Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Thực trạng các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013 dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013

Việc thu hồi đất trong những năm vừa qua đã diễn ra một cách mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng cho việc phát triển kinh tế – xã hội; an ninh, quốc phòng trên phạm vi cả nước. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp lý liên quan ra đời đã góp phần tháo gỡ những khó khăn trong lĩnh vực bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất so với trước đây; phù hợp với chế định về đất đai được quy định trong Hiến pháp (sửa đổi). Sự ra đời pháp luật đất đai hiện hành và các nghị định hướng dẫn thi hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển kinh tế trong thời gian, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải phòng, Đà Nẵng, Bình Dương,…. Điều này góp phần rất lớn vào việc thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, đẩy mạnh phát triển kinh tế, tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp từ nước ngoài ở nước ta.

Các tỉnh thành phố đã ban hành và tổ chức thực hiện các chính sách cụ thể để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất. Ví dụ như: Hà Nội ban hành những văn bản sau : Quyết định 23/2014/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và Nghị định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định 15/2016/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo Quyết định 23/2014/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành;.v.v… Hải Phòng ban hành Quyết định 2680/2014/QĐUBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn do Ủy ban nhân dân Thành phố Hải Phòng ban hành; và còn các văn bản hướng dẫn thi hành của các tỉnh thành khác trên phạm vi toàn đất nước. Ta có thể thấy, Nhà nước đã phần nào quan tâm đến đời sống và lợi ích của người dân bị thu hồi đất thông qua những quy định về giá đất bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ tái định cư… được triển khai tới từng hộ dân.

2.1.1. Quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất  Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Trước đây, các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 được quy định tại Điều 41, 42, và 43. Tuy nhiên sau nhiều năm thực hiện, những quy định này thực tế đã không thể truyền tải hết các nội dung mang tính nguyên tắc để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương, bộ, ngành thực hiện một cách thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do đó, Luật đất đai năm 2013 ra đời nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất; khắc phục những yếu kém, bất cập còn tồn tại; đồng thời giảm thiểu các khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo của công dân trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục phát huy, kế thừa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003; nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003.

Một điểm mới đáng lưu ý là Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) và có quy định thêm một điều luật riêng biệt về nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất (Điều 83). Qua đó, các bộ, nghành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào các quy định cụ thể về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thống nhất thực hiện. Nhìn chung việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên một số nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì người được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tại khoản 1 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 có quy định các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:“Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường”. Nguyên tắc trên thể hiện sự bảo hộ của Nhà nước đối với lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi lấy đi phần lợi ích chính đáng của họ. Tuy nhiên, người sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện về loại đất mà mình đang sử dụng và về chứng nhận quyền đối với đất đó; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất thì họ sẽ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Ngoài việc được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất thì người bị thu hồi đất còn được xem xét hỗ trợ, quy định tại Khoản 1 Điều 83 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ”. Đây cũng được coi là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013. Việc quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa hết sức to lớn, đặc biệt với người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, bởi lẽ đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất của họ. Có thể nói hỗ trợ là biện pháp bổ sung rất cần thiết nhằm bù đắp một cách làm trọn vẹn những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra, đảm bảo hơn nữa quyền và lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất. Chính sách hỗ trợ hướng tới bù đắp những thiệt hại vô hình như công ăn việc làm, thay đổi môi trường sống hay những tổn thất về mặt tinh thần khác của người bị thu hồi đất. Đây không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là trách nhiệm xã hội của Nhà nước để đảm bảo phát triển đồng bộ, toàn diện và thực hiện tốt vấn đề an sinh xã hội.

Thứ hai, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đảm bảo bù đắp đầy đủ các thiệt hại thực tế của người có đất bị thu hồi Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 có quy định: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương tại thời điểm thu hồi đất. Trước hết, bồi thường về đất trước hết phải đảm bảo tính cân xứng. Cách tiếp cận này vừa giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất, giúp họ không bị thua thiệt về giá đất được bồi thường, vừa nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị thu hồi đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất đai tăng lên từ việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc do sự đầu tư của Nhà nước hoặc các nhà đầu tư mang lại. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng thường ít khả thi trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp do quỹ đất nông nghiệp hầu như đã được giao hết cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nên không còn đất nông nghiệp để bồi thường. Do đó, hầu hết các địa phương hiện nay đều dùng phương thức bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, người dân không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn chịu thiệt hại về tài sản gắn liền trên đất. Để đảm bảo bồi thường đầy đủ các thiệt hại, Nhà nước còn phải bồi thường cả những thiệt hại về tài sản, sản xuất kinh doanh. Điều 88 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường;

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.

Đây là sự bảo hộ của Nhà nước đối với một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất: quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Tài sản đầu tư trên đất hợp pháp thuộc quyền sở hữu của người có đất bị thu hồi, khi Nhà nước thu hồi đất tài sản đó không còn. Do vậy, Nhà nước cần phải tính toán những thiệt hại thực tế của tài sản và bồi thường thích đáng cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên không phải tài sản nào có trên đất bị thu hồi cũng được bồi thường, mà cần phải dựa trên tính hợp pháp của tài sản đó, ví dụ như: tài sản gắn liền với đất được tạo ra trái với mục đích đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì không được bồi thường hoặc tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất thì không được bồi thường.v.v… Trong trường hợp tài sản trên đất thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được hỗ trợ về tài sản. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba, việc bồi thường, tái định cư phải theo giá thị trường

Điều 74 Luật đất đai 2013 có quy định: “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:“Việc xác định giá đất cụ thể  phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai”. Hay trong quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Như vậy, pháp luật quy định rõ việc bồi thường phải theo giá thị trường. Tuy nhiên,thực tiễn hiện này cho thấy giá đất bồi thường vẫn thường được tính thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Vấn đề này cũng gây ra những khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất hiện nay trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ tư, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

• Luật đất đai năm 2013 khẳng định một cách cụ thể, rõ ràng tại:

Khoản 3 Điều 74 về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: ‘Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”

Điểm b khoản 1 Điều 83 về Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: ‘việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật”.

Ở cả trong nguyên tắc về bồi thường cũng như hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đều đề cập tới tính bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, kịp thời, công khai minh bạch, đúng pháp luật. Đây vừa là một đòi hỏi khách quan, vừa là cơ chế kiểm soát quá trình thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc dân chủ được hiểu là trong quá trình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cần phải tiếp thu ý kiến, nguyện vọng của người dân, đặc biệt từ phía những người bị thu hồi đất; bởi họ là những người gánh chịu hậu quả trực tiếp từ việc thu hồi đất. Công bằng được thể hiện ở chỗ: với những trường hợp thu hồi đất giống nhau về hoàn cảnh địa lý, về loại đất, về tính chất và căn cứ thu hồi thì người bị thu hồi đất sẽ được nhận mức bồi thường tương đương nhau. Thêm vào đó, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch trong từng khâu, từng quy trình. Yếu tố này sẽ giúp ngăn ngừa các hành vi tiêu cực trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phía các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Một điểm đáng lưu ý là Luật đất đai Việt Nam vẫn chưa diễn giải thế nào là bồi thường kịp thời đối với các trường hợp thu hồi đất, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong công tác tổ chức, thực hiện. Thực tế cho thấy có rất nhiều trường hợp người dân sau khi bị thu hồi đất rất lâu mới được nhận bồi thường, hỗ trợ. Do đó, chúng ta cần phải có một quy định rõ ràng về thời điểm người dân được nhận bồi thường để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Nguyên tắc dân chủ, công khai, minh bạch được thể hiện xuyên suốt thông qua các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: các điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất… được phân tích ở phần tiếp theo của Khóa luận. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Ngoài ra, pháp luật đất đai cần bổ sung nguyên tắc đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (nhất quán về thời gian, quy định). Nếu không có sự nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau vẫn còn tồn tại và làm nảy sinh sự so sánh thiệt hơn từ phía người dân. Trong một số trường hợp, trên cùng một thửa đất, một số người dân chấp nhận phương án bồi thường tuy nhiên lại có một số người chây ì, không chịu nhận bồi thường nhằm được hưởng một mức bồi thường khác cao hơn. Điều đó không những gây mẫu thuẫn từ phía những người có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế – chính trị.

2.1.2. Quy định về căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Có quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh: Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại điều 61 và 62 Luật đất đai năm 2013

• Có quyết định phê duyệt phương án, tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Sau khi hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng là một trong những căn cứ để người bị thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật.

• Thỏa mãn các điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại điều 75 Luật Đất đai năm 2013 : Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

“ Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Trước hết, người bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là căn cứ pháp lý cao nhất để khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp; làm cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ đầy đủ các quyền và lợi ích trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên trên thực tế thì không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành quy định người bị thu hồi đất dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, người bị thu hồi đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ được quy định cụ thể tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013: Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

“ a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
2. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; […] ”. Đây là quy định hợp lý, phù hợp với thực tiễn của đất nước; bởi nguyên nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào người sử dụng đất mà còn nằm từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chẳng hạn như: Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận phức tạp, rườm rà; quá trình thẩm định, xem xét cấp Giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước thường chậm trễ.v.v… Có thể thấy pháp luật khá nghiêm minh trong việc quy định về điều kiện được hưởng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tuy nhiên cũng cũng có sự linh hoạt với thực tiễn sử dụng đất hiện nay.

2.1.3. Quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013 và nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm tất cả những chủ thể sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất hợp pháp bị Nhà nước thu hồi đất và thỏa mãn đầy đủ các căn cứ như đã phân tích ở trên. Có thể nói đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng.

2.1.4. Quy định về hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

• Hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nếu người bị thu hồi đất thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể mà có các hình thức bồi thường khác nhau. 

• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được pháp luật cho phép nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Theo Khoản 13, Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại: “Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được”. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: Chi phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất

Thứ hai, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại cho một số trường hợp không được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định cụ thể tại điều 76 Luật đất đai năm 2013

Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

1. a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
3. Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
4. Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
5. Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.” (Khoản 1)

Thứ ba, căn cứ theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể về việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại tiến hành khi có các điều kiện sau:

“a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”

Trong đó, Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất và bao gồm: văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất; văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư. Ngoài ra, Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ trên nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương để quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Thứ tư, Luật đất đai năm 2013 đã thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81) sẽ được phân tích ngay sau đây.

• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Trong thời kì chuyển đổi cơ cấu kinh tế; công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một lượng lớn đất nông nghiệp đã bị thu hồi phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Đối với việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo (Điều 78 Luật đất đai năm 2013)  

Đối với tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất: nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại theo quy định của pháp luật đất đai thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Trong trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp: khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại pháp luật đất đai thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ

Đối với việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77 Luật đất đai năm 2013)

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất. Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và diện tích đất do được nhận thừa kế.

Thứ hai, đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy định pháp luật thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

Thứ ba, đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thuộc một trong hai trường hợp: không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì họ chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất. Tuy nhiên họ sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ sao cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Bồi thường về đất khi thu hồi đất ở

Bồi thường về đất khi thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định  thì được bồi thường như sau:

Trong trường hợp thu hồi đất ở mà hộ gia đình cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

Trong trường hợp thu hồi đất ở mà hộ gia đình cá nhân còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Trong trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường về đất như sau:

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi. Trong trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền. Ngoài ra, đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Bồi thường về đất, chi chí đầu tư vào đất khi thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở)

• Đối với hộ gia đình, cá nhân (Điều 80 Luật đất đai năm 2013)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định của pháp luật thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán nhà ở tái định cư. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Đối với tổ chức tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 81 Luật đất đai năm 2013)

Trong trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

Trong trường hợp tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất.

Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại. Trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường về đất.

• Bồi thường thiệt hại về tài sản 

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 89 Luật Đất đai năm 2013) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật (không còn sử dụng được) theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trong trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật (vẫn không còn sử dụng được) theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế gồm phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị tháo dỡ.

• Đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90 Luật Đất đai năm 2013)

Đối với cây trồng, khi thu hồi đất được chia làm hai loại: cây hàng năm và cây lâu năm. Mỗi loại có mức tính bồi thường khác nhau. Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất. Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

Đối với vật nuôi là thủy sản: Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường. Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

• Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91 Luật đất đai năm 2013 )

Trong trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt. Đối với trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

• Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn (Điều 94 Luật đất đai năm 2013) Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ, cụ thể như sau:

 Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định. Trong trường hợp hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất

• Hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất được quy định chi tiết tại Điều 19  Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Tùy theo từng trường hợp và mức độ thiệt hại khác nhau mà Nhà nước có các mức hỗ trợ khác nhau tương ứng để bù đắp những khó khăn, giúp người dân ổn định đời sống sản xuất, cụ thể:

• Việc hỗ trợ ổn định đời sống:

Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. (Khoản 3) Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Việc hỗ trợ ổn định sản xuất:

Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó.

Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế (Khoản 4)

• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất 

Trong quá trình thu hồi đất, không ít các cá nhân gặp phải khó khăn trong nghề nghiệp khi mất đi tư liệu sản xuất chủ chốt của mình. Để đảm bảo an sinh và khôi phục kinh tế, nhà nước đã bổ sung một số quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm so với Luật đất đai 2003; được quy định tại Điều 84 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 20 và 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường.   

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất kinh doanh (Khoản 1, Điều 84 Luật đất đai năm 2013). Việc hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương.  Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương (Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP) Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

 Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở.

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ nguồn kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm (Khoản 2, Điều 84 Luật đất đai năm 2013)

Về trách nhiệm phía cơ quan nhà nước, pháp luật quy định Bộ Lao động Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, Ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ vào cơ chế, chính sách đã được Thủ tướng quyết định UBND cấp tỉnh chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án cần phải lấy ý kiến của người dân bị thu hồi đất.

Ngoài việc hỗ trợ tại những quy định trên, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ra quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi, chẳng hạn như: Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước, Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn.v.v… Các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân được học nghề, tiếp cận vốn …để phát triển cuộc sống khi bị thu hồi đất

• Hình thức tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Vấn đề Tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đã được Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đề cập. Tiếp đến Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể hơn và đến nay là Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP. Pháp luật đất đai hiện hành đã sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở nhằm bắt buộc các cơ quan Nhà nước phải quan tâm và bảo vệ quyền lợi của những đối tượng được bố trí tái định cư một cách tích cực hơn. Cụ thể tại Điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Trong trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.

• Về suất tái định cư tối thiểu như sau

Thứ nhất, Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở,nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Thứ hai, pháp luật còn linh động khi quy định tùy vào tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.

Ngoài ra, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

• Lập và thực hiện dự án tái định cư

Thực trạng nước ta cho thấy một số khu tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nhiều địa phương còn chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư. Nhằm khắc phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định mới như sau:

Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư (Điều 85)

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định Luật Đất đai được cụ thể hóa tại Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau đây:

Thứ nhất, Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng trước hết là có sự góp ý và thỏa thuận của người dân. 

Đối với khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan bộ ngành hoặc UBND các cấp có trách nhiệm đảm bảo kinh phí để thực hiện dự án tái định cư này.

• Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

Quy định tại Điều 87 Luật đất đai năm 2013 đã nêu ra 3 trường hợp đặc biệt được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là một điểm mới trong pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa cho người sử dụng đất.

Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế – xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 

Trường hợp này sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này được hướng dẫn chi tiết tại Điều 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất,Bộ, ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi xây dựng khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định và phải bảo đảm kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:Diện tích từng loại đất dự kiến thu hồi;Số người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thu hồi đất;Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ đối với từng loại đối tượng thu hồi đất; dự kiến giá đất bồi thường đối với từng loại đất, từng loại vị trí;Phương án bố trí tái định cư (dự kiến số hộ tái định cư, địa điểm, hình thức tái định cư);Dự kiến tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nguồn vốn để thực hiện;Dự kiến thời gian và kế hoạch di chuyển, bàn giao mặt bằng.

Thứ ba, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan tổ chức thẩm tra khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.  Căn cứ vào khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, Bộ, ngành có dự án đầu tư tổ chức lập, tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ dự án. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Bộ, ngành phê duyệt, tổ chức lập, tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án thực hiện tại địa phương sau khi đã có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của Bộ, ngành có dự án đầu tư; tổ chức thực hiện và quyết toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với Bộ, ngành có dự án đầu tư.

• Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đối với trường hợp này pháp luật quy định thực hiện theo khung chính sách mà Nhà nước đã có cam kết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

• Đối với trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng của con người

Luật đất đai 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng của con người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của pháp luật. Điều này được hướng dẫn thi hành chi tiết tại Điều 16 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người, cụ thể:

Thứ nhất, Đối với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị sạt lở, sụt lún bất ngờ toàn bộ diện tích thửa đất hoặc một phần diện tích thửa đất mà phần còn lại không còn khả năng tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bố trí đất ở tái định cư theo quy định sau đây: Diện tích đất ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương quy định nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương. Việc nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác thực hiện theo quy định về thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, Tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thu hồi để bố trí tái định cư được giải quyết như sau: Ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở do thiên tai gây ra. Doanh nghiệp chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người do doanh nghiệp đó gây ra; trường hợp doanh nghiệp đã giải thể, phá sản thì tiền bồi thường, hỗ trợ do ngân sách nhà nước chi trả.

2.1.5. Quy định về giá đất để tính bồi thường  Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Khái niệm về giá đất

Khái niệm giá đất, giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 19 và 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa Khoản 23, 24 Luật Đất đai năm 2003: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” (Khoản 19); “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 20)

Giá đất để tính bồi thường là căn cứ quan trọng để thực hiện bồi thường cho người sử dụng đất nhằm giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước và người bị thu hồi đất. Giá đất cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất trong việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

• b. Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013:

“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;  b) Theo thời hạn sử dụng đất;

1. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
2. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Thứ nhất, Xác định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá. Thời điểm định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là thời điểm có quyết định thu hồi đất, dựa trên nguyên tắc về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013). Xét về khía cạnh việc bồi thường tính đến chi phí đầu tư vào đất của người sử dụng đất thì việc tính giá đất tại thời điểm thu hồi khá hợp lý do sẽ không tính đến phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước (Phần tăng thêm này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra). Như vậy, pháp luật không thừa nhận giá đất được chuyển mục đích sử dụng sau khi bồi thường làm căn cứ tính bồi thường. Tuy nhiên quy định này còn mặt nhiều mặt hạn chế: Ở Việt Nam, giá của đất nông nghiệp bị thu hồi làm bệnh viện, trường học, đường giao thông không gây quá nhiều bức xúc nhưng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì lại dễ dàng trở thành những điểm nóng. Thông thường giá đất nông nghiệp rất thấp sau đó đất này được các nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, theo đó mà giá đất tăng lên chóng mặt. Nếu so sánh sự chênh lệch giữa giá đất được Nhà nước bồi thường và giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng thì người nông dân sẽ cảm thấy cho rằng dường như mình bị “cướp đất” và không được lợi gì từ việc bị thu hồi nên phát sinh tranh chấp, khiếu kiện [19]. Hơn nữa, thời điểm có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường là khá xa, có thể lên đến vài năm, vì vậy, người dân bị thu hồi đất sẽ chịu thiệt thòi do giá đất đã thay đổi, đồng tiền thì mất giá. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, so với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã thay từ “Sát” thành từ “ phù hợp” với giá đất trên thị trường và bổ sung trường hợp xác định theo giá trúng thầu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất trong trường hợp không có sự chuyển nhượng để định giá. Thay về mặt từ ngữ là vậy, tuy nhiên về mặt bản chất vẫn không có sự thay đổi. “Phù hợp” vẫn mang tính định tính và không rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Điều này tạo lỗ hổng và gây ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thậm chí còn dẫn đến những vấn đề tiêu cực như xử lý tùy tiện, tham nhũng của các cơ quan có thẩm quyền.

• Phương pháp định giá đất và khung giá đất

Phương pháp định giá đất và khung giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP về quy định về giá đất là sự kế thừa các quy định của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP của chính phủ.

Thứ nhất, Các phương pháp bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 4)

Thứ hai, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Điều 9)

• Giá đất để tính bồi thường

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì giá đất để tính bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; căn cứ vào vào các nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất theo pháp luật, giá đất trên thị trường, tổng hợp thông tin về thửa đất… Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Trước đây, Luật đất đai năm 2003 quy định việc xác định giá đất để tính bồi thường gặp một số bất cập như sau:

Thứ nhất, giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra thường luôn thấp hơn giá đất trên thị trường. Việc này khiến người bị thu hồi đất bức xúc , khiếu kiện kéo dài trên phạm vi rộng. Trước thực tế này, tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 21/1/2006 về sửa đổi bổ sung một số quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP nêu rõ: “trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất tại Điều 15 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ lại quy định mức tối đa, cụ thể: Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương có biến động lớn: nếu tăng từ 20% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá.  Do đó dù được điều chỉnh nhưng giá đất vẫn không sát với giá chuyển nhượng thực tế.

Thứ hai, xác định giá đất là một vấn đề phức tạp, có tính chuyên môn cao. Việc giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp, thường mang tính cảm tính, dễ dẫn đến tiêu cực trong xã hội. Do đó chúng ta cần một thể chế độc lập và khách quan để xác định giá đất mới đảm bảo tốt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Thứ ba, Luật đất đai chưa quy định về cơ chế giám sát, kiểm tra việc định giá đất có phù hợp với giá đất chuyển nhượng trên thị trường hay không.

• Pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định nhằm khắc phục những hạn chế kể trên nhưng chưa thực sự giải quyết được bản chất vấn đề:

Một là, Nghị định 44/2014/ND-CP có quy định tại Khoản 4 Điều 12: “Việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện”. Trong đó, Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành phần sau: Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy rằng pháp luật đã quy định Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định giá trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất nhưng không có cơ chế đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định. Trên thực tế, giá đất vẫn luôn là cơ hội để các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền lợi dụng để tham nhũng, chuộc lợi.

Hai là, Luật đất đai năm 2013 đã có quy định về việc sử dụng tư vấn giá đất nhưng chỉ trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu. Đây lại không phải là cơ chế bắt buộc để định giá đất nên chưa thể nào giải quyết được vấn về liên quan đến việc xác định giá đất bồi thường, bảo vệ lợi ích cho người bị thu hồi đất [20]. Tuy nhiên hiện nay, ở một số địa phương, tiêu biểu là thành phố Hồ Chí Minh đã có những thành tựu nhất định trong việc  sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập để xác định giá đất. Đây được coi là mô hình đạt hiệu quả cao trong việc lấy ý kiến đồng thuận từ người dân vì đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Cùng với sự quản lý của Nhà nước và trách nhiệm của nhà đầu tư việc định giá đất bồi thường cũng đã có mặt tích cực hơn so với thời gian trước đây.

2.1.6. Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không được quy định cụ thể tại một văn bản luật như Nghị định số 60/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 mà được quy định tại Điều 69 Luật đất đai năm 2013 và ghi nhận trong một số điều luật của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 37/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014. Trong pháp luật đất đai hiện hành, trình tự thủ tục thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được quy định theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của người dân; đồng thời cũng quy định rõ trách nhiệm đối thoại, động viên, thuyết phục của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận. Về cơ bản thì trình tự, thủ tục thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất gồm các bước như sau:

• Thông báo thu hồi đất

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cho người có đất thu hồi biết theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật đất đai năm 2013. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

• Ra quyết định thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013, sau khi hoàn tất việc thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể ra Quyết định thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

• Thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về các chủ thể sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:  thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả các đối tượng trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc Ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

• Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban  Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục (Điều 69 Luật đất đai năm 2013). Nếu sau 10 ngày mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế. Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc phải được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi (Khoản 2 Điều 70 Luật đất đai năm 2013)

Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc: tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế. Trong trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Còn nếu như người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế (Khoản 4 Điều 70 Luật đất đai năm 2013)

• Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư:        

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, dựa trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản  trên đất.

• Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất; bằng các hình thức: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý và không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án. Trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường thì tổ chức phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại. (Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai năm 2013) Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Hoàn chỉnh Phương án

Dựa trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau đó trình lên cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

• Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt (Điều 13 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014). Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày (Điều 66 Luật đất đai năm 2013). Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phổ biến và niêm yết công tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; đồng thời được gửi đến từng người có đất thu hồi. Trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Dựa theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định;. Trong trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì cần phải tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Sau đó nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai năm 2013.

• Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai năm 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành thì cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Trong trường hợp chậm chi trả thì ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Người bị hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì khi nhận bồi thường phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; nhiều hộ dân cản trở tiến độ thi công công trình, “chây ì” không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới. Trong trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai năm 2013. Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất phải được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất: Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế. Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế. Trong trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Nếu người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế. Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

2.1.7. Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

• a) Giải quyết khiếu nại, tố cáo

Trong tiến trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn lực to lớn để phát triển đất nước. Các công trình, dự án được triển khai trên hầu khắp mọi miền tổ quốc. Tuy nhiên, hiện tượng sai phạm pháp luật về đất đai, cụ thể là trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thi hành công vụ đang diễn ra rất nhiều. Để khắc phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định: “Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai” (Điều 204 Luật đât đai năm 2013) Trong đó, đối tượng của khiếu nại, khiếu kiện ở đây là những hành vi hành chính, quyết định hành chính trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có quyền tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào trong xã hội. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một dạng của khiếu nại, tố cáo nói chung. Vì vậy, việc khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu Nhà nước thu hồi đất phải kết hợp dựa trên quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo, Luật tố tụng hành chính. Luật đất đai năm 2013 quy định: “Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính” (Khoản 2 Điều 204) và “Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định pháp luật về tố cáo” (Điều 205 Luật đất đai năm 2013)

Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014 của Chính phủ nêu rõ: “Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất”. Như vậy, quyền khiếu nại chỉ xếp thứ yếu so với quyết định chấp hành quyết định thu hồi đất. Chỉ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra. Trên thực tế, việc đó là khá muộn màng do thiệt hại mà người sử dụng đất bị thiệt hại đã quá nặng nề, hơn nữa, họ còn bất bình và mất niềm tin vào Nhà nước.

• b) Xử lý vi phạm

Cùng với những quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo pháp luật đất đai cũng quy định chi cụ thể về các hành vi vi phạm pháp luật trong công tác kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

• Các hành vi vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định về hành vi vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Khoản 4 như sau:

Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi; không công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Không thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng đối tượng, diện tích, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; làm sai lệch hồ sơ thu hồi đất; xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu hồi trên thực địa;

Thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng; không đúng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Mặc dù pháp luật đất đai đã có quy định về các hành vi vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tuy nhiên lại chưa có quy định cụ thể về chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực này. Pháp luật đất đai chỉ quy định chung: người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại. Ngoài ra, Pháp luật quy định việc áp dụng các quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên để đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện một cách hiệu quả, pháp luật cần bổ sung các chế tài nhằm xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong Bộ luật hình sự số 100/2015/QH13 dự kiến có hiệu lực trong thời gian tới, Điều 230 có quy định thêm về tội danh vi phạm quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Có thể nói đây là bước tiến lớn hết sức quan trọng nhằm nâng cao hơn nữa trách nhiệm của người có thẩm quyền trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị thu hồi đất. 

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

• Những thành tựu đạt được:

Thứ nhất, việc thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất chuyên dùng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương phát triển công nghiệp, dịch vụ cũng như xây dựng các khu đô thị mới cho người dân địa phương. Hàng triệu lao động đã được giải quyết việc làm thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Số lượng lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy hải sản sang làm việc ở các ngành phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ đã góp phần đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu lao động theo hướng tích cực, phù hợp với xu hướng phát triển đất nước. Nếu 1 héc ta đất nông nghiệp chỉ tạo việc làm cho tối đa 10-15 người lao động nông nghiệp với giá trị thấp thì chuyển sang xây dựng khu công nghiệp đã tạo việc làm cho hàng trăm lao động với thu nhập cao. Theo tính toán của các nhà kinh tế, 1 khu công nghiệp, khu chế xuất bình quân diện tích từ 100-150 ha khi lấp đầy sẽ sử dụng 15.000-18.000 lao động [30]

Thứ hai, có thể nói quá trình thu hồi, đền bù hiện nay được diễn ra công khai, dân chủ và công bằng hơn trước: nhiều dự án đã có các hoạt động thông tin về chính sách cũng như niêm yết giá đền bù và các khoản hỗ trợ khác cho người người bị ảnh hưởng theo dõi. Việc bố trí sắp xếp nơi ở mới cho các hộ dân bị thu hồi đất có quy hoạch tổng thể với hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội hiện đại đã góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân. Nhiều hình thức linh hoạt, mềm dẻo được áp dụng cho người bị thu hồi đất để họ tái định cư như thuê nhà, bán nhà theo giá cho Chính phủ quy định, giao đất tái định cư hay hỗ trợ để người dân có nơi ở mới [22]

• Những khó khăn, vướng mắc:

Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp bị suy giảm một cách đáng kể: Việc thu hồi đất nông nghiệp đang diễn ra ồ ạt tại nhiều địa phương trên cả nước. Xây dựng các khu công nghiệp là cần thiết trong quá trình phát triển kinh tế; tuy nhiên cũng cần quan tâm và chú ý tránh làm ảnh hưởng đến sự phát triển của nông nghiệp, sản lượng lương thực quốc gia. Điều này cũng bởi vì nước ta là một nước với hơn 70% người dân sống bằng nghề nông. Ngoài ra thu hồi đất nông nghiệp dẫn đến sự chênh lệch giá đất quá lớn sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đã khiến tình trạng người dân cảm thấy mình bị thiệt thòi mà khiếu kiện kéo dài, làm ngưng trệ tiến độ dự án, gây ảnh hưởng xấu đến cả kinh tế và chính trị của nước ta.

Thứ hai, về điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: với xuất phát điểm là một nước nông nghiệp lạc hậu, lại trải qua các cuộc chiến tranh kéo dài, việc sử dụng đất ở nước ta khá phức tạp nên công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn. Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất là nguyên nhân làm chậm tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các trường hợp không có các loại giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật phát sinh rất nhiều các vấn đề phức tạp, hay xảy ra tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Trên cả nước, các trường hợp sử dụng đất sau thời điểm ngày 15/10/1993 rất nhiều, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất và tiến hành tổ chức thực hiện bồi thường thì việc xác định người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp các loại giấy tờ về đất lại là một việc không dễ dàng. Căn cứ để xem xét bồi thường, hỗ trợ trong các trường hợp này là thời điểm sử dụng đất và sự xác định đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp xã. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba, về giá đất để tính bồi thường: Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường

Thực tế hiện nay cho thấy, giá đất bồi thường thấp hơn so với giá thị trường dẫn đến sự không thỏa mãn trong dân, ảnh hưởng đến cuộc sống của những người bị thu hồi đất, mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư xảy ra những mâu thuẫn, là nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài.

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế – kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất. Các văn bản quy phạm pháp luật này đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% – 60% so giá thị trường. Hơn nữa, hiện nay Việt Nam chưa có phương pháp định giá đất phù hợp đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Nhiều địa phương căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân quy định cho loại đất ở để tính giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.Theo đó, giá đất phi nông nghiệp bằng khoảng từ 40% – 60% giá đất ở. Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai trong thời gian vừa qua [29].

Nguyên nhân dẫn đến giá đất thấp hơn so với giá thị trường: Một là do giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm) ngoài được sử dụng làm căn cứ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn sử dụng để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc quy định phạm vi áp dụng khung giá do Nhà nước để xác định giá bất động sản với phạm vi rộng; trong đó có các quan hệ mang bản chất của quan hệ dân sự như quan hệ giao, cho thuê đất… đã ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích của các chủ thể khi thu hồi đất.  Hai là, thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, tình trạng “nóng – lạnh” bất thường, hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, giá đất chịu tác động rất lớn từ thông tin quy hoạch, công bố dự án… Có thể nói giá đất trên thị trường có sự biến động theo từng ngày, nhất là tại các thành phố, khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Trong khi đó các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo “sát thị trường” đang còn rất khó khăn. Chính vì vậy dẫn đến việc người dân không đồng ý với phương án bồi thường, không tự nguyện chấp hành quyết định thu hồi đất.

• Thời điểm định giá đất Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Việc áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất nông nghiệp còn nhiều điểm chưa phù hợp, đặc biệt là thời điểm định giá đất. Thực tế cho thấy, mức giá đất nông nghiệp tại khu vực có điều chỉnh quy hoạch hoặc có kế hoạch xây dựng, nâng cấp kết cấu hạ tầng, tuy quy hoạch, kế hoạch chưa thực hiện, nhưng trên thực tế, giá đất nông nghiệp đã ăn theo và cao hơn nhiều so với lúc chưa có quy hoạch, kế hoạch được duyệt. Trong khi đó pháp luật không thừa nhận giá đất được chuyển mục đích sử dụng sau khi bị thu hồi làm căn cứ tính bồi thường. Nguyên tắc này về mặt lý thuyết là hợp lý tuy nhiên trên thực tế người bị thu hồi không nhận được tiền bồi thường ngay tại thời điểm có quyết định thu hồi mà phải chờ một khoảng thời gian, có thể lên đến 3-5 năm. Sự khác biệt về giá đất quá lớn: Ví dụ như tại cùng một vị trí Nhà nước thu hồi sau khi quy hoạch thành khu đô thị, người dân muốn sử dụng phải mua lại của nhà đầu tư với giá cao hơn rất nhiều giá mà họ được Nhà nước bồi thường. Chính điều này đã gây nên những “thắc mắc” của nhân dân, dẫn tới việc khó áp dụng theo giá đất thị trường ở vào thời điểm trước khi có kế hoạch, quy hoạch, ảnh hưởng tới tiến độ và hiệu quả khi thu hồi đất

• Thứ tư, lợi ích chưa được điều tiết khi bất động sản tăng lên nhờ dự án

Đây là một tình trạng dễ thấy nhất trong thực tế khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án mở rộng đô thị, đường sá, nâng cấp giao thông. Một bộ phận người dân có bất động sản được “ra mặt tiền”, dẫn đến giá trị bất động sản tăng cao hơn nhiều so với trước khi thực hiện dự án. Trong khi đó, đối với các hộ bị mất đất, mất nhà mặt đường, họ phải chịu thiệt thòi hơn gấp nhiều lần. Điều này đã gây mâu thuẫn rất lớn từ phía những người dân. Chính vì vậy dẫn đến tình trạng người có đất bị thu hồi không muốn di rời khỏi nơi ở, nơi kinh doanh buôn bán của mình. Mặt khác, đối với các hộ mặc nhiên được hưởng lợi từ việc giải phóng mặt bằng mà ra mặt đường, trong một số trường hợp, nếu so sánh giá trị bất động sản trước và sau khi bị thu hồi đất thì sẽ thấy giá trị bất động sản đã tăng lên gấp nhiều lần, thậm chí có khi vài chục lần, lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất bị thiệt hại do Nhà nước thu hồi. Cách làm cũ đã tạo môi trường thuận lợi cho hành vi tiêu cực như “mua đất đón đầu” để hưởng đền bù hoặc chiếm vị trí mặt đường sau khi xây dựng công trình.[26]

Thứ năm, về chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người bị thu hồi đất: Thực tiễn hiện nay cho thấy việc chuyển nghề và tìm kiếm việc làm mới cho người dân mất đất đang là khó khăn vô cùng lớn đối với công tác thu hồi đất. Theo ước tính mỗi héc ta đất nông nghiệp bị thu hồi thì có 10 lao động mất việc làm. Do đó, dự kiến trong giai đoạn 2011-2015 với trên 50.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi thì trên 500 nghìn lao động bị mất việc làm [23]. Trong khi đó hiệu quả của công tác giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất ở một số địa phương còn thấp và chưa được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Nguyên nhân của thực trạng này một phần là do nhận thức từ phía cơ quan đào tạo, chuyển đổi ngành nghề. Trong nhiều trường hợp việc tìm kiếm việc làm và chuyển đổi ngành nghề chỉ được thực hiện mang tính hình thức như: đào tạo nghề không gắn với nhu cầu, nguyện vọng của người học nghề và số lượng lao động doanh nghiệp tiếp nhận, đào tạo một nghề cho nhiều đối tượng khác nhau dẫn đến dư thừa lao động trong một số ngành nghề v.v… Thêm vào đó, chi phí hỗ trợ cho người lao động chuyển đổi nghề nghiệp còn thấp chỉ đủ để họ tham gia các lớp ngắn hạn với những ngành nghề đơn giản vì thế mà nguồn thu nhập thấp và không ổn định. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Thứ sáu, về công tác tái định cư: Một là, việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án thường bị động, cơ sở hạ tầng không được đầu tư đồng bộ theo quy định; một số khu tái định cư không phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của người bị thu hồi đất. Hai là, do yêu cầu của công tác quy hoạch, kiến trúc nên các khu quy hoạch, khu tái định cư có quy mô diện tích chưa đa dạng, linh hoạt cho người được tái định cư chọn lựa. Ba là, tình trạng thiếu nhà ở, đất ở tái định cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu tái định cư vẫn tồn tại. Chất lượng các khu tái định cư chưa bảo đảm, đặc biệt đối với các nhà ở tái định cư là chung cư. Nhiều khu tái định cư không bảo đảm điện, nước, đường nội bộ… để tái lập cuộc sống hoặc khu tái định cư chưa được xây dựng hoàn chỉnh trong thời điểm người dân phải di chuyển đến nơi ở mới. Đây là một vấn đề nhức nhối đáng báo động đối với công tác quản lý việc xây dựng các khu tái định cư trên cả nước ta hiện nay. Đáng lưu ý, tình trạng mua bán suất tái định cư còn diễn ra khá phổ biến, nhất là các khu bố trí tái định cư bằng nhà ở thì tình trạng mua bán suất tái định cư đáng báo động.

Thứ bảy, về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Hiện nay,  công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thỏa mãn được nguyên tắc công bằng, công khai, minh bạch. Tổ chức thực hiện dự án, cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ công bố quy hoạch, thông báo kế hoạch, ra quyết định thu hồi đất cho đến khâu cưỡng chế. Trong quá trình lập quy hoạch đô thị lẫn quy hoạch sử dụng đất chỉ đứng từ một phía của cơ quan có thẩm quyền mà không công bố, lấy ý kiến của nhân dân. Điều này dẫn tới việc người dân không hiểu, không được phổ biến và đóng góp quan điểm vào việc xây dựng những dự án trên – những dự án ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Phương án quy hoạch như thế nào, việc bồi thường giải phóng mặt bằng bao nhiêu… chính quyền không công khai, chưa rõ ràng, khiến cho người dân khó có thể theo dõi. Nếu được biết đến các quy hoạch, kế hoạch này, người dân sẽ có thể so sánh để biết phương án nào là tốt nhất để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Thời gian triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ thường kéo dài, có dự án kéo dài hơn 10 năm, thậm chí 15 năm gây khó khăn trong việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân có nhà ở trong khu vực dự kiến thực hiện dự án đầu tư. Trong khi đó, các quy định pháp luật thường xuyên thay đổi, chính sách bồi thường sau có lợi hơn trước, dẫn đến thắc mắc, so bì giữa các đối tượng bị thu hồi đất, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, tố cáo gay gắt. Nhiều người dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; nhiều hộ dân cản trở tiến độ thi công công trình, “chây ì” không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.

Thứ tám, Tình trạng dự án “treo” chưa được khắc phục triệt để:Luật đất đai năm 2013 với quy định về yêu cầu tiến độ thực hiện dự án đã góp phần không nhỏ vào việc hạn chế tình trạng dự án treo, vẫn chưa có cơ chế giải quyết hệ quả từ các dự án vẫn đang bị ách tắc từ trước đây. Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã được quy hoạch nhưng đất đai vẫn còn trong giai đoạn “để không”, không được thực hiện trong thực tiễn vì thiếu tiền để bồi thường; hàng nghìn hecta đất của nhiều dự án bị sử dụng sai mục đích hoặc ở trong tình trạng “đắp chiếu nằm chờ” sự thỏa hiệp trong chính sách bồi thường giữa chủ đầu tư và người dân. Tình trạng quy hoạch treo như vậy cũng đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mất đất. Trong khi đó những biện pháp xử lý chưa đủ tính “răn đe” đối với các nhà đầu tư, dẫn đến lãng phí đất; gây khó khăn cho Nhà nước khi xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường, giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực…[25]

• Thứ chín, về xử lý vi phạm Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

Trong thi hành công vụ hiện nay còn tồn tại một số vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: một số công chức đã có dấu hiệu vi phạm khi thực hiện bồi thường không đúng diện tích khi thu hồi đất của người dân; cắt xén mức bồi thường trục lợi cho cá nhân; tự đặt ra các thủ tục hành chính cố tình gây phiền hà cho người dân; không công khai phương án bồi thường, hỗ trợ v.v.. Có thể thấy pháp luật về đất đai chưa thực sự được thực hiện nghiêm. Nguyên nhân một phần là do chưa có chế tài cụ thể trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Các hành vi vi phạm trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không bị xử lý một cách cứng rắn. Các đối tượng vi phạm hầu như chỉ bị khiển trách, cảnh cáo, xử phát hành chính, rất ít vụ việc bị truy cứu trách nhiệm Hình sự.

• Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc

Quy định pháp luật đất đai và các quy định pháp luật khác liên quan trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thực sự đầy đủ và phù hợp; thiếu tính đồng bộ, thống nhất gây nhiều khó khăn trong công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở tỉnh trước đây còn chưa được quan tâm đúng mức, nhiều vướng mắc, tồn đọng không được kịp thời giải quyết, do đó không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc điều tra, đo đạc, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính vẫn còn hạn chế, nhiều trường hợp chưa sát với thực tế… Những hạn chế này làm ảnh hưởng đến công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Công tác quản lý của chính quyền các cấp về việc chuyển nhượng, mua bán đất đai còn lỏng lẻo, không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động thường xuyên, không quản lý được những vụ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai không theo đúng quy định của pháp luật; đã gây nhiều khó khăn cho công tác kiểm kê, thẩm định làm chậm trễ, ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng; – Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều trường hợp còn thiếu chính xác, làm cho việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giải phóng mặt bằng gặp không ít khó khăn;

Một số cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng chưa được đào tạo nghiệp vụ nên mức độ nghiên cứu và áp dụng đúng các văn bản pháp luật hiện hành còn hạn chế; thậm chí một số cán bộ còn có các hành vi nhũng nhiễu, gây khó khăn cho người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng khi lập phương án bồi thường chưa nghiêm túc thực hiện việc lấy ý kiến của người bị ảnh hưởng theo quy định; ý kiến phản ánh của người dân chưa được giải thích hoặc tiếp thu, dẫn đến những thiếu sót, tồn tại trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thắc mắc của người dân là khó tránh khỏi;

Một số trường hợp, chính quyền địa phương chưa chủ động giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác giải phóng mặt bằng theo thẩm quyền mà ỷ lại, muốn thông qua các ban ngành cấp trên để giải quyết vướng mắc.

Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất ở các địa phương còn thiếu sót, chưa được quan tâm đúng mức khiến nhận thức của người dân về mảng pháp luật này còn nhiều hạn chế; khi giải thích, hướng dẫn thắc mắc của người dân thì nhiều trường hợp chỉ qua loa, chiếu lệ. Khóa luận: Thực trạng bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất