Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Ngân hàng là một tổ chức quan trọng nhất trong nền kinh tế thị trường. Sự phát triển của hệ thống ngân hàng góp phần không nhỏ vào sự phát kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, kinh doanh ngân hàng là hoạt động chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn. Đó là quy luật tất yếu từ ngàn xưa “ lợi nhuận càng tăng thì rủi ro càng cao”. Dưới góc độ là một tổ chức kinh doanh, ngân hàng thương mại (NHTM) cũng chịu sự tác động này. Khi mà tỷ lệ nợ xấu tại các NHTM ở mức cao đột biến như hiện nay thì vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trở thành vấn đề được quan nhiều nhất vì đây là giải pháp tức thời có thể làm giảm nợ xấu nhanh chóng cho các NHTM.

Thực tế, quá trình xử lý tài sản lại không diễn ra suôn sẻ mà bị kéo dài và gây thiệt hại cho các bên liên quan. Nguyên nhân của thực tế này là do: (i) trước đây, nhằm tranh thủ các chính sách ưu đãi, hỗ trợ sản xuất – kinh doanh để phục vụ nền kinh tế của Chính phủ, các NHTM đã có sự tăng trưởng nóng, không quan tâm, sâu sát đến tính pháp lý của tài sản bảo đảm nên đến khi xử lý, phát sinh nhiều tranh chấp, phát hiện nhiều sai phạm khác trong quá trình cho vay, liên quan đến nhiều chủ thể làm cho quá trình xử lý trở nên phức tạp, kéo dài (ii) pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm chưa được thống nhất, các quy định còn rải rác ở nhiều văn bản gây khó khăn trong việc tham khảo, tự rà soát của NHTM nên phải hoàn toàn phụ thuộc vào quy trình xử lý của cơ quan Nhà nước, gây quá tải, giảm hiệu quả xử lý. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản, tài sản hình thành trong tương lai…). Đặc biệt về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của NHTM ở Việt Nam hiện nay rất phức tạp, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng…

Vì những lý do trên tôi chọn đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.

2. Mục đích nghiên cứu

Đề tài được triển khai thực hiện với mục đích làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam và khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam. Qua phân tích, đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam để từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

4. Phương pháp nghiên cứu Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Đề tài nghiên cứu tập trung sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp. Dựa trên những tài liệu và các quy phạm pháp luật để phân tích nội dung của các tài liệu đó, từ đó tổng hợp để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật.

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

1.1 Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại.

1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại

Cho vay là một trong những hoạt động cơ bản và có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của NHTM. Khi thực hiện hoạt động cho vay, điều mà NHTM quan tâm nhất là khả năng thu hồi vốn của mình. Có rất nhiều thay đổi, biến động theo hướng chủ quan hoặc khách quan của khách hàng làm ảnh hưởng đến việc thực hiện cam kết đã ký với NHTM. Do vậy, vấn đề được các NHTM quan tâm là việc bảo đảm tối đa quyền của mình đối với khoản tiền cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản bảo đảm là hình thức phổ biến được các NHTM áp dụng. Biện pháp này một mặt giúp các ngân hàng hạn chế được phần nào rủi ro, mặt khác giúp khách hàng có ý thức hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.

Biện pháp bảo đảm tiền vay là biện pháp được pháp luật quy định theo một khuôn mẫu nhất định, có mục đích hướng dẫn cho các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ (NHTM và khách hàng vay vốn) áp dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng), đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong biện pháp bảo đảm đó.

Hiện nay, pháp luật của hầu hết các nước không đưa ra khái niệm một cách tổng quát về bảo đảm tiền vay mà chỉ thể hiện dưới dạng liệt kê từng biện pháp bảo đảm. Chẳng hạn như, trong Bộ luật Thương mại thống nhất của Mỹ, trong phần IX “bảo đảm các giao dịch” có quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, sở hữu động sản, quyền cầm giữ tài sản. Theo pháp luật các nước, các biện pháp bảo đảm quy định trong Luật Dân sự cũng chính là các biện pháp bảo đảm tín dụng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay thông thường chỉ được xem là biện pháp thay thế. Việc quyết định cấp tín dụng hay không phụ thuộc là do tính khả thi của dự án, khả năng tài chính của khách hàng vay chứ không phải ở tài sản bảo đảm tiền vay. Chính vì vậy, bảo đảm tiền vay tuy có vai trò rất quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng là yếu tố cần thiết khi vay vốn ngân hàng. Việc bảo đảm tiền vay không phải quyết định hoàn toàn việc vốn vay sẽ được hoàn trả nhưng rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ phần nào được giảm bớt. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) đưa ra khái niệm bảo đảm tiền vay như sau: “bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Hiện nay, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Tuy nhiên, Nghị định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan đến giao dịch bảo đảm đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền vay.

• Vậy khái niệm bảo đảm tiền vay có thể hiểu như sau.

Theo nghĩa rộng: Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác định khả năng thực có của khách hàng đối với việc hoàn trả vốn vay đúng thời hạn.

Theo nghĩa hẹp: Bảo đảm tiền vay là những biện pháp bảo đảm việc trả nợ vốn vay (cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, cầm cố, thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay). Nói cách khác, bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận của người đi vay và người cho vay dựa trên các quy định của Nhà nước nhằm thiết lập các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo việc trả nợ vốn vay, ngăn ngừa vi phạm và tạo ra khả năng khắc phục những hậu quả do vi phạm nghĩa vụ trả nợ gây ra.

Từ những phân tích trên, ta có thể thấy bảo đảm tiền vay có một số đặc điểm như: Bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro, các biện pháp bảo đảm tiền vay chính là các bảo đảm cho tổ chức tín dụng có khả năng thu hồi được các khoản nợ của khách hàng vay; Bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay.

Thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay của các NHTM ở Việt Nam cho thấy, biện pháp cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh là các biện pháp được các NHTM sử dụng phổ biến và thường xuyên nhất.

1.1.2 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Tài sản bảo đảm tiền vay được hiểu là tài sản của bên bảo đảm dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm. Tài sản bảo đảm tiền vay có nhiều loại và được phân loại theo nhiều cách: Theo Luật La tinh: bất động sản, động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở hữu, vật không được sở hữu; tài sản công và tài sản tư; Theo Luật Anh – Mỹ: quyền đối nhân và quyền đối vật, đất đai và các tài sản khác bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không phải tiền, động sản vô hình và các quỹ.

Việt Nam, pháp luật về bảo đảm tín dụng có quy định: “tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước, tài sản hình thành từ vốn vay.”. Bên cạnh đó, pháp luật dân sự lại quy định tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Chúng có thể được chia thành động sản và bất động sản. Do vậy tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thực chất là một dạng tài sản bảo đảm tiền vay. Pháp luật các nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam hiện nay chưa quy định cụ thể về khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Theo từ điển luật học, bất động sản được hiểu là các tài sản không di, dời được. Hệ thống pháp luật của mỗi nước với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…).Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam dùng phương pháp liệt kê để định nghĩa về tài sản là bất động sản. Theo đó bất động sản bao gồm:

• Đất đai.

Đất đai được hiểu là một diện tích đất bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu. Đất đai bao gồm cả đất, đá, cát, sỏi, phù sa khi chúng chưa được khai thác tách rời khỏi lòng đất.

Nhà cửa công trình xây dựng và tài sản gắn liền với nhà cửa, công trình xây dựng. Những tài sản này phải liên quan chặt chẽ với đất đai, nhà, công trình xây dựng và không thể tách rời. Những thứ không gắn liền với đất không phải là bất động sản. Ví dụ: cây trồng ngắn ngày, lều tạm…

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

Ví dụ: tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất.

• Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Ngoài ra, pháp luật Việt Nam cũng cho phép bất động sản hình thành trong tương lai tham gia với tư cách là tài sản bảo đảm tiền vay. Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: bất động sản được hình thành từ vốn vay; bất động sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; bất động sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

• Tài sản là bất động sản có đặc điểm như sau:

Tính cố định về vị trí, do đặc tính này của bất động sản nên bất động sản không thể di dời như các động sản, khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay;

Do bất động sản có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường bất động sản nên tính thanh khoản đối với hàng hóa bất động sản luôn ở mức cao so với các loại hàng hóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản. Giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế được chứng minh là luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

Do bất động sản có tính bền vững, đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình xử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng.

Hàng hóa bất động sản là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng. Khi có sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Do các bất động sản thường có giá trị lớn nên bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn và trong thời hạn dài. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

• Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

Thứ nhất, là tài sản bảo đảm tiền vay thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm. Theo quy định của của pháp luật ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất trên cơ sở đất nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối tượng tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất.

Thứ hai, là tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản được phép giao dịch. Theo quy định của BLDS 2005, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014 và các văn bản liên quan, bất động sản đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay gồm: quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định được thế chấp; Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác hình thành trong tương lai

Thứ ba là tài sản không có tranh chấp chấp tại thời điểm được dùng để bảo đảm. Có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…

Thứ tư, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Khi ký kết các hợp đồng tín dụng, ngân hàng mong muốn khách hàng thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết. Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều nguyên nhân khách quan mà khách hàng vay vốn không trả được nợ hoặc trả không hết nợ đã vay của tổ chức tín dụng và đương nhiên, trong trường hợp này tài sản bảo đảm buộc phải được xử lý để tổ chức tín dụng có thể thu hồi nợ vay. Việc thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Đối với tài sản là bất động sản thì gọi là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Đến nay chưa có một định nghĩa độc lập và chính thống về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng.

Theo quy định luật tổ chức tín dụng năm 2010: “Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật”.

Pháp luật nhiều nước trên thế giới không có sự tách biệt giữa xử lý tài sản bảo đảm trong giao dịch dân sự, kinh tế với xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng. Do đó, việc xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng được áp dụng chung theo các quy định của luật dân sự.

Điều 2078 BLDS nước Cộng hòa Pháp quy định trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ, người có quyền không thể định đoạt vật cầm cố mà chỉ có thể đề nghị Tòa án ra lệnh dùng vật cầm cố để thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi nghĩa vụ dân sự, sau khi đã được giám định viên định giá hoặc đem bán đấu giá vật cầm cố. Điều 2079 quy định: cho đến khi có việc truất hữu người có nghĩa vụ, người ấy vẫn là chủ sở hữu vật cầm cố, vật ấy ở trong tay người có quyền chỉ là vật gửi giữ nhằm đảm bảo quyền ưu tiên của người có quyền. Đối với tài sản thế chấp, việc xử lý cũng được thực hiện khi người có quyền yêu cầu bán đấu giá”.

Quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm trong pháp luật Nhật Bản cũng tương tự như quy định tại luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp. Ngoài ra, một số nước có những quy định về xử lý tài sản trong lĩnh vực tín dụng được dẫn chiếu đến pháp luật dân sự hoặc quy định theo pháp luật dân sự: Luật ngân hàng Ba Lan, Luật ngân hàng thương mại của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Do vậy, có thể khái quát việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, trong đó tài sản bảo đảm là bất động sản; giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm thu hồi nợ mà NHTM đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay.

• Qua khái niệm trên ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau.

Một là, mục đích của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Hoạt động cho vay của NHTM không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn định và phát triển của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế. Khả năng thu hồi vốn vay của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Do đó việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM.

Hai là, chủ thể xử lí tài sản bảo đảm tiền vay đa dạng và được trao quyền mạnh mẽ hơn chủ thể trong việc xử lí tài sản bảo đảm thông thường. Nếu trong các giao dịch dân sự thông thường, bên nhận cầm cố, thế chấp phải xử lí tài sản thông qua việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bán đấu giá nếu các bên không có thỏa thuận khác thì trong hoạt động cho vay, để đảm bảo nguồn cung ứng vốn cho nền kinh tế đòi hỏi việc xử lí tài sản bảo đảm phải được thu hồi nợ nhanh chóng NHTM là một loại hình chủ thể được trao quyền mạnh mẽ hơn so với các chủ thể xử lí tài sản bảo đảm thông thường. Sở dĩ như vậy là do NHTM được thành lập và hoạt động với những điều kiện cấp phép chặt chẽ của cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền, chịu sự giám sát thường xuyên trong hoạt động nghiệp vụ, kể cả việc cho vay và bảo đảm tiền vay. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Ba là, thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sẽ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ. Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm: nghĩa vụ trả nợ vay khi đến hạn, nghĩa vụ sử dụng vốn vay đúng mục đích của khách hàng, nghĩa vụ cung cấp thông tin về việc sử dụng vốn của khách hàng và nghĩa vụ thực hiện các cam kết khác. Tuy nhiên chỉ khi khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc khi khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việc sử dụng vốn với NHTM thì theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng tín dụng, NHTM có thể áp dụng biện pháp xử lý tài sản bảo đảm.

Bốn là, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay dựa trên các nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay; nguyên tắc đảm bảo công khai, khách quan trong xử lý tài sản bảo đảm vừa bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm; nguyên tắc tôn trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay là mục tiêu mà pháp luật hướng tới. Và cuối cùng là nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm phải kịp thời, nhanh chóng; đây là nguyên tắc rất cần thiết trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu được tuân thủ sẽ hạn chế được thiệt hại trong trường hợp tài sản bảo đảm xuống cấp, mất giá…

1.2 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

1.2.1 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Pháp luật là hệ thống các quy xử sự chung, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội do Nhà nước ban hành. Với quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung, cụ thể là quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có thể đưa ra định nghĩa khái quát sau: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, bao gồm: quyền và nghĩa vụ các bên trong việc xử lý, các phương thức xử lý, thủ tục xử lý và các vấn đề khác liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Nguyên tắc là những chuẩn mực chung nhất, là định hướng cho mọi hoạt động. Nó có giá trị bắt buộc đối với các bên tham gia quan hệ tín dụng. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động ngân hàng. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản gồm:

1.2.2.1 Tôn trọng sự thỏa thuận giữa các chủ thể Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Bảo đảm tiền vay là việc áp dụng áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay của khách hàng đối với NHTM nên việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng phải tuân theo nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự là thỏa thuận. Kể cả trong trường hợp bất động sản bảo đảm tiền vay được dùng để bảo đảm thực hiện cho một hay nhiều nghĩa vụ, chủ thể xử lý là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền thì việc xử lý tài sản đó phải được thực hiện theo thoả thuận giữa các bên tham gia; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản mới được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Đây là nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch bảo đảm cũng như xử lý tài sản bảo đảm. Dựa trên việc tôn trọng tự do ý chí của các chủ thể, các chủ thể có thể thỏa thuận về: phương thức xử lý tài sản, về người xử lý tài sản, thời điểm xử lý… Đây vừa thể hiện nguyện vọng của các bên tự do thỏa thuận, vừa giúp việc xử lý tài sản bảo đảm được xử lý một cách nhanh chóng, hiệu quả. Đồng thời khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.

1.2.2.2 Nguyên tắc bảo đảm công khai, khách quan

Nguyên tắc này vừa là bảo vệ lợi ích cho bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm. Các thông tin về tiến độ xử lý tài sản bảo đảm phải được công khai, minh bạch, đảm bảo các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phải được tiếp cận một cách đầy đủ và kịp thời. Nguyên tắc này giúp bên bảo đảm và các bên liên quan có thể giám sát được quá trình xử lý tài sản của bên có quyền xử lý tài sản, tránh tình trạng lạm quyền, thông đồng hạ giá tài sản gây thiệt hại cho bên bảo đảm và các bên liên quan.

Để nguyên tắc này phát huy được hiệu quả của nó đòi hỏi phải có một quy trình hợp lý và có sự hoạch toán rõ ràng đối với tài sản bảo đảm cần xử lý. Đồng thời việc NHTM xử lý tài sản bảo đảm chỉ là biện pháp thứ cấp để thu hồi nợ chứ không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm sinh lời. Điều này được pháp luật hiện hành quy định rõ là các NHTM không có chức năng kinh doanh bất động sản; do đó khi tiến hành hoạt động này ngân hàng không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật thuế.

1.2.2.3 Nguyên tắc bảo đảm tính kịp thời, nhanh chóng

Thông thường, NHTM sẽ tiến hành xử lý tài sản bảo đảm khi có phát sinh tranh chấp với khách hàng. Thời điểm gọi là “phát sinh tranh chấp” phụ thuộc nhiều vào ý chí của các NHTM, khách hàng, và từng thời kỳ khác…Nhiều khi khách hàng không trả khoản tiền vay, chuyển thành nợ xấu thì Ngân hàng mới tiến hành xử lý. Khi đó khoản nợ đã quá hạn từ rất lâu và thường phải trải qua các thủ tục tố tụng kéo dài, phức tạp để tiến hành thu hồi nợ. Điều này cho thấy, hiệu quả của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ hiện nay chưa cao, gây thiệt hại cho các bên tham gia, làm cho nền kinh tế trì trệ. Do vậy nguyên tắc bảo đảm tính kịp thời, hiệu quả phải được là nguyên tắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

1.2.2.4 Nguyên tắc đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia

Mục tiêu mà pháp luật bảo vệ là bảo đảm quyền thu hồi nợ của các NHTM, song vẫn phải đảm bảo các quyền và lợi ích nhất định cho khách hàng vay và bên thứ ba (nếu có). Do vậy đảm bảo quyền lợi và lợi ích của các bên là một nguyên tắc cơ bản khi xử lý tài sản bảo đảm. Chủ thể tham gia tiến hành xử lý tài sản bảo đảm gồm: NHTM, khách hàng, người thứ ba có tài sản bảo đảm đứng ra cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho người vay, các tổ chức cá nhân liên quan (nếu có). Việc bảo đảm quyền và lợi ích của các tham gia giao dịch thể hiện: NHTM được ưu tiên bảo vệ quyền lợi nhằm bù đắp khoản cho vay bị tổn thất, có thể xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, nếu thừa sau khi xử lý tài sản bảo đảm, NHTM trả lại cho bên vay hoặc bên có tài sản bảo đảm; ưu tiên quyền mua cho bên có tài sản trên cơ sở thu đầy đủ cả gốc và lãi cho ngân hàng; giá trị tài sản bảo đảm được xác định phù hợp và sát với giá thị trường.

1.2.3 Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao so với khu vực. Với mức độ tăng trưởng như hiện nay, nhu cầu vốn cho nền kinh tế là hết sức lớn. Thị trường chứng khoán Việt Nam mới được hình thành và chưa thật sự trở thành kênh cung cấp vốn hiệu quả cho nền kinh tế. Thực tế cho thấy phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam năng lực tài chính còn yếu kém, hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng.

Từ đó khẳng định tín dụng ngân hàng trong giai đoạn hiện nay sẽ còn tiếp tục là một kênh cung cấp vốn quan trọng của nền kinh tế. Trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, khung pháp lý được đánh giá là “sự cứu cánh pháp lý” hoặc cũng có thể là “một trong những yếu tố có khả năng gây rủi ro cho hoạt động ngân hàng xuất phát từ các quyền đối với tài sản và luật pháp về hợp đồng không rõ ràng, không có khả năng cưỡng chế trên thực tế, không đảm bảo được khả năng thực thi các cam kết và nắm giữ tài sản trên thực tế”. Do đó, việc xây dựng khung pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, rõ ràng và đảm bảo khả năng “cưỡng chế” thu hồi nợ cho các NHTM rất cần thiết. Nhà nước có vai trò to lớn trong vấn đề nêu trên. Thông qua công cụ pháp luật, nhà nước tạo cho các bên cơ chế xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia; góp phần giảm tình trạng nợ xấu.

• Từ sự phân tích trên, nội dung của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bao gồm các vấn đề sau:

Thứ nhất, các quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Trong các hợp đồng tín dụng hoặc trong các hợp đồng bảo đảm tiền vay, các bên có các điều khoản quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng cũng như trong trường hợp một trong các bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng, hoặc nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi khách hàng không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết, NHTM có quyền buộc khách hàng giao tài sản để xử lý, quyền thực hiện phương thức xử lý tài sản, quyền ưu tiên thanh toán, quyền được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ buộc bên có tài sản phải giao tài sản và làm thủ tục chuyển nhượng. Tương ứng với quyền của NHTM là nghĩa vụ giao tài sản của chủ sở hữu tài sản, nghĩa vụ hỗ trợ NHTM xử lý TSBĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

Thứ hai, quy định về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm. Quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đòi hỏi các bên liên quan tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật. Nó bao gồm các quy định : thời điểm xử lý tài sản bảo đảm; thủ tục thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản; thủ tục đăng ký thông báo xử lý tài sản; thủ tục giao tài sản…

Thứ ba, các quy định về phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Trong quan hệ hợp đồng, khi thiện chí giao kết, các chủ thể đều mong muốn hợp đồng được thực hiện đúng những gì đã thỏa thuận và mang lại lợi ích cho các bên. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp, khách hàng vì nhiều nguyên nhân khác nhau vi phạm nghĩa vụ trả tiền vay ảnh hưởng tới quyền lợi của NHTM. Đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, tài sản thường mang giá trị lớn, việc xử lý tài sản phụ thuộc nhiều vào sự hợp tác của chủ tài sản. Vì vậy, pháp luật phải xây dựng phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Hiện nay các phương thức xử lý tài sản bảo đảm gồm: thỏa thuận của các bên (bán tài sản, nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, phương thức khác do các bên thỏa thuận, không có thỏa thuận ( bán đấu giá, khởi kiện tại Tòa). Khóa luận: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ở ngân hàng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Luanvanluat

Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com