Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Phương hướng và Giải pháp hoàn thiện về hợp đồng mua bán tài sản trong hoạt động công chứng dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản

3.1.1. Quy định về nguyên tắc và chủ thế của hợp đồng mua bán tài sản

• Quy định về nguyên tắc của hợp đồng mua bán tài sản

Khi các chủ thế tham gia vào Hợp đồng mua bán tài sản với mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; nhưng tại một số điều luật việc sử dụng thuật ngữ không thống nhất làm cho người đọc nhầm lần và không rõ vấn đề, làm cho nguyên tắc của Hợp đồng không được bảo đảm.

Để khắc phục điều này, theo cá nhân em nên sử dụng thống nhất thuật ngữ “không vi phạm bắt buộc” trong các điều khoản nói trên. Cụ thể khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 nên được sửa lại là: “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm quy định bắt buộc của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”.

Vi phạm các điều kiện tự nguyện trong xác lập Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định tại điều 124, Điều 126, Điều 127, Điều 128 của bộ luật dân sự năm 2015 bao gồm các trường hợp sau đây: Hợp đồng giả tạo, Hợp đồng xác lập trên cơ sở nhầm lẫn, Hợp đồng do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép và Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Thứ nhất, đối với quy định về Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn nhận thấy bộ luật dân sự năm 2015 hiện hành chưa nhấn mạnh vào mức độ nghiệm trọng của sự nhầm lẫn dẫn đến sự vô hiệu của Hợp đồng ở mức độ nào? Và tính chất của nó ra sao? Lỗi của bên tạo ra sự nhầm lẫn như thế nào?

Vì vậy, khoản 1 Điều 126 Bộ luật dân sự năm 2015 nên được sửa là: “Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhâm lẫn về nội dung chủ yếu giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhạn thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu trừ trường hợp bên bị nhầm lẫn cẩu thả nghiêm trọng”. Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Thứ hai, Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: “Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình”. Vấn đề đe dọa, cưỡng ép không nên quy định quá chi tiết đối với người thân thích, làm thu hẹp đi những người được bảo vệ, đáng lẽ ra được bảo vệ. Đồng thời trái với tính tự nguyện được quy định tại điều 127 bộ luật dân sự năm 2015. Theo em ý thứ  3 Điều 127 bộ luật dân sự năm 2015 nên được sửa thành: “Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc ngươi thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhâm phẩm, tài sản của mình hoặc của người khác”.

• Quy định về chủ thế của hợp đồng mua bán tài sản

Theo nguyên tắc tự nguyện giao kết Hợp đồng, chủ thể của Hợp đồng mua bán tài sản là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Người bán, người mua tự do chọn đối tác của mình để giao kết Hợp đồng. Việc xác định năng lực của các chủ thế trong Hợp đồng mua bán tài sản là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới hiệu lực của Hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 125 bộ luật dân sự năm 2015 trong trường hợp người xác lập giao dịch dân sự là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện mà theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của học xác lập, thực hiện. Như vậy, điều luật này chỉ mới dừng lại ở quy định mang tính chất một chiều là bảo vệ những người kể trên nhưng chưa tính đến các trường hợp cũng cần phải bảo vệ người tham gia xác lập, thực hiện giao địch dân sự với người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự nhưng không biết và không buộc phải biết đối tác là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Theo em, nên bổ sung thêm quy định cho phép bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự  trong trường hợp những người này không biết và không buộc phải biết đối tác của họ là những người nêu trên.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

3.1.2. Quy định về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản

• Quy định về hình thức của Hợp đồng mua bán tài sản Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Trước đây, Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định riêng về hình thức của hợp đồng tại Điều 401. Tuy nhiên, đến khi bộ luật dân sự 2015 được ban hành thì quy định trên đã được xóa bỏ. Thay đổi này giúp tinh gọn điều khoản văn bản pháp luật, tránh lãng phí trong việc biên soạn, in ấn văn bản bởi vì về cơ bản hình thức hợp đồng sẽ áp dụng tương tự hình thức của giao dịch dân sự đã được quy định trong Điều 119 Bộ luật dân sự 2015. Một khi các quy định chung đã cụ thể thì các quy định riêng không cần nhắc lại.

Bộ luật dân sự 2015 về nguyên tắc không quy định hình thức cho loại Hợp đồng mua bán tài sản nên các bên trong Hợp đồng mua bán tái sản căn cứ vào hình thức của Hợp đồng dân sự làm cơ sở để giao kết với nhau. Theo quy định các bên tự do lựa chọn hình thức Hợp đồng có thể băng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

• Hình thức bằng lời nói

Thông qua hình thức này, các bên giao kết hợp đồng chỉ cần thỏa thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp dòng hoặc mặc nhiên thực hiện những hành vi nhất định đối với nhau. Hình thức này thường được áp dụng trong những trường hợp các bên đã có độ tin tưởng lẫn nhau (bạn bè cho nhau vay tiền) hoặc đối với những hợp đồng mà ngay sau khi giao kết sẽ được thực hiện và chấm dứt.

• Hình thức bằng văn bản

Trong văn bản, các bên phải ghi đầy đủ nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng kí tên xác nhận vào văn bản. Khi có tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng hình thức văn bản tạo ra chứng cứ pháp lí chắc chắn hơn so với hình thức miệng. Căn cứ vào văn bản của hợp đồng, các bên dễ dàng thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia. Vì vậy, đối với hợp đồng mà việc thực hiện không cùng lúc với việc giao kết thì các bên thường chọn hình thức này. Thông thường, hợp đồng được lập thành nhiều bản và mỗi bên giữ một bản.

• Hình thức có công chứng, chứng thực, đăng ký

Đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà nhà nước cần phải quản lý, kiểm soát khi chúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác thì các bên phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Hợp đồng được lập ra theo hình thức này có giá trị chứng cứ cao nhất. Vì vậy, đối với những hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập theo hình thức này nhưng để quyền lợi của mình được bảo đảm, các bên vẫn có thể chọn hình thức này để giao kết hợp đồng. Tuy nhiên trong hoạt động công chứng, đối với tất cả các loại Hợp đồng phải thực hiện bằng văn bản, đồng thời tiến hành công chứng, chứng thực. Về hình thức của Hợp đồng em có ý kiến gì.

• Quy định về nội dung của Hợp đồng mua tài sản Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Về đối tượng của Hợp đồng mua bán tài sản chính là những loại tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Hiện nay, có nhiều quan điểm khác nhau khi bàn về tài sản. Quan điểm thứ nhất cho rằng tài sản là đối tượng của quyền sở hữu. Quan điểm thứ hai cho rằng tài sản là của cải vật chất tồn tại dưới dạng cụ thể, được con người sử dụng và được nhận biết bằng giác quan tiếp xúc như giường, tủ, bàn ghế, xe cộ, tờ tiền. Như vậy, theo quan điểm này thì chỉ những gì thuộc về thế giới vật chất, hiện đang tại tại và chúng ta có thể cầm, nắm được thì mới được coi là tài sản. Do đó, quyền tài sản không được coi là tài sản. Quan điểm thứ ba cho rằng tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Quan điểm thứ tư cho rằng, tài sản là những gì định giá được.

• Theo em, những quan điểm trên vẫn còn những điểm chưa hợp lý sau đây:

Thứ nhất. tài sản là những gì định giá được có thể hiểu là tài sản là những gì trị giá được bằng tiền. Như vậy, tiền sẽ được định giá bằng gì? Và nó có được coi là tài sản không?

Thứ hai, nếu cứ những gì định giá được thì được gọi là tài sản, vậy tài sản nợ, nghĩa vụ trả nợ cũng sẽ được xem là tài sản vì nó có thể định giá được (cứ xem giá của nó là 0 đồng thì giá 0 đồng hoàn toàn khác với không định giá được), trong khi đó, tài sản thì có thể để lại thừa kế được còn nghĩa vụ trả nợ thì không để lại thừa kế được, trừ nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Theo quan điểm của em thì: “Tài sản bao gồm tiền và những gì mang lại lợi ích cho con người đồng thời trị giá được bằng tiền”. Theo đó tài sản gồm: tiền và những đối tượng khác, tuy nhiên những đối tượng đó chỉ được gọi là tài sản nếu đáp ứng được các tiêu chí sau:

• Phải mang lại lợi ích nào đó cho con người
• Phải trị giá được bằng tiền

Trong Hợp đồng mua bán tài sản phải được xác định cụ thể theo quy định tại Điều 276 Bộ luật dân sự năm 2015. Vậy trong trường hợp tài sản không được xác định rõ thì phải xử lý như thế nào, thông thường các tòa án sẽ tuyên bố Hợp đồng vô hiệu. Nhưng sự vô hiệu sẽ gây ảnh hưởng cho các bên tham gia. Theo em trách nhiệm này giao cho bên bán. Nếu bên bán không cung cấp đầy đủ các thông tin thì bên bán phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước bên mua.

• Về giá của Hợp đồng mua bán tài sản Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Trong Hợp đồng mua bán tài sản luôn luôn phải quy định giá, nếu không có giá thì đó là Hợp đồng trá hình hoặc không phải Hợp đồng mua bán tài sản nữa. Giá là yếu tố bắt buộc phải có trong Hợp đồng, và là giá trị thực của vật. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng. Giá do các bên thỏa thuận nhưng phải được ghi trong Hợp đồng mua bán tài sản, nó là một bộ phận không thể thiếu của Hợp đồng. Giá phải ghi cụ thể, rõ ràng bằng một lượng tiền cụ thể và hợp pháp.

• Về biện pháp bảo đảm thực hiện Hợp đồng mua bán tài sản

Biện pháp bảo đảm thực hiện Hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở để các bên thực hiện đúng Hợp đồng. Trong thực tiễn nhiều trường hợp các bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm bằng văn bản là đặt cọc nhưng lại không ghi rõ ràng.

Những trường hợp như thế rất khó xác định đâu là tiền đặt cọc (để bảo đảm giao kết hoặc bảo đảm thực hiện Hợp đồng), đâu là tiền mà các bên thanh toán cho nhau theo Hợp đồng dân sự. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015: “Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Với quy định này phát huy ý chí của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ Hợp đồng, không tạo ra áp lực khi đặt cọc. Các bên phải xác định rõ đâu là tiền đặt cọc, đâu là tiền mà các bên thanh toán cho nhau theo Hợp đồng dân sự.

• Quy định về hiệu lực của Hợp đồng mua bán tài sản

Như đã trình bày ở trên, hiệu lực của Hợp đồng mua bán tài sản là một bộ phận của pháp luật về Hợp đồng, nên cũng tuân thủ quy định về hiệu lực của Hợp đồng.

Hiệu lực của Hợp đồng được quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên nội dung Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015 về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng. Cần bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nguyên tắc tự do Hợp đồng cho phép các bên tự do thỏa thuận nội dung của Hợp đồng, nhưng không vi phạm điều cấm cảu pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định các bên có quyền thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng. Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Từ nhận thức trên, em có ý kiến bổ sung quy định cho phép các bên được thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng và thêm thành Khoản 3 Điều 401 BLDS năm 2015 như sau:

Các bên có thể thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng là một thời điểm xác định, nhưng không được sớm hơn thời điểm giao kết Hợp đồng theo quy định tại Điều 400 của bộ luật này. Nếu pháp  luật có quy định Hợp đồng có hiệu lực tại một thời điểm xác định, thì các bên không được thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng sớm hơn thời điểm đó”.

• Quy định về giá trị của hợp đồng, giao dịch công chứng trong giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Theo Luật Công chứng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) thì công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, tính hợp pháp, không trái đạo đức của bản dịch.

Công chứng viên được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, có chức năng cung cấp dịch vụ công và được xã hội coi trọng và tôn vinh như “Thẩm phán phòng ngừa”. Công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình. Văn bản công chứng được lưu trữ, bảo quản ít nhất trong thời hạn 20 năm để phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến việc đã công chứng.

Từ tính chất của hoạt động công chứng; vị trí, vai trò, quy trình bổ nhiệm của công chứng viên cũng như trình tự, thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch trải qua các bước rất nghiêm ngặt; hồ sơ yêu cầu công chứng phải bảo đảm đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh tư cách chủ thể, quyền sở hữu đối với tài sản… mà văn bản sau khi được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý đặc biệt cao. Giá trị này còn thể hiện ở việc ngày nay người dân rất tin tưởng sử dụng dịch vụ công chứng, chứng thực và hoạt động công chứng ngày càng phổ biến.

Cụ thể, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. 3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch”. Như vậy, văn bản công chứng không những có giá trị bảo đảm thi hành giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch dân sự mà còn có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh trước Tòa án.

Điểm c khoản 1 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự về những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh: “c) Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp; trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan của những tình tiết, sự kiện này hoặc tính khách quan của văn bản công chứng, chứng thực thì Thẩm phán có thể yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức công chứng, chứng thực xuất trình bản gốc, bản chính.”;

Khoản 9 Điều 94 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 9 Điều 81 Luật Tố tụng hành chính quy định văn bản công chứng, chứng thực là nguồn chứng cứ. Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Khoản 1, 10 Điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 1 Điều 82 Luật Tố tụng hành chính quy định: “1. Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận… 10. Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.”;

Khoản 6 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 6 Điều 205 Luật Tố tụng hành chính quy định: “6. Việc ủy quyền kháng cáo phải được làm thành văn bản có công chứng, chứng thực hợp pháp, trừ trường hợp văn bản ủy quyền đó được lập tại Tòa án có sự chứng kiến của Thẩm phán hoặc người được Chánh án Tòa án phân công. Trong văn bản ủy quyền phải có nội dung đương sự ủy quyền cho người đại diện theo ủy quyền kháng cáo bản án, quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm.”

BLTTDS năm 2015 và Luật Tố tụng hành chính năm 2015 đều nhấn mạnh văn bản, giấy tờ phải được công chứng, chứng thực một cách hợp pháp, nếu có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan của những tình tiết, sự kiện này hoặc tính khách quan của văn bản công chứng, chứng thực thì Thẩm phán có thể yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức công chứng, chứng thực xuất trình bản gốc, bản chính. Tuy nhiên, thực tiễn hiện nay, văn bản công chứng nhiều trường hợp vẫn bị các đương sự làm giả hồ sơ, các đương sự không trung thực trong khai báo hoặc lật lọng không thực hiện thỏa thuận hoặc công chứng viên chủ quan không kiểm tra, xác minh kỹ lưỡng khi công chứng dẫn đến văn bản được công chứng, chứng thực chưa có tính xác thực, tính hợp pháp. Vì vậy, Tòa án nhiều trường hợp phải yêu cầu đương sự xuất trình bản gốc, bản chính và nhiều văn bản công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Để minh chứng cho những nhận định trên, tác giả minh họa từ những ví dụ cụ thể là vụ án tranh chấp yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu được

Tòa án xét xử giữa vợ chồng bà A, ông B và bà C. Các văn bản công chứng trong vụ việc là Văn bản xác nhận tài sản riêng của vợ chồng và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng một cách chặt chẽ, đúng quy trình, thủ tục, bảo đảm tính xác thực là các bên tham gia thỏa thuận là tự nguyện, diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại thời điểm công chứng thửa đất không bị tranh chấp, không bị ngăn chặn bởi quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các bên đã cung cấp đầy đủ giấy tờ tùy thân và các giấy tờ hợp pháp khác. Như vậy, hợp đồng, giao dịch đã được tiến hành công chứng một cách hợp pháp, Tòa án đã căn cứ vào những chứng cứ này để công nhận hiệu lực của văn bản công chứng là có căn cứ pháp lý.

• Thực tiễn xét xử Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Vợ chồng bà A và ông B có vay của bà C số tiền là 1.800.000.000đ. Bà C đã khởi kiện và được Tòa án nhân dân thành phố D thụ lý vụ án nhưng chưa được xét xử.

Bà A và ông B có tài sản chung là nhà đất, bà A đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông B đã làm Văn bản xác nhận nhà đất trên của ông bà là tài sản riêng của bà A. Sau đó, bà A ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông E. Văn bản xác nhận tài sản riêng và Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của Văn phòng Công chứng Q. Bà C có làm đơn xin ngăn chặn việc chuyển nhượng phần đất trên và đã được Tòa án nhân dân thành phố D ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa tài sản của bà A, sau đó Tòa án đã ban hành Quyết định hủy bỏ Quyết định này.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều xác định: Tại thời điểm bà C khởi kiện vụ án này, Toà án nhân dân thành phố D chưa xét xử vụ án dân sự sơ thẩm giữa bà C và bà A, ông B về việc trả nợ số tiền vay. Do đó, việc bà C cho rằng phần diện tích đất tranh chấp là tài sản để đảm bảo thi hành án là không có cơ sở.

Căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện gồm: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và hình thức giao dịch phù hợp quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy việc bà A và ông B ký kết Văn bản xác nhận diện tích đất là tài sản riêng của bà A và chuyển nhượng cho người khác, bà A đã đảm bảo quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Tại thời điểm công chứng, bà A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên và trong thời hạn quyền sử dụng đất nên đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Thủ tục công chứng đã phù hợp quy định tại các Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014. Vì vậy, bà C khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố Văn bản xác nhận ngày 07/11/2015 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/11/2015 vô hiệu là không có cơ sở chấp nhận.

Từ những tình tiết và căn cứ nêu trên, Tòa án hai cấp đã quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C về việc yêu cầu tuyên bố Văn bản xác nhận tài sản riêng và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị A với ông E vô hiệu. Như vậy, hai văn bản công chứng này trong quá trình tố tụng tại Tòa án đã một lần nữa được khẳng định tính xác thực, tính hợp pháp. Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Ví dụ minh họa khác về hiệu lực của bản sao có chứng thực. Cụ thể, “Giấy nhượng đất làm nhà” được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng bản gốc bị thất lạc nên đương sự chỉ cung cấp được bản sao có chứng thực. Trường hợp này, Tòa án các cấp đã căn cứ vào Điều 3 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, dịch vụ và Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 1995 (tương ứng với Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015) để xem xét, đánh giá và xác định bản sao có chứng thực của “Giấy nhượng đất làm nhà” có giá trị như bản gốc. Bản sao có chứng thực của đại diện thôn, phó công an xã và dấu xác nhận của Ủy ban hành chính xã

Mặc dù, nguyên đơn không xuất trình được bản gốc “Giấy nhượng đất làm nhà”, nguyên nhân do sơ xuất nên bản gốc đã thất lạc. Tuy nhiên, tài liệu trong hồ sơ thể hiện đã có bản sao được chứng thực nên có giá trị như bản chính. Việc mua bán được nhiều người làm chứng xác nhận.

Như vậy, giá trị của bản sao “Giấy nhượng đất làm nhà” có chứng thực và thực tế giao dịch nhượng đất có nhiều người làm chứng đã được Tòa án các cấp thừa nhận có giá trị như bản gốc.

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy phạm pháp luật và giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

3.2.1. Hoàn thiện hợp đồng mua bán tài sản

Pháp luật về Hợp đồng nói chung và pháp luật về Hợp đồng mua bán tài sản trong hoạt động công chứng nói riêng cần sự thống nhất, đồng bộ để điều chỉnh các quan hệ về mua bán tài sản. Để hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này cần.

Sửa đổi và tạo sự liên kết chặt chẽ giữa Luật công chứng và Bộ luật dân sự năm 2015 phù hợp với nhau. Sửa đổi quy định “công chứng, chứng thực” trong Bộ luật dân sự năm 2015. Hoạt động đông chứng sẽ không nhất thiết giao cho ủy ban nhân dân nữa mà sẽ thông qua tổ chức hành nghề công chứng. Bên cạnh đó, hoạt động mua bán bất động sản thông qua sàn đấu giá cần phải được quy định cụ thể và chặt chẽ hơn để đảm bảo quyền lợi của người mua khi mua bán qua đấu giá. Đồng thời với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các văn bản hướng dẫn áp dụng thống nhất Luật công chứng, Luật nhà ở, cho phù hợp với Bộ luật dân sự năm 2015. Hoàn thiện việc đăng ký nhà đất, tài sản khác hình thành từ nhiều năm qua như nhà ở gắn liền với đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013, thì cũng được cấp giấy quyền sử dụng nhà gắn liền với đất và thành lập văn phòng công chứng theo Luật công chứng.

3.2.2. Hướng dẫn thi hành.

Những phạm vi và tranh chấp trong Hợp đồng mua bán tài sản xảy ra cần phải được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, đúng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Cách tốt nhất để giải quyết tranh chấp là hòa giải trên cơ sở thống nhất của các bên. Nếu hòa giải thành thì một mặt giữ được tình cảm của các bên, điều này là vô cùng quan trọng đối với người dân Việt Nam, đặc biệt là những tranh chấp có mối quan hệ cha con; vợ chồng; anh em; bạn bè… Nếu hòa giải không thành thì phải đưa ra xét xử, lúc này phải dựa trên quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết, nhưng đòi hỏi phải được hướng dẫn áp dụng thống nhất các quy định pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để pháp luật được áp dụng thống nhất, tránh tình trạng áp dụng mỗi nơi một cách dẫn tới sự tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật.

Bên cạnh đó, cũng nên hướng dẫn các thuật ngữ chuyên ngành được quy định ở văn bản pháp luật như: “tài sản thuộc sở hữu chung”… là như thế nào để cho người dân nắm bắt và hiểu rõ.

3.2.3. Các giải pháp khác Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

• Tuyên truyền và giáo dục pháp luật

Các cơ quan chức năng cần tuyên truyền và phổ biến pháp luật đến mọi người dân ở mọi vùng miền của cả nước một cách hiệu quả và thực chất, tránh những hiện tượng tuyên truyền hô hào và hình thức. Có thể đưa những vụ việc điển hình về các loại tranh chấp Hợp đồng mua bán tài sản, nhất là tỏng lĩnh vực mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất lên báo chí, lên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân biết và rút ra kinh nghiệm cho mình. Kết hợp với việc tuyên truyền phố biến pháp luật, còn phải giáo dục ý thức pháp luật cho người dân. Đây là điều rất quan trọng mà nếu làm tốt thì có thể hạn chế mức thấp nhất các tranh chấp xảy ra.

• Cải cách thủ tục hành chính

Để khắc phục tâm lý ngại làm thủ tục pháp lý của người dân, nhà nước ta cũng cần có những bước cải tiến về thụ tục hành chính gọn nhẹ, hiệu quả hơn.

Một cải cách lớn của nhà nước ta trong những năm vừa qua đó là việc triển khai dịch vụ hành chính công trong một số lĩnh vực như công chứng, đăng ký hộ tịch và đặc biệt là thực hiện cơ chế một cửa mang lại lợi ích nhất định cho nhân dân đã được đông đảo quần chúng nhân dân ủng hộ. Và qua một thời gian thực hiện hành chính công đã bước đầu mang lại hiệu quả nhất định. Chắc chắn với sự ra đời của dịch vụ này, người dân sẽ tự nguyện tự giác hơn trong việc tuân thủ các quy đinh của pháp luật về hình thức của Hợp đồng hay việc chuyển quyền sở hữu… Ví dụ như khi mua nhà, người dân có thể mời công chứng viên đến tận nhà để công chứng Hợp đồng mua bán, hai bên mua bán không phải cùng đi đến tận phòng công chứng như trước đây để công chứng Hợp đồng mua bán. Rõ ràng khi thực hiện các quy định của pháp luật được dễ dàng thì các vi phạm và tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản sẽ giảm dần, đây chính là một giải pháp hữu hiệu để ngăn ngừa, hạn chế những vi phạm và tranh chấp xảy ra.

• Cần nâng cao giá trị của văn bản công chứng. Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Từ tính chất, chủ thể công chứng cũng như quy trình, thủ tục công chứng của Công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch rất nghiệm ngặt mà giá trị pháp lý của văn bản công chứng là rất lớn. Văn bản công chứng vừa có ý nghĩa bảo đảm hợp đồng, giao dịch có tính an toàn, hợp pháp tạo tâm lý yên tâm đối với người dân; đặc biệt đối với Tòa án văn bản công chứng còn có giá trị chứng cứ, nguồn chứng cứ tin cậy, các tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, vẫn xảy ra trường hợp các đương sự làm giả hồ sơ, các đương sự không trung thực trong khai báo hoặc cố ý không thực hiện thỏa thuận, cam kết hoặc công chứng viên chủ quan không kiểm tra, xác minh, chỉ tin vào lời khai của khách hàng khi công chứng dẫn đến văn bản được công chứng, chứng thực chưa có tính xác thực, tính hợp pháp. Nguyên nhân của là do trình độ công nghệ thông tin, kỹ thuật số phát triển ngày càng tinh vi nên những đối tượng xấu đã lạm dụng công nghệ để làm giả giấy tờ, tài liệu của cơ quan nhà nước, làm giả con dấu, chữ viết, chữ ký hay dùng những thủ đoạn gian dối, lừa gạt công chứng viên cũng như đối tác để hợp pháp hóa những giao dịch giả tạo của họ; khi ra Tòa án, đương sự thường lấy lý do là không hiểu biết pháp luật, nên bảo ký là họ ký vào văn bản công chứng mà không đọc, không hiểu mình đã ký những gì và không chịu trách nhiệm về thỏa thuận mình đã ký.

Từ những vướng mắc trên, tác giả xin mạnh dạn đưa ra kiến nghị nhằm nâng cao giá trị pháp lý của văn bản công chứng, chứng thực tại Tòa án: Cần liên thông cơ sở dữ liệu của các tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Công an, Viện kiểm sát, Tòa án, cơ quan Thi hành án dân sự… để tránh việc người dân làm giả giấy tờ hoặc Công chứng viên, Thẩm phán không cập nhật tình trạng đã tham gia giao dịch, bị tranh chấp, bị kê biên… của tài sản. Pháp luật công chứng cũng cần có quy định việc lưu trữ hình ảnh, đoạn phim ghi lại việc các bên tham gia giao dịch là có thật và tự nguyện để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp về sau.

• Nâng cao chất lương đội ngũ cán bộ công chức

Phải nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác xét xử đáp ứng được với yêu cầu của thực tiễn, có quy chế tuyển chọn bổ nhiệm thẩm phán phù hợp. Cần phải có sự đãi ngộ xứng đáng với những người làm công tác xét xử để họ yên tâm cống hiến cho xã hội. Thường xuyên phải cập nhật những văn bản pháp luật và các thông tin về lĩnh vực mua bán tài sản cho cán bộ, thẩm phán trực tiếp làm công tác giải quyết vụ án về mua bán tài sản, bên cạnh các kiến thức về kỹ năng nghề nghiệp thì phải có kinh nghiệm thực tiễn.

• Đảm bảo sự độc lập của tòa án khi xét xử

Phải xây dựng và thực hiện mô hình tòa án theo cấp xét xử tránh sự can thiệp không đúng của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương vào hoạt động của toà án nói chung và giải quyết các tranh chấp về việc mua bán tài sản nói riêng. Bên cạnh đó còn có các giải pháp khác như: Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hoàn thiện tổ chức hành nghề công chứng, cải cách thủ tục đăng ký tài sản (tài sản có đăng ký quyền sỡ hữu).

Tóm lại, để giải quyết được tình trạng vi phạm và tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản hiện nay cần phải có sự kết hợp nỗ lực từ nhiều phía, từ phía chủ thể tham gia vào Hợp đồng mua bán tài sản cũng như từ phía Nhà nước với các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp.

KẾT LUẬN Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những nội dung quan trọng và chủ đạo trong hệ thống hợp đồng được quy định theo pháp luật dân sự. Hợp đồng mua bán tài sản có một vai trò quan trọng đặc biệt không chỉ đối với mỗi cá nhân, tổ chức mà còn có vai trò đặc biệt quan trọng đối với cộng đồng xã hội.

Điều này xuất phát từ chính nhu cầu thiết yếu trong xã hội. Bởi lẽ, nó đáp ứng nhu cầu điều kiện về vật chất, tinh thần, góp phần nâng cao sản xuất, kinh doanh, chất lượng cuộc sống của con người, là công cụ để con người thực hiện giao dịch tài sản nhằm phục vụ cho cuộc sống của mình, thúc đẩy sự phát triển của xã hội. Quan hệ mua bán có mặt trong hầu hết các hoạt động cá nhân, cơ quan, tổ chức nhằm phục vụ cho các nhu cầu ngày càng cao hơn từ những nhu cầu nhỏ đến các nhu cầu lớn của con người, từ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày như nhu cầu học tập, làm việc, vui chơi… Trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, Hợp đồng mua bán tài sản góp phần thúc đẩy sản suất kinh doanh phát triển tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế phát triển, từng bước đưa nền kinh tế ra khỏi tình trạng kém phát triển. Tuy nhiên từ thực tiễn, có thể thấy công chứng viên rất dễ gặp những sai sót khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản là động sản. Khi đó, vai trò của công chứng viên trong việc công chứng các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, hạn chế tối đa những rủi ro, tranh chấp phát sinh không còn ý nghĩa. Vì vậy, cần nhanh chóng nhìn nhận vấn đề sai sót để có những biện pháp khắc phục và kịp thời hoàn thiện cả về các quy định pháp lý, phương tiện thực hiện cũng như hoàn thiện các kỹ năng của chính công chứng viên. Có như vậy, công chứng mới đạt được ý nghĩa là “thẩm phán phòng ngừa” cho các hợp đồng, giao dịch.

Qua nghiên cứu về Hợp đồng mua bán tài theo quy định của pháp luật dân sự từ thực tiễn tại Văn phòng công chứng Đoàn Bền (thuộc thị xã Kinh Môn, tỉnh Hải Dương), mặc dù con một số vướng mắc, bất cập trong công tác giải quyết tranh chấp về vấn đề này của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng nhìn chung thì việc giải quyết các tranh chấp trong các lĩnh vực mua bán tài sản một cách hiệu quả, mang lại sự tin tưởng cho nhân dân, góp phần xây dựng một thể chế pháp luật hoàn thiện hơn. Cũng qua đó bản thân em đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán tài sản ở Việt Nam nói chung và hoạt động công chứng trong mua bán tài sản nói riêng để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán tài sản. Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Hoạt động công chứng Hợp đồng mua bán tài sản