Khóa luận: Thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

2.1. Tình hình hoạt động giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giai đoạn 2019-2023 

Thanh Liêm là một huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh  Hà Nam.  Là huyện đồng bằng thấp thuộc Đồng bằng bắc bộ. Có dòng sông Đáy, thuộc hệ thống sông Hồng chảy cắt ngang qua địa bàn theo hướng Bắc Nam, từ thành phố Phủ Lý đến ngã ba ranh giới của huyện với ba tỉnh Ninh Bình, Hòa Bình và Nam Định. Với địa hình có nhiều thuận lợi về giao thông đường bộ đường thủy và cả đường sắt, Thanh Liêm có vai trò như một khớp nối giữa các tỉnh miền bắc đi Miền Trung và miền Nam bởi địa bàn có tuyến đường sắt Bắc Nam và quốc lộ 1A, quốc lộ 21 A chạy qua. Từ năm 2000 trở lại đây nền kinh tế đã có bước chuyển rõ nét, nền kinh tế đang dần dịch chuyển sang phát triển công nghiệp dịch vụ. Do đó số lượng án mà Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm phải giải quyết mỗi năm luôn cao. Trong đó các vụ việc liên quan tranh chấp về quyền sử dụng đất chiếm đa phần trong các vụ việc dân sự được Tòa thụ lý.

Theo thống kê thụ lý và giải quyết các vụ việc dân sự sơ thẩm từ ngày 01/01/2019 đến ngày 31/12/2023 tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã tiếp nhận 35 vụ việc về tranh chấp đất đai. Trong đó, 25 vụ việc thuộc tranh chấp về quyền sử dụng đất, chiếm 71,43% tổng số án dân sự về tranh chấp đất đai.

Bảng 2.1. Kết quả thụ lý và giải quyết các vụ việc dân sự sơ thẩm từ ngày 01/01/2019 đến ngày 31/12/2023 tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.

Loại vụ án	Cũ còn lại		Chuyển hồ sơ	Đình chỉ	Tạm đình chỉ	Công nhận thỏa thuận của các đương sự	Xét xử hoặc giải quyết	Số vụ án Tòa án tổ chức hòa giải thành công
Tranh chấp xác định ai là chủ thể có QSDĐ	2		0	0	0	2	8	0
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ	0	6	0	2	0	0	4	0
Tranh chấp QSDĐ trong quan hệ thừa kế	0	4	0	0	1	0	3	0
Tổng số	2	23	0	2	1	2	15	0

(Nguồn số liệu trên tác giả trích  từ thống kê thụ lý và giải quyết các vụ việc dân sự sơ thẩm từ ngày 01/01/2019 đến ngày 31/12/2023 tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam)

Dựa trên số liệu báo cáo của đơn vị Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm trong vòng 5 năm từ năm 2019 đến năm 2023, có thể thấy tỷ lệ số vụ án đã được giải quyết so với số lượng các vụ án mà Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã thụ lý là 19/25 vụ, đạt 76%. Đây là một con số đáng mừng, thể hiện tinh thần đoàn kết, phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu thi đua, tập trung giải quyết dứt điểm các vụ án với chất lượng chuyên môn cao của đội ngũ cán bộ tại Tòa, góp phần rất lớn trong việc bảo vệ quyền, lợi ích của các bên tham gia tố tụng, mang lại sự công bằng, tạo niềm tin cho người dân.

Nhìn chung, các tranh chấp về quyền sử dụng đất được Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm giải quyết trong thời gian vừa qua cho thấy có các loại tranh chấp cơ bản sau đây: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh chấp về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất; Tranh chấp Quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm luôn bảo đảm xác định đúng chủ thể, khách thể, đúng quan hệ pháp luật khi xảy ra tranh chấp. Về trình tự, thủ tục tố tụng, Tòa án đã thực hiện đúng quy định của pháp luật, không có án quá hạn luật định, các bản án tuyên rõ ràng, thuận lợi cho công tác thi hành án. Bên cạnh đó, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm cũng bảo đảm tối đa quyền tự định đoạt của các đương sự.

Tòa án luôn chú trọng đẩy mạnh công tác hòa giải, đối thoại tại Tòa án. Việc toà án hoà giải các đương sự để các bên thoả thuận được với nhau về các giải pháp giải quyết vụ tranh chấp là rất quan trọng, tránh được các xung đột xã hội, giữ đoàn kết, sớm chấm dứt tranh chấp, tiết kiệm thời gian ..Tuy nhiên, số lượng vụ việc được công nhận thỏa thuận của các đương sự, các bên hòa giải thành mà không cần giải quyết tại Tòa án nhân dân còn chiếm số lượng ít, chỉ 2/25 vụ việc được công nhận thỏa thuận của các đương sự tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm. Con số tuy còn ít ỏi nhưng cũng không thể phủ nhận được sự nỗ lực của các đương sự cũng như những người tham gia trong phiên hòa giải để có được kết quả tốt nhất.

Nhằm đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật nội dung trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam, tác giả sẽ thực hiện nghiên cứu một số bản án điển hình tại Tòa án như:

Bản án số 04/2019/DS-ST ngày 19/12/2019; bản án số 04/2021/DS-ST ngày 18/08/2021 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam về “Tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất”

Bản án số 03/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 về “Tranh chấp về chia tài sản chung” của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa nguyên đơn là ông Lê Văn Thắng, bị đơn là ông Lê Tuấn Đạt.

Bản án số: 02/2023/DS-ST, ngày 06/06/2023 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Liên và bị đơn là bà Trương Thị Thoa do Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam xét xử sơ thẩm.

Đồng thời, dựa vào thực tiễn thụ lý và xét xử giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua các bản án nêu trên, tác giả cũng sẽ đánh giá về thực tiễn áp dụng pháp luật về tố tụng trong giải quyết tranh chấp tại Tòa.

2.2. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

2.2.1. Thực tiễn về áp dụng pháp luật nội dung trong giải quyết tranh chấp

Để làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật nội dung trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tác giả xin đưa ra một số vụ án trên thực tiễn đã được xét xử như sau:

2.2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất 

Tranh chấp về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những diện tích đất được được phép quản lý và sử dụng. Đây là các trường hợp liên quan đến việc công nhận người nào mới thật sự là người có quyền sử dụng đất trên một phần đất đang có tranh chấp. Ví dụ như tranh chấp diện tích đất do bị cấp trùng, lấn chiếm đất đai, tranh chấp ranh giới đất liền kề mà cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, lối đi, tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất. Chủ yếu phân định quyền sử dụng đất thuộc về cá nhân, tổ chức nào.

Theo đó, các chủ thể có quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013, cụ thể các chủ thể có quyền sử dụng đất bao gồm các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, trực tiếp tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có quyền và nghĩa vụ nhất định.

Đối với dạng tranh chấp này, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là một điều kiện tiên quyết trước khi khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định của pháp luật, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp không thể tự hòa giải, phải làm đơn xin hòa giải tại Ủy ban nhân dân. Có thể hòa giải thành hoặc hòa giải không thành nhưng trên thực tế cho thấy có rất ít trường hợp hòa giải thành công dạng tranh chấp này tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Công tác xét xử của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm cho thấy các vụ án tranh chấp về ranh giới đất liền kề được giải quyết và thụ lý tương đối nhiều, chiếm phần đa trong các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất được Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm thụ lý và giải quyết.

Ví dụ: Bản án số 04/2019/DS-ST ngày 19/12/2019 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Hồng M và bị đơn là Ông Nguyễn Văn T [34].

Tóm tắt nội dung bản án : Nguồn gốc đất tranh chấp là của ông Nguyễn Hồng M. Ông M cho rằng tháng 03/2019, ông T xây tường rào và làm cổng từ đường 495 vào đến nhà ông T thì đã lấn sang đất của ông với diện tích khoảng 50m2. Tuy đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nhưng ông T vẫn không chịu phá dỡ tường để trả lại đất. Nay nguyên đơn là Ông Nguyễn Hồng M  khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn T phải trả lại cho ông 81m2 đất trị giá 162.000.000 đồng, 01 bể nước ăn trị giá 2.002.000 đồng và buộc tháo dỡ các công trình mà ông T đã xây dựng trên phần đất của ông M.

Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2019/DS-ST ngày 19/12/2019, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm tuyên xử: Chấp nhận toàn bô ̣yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hồng M; Buộc ông Nguyễn Văn T phải trả lại cho ông Nguyễn Hồng M 81m² đất thuộc thửa số 147 tờ bản đồ PL11 tại thôn CKL, xã TT, huyện TL, tỉnh Hà Nam (có sơ đồ kèm theo) và 01 bể nước ăn;  Buộc ông Nguyễn Văn T phải tháo dỡ và di dời các công trình xây dựng lấn sang đất của hô ̣ông Nguyễn Hồng M.

Nhận xét: Trong vụ án này, theo quy định tại điều 174 BLDS năm 2015 thì khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Mặc dù ông M và T sở hữu hai bất động sản liền kề nhau và đã có ranh giới riêng, được xác định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông T lại có hành vi lấn chiếm sang phần đất của ông M, cụ thể: tường rào và làm cổng từ đường 495 vào đến nhà ông T và 01 bể nước ăn.

Dẫn chiếu theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 BLDS năm 2015, trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Tương tự đối với vụ việc tranh chấp giữa ông M và T.

Ông T cho rằng tường rào là ranh giới ngăn cách nhưng ông M không đồng ý thì ông T cũng không được quyền tiếp tục xây dựng hoặc sử dụng phần tường rào đó. Thậm chí phần tường rào không chỉ không nằm trên ranh giới mà ông T còn xây dựng lấn sang phần đất nhà ông M. Mặc cho ông M nhiều lần phản đối và yêu cầu tháo dỡ. Như vậy, ông M hoàn toàn có quyền khởi kiện ông T để yêu cầu tháo dỡ công trình trên.

Có thể thấy, đây là một loại tranh chấp xảy ra khá phổ biến, thường xảy do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Tuy phương thức hòa giải tại Ủy ban nhân dân là bắt buộc đối với trường hợp này, nhưng đều không mang lại hiệu quả. Điều này đặt ra câu hỏi: Có bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã trước khi Tòa thụ lý vụ án hay không? Hơn nữa, trong quá trình xét xử, cách tính đền bù phần diện tích đất lấn chiếm vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể nên thực tiễn giải quyết thường gặp vướng mắc về vấn đề này.

Tương tự, bản án số 04/2021/DS-ST ngày 18/08/2021 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa nguyên đơn là ông Phạm Thanh Bình và bị đơn là ông Phạm Văn Dũng (Phạm Bá Dũng); bà Nguyễn Thị Khoe.

Tóm tắt nội dung bản án như sau: Hộ ông Phạm Thanh Bình được quyền sử dụng thửa đất số 98, tờ bản đồ PL3, diện tích 530m² tại thôn Chằm Vải, xã Liêm Thuận, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 583390 ngày 10/11/2003 của Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm. Hộ ông Phạm Văn Dũng được quyền sử dụng thửa đất số 97, tờ bản đồ PL3, diện tích 379m² tại thôn Chằm Vải, xã Liêm Thuận, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 046883 ngày 10/12/2006 của Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm. Trong quá trình sử dụng đất, hộ ông Dũng đã xây tường bao và trồng cây lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng của hộ ông Bình. Theo kết quả đo đạc hiện trạng thì diện tích đất lấn sang là 18m²; bản thân ông Dũng và bà Khoe cũng thừa nhận có lấn sang đất của hộ ông Bình. Do đó, ông Bình yêu cầu ông Dũng và bà Khoe phải tháo dỡ bức tường bao, di dời cây cối để trả lại cho gia đình ông 18m² đất. Ông Bình đề nghị Tòa án xác định rõ ràng mốc giới giữa hai hộ theo đúng bản đồ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng mà ông đã được cấp.

Tại phiên tòa sơ thẩm, hội đồng xét xử đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Thanh Bình. Buộc ông Phạm Văn Dũng (Phạm Bá Dũng) và bà Nguyễn Thị Khoe phải tháo dỡ bức tường xây gạch xỉ (dài 9,9m, cao 1,1m, dày 10cm) và di dời cây cối (01 cây lộc vừng, 01 cây bưởi) để trả lại cho ông Phạm Thanh Bình và bà Nguyễn Thị Yên 18m² đất thuộc thửa số 98, tờ bản đồ PL3, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 583390 ngày 10/11/2003 của Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm cấp cho hộ ông Phạm Thanh Bình, 18m² đất này có tứ cận như sau: cạnh phía Bắc giáp hộ ông Dũng (gồm 05 đoạn, từ điểm số 1 đến điểm số 6) có tổng chiều dài là 24,98m; cạnh phía Đông giáp hộ bà Hà (từ điểm số 6 đến điểm số 7) có chiều dài là 0,66m; cạnh phía Nam giáp hộ ông Bình (gồm 02 đoạn, từ điểm số 7 đến điểm số 9) có tổng chiều dài là 22,69m; cạnh phía Tây giáp đường làng (từ điểm số 9 đến điểm số 1) có chiều dài là 3,41m (có sơ đồ kèm theo và là bộ phận không thể tách rời của bản án này). Buộc ông Phạm Văn Dũng (Phạm Bá Dũng) và bà Nguyễn Thị Khoe trả cho ông Phạm Thanh Bình số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản là 5.332.000 đồng (năm triệu ba trăm ba mươi hai nghìn đồng).

Nhận xét: Tranh chấp này xảy ra cũng có nhiều điểm tương tự với vụ tranh chấp giữa ông M và T mà tác giả đã nêu ở trên. Trong trường hợp này, tranh chấp xảy ra giữa nguyên đơn và bị đơn không phải do các bên không xác định được ranh giới đất mà các bên đều biết ranh giới nhưng bị đơn cố tình xâm lấn sang phần đất của nguyên đơn nên đã xảy ra tranh chấp.

Các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến, các vụ án liên quan đến tranh chấp giữa các cá nhân diễn ra nhiều và phức tạp. Số lượng các vụ án ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ không nhỏ trong tổng số các vụ án dân sự, tính chất của các vụ việc về tranh chấp quyền sử dụng đất đang đặt ra nhiều thách thức đối với các cơ quan chức năng. Làm sao để giải quyết các vụ án một cách công bằng, minh bạch và đảm bảo đúng pháp luật. Đó là những vấn đề cấp thiết cần được giải quyết và xử lý kịp thời trong quá trình phát triển của xã hội ngày nay.

2.2.1.2.Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Tranh chấp  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những mâu thuẫn, xung đột phát sinh giữa các bên tham gia hợp đồng khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất sôi động, đa dạng và phức tạp, trong khi đó nhiều lúc giữa pháp luật với thực tiễn có sự không thống nhất với nhau, nhiều hợp đồng chuyển nhượng không phù hợp với quy định của pháp luật dẫn tới tranh chấp không đáng có. Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật;
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
• Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.

Dưới đây là một ví dụ cụ thể: Bản án số: 02/2023/DS-ST, ngày 06/06/2023 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Liên và bị đơn là bà Trương Thị Thoa do Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam xét xử sơ thẩm.  

Tóm tắt nội dung vụ việc như sau: Ngày 28/3/2014, bà Trương Thị Thoa được Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR609209 đối với thửa đất 152, tờ bản đồ số PL1, diện tích 107,5m² tại thôn Phú Gia, xã Thanh Nguyên, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Ngày 15/01/2016, bà Trương Thị Thoa có viết “Giấy bán đất” với nội dung là bán cho bà Nguyễn Thị Liên thửa đất trên với giá 200.000.000 đồng và đã nhận đủ số tiền bán đất. Bà Thoa có bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho bà Liên. Do bà Liên đã nhiều lần đề nghị bà Thoa hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nhưng bà Thoa không hợp tác, nên bà Liên đã làm đơn khởi kiện đến Tòa án. Bà Liên yêu cầu Tòa án công nhận “Giấy bán đất” ngày 15/01/2016 giữa bà và bà Trương Thị Thoa là hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật, buộc bà Thoa thực hiện nghĩa vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bà Trương Thị Thoa và bà Trương Thị Thảo đều cho rằng “Giấy bán đất” ngày 15/01/2016 là giao dịch giả cách nhằm che giấu việc vay tiền giữa bà Liên và Thảo, nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Liên. Bà Thoa và bà Thảo cùng yêu cầu Tòa án tuyên bố “Giấy bản đất” ngày 15/01/2016 giữa bà Trương Thị Thoa và bà Nguyễn Thị Liên là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Sau quá trình xem xét các chứng cứ, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị Thoa với bà Nguyễn Thị Liên, Hội đồng xét xử ra quyết định tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Liên. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy bán đất ngày 15/01/2016) đối với thửa đất số 152, tờ bản đồ PL1, địa chỉ tại thôn Phú Gia, xã Thanh Nguyên, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa bà Nguyễn Thị Liên và bà Trương Thị Thoa. Bà Nguyễn Thị Liên có quyền sử dụng thửa đất số 152, tờ bản đồ PL1, diện tích 107,5m², địa chỉ tại thôn Phú Gia, xã Thanh Nguyên, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam và có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trương Thị Thoa và yêu cầu của bà Trương Thị Thảo về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy bán đất ngày 15/01/2016) là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc ông Trần Văn Mạnh có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời lán tôn để trả lại mặt bằng cho bà Nguyễn Thị Liên.

Nhận xét: Từ vụ việc trên được Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam thụ lý và giải quyết, ta có thể thấy, trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường được người dân gọi là “Giấy bán đất”, hai bên ký tên và giao tiền mà có thể vì thiếu kiến thức pháp luật hoặc do một bên cố tình (như bản án trên) không hợp tác, không thực hiện các hoạt động cần thiết nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Đây cũng là một hạn chế trong quá trình phổ cập kiến thức pháp luật đất đai cũng như trong công tác kiểm tra, giám sát các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế.

Theo quy định tại Điều 503 BLDS năm 2015: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai, hình thức hợp đồng thì phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”[15].

Quy định pháp luật là vậy nhưng do thiếu hiểu biết về pháp luật, hình thức “vay nặng lãi” núp bóng dưới danh nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay giấy bán đất) cũng diễn ra khá nhiều trên địa bàn huyện Thanh Liêm. Một số người dân do điều kiện hoàn cảnh khó khăn, đi vay tiền giải quyết việc cá nhân nhưng không làm hợp đồng vay mượn mà lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các cá nhân cho vay tiền thường tận dụng hình thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một biện pháp đảm bảo quyền lợi của mình. Theo hợp đồng này, khi đến thời hạn trả nợ và bên vay không có khả năng chi trả, quyền sử dụng đất sẽ tự động chuyển sang sở hữu của bên cho vay. Trong những trường hợp này, người dân cần nêu cao cảnh giác bởi thực tế khi ra tòa tranh chấp, hồ sơ, chứng từ chỉ thể hiện chúng ta đã làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho người cho vay mà hoàn toàn không có giấy tờ gì liên quan đến người vay.

Như vậy khi tranh chấp xảy ra, người thiệt thòi là người dân bởi giấy tờ, chứng từ đã thể hiện rất rõ. Khi giải quyết tranh chấp, việc làm rõ, chứng minh hình thức này là một điều vô cùng khó khăn và phức tạp. Bên cạnh đó, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần biết rõ thông tin liên quan đến hộ hay người đứng tên trong giấy chứng nhận, diện tích đất, kích thước cạnh, hiện trạng đất. Khuyến khích người dân mời cán bộ địa chính xã tới để đo đạc và xác minh hiện trạng phần đất trước khi hai bên thương lượng và tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp trong thừa kế quyền sử dụng đất 

Đất đai là một trong những di sản thừa kế được pháp luật dân sự quy định rất rõ tại Bộ luật dân sự năm 2015. Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc phát sinh những mâu thuẫn, vướng mắc về quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể liên quan đến việc thừa kế di sản là quyền sử dụng đất.

Di sản là quyền sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người để lại di sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013). Đây là một loại di sản đặc biệt, có giá trị khá cao, nên số lượng tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất được Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm tiếp nhận và thụ lý ngày càng tăng. Phần lớn nguyên nhân là do người chết không để lại, không có di chúc hoặc di chúc không rõ ràng, hoặc khi các bên không đồng ý về việc phân chia loại tài sản này.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ – HĐTP:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”. Do đó, các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.Thực tế, trong công tác giải quyết các tranh chấp về thừa kế Quyền sử dụng đất của Tòa án vẫn còn xuất hiện một số tồn tại, hạn chế.

Ví dụ: Bản án số 03/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 về “Tranh chấp về chia tài sản chung” của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa nguyên đơn là ông Lê Văn Thắng, bị đơn là ông Lê Tuấn Đạt.

Tóm tắt nội dung bản án như sau: Trong quá trình chung sống, cụ Lê Văn Tiếp, cụ Nguyễn Thị Ngoan và cụ Nguyễn Thị Phượng có tài sản chung là 01 thửa đất số 148, tờ bản đồ PL8, diện tích 343m² (đất ONT) tại thôn Đạt Hưng, xã Thanh Bình, huyện Thanh Liêm tỉnh Hà Nam. Năm 2009, dự án đường T1 đi qua địa phận thôn Đạt Hưng, xã Thanh Bình (cũ), huyện Thanh Liêm, Nhà nước có thu hồi đất ở của một số hộ dân thuộc thôn Đạt Hưng, trong đó có 343m² của hộ cụ Lê Văn Tiếp. Năm 2015, hộ cụ Lê Văn Tiếp nằm trong danh sách được giao đất tái định cư đường T1 theo Quyết định số 129 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam ngày 23/01/2014 về việc Phê duyệt giá thu tiền giao đất tái định cư phục vụ dự án đường kinh tế T1 nối Quốc lộ 1A với đường cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình tại Chẳm Thị địa phận xã Thanh Bình với diện tích là 343m² (đất ONT). Đất tái định cư của hộ cụ Tiếp nằm tại thừa số 232, tờ bản đồ PL8, diện tích 343m² (đất ONT) tại thôn Đạt Hưng, xã Thanh Bình (nay là tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh), huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Căn cứ Nghị quyết số 829/NQ- UBTVQH14 ngày 17/12/2019 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập thị trấn Tân Thanh trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích đất tự nhiên của xã Thanh Bình và Xã Thanh Lưu, huyện Thanh Liêm và theo Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì diện tích 343m² (đất ONT) nói trên chuyển thành 343m² (đất ODT).

Do cụ Lê Văn Tiếp, cụ Nguyễn Thị Ngoan và cụ Nguyễn Thị Phượng đều đã chết và không để lại di chúc, nên thửa đất được Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 26/4/2018 cho 09 người con của cụ Tiếp là: Lê Thị Hồng Hiệp, Lê Thị Lực, Lê Thị Lượng, Lê Văn Độ, Lê Tuấn Đạt, Lê Công Đoàn, Lê Thị Ngà, Lê Thị Ngọc và Lê Văn Thắng.

Ông Lê Tuấn Đạt cho rằng hộ cụ Lê Văn Tiếp có tổng diện tích đất là 1,6 sào và Nhà nước đã thu hồi, nên ông yêu cầu Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm đền bù đủ diện tích là 1,6 sào cho gia đình ông. Và ông Đạt cũng cho rằng toàn bộ diện tích đất này, bố ông đã cho ông từ năm 2002 (cho bằng miệng, không có văn bản, giấy tờ gì), nên ông là người được hưởng toàn bộ diện tích đất được Nhà nước đền bù. Tuy nhiên, ông Đạt không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ chứng minh hộ cụ Tiếp bị thu hồi diện tích đất là 1,6 sào, cũng như chứng minh việc cụ Tiếp cho ông toàn bộ diện tích đất này; nên không có căn cứ để chấp nhận.

Theo yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn Thắng: thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8 tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm tỉnh Hà Nam là tài sản chung của 09 người trong đó có ông Lê Văn Thắng, nên việc ông Thắng khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung đối với thửa đất trên là có cơ sở để chấp nhận. Thửa đất này là di sản thừa kế, do người để lại di sản không lập di chúc, nên được chia theo pháp luật và chia thành 09 phần bằng nhau (343m²: 9 = 38,11m²), mỗi phần có trị giá 190.550.000 đồng.

Dựa theo nội dung vụ án và căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử tuyên xử như sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn Thắng về chia tài sản chung là thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8, diện tích 343m² (đất ODT) tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Công nhận sự tự nguyện tặng cho, nhượng lại phần tài sản được nhận khi chia tài sản chung là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8 tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa bà Lê Thị Hồng Hiệp, bà Lê Thị Lực, bà Lê Thị Lượng, bà Lê Thị Ngà, bà Lê Thị Ngọc, ông Lê Văn Thắng với ông Lê Văn Độ.

Chia tài sản chung là thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8, diện tích 343m² (đất ODT) tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam (có sơ đồ kèm theo), như sau:

Ông Lê Văn Độ được quyền quản lý, sử dụng 303m² đất ODT tại thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8, địa chỉ: tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam (có trị giá là 1.515.000.000 đồng); mốc giới được xác định bởi các điểm 2, 3, 4, 7, 6, 5, có tứ cận như sau: phía Bắc giáp đường quy hoạch, có chiều dài 10,79m (từ điểm từ số 5 đến số 6). Phía Nam gồm 02 đoạn: đoạn 1 giáp đất ông Đạt, có chiều dài 3,6m (từ điểm số 2 đến điểm số 3); đoạn 2 giáp đường hành lang T1, có chiều dài 7,19m (từ điểm từ số 4 đến số 7). Phía Tây gồm 02 đoạn: đoạn 1 giáp đất ông Đạt, có chiều dài 11,11m (từ điểm số 3 đến điểm số 4); đoạn 2 giáp đất bà Nghiễn, có chiều dài 20,7m (từ điểm số 2 đến điểm số 5). Phía Đông giáp đất ông Thắng, có chiều dài 31,81m (từ điểm số 6 đến điểm số 7).

Ông Độ được quyền sở hữu tài sản trên đất là 53,1m² cọc tre đóng nền móng có đổ mạt bê tông, trị giá 23.202.000 đồng.

Ông Lê Tuấn Đạt được quyền quản lý, sử dụng 40m² đất ODT tại thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8, địa chỉ: tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam (có trị giá là 200.000.000 đồng); mốc giới được xác định bởi các điểm 1, 2, 3, 4, có tứ cận như sau: phía Bắc giáp đất ông Độ, có chiều dài 3,6m (từ điểm từ số 2 đến số 3). Phía Nam giáp đường hành lang T1, có chiều dài 3,6 (từ điểm số 1 đến điểm số 4). Phía Tây giáp đất bà Nghiễn, có chiều dài 11,11m (từ điểm số 1 đến điểm số 2). Phía Đông giáp đất ông Độ, có chiều dài 11,11m (từ điểm số 3 đến điểm số 4).

Ông Đạt được quyền sở hữu tài sản trên đất là 11,9m² cọc tre đóng nền móng có đổ mạt bê tông, trị giá 5.200.000 đồng. Ông Lê Văn Độ có trách nhiệm thanh toán cho ông Lê Công Đoàn số tiền 190.550.000 đồng và thanh toán cho ông Lê Tuấn Đạt số tiền 13.752.000 đồng. Ông Lê Văn Độ và ông Lê Tuấn Đạt có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhận xét: Như vậy, đối với vụ việc trên, Tòa án đã căn cứ theo quy định tại Điều 207 BLDS năm 2015 để xác định tài sản mà các đương sự đang tranh chấp là tài sản thuộc sở hữu chung làm căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn Thắng về chia tài sản chung là thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8, diện tích 343m² (đất ODT) tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Thửa đất số 232 tờ bản đồ PL8 tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm tỉnh Hà Nam là di sản thừa kế do cụ Lê Văn Tiếp để lại, do cụ để lại di sản không lập di chúc, nên được chia theo pháp luật và chia thành 09 phần bằng nhau.

Tòa án đã áp dụng quy định tại điều 217,218, 219 BLDS năm 2015 để tiến hành chia tài sản chung. Do tài sản chung này là quyền sử dụng đất và có tài sản gắn liền với đất nên tòa án đã áp dụng quy định tại Điều 111 BLDS năm 2015 là khi cần phân chia vật không chia được thì phải trị giá thành tiền để chia. Tòa án đã xác định tình trạng đất, xác định số người là đồng sở hữu quyền sử dụng đất với phần đất này để tiến hành phân chia tiền theo tình trạng của đất.

Qua vụ việc nêu trên, có thấy thể bất cập trong quy định pháp luật về thừa kế, và xác định người được hưởng di sản là quyền sử dụng đất khi tồn tại “di chúc bằng miệng”. Di chúc bằng miệng thường thiếu tính chính xác và rõ ràng so với di chúc bằng văn bản. Nếu không có bằng chứng rõ ràng và chứng minh được ý định thực sự của người chết, thì việc xác định người được hưởng di sản vẫn gặp rất khó khăn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của các đương sự khi xảy ra tranh chấp.

Đối với tài sản muốn để lại cho con thì cần thực hiện việc tặng cho hay viết di chúc xác định ý chí, xác định rõ diện tích đất, thửa số bao nhiêu. Hoặc có thể xác định để ai quản lý thửa đất này, ai được hưởng phần tiền từ thửa đất đó. Vì vậy, cần thiết phải có các quy định cụ thể trong pháp luật để đảm bảo giải quyết các tranh chấp thừa kế Quyền sử dụng đất một cách công bằng và hiệu quả.

2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về tố tụng trong giải quyết tranh chấp

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án cũng như mọi hoạt động giải quyết tranh chấp khác của Tòa án nhân dân, đối với một vụ án có thể có thủ tục xét xử sơ thẩm, thủ tục xét xử phúc thẩm, thậm chí là giám đốc thẩm và tái thẩm. Do phạm vi khóa luận chủ yếu nhằm đánh giá thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất của TAND huyện Thanh Liêm nên khóa luận tập trung phân tích quy định của pháp luật về tố tụng trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo cấp xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân huyện, thông qua hai nội dung chủ yếu là thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục xét xử sơ thẩm tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm.

2.2.2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định thẩm quyền của Tòa án

Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là quyền xem xét giải quyết các vụ việc và quyền hạn ra các quyết định khi xem xét giải quyết các vụ việc đó theo thủ tục tố tụng dân sự của Tòa án.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền  giải quyết đối với các tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với loại tranh chấp Quyền sử dụng đất, BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về Thẩm quyền của Tòa án trong tố tụng dân sự nói chung, trong việc Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng, bao gồm: thẩm quyền theo loại vụ việc, thẩm quyền theo lãnh thổ, thẩm quyền theo cấp Tòa án và thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn.

Việc gửi đơn khởi kiện đến đúng nơi TA có thẩm quyền để Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là một yếu tố rất quan trọng để xem xét việc thụ lý và giải quyết vụ án. Nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác thì TA sẽ trả lại đơn khởi kiện, nếu gửi đơn khởi kiện đến sai TA có thẩm quyền xét xử theo cấp hay theo lãnh thổ thì sẽ phải chuyển đơn khởi kiện sang đúng TA có thẩm quyền. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy, không phải lúc nào việc xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết đối với từng vụ việc cụ thể cũng rõ ràng, dễ xác định.

Ví dụ: Bản án số 04/2019/DS-ST ngày 19/12/2019 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Hồng M và bị đơn là Ông Nguyễn Văn T [34]. Căn cứ vào các tài liệu trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên Tòa, Hội đồng xét xử nhận định: Căn cứ vào nội dung đơn khởi kiện của ông Nguyễn Hồng M có cơ sở xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 9 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Diện tích đất tranh chấp thuộc địa phận xã Thanh Tâm, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam; căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm.  

Trong quá trình xem xét và giải quyết vụ việc nêu trên, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã áp dụng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ TA nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Như vậy Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp về Quyền sử dụng đất. Quy định này đã kế thừa Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 về thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Qua đó, Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành đã được xây dựng trên quan niệm cần phải tạo điều kiện thuận lợi cho Toà án trong việc giải quyết các TCĐĐ nói chung và tranh chấp về Quyền sử dụng đất nói riêng, bởi xét về mặt thực tiễn thì các hồ sơ liên quan đến Quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý Quyền sử dụng đất lưu giữ. Do đó, Toà án nơi bất động sản sẽ có điều kiện thuận lợi trong việc tiến hành các thủ tục về xác minh, thu thập chứng cứ.

Tương tự, trong bản án số: 02/2023/DS-ST, ngày 06/06/2023 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Liên và bị đơn là bà Trương Thị Thoa do Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam xét xử sơ thẩm, Tòa nhận định: căn cứ vào nội dung đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Liên có cơ sở xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đối tượng tranh chấp là bất động sản thuộc thôn Phú Gia, xã Thanh Nguyên, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam; nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Thanh Liêm theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 

Tuy nhiên, có quan điểm khác lại cho rằng đối tượng tranh chấp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì về bản chất là tranh chấp hợp đồng nên không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết là theo lãnh thổ. Do vậy, phải căn cứ vào các quy định chung tại Điều 39, Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn). Luật Đất đai năm 2013 đã không còn phân biệt thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là Quyền sử dụng đất. Do vậy, khi thụ lý giải quyết về tranh chấp các giao dịch có đối tượng là Quyền sử dụng đất. Do vậy, Tòa án nhân dân thường gặp khó khăn trong việc áp dụng quy định Bộ luật tố tụng dân sự 2015 để giải quyết. Trong trường hợp này, đương sự không có thỏa thuận, mà nguyên đơn và bị đơn cùng cư trú tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam nên việc Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm thụ lý và giải quyết là đúng thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều Bộ luật tố tụng dân sự 2015, khi xác định thẩm quyền theo lãnh thổ thì ưu tiên việc xác định thẩm quyền theo nơi có bất động sản trước thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn. Song thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật này về thẩm quyền cho thấy có nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng một vụ án (mỗi quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính.

Ví dụ: Bản án số 03/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 về “Tranh chấp về chia tài sản chung” của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam giữa nguyên đơn là ông Lê Văn Thắng, bị đơn là ông Lê Tuấn Đạt, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã nhận định như sau: Căn cứ vào nội dung đơn khởi kiện của ông Lê Văn Thắng có cơ sở xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp về chia tài sản chung” quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bị đơn là ông Lê Tuấn Đạt hiện cư trú tại tổ dân phố Đạt Hưng, thị trấn Tân Thanh, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam và bất động sản đang tranh chấp thuộc địa bàn huyện Thanh Liêm, nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Thanh Liêm theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong vụ việc trên, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chính là tranh chấp về chia tài sản chung, dù có tranh chấp về tài sản chung là Quyền sử dụng đất thì thẩm quyền của Tòa án vẫn được xác định theo nơi cư trú của bị đơn mà không phải là nơi có bất động sản (QSDĐ). Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 đều thống nhất quy định về việc quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, dù đó là tranh chấp về chia tài sản chung hay tranh chấp về hôn nhân gia đình, nếu các bên có xảy ra tranh chấp Quyền sử dụng đất thì thẩm quyền theo lãnh thổ của

Tòa án phải được xác định theo nơi có bất động sản là Quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc quan hệ tranh chấp chính là quan hệ nào. Điều này có nghĩa, thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản sẽ được ưu tiên áp dụng trước. Có thể thấy rõ sự đối lập về các quy định của pháp luật trong việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án.

Việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết vụ, việc dân sự của Tòa án, đặc biệt là xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đã tạo thuận lợi cho việc khởi kiện, yêu cầu của đương sự cũng như việc thụ lý, giải quyết của Tòa án, thậm chí còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án về sau, giúp cho việc giải quyết vụ, việc dân sự được nhanh chóng, kịp thời. Một trong những điểm đáng chú ý là việc không có vụ việc nào được ghi nhận là xác định sai thẩm quyền, sai cấp xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm.

Điều này phản ánh sự chuyên nghiệp và am hiểu sâu sắc của các Thẩm phán và đội ngũ cán bộ, công chức tại Tòa về quy định pháp luật, cũng như sự tập trung và cẩn trọng trong quá trình xem xét và giải quyết các vụ án.

2.2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về trình tự, thủ tục xét xử sơ thẩm của TAND cấp huyện giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Bộ luật tố tụng dân sự 2015 ra đời đã tiếp thu, kế thừa Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011, hoàn thiện hơn quy trình tố tụng, trình tự, thủ tục giải quyết các vụ án dân sự. Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp quyền sử dụng đất được giải quyết tại Tòa án khi có đơn khởi kiện của các đương sự. Tòa án nhân dân có nghĩa vụ thụ lý vụ án để giải quyết theo quy định của pháp luật. Đồng thời, Tòa án cần phải xác định tranh chấp quyền sử dụng đất, các chứng cứ cần thu thập, xác định những người tham gia tố tụng và Tòa án có quyền triệu tập các đương sự, yêu cầu các đương sự cung cấp tài liệu, chứng cứ và thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật Tổ chức Toàn án nhân nhân năm 2014, BLTTDS và các văn bản hướng dẫn có liên quan.  

Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục trong Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã đạt được những kết quả cơ bản như:

Trong quá trình giải quyết, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã tuân thủ đúng quy định về trình tự, thủ tục xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân huyện, nên chất lượng xét xử ngày một nâng cao, số lượng bản án giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bị sửa và hủy để xét xử chiếm tỉ lệ rất thấp (xem bảng 2.2). Một điểm chung tích cực mà các vụ việc được Tòa Thanh Liêm thụ lý là  bản án đều không bị kháng cáo, kháng nghị và đều có hiệu lực pháp luật sau 15 ngày có hiệu lực pháp luật.

Cùng với đó, qua quá trình nghiên cứu hồ sơ tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tác giả nhận thấy các vụ việc được Tòa thụ lý và giải quyết cũng không phải trải qua các bước như chuyển hồ sơ, hay nhập vụ án. Các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất được xét xử thông qua thủ tục phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam là không nhiều, chỉ có 06 vụ việc và không có vụ việc nào được xét xử sơ thẩm bởi Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm [41]. Đây là một dấu hiệu đáng mừng về công tác xét xử, khả năng nghiên cứu hồ sơ của thẩm phán; các quyết định đưa ra đúng pháp luật, khách quan, công tâm của hội đồng xét xử.

Bảng 2.2.Kết quả xét xử, kháng cáo, kháng nghị; hủy, sửa bản án đã tuyên của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam (từ năm 2019 – 2023) 

TT	Năm	Tổng số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất đã giải quyết	Số vụ án bị kháng cáo, kháng nghị	Số vụ án bị cấp phúc thẩm sửa, hủy
1	2019	3	0	0
2	2020	3	0	0
3	2021	4	0	0
4	2022	3	0	0
5	2023	6	0	0

Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm cũng đã áp dụng Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020 vào thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021 đã tạo thêm cơ chế để các bên thỏa thuận giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp với nhau. Tuy nhiên sau hơn 2 năm áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, phương thức hòa giải thường được áp dụng thường xuyên nhưng lại không mang lại hiệu quả như mong đợi. Mặc dù đã có sự can thiệp của Thẩm phán vào quá trình hòa giải, tuy nhiên các bên vẫn không thể đạt được thỏa thuận chung. Trước tình trạng này, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm vẫn tạo điều kiện để công nhận biên bản hòa giải không thành và ra quyết định mở phiên tòa xét xử để tiếp tục xử lý vụ việc.

Bên cạnh đó, việc thu thập chứng cứ phục vụ việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập như việc cung cấp thông tin về đất đai do địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và công ty đo đạc tư nhân còn chậm nên Tòa án và Trung tâm hòa giải, đối thoại tại Tòa án vẫn chưa giải quyết được do chờ trích đo. Việc xem xét, thẩm định đất tranh chấp vẫn còn gặp khó khăn do đương sự không hợp tác, cản trở. Ngoài ra, công tác định giá tài sản trong một số vụ án gặp khó khăn do các thành viên Hội đồng định giá không tham gia định giá đúng thời gian đã ấn định, hoặc có tham gia nhưng không đúng chuyên môn nên cũng ảnh hưởng thời gian giải quyết vụ án.

Ngoài ra, nhiều vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất, các đương sự cung cấp chứng cứ không đầy đủ, cố tình không cung cấp chứng cứ hoặc trốn tránh, không hợp tác, không đến Tòa án theo giấy triệu tập. Trong một số vụ án, địa chỉ của các đương sự có nhiều thay đổi gây khó khăn cho việc cấp phát tống đạt các văn bản tố tụng; việc cử người đại diện tham gia tố tụng trong vụ án hành chính của một số cơ quan nhà nước còn chậm trễ. Điển hình cho bất cập này chính là bản án số 04/2021/DS-ST do Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam xét xử ngày 18/8/2021 về tranh chấp ranh giới giữa các bất động sản. Trong nội dung bản án có ghi: “Quá trình giải quyết tại Ủy ban nhân dân xã đã hòa giải theo hướng hộ ông Dũng tháo dỡ phần tường xây mới trả lại cho ông Bình, còn phần diện tích trước đây đã cho nhau rồi thì hai bên điều chỉnh lại thông tin địa chính, nhưng các bên không nhất trí với phương án giải quyết của địa phương. Quan điểm của chính quyền địa phương đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Phạm Văn Dũng, bà Nguyễn Thị Khoe tháo dỡ bức tường mới xây dựng trên phần diện tích mới đã xây dựng để trả lại cho hộ ông Phạm Thanh Bình, còn phần diện tích trước đây hai bên đã thỏa thuận cho nhau thì cần được ghi nhận và điều chỉnh lại thông tin địa chính để tránh việc có tranh chấp về sau[…]. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm đã thông báo cho các đương sự đến Tòa án để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, nhưng ông Dũng và bà Khoe đều vắng mặt không có lý do. Do đó, Tòa án không tiến hành hòa giải giữa các đương sự được” [35].

Hoặc bản án số: 02/2023/DS-ST do Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam xét xử ngày 06/6/2023 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng xuất hiện tình trạng đương sự không tham gia hòa giải tại cơ sở: “Ngày 08/9/2021, bà đã làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân xã Thanh Nguyên đề nghị Ủy ban nhân dân xã giải quyết vấn đề trên. Ủy ban nhân dân xã đã gửi giấy mời cho các bên đến để tổ chức cuộc họp 03 lần vào các ngày 25/11/2021, ngày 08/12/2021 và ngày 16/12/2021 nhưng cả 03 lần bà Thoa đều không đến. Ngày 23/12/2021, Ủy ban nhân dân xã Thanh Nguyên đã làm Báo cáo số 73/BC-UBND về việc giải quyết hòa giải không thành giữa bà Nguyễn Thị Liên và bà Trương Thị Thoa gửi Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.UBND xã Thanh Nguyên đã tổ chức hòa giải giữa bà Liên và bà Thoa nhiều lần nhưng không thành do bà Thoa vắng mặt”[36].

Thông qua công tác xét xử, giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, có thể thấy đội ngũ Thẩm phán và các cán bộ, công chức tại Tòa đã thực hiện xuất sắc nhiệm vụ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật và quy trình tố tụng, từ đó đảm bảo tính chính xác, công bằng và minh bạch trong các phán quyết, góp phần nâng cao niềm tin của công dân vào hệ thống tư pháp.

2.3. Một số hạn chế trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm

Qua nghiên cứu thực tiễn giải quyết một số vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam, có thể thấy bên cạnh những mặt tích cực, công tác xét xử, giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất vẫn phản ánh những hạn chế nhất định.

Thứ nhất, những vướng mắc liên quan đến quy định pháp luật: 

Hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh:

Pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015 về hợp đồng về quyền sử dụng đất mới chỉ đơn thuần là việc liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, mà chưa nêu rõ những đặc trưng pháp lý của từng loại hình chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng chính là cơ sở để đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với loại tài sản đặc biệt chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như Quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để đảm bảo việc áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả. Mặt khác, số vụ tranh chấp về Quyền sử dụng đất có liên quan đến yếu tố hình thức của hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất được xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm tương đối nhiều.

Bất cập trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự (BLDS) thống nhất quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Quyền sử dụng đất, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” [14]. Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm Quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.

Từ vụ án về tranh chấp tài sản chung là Quyền sử dụng đất có liên quan đến quan hệ thừa kế, có thể thấy quy định pháp luật dân sự về xác nhận ý chí của người chết trong di chúc miệng gặp khó khăn. Ý chí của người quá cố chỉ có thể xác định rõ ràng khi ý chí đó được thể hiện một cách minh thị nhưng đối với di chúc miệng việc xác định dường như rất khó khăn, bởi lẽ di chúc miệng chỉ được pháp luật cho phép khi tính mạng bị cái chết đe dọa mà không thể lập được di chúc bằng văn bản, vậy có thể hiểu di chúc miệng chỉ được lập khi đáp ứng điều kiện “tính mạng bị cái chết đe doạ” và “không thể lập được di chúc bằng văn bản”. Thêm vào đó, tại khoản 5 Điều 630 BLDS 2015, di chúc miệng còn phải đáp ứng thêm điều kiện là lập “trước hai người làm chứng” và “người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ”. Quy định trên là bất khả thi, vì có nhiều trường hợp người làm chứng không ghi lại ý chí người chết ngay tại thời điểm họ thể hiện ý chí cuối cùng, mà việc ghi chép được tiến hành trong vòng năm ngày làm việc sau đó (thời hạn để công chứng, chứng thực di chúc miệng theo khoản 5 Điều 630 BLDS); BLDS cũng không cụ thể hoá “ngay sau khi” được hiểu như thế nào, ngay lập tức lúc người chết nói lời trăng trối hay chỉ cần sau thời điểm đó và trong thời hạn năm ngày làm việc.

Vướng mắc trong xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều Bộ luật tố tụng dân sự 2015, khi xác định thẩm quyền theo lãnh thổ thì ưu tiên việc xác định thẩm quyền theo nơi có bất động sản trước thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn. Song thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật này về thẩm quyền cho thấy có nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng một vụ án (mỗi quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 đều thống nhất quy định về việc quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, dù đó là tranh chấp về chia tài sản chung hay tranh chấp về hôn nhân gia đình, nếu các bên có xảy ra tranh chấp Quyền sử dụng đất thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án phải được xác định theo nơi có bất động sản là Quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc quan hệ tranh chấp chính là quan hệ nào. Điều này có nghĩa, thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản sẽ được ưu tiên áp dụng trước. Có thể thấy rõ sự đối lập về các quy định của pháp luật trong việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án.

Thứ hai, vướng mắc khi áp dụng quy định về thủ tục hòa giải bắt buộc tại cơ sở trước khi khởi kiện tại Tòa án. 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Tuy nhiên điều này không khẳng định rằng hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã có phải một bước bắt buộc hay không, rất dễ gây nhầm lẫn và mơ hồ cho các đương sự trong quá trình giải quyết các tranh chấp về Quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 đã khắc phục được nhược điểm này. Cụ thể: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp” – Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Quy định này có ảnh hưởng khá lớn tới quá trình giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án. Theo đó, chỉ sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã đã tiến hành hoà giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì mới được phép khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết (nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án). Việc tổ chức hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp là một điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án thụ lý khởi kiện của đương sự. Do đó, nếu chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện bởi đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Theo quan điểm cá nhân của tác giả, hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân chỉ nên là một trong các bước mà đương sự lựa chọn khi giải quyết tranh chấp. Bởi trên thực tế, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã có thể đem lại một số ưu điểm như tiết kiệm chi phí, được giải quyết ngay tại địa phương và có thể áp dụng thủ tục công nhận hòa giải thành ngoài Tòa án. Tuy nhiên, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp cũng tồn tại một số hạn chế, bất cập như:  Đôi lúc vẫn còn mang tính hình thức, động viên và ghi nhận kết quả hòa giải không thành để chuyển vụ việc sang Tòa án giải quyết; Tranh chấp về quyền sử dụng đất thường vô cùng phức tạp, gay gắt, các bên đương sự thường không cung cấp đủ tài liệu, chứng cứ nên hội đồng hòa giải cũng khó hòa giải thành; Trong trường hợp 2 lần triệu tập mà đương sự vắng mặt, Ủy ban nhân dân xã buộc phải đưa ra quyết định hòa giải không thành, gây kéo dài tiến trình giải quyết vụ việc tranh chấp. Trước tình trạng này, Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm vẫn tạo điều kiện để công nhận biên bản hòa giải không thành và ra quyết định mở phiên tòa xét xử để tiếp tục xử lý vụ việc.

Thứ ba, hạn chế về nguồn nhân lực tại Tòa án 

Hiện nay, số lượng công chức, cán bộ tòa án tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam chưa đảm bảo đáp ứng các nhu cầu trong xét xử các vụ án. Qua quá trình nghiên cứu tại đây, tác giả nhận thấy, tổng biên chế của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm có 12 cán bộ, công chức và người lao động. Số lượng tranh chấp phát sinh ngày càng nhiều, trong khi đó nguồn nhân lực lại hạn chế tạo nên áp lực công việc rất lớn cho đội ngũ cán bộ, công chức tại Tòa. Hơn nữa, công tác khen thưởng, biểu dương các cá nhân điển hình có nhiều thành tích trong công tác xét xử, hòa giải và giải quyết các tranh chấp tại Tòa án chưa được tổ chức thường xuyên. Do đó, chưa tạo được sự khích lệ, động viên đối với đội ngũ Hòa giải viên, cán bộ, công chức tại Tòa.

Theo quy định tại Điều 10 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020, Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, trung thành với Tổ quốc và Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có phẩm chất đạo đức tốt, gương mẫu trong việc chấp hành pháp luật và có đủ các điều kiện sau đây thì có thể được bổ nhiệm làm Hòa giải viên: “Đã là Thẩm phán, Thẩm tra viên Tòa án, Thư ký Tòa án, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên Viện kiểm sát, Chấp hành viên thi hành án dân sự, Thanh tra viên; luật sư, chuyên gia, nhà chuyên môn khác có ít nhất 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực công tác; người có hiểu biết về phong tục tập quán, có uy tín trong cộng đồng dân cư; Có kinh nghiệm, kỹ năng hòa giải, đối thoại; Có sức khỏe bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ được giao; Có chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ hòa giải, đối thoại do cơ sở đào tạo của Tòa án nhân dân tối cao cấp, trừ người đã là Thẩm phán, Thẩm tra viên Tòa án ngạch Thẩm tra viên chính, Thẩm tra viên cao cấp, Thư ký Tòa án ngạch Thư ký viên chính, Thư ký viên cao cấp, Kiểm sát viên, Chấp hành viên thi hành án dân sự, Thanh tra viên”. Tuy nhiên, một số ít Hòa giải viên không phải từ nguồn cán bộ Tòa án, Viện kiểm sát nghỉ hưu đều lúng túng khi thực hiện nhiệm vụ. Các vụ việc phức tạp gặp nhiều khó khăn về chuyên môn, tỉ lệ hòa giải thành vẫn chưa cao.

Thứ tư, nguồn kinh phí đào tạo, bồi dưỡng còn hạn chế, cơ sở vật chất còn khá cũ, kém hiện đại.

Tình trạng thiếu nguồn kinh phí dành cho đào tạo và bồi dưỡng dẫn đến việc cán bộ, công chức không được chuẩn bị đầy đủ về kiến thức và kỹ năng cần thiết.

Trụ sở tiếp công dân của Tòa án chưa đáp ứng được yêu cầu về cơ sở vật chất, chưa bảo đảm sự gắn kết giữa hoạt động tiếp công dân với giải quyết khiếu nại, tố cáo, và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

TAND huyện Thanh Liêm vẫn còn khó khăn về bố trí phòng hòa giải, đối thoại, cũng như nơi làm việc, nghỉ ngơi cho Hòa giải viên; không có máy vi tính và các thiết bị khác cho Hòa giải viên.

Thứ năm, nhận thức của người dân trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất còn hạn chế. Thông tin về pháp luật đất đai thường không được phổ biến rộng rãi và dễ tiếp cận. Các tài liệu pháp luật thường phức tạp và khó hiểu đối với người dân không có trình độ học vấn cao. Họ thường không hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi sử dụng đất, cũng như các thủ tục pháp lý cần thiết để giải quyết tranh chấp. Khi phát sinh tranh chấp, người dân dễ rơi vào xung đột với nhau hoặc với các cơ quan nhà nước. Những tranh chấp không được giải quyết thỏa đáng có thể kéo dài, gây mất đoàn kết trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội.

Thứ sáu, chất lượng hòa giải, đối thoại tại Tòa án còn hạn chế. Người dân và thậm chí cả cán bộ tòa án đôi khi chưa hiểu rõ về quy trình hòa giải và đối thoại, cũng như lợi ích mà nó mang lại. Đội ngũ hòa giải viên và đối thoại viên còn thiếu về số lượng và chất lượng. Nhiều người chưa được đào tạo bài bản về kỹ năng hòa giải, đối thoại và kiến thức pháp luật. Cơ sở vật chất và kinh phí để hỗ trợ các hoạt động hòa giải và đối thoại còn hạn chế. Nhiều nơi chưa có đủ phòng làm việc, trang thiết bị cần thiết cho hòa giải.

2.4. Nguyên nhân của những hạn chế

Một là, hệ thống pháp luật về lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay chưa thực sự thống nhất, đồng bộ giữa luật, nghị định, pháp lệnh, trong khi đó, số lượng các vụ tranh chấp liên quan đến đất đai mà Tòa án phải thụ lý, giải quyết ngày càng tăng với tính chất ngày càng phức tạp. Luật Đất đai năm 2013 là một đạo luật lớn. Sự ra đời của luật này đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách là cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. Giữa Luật, Nghị định, Pháp lệnh về đất đai có những mâu thuẫn với nhau hay mâu thuẫn với các văn bản pháp luật của các ngành liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở; vẫn còn tồn tại hiện tượng luật khung, luật ống; luật đã có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn…;

Hai là, chưa có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn có liên quan  thực tiễn các thủ tục phối hợp giữa Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án, các sở, ban, ngành liên quan trong việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá Quyền sử dụng đất… chưa thực sự chặt chẽ.

Ba là, năng lực và trình độ của một bộ phận cán bộ Tòa án còn hạn chế trước những thay đổi quá nhanh chóng theo chiều hướng ngày càng phức tạp của hệ thống pháp luật cũng như của những giao dịch bất động sản diễn ra trên thị trường. Đội ngũ hòa giải viên trên thực tế chủ yếu là người có uy tín trong cộng đồng dân cư, trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế, năng lực không đồng đều và thường xuyên bị biến động nên ảnh hưởng đến công tác hòa giải tại Tòa án.

Bốn là, nguồn kinh phí còn hạn hẹp, điều kiện cơ sở vật chất và trang thiết bị làm việc của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm còn nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được các yêu cầu của thời kì cách mạng công nghiệp 4.0 nên công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất phải đối mặt với rất nhiều khó khăn và thử thách.

Năm là, do trình độ dân trí còn thấp, nhận thức pháp luật của người dân chưa cao nên họ không nắm được hết các quy định của pháp luật về đất đai, Người dân thường e ngại khi phải đối mặt với các cơ quan nhà nước hoặc không tin tưởng vào hệ thống tư pháp. Họ lo sợ mất thời gian, chi phí cao và những rủi ro khác khi theo đuổi các vụ kiện tụng tại Tòa án.

Kết luận chương 2

Tại nội dung chương 2, khoá luận đã phân tích thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam thông qua các bản án được Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm xử lý trong giai đoạn từ 2019 – 2023, có thể nhận thấy Toà án huyện Thanh Liêm đã thực hiện việc giải quyết một số lượng đáng kể các vụ việc tranh chấp về Quyền sử dụng đất, đồng thời đóng góp một phần rất lớn trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia tố tụng đảm bảo sự công bằng và tạo ra niềm tin cho người dân về hệ thống tư pháp.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện việc xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam còn tồn tại một số vấn đề hạn chế. Một trong những vấn đề nổi cộm đó là việc thiếu điều kiện thuận lợi cho các hoạt động hòa giải tại Tòa án. Trong một số trường hợp, việc giải quyết tranh chấp bằng hòa giải có thể là giải pháp tốt nhất, nhưng do thiếu hiểu biết về quy trình và quyền lợi, các bên tham gia thường khó lòng đạt được sự đồng thuận. Điều này đặt ra nhiều thách thức cho Tòa án nhân dân trong việc xác định và thúc đẩy hoạt động hòa giải hiệu quả. Ngoài ra, cũng có sự bất cập các quy định  pháp luật về nội dung cũng như thủ tục, việc cung cấp thông tin và tư vấn pháp lý của các đương sự chưa đầy đủ và thiếu minh bạch dẫn đến động giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn nhiều khó khăn.

Từ những bất cập tại Chương 2 thì khoá luận sẽ tiếp tục đưa ra các kiến nghị hoàn thiện, giải pháp nâng cao khả năng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Chương 3.