Khóa luận: Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án

Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Đất đai không chỉ là một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý báu mà còn là nền tảng quan trọng của sự phát triển kinh tế – xã hội. Không thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của con người hiện nay bởi ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia.

Ở Việt Nam, quyền sử dụng đất mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, gắn liền với mỗi gia đình, cơ quan, tổ chức, và các đơn vị kinh tế trong xã hội. Xét dưới góc độ về kinh tế, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trở thành một quyền tài sản đặc biệt của công dân. Nhà nước ngày càng tạo điều kiện thuận lợi cho công dân trong việc đưa quyền sử dụng đất vào trong các giao dịch dân sự, góp phần thúc đẩy kinh tế gia đình và xã hội thông qua hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, vấn đề đất đai và tranh chấp đất đai đã trở thành một thách thức đối với quản lý và phát triển bền vững. Tranh chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) đang là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội hiện nay.

Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai hay tranh chấp quyền sử dụng đất đã có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Với số lượng khiếu kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất ngày càng tăng cùng với đó là tình trạng tranh chấp kéo dài đã trở thành một vấn đề phức tạp đáng được quan tâm. tranh chấp quyền sử dụng đất phát sinh nhiều tác động tiêu cực đến đời sống xã hội như: Làm trì trệ quá trình phát triển kinh tế, tạo ra xung đột, căng thẳng trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Tranh chấp này kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, dễ bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.

Những năm gần đây, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, tranh chấp quyền sử dụng đất ở nước ta đang ngày càng gia tăng. Với vai trò là cơ quan tư pháp trong hoạt động quản lý nhà nước, vai trò của Toà án nhân dân (TAND) là vô cùng quan trọng đối với việc giải quyết TCĐĐ các cấp thụ lý nói chung và những toà án địa phương giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Nhìn chung, ngành Tòa án nhân dân vẫn giữ vững vai trò giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, đôi khi hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương chưa thực sự đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Trong quá trình thực tập tốt nghiệp tại cơ sở thực tập Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tác giả nhận thấy hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đã góp phần quan trọng trong bảo đảm quyền, ổn định chính trị, góp phần phát triển kinh tế – xã hội nhưng vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định cần tiếp tục phải nghiên cứu. Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện hành để giải quyết là vô cùng bức thiết và phù hợp với nhu cầu trên địa bàn huyện nói riêng và toàn quốc nói chung như hiện nay. Từ những yêu cầu đó, tác giả đã lựa chọn nội dung: “Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam” để chuyên sâu nghiên cứu đề tài khóa luận tốt nghiệp của bản thân.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án đã được quan tâm dưới nhiều góc độ khác nhau. Những công trình tiêu biểu có thể kể đến như:

Về những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất gồm các công trình nghiên cứu như: Trần Nguyệt Ánh (2015), “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Lê Thị Bích Chi (2023), Bài viết: “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án: một số bất cập và kiến nghị” đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 23 (471), tháng 12/2022…các công trình này đã khẳng định một số vấn đề lý luận cơ bản như khái niệm tranh chấp đất đai, khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai. Ngoài ra còn đề cập đến một số đặc điểm cơ bản là điều kiện thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai cả mặt khách quan và chủ quan, những nguyên tắc chung của giải quyết tranh chấp đất đai, các cấp giải quyết TCĐĐ và một số yếu tố chi phối quá trình giải quyết TCĐĐ. Các công trình này đều có những nội dung phù hợp với nghiên cứu của tác giả nên sẽ được tiếp thu liên quan đến cơ sở lý luận cũng như các phân tích quy trình giải quyết TCĐĐ. Từ đó làm nền tảng để tác giả thực hiện đề tài có thể phát triển, giải quyết thêm những vấn đề chuyên sâu về cơ sở lý luận, đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi TCĐĐ chứ không còn khái quát chỉ là các TCĐĐ như các đề tài trước đã thực hiện.

Về thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án có các đề tài như: Đinh Trọng Minh (2018), “Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Trần Thị Dịu (2022), “Hoà giải tranh chấp đất đai và thực tiễn thực hiện tại Toà án nhân dân thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Bùi Phương Thảo (2023), “Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự – Thực tiễn áp dụng tại Toà án nhân dân thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Nguyễn Mạnh Hùng (2020), bài viết “Quan niệm về tranh chấp đất đai và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tỉnh Gia Lai”, đăng trên Tạp chí Luật học. 2020, số 7, tr. 31-46. Mặc dù những công trình này hướng đến thực tiễn giải quyết TCĐĐ tại các Tòa án nhân dân thuộc các khu vực khác nhau trên toàn quốc nhưng những vấn đề cơ bản về TCĐĐ cũng thường phát sinh tương tự tại Toà án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Do vậy, tác giả có thể tham khảo, áp dụng để làm rõ và chi tiết hơn pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan là Toà án mà tác giả có định hướng nghiên cứu.

Về giải pháp khắc phục những hạn chế, tồn tại trong giải quyết TCĐĐ có các đề tài : Trịnh Tường Khiêm, Phạm Thị Hồng Tâm, Trần Linh Huân với bài viết “Hoàn thiện quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” đăng tải trên tạp chí Dân chủ & Pháp luật Kỳ 1 (Số 378), tháng 4/2023; Cao Thị Thuý Hường (2022), “Hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đăng tải trên tạp chí Toà án nhân dân điện tử đã đề xuất các giải pháp như sửa đổi quy định pháp luật về các khái niệm hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, sửa đổi quy định về hình thức hợp đồng, sửa đổi và bổ sung các quy định về thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, còn một số nội dung cần tiếp tục phải nghiên cứu đề xuất giải pháp khắc phục như những nhóm giải pháp mang tính định hướng chung về giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất như hiện nay, các giải pháp mang tính thống nhất phương án giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất tại các cơ quan toà án.

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên đây đã nêu rõ và phân tích những vấn đề về tranh chấp đất đai, đưa ra những vướng mắc khi áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, một số bài viết, công trình nghiên cứu thiếu sự tổng hợp toàn diện cả về lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn “Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam” với mong muốn sẽ góp thêm một cách nhìn hệ thống, toàn diện dưới góc độ nhìn từ thực tiễn qua công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của ngành Tòa án tại một địa phương cụ thể là Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Với đặc thù là một huyện thuộc tỉnh Hà Nam, cửa ngõ phía Nam của Thủ đô Hà Nội, nằm trên trục giao thông quan trọng xuyên Bắc – Nam, có Quốc lộ 1A và đường sắt Bắc – Nam đi qua với chiều dài gần 50km và các tuyến đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 21, Quốc lộ 21B, Quốc lộ 38 nên Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm có vị trí chiến lược quan trọng về chính trị, kinh tế, khoa học – kỹ thuật, quân sự và giao thông.

Có thể thấy trên địa bàn huyện Thanh Liêm hiện nay số lượng các tranh chấp đất đai là tương đối lớn và xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thời gian vừa qua cũng đảm bảo được chất lượng áp dụng pháp luật để giải quyết nhưng vẫn còn nhiều khác biệt, chưa đồng nhất trong phương án xử lý thực tế. Tại khóa luận này, tác giả sẽ kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình nói trên về cơ sở lý luận, các phân tích, kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả áp dụng trong công tác giải quyết tranh chấp bằng Tòa án nói chung và thực tiễn huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam nói riêng.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài

Làm rõ những vấn đề lý luận về pháp luật và xây dựng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án và về áp dụng pháp luật của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, trong giải quyết các tranh chấp, chỉ rõ đặc thù của việc áp dụng pháp luật trong Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Thứ nhất, tìm hiểu những vấn đề lý luận, pháp lý về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nói chung và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng.

Thứ hai, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Từ đó chỉ ra được những kết quả tích cực cũng như những hạn chế, bất cập còn tồn tại để làm cơ sở đề xuất những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.

Thứ ba, nghiên cứu các giải pháp để khắc phục những bất cập, tồn tại trong công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm nhằm hoàn thiện và bảo đảm thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là thực tiễn áp dụng pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật về tố tụng tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, xác định những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này và rút ra nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế.

Phạm vi nghiên cứu: Trong giới hạn nghiên cứu là một đề tài khóa luận tốt nghiệp của sinh viên, việc tiến hành thực hiện đề tài này tập trung vào nội dung giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.

Phạm vi về mặt không gian: Khóa luận trình bày hoạt động áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm và tập trung tới những tranh chấp dân sự nổi bật tại Tòa án như tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế và tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý và sử dụng.

Phạm vi về mặt thời gian: Khóa luận tiến hành nghiên cứu hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm trong 05 năm liên tiếp, từ năm 2019 tới 2023.

Phạm vi về mặt nội dung:  Có nhiều cách tiếp cận về các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của đất đang có tranh chấp, mà mức độ phức tạp của từng vụ việc tranh chấp đất đai sẽ khác nhau. Tranh chấp quyền sử dụng đất trong thực tế thường phát sinh ở các vấn đề như tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới), tranh chấp về ranh giới giữa những diện tích đất liền kề, hay tranh chấp phát sinh sau khi ly hôn hoặc chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong phạm vi nhất định, đề tài chỉ nghiên cứu nội dung giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất ở các vấn đề như sau: Tranh chấp về xác định chủ thể có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế.

5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Đề tài được tác giả nghiên cứu bằng việc áp dụng các phương pháp sau:

• Phương pháp phân tích, tổng hợp: tác giả sử dụng phương pháp này để phân tích những khái niệm, đặc trưng pháp lý hay những nguyên tắc liên quan đến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nhằm mục đích khái quát hóa các quy định của pháp luật về vấn đề này, làm cơ sở cho việc bình luận, đánh giá pháp luật.
• Phương pháp thu thập số liệu: phương pháp này được tác giả sử dụng để thu thập các tài liệu, báo cáo thống kê, báo cáo kết quả thực hiện nhằm đánh giá thực trạng công tác giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án.
• Phương pháp so sánh: được áp dụng để so sánh các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất được các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm.
• Phương pháp khảo sát thực tiễn: được áp dụng để khảo sát về hoạt động giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất thông qua các bản án xét xử của Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Tập hợp và đưa ra những đánh giá về mức độ phù hợp của pháp luật với sự vận động của xã hội, từ đó hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng.

6. Bố cục tổng quát của khóa luận

Khóa luận “Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam” có kết cấu gồm 4 phần: Lời mở đầu; Nội dung; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo. Trong đó, nội dung của khóa luận được chia làm 3 chương:

• Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân.
• Chương 2: Thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. 
• Chương 3: Định hướng và giải pháp khắc phục bất cập trong hoạt động giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất  tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

1.1. Những vấn đề cơ bản về tranh chấp quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

Để tiếp cận nội hàm của tranh chấp về quyền sử dụng đất, thì trước tiên tác giả làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất (sau đây xin gọi tắt là Quyền sử dụng đất). Việc làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) là bước quan trọng để tiếp cận nội dung của tranh chấp về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là khái niệm pháp lý mô tả quyền và trách nhiệm của cá nhân hoặc tổ chức đối với việc sử dụng đất theo một cách cụ thể nào đó.

Dưới góc độ pháp lý, quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản của mình đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt [15]. Khi nhắc đến đất đai, quyền sử dụng thường được coi là trọng tâm, bởi đất đai là một loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng lớn đến đời sống và phát triển kinh tế xã hội…. Đối chiếu với quy định tại Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

Bên cạnh đó, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng như Bộ luật lao động, BLDS đều thống nhất nội hàm quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước, với tư cách là đại diện của chủ sở hữu đất đai, không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước vẫn giữ nguyên quyền sở hữu và quản lý đất đai của mình. Do đó, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ được giao quyền sử dụng đất theo các hình thức và điều kiện cụ thể được quy định bởi pháp luật.

Dưới góc độ kinh tế, Quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Có thể thấy, Quyền sử dụng đất làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất, tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân đầu tư và phát triển đất đai, xây dựng cơ sở hạ tầng và các dự án kinh doanh khác.

Về mặt lý luận, các nhà khoa học đã đưa ra định nghĩa về Quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” [33,tr.59].

Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là quyền năng cụ thể mà nhà nước trao cho người sử dụng đất, bao gồm quyền sử dụng, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, và quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch được quy định và công nhận bởi pháp luật.

Trên thực tế, trong những năm gần đây tình hình tranh chấp Quyền sử dụng đất vẫn luôn là vấn đề nhức nhối trong xã hội. Bởi đất đai luôn được coi là một nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, không thể tái tạo, đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển bền vững của nền kinh tế và xã hội. Trong quá trình xác định và thực hiện quyền sử dụng đất đôi khi gặp phải các tranh chấp rất phức tạp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước[40,tr.402].

Về khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất, đây là khái niệm có thể được hiểu và định nghĩa từ nhiều góc độ khác nhau, cụ thể:

Tiếp cận từ góc độ pháp lý, trên cơ sở có kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai qua các thời kỳ từ năm 1993, 2003, 2013 và mới nhất là Luật Đất đai năm 2024 sẽ chính thức có hiệu lực và bắt đầu đi vào thực tiễn từ năm 2025 đã có những nội dung sửa đổi, bổ sung nhưng trên cơ bản vẫn thống nhất với các văn bản trước về định nghĩa TCĐĐ, cụ thể:“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”[18]. 

Theo giáo trình Luật Đất đai giảng dạy tại trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa:“Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” [40,tr.401]. Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai với phạm vi hẹp và cụ thể hơn, đó là: “các tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể, khi phát sinh tranh chấp không thể cùng nhau tự giải quyết mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử”. Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong TCĐĐ là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ). Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác định.

Trên thực tế, tranh chấp Quyền sử dụng đất chỉ là một bộ phận của TCĐĐ nhưng hiện nay, trong các quy định của pháp luật hiện hành chưa có văn bản nào quy định cụ thể về định nghĩa tranh chấp quyền sử dụng đất. Do đó, theo tác giả có thể kết hợp nội hàm khái niệm Quyền sử dụng đất và khái niệm TCĐĐ để định nghĩa tranh chấp quyền sử dụng đất như sau: “Tranh chấp quyền sử dụng đất là các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất khi xác định ai là người có quyền sử dụng đối với diện tích đất nhất định”. 

1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp quyền sử dụng đất:  

TCQSDĐ mang đầy đủ những đặc điểm của TCĐĐ, nó có những đặc trưng chung của những tranh chấp dân sự, đồng thời mang những đặc điểm riêng giúp phân biệt với các loại tranh chấp khác cụ thể như:

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Do đó, không có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai mà chỉ có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền quản lý và sử dụng các loại tài sản trên đất, hoa lợi, lợi tức từ đất hay một số lợi ích phát sinh từ quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai như một đại diện của chủ sở hữu toàn dân, đồng thời thực hiện vai trò quản lý và chức năng quản lý mọi lĩnh vực cần thiết của đời sống xã hội.

Thứ hai, trong giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, mặc dù các chủ thể không có quyền sở hữu đất đai nhưng vẫn có quyền định đoạt quyền sử dụng đất trong phạm vi quy định của pháp luật. Có thể gọi đây là “quyền sở hữu hạn chế” [28,tr.16], được người đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất. Do đó tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải quyết tranh chấp sẽ khác nhau.

Thứ ba, các chủ thể tham gia vào quan hệ giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất không phải chủ sở hữu đối với đất đai. Các chủ thể chỉ có quyền quản lý, sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho Quyền sử dụng đất hoặc nhà nước công nhận Quyền sử dụng đất. Chủ thể tranh chấp Quyền sử dụng đất có thể là cá nhân; tổ chức, hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị hành chính.

1.1.3. Phân loại tranh chấp về quyền sử dụng đất

Việc phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất rất quan trọng, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong thực tế.

Việc phân loại hiện nay có nhiều quan điểm dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, như:

• Thứ nhất, dựa vào mốc thời gian, thời điểm xảy ra tranh chấp hoặc hoặc theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể;
• Thứ hai, phân loại theo từng lĩnh vực: hành chính, dân sự, hôn nhân & gia đình,…;
• Thứ ba, căn cứ vào tính chất của vụ việc phát sinh tranh chấp: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;
• Thứ tư, căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai.

Tác giả nhận thấy rằng, xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp, do đó nếu căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp quyền sử dụng đất để phân loại sẽ là phù hợp nhất và hiện nay thực tế tại Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm là nơi tác giả thực tập cũng đang áp dụng nguyên tắc phân loại này. Nhìn chung, có thể chia tranh chấp quyền sử dụng đất thành các loại sau:

Một là, tranh chấp về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau, một số trường hợp còn chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này thường hay xảy ra do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường được sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới đất xảy ra nhiều khi là do lỗi của các cơ quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan chức năng thực hiện cấp đất có ghi diện tích, nhưng không đo đạc cụ thể khi giao đất mà chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của các đương sự. Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một phần diện tích chồng lấn lên nhau. Do đó cũng gây nên tranh chấp giữa những hộ liền kề nhau. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai. Đây là loại tranh chấp khá phổ biến và có số lượng lớn, đồng thời cũng vô cùng phức tạp.

Hai là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất: là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia kí kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thường là do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; Thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng: Không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch.

Ba là, tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người chết để lại di sản là quyền sử dụng đất nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ mà các chủ thể đồng thừa kế lại không thể tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà. Loại tranh chấp này có thể bao gồm tài sản gắn liền với đất, hoặc chỉ tranh chấp về quyền sử dụng đất được thừa kế mà không liên quan tới tài sản.  Bốn là, tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng: là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa vợ, chồng và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về đất đai khi quan hệ hôn nhân của họ chấm dứt và tranh chấp về Quyền sử dụng đất đó được Toà án công nhận hoặc quyết định. Quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế. Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.

1.2. Những vấn đề cơ bản về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp quan trọng đối với việc phát huy các vai trò trong đời sống xã hội của pháp luật đất đai. Đồng thời nâng cao được chất lượng, hiệu quả Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, góp phần hoàn thiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật [26,tr.23]. Thông qua việc giải quyết tranh chấp, nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai và đưa ra các cơ chế phù hợp với lợi ích của Nhà nước và xã hội, đảm bảo đúng với tinh thần các Nghị quyết của Đảng về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Các cơ chế này thường hướng đến việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng của các bên trên cơ sở pháp luật [23,tr.15].

Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học: “Giải quyết TCĐĐ là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm PL về đất đai”[33,tr.15]. TCĐĐ không chỉ là quá trình giải quyết xung đột và mâu thuẫn, mà còn là việc khôi phục các quyền lợi bị xâm phạm và đòi hỏi trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm luật pháp liên quan đến đất đai.

Thực chất, giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng là việc cơ quan nhà nước dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng trong đời sống xã hội. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, quyền và lợi ích của các bên phải được đảm bảo, đồng thời bên vi phạm phải chịu trách nhiệm về mặt pháp lý do hành vi của họ gây ra, từ đó tăng cường pháp chế trong việc quản lý và sử dụng đất.

Hay nói cách khác khái niệm Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là việc áp dụng các quy định của pháp luật của cơ quan có thẩm quyền để giải quyết các mâu thuẫn, vấn đề phát sinh trong quá trình tranh chấp quyền sử dụng đất. Quá trình này nhằm mục đích xác định và giải quyết các mâu thuẫn, vấn đề phát sinh giữa các bên liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc áp dụng các quy định pháp luật, các cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện các biện pháp như trọng tài, đàm phán, hoặc thông qua hệ thống tư pháp để giải quyết các tranh chấp này một cách công bằng và hợp pháp.

Khi xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất, việc giải quyết tranh chấp bằng con đường khởi kiện tại Tòa án là phương thức tối ưu thường được các chủ thể lựa chọn để giải quyết tranh chấp. Đây là một phương thức mang ý chí quyền lực của nhà nước. Trên cơ sở là những quy định của pháp luật, Tòa án đại diện cho quyền lực Nhà nước giải quyết những tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của mình nhằm xóa bỏ những mâu thuẫn, vấn đề phát sinh trong quá trình tranh chấp. Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng đều được giải quyết thông qua tòa án. Pháp luật về đất đai đã quy định cụ thể về thẩm quyền của tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, theo đó tòa án chỉ được giải quyết những tranh chấp thuộc phạm vi thẩm quyền của mình theo quy định của pháp luật.

Qua việc phân tích trên, có thể hiểu: Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án là việc Toà án áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các mâu thuẫn, vấn đề phát sinh của các chủ thể liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất.

Đối chiếu với các quy định tại Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết….

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định cụ thể hơn về hình thức hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án. Theo đó hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự; tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến Quyền sử dụng đất cũng sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại [18].

1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án

Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án có những đặc trưng cơ bản như:

Thứ nhất, đây là việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất đai. Với chế độ sở hữu toàn dân về quyền sử dụng đất như hiện nay, tranh chấp đất đai về quyền liên quan đến địa giới hành chính nhà nước [38,tr.506]. Do vậy, Toà án khi giải quyết mọi quan hệ về quyền sử dụng đất đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Thứ hai, Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là việc giải quyết các tranh chấp dân sự mà còn liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất, do đó có sự chi phối từ các chủ thể và đối tượng của tranh chấp. Trong quá trình quản lý đất đai, các tranh chấp có thể phát sinh từ các quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Những mâu thuẫn và bất đồng quan điểm là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến các quan hệ pháp luật liên quan đến đất đai. Để giải quyết các tranh chấp này, Toà án cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, cụ thể và đề xuất các biện pháp phù hợp để đối phó với các khó khăn có thể phát sinh [39,tr.345]. Hiện nay, quyền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, tuy nhiên, tính chất của quyền sử dụng đất có sự khác biệt so với các loại tài sản khác. Trong tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất là chủ thể của tranh chấp, không nhất thiết phải là chủ sở hữu đất đai. Người sử dụng đất chỉ có quyền định đoạt và khai thác các lợi ích từ đất theo quy định của pháp luật [38,tr.506].

Thứ ba, Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án là việc giải quyết theo cơ chế xét xử, phân định đúng sai theo quy định pháp luật, thực hiện chức năng tư pháp của Toà án, đây là đặc điểm khác biệt so với việc Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân nơi có đất đang tranh chấp là việc thực hiện chức năng hành pháp, chủ yếu tập trung vào hoạt động hoà giải, tư vấn phương án giải quyết.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ), có sự khác biệt khá lớn giữa việc thực hiện tại Toà án và tại Ủy ban nhân dân (UBND). Tại Toà án, quá trình này thường diễn ra dưới hình thức xét xử, trong đó Toà án phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện chức năng tư pháp. Toà án phân định đúng sai dựa trên quy định pháp luật, và quyết định của Toà án có tính ràng buộc pháp lý cao và thường là quyết định cuối cùng trong tranh chấp. Ngược lại, tại Ủy ban nhân dân, việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thường diễn ra dưới hình thức hành pháp, với sự tập trung chủ yếu vào các hoạt động hoà giải và tư vấn phương án giải quyết. Ủy ban nhân dân có thể sử dụng các biện pháp như đàm phán, hoà giải, và trọng tài để giải quyết tranh chấp, nhưng quyết định của Ủy ban nhân dân thường không có tính ràng buộc pháp lý cao như quyết định của Toà án.

Dù đều hướng tới mục tiêu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất một cách công bằng và hợp pháp, nhưng cách tiếp cận và quy trình thực hiện tại Toà án và Ủy ban nhân dân có những khác biệt quan trọng, phản ánh vai trò và chức năng riêng biệt của mỗi cơ quan trong hệ thống pháp luật.

1.2.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

Trong bối cảnh kinh tế thị trường phát triển với sự tham gia đa dạng của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp và kéo dài. Nguyên tắc Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng, chỉ đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc GQTCĐĐ phải đáp ứng được các yêu cầu mà thực tế đặt ra. Để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết phải tuân thủ các nguyên tắc Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo nguyên tắc chung cũng như các nguyên tắc đặc thù của pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, nguyên tắc đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.

Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Điều này càng khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Về bản chất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được trao quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu về đất đai. Do đó, mọi tranh chấp quyền sử dụng đất phát sinh chỉ liên quan tới quyền quản lý và sử dụng đất, không phải là quyền sở hữu đối với đất đai.

Chính vì vậy, việc Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cần đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên, đồng thời tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước đại diện. Đây là nguyên tắc pháp lý quan trọng, xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh tính đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.

Thứ hai, đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất, khuyến khích các bên tự thương lượng, hòa giải khi xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 mới thay thế cho Luật Đất đai năm 2013 với việc thừa nhận chín quyền năng của người sử dụng đất được tặng cho, thế chấp, cho thuê lại, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…đã tạo điều kiện cho Nhà nước có những tư tưởng đổi mới trong quan hệ đất đai [18]. Việc tôn trọng quyền của NSDĐ và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc của Luật đất đai. Trên thực tế, nếu lợi ích của NSDĐ bị xâm phạm thì hiệu quả kinh tế mang lại không cao. Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể là trường hợp khi phát sinh các tranh chấp quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cần tôn trọng quyền tự do thoả thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai quản lý, sử dụng, định đoạt Quyền sử dụng đất. Do vậy, hoà giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc hoà giải trong việc Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và đạt hiệu quả nhất.

Thứ ba, Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn với việc giải quyết tranh chấp và tổ chức lại sản xuất.

Xuất phát từ những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và lợi ích giữa các bên trong quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất đã có những ảnh hưởng tiêu cực đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp. Việc giải quyết tranh chấp với việc tổ chức sản xuất, tạo điều kiện cho quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định cải thiện đời sống nhân dân [40,tr.20] . Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc tổ chức.

Thứ tư, nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Trong quá trình giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất, cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các trình tự, thủ tục thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Tập trung rà soát, phát hiện, và ngăn chặn những vi phạm trong quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất, có sai phạm về chủ thể, hình thức…tránh tình trạng để tranh chấp kéo dài, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên liên quan.

Ngoài ra, khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, chúng ta cần tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã được thực hiện giữa các bên theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tôn trọng ý chí, tự do thoả thuận, trung thực. Cùng với đó, là việc thực hiện các Nghị quyết của Đảng và Nhà nước một cách nghiêm chỉnh thông qua hoạt động xét xử nhằm phổ biến, giáo dục pháp luật cho các đương sự, đảm bảo tính công bằng và tính pháp chế trong Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

1.2.4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà án

Thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của Tòa án trong việc xem xét giải quyết các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền ra bản án, quyết định khi giải quyết vụ án nào đó. Việc xác định thẩm quyền của Tòa án sẽ tuân thủ theo các các tiêu chí sau:

Thứ nhất, xác định thẩm quyền của Tòa án theo vụ việc. 

Các tranh chấp về quyền sử dụng đất phổ biến tập trung ở các dạng như tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản là quyền sử dụng đất khi ly hôn, tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.  Xét về bản chất thì các loại tranh chấp này là tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự và thừa kế, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai, có đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, do đó các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại Khoản 3, Khoản 5 và Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ theo Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự nêu trên theo thủ tục tố tụng dân sự. Dẫn chiếu sang quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất sau:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, gồm:

Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng.

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

• Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
• Tranh chấp Quyền sử dụng đất mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án.

Luật Đất đai năm 2024 về cơ bản vẫn tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhưng đã cụ thể hóa hơn các quy định về thẩm quyết giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án tại Điều 236.

Thứ hai, xác định thẩm quyền của Tòa án theo cấp. 

Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được xác định như sau:

• TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
• TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng Tòa án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

Thứ ba, xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ. 

Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Theo đó, đối với các tranh chấp về xác định chủ thể có quyền sử dụng đất, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.

Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này đối với các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất lại không phù hợp, bởi bản chất là tranh chấp hợp đồng. Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ trong trường hợp này phải căn cứ vào các quy định tại Điều 39 và Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức.

Thứ tư, xác định thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn. 

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, ngoài các nguyên tắc chung về xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án, thẩm quyền còn được xác định theo sự lựa chọn của nguyên đơn. Căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh của người khởi kiện và tính chất của đối tượng tranh chấp, nguyên đơn có quyền chọn Tòa án để giải quyết tranh chấp. Căn cứ theo quy định tại Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự, Nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp trong các trường hợp sau đây:

Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết;

Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết;

Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;

Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết;

Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

1.2.5. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự và được tiến hành như sau:

• Thủ tục tiếp nhận đơn khởi kiện: 

Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn. Người khởi kiện có thể lựa chọn các hình thức như: “Có thể nộp trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính, hoặc gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án” [16].

Trường hợp người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án: Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Giấy xác nhận này là một bằng chứng quan trọng, xác nhận rằng Tòa án đã nhận đơn khởi kiện từ người khởi kiện và đã bắt đầu quá trình giải quyết tranh chấp. Việc cấp giấy xác nhận giúp đảm bảo quyền lợi của người khởi kiện, đồng thời tạo điều kiện cho họ theo dõi và tham gia vào quá trình tố tụng một cách minh bạch và công bằng. Ngoài việc cấp giấy xác nhận, Tòa án cũng thông báo cho các bên liên quan về việc nhận đơn khởi kiện và bắt đầu quá trình tố tụng theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo tính công bằng và đối xử đúng đắn trong quá trình tố tụng.

Trường hợp người khởi kiện nộp đơn bằng phương thức gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án : Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn. Đồng thời Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có). Nội dung thông báo theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính và hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao. Kết quả xử lý đơn khởi kiện được Tòa án gửi từ Cổng thông tin điện tử của Tòa án đến địa chỉ thư điện tử đã đăng ký của người khởi kiện.

Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện qua dịch vụ bưu chính: Trong thời hạn 02 ngày làm, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Thời hạn này được thiết lập để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình tố tụng. Việc thông báo nhận đơn sẽ cho phép người khởi kiện biết rằng Tòa án đã nhận được đơn khởi kiện của họ và đã bắt đầu quá trình giải quyết tranh chấp. Đồng thời, thông báo này cũng cung cấp thông tin về quy trình tiếp theo mà người khởi kiện cần tuân thủ trong quá trình tố tụng.

Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án tiến hành giải quyết theo các trình tự, thủ tục như sau:

• Thủ tục tiền tố tụng: Hòa giải tại Tòa án

Giai đoạn 1: Thực hiện lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn Hòa giải viên của người khởi kiện, người yêu cầu.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án, người khởi kiện, người yêu cầu gửi câu trả lời đồng ý hoặc không đồng ý cho Tòa án, trường hợp người khởi kiện, người yêu cầu trực tiếp đến Tòa án trình bày ý kiến thì Tòa án lập biên bản ghi nhận ý kiến; biên bản có chữ ký hoặc điểm chỉ của họ. Hết thời hạn này Tòa án xử lý như sau:

Thứ nhất, đồng ý: Tòa án phân công Thẩm phán phụ trách hòa giải, đối thoại thực hiện hòa giải, đối thoại. Trong 03 ngày làm việc, Thẩm phán phụ trách hòa giải, đối thoại chỉ định Hòa giải viên.

Thứ hai, không đồng ý: Tòa án chuyển đơn để xử lý theo quy định của pháp luật về tố tụng.

Thứ ba, hết thời hạn 3 ngày nhưng người khởi kiện, người yêu cầu chưa trả lời: Thông báo lại lần thứ hai cho người khởi kiện, người yêu cầu biết để thực hiện quyền lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn Hòa giải viên. Người khởi kiện, người yêu cầu có thêm ba ngày để tiếp tục trả lời: Nếu đồng ý hoặc hết thời hạn này vẫn chưa trả lời thì Tòa án phân công Thẩm phán phụ trách hòa giải, đối thoại và trong vòng 03 ngày Thẩm phán phụ trách chỉ định Hòa giải viên tiến hành hòa giải. Sau đó, Tòa án thông báo bằng văn bản về việc chuyển vụ việc sang hòa giải, đối thoại và văn bản chỉ định Hòa giải viên cho Hòa giải viên, người khởi kiện, người yêu cầu, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Tòa án nhân dân cấp huyện khác nếu Hòa giải viên của Tòa án nhân dân cấp huyện khác.

Giai đoạn 2: Thực hiện quyền lựa chọn hòa giải, đối thoại tại Tòa án và lựa chọn Hòa giải viên của người bị kiện:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án người bị kiện phải trả lời Tòa án đồng ý hoặc không đồng ý, hết thời hạn này sẽ xử lý như sau:

• Thứ nhất, người bị kiện đồng ý hoặc không trả lời Tòa án: Hòa giải viên tiến hành hòa giải, đối thoại.
• Thứ hai, người bị kiện không đồng ý: Tòa án chuyển đơn để xử lý theo quy định của pháp luật về tố tụng.
• Thứ ba, người bị kiện đề nghị thay đổi Hòa giải viên: Thẩm phán phụ trách hòa giải, đối thoại chỉ định Hòa giải viên khác nếu người bị kiện đề nghị thay đổi Hòa giải viên.

Giai đoạn 3: Hòa giải viên tiến hành hòa giải và lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải, đối thoại tại Tòa án.

Thời hạn hòa giải, đối thoại là 20 ngày kể từ ngày Hòa giải viên được chỉ định; đối với vụ việc phức tạp, thời hạn này có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày. Các bên có thể thống nhất kéo dài thời hạn hòa giải, đối thoại, nhưng không quá 02 tháng.

Chậm nhất là 05 ngày trước ngày mở phiên hòa giải, đối thoại Hòa giải viên ấn định thời gian, địa điểm tiến hành phiên hòa giải, đối thoại và thông báo cho các bên, người đại diện, người phiên dịch. Việc thông báo có thể thực hiện bằng văn bản hoặc hình thức khác thuận tiện cho các bên. Khi đến thời hạn ấn định, Hòa giải viên tiến hành tổ chức phiên họp và lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải, đối thoại tại Tòa án.

Khi các bên đạt được sự thỏa thuận, thống nhất với nhau về việc giải quyết toàn bộ hoặc một phần vụ việc dân sự, khiếu kiện hành chính, Hòa giải viên ấn định thời gian, địa điểm mở phiên họp ghi nhận kết quả hòa giải, đối thoại. Phiên họp ghi nhận kết quả hòa giải, đối thoại có thể được tổ chức ngay sau phiên hòa giải, đối thoại hoặc vào thời gian phù hợp khác. Trường hợp hoãn phiên họp ghi nhận kết quả hòa giải, đối thoại tại Tòa án thì thời hạn tối đa là 07 ngày, sau đó Hòa giải viên tiếp tục mở lại phiên họp ghi nhận kết quả hòa giải, đối thoại tại Tòa án.

Sau khi lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải, biên bản ghi nhận kết quả đối thoại, Hòa giải viên chuyển biên bản cùng tài liệu kèm theo cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự, khiếu kiện hành chính để ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành trong trường hợp các bên có yêu cầu.

Giai đoạn 4: Quyết định công nhận hoặc không công nhận công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành.

Thời hạn chuẩn bị ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành là 15 ngày kể từ ngày Tòa án nhận được biên bản và tài liệu kèm theo. Trong thời hạn này, Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công xem xét ra quyết định có các quyền sau đây: Yêu cầu một hoặc các bên trình bày ý kiến về kết quả hòa giải thành, đối thoại thành đã được ghi tại biên bản; Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền cung cấp cho Tòa án tài liệu làm cơ sở cho việc ra quyết định, nếu xét thấy cần thiết. Cơ quan, tổ chức, cá nhân được Tòa án yêu cầu có trách nhiệm trả lời Tòa án trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của Tòa án. Hết thời hạn 15 ngày chuẩn bị, Thẩm phán ra Quyết định:

Trường hợp có đủ điều kiện quy định tại Điều 33 của Luật Hòa giải, đối thoại 2020 tại Tòa án thì Thẩm phán ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành. Sau khi có quyết định các bên, người đại diện hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến quyết định của Tòa án có quyền đề nghị xem xét lại quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định.

Trường hợp không có đủ điều kiện quy định tại Điều 33 của Luật Hòa giải, đối thoại 2020 tại Tòa án thì Thẩm phán ra quyết định không công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành và nêu rõ lý do. Thẩm phán chuyển quyết định, biên bản và tài liệu kèm theo cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật về tố tụng.  

• Thủ tục tố tụng :

Giai đoạn 1 : Thẩm tra điều kiện thụ lý 

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và các điều kiện sau đây:

Về hình thức và nội dung đơn khởi kiện: Trường hợp đơn khởi kiện không có đủ các nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Thẩm phán thông báo bằng văn bản nêu rõ những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung cho người khởi kiện để họ sửa đổi, bổ sung trong thời hạn do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày. Văn bản thông báo có thể được giao trực tiếp, gửi trực tuyến hoặc gửi cho người khởi kiện qua dịch vụ bưu chính và phải ghi chú vào sổ nhận đơn để theo dõi. Thời hạn thực hiện việc sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện không tính vào thời hiệu khởi kiện.

Trường hợp người khởi kiện đã sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện theo đúng quy định tại Khoản 4 Điều 189 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Thẩm phán tiếp tục việc thụ lý vụ án; nếu họ không sửa đổi, bổ sung theo yêu cầu thì Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho người khởi kiện.

Về xác định thẩm quyền: Việc kiểm tra điều kiện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ). Nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền của Tòa án và không thuộc các trường hợp không hòa giải, đối thoại tại Tòa án theo quy định tại khoản 3, Điều 16 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án thì Tòa án thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện, người yêu cầu biết về quyền được lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn Hòa giải viên.

Về chủ thể khởi kiện: Chủ thể khởi kiện vụ án dân sự là các chủ thể theo quy định của pháp luật được tham gia vào quan hệ pháp luật tố tụng dân sự. Các chủ thể này bao gồm: cá nhân, cơ quan và tổ chức, đáp ứng được những điều kiện do pháp luật quy định. Cá nhân muốn tự mình khởi kiện vụ án dân sự với tư cách là nguyên đơn cần phải có căn cứ cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm và có năng lực hành vi tố tụng dân sự.

Về điều kiện tạm ứng án phí: Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, vụ án tranh chấp đất đai chỉ được Tòa án thụ lý khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết về việc nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện theo các tiêu chí nêu trên và có một trong các quyết định sau: Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

• Giai đoạn 2: Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Sau khi Tòa án tiến hành thủ tục hòa giải không thành hoặc không tiến hành hòa giải được, vụ án không có các căn cứ tạm đình chỉ hoặc đình chỉ giải quyết vụ án, chứng cứ và những tài liệu khác đã được thu thập đầy đủ, Tòa án phải ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong thời hạn 01 tháng, tính từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Tuy nhiên, nếu có lý do chính đáng, thời hạn này có thể được gia hạn thêm 01 tháng.

Thủ tục tiến hành phiên tòa xét xử sơ thẩm gồm một loạt các hoạt động kế tiếp nhau theo trình tự thời gian nhất định được quy định cụ thể tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015, gồm: thủ tục bắt đầu phiên tòa (khai mạc phiên tòa, giải quyết các thay đổi liên quan đến người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng và bảo đảm tính khách quan của người làm chứng), thủ tục tranh tụng tại phiên tòa (thủ tục hỏi, tranh luận), thủ tục nghị án, tuyên án.

• Giai đoạn 3: Phúc thẩm (nếu có) 

Nếu không đồng ý với bản án, các bên đương sự có thể kháng cáo theo trình tự phúc thẩm. Việc giám đốc thẩm, tái thẩm đối với các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Toà án về tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án

1.3.1. Yếu tố về pháp lý và công tác quản lý đất đai 

Hiệu quả của giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật, các văn bản pháp luật quy định về lĩnh vực này. Pháp luật về Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Nội dung các văn bản pháp luật về Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án không trái với Hiến pháp, không chồng chéo, không mâu thuẫn nhau và không mẫu thuẫn với các văn bản pháp luật có liên quan. Nhưng vẫn cần phải có những đặc điểm riêng biệt của việc giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất thông qua Tòa án. Thông qua giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, những quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai dần đi vào cuộc sống của người dân, của các cơ quan, tổ chức. Từ đó, cung cấp tri thức, sự hiểu biết về pháp luật, xây dựng tình cảm, thái độ đúng đắn đối với pháp luật, làm cho mọi người nhận thức được quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của mình trong việc chấp hành các quy định nêu trên.

1.3.2. Yếu tố về năng lực giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Yếu tố bồi dưỡng nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án nhân dân: Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ thẩm phán, cán bộ, công chức Tòa án nhân dân là một trong những yếu tố quyết định bảo đảm thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao. Đội ngũ thẩm phán, cán bộ, công chức tại Tòa án phải là người có đủ trinh độ, năng lực hoàn thành tốt công việc được giao, đồng thời là người có phẩm chất chính trị, đạo đức tốt. Họ phải biết kết hợp giữa quan điểm, đường lối của Đảng, pháp luật, chính sách của Nhà nước với điều kiện kinh tế – xã hội, điều kiện thực tiễn của đất nước, của từng địa phương để thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất. Bản thân đội ngũ thẩm phán, cán bộ công chức ngành Tòa án phải là người gương mẫu trong chấp hành pháp luật, là người có uy tín, có đạo đức trong cộng đồng thì mới có thể thuyết phục được người khác. Như vậy, để đảm bảo thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất tại Tòa án một cách hiệu quả, cần nâng cao kiến thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp vụ, bên cạnh đó còn phải tăng cường giáo dục, rèn luyện phẩm chất chính trị, đạo đức, lối sông cho đội ngũ thẩm phán, cán bộ, công chức làm nhiệm vụ GQTCQSDĐ.

Bên cạnh đó, yếu tố bồi dưỡng nghiệp vụ, nâng cao năng lực, trình độ, kỹ năng hòa giải của  đội ngũ hòa giải viên cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc hòa giải các tranh chấp về quyền sử dụng đất, phần lớn quyết định việc hòa giải có thành công hay không. Đội ngũ tiến hành hòa giải phải năng nổ, nhiệt tình, am hiểu phong tục, tập quán địa phương, có kinh nghiệm sống phong phú và có thái độ công tâm, khách quan vì lợi ích cộng đồng.

1.3.3. Yếu tố về ý thức pháp luật 

Yếu tố về ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức của các chủ thể và thái độ của họ đối với các quy định của pháp luật. Pháp luật về giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất được thực hiện tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó ý thức pháp luật của các chủ thể là yếu tố chủ quan có ý nghĩa rất quan trọng. Các chủ thể trong thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp Quyền sử dụng đất thông qua Tòa án bao gồm: đội ngũ thẩm phán, cán bộ, công chức ngành Tòa án và mọi người dân. Trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, không tuân thủ pháp luật là do trình độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật của một bộ phận nhân dân. Tuy nhiên cũng có trường hợp công dân có trình độ văn hóa nhất định, có hiểu biết pháp luật nhưng đạo đức, nhân cách kém nên vẫn cố tình vi phạm pháp luật hoặc một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền lợi dụng chức vụ quyền hạn, công việc được giao để tham nhũng, tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vi trái pháp luật. Để đảm bảo việc thực hiện pháp luật về Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất có hiệu quả, ngoài việc nâng cao ý thức pháp luật của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ, công chức ngành Tòa án, còn cần nâng cao ý thức pháp luật của các doanh nghiệp và toàn thể nhân dân.

Kết luận chương 1

Tranh chấp quyền sử dụng đất là các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất khi xác định ai là người có quyền sử dụng đối với diện tích đất nhất định. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ cấp bách hiện nay, bởi tranh chấp quyền sử dụng đất kéo dài có thể tạo điều kiện cho những thành phần phản động kích động, lôi kéo người dân tạo ra “điểm nóng” làm mất ổn định an ninh chính trị. Việc giải quyết dứt điểm các tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ mang lại những lợi ích lớn về an ninh, chính trị, kinh tế, xã hội. Mặc dù các tranh chấp về quyền sử dụng đất rất phong phú, đa dạng song việc giải quyết phải tuân theo những nguyên tắc nhất định.

Có thể thấy, phương thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân là việc Toà án áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các mâu thuẫn, vấn đề phát sinh của các chủ thể liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất. Khi Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, Toà án cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ việc. Tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu các quy định này tại Chương 2.