Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Một Số Giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Cơ sở hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản dựa trên nền tảng lý luận và thực tiễn như sau:

Nền kinh tế nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nhu cầu cơ cấu lại và hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng là một yêu cầu cấp bách đặt ra. Nội dung cơ bản của việc tái cơ cấu và hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng là: xử lý nợ tồn đọng, xử lý tài sản bảo đảm của các khoản nợ tồn đọng, trong đó phần lớn là các tài sản là bất động sản; sáp nhập các ngân hàng kinh doanh kém hiệu quả; kiện toàn các ngân hàng thương mại nhà nước thành doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ tự chủ, tự chịu trách nhiệm, có thể cạnh tranh trên thị trường; xóa bỏ sự can thiệp quá nhiều của các cơ quan hành chính nhà nước vào hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm nói chung, và hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng. Để đạt được mục tiêu này, vấn đề đặt ra là đổi mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhằm tạo điều kiện cho các ngân hàng xử lý nhanh tài sản bảo đảm tiền vay.

Với tư cách là một trung gian tài chính trong nền kinh tế, NHTM cùng một lúc phải đảm đương hai nhiệm vụ: một mặt phải đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn ngày càng tăng của xã hội nhưng mặt khác ngân hàng phải hoạt động có hiệu quả, an toàn để giữ vững niềm tin của người gửi tiền với mục đích đảm bảo nguồn vốn đầu tư tín dụng nhằm phát triển kinh tế. Tuy nhiên tình trạng mất an toàn trong hoạt động cho vay của các NHTM vẫn xảy ra. Nó gây ảnh hưởng lớn để hoạt động của ngân hàng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng. Do vậy, cần phải có các biện pháp bảo đảm tiền vay cho các hợp đồng tín dụng. Chính vì vậy, pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được coi là khung pháp lý hỗ trợ cho các NHTM xử lý tài sản thu hồi lại nguồn

vốn. Đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản không chỉ được quy định tại Bộ luật dân sự mà các luật chuyên ngành cũng có quy định như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai. Tuy nhiên những quy định này còn thiếu sự thống nhất, nhiều quy định chồng chéo nhau nên dẫn đến tình trạng NHTM lúng túng khi áp dụng luật để xử lý tài sản bảo đảm. Do vậy, vấn đề cấp thiết đặt ra là xây dựng khung pháp luật đồng bộ, rõ ràng và đảm bảo khả năng cưỡng chế thu hồi nợ cho các NHTM. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Thực trạng của pháp luật hiện hành đặt ra nhu cầu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh tế, bảo đảm tiền vay. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành thay thế Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị định số 85/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng nhưng đến nay vẫn chưa có Thông tư hay Thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện nên tồn tại nhiều bất cập trong quá trình áp dụng Nghị định này và các văn bản pháp luật liên quan.

Ngoài ra, hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản tiền vay là bất động sản chưa được thống nhất, còn nhiều chồng chéo và mâu thuẫn. Các văn bản hướng dẫn chỉ mang tính chất riêng lẻ, có tính chất tạm thời chứ chưa thể hiện được nguyên tắc chung. Từ đó đặt ra nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và các quy định khác có liên quan.

Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và những vấn đề đặt ra như đã phân tích ở Chương 2 cho thấy còn nhiều nội dung cần được hoàn thiện trong các quy định của pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Đó là nguyên tắc xử lý, thủ tục và phương thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài sản và các quy định có liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

Xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay thì tất yếu sẽ phát sinh thêm nhiều mối quan hệ cũng như tranh chấp xảy ra trong lĩnh vực bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung hay bảo đảm tiền vay nói riêng, đặc biệt là khi Việt Nam tham gia đàm phán Hiệp định đối kinh tế tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Xuất phát từ thực tế trên, pháp luật nước ta cần đổi mới để tiến kịp với quốc tế, chủ động xây dựng hành lang pháp lý an toàn, hiệu quả trong công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của NHTM Việt Nam.

3.2 Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và việc xử lý tài sản bảo đảm nói riêng là nhằm bảo vệ quyền lợi của NHTM và thông qua đó nhằm bảo đảm sự vận hành ổn định của nền kinh tế. Vì vậy, khi hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm là ngân hàng thương mại.

Trong quan hệ bảo đảm tiền vay cũng như quan hệ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải ưu tiên bảo vệ quyền lợi của các ngân hàng với tư cách là bên nhận bảo đảm. Bởi vì, NHTM có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, sự thành bại trong kinh doanh của các NHTM ảnh hưởng trực tiếp đến sự vận hành nền kinh tế. Kết quả của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là làm chấm dứt quyền sở hữu của chủ tài sản và NHTM thu hồi nợ từ việc bán tài sản đó. Do đó, ưu tiên bảo vệ quyền, lợi ích của các NHTM nhưng cũng cần đảm bảo sự dung hòa hợp lý quyền của các chủ thể tham gia vào giao dịch kể cả bên thứ ba.

• Nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của các thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm tiền vay để tạo thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

Bản chất của giao dịch bảo đảm tiền vay chính là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên sự tự do ý chí, bình đẳng, tự nguyện. Các bên được tự do bàn bạc với nhau về các nội dung trong hợp đồng và sau khi thống nhất ý kiến và ghi nhận thành các điều khoản cụ thể trong hợp đồng thì các thỏa thuận đó phải được tôn trọng. Vì không tuân thủ nguyên tắc này, pháp luật Việt Nam hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có quy định: trong trường hợp không xử lý được tài sản bảo đảm theo thỏa thuận thì phải khởi kiện tại Tòa án. Quy định trên đã làm vô hiệu hóa thỏa thuận trong hợp đồng trước đó, bên nhận bảo đảm muốn thực hiện quyền của mình phải thỏa thuận lại với bên bảo đảm. Tuy nhiên trên thực tế, bên bảo đảm thường không chấp nhận thỏa thuận lại vì đã phát sinh tranh chấp giữa các bên. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

• Nguyên tắc phối hợp giữa các chủ thể với các cơ quan Nhà nước xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Do hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có sự tham gia của nhiều chủ thể và của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, vì thế cần phải đảm bảo nguyên tắc phối hợp cùng nhau xử lý để việc xử lý được hiệu quả. Nguyên tắc này thể hiện thông qua: sự phối hợp giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong việc công khai thông tin về xử lý tài sản, hợp tác trong việc bàn giao, chuyển quyền sở hữu tài sản; sự hỗ trợ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xử lý tài sản bảo đảm; hay đảm bảo tính kịp thời trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn, điều chỉnh pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; phối hợp với các chủ thể để nhanh chóng giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản…

3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

3.3.1 Nguyên tắc chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải tuân theo các nguyên tắc chung sau đây:

Tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của của các bên. Nội dung thỏa thuận bao gồm: phương thức xử lý, địa điểm xử lý, thời điểm xử lý…Các thỏa thuận này có thể tiến hành trước hoặc tại thời điểm xử lý tài sản và phải được thể hiện bằng văn bản, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực về sự tự nguyện của các bên. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Trường hợp đã có thỏa thuận nhưng bên bảo đảm không thực hiện thì các NHTM có thể yêu cầu bên bảo đảm tự bán tài sản trong một khoảng thời gian nhất định. Sau thời điểm trên, bên bảo đảm không tự bán, NHTM có toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức, thời điểm và địa điểm…mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm tiền vay mà không cần có sự đồng ý của bên bảo đảm. Trong trường hợp thế chấp (ngân hàng không giữ tài sản), nếu bên bảo đảm không giao tài sản cho ngân hàng xử lý thì các NHTM có quyền đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm hỗ trợ cưỡng chế bàn giao tài sản. Ngoài ra, cần quy định rõ các cơ quan liên quan như cơ quan công chứng, chứng thực, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm…phải tiến hành các thủ tục để hỗ trợ NHTM trong việc bán tài sản. Trong trường hợp này, NHTM có thể lựa chọn bán tài sản hoặc khởi kiện ra Tòa để xử lý tài sản. Việc xử lý tài sản phải được tiến hành theo thủ tục bán đấu giá công khai, rộng rãi do NHTM trực tiếp bán tài sản hoặc thuê một tổ chức bán đấu giá thực hiện. Trong trường hợp NHTM lạm dụng gây thiệt hại cho bên bảo đảm hoặc người thứ ba các bên có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp NHTM lạm dụng gây thiệt hại cho bên bảo đảm hoặc người thứ ba.

Đối với trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc không có sự đồng thuận việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thì các NHTM phải khởi kiện ra tòa án theo trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật.

Dù có sự đồng thuận hay không có sự đồng thuận giữa bên bảo đảm và ngân hàng về các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, các ngân hàng thương mại phải đảm bảo nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng . Để thực hiện nguyên tắc này, có thể cho phép ngân hàng thương mại áp dụng nhiều biện pháp, phương thức xử lý tài sả n như trao quyền cho các ngân hàng thương mại được tự xử lý một số tài sản nhất định, thành lập những tổ chức chuyên mua bán nợ và xử lý tài sản bảo đảm, áp dụng các phương thức xử lý linh hoạt bằng các hình thức bán tài sản, bù trừ nghĩa vụ, ủy quyền bán đấu giá … về thủ tục xử lý, cần quy định thủ tục nhanh gọn, đơn giản, giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết.

3.3.2 Hoàn thiện các quy định về thủ tục và phương thức xử lý tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

• Về đăng ký xử lý tài sản bảo đảm

Hiện tại thì thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tương đối dài và phức tạp, đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm là bất động sản do có liên quan đến nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó để NHTM có thể xử lý được tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc cấp phép các tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cho các NHTM.

• Về thu giữ tài sản bảo đảm:

Hiện nay pháp luật cho phép NHTM thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý nợ, nhưng NHTM không thể tự thu giữ nếu không có sự hợp tác của chủ sở hữu tài sản. Ngoài ra trong quá trình thu giữ nếu chủ sở hữu có bất hợp tác có hành vi chống đối thì NHTM có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc Công an hỗ trợ. Việc hỗ trợ này chỉ mang tính chất quản lý trật tự an ninh nên không giúp nhiều cho NHTM thu hồi tài sản. Do vậy pháp luật nên trao quyền cho Công an hoặc cơ quan thi hành án hỗ trợ NHTM xử lý nợ, trong trường hợp chủ sở hữu tài sản không hợp tác, thì các cơ quan này có quyền cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm là bất động sản.

• Về phương thức xử lý:

Để hoàn thiện phương thức xử lý, cần xác rõ định rõ tại BLDS và trong các văn bản hướng dẫn thi hành việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo thỏa thuận của các bên. “Thỏa thuận” ở đây được hiểu là: thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hay hợp đồng bảo đảm hoặc những cam kết mà các bên đạt được tại thời điểm ký kết hợp đồng, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hoặc tại các thời điểm khác. Các thỏa thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng cần được pháp luật tôn trọng và các bên tuân thủ nghiêm ngặt. Nếu các bên không có thỏa thuận thì việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được xử lý theo quy định của pháp luật. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Ngoài ra, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nên hoàn thiện theo phương thức sau:

• Phương thức bán tài sản:

Việc bán tài sản phải được thực hiện công khai, minh bạch. Các bên cần thỏa thuận rõ chủ sở hữu tài sản hay NHTM được quyền bán tài sản và tôn trọng sự thỏa thuận của mình. Hơn nữa, pháp luật cần quy định rõ các trường hợp cần đặt dưới sự kiểm soát của tòa án, quyền và nghĩa vụ của bên bán để tránh sự lạm quyền và xâm phạm lợi của bên bảo đảm hay các chủ thể khác.

• Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm:

Để thực hiện có hiệu quả phương thức này, các quy định của pháp luật cần được hoàn thiện theo hướng sau:

Thứ nhất, pháp luật nên cho phép NHTM đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc xử lý thu hồi nợ. Do đó, Luật Đất đai cần quy định hợp đồng được ký kết giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản thế chấp là một trong những căn cứ để cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người mua quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp. Đồng thời, pháp luật cần có quy định ràng buộc về trách nhiệm, yêu cầu các cơ quan liên quan như: Sở/Phòng Tài nguyên môi trường, Tòa án, Cơ quan thi hành án… tham gia vào quá trình hỗ trợ việc thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ.

Luật các TCTD 2010 cho phép NHTM được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Tuy nhiên NHTM không được quyền kinh doanh bất động sản nên chỉ được nắm giữ bất động sản đó trong 3 năm và phải bán để thu nợ. Vì vậy, Ngân hàng nhà nước cần xem xét kéo dài khoảng thời gian nắm giữ bất động sản lên tối thiểu là 5 năm để các NHTM chủ động trong việc nhận tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ cũng như việc xây dựng kế hoạch dài hạn để đầu tư, khai thác hiệu quả tài sản là bất động sản.

Cần ban hành cơ chế chính sách riêng đối với việc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của NHTM đối với những tài sản đang được cơ quan Thi hành án bán đấu giá hoặc với những tài sản đã hạ giá nhiều lần (giá trị tài sản bán đấu giá dưới dư nợ gốc). Cụ thể pháp luật cần có quy định: giá trị tài sản; phương thức bàn giao và thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản; phí và lệ phí cũng như đối tượng chịu trách nhiệm nộp thuế khi thực hiện nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ.

3.3.3 Thực hiện quyền truy đòi tài sản Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực 1/1/2017 có bước thay đổi mới về cách tiếp cận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ so với Bộ luật dân sự 2005. Căn cứ Điều 297 Bộ luật dân sự 2015 thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm. Đây là quy định mới tác động trực tiếp đến quyền lợi của bên nhận bảo đảm. Nguồn gốc của quy định trên bắt nguồn từ pháp luật La Mã gọi là vật quyền. Vật quyền được hiểu là quyền được chủ thể (người có quyền) thực hiện trực tiếp và tức thì trên một vật mà không cần vai trò trung gian của một người khác. Áp dụng trong trường hợp NHTM là bên nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, khi quyền lợi bị xâm phạm, NHTM có quyền: xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản (quyền thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý ngay cả khi tài sản bảo đảm đó đang thuộc chiếm giữ, kiểm soát và chi phối bởi chủ thể khác). Như vậy, bất động sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và chỉ đến khi nghĩa vụ được bảo đảm không thực hiện đúng thì NHTM có quyền kê biên, bán tài sản thu hồi nợ mà không phụ thuộc vào sự hợp tác của bên bảo đảm.

Trong trường hợp này, quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm là bất động sản không bị hạn chế mà chủ sở hữu tài sản vẫn có thể chuyển nhượng bất động sản trong tình trạng đang thế chấp. Vấn đề đặt ra ở đây là làm thế nào để người mua nắm bắt đầy đủ thông tin, tình trạng của tài sản để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng được xác lập một cách tự nguyện; một khi chấp nhận mua tài sản có nghĩa là người mua cũng chấp nhận rủi ro có thể phát sinh trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp không được thực hiện. Về phía NHTM, không cần phải quan tâm đến việc tìm hiểu xem tài sản đã được chuyển nhượng cho ai: nếu đến hạn trả nợ mà không trả được thì NHTM tiến hành kê biên tài sản. Khi đó, chủ sở hữu mới có hai sự lựa chọn: trả nợ cho ngân hàng để giữ lại tài sản hoặc (ii) để NHTM kê biên và bán tài sản thu hồi nợ. Để thực hiện quyền truy đòi thì cần có những văn bản hướng dẫn BLDS 2015 quy định rõ hơn: quyền của bên nhận bảo đảm khi thực hiện truy đòi tài sản; nghĩa vụ giao tài sản của chủ sở hữu/ bên giữ tài sản… Ngoài ra, cần phải xây dựng được hệ thống đăng ký và công bố thông tin về tình trạng tài sản trên toàn quốc, đảm bảo mọi người có thể biết một cách đầy đủ về tài sản dự định nhận chuyển nhượng (Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Dự án “Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” theo Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30/10/2013).

3.3.4 Quy định các biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Mặc dù bất động sản có nhiều ưu điểm hơn so với các loại tài sản khác nhưng tế NHTM vẫn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất dộng sản để thu hồi nợ. Đó có thể là: (i) quy trình tín dụng và nhận tài sản bảo đảm không được tuân thủ chặt chẽ, (ii) trường hợp khách hành làm giả các giấy tờ để lừa ngân hàng, (iii) ngân hàng định giá bất động sản không chính xác, (iii) ngân hàng không xác định được tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng, (iiii) ngân hàng không giám sát được sự thay đổi hiện trạng của bất động sản nên ngân hàng gặp nhiều vướng mắc khi cần xử lý tài sản bảo đảm, (iiiii) tài sản bảo đảm bị mất do nguyên nhân khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng, (iv) sự thay đổi và chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước. Do vậy cần quy định các biện pháp để hạn chế rủi ro trên có thể gặp phải khi xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể là:

Thẩm định kỹ hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị vay vốn, khả năng tài chính, dòng tiền và uy tín của khách hàng vay sau đó mới xem xét đến tài sản bảo đảm. Bởi trong giao dịch vay vốn giữa NHTM và khách hàng, hợp đồng tín dụng mới là hợp đồng chính hợp đồng, hợp đồng bảo đảm thường được coi là hợp đồng phụ bởi nó là nguồn thu thứ hai đứng sau nguồn thu nợ chính.

Hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng dựa trên các văn bản pháp luật quy định. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Đào tạo cán bộ có chuyên môn, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp; phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng; xử lý kỷ luật đối với các đối tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực hiện sai quy trình quản lý tín dụng và tài sản bảo đảm.

• Thường xuyên đánh giá, kiểm tra hiện trạng bất động sản nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro.
• Phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm
• Yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho bất động sản và chỉ nhận tài sản là bất động sản đã mua bảo hiểm làm tài sản bảo đảm đề hạn chế rủi ro khách quan mang lại.

3.3.5 Hệ thống hóa thành Luật giao dịch bảo đảm

Các quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản hiện nay tồn tại nhiều vướng mắc, các quy định chồng chéo và mâu thuẫn với nhau; vì thế cần có một văn bản hướng dẫn cụ thể về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân hàng để giúp các NHTM, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở pháp lý thống nhất và chủ động trong việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

KẾT LUẬN Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Nền kinh tế Việt Nam đã và đang phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do hậu quả của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự đóng băng của bất động sản. Do môi trường kinh doanh khó khăn dẫn đến khách hàng không có khả năng trả nợ đến hạn và nợ xấu của ngân hàng tăng cao. Do vậy, việc xử lý nợ xấu nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng là nhiệm vụ hết sức quan trọng và cấp bách để khơi thông “dòng máu đông” thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đặc biệt là việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, bởi tài sản bảo đảm là bất động sản chiếm 80% số lượng TSBĐ của NHTM. Chính phủ chỉ đạo quyết liệt các Bộ, ngành và cơ quan liên quan phối hợp xử lý nợ xấu để ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ và giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nên công tác thu hồi nợ của các ngân hàng từ việc xử lý tài sản bảo đảm chưa hiệu quả và thường kéo dài hơn dự kiến.

Trong bối cảnh đó, đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam”: đã đóng góp một phần vào quá trình hoàn thiện pháp luật.

Với đề tài này, tác giả đã phân tích những vấn đề cơ bản liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản; tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để tìm hiểu khó khăn, vướng mắc mà NHTM đang gặp phải khi xử lý tài sản bảo đảm và đưa ra một số bấp cập của pháp luật và theo đó đề ra giải pháp và một số kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

Trong quá trình hoàn thiện khóa luận, tác giả đã được TS.Nguyễn Thị Lan Hương tận tình hướng dẫn. Tuy nhiên, do đề tài về pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có liên quan đến nhiều khía cạnh trong lĩnh vực pháp lý cũng như cơ chế chính sách của Nhà nước về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nên để hoàn chỉnh để tài đòi hỏi phải có thời gian nghiên cứ chuyên sâu, am hiểu lý luận cũng như thực tiễn phát sinh. Vì thế, với hạn chế về thời gian và kiến thức và các ghi nhận từ thực tế nên khóa luận không tránh khỏi các thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các anh chị quan tâm đến đề tài để để tài được hoàn chỉnh hơn. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng

Luanvanluat

Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com