. Nội dung luận văn đã có những tiếp cận cơ bản về: pháp luật về các hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp bất động sản tại thành phố Hà Nội để chỉ ra những hạn chế, tồn tại về pháp lý và thực tế giải quyết loại tranh chấp này, từ đó đưa ra được những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vấn đề nghiên cứu.

Tác giả Đỗ Thị Yến (năm 2022) với đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh. Nghiên cứu tập trung phân tích các quy định của pháp luật và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, từ đó tác giả kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, tạo khung pháp lý vững chắc để các tổ chức tín dụng có thể tự tin nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm này.

Tác giả Phạm Thành Nam (năm 2018) với đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư tại Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư trên cơ sở những vướng mắc, khoá khăn thực tiễn.

Luận án Tiến sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giá Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án là công trình nghiên cứu toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó tác giả có những phân tích, đánh giá nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế tồn tại pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam.

Qua tìm hiểu của tác giá thì hiện nay chưa có công trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ liên quan đến đề tài như trên. Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu vừa nêu trên rất đa dạng và tiếp cận nhiều góc độ về lý thuyết lẫn thực tiễn về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng có đối tượng nhà ở thương mại tại Việt Nam. Đây là cơ sở cho sự kế thừa về lý luận cũng như nguồn tài liệu tham khảo cho việc phát triển luận văn. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng không có một công trình nào nghiên cứu trực tiếp và đầy đủ về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn vẫn đảm bảo tính mới và không trùng lắp với các công trình trước đó.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án

Thứ hai, phân tích các quy định pháp lý và đánh giá được thực trạng pháp luật hiện hành điều chỉnh về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án.

Thứ ba, đánh giá được thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án từ đó chỉ ra được những hạn chế, nguyên nhân tồn tại.

Thứ tư, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án.

Thứ hai, nghiên cứu pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án thông qua: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật trong nước liên quan.

Thứ ba, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật của Toà án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông qua các số liệu, báo cáo và các trường hợp điển hình thông qua các bản án xét xử tại Toà.

4.2. Phạm vi nghiên cứu luận văn Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

• Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng thủ tục tố tụng dân sự tại Toà án trong giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm.
• Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Việt Nam
• Phạm vi về thời gian: Các số liệu, các vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý 2/2024.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu luận văn

5.1 Phương pháp luận

Để giải quyết được vấn đề đặt ra thì luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đường lối, chủ trương phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong xây dựng các chính sách, pháp luật liên quan.

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Bên cạnh phương pháp luận, tác giả cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh các quy phạm pháp luật, khảo cứu trong thực tiễn thực hiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

• Phương pháp phân tích: Phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
• Phương pháp tổng hợp: Vận dụng để tổng hợp những số liệu, kết quả phân tích từ đó để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Ngoài ra, các phương pháp nghiên cứu như phương pháp so sánh, thống kê … cũng được tác giả sử dụng nhằm phù hợp với từng nội dung nghiên cứu của đề tài.

6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn

6.1. Ý nghĩa khoa học của luận văn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có những đóng góp về khoa học như sau:

Đóng góp các cơ sở khoa học về lý luận và pháp lí đối về giải quyết tranh chấp bằng con đường Toà án đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Cung cấp một cách tiếp cận mới về hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Toà án đối với các tranh chấp liên quan đến nhà ở.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu của luận văn cũng là một nguồn tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, sinh viên, học viên làm tài liệu phục vụ giảng dạy.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, danh mục các từ viết tắt và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn có kết cấu thành ba chương như sau:

• Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án
• Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam
• Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN

1.1. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại

Nhà ở là một loại hình bất động sản rất quan trọng, nó gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, do đó để hiểu bản chất của nhà ở nói chung và NOTM nói riêng, trước tiên tác giả sẽ làm rõ khái niệm BĐS. Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở nước ta, BLDS 1995 có giải thích “BĐS là các tài sản không di dời được” và cũng liệt kê những tài sản nào được xem là BĐS, cụ thể bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, đến BLDS 2005, khái niệm về BĐS đã không còn nữa, thay vào đó, luật chỉ liệt kê các loại tài sản nào được xem là BĐS và BLDS 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều 174 BLDS 2005, theo đó “BĐS bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo 16 quy định của pháp luật”. Như vậy, một tài sản được coi là BĐS, thông thường phải hội tụ bốn điều kiện sau: trước tiên, nó phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người; thứ hai là phải được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; thứ ba, có thể đo lường bằng giá trị nhất định và cuối cùng là không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài. Và xét trên những điều kiện trên, nhà ở là một trong những BĐS điển hình có vai trò đặt biệt quan trọng trong đời sống xã hội, nên được pháp luật quy định chặt chẽ về hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Điều 22 Hiến pháp 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 4 Luật Nhà năm 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2018), cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Hiện nay, Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Việt Nam nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao theo nhịp độ dân số, sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế. Hoạt động tạo lập nhà ở của cá nhân, tổ chức ngày càng sôi động, đa dạng hơn thông qua nhiều phương thức. Trong đó có hình thức mua bán NOTM đang ngày càng trở nên phổ biến khi mà nhu cầu nhà ngày càng tăng và quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Tại Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở có quy định về khái niệm của nhà ở thương mại là: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, NOTM do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển, không giống với các loại nhà ở khác, NOTM được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển NOTM nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân.

• NOTM có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Một là, NOTM được hình thành nhà chủ yếu do chủ đầu tư kinh doanh NOTM (chủ thể kinh doanh NOTM là người có giấy phép kinh doanh NOTM) bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư sẽ được quyền tham gia đầu tư phát triển NOTM. Khi tham gia đầu tư phát triển NOTM, các tổ chức và cá nhân trên phải tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS, NOTM.

Hai là, kinh doanh NOTM là nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh NOTM. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu dự án NOTM không sử dụng vào mục đích để ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận. Trong khái niệm NOTM do Luật Nhà ở 2014 quy định, chúng ta đã thấy được mục đích của việc đầu tư kinh doanh NOTM: “để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.

Ba là, các giao dịch về mua, bán, cho thuê,…NOTM được thực hiện theo cơ chế thị trường. Người mua, thuê, thuê mua NOTM dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua NOTM (trừ mua bán nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp)…

Bốn là, đối tượng mua, thuê, thuê mua NOTM là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu NOTM cũng như điều kiện về giá cả do cơ chế thị trường xác định…

1.1.1.2. Phân loại nhà ở thương mại Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ hay một loại hình nhà ở kết hợp.

Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Nhà riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà ở thương mại kết hợp là công trình được xây dựng với nhiều mục đích khác nhau. “Kết hợp” ở đây có nghĩa là không phải chỉ riêng, chỉ duy nhất một mục đích sử dụng, mà có thể xây dựng phức hợp nhiều mục đích khác như: nhà cao tầng, văn phòng kết hợp kinh doanh dịch vụ, văn phòng có nhân viên lưu trú hoặc sử dụng cho các loại hình kinh doanh khác như: trung tâm mua sắm, rạp chiếu phim, quán ăn nhanh…Ta có thể hình dung nhiều toà nhà như: Toà nhà Vincom Huế,…Tuỳ từng hình thức sử dụng mà nhà đầu tư phải có những thiết kế, xây dựng phù hợp được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thực hiện theo pháp luật về xây dựng và các văn bản khác có liên quan.

1.1.1.3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Như đã trình bày ở trên, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, nhà ở thương mại được coi như là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản có thể đem ra giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật.

Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trước…

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 430) “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với tư cách là một loại giao dịch về mua bán tài sản thì phải phản ánh được bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự tự do ý chí, sự ưng thuận, là kết quả của sự thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo quy định của Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản…”. Điều 123 của Luật Nhà ở về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy định rõ “việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng…”. Các quy định này được tiếp tục kế thừa tại Điều 163, Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở năm 2023, Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 có thể khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở thương mại hoặc một phần nhà ở thương mại và quyền sở hữu nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại do bên bán chuyển giao.

Để có thể phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác, việc nghiên cứu làm rõ bản chất và đặc điểm của loại hợp đồng này là rất cần thiết nhằm bổ sung thêm lý luận về hợp đồng.

1.1.1.4. Bản chất hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở, mà nhà ở là một loại tài sản nên về bản chất, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một loại hợp đồng mua bán tài sản.

Thêm vào đó, trong các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, việc chuyển giao tài sản và xác lập quyền sở hữu tài sản thường không tiến hành tại cùng một thời điểm. Nhà ở thương mại được chuyển giao từ bên bán sang bên mua tại thời điểm hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bàn giao nhà theo quy định của pháp luật nhưng việc xác lập và chuyển giao quyền sở hữu được xác định từ khi người mua nhà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên hợp đồng mua bán nhà ở thương mại còn mang bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Từ góc độ xem nhà ở thương mại là một loại tài sản thuộc bất động sản nên tài sản này có thể được giao dịch mua bán không chỉ với mục đích mua nhà để ở mà có thể với mục đích kinh doanh sinh lời. Do vậy, khi có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại xảy ra thì cần xác định đây là tranh chấp hợp đồng dân sự hay tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại. Việc xác định đúng quan hệ tranh chấp sẽ quyết định đến việc lựa chọn đúng pháp luật nội dung khi giải quyết tranh chấp. Việc lựa chọn đúng pháp luật sẽ là tiền đề cho việc giải quyết tranh chấp đúng đắn, hiệu quả nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.1.1.5 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

• Đặc điểm chung

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng này cũng mang đầy đủ các đặc điểm đối với một hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, đây là loại hợp đồng song vụ:

Bên mua và bên bán mua bán nhà ở thương mại đều có quyền nghĩa vụ đối nhau, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ thực hiện các nghĩa vụ. Điều này đồng nghĩa với việc, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà ở thương mại thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở thương mại đúng cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận NOTM đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận, đồng thời bên mua NOTM có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua NOTM đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận. Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng NOTM được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập.

Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán NOTM, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế, hợp đồng mua bán NOTM luôn được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

• Thứ hai, đây là loại hợp đồng mang tính chất của hợp đồng có đền bù:

Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện khi bên bán NOTM hoặc bên mua NOTM đã thực hiện cho bên kia một lợi ích nhất định thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng như khi bên bán nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua phải được xác lập quyền sở hữu đối với NOTM tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả. Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán là khoản đền bù về việc mua bán theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán NOTM có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho ở hay chuyển dịch quyền sở hữu trong quan hệ thừa kế.

Đối với quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng cho đồng thời người được thừa kế hoặc được tặng cho không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà.

Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà là sự cụ thể hóa các nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia giao dịch.

• Thứ ba, đây là loại hợp đồng ưng thuận: Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán NOTM nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập.

Khi tham gia giao kết hợp đồng phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí hợp tác và trung thực. Các bên đều có quyền có hoặc không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thỏa thuận về nội dung các điều khoản trong hợp đồng, hình thức hợp đồng mà liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trên cơ sở hai bên đều thống nhất và đồng ý.

• Thứ tư, đây là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua:

Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua.

Bên mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó theo thỏa thuận. Bên bán có nghĩa vụ cùng người mua làm thủ tục đăng ký hoặc chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua theo quy định của pháp luật. Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

• Đặc điểm đặc thù của hợp đồng mua bán NOTM

Ngoài đặc điểm chung kể trên, hợp đồng mua bán NOTM còn mang những đặc điểm đặc thù sau đây:

• Thứ nhất, đây thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai:

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hợp đồng NOTM được coi là một loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Đối tượng của hợp đồng là NOTM chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng sẽ có trong tương lai. Các bên giao kết hợp đồng khi chưa có tài sản hiện hữu mà dựa trên cơ sở Bản vẽ thiết kế dự án nhà và Bản vẽ thiết kế căn hộ NOTM. Ngoài ra, người mua có thể tham khảo nhà mẫu (nếu có) để có thể hình dung cụ thể hơn, nhưng nhà mẫu đó không phải là đối tượng của hợp đồng. Những trang thiết bị, nội thất (nếu có) của căn nhà cũng chỉ được mô tả trong phụ lục của hợp đồng mà chưa có tại thời điểm giao kết hợp đồng. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Thời điểm chuyển giao tài sản thường được xác định là một quãng thời gian nhất định. Ngoài ra, có điều khoản mở xác định thời điểm bàn giao có thể sớm hơn hoặc muộn hơn nhưng không quá một quãng thời gian cho phép sớm hơn hay muộn hơn đó.

Thời điểm chuyển giao tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản của người mua là không đồng thời. Việc xác lập quyền sở hữu tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền do các bên thỏa thuận về chi phí. Tuy nhiên, bên bán có trách nhiệm hỗ trợ để bên mua thực hiện thủ tục hoặc bên bán thay mặt cho bên mua để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán NOTM xác định đối tượng của hợp đồng đối với phần tài sản là hình thành trong tương lai, còn quyền sử dụng đất của dự án là thuộc quyền sử dụng chung và đã được xác định cụ thể theo các mốc giới của dự án không được coi là tài sản hình thành trong tương lai.

Để tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải thỏa mãn một số điều kiện theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Sau này là quy định tại Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025)

Do đó, khi tiến hành hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần xem xét cụ thể về các điều kiện trên nhằm đảm bảo rằng đối tượng của giao dịch là đủ điều kiện tránh trường hợp đối tượng không thỏa mãn điều kiện dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

• Thứ hai, đây là loại hợp đồng theo mẫu:

Hợp đồng mà ở đó các điều khoản cơ bản được quy định sẵn, mỗi khi đàm phán các bên chỉ cần bổ sung chi tiết và các điều khoản thỏa thuận riêng được hiểu là loại hợp đồng theo mẫu. Hợp đồng theo mẫu là loại hợp đồng do một bên xây dựng sẵn các điều khoản cơ bản và các điều khoản này phải phù hợp với các quy định của pháp luật. Chẳng hạn, đối với mua bán NOTM là căn hộ chung cư thì theo quy định tại Mục 9 của Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp thuộc Danh mục loại Hợp đồng phải đăng ký với Sở Công thương hoặc Cục quản lý cạnh tranh. Tại Điều 2, Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định: “ …các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”.

Đồng thời, Điều 19 Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010 quy định về kiểm soát hợp đồng theo mẫu: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”.

• Thứ ba, đây là loại hợp đồng mà các thỏa thuận có thể thông qua bên trung gian giao dịch bất động sản:

Giao dịch bất động sản thông qua Sàn giao dịch góp phần làm tăng tính minh bạch và thuận lợi cho các bên mua bán bất động sản. Đây là phương thức giao dịch chuyên nghiệp cho hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản.

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 thì chủ đầu tư phải bán hàng qua Sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, qua thời gian áp dụng quy định này, Sàn giao dịch bất động sản được mở nhiều nhưng chất lượng và hiệu quả hoạt động còn nhiều hạn chế, trở ngại, lãng phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng kế thừa quy định trên. Theo đó, hiện nay người mua nhà có quyền tự do lựa chọn giao dịch qua trung gian là các Sàn giao dịch bất động sản hoặc tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư. Việc quy định theo hướng mở này nhằm tạo sự linh động trong hoạt động mua bán bất động sản và góp phần thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tham gia quan hệ hợp đồng với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Sự bất đồng ý kiến về việc đánh giá hành vi vi phạm hoặc cách thức giải quyết hậu quả phát sinh từ việc vi phạm quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng cũng được xem là tranh chấp hợp đồng.

Từ đó, có thể khái quát hóa tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua nhà ở thương mại với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Về mặt bản chất tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là việc các bên bất đồng quan điểm, xung đột về cách thức giải quyết những yếu tố phát sinh trong quan hệ hợp đồng, những yếu tố này có thể là hành vi hành động, hành vi không hành động hoặc hành động không đúng, không đầy đủ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia trong quan hệ hợp đồng làm cho mục đích hợp đồng không đạt được hoặc có nguy cơ không đạt được.

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại khác với vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Vi phạm hợp đồng là hành vi pháp lý của các bên đã xử sự trái với các điều khoản được cam kết trong hợp đồng. Còn tranh chấp hợp đồng là sự bất đồng quan điểm, xung đột giữa các bên về hành vi vi phạm hợp đồng hoặc cách thức giải quyết hậu quả phát sinh từ sự vi phạm đó và được thể hiện ra bên ngoài. Cho nên, không phải cứ khi nào có vi phạm hợp đồng thì khi đó có tranh chấp mà đôi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấp hợp đồng lại là sự kiện diễn ra sau đó một thời gian nhất định. Đôi khi có sự vi phạm hợp đồng nhưng không có sự tranh chấp xảy ra vì các bên không bày tỏ ra bên ngoài về sự bất đồng hay xung đột lợi ích giữa họ với nhau bằng các hành vi phản kháng cụ thể có giá trị chứng cứ.

Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thường là các tranh chấp phát sinh từ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, tại thời điểm giao dịch mua bán chưa thể kiểm tra xác nhận. Tranh chấp xảy ra từ việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo mẫu do bên bán soạn thảo sẵn, bên mua nhà không có sự đàm phán về các điều khoản của hợp đồng. Ngoài ra, tranh chấp thường diễn ra giữa nhiều người mua nhà với bên bán về cùng một hoặc một số nội dung quy định trong hợp đồng, có tranh chấp “mang tính tập thể”. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.1.2.2 Các loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Dựa vào đặc điểm tranh chấp, có thể chia tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thành các loại như sau: tranh chấp về hình thức hợp đồng; tranh chấp về nội dung hợp đồng; tranh chấp về cơ sở pháp lý để xác định về đối tượng của hợp đồng.

Tranh chấp về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là các tranh chấp liên quan đến các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng. Các tranh chấp về hình thức hợp đồng như là: chủ thể ký hợp đồng (bên bán) không có thẩm quyền; chủ thể ký hợp đồng (bên mua) không có hoặc đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; các bên ký hợp đồng không tự nguyện, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng không có công chứng, chứng thực theo quy định, vv…

Tranh chấp về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được hiểu là các tranh chấp liên quan đến các điều khoản thuộc nội dung hợp đồng. Các tranh chấp về nội dung hợp đồng như là: diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng căn hộ; cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay theo tim tường; tranh chấp về tiến độ xây dựng, bàn giao nhà; tranh chấp về chất lượng NOTM, chất lượng và thiết bị trong NOTM; tranh chấp về điều khoản thanh toán; tranh chấp về phí bảo trì nhà NOTM;…vv.

Tranh chấp về cơ sở pháp lý là sự tranh chấp của các bên trong quan hệ hợp đồng về việc áp dụng pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng. Các quy định của pháp luật không rõ ràng, có nhiều cách hiểu, quy định theo hướng tùy nghi theo sự lựa chọn của các bên trong quan hệ hợp đồng đã dẫn đến những tranh chấp hợp đồng.

1.1.2.3. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM

• Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải.

Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng là hình thức giải quyết tranh chấp các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc và đi đến thỏa thuận một cách thức giải quyết tranh chấp mà không cần đến sự tác động hay giúp đỡ của người thứ ba. Nếu việc thương lượng thành công hai bên sẽ đạt đến một sự thỏa thuận. Thỏa thuận này được thừa nhận như một hợp đồng, sự thống nhất ý chí giữa các bên, là “luật” giữa các bên và các bên phải có nghĩa vụ thực hiện.

Giải quyết tranh chấp bằng hòa giải là hình thức giải quyết tranh chấp thông qua sự tham gia của bên thứ ba, bên thứ ba đóng vai trò trung gian để hỗ trợ hoặc thuyết phục các bên tranh chấp tìm kiếm các giải pháp nhằm chấm dứt mâu thuẫn, bất đồng, xung đột…. Bên trung gian đóng vai trò hỗ trợ các bên đi đến giải pháp có lợi nhất cho cả các bên, có khi bên trung gian hòa giải thuyết phục đôi bên chấp nhận giải pháp do họ đề ra để đi đến chấm dứt tranh chấp.

Việc thương lượng, hòa giải nhìn chung luôn được khuyến khích khi xảy ra bất cứ một vụ tranh chấp hợp đồng nào nhằm giải quyết một cách nhẹ nhàng nhất vụ việc. Việc thương lượng hòa giải có thể do các bên chủ động gặp gỡ nhau để giải quyết nhưng nhiều trường hợp phải do Tòa án hoặc cơ quan Trọng tài thương mại hòa giải.

Việc thương lượng, hòa giải nếu đạt được kết quả thì sẽ có nhiều lợi ích cho các bên như không phải nộp án phí, vẫn giữ được mối quan hệ tốt giữa các bên, mục đích hợp đồng sẽ đạt được. Thông thường việc thương lượng – hòa giải chỉ đạt kết quả phụ thuộc vào thiện chí của các bên tranh chấp và uy tín, kinh nghiệm, kỹ năng của trung gian hòa giải, quyết định cuối cùng của việc giải quyết tranh chấp không phải của trung gian hòa giải mà hoàn toàn phụ thuộc các bên tranh chấp.

Hình thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải có nhiều ưu điểm như thủ tục giải quyết được tiến hành nhanh gọn, các bên có quyền tự định đoạt, lựa chọn bất kỳ người nào làm trung gian hòa giải cũng như địa điểm tiến hành hòa giải. Các bên tranh chấp không bị gò bó về mặt thời gian như trong thủ tục tố tụng tại Tòa án. Hòa giải mang tính thân thiện nhằm tiếp tục giữ gìn và phát triển các mối quan hệ hợp tác vì lợi ích của cả hai bên do hòa giải có thể giúp cho các bên dàn xếp vụ việc mà không bên nào cảm thấy mình bị thua cuộc, tránh được tình trạng đối đầu, thắng thua như phương thức giải quyết tranh chấp bằng khởi kiện tại Tòa án. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Mặc dù vậy, giải quyết tranh chấp bằng hòa giải cũng có những nhược điểm nhất định: Việc hòa giải có được tiến hành hay không phụ thuộc vào sự nhất trí của các bên, hòa giải viên không có quyền đưa ra một quyết định ràng buộc hay áp đặt bất cứ vấn đề gì đối với các bên tranh chấp. Thủ tục này ít được sử dụng nếu các bên không có sự tin tưởng với nhau.

• Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài.

Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài là một phương thức giải quyết tranh chấp, theo đó các bên thỏa thuận đưa những tranh chấp ra trước một trọng tài viên hoặc hội đồng trọng tài để giải quyết và trọng tài sau khi xem xét vụ việc sẽ đưa ra một phán quyết ràng buộc các bên tranh chấp. Giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng trọng tài là hình thức giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động của trọng tài viên, với tư cách là một bên thứ ba độc lập nhằm chấm dứt các xung đột bằng cách đưa ra một phán quyết buộc các bên tham gia tranh chấp phải thực hiện.

Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp được tiến hành theo theo tố tụng trọng tài. Trọng tài được giải quyết các vụ việc dân sự trừ những trường hợp luật quy định phải được giải quyết bởi một cơ quan tài phán khác.

Giải quyết tranh chấp thông qua Trọng tài có những ưu điểm như là: thủ tục Trọng tài đơn giản, nhanh chóng, ít tốn thời gian, tiền bạc các bên. Quyết định của Trọng tài là quyết định chung thẩm nên có giá trị bắt buộc đối với các bên (do đó các bên không thể kháng cáo quyết định). Quyền chỉ định trọng tài viên giúp các bên lựa chọn được Trọng tài viên giỏi, nhiều kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc về vấn đề tranh chấp, qua đó việc giải quyết tranh chấp được nhanh chóng, chính xác.

Tuy nhiên, giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài cũng có những hạn chế nhất định, như là: Trọng tài không phải là cơ quan tài phán nhà nước nên có thể gặp khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp khi cần xác minh thu thập chứng cứ, triệu tập nhân chứng, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định.Thực tế, trong các tranh chấp hợp đồng MBCHCC cho đến nay chưa có trường hợp nào được giải quyết tranh chấp thông qua Trọng tài.

• Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Toà án cơ quan tư pháp thực hiện quyền xét xử. Tòa án nhân danh quyền lực Nhà nước để đưa ra phán quyết buộc các bên có nghĩa vụ phải thi hành, kể cả bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước. Bên được coi là bị vi phạm trong quan hệ tranh chấp thường tìm đến sự trợ giúp của Tòa án như một giải pháp để bảo vệ có hiệu quả các quyền, lợi ích của mình khi họ không đạt được trong việc sử dụng cơ chế thương lượng hoặc hoà giải và cũng không muốn đưa vụ tranh chấp của họ để giải quyết bằng trọng tài. Giải quyết tranh chấp bằng Toà án là hình thức giải quyết tranh chấp được thực hiện bởi một bên thứ ba có quyền tài phán Nhà nước đó là Tòa án thực hiện.

Tòa án khi giải quyết tranh chấp thông qua 2 cấp xét xử đó là cấp xét xử sơ thẩm và cấp xét xử phúc thẩm. Trường hợp có những sai sót, vi phạm trong quá trình xét xử thì có thể được kiến nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định của pháp luật.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là giải quyết tranh chấp trong quan hệ dân sự, do vậy Tòa án áp dụng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp trên cơ sở các nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và tự định đoạt của các đương sự;
• Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật;
• Nguyên tắc Tòa án không tiến hành điều tra mà chỉ xác minh, thu thập chứng cứ;
• Nguyên tắc hòa giải trong giải quyết tranh chấp;
• Nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng, kịp thời đảm bảo khắc phục kịp thời các thiệt hại cho bên bị vi phạm.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Tòa án có các ưu điểm sau:

• Tòa án là cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước nên bản án quyết định của Tòa án được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước. Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực thì cơ quan thi hành án là cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy, phương tiện để thi hành bản án, quyết định đó.
• Giải quyết bằng Tòa án có thể qua nhiều cấp xét xử vì thế đảm bảo bản án, quyết định đó được chính xác, công bằng, khách quan, đúng pháp luật. – Tòa án mang quyền lực nhà nước nên có thẩm quyền nhất định trong việc thu thập chứng cứ, triệu tập nhân chứng áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời trong quá trình xét xử.

Tuy nhiên, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Tòa án cũng có các nhược điểm sau:

• Tốn nhiều thời gian, công sức của các bên tham gia tố tụng, nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM kéo dài nhiều năm. Nguyên tắc xét xử công khai sẽ làm cho các bên khó bảo vệ được bí mật kinh doanh hoặc uy tín của mình trong và sau quá trình xét xử.
• Đối với phương thức giải quyết cần tiến hành theo trình tự, thủ tục nên thường kéo dài. Việc thu thập và xác minh chứng cứ mất nhiều thời gian, các bên phải thường xuyên đi lại theo quá trình tố tụng của Tòa án.

1.2. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thương mại bằng Toà án Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Theo định nghĩa pháp luật là hệ thống bao gồm những quy tắc xử sự chung được đặt ra bởi nhà nước, mang tính chất bắt buộc thực hiện. Có các biện pháp giáo dục hoặc cưỡng chế để đảm bảo thực hiện theo pháp luật hướng tới mục đích bảo vệ quyền lợi của giai cấp mình và điều chỉnh các mối quan hệ xã hội.

Có thể nhận thấy định nghĩa của pháp luật bao gồm các yếu tố như:

• Pháp luật là các quy tắc xử sự chung được hệ thống mang tính pháp luật và tính đạo đức, áp dụng với quy mô cả nước, đối với mọi chủ thể trong xã hội.
• Đối với các quy định của pháp luật được áp dụng chung trong cộng đồng, chủ thể không có quyền lựa chọn thực hiện hay không. Vì pháp luật mang tính bắt buộc chung và được đảm bảo thực hiện.
• Quá trình hình thành của pháp luật là được Nhà nước ban hành hoặc chấp nhận của Nhà nước đối với những tập quán ban đầu đã có sẵn được nâng lên thành pháp luật.
• Nội dung của pháp luật thể hiện ý chí, bản chất của giai cấp thống trị.

Với những quy tắc xử sự có tính bắt buộc chung pháp luật chính là những yêu cầu, đòi hỏi hoặc cho phép của nhà nước đối với hành vi ứng xử của các chủ thể trong xã hội. Nói cách khác, pháp luật thể hiện ý chí của nhà nước; thông qua pháp luật, nhà nước cho phép người dân được làm gì, không cho phép họ làm gì hay bắt buộc họ phải làm gì, làm như thế nào…

Như vậy khi nói đến pháp luật thì thường sẽ nói đến những quy phạm mang tính phổ biến, tức là nói đến những khuôn mẫu chung và có tính phổ biến. Trong xã hội hiện nay không chỉ pháp luật có tính quy phạm mà đạo đức, tập quán, tín điều tôn giáo, các tổ chức chính trị-xã hội đều có tính quy phạm. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Tính quy phạm của pháp luật được thể hiện ở chỗ đây chính là khuôn mẫu chung cho nhiều người cùng thực hiện và cần phải tuân theo; khuôn mẫu này sẽ được áp dụng nhiều lần trong không gian và thời gian và thời gian rộng lớn.

Như vậy, trên cơ sở định nghĩa trên, có thể đưa ra định nghĩa pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án, như sau:

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh khi Tòa án việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nhằm mục đích bảo đảm việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được nhanh chóng, đúng đắn, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức và lợi ích của Nhà nước trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Tòa án là cơ quan thực thi quyền tư pháp trong bộ máy nhà nước và việc thực thi quyền lực này lại ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu và các giá trị của công cuộc xây dựng Nhà nước pháp quyền ở Việt Nam; Tòa án là nơi thể hiện sâu sắc nhất bản chất của Nhà nước và nền công lý của chế độ, đồng thời thể hiện chất lượng hoạt động và uy tín của cả hệ thống tư pháp trong Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Do đó, trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ quyền hạn của mình, Tòa án nhân dân cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc, thủ tục do luật pháp quy định để đảm bảo hiệu quả xét xử, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đảm bảo vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý xã hội. Nếu có sự vi phạm các nguyên tắc này trong quá trình thực hiện giải quyết các tranh chấp thì đều bị coi là bất hợp pháp và phải loại bỏ. Một số các nguyên tắc chung được quy định cụ thể trong Hiến pháp năm 2013 và Luật Tố chức Tòa án nhân dân năm 2014 như: “nguyên tắc khi xét xử, Thẩm phán và Hội thẩm nhân dân độc lập và chỉ tuân theo pháp luật; Tòa án xét xử công khai, xét xử tập thể và quyết định theo đa số; Tòa án đảm bảo cho đương sự được dùng tiếng nói và chữ viết của dân tộc mình trước tòa;” … Trên cơ sở các nguyên tắc chung này, thủ tục giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng với những đặc thù riêng của mình.

Các nguyên tắc riêng mà Tòa án phải tuân thủ trong hoạt động giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đó là: nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự; nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật; nguyên tắc Tòa án không tiến hành điều tra mà chỉ xác minh thu thập chứng cứ; nguyên tắc hòa giải; nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng kịp thời; nguyên tắc xét xử công khai. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

• Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự:

Trong pháp luật tố tụng dân sự, quyền tự định đoạt của đương sự biểu hiện ở khả năng khi tham gia tố tụng, các đương sự tự do định đoạt các quyền, phương tiện tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trước các xâm hại. Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 5, BLTTDS 2015. Theo đó, các đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, yêu cầu giải quyết vụ việc của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó; trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Quyền định đoạt của đương sự được thể hiện qua nội dung của một số quyền khác như: quyền thay đổi, bổ sung hoặc rút các yêu cầu; quyền hòa giải, thương lượng; quyền đưa ra chứng cứ và chứng minh; quyền kháng cáo.

Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự là nguyên tắc cơ bản nhất trong tố tụng dân sự. Nguyên tắc này xuất phát từ nguyên tắc đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các chủ thể. Quyền tự do kinh doanh không có nghĩa là các cá nhân, tố chức khi tham gia kinh doanh có thể làm bất cứ điều gì cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của mình; mà khi tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, các bên đều phải tuân theo những quy tắc nhất định của pháp luật. Và khi có tranh chấp xảy ra, trình tự cũng như thủ tục giải quyết phải tuân theo pháp luật. Với nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự trong quá trình tố tụng, pháp luật đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc lựa chọn cách giải quyết tranh chấp cho các bên, tạo ra sự chủ động của đương sự trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Các chủ thể khi tham gia vào mối quan hệ kinh doanh với các đối tác của mình, không ai mong muốn tranh chấp xảy ra, gây thiệt hại cho lợi ích kinh tế của các bên. Nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau, khi xảy ra tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp một cách thấu tình đạt lý nhưng vẫn đảm bảo uy tín kinh doanh, không làm ảnh hưởng đến quan hệ “bạn hàng” là điều mà các bên đều mong muốn. Chính vì vậy, trong nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự, quyền khởi kiện có thể coi là quan trọng nhất. Bởi lẽ, theo quy định thì Tòa án chỉ thụ lý, giải quyết các tranh chấp này nếu có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của các đương sự; nếu đương sự không khởi kiện ra tòa thì Tòa án không có thẩm quyền giải quyết. Có thể thấy rằng, việc tranh chấp có được đưa ra Tòa án giải quyết hay không là sự lựa chọn của các chủ thể. Trên thực tế, khi phát sinh các tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, thì các bên sẽ cố gắng tự giải quyết vì như vậy sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian và chi phí, đặc biệt là không ảnh hưởng đến quan hệ làm ăn cũng như uy tín của họ được bảo đảm; việc nhờ đến cơ quan luật pháp là sự lựa chọn cuối cùng nếu các bên không thống nhất được với nhau.

• Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật: Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật là một trong những nguyên tắc pháp lý cơ bản của luật pháp nước ta. Điều 16, Hiến pháp 2013 có ghi rõ mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật.

Các chủ thể khi tham gia quan hệ sản xuất kinh doanh đều được pháp luật thừa nhận quyền bình đẳng, mọi cá nhân, tố chức khi tham gia vào các quan hệ kinh tế, từ việc lựa chọn ngành nghề, địa điểm kinh doanh, lựa chọn hình thức kinh doanh cho đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ trong quá trình sản xuất kinh doanh đều bình đẳng theo quy định của pháp luật. Quyền bình đẳng không chỉ thể hiện khi các bên tham gia vào quan hệ kinh doanh mà còn thể hiện khi họ tham gia vào quan hệ tố tụng tại Tòa án. Tòa án có trách nhiệm tạo điều kiện cho các đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình tố tụng (Điều 8, BLTTDS 2015).

Có thể nói nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật có ý nghĩa quan trọng vì nó không chỉ thể hiện sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế mà còn góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Khi có tranh chấp xảy ra thì trước Tòa án các bên đều có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng. Với nguyên tắc này, các tổ chức, các cá nhân sẽ yên tâm và mạnh dạn hơn trong hợp đồng mua bán NOTM;

• Nguyên tắc Tòa án không tiến hành điều tra mà chỉ xác minh thu thập chứng cứ:

Chứng minh và chứng cứ là yếu tố cốt lõi của pháp luật tố tụng; mọi hoạt động tố tụng đều tập trung làm rõ những vấn đề cần phải chứng minh bằng việc thu thập và đánh giá chứng cứ về bản chất, chứng cứ là những thông tin, tài liệu hay những gì có thật được cơ quan thu thập, kiểm tra và đánh giá theo quy định của pháp luật nhằm phục vụ cho việc giải quyết đúng đắn các vụ án, tranh chấp.

Nếu trong Tố tụng hình sự, khi có tội phạm xảy ra, việc thu thập chứng cứ thuộc thẩm quyền của cơ quan điều tra hoặc các cơ quan, đơn vị khác có liên quan theo quy định của pháp luật; thì trong Tố tụng dân sự thì khi cần khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp, các đương sự phải tự mình thu thập và cung cấp chứng cứ, chuyển giao chứng cứ, tài liệu cho Tòa án.

Các đương sự có quyền và nghĩa vụ cung cấp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp (quy định tại Điều 6, BLTTDS 2015). Ngoài ra, các cá nhân, tổ chức khởi kiện, yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người khác thì cũng có quyền, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh như đương sự. Quyền và nghĩa vụ chứng minh, cung cấp chứng cứ của đương sự được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 91,BLTTDS 2015). Trong trường hợp đương sự không cung cấp được chứng cứ hoặc không đưa ra đầy đủ chứng cứ thì đương sự phải chịu hậu quả về việc không chứng minh được hoặc chứng minh không đầy đủ. Cụ thể, khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM, Tòa án chủ yếu chỉ căn cứ vào những chứng cứ mà đương sự đưa ra; Tòa sẽ nghe các bên trình bày và xác minh chứng cứ; các bên có quyền và nghĩa vụ trình bày những gì mà họ cho là đúng và cần thiết. Nếu các chứng cứ cung cấp chưa đầy đủ hoặc chưa chính xác, thì Tòa án sẽ yêu cầu đương sự thu thập thêm chứng cứ hoặc xác minh sự chính xác đó. Tòa án không nhất thiết phải thu thập thêm chứng cứ mà chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ khi thấy cần thiết để là rõ thêm yêu cầu của các bên, bảo đảm cho việc giải quyết vụ án được chính xác. Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp, các đương sự cần tự mình thu thập đầy đủ các chứng cứ để xác nhận và chứng minh cho yêu cầu của mình, phản đối yêu cầu của người khác là có căn cứ hợp pháp.

Việc chứng minh và cung cấp đầy đủ chứng cứ của các đương sự góp phần giúp cho hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án được nhanh chóng và chính xác. Tuy nhiên, các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM thường có tính chất phức tạp. Do đó, khi “vướng” vào một vụ tranh chấp, liệu các đương sự có thời gian thu thập đầy đủ các bằng chứng hay không là một điều cần quan tâm. Việc giải quyết án một cách nhanh chóng và đúng đắn là cấp thiết không chỉ đối với các đương sự mà còn đối với các cơ quan chức năng có liên quan. Nhận thấy rằng việc thu thập chứng cứ có thể mất nhiều thời gian, chi phí của các đương sự; đó là chưa kể đến việc có những chứng cứ mà đương sự không thể tự mình thu thập được, hoặc áp dụng mọi biện pháp để thu thập chứng cứ nhưng không có kết quả. Trong những trường hợp như vậy, đương sự phải làm đơn yêu cầu Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ, trong đơn phải ghi rõ vấn đề cần chứng minh, chứng cứ cần thu thập, lý do không thu thập được chứng cứ, tên cơ quan, tố chức lưu giữ chứng cứ đó. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Nguyên tắc này tạo cơ sở giải quyết nhanh chóng và đúng đắn các vụ tranh chấp, đồng thời nâng cao tinh thần trách nhiệm của các đương sự trong hoạt động tố tụng dân sự, tạo điều kiện cho các đương sự tham gia trong việc bảo vệ lợi ích của chính mình trước các xâm hại.

• Nguyên tắc hòa giải:

Trong hoạt động kinh tế, dân sự ngày nay, vấn đề xảy ra tranh chấp là điều không mong muốn của cả cá nhân, tố chức tham gia kinh doanh và của cả xã hội. Việc kiện nhau ra tòa do không giải quyết được các mâu thuẫn, xung đột một cách ổn thỏa sẽ không đem lại sự thuận lợi cho quá hình hoạt động, kinh doanh của các bên, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế – xã hội. Tranh chấp gây ra sự căng thẳng, mất đoàn kết, làm giảm uy tín của các chủ thể trong môi trường kinh doanh. Chính vì vậy, nguyên tắc hòa giải theo quy định của pháp luật nước ta là một nguyên tắc quan trọng của pháp luật tố tụng, xuất phát từ quyền tự định đoạt của đương sự và trách nhiệm của Tòa án trong việc bảo vệ quyền lợi của công dân; giúp các bên giải quyết mâu thuẫn một cách ổn thỏa; góp phần hạn chế thiệt hại không đáng có do hậu quả của các tranh chấp gây ra.

Hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự trong việc giải quyết vụ án. Việc các đương sự thỏa thuận giải quyết tranh chấp trong mọi giai đoạn tố tụng luôn được Nhà nước khuyến khích; Bởi vì, khi các đương sự thỏa thuận với nhau về giải quyết vụ án không chỉ có nội dung tranh chấp mà mâu thuẫn của các đương sự cũng được giải quyết triệt để, nhanh chóng, tiết kiệm nhất và thường Nhà nước không phải sử dụng sức mạnh cưỡng chế để thi hành thỏa thuận đó. Hòa giải là quyền tố tụng của đương sự và chỉ có đương sự mới có quyền hòa giải vì đương sự là chủ thể của quan hệ pháp luật nội dung nên có quyền tự mình quyết định những vấn đề của vụ tranh chấp.

Do đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM nên hòa giải là biện pháp được ưu tiên áp dụng trước khi các bên tranh chấp phải nhờ tới cơ quan có thẩm quyền tài phán. Đây là nguyên tắc được xây dựng trước tiên do yêu cầu của chính đơn vị kinh doanh. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Theo nguyên tắc này, khi có tranh chấp kinh doanh xảy ra, trước hết các bên tự tiến hành hòa giải với nhau. Khi không tự hòa giải được, các bên mới yêu cầu cơ quan Tòa án can thiệp. Nhưng khi đã yêu cầu cơ quan Tòa án can thiệp, các đương sự vẫn có thể tiến hành hòa giải dưới sự hướng dẫn, công nhận của Tòa án. Chỉ khi hòa giải không thành, Tòa án mới đưa vụ việc ra xét xử. Hơn nữa, tại phiên tòa, Thẩm phán cũng tạo điều kiện để cho các bên tranh chấp hòa giải được với nhau. Khi hòa giải, Tòa án phải tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không phù hợp với ý chí của mình. Ngoài ra, trong BLTTDS 2015 cũng quy định những vụ án dân sự không được hòa giải và những vụ án dân sự không tiến hành hòa giải được (Điều 206, 207 BLTTDS 2015).

• Nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng, kịp thời:

Xuất phát từ nhu cầu nhà ở, kinh doanh, việc giải quyết tranh chấp không những phải đảm bảo đúng pháp luật mà còn phải nhanh chóng, dứt điểm, tránh dây dưa, kéo dài. Hoạt động mua bán NOTM là một quá trình diễn ra liên tục với mục đích sinh lời của người tham gia kinh doanh NOTM. Đối với các chủ thể kinh doanh NOTM, dường như yếu tố thời gian có ý nghĩa quan trọng hàng đầu trong công việc của họ; sự linh hoạt và năng động của môi trường kinh doanh không cho phép họ lãng phí thời gian. Nhưng khi những tranh chấp ngoài ý muốn phát sinh thì việc bỏ thời gian để giải quyết chúng để bảo vệ lợi ích của mình là điều đương nhiên. Do đó, việc giải quyết các vụ án một cách đúng đắn, nhanh chóng, kịp thời là mối quan tâm của hầu hết những người tham gia kinh doanh, đặc biệt là các đương sự trong các vụ tranh chấp về hợp đồng mua bánNOTM.

Nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng, kịp thời được thể hiện trong một số quy định của pháp luật. Chẳng hạn, trong tố tụng kinh doanh, thương mại quy định thời gian tố tụng ngắn hơn so với các tố tụng dân sự khác; các quy định rút ngắn thời hiệu, thời hạn; Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án không cần thực hiện việc chứng minh và thu thập chứng cứ; hạn chế việc giao vụ án cho tòa cấp dưới xét xử lại; hạn chế thấp nhất việc quay vòng vụ án để xét xử lại nhiều lần…Việc quy định như vậy nhằm rút ngắn thời gian cho việc giải quyết các tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các chủ thể, phù hợp với tính chất của hoạt động kinh doanh.

• Nguyên tắc xét xử công khai

Xét xử công khai là một trong những nguyên tắc dân chủ của hoạt động xét xử. Theo khoản 03, Điều 103, Hiến pháp 2013 có ghi rõ: “Tòa án nhân dân xét xử công khai…”. Công khai là thuộc tính quan trọng của xã hội dân chủ. Trong xã hội dân chủ, công khai được coi là tư tưởng xuyên suốt quá trình tố chức và vận hành bộ máy nhà nước. Tuy nhiên, không phải vụ án nào đưa xét xử công khai cũng đều đem lại những tác động tích cực, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo đó, Điều 15, BLTTDS quy định “Trong trường hợp cần giữ bí mật nhà nước, giữ gìn thuần phong mỹ tục của dân tộc, giữ bí mật nghề nghiệp, bí mật kinh doanh, bí mật đời tư của cá nhân theo yêu cầu chính đáng của đương sự”. Do đó, các cá nhân, tố chức có thể yêu cầu Tòa án xét xử kín để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Ngoài ra, nguyên tắc này tạo điều kiện cho nhân dân có thể giám sát hoạt động của Tòa án; điều này sẽ làm cho các chủ thể tham gia tố tụng nâng cao hơn nữa vai trò và trách nhiệm của mình; đồng thời nó mang ý nghĩa giáo dục mọi công dân trong việc chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật.

1.2.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.2.3.1. Nhóm các quy phạm về chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Các quy phạm về chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thương mại bằng Toà án được thể hiện qua các nhóm quy phạm được quy định trong Hiến pháp năm 2013, BLTTDS năm 2015, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 và trong các văn bản dưới luật: Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC,…

1.2.3.2. Nhóm các quy phạm về trình tự, thủ tục để Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Các giai đoạn Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thể hiện qua các quy phạm được quy định trong BLTTDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC, Thông tư liên tịch, hướng dẫn, công văn giải đáp của TANDTC…

1.2.3.3. Nhóm các quy phạm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án

Được quy định trong BLTTDS năm 2015, Luật Tổ chức TAND năm 2014, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC, Thông tư liên tịch, hướng dẫn, công văn giải đáp của TANDTC…

1.2.3.4. Nhóm các quy phạm pháp luật mà Tòa án dựa vào về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án

Các quy phạm pháp luật nội dung để Tòa án dựa vào làm căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án được thể hiện qua các quy phạm tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật Thương mại, Luật các tổ chức tín dụng,….. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.2.4. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Với tư cách là yếu tố điều chỉnh các quan hệ xã hội, pháp luật có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định và phát triển của xã hội, là phương tiện để thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, đảm bảo cho sự lãnh đạo của Đảng có hiệu lực và thực thi trên quy mô toàn xã hội. Pháp luật là phương tiện để Nhà nước quản lý kinh tế, xã hội và đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân được phát huy và thực hiện một cách nghiêm chỉnh.

Thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa. Đảm bảo cho pháp luật được thực hiện nghiêm minh thống nhất. Mọi tổ chức và công dân đều nghiêm chỉnh thực hiện pháp luật. Việc Tòa án thực hiện tốt việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đúng đắn chính là cơ sở để bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Vai trò của pháp luật trong việc xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện qua thực tiễn Tòa án giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Các quy phạm pháp luật dân sự, tố tụng dân sự, kinh doanh bất động sản cũng như các quy phạm pháp luật khác có liên quan đều được kiểm nghiệm trong thực tiễn cuộc sống về tính phù hợp trong đời sống xã hội, tính đầy đủ, toàn diện hay chưa đầy đủ, còn có lỗ hổng trong quy phạm pháp luật, phát hiện ra những quy phạm pháp luật còn chung chung, chồng chéo dẫn đến những người áp dụng pháp luật còn có những cách hiểu khác nhau dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật một cách tùy tiện vi phạm tính thống nhất của pháp luật và nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa. Ngược lại, có những vi phạm diễn ra khác với dự đoán của người làm luật làm cho người áp dụng pháp luật còn lúng túng khi giải quyết, có những vi phạm mới chưa được pháp luật điều chỉnh, những quy phạm lỗi thời, không phù hợp vẫn còn tồn tại trong xã hội. Như vậy, qua thực tiễn hoạt động xét xử của Tòa án khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM sẽ có sự kiểm nghiệm các quy phạm pháp luật trong thực tiễn để phát hiện những hạn chế đó, góp phần vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam và nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Việc Tòa án khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM còn có vai trò răn đe những người có hành vi vi phạm pháp luật, bảo vệ, khôi phục các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà nước và công dân theo quy định của pháp luật, giữ vững ổn định xã hội giữ gìn kỷ cương phép nước trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội.

Đồng thời, thông qua hoạt động giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án còn có tác dụng phổ biến và tuyên truyền giáo dục pháp luật trong nhân dân, đặc biệt thông qua các bản án, công văn trả lời đơn cho đương sự, các chủ thể áp dụng pháp luật đã phân tích, giải thích pháp luật để nhân dân hiểu rõ những gì pháp luật cho phép làm và những gì pháp luật cấm để từ đó giữ gìn sự đoàn kết trong đời sống xã hội.

1.3. Các yếu tố tác động đến việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

1.3.1. Sự hoàn thiện của các quy định pháp luật

Trước hết, hoạt động áp dụng pháp luật có liên quan rất chặt chẽ với hoạt động xây dựng pháp luật. Để thực hiện và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án có hiệu quả trước hết phải có pháp luật tốt. Nói cụ thể hơn là phải có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, sát thực tế, phù hợp với các quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế-xã hội, phù hợp với những điều kiện kinh tế, chính trị,văn hóa xã hội, tâm lí, tổ chức …mà trong đó pháp luật sẽ tác động, đáp ứng những nhu cầu đòi hỏi của đất nước ở mỗi thời kì phát triển. Sự hoàn thiện về các quy định của pháp luật ở đây đòi hỏi phải hoàn thiện cả về pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng. Pháp luật nội dung về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại càng hoàn thiện, chặt chẽ thì quá trình thực hiện hợp đồng càng dễ dàng, hạn chế tranh chấp, nếu có tranh chấp thì quá trình giải quyết cũng nhanh chóng, chính xác. Pháp luật về tố tụng của quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại càng chặt chẽ, hoàn thiện thì quá trình giải quyết các vụ án càng nhanh chóng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, tránh trường hợp bản án bị hủy sửa. Sau khi đã ban hành pháp luật, vấn đề quan trọng có ảnh hưởng tới việc thực hiện, áp dụng pháp luật là tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho cán bộ và nhân dân để mọi người nắm được các quy định của pháp luật, từ đó họ có ý thức tự giác tuân theo pháp luật.

1.3.2. Năng lực giải quyết của Toà án

Áp dụng pháp luật vốn là hoạt động do các cơ quan hoặc các chủ thể có thẩm quyền tiến hành như cơ quan hành chính, Tòa án, Viện kiểm sát, Công an…Đối với việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì hoạt động này là hoạt động của Tòa án (có thể có sự tham gia của Viện kiểm sát). Do tính chất quan trọng và phức tạp của hoạt động áp dụng pháp luật nên chủ thể bị áp dụng có thể được hưởng lợi ích rất lớn nhưng cũng có thể phải chịu những hậu quả bất lợi nên trong pháp luật luôn có sự xác định rõ ràng cơ sở, điều kiện, trình tự thủ tục… của Tòa án trong quá trình áp dụng pháp luật. Chính vì vậy hệ thống Tòa án cần được tổ chức một cách khoa học, có sự phân công rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, thẩm quyền của Tòa án, trong mỗi bộ phận để tránh hiện tượng chồng chéo, mâu thuẫn cản trở nhau trong công việc của các cơ quan này. Sự không thống nhất, không phân định rõ ràng phạm vi, lĩnh vực hoạt động hoặc thẩm quyền của Tòa án dễ dẫn đến có những vụ việc thì nhiều cơ quan tranh nhau giải quyết nhưng lại có những vụ việc thì đùn đẩy không cơ quan nào nhận trách nhiệm giải quyết. Trong tổ chức và hoạt động của Tòa án phải đảm bảo tính năng động, chủ động, sáng tạo, sự độc lập của Tòa án, đồng thời đảm bảo sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa Tòa án và các cơ quan Nhà nước hoặc với các tổ chức xã hội. Đặc biệt, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án được thực hiện bởi các Thẩm phán, do đó cần các Thẩm phán có năng lực, tinh thân trách nhiệm cao, tránh hiện tượng quan liêu, cửa quyền, sách nhiễu, trì trệ, giấy tờ hình thức hoặc thờ ơ lãnh đạm đối với số phận, tính mạng con người, với tài sản của Nhà nước và của nhân dân. Thực tế cho thấy sự quan liêu, chậm trễ, thiếu tinh thần trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc một số cán bộ có chức có quyền trong việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân dẫn đến nhiều vụ việc đơn giản lại trở nên phức tạp, nhiều sự bất bình trong nhân dân không giải quyết được gây ra hậu quả không thể lường trước.

1.3.3. Ý thức pháp luật của các chủ thể Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Ý thức pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động áp dụng pháp luật. Tất cả các chủ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật, chủ thể bị áp dụng pháp luật, người áp dụng pháp luật và người bị áp dụng pháp luật đều cần có ý thức pháp luật để điều chỉnh hành vi của mình và hành vi của các chủ thể khác phù hợp với mục đích, yêu cầu của pháp luật.

Ý thức pháp luật của cán bộ Tòa án càng cao thì hoạt động áp dụng pháp luật của họ càng đúng đắn và hiệu quả. Chủ thể áp dụng pháp luật nhân danh quyền lực nhà nước nên hoạt động áp dụng pháp luật có tính chất bắt buộc với chủ thể bị áp dụng vì thế hoạt động này không chỉ thể hiện ý thức của người trực tiếp áp dụng pháp luật mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, thay đổi thái độ tình cảm pháp luật của người bị áp dụng. Nếu họ thực hiện những hành vi sai trái thì vô tình sẽ dẫn đến thái độ coi thường pháp luật của người dân và nguy hiểm hơn là có thể làm cho nhân dân không còn niềm tin vào pháp luật và chế độ nữa. Ngược lại nếu những người áp dụng pháp luật có ý thức pháp luật cao thì nhân dân sẽ có niềm tin vào pháp luật, thấy được giá trị của việc tôn trọng pháp luật và thực hiện chính xác, tuân theo pháp luật và vận động người khác làm theo pháp luật. Ý thức pháp luật và hành vi của cán bộ Tòa án có ảnh hưởng sâu rộng, trực tiếp đến nhiều cá nhân khác bởi một trong những thẩm quyền quan trọng của họ là có thể ban hành những bản án/ quyết định làm pháp sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một hay nhiều quyền hạn hay nhiệm vụ pháp lí, có thể đưa lại lợi ích hoặc thiệt hại cả về vật chất lẫn tinh thần cho các tổ chức, cá nhân khác. Do đó đối với cán bộ trong hoạt động Tòa án thì ý thức pháp luật càng cần được chú trọng. Hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp đòi hỏi các chủ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật cần phải hiểu nội dung của quy phạm, xác định rõ các đặc trưng pháp lí của sự vụ có liên quan để ban hành chính xác, hợp pháp.

Vì vậy, chỉ có thể đem lại hiệu quả tốt nhất cho hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại khi ý thức của các cá nhân có thẩm quyền được bảo đảm. Nâng cao trình độ pháp luật, đặc biệt là các kiến thức, kỹ năng giải quyết tranh chấp kinh doanh thương mại, hình thành bản lĩnh nghề nghiệp vững vàng… là những đòi hỏi cần thiết trong thời điểm hiện nay. Đồng thời cần có những hoạt động kiểm tra, giám sát thật chặt chẽ của Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án cấp trên và các cơ quan khác theo quy định của pháp luật. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Kết luận Chương 1

Cùng với sự gia tăng số lượng giao dịch mua bán NOTM, sự biến động về thị trường kinh doanh bất động sản đã làm bộc lộ những điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các hợp đồng mua bán NOTM trong thời gian qua. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của hợp đồng mua bán NOTM thông thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, nên bản thân hợp đồng đã tồn tại nhiều yếu tố rủi ro, yếu tố chưa được xác định rõ tại thời điểm ký kết hợp đồng nên dễ xảy ra bất đồng, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM xảy ra là điều khó tránh khỏi, do vậy việc giải quyết tranh chấp hợp đồng là một đòi hỏi mang tính tất yếu và cần thiết. Pháp luật quy định về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng để các bên lựa chọn như: Hòa giải thương lượng, Trọng tài, Tòa án. Việc lựa chọn giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng hình thức nào là tùy thuộc vào ý chí của các bên khi xác lập hợp đồng. Nếu xảy ra tranh chấp, các bên có thể lựa chọn một hoặc một số phương thức giải quyết tranh chấp theo sự xác định của hợp đồng. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện hợp đồng mua bán NOTM có nhiều tranh chấp xảy ra nhưng việc sử dụng điều khoản của hợp đồng, áp dụng các quy định của pháp luật tại thời điểm đó cũng rất khó có thể giải quyết được tranh chấp một cách có hiệu quả. Nhiều tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM đã xảy ra, kéo dài hàng năm, nhiều năm mà vẫn chưa được giải quyết triệt để. Do vậy, việc nghiên cứu thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ vấn đề thực tế đã và đang diễn ra. Luận văn: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà