Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Thực tiễn về hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng áp dụng Luật công chứng về Hợp đồng mua bán tài sản (số liệu và tình hình thực hiện trên thực tế) 

Hiện nay, hoạt động mua bán, chuyển nhượng tài sản diễn ra với số lượng lớn cũng như tính chất phức tạp. Điều này hoàn toàn dễ hiểu, bởi lẽ, con người càng ngày càng phát triển theo xu hướng gia tăng tài sản, thiết lập tính sở hữu tài sản, củng cố kinh tế cũng như vị thế của mình trong xã hội.

Dưới đây, chúng ta cùng điểm qua số liệu công chứng các Hợp đồng, giao dịch tại Văn phòng công chứng Đoàn Bền, tỉnh Hải Dương qua các năm.

Bảng tổng số các văn bản công chứng tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền, tỉnh Hải Dương qua các năm

STT	Loại việc	Năm 2014	Năm 2015	Năm 2016
1	Thế chấp	3,299	3,669	4,197
2	Chuyển nhượng	521	866	546
3	PCDS+ Di chúc	171	418	232
4	Mua bán tài sản	96	94	63
5	Giấy UQ, HĐUQ	88	138	68
6	Tặng cho	385	793	437
7	Hợp đồng khác	185	157	107
8	Thuê nhà, QSD Đất	2	6	22
Tổng		4,747	6,141	5,672

Với những số liệu trên, để dễ dàng so sánh, đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền, tỉnh Hải Dương qua các năm, ta có biểu đồ sau: Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

• Biểu đồ tổng số các văn bản công chứng tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền, tỉnh Hải Dương qua các năm

Trong những năm qua, Văn phòng Công chứng đã thực hiện tốt vai trò cung cấp dịch vụ công chứng chất lượng cho khách hàng trong hầu hết các lĩnh vực đời sống, chủ yếu là công chứng các hợp đồng, giao dịch chiếm phần lớn hoạt động của văn phòng. Theo báo cáo trên, có thể thấy tuy chỉ là một văn phòng công chứng có trụ sở tại khu vực huyện/thị xã, nhưng xét về số lượng hợp đồng, giao dịch mà nhất là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản có thể thấy đây là hoạt động công chứng có số lượng lớn và ngày càng gia tăng.  Theo số liệu cũng như biểu đồ trên, ta có thể đánh giá hoạt động công chứng cũng như quy mô số lượng hợp đồng giao dịch công chứng tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền, tỉnh Hải Dương tăng trưởng qua các năm. (Cụ thể là ba năm 2014, 2015, 2016).

Năm 2014, tổng số Hợp đồng, giao dịch được công chứng là 4.747 hợp đồng, giao dịch và năm 2015 đạt 6.141, tăng 1.394 tương đương tăng 29.37% so với năm 2014. Đây là con số tăng trưởng tương đối lớn đối với Văn phòng công chứng. Bởi lẽ trong vòng 5 năm đầu kể từ khi thành lập mà số lượng công chứng đã đạt ở mức tương đối cao. Điều này thể hiện hầu hết các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp đã được thực hiện qua công chứng; đồng thời Văn phòng công chứng cũng chú trọng mở rộng địa bàn hoạt động của mình không chỉ trong thị xã Kinh Môn mà còn ra các huyện xung quanh. Quy mô hoạt động tăng là do hoạt động công chứng được thực hiện trong nhiều năm tạo được uy tín trên địa bàn thị xã Kinh Môn. Thêm vào đó, cho tới thời điểm hiện tại trên địa bàn Kinh Môn chỉ có duy Văn phòng Công chứng Đoàn Bền hoạt động công chứng. Tiếp nữa, với đặc thù địa phương là huyện công nghiệp nên hoạt động kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng diễn ra rất sôi nổi, kéo theo đó là việc công chứng các Hợp đồng giao dịch cũng tăng theo. Bên cạnh đó cũng phải kể đến năng lực, trình độ của ban lãnh đạo đã đưa ra những chính sách tăng trưởng, phân loại đối tượng khách hàng cũng như địa phương cụ thể…

Không chỉ có vậy, từ số liệu trên, có thể thấy, hoạt động công chứng tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền khá ổn định trong những năm gần đây. Cụ thể, qua số liệu trên, có thể thấy, tổng số lượng công chứng chênh qua các năm không nhiều. Năm 2014 tổng số Hợp đồng, giao dịch được công chứng là 4.747 hợp đồng, giao dịch và năm 2015 đạt 6.141; và năm 2016 là 5.672. Với số liệu trên, có thể thấy, trung bình 3 năm từ năm 2014 tới 2016 là 5.520. Như vậy, có thể thấy, hoạt động công chứng tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền không chỉ đạt ở mức tương đối cao mà còn giữ được mức ổn định.

Trong cơ cấu lĩnh vực công chứng thì chủ yếu tập trung chính vào thế tại Văn phòng công chứng Đoàn Bền qua các năm Có thể thấy trong cơ cấu lĩnh vực công chứng thì tập trung chính ở các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản để vay vốn chiếm tỷ trọng lớn (trên 60% tổng số hợp đồng, giao dịch được công chứng). Đây cũng là lĩnh vực chính và truyền thống nhiều năm nay. Năm 2014, số lượng các giao dịch công chứng thế chấp đạt 3.299 chiếm 69% tổng số lượng công chứng và tăng lên 3.699 trong năm 2015, tương đương tăng 12.1% so với năm 2014. Đến năm 2016, tổng số lượng công chứng đạt 4.197 và chiếm đến 74%. Nguyên nhân chính là địa bàn huyện Kinh Môn là huyện công nghiệp nặng, nhu cầu sản xuất kinh doanh lớn, các doanh nghiệp lớn như Công ty Cổ phần Thép Hòa Phát, Vicem Hoàng Thạch,…Thêm nữa, trên địa bàn huyện hiện nay có 05 ngân hàng lớn (Agribank – chi nhánh huyện Kinh Môn, Ngân hàng Công Thương – chi nhánh Nhị Chiểu, phòng giao dịch Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bắc Hải Dương, Phòng giao dịch VietcomBank – chi nhánh Hải Dương, Phòng giao dịch Sacombank – Hải Dương) cùng với các quỹ tín dụng nhân dân tại các xã nên nhu cầu công chứng các hợp đồng thế chấp tài sản rất lớn. Trong hợp đồng thế chấp thì chủ yếu là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp động sản (ô tô, tàu).   Tỷ trọng công chứng các Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho chiếm từ 10% đến 15% tổng số các văn bản công chứng. Năm 2014, số lượng công chứng các Hợp đồng chuyển nhượng là 521 chiếm tỷ trọng 11% trong tổng số công chứng. Đến năm 2015, số Hợp đồng công chứng tăng 66.2% so với năm 2015 là 866 chiếm đến 14% tổng số công chứng. Đến năm 2016, số lượng công chứng chuyển nhượng là 546, chiếm 10% tổng số công chứng. Đối với lĩnh vực tăng cho thì tỷ trọng các giao dịch công chứng chiếm vị trí  thứ 3 trong tổng số lượng giao dịch công chứng. Tỷ trọng này chiếm từ 8% – 10% tổng số công chứng. Trên thực tế, chủ yếu là Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nguyên nhân chính là do huyện Kinh Môn đang phát triển nhiều cơ sở hạ tầng, đường xá và mở các khu đô thị mới nên nhu cầu mua bán chuyển nhượng đất lớn. Hơn nữa, các hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế thì luôn gắn với đất đai. Chính vì thế mà các hợp đồng, giao dịch được yêu cầu công chứng tại Văn phòng Công chứng Đoàn Bền chủ yếu là hai hoạt động kể trên. Đối với các lĩnh vực khác thì số lượng giao dịch phát sinh rất nhỏ và không thường xuyên. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Đánh giá quy mô số lượng các giao dịch công chứng: Hoạt động công chứng đã tăng trưởng về quy mô qua các năm thể hiện Văn phòng đã mở rộng thị trường, đa dạng hơn các loại hình công chứng thể hiện số lượng giao dịch công chứng lĩnh vực thuê nhà và di chúc tăng lên. Văn phòng vẫn đang phát tập trung chính vào một số lĩnh vực chủ chốt của mình như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên việc quá phụ thuộc một số lĩnh vực sẽ bị phụ thuộc lớn vào các Hợp đồng thế chấp vay vốn từ các ngân hàng. Do đó, luôn cần sự mở rộng lĩnh vực cũng như địa bàn hoạt động.

Trong những năm qua, Văn phòng Công chứng đã thực hiện tốt vai trò cung cấp dịch vụ công chứng chất lượng cho khách hàng trong hầu hết các lĩnh vực đời sống, chủ yếu là công chứng các Hợp đồng, giao dịch chiếm phần lớn hoạt động của văn phòng. Trong những ngày đầu mới thành lập, hoạt động công chứng gặp rất nhiều kho khăn do thị trường nhỏ, cơ sở vật chất, nhân lực đều thiếu, Văn phòng chủ yếu cung cấp các dịch vụ công chứng thế chấp tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán tặng cho với số lượng giao dịch ít.

Trải qua 7 năm phát triển, Văn phòng đã tạo dựng được uy tín, thương hiệu không chỉ trên địa bàn thị xã Kinh Môn mà mở rộng cả tỉnh Hải Dương.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.2. Nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản có năm nguyên tắc cơ bản:

• Nguyên tắc 1: Nguyên tắc bình đẳng (quy định tại khoản 1, điều 3 Bộ luật dân sự 2015)

Công chứng viên khi chứng nhận bất kỳ hợp đồng, giao dịch nào đều đặt trên mình trọng trách như một thẩm phán phòng ngừa, vừa ngăn ngừa rủi ro cho các bên, vừa cân bẳng lợi ích của họ. Các bên khi giao kết hợp đồng đều bình đẳng về tư cách chủ thể, các quyền và nghĩa vụ đều tương ứng với nhau; được pháp luật bảo hộ như nhau; không phân biệt đối xử. Khi vị thế các bên được bình đẳng thì hợp đồng mới đạt được sự tự nguyện một cách thực sự.

Nội dung của nguyên tắc: Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản. Sự bình đẳng trong quan hệ dân sự thể hiện:

Sự bình đẳng giữa các chủ thể, mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, nghĩa là, mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau, mọi pháp nhân đều có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của mình. Nguyên tắc này được áp dụng đối với mọi chủ thể của quan hệ dân sự, kể cả giữa cơ quan nhà nước với các cá nhân trong quan hệ dân sự.

Sự ngang bằng về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp của các chủ thể. Các chủ thể không được lấy lý do khác biệt về các yếu tố này để đối xử bất bình đẳng với nhau. Không một chủ thể nào có đặc quyền, đặc lợi so với các chủ thể khác trong quan hệ dân sự. Pháp luật nghiêm cấm các hành vi mang tính quyền lực của một bên đối với bên kia trong giao dịch dân sự. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Sự bảo hộ của pháp luật, mọi cá nhân và pháp nhân đều được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và quyền về tài sản.

Tuy nhiên, bình đẳng không có nghĩa là cao bằng, ngang bằng. Trong một số trường hợp, do ý nghĩa xã hội của vấn đề mà Bộ luật dân sự quy định những lợi thế, những ưu tiên nhất định cho đối tượng tham gia quan hệ dân sự. Ví dụ:

Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó – khoản 2 Điều 405 Bộ luật dân sự 2015.

Nguyên tắc bình đẳng trong quan hệ dân sự là nguyên tắc có ý nghĩa rất quan trọng của pháp luật dân sự. Đây là một nguyên tắc cơ bản áp dụng trong các quan hệ pháp luật dân sự nói chung và trong từng chế định, quy phạm của pháp luật dân sự. Đây cũng là nguyên tắc tiền đề để được cụ thể hóa trong các luật chuyên ngành như: Nhà nước bảo đảm quyền bình đẳng của các doanh nghiệp trước pháp luật không phân biệt hình thức sở hữu và thành phần kinh tế (Điều 5 Luật doanh nghiệp năm 2014), nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật của thương nhân trong hoạt động thương mại (Điều 10 Luật Thương mại năm 2005)…

Với nguyên tắc trên, Bộ luật Dân sự 2015 thay cụm từ các bên bằng “mọi cá nhân, pháp nhân”, xác định rõ hơn, cụ thể hơn so với Bộ luật Dân sự 2015. Cụm từ “bất kỳ lý do nào” đã bao hàm tất cả các lý do có thể có, bao gồm: dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá, nghề nghiệp…

• Nguyên tắc 2: Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận: (quy định tại khoản 2, điều 3 Bộ luật dân sự 2015)

Là nguyên tắc quan trọng bao trùm lên toàn bộ quan hệ dân sự, nguyên tắc này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ dân sự, những quan hệ mang tính chất cá nhân. Nguyên tắc này được đưa lên là nguyên tắc đầu tiên trong các nguyên tắc cơ bản của luật dân sự có ý nghĩa nhấn mạnh việc áp dụng nguyên tắc này trong các giao dịch dân sự của đời sống xã hội, vì phần lớn các quan hệ trong đời sống dân sự được thực hiện thông qua hình thức cam kết, thỏa thuận.

Bao hàm nội dung: Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Theo đó, các chủ thể hoàn toàn tự quyết định có thể tham gia hay không tham gia các giao dịch dân sự, chủ thể khác không được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa hay ngăn cản; có quyền thỏa thuận và lựa chọn nội dung và hình thức của cam kết, trừ những nội dung pháp luật bắt buộc các bên phải tuân thủ khi xác lập giao kết; có quyền thay đổi, tạm đình chỉ hay hủy bỏ việc thực hiện cam kết, thỏa thuận xuất phát từ lợi ích của mình và phù hợp với lợi ích của đối tác và người thứ ba; có quyền hòa giải, tự giải quyết các tranh chấp hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi của mình khi bị xâm phạm. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý và tạo môi trường lành mạnh và ổn định cho sự phát triển kinh tế – xã hội, sự tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các chủ thể được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Nguyên tắc này còn ghi nhận mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Nghĩa là, sự tự do, cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội của các bên trong các giao dịch dân sự có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận thì phải tuân theo, chỉ khi các bên không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được với nhau thì tuân theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, sự tự do cam kết, thỏa thuận của các bên còn được pháp luật bảo hộ, nghĩa là những cam kết, thỏa thuận đó phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.

Trường hợp có vi phạm nguyên tắc này, thì giao dịch dân sự mà các bên tham gia sẽ bị coi là vô hiệu, song sự vô hiệu đó chỉ là tương đối, nghĩa là hiệu lực giao dịch đó phụ thuộc vào sự lựa chọn và tự do ý chí của các bên có thể thay đổi cam kết, thỏa thuận đó hay không.

Trong Bộ luật Dân sự 2015 quy định: mọi cam kết, thỏa thuận này có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên. Đến Bộ luật Dân sự 2015, nguyên tắc này đã thể hiện rõ ràng, rành mạch và dễ hiểu hơn. Đồng thời, nội dung của nguyên tắc này đã bao hàm ý nghĩa của nguyên tắc tôn trọng pháp luật trước đây tại Bộ luật dân sự năm 2015.

Hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, hợp đồng nói chung đều xuất phát từ nguyên tắc tự nguyện. Đây là điều cốt yếu nhất trong các loại hợp đồng. Nhìn vào thực tế hiện nay, hầu hết các hợp đồng đều đạt được nguyên tắc này. Theo đó, các bên tham gia giao kết hợp đồng đều dựa trên ý chí tự nguyện, cùng nhau thống nhất để đạt được mục đích cuối cùng đó là chuyển giao tài sản từ bên bán sang bên mua khi cân bằng được lợi ích giữa các bên. Người ta vẫn thường nói “thuận mua thì vừa bán”. Quả thực, câu nói này thể hiện rất rõ về nguyên tắc tự nguyện trong hợp đồng mua bán. Rằng, bên bán và bên mua cùng nhau thống nhất tất cả các vấn đề từ tài sản mua bán, giá cả, phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản,….

Bên cạnh đó, với vai trò là thẩm phán trung gian, công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản luôn phải xác định được ý chí tự nguyện khi giao kết hợp đồng của các bên; tuyệt nhiên không thể chứng nhận hợp đồng khi có dấu hiệu của sự ép buộc, cưỡng ép một trong các bên khi giao kết hợp đồng. Điều này được thể hiện rất rõ trong “Lời chứng của công chứng viên”. Theo Thông tư 01/2021, ngày…. Quy định về mẫu lời chứng của công chứng viên, thì luôn luôn có “Các bên giao kết/Ông, bà … đã tự nguyện giao kết hợp đồng/văn bản này”. Chính bởi vậy, đây là một trong những nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản cũng như hoạt động công chứng các hợp đồng, văn bản khác.

Nguyên tắc về tự do thỏa thuận, tự do cam kết tròn hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản được thể hiện ở việc các bên giao kết có thể là cá nhân, cũng có thể là tổ chức. Miễn sao, chủ thể này đáp ứng được yêu cầu khi giao kết hợp đồng. Việc tự do thỏa thuận trong hợp đồng mua bán cũng thể hiện ở việc các bên thỏa thuận về tài sản mua bán, giá cả, phương thức thanh toán, giải quyết tranh chấp,… Tuy nhiên, việc tự do thỏa thuận này phải đảm bảo không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Hay nói cách khác, đây là nguyên tắc “tự do trong khuôn khổ”.

Vậy, “không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội” được thể hiện như thế nào trong hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản? Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Cụ thể, về hình thức, về chủ thể, về phạm vi, về tài sản, về giá cả,….(nêu quy định pháp luật)

Bởi vậy nên tại Lời chứng của công chứng viên đối với Hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, hợp đồng khác nói chung, luôn luôn thể hiện rằng “Mục đích, nội dung của hợp đồng/văn bản không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội”. Đồng thời, với việc tự do thỏa thuận, tự nguyện giao kết hợp đồng này còn có ý nghĩa, có hiệu lực đối với không chỉ các bên giao kết, mà còn cả các bên có liên quan.

Ví dụ như Hợp đồng mua bán xe ô tô được công chứng, bên mua có thể cung cấp hợp đồng này để hoàn tất các thủ tục đăng ký sang tên. Khi đó, cơ quan công an sẽ tiếp nhận hồ sơ (bao gồm hợp đồng mua bán xe ô tô) để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu cho bên mua; cơ quan thuế sẽ căn cứ theo hợp đồng để áp thuế theo đúng quy định pháp luật. Như vậy, nó thể hiện ý chí tôn trọng, hiệu lực ràng buộc đối với cả cơ quan công an, cơ quan thuế,…

• Nguyên tắc 3: Nguyên tắc thiện chí, trung thực (quy định tại khoản 3, điều 3) với nội dung: 

Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực. Nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự; đồng thời phải thể hiện rõ ý chí của mình làm cơ sở thực hiện những thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ này.

Trong quan hệ dân sự, các bên phải hợp tác, giúp đỡ nhau để tạo lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự. Mỗi bên không chỉ quan tâm đến quyền và lợi ích của mình mà còn phải quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, của Nhà nước và xã hội. Ngoài ra đòi hỏi các bên phải tìm mọi biện pháp cần thiết để khắc phục và hạn chế thiệt hại. Tuy nhiên, trong quan hệ dân sự các bên được suy đoán là trung thực, thiện chí. Nêu một bên cho rằng bên kia không trung thực, thiện chí phải có chứng cứ.

Thiện chí được hiểu là sự thân thiện, mong muốn được thực hiện hoàn thành, thực hiện hoàn toàn tự nguyện. Trung thực được hiểu là tôn trọng khách quan, tôn trọng những điều thực tế, không tạo dựng các thông tin hoặc các yếu tố gây bất lợi trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự. Trong quan hệ pháp luật dân sự, sẽ có nhiều quan hệ mà nghĩa vụ của người này tương ứng với quyền của người khác, thế nên, chỉ cần bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ, đúng thì sẽ đảm bảo lợi ích cho bên có quyền. Chính vì thế, quá trình thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, chỉ cần mỗi chủ thể luôn nỗ lực thực hiện tốt nhất bằng hành vi của mình để đem lại lợi ích tối đa cho bên mang quyền đã tạo nên sự lý tưởng trong quan hệ dân sự. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Nguyên tắc thiện chí, trung thực không phải là một nguyên tắc mới mà được ghi nhận trong pháp luật dân sự từ lâu. Nguyên tắc này hoàn toàn tương thích với nguyên tắc bình đẳng của các chủ thể bởi khi các chủ thể có địa vị pháp lý ngang nhau thì đương nhiên, sự thiện chí, trung thực của mỗi chủ thể sẽ góp phần tạo nên hiệu quả trong việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên.

Các bên khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán hay bất kỳ hợp đồng nào đều phải thực hiện một cách thiện chí, trung thực. Điều này được thể hiện ở việc công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng phải đảm bảo đúng chủ thể giao kết, các giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản phải đảm bảo đúng quy định pháp luật. Do đó, các bên khi giao kết cần phải cung cấp đúng, đủ giấy tờ cần thiết để công chứng viên có thể tiến hành đúng thủ tục công chứng.

Ví dụ như khi cung cấp các giấy tờ để công chứng hợp đồng mua bán xe ô tô, bên bán cần cung cấp giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, chứng nhận đăng ký xe, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; bên mua cần cung cấp giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu,… Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà các giấy tờ cần cung cấp khi công chứng hợp đồng mua bán sẽ khác nhau, nhưng vẫn luôn phải đảm bảo đó là những giấy tờ hợp lệ, không có dấu hiệu sửa chữa, tẩy xóa hay giả mạo,…

Có thể thấy nguyên tắc thiện chí, trung thực này nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng; cũng như đảm bảo sự tôn trọng của các cá nhân, pháp nhân đối với pháp luật; Đây là những đòi hỏi không thể thiếu trong giao kết, thực hiện những hợp đồng vì khi thiếu đi một dấu hiệu, một yếu tố nào đó, thì quan hệ hợp đồng sẽ bị đặt vào tình trạng khập khiễng.

• Nguyên tắc 4: Nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác (quy định tại khoản 4, điều 3) Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Nội dung Hợp đồng mua bán tài sản luôn phải đảm bảo không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Trong đó, mục đích, nội dung của hợp đồng không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác cũng chính là việc tôn trọng pháp luật, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam cũng như hầu hết các luật dân sự trên thế giới, nguyên tắc này không chỉ được quy định tại khoản 4 Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 mà còn được cụ thể hóa ở các phần khác của Bộ luật dân sự.

Ví dụ: trong chế định giao dịch dân sự vô hiệu, chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng,… lợi ích mà nguyên tắc này đề cập được hiểu là lợi ích nằm ngoài lợi ích được xác lập bởi quan hệ dân sự giữa các chủ thể và các bên trong quan hệ dân sự có nghĩa vụ tôn trọng, không phân biệt là bên có nghĩa vụ hay bên có quyền, vì đó là những lợi ích mà việc bảo vệ nó là điều kiện tiên quyết để giữ gìn sự ổn định của cuộc sống cộng đồng, bảo đảm sự phát triển của xã hội.

Lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội ở đây có thể là lợi ích vật chất cũng có thể là lợi ích tinh thần, thực tế cho thấy có nhiều trường hợp việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự còn xâm phạm trật tự quản lý hành chính, kỷ cương xã hội và vi phạm pháp chế bị coi là vi phạm nguyên tắc này.

• Nguyên tắc 5: Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự (quy định tại khoản 5, điều 3)   

Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quy định bắt buộc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu có, đồng thời là một trong những biện pháp buộc các bên phải thực hiện nghiêm túc những thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể pháp luật dân sự.

Bộ luật Dân sự 2015 bãi bỏ quy định: “Nếu không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ dân sự thì có thể bị cưỡng chế thực hiện theo quy định pháp luật”.

Đồng thời, 02 nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp: Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự phải bảo đảm giữ gìn bản sắc dân tộc, tôn trọng và phát huy phong tục, tập quán, truyền thống tốt đẹp, tình đoàn kết, tương thân, tương ái, mỗi người vì cộng đồng, cộng đồng vì mỗi người và các giá trị đạo đức cao đẹp của các dân tộc cùng sinh sống trên đất nước Việt Nam. Nguyên tắc hòa giải: Trong quan hệ dân sự, việc hoà giải giữa các bên phù hợp với quy định pháp luật được khuyến khích, được Bộ luật Dân sự 2015 chuyển thành chính sách Nhà nước đối với quan hệ dân sự hoàn toàn phù hợp với xu thế hiện nay. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Nguyên tắc này được thể hiện ngay trong quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết trong hợp đồng mua bán tài sản. Thông thường, hợp đồng mua bán tài sản nào cũng đều thể hiện rõ quyền lợi, nghĩa vụ, cam kết của các bên. Theo đó, các bên phải chịu trách nhiệm trước các bên còn lại, chịu trách nhiệm trước pháp luật. Bên mua phải có trách nhiệm thanh toán tiền cho bên mua; bên mua có trách nhiệm bàn giao tài sản mua bán cho bên mua; các bên phải chịu trách nhiệm về tài sản mua bán, về giấy tờ khi công chứng hợp đồng mua bán,… Trường hợp các bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng có thể thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng nhau hoặc giải quyết theo quy định pháp luật; …

Vì vậy, trong quá trình áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cần tập trung thực hiện đúng các nguyên tắc trên, có như vậy quyền lợi của các chủ thể pháp luật dân sự mới được bảo vệ, làm cơ sở tiền đề xây dựng Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân trong thời kỳ mới.

Chủ thể của Hợp đồng mua bán tài sản gồm bên bán và bên mua. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà khi công chứng Hợp đồng mua bán tài sản, công chứng viên sẽ xác định chủ thể các bên. Đó có thể là cá nhân, cũng có thể là tổ chức. Đồng thời, khi xác định chủ thể trong hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ phải yêu cầu các giấy tờ cần thiết để xác định đúng chủ thể. Ví dụ như tài sản là chiếc xe ô tô KIA, trên Chứng nhận đăng ký xe có ghi thông tin chủ xe là ông A, tuy nhiên, chiếc xe này là tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân mà không có bất cừ giấy tờ gì chứng minh đó là tài sản riêng của ông A thì khi đó, công chứng viên sẽ xác định chủ thể trong Hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô nói trên, mà cụ thể là bên bán sẽ gồm cả hai vợ chồng ông A.

Ngoài việc xác định đúng chủ thể, công chứng viên còn phải xác định năng lực của chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ thể. Việc xác định này, công chứng viên cần căn cứ vào giấy tờ tùy thân cũng như các kỹ năng nghiệp vụ khác.

2.2.1. Hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản

• a) Hình thức của Hợp đồng mua bán tài sản

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán tài sản. Theo đó hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Nếu đối tượng của Hợp đồng mua bán tài sản phải đăng kí quyền sở hữu thì hình thức của Hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực ( mua bán nhà ở, xe cơ giới,..)

Hình thức của Hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán và người mua đã tham gia vào Hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.

Công chứng Hợp đồng mua bán tài sản. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

• Nội dung của Hợp đồng mua bán tài sản

Nội dung của Hợp đồng mua bán tài sản thường tương ứng với các điều kiện được các bên thỏa thuận, thể hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mối quan hệ Hợp đồng. Nội dung của Hợp đồng mua bán tài sản bao gồm các điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.

Nội dung của hợp đồng bao gồm các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng. Thông thường  bao gồm các điều khoản: Tên hàng; số lượng; chất lượng/phẩm chất, giá cả; phương thức thanh toán; giao hàng…

Ngoài ra, các bên còn có thể thỏa thuận về các điều khoản khác của hợp đồng. Các điều khoản của hợp đồng phải phù hợp với pháp luật; điều khoản nào mà trái pháp luật thì điều khoản đó sẽ vô hiệu.

• Hiệu lực của Hợp đồng mua bán tài sản

Điều kiện để hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định phải có đủ 4 điều kiện sau đây mới xác định giao dịch dân sự có hiệu lực:

Điều kiện thứ nhất là chủ thể tức là các bên xác lập giao dịch Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Ở điều kiện này, để xem xét đủ điều kiện hay không cần quan tâm đến 2 yếu tố:

Yếu tố thứ nhất là phải xem độ tuổi của người xác lập giao dịch: Có giao dịch phải xem độ tuổi của 2  bên (mua, bán, vay, mượn, thuê…), nhưng có giao dịch cũng chỉ cần quan tâm độ tuổi của một bên như tặng cho, hứa thưởng, thi có giải… Trên thự tế  khi xác định giao dịch dân sự có đảm bảo hay không cần kiểm tra xem người tham gia giao dịch tại thời điểm giao dịch sinh năm mấy, tại thời điểm xác lập giao dịch họ bao nhiêu tuổi, nếu họ đã đủ 18 tuổi trở lên thì đủ điều kiện về độ tuổi thực hiện tất cả các loại giao dịch. Trường hợp dưới 18 tuổi thì cần lưu ý:

1. Khi thực hiện giao dịch họ chưa đủ 18 tuổi nhưng giao dịch này chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho họ đối với người xác lập giao dịch thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực (nếu không vi phạm các điều kiện khác). Ví dụ họ được tặng, cho tài sản, đượ trả nợ dùm…
2. Khi thực hiện giao dịch họ chưa đủ 18 tuổi, nhưng khi họ đủ 18 tuổi, họ thừa nhận hiệu lực của giao dịch dân sự mà họ đã xác lập khi chưa đủ tuổi thì giao dịch đó không bị vô hiệu do vi phạm về điều kiện độ tuổi của chủ thể (nếu không vi phạm các điều kiện khác).

Ví dụ: A 17 tuổi 5 tháng, cho bạn gái là B các tài sản (tài sản này ba  mẹ mua cho A), gồm: Điện thoại di động, nhẫn vàng trị giá 50tr. Sau khi ba mẹ phát hiện chuyện yêu đương giữa A và B thì ngăn cấm và yêu cầu B trả lại các tài sản mà A đã ho, B không đồng ý trả lại.

Nếu tại thời điểm mà các bên tranh chấp A đã đủ 18 tuổi và A xác nhận việc cho các tài sản trên là tự nguyện và thừa nhận hiệu lực của giao dịch cho tài sản thì giao dịch tài sản giữa A và B không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về độ tuổi của chủ thể.

 Đối với người chưa đủ 15 tuổi: Các giao dịch liên quan đến chủ thể này phải do người đại diện theo pháp luật của người đó thực hiện (cha, mẹ, người giám hộ khác) tức là pháp luật dân sự xác định chủ thể này không tự xác lập giao dịch dân sự với người khác. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, khoản 3 Điều 21 và điểm a khoản 2 Điều 125 Bộ luật Dân sự quy định trường hợp giao dịch dân sự do người chưa đủ 15 tuổi thực hiện không bị vô hiệu nếu giao dịch đó “nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hằng ngày” của người dưới 6 tuổi và “giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi” của người từ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi được tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch, loại trừ các giao dịch liên quan đến bất động sản (đất đai, nhà cửa…), động sản phải đăng ký hoặc giao dịch dân sự khác mà luật quy định phải được người đại diện pháp luật đồng ý.

Yếu tố thứ hai là phải xem xét người xác lập giao dịch có bị mất hạn chế năng lực hành vi dân sự hay có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hay không.

Để biết thế nào là mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì cần nghiên cứu kỹ các quy định tại Điều 22, 23, 24 Bộ luật dân sự. Về nguyên tắc, các giao dịch do người này phải được người đại diện xác lập, thực hiện hoặc đồng ý.

• Tuy nhiên, cần lưu ý những trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, các giao dịch dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hằng ngày của họ thì không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Trường hợp thứ hai, các giao dịch chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ của họ đối với người xác lập giao dịch thì không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Trường hợp thứ ba, sau khi họ khôi phục năng lực hành vi dân sự thì họ thừa nhận hiệu lực của giao dịch đó thì không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

• Điều kiện thứ hai là chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện

Để xác định như thế nào là chủ thể hoàn toàn tự nguyện thì rất rộng, khó nhận dạng. Về bản chất là khi xác lập giao dịch họ hoàn toàn bình thường về mặt sinh học và không có yếu tố gì tác động đến nhận thức của họ. Cần lưu ý các trường hợp sau:

• Trường hợp thứ nhất là một bên tham gia giao dịch dân sự bị đe dọa, cưỡng ép

Đe dọa, cưỡng ép là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Ví dụ: Con đủ 18 tuổi cá độ bóng đá thiếu nợ, chủ nợ đưa người đến đe dọa tính mạng, ép cha mẹ phải gán tài sản để trả nợ thay con.

• Trường hợp thứ hai là một bên tham gia giao dịch dân sự bị lừa đối

Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Ví dụ: A dẫn người yêu tới Văn phòng công chứng mang theo chứng minh nhân dân của vợ và giới thiệu người yêu là vợ và ký bán nhà, đất cho B. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Trường hợp thứ ba là một người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự họ không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì nếu có yêu cầu, Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Ví dụ: Bán tài sản, cho tài sản trong trường hợp say rượu, bia hoặc dùng chất kích thích khác dẫn đến không làm chủ được hành vi.

• Điều kiện thứ ba là mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
• Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thế thực hiện những hành vi nhất định.
• Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
• Điều kiện thứ tư là trong trường hợp luật có quy định hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch

Giao dịch dân sự có nhiều hình thức như lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Để xác định trường hợp nào pháp luật quy định về hình thức giao dịch thì phải chỉ ra được điều luật trong Luật, Bộ luật nào đó quy định.

2.3. Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản

2.3.1. Tình hình tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại thời điểm hiện nay

Tranh chấp là sự xung đột về mặt quyền lợi giữa các bên liên quan khi không tìm được tiếng nói chung để gỡ bỏ xung đột. Khi tham gia vào một mối quan hệ hợp đồng, các bên luôn muốn mình được hưởng nhiều quyền lợi; đồng thời luôn muốn các quyền đó được đảm bảo thực hiện. Tuy nhiên đối với nghĩa vụ tồn tại song song lại là nguyên nhân các bên đùn đẩy, không ai muốn nhận về mình các phần nghĩa vụ tương ứng. Đó là nguyên nhân của  tranh chấp.

Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản được hiểu là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia trong hợp đồng. Mà chủ yếu là liên quan đến việc có thực hiện hay không các quyền và nghĩa vụ theo nội dung hợp đồng đã được thỏa thuận và ký kết. Tranh chấp có thể phát sinh từ chính nội dung của hợp đồng. Từ trong việc giải thích hợp đồng, quy định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng,…Nhìn chung, trong hợp đồng để đạt được những lợi ích lớn, nhiều bên trong quan hệ hợp đồng bất chấp vi phạm và không tuân thủ những nội dung đã cam kết trước đó.

Bởi vậy trước khi tiến hành ký kết bất cứ hợp đồng nào, không chỉ riêng hợp đồng mua bán tài sản, các bên cần phải soạn thảo chặt chẽ các quy định. Bao gồm quyền và nghĩa vụ cũng như các hình thức giải quyết khi vi phạm xảy ra. Trong nội dung các văn bản hoặc hợp đồng mua bán cần được đi kèm bởi những phụ lục. Kể đến như miêu tả hàng hóa, các biện pháp giúp bên thực hiện đúng hợp đồng được lợi khi tranh chấp xảy ra… Mọi chi tiết chưa rõ ràng cần phải làm sáng tỏ ngay. Cần chi tiết nội dung hợp đồng để tránh phát sinh những tranh chấp và thiệt hại không đáng có…. Chính vì thế mà vai trò của công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản luôn được chú trọng.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản hiện nay xảy ra khá phổ biến và mang tính chất phức tạp.

2.3.2. Nguyên nhân tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

• Nguyên nhân khách quan

Quá trình vận động và phát triển của xã hội trong đó có quan hệ mua bán , không tránh khỏi những vi phạm, tranh chấp xảy ra. Quan hệ mua bán tài sản không nằm ngoài quy luật đó. Khi tham gia vào Hợp đồng mua bán tài sản các chủ thể tác động lên nhiều mặt, nhiều chiều của đời sống xã hội nên dẫn tới những mâu thuẫn và tranh chấp với nhau.

Có thể khẳng định một cách chắc chắn rằng, chừng nào quan hệ mua bán còn tồn tại thì các vi phạm tranh chấp vẫn còn xảy ra. Song số lượng, tính chất của vi phạm đó như thế nào còn phụ thuộc vào kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ, cũng như phụ thuộc vào các yếu tố chủ quan khác. Ở nước ta, tình trạng vi phạm các Hợp đồng mua bán tài là tương đối phổ biến xuất phát từ những nguyên nhân khách quan do lịch sự để lại. Người Việt Nam vốn tôn trọng tình nghĩa, quan hệ người với người chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm (tình làng nghĩa xóm) và đạo lý dân tộc. Hơn nữa, nền kinh tế nông nghiệp còn lạc hậu hình thành thói quen mua bán dựa trên quen biết tin cậy lẫn nhau. Vì vậy, các bên thường giao kết Hợp đồng bằng lời nói. Thói quen đó vẫn còn tồn tại ngay cả khi nước ta đã bước vào nền kinh tế thị trường và đang xây dựng một nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Thói quen đó dẫn đến tình trạng người dân không tuân thủ các quy định của pháp luật về giao kết Hợp đồng bằng văn bản, Hợp đồng bằng văn bản phải được công chứng chứng thực, phải được đăng ký hoặc xin phép… Đến khi tranh chấp xảy ra không có cơ sở để giải quyết để đảm bảo quyền cho các bên. Đây cũng là nguyên nhân làm tăng số vụ tranh chấp về Hợp đồng về mua bán tài sản trong những năm gần đây. Nhất là trong lĩnh vực mua bán bán đất, nhà mà các vi phạm về tranh chấp Hợp đồng mua bán có số lượng lớn tranh chấp có tính phức tạp phức tạp. Có thể nói rằng, hệ thống pháp luật về nhà đất của nước ta chưa thực sự đồng bộ. Còn chồng chéo dẫn đến việc thực hiện không thống nhất nên trong một thời gian dài người dân thực hiện việc mua bán và chuyển quyền sử dụng đất qua giấy tờ viết tay. Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật nhà ở năm 2014 ra đời quan hệ mua bán lên một bước phát triển mới. Tuy nhiên, việc áp dụng lại khó khăn do người dân chưa quen với thủ tục pháp lý phức tạp khi mua bán. Đăng lý quyền sở hữu nhà bằng cấp giấy quyền sở hữu nhà ở. Việc vi phạm về hình thức của Hợp động mua bán hiện nay là rất phổ biến, các cơ quan cũng gặp không ít khó khăn trong việc áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết các vụ việc. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tranh chấp Hợp đồng mua bán tài sản đó là các quy phạm pháp luật còn chưa đồng bộ, thậm chí còn chồng chéo, có nhiều mâu thuẫn và thiếu chặt chẽ dẫn đến các vi phạm và tranh chấp tiếp tục tồn tại. Chẳng hạn như dựa vào quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán tài sản có vi phạm về hình thức nhưng không vô hiệu ngay. Một số chủ thể đã lợi dụng quy định để giao kết Hợp đồng chỉ bằng giấy viết tay đối với loại Hợp đồng mà pháp luật quy định phải được công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép. Sau một thời gian kiện đòi hủy bỏ Hợp đồng nếu điều đó có lợi cho mình. Tuy nhiên, pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng. Nó do các điều kiện kinh tế – xã hội quyết định và nó thường không theo kịp sự phát triển của các mối quan hệ xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế – xã hội nước ta hiện nay đang ngày càng phát triển thì pháp luật nước ta chưa hoàn thiện để bắt kịp những thay đổi đó. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan kể trên thì tình trạng vi phạm và tranh chấp về mua bán tài sản do các nguyên nhân chủ quan từ phía người dân thực hiện pháp luật cũng như các cơ quan chức năng trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật.

• Nguyên nhân chủ quan Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Nguyên nhân chủ quan dẫn đến các vi phạm và tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản hiện nay là do nước ta vẫn còn nằm trong tình trạng một nên nông nghiệp, nếp nghĩ của người dân vẫn còn ăn sâu vào trong tư tưởng, một bộ phận thiếu ý thức tôn trọng pháp luật thậm chí còn một số người coi thường pháp luật.

Một nguyên nhân nữa là do tình độ thiếu hiểu biết pháp luật của người dân nước ta còn thấp nên khi giao kết Hợp đồng mua bán tài sản, các chủ thể không thực hiện đúng về hình thức dẫn đến tranh chấp làm ảnh hưởng đến quyền lời của họ. Về phía cơ quan chức năng, trong qua trình áp dụng pháp luật đôi khi không thống nhất với nhau, mỗi nơi áp dụng một kiểu làm cho người dân hoang mang không chắc chắn, có khi không tin tưởng vào cách làm việc cũng như áp dụng pháp luật. Nhiều trường hợp xử lý đi, xử lý lại nhiều lần, một lần một quyết định khác nhau do cách áp dụng pháp luật không thống nhất hoặc có nhiều sai lầm thiếu sót, thậm chí là  do vi phạm các quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết làm cho tranh chấp kéo dài. Trong khi các quy định của pháp luật lại không hướng dẫn cụ thể cho người dân nên có nhiều trương hợp các bộ còn hạch sách gây khó khăn, sách nhiễu nhân dân, làm cho người dân có tâm lý hoang mang khi đến các cơ quan nhà nước. Từ những lý do trên làm cho người dân có tâm lý ngại làm thủ tục ở các cơ quan nhà nước dẫn đến vi phạm pháp luật về Hợp đồng.

Tóm lại, những nguyên nhân khách quan kết hợp với những nguyên nhân chủ quan đã dẫn đến tình trạng vi phạm và tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản diễn ra rất phố biến. Ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước ta.

2.3.3. Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Tranh chấp hợp đồng phát sinh khi các bên tham gia giao kết hợp đồng có những mâu thuẫn, bất đồng quan điểm liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận được ghi nhận trong nội dung của hợp đồng. Việc mâu thuẫn về nội dung hợp đồng có thể xuất phát từ việc đánh giá hành vi vi phạm, cách hiểu nội dung/ ngôn từ trong hợp đồng, cách thức giải quyết hậu quả phát sinh hoặc có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng ở đây thông thường có liên quan đến những loại hợp đồng chủ yếu như: hợp đồng thương mại, hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động,…

Tranh chấp hợp đồng luôn được giải quyết công bằng và công khai với những bên tham gia hợp đồng. Các bên có thể lựa chọn một phương thức phù hợp để giải quyết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, vừa đảm bảo cho trật tự pháp luật và ý thức tôn trọng pháp luật.

•  Một số dạng tranh chấp Hợp đồng mua bán tài sản

Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở: Trong thực tế hiện nay việc các chủ thế giao kết Hợp đồng vi phạm pháp luật về hình thức của Hợp đồng mua bán tài sản là khá phổ biến và các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán tài sản cũng rất đa dạng và phức tạp. Tình trạng vi phạm hình thức Hợp đồng mua bán tài sản hiện nay phổ biến nhất là trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất. Để tránh những bất lợi cho mình, trong quá trình thực hiện Hợp đồng các bên cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của Hợp đồng, cũng như sự thỏa thuận của các bên phải rõ ràng để tránh tranh chấp xảy ra, nếu tranh chấp có xảy ra giữa các bên thì tòa án cũng có căn cứ để giải quyết nhanh chóng dứt điểm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Theo quy định của pháp luật Hợp đồng mua bán tài sản phải được giao kết bằng một hình thức nhất định nhưng vì đa số các bên có quan hệ quen biết tin cậy lẫn nhau nên không thực hiện. Tuy nhiên, một khi tranh chấp đã xảy ra thì rất quyết liệt gây khó khăn cho toàn án có thể giải quyết đảm bảo quyền lợi cho các bên. Pháp luật nước ta hiện nay chỉ quy định Hợp đồng được giao kết dưới một hình thức nhất định, đối với loại Hợp đồng (như  Hợp đồng mua bán nhà, Hợp đồng bán đấu giá tài sản, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), còn đa số các Hợp đồng mua bán khác được giao kết bằng một hình thức nào đó hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Do đó, trong thực tế không ít trường hợp các bên giao kết Hợp đồng do có sự quen biết, tin cậy lẫn nhau như quan hệ gia đình, anh em, bạn bè nên các bên chỉ giao kết dưới hình thức lời nói, viết tay thậm chí trong tường hợp mua bán tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì dẫn tới tranh chấp. Bên cạnh đó, còn có những tranh chấp về thời  điểm chuyển quyền sở hữu trong trường hợp thời điểm bên bán chuyển giao tài sản không trùng hợp với thời điểm bên mua nhận tài sản. Do điều kiện và người mua và người bán ở cách xa nhau, hoặc do lỗi một bên, như bên bán không chịu giao tài sản. Trong trường hợp các bên chủ thể ở cách xa nhau, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên về địa điểm, phương thức giao nhận… Song trên thực tế nhiều khi các bên không thỏa thuận rõ hoặc nhầm lẫn nên dẫn đến tranh chấp, người bán nghĩ rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản (giao đúng, đủ tài sản, tại địa điểm theo thỏa thuận) nhưng người mua cho rằng người bán chưa hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản. Nếu tài sản xảy ra rủi ro thì các bên tranh chấp càng gay gắt và quyết liệt hơn. Một dạng tranh chấp liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu trong Hợp đồng mua bán tài sản thuộc sở hữu chung cũng là một tình trạng nổi cộm hiện nay, đặc biệt là việc mua bán nhà thuộc quyền sở hữu chung. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành việc mua bán tài sản thuộc quyền sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu, nếu không Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu. Song, một vấn đề nảy sinh đó là làm thế nào để người mua có thể biết được tài sản của mình có ý định mua là tài sản có quyền sở hữu chung. Bởi vì, trước đây pháp luật không quy định phải ghi tên tất cả các chủ sở hữu trên giấy đăng ký quyền sở hữu. Nếu người này đem tài sản bán cho người khác thì người mua hoàn toàn không nghi ngờ về việc người đó là chủ sở hữu của tài sản đem bán chưa. Hiện này theo quy định của pháp luật thì đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu tài sản thuộc sở hữu chung thì trong giấy chứng nhận phải ghi tên tất cả các chủ sở hữu. Liên quan đến việc chuyền quyền sở hữu trong Hợp đồng mua bán tài sản thuộc sơ hữu chung, có hai dạng tranh chấp phổ biến đó là tranh chấp về việc bán tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng và việc mua bán tài sản thuộc di sản thừa kế chưa được phân chia hoặc chưa được thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thừa kế. Thực trạng về các vi phạm và các tranh chấp trong Hợp đồng mua bán tài sản hiện nay là rất phức tạp và đa dạng. Các loại tranh chấp tài sản có giá trị lớn thường phải xét xử kéo dài trong nhiều năm gây xáo trộn đời sống nhân dân, tốn kém thời gian tiền bạc của nhân dân cũng như của nhà nước. Để tháo gỡ tình trạng trên cần tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những vi phạm tranh chấp trong  Hợp đồng mua bán tài sản. Từ đó đề ra các giải pháp nhằm giải quyết các tranh chấp một cách nhanh chóng, triệt để, đúng pháp luật. Đồng thời có các biện pháp hữu hiệu để hạn chế và phòng ngừa các vi phạm, tranh chấp có thể xảy ra.

• Tranh chấp Hợp đồng mua bán tài sản liên quan đến tài sản khác Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

Việc chuyển quyền sở hữu tài sản là mục đích cao nhất của Hợp đồng mua bán tài sản. Việc chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng đối với người mua và người bán. Tuy pháp luật đã quy định tương đối cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong Hợp đồng mua bán tài sản, nhưng trên thực tế việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là không hề đơn giản chút nào mà còn phụ thuộc vào từng trường hợp trong những điều kiện cụ thể và điều quan trọng nhất là phụ thuộc vào sự thảo thuận của các bên trong trường hợp pháp luật không quy định. Thông thường, thời điểm người mua nhận được tài sản trùng với việc bán chuyển giao tài sản cho bên mua hay việc người bán chuyển giao tài sản cho bên mua nhưng vẫn bảo lưu quyền sở hữu của mình… Trong những trường hợp này, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định không chỉ đơn thuần theo quy định cảu pháp luật. Ngoài ra, thông thường quyền sở hữu thường đi kèm với việc chuyển giao các quyền và trách nhiệm gắn liền với tài sản, song cũng có những trường hợp ngoại lệ. Chính vì vậy mà trên thực tế không tránh khỏi những vi phạm và tranh chấp liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu. Nếu như những vi phạm và tranh chấp về hình thức cảu Hợp đồng hầu hết chỉ liên quan đến hiệu lực của Hợp đồng thì các vi phạm về tranh chấp thời điểm chuyển quyền sở hữu trên thực tế là rất đa dạng, phức tạp khó khăn trong việc giải quyết nhằm bảo vệ lợi ích cho các bên. Bên cạnh đó, một dạng vi phạm và tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu đang tồn tại phổ biến hiện nay là: Đối với xe máy nói riêng và phương tiện giao thông vận tải đường bộ nói chung, pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu vì vậy khi mua bán tài sản này quyền sở hữu được chuyển từ bên bán sang bên mua từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Nhưng thực tế diễn ra không như vậy, do tâm lý và thói quen mua bán của đa số người dân lại khác nhau. Nếu người mua, mua xe mới chưa qua sử dụng tại cửa hàng thì người bán chuyển quyền sở hữu cho người mua thông qua việc giao xe và giấy tờ chứng minh nguồn gốc của xe cho người mua (giấy hải quan). Người mua nếu chưa đưa xe vào sử dụng, thì có thể bán và chuyển quyền sở hữu cho người khác, cùng chỉ cần giao xe và giấy tờ nói tên. Chỉ khi nào người mua đưa xe vào sử dụng thì họ mới đăng ký quyền sở hữu, hành vi đăng ký này có hai nghĩa. Một là xác lập quyền sở hữu của họ về mặt pháp lý, hai là để hợp pháp hóa và đưa phương tiện vào lưu hành. Trong trường hợp mua bán xe cũ đang sử dụng thì người bán chuyển quyền sở hữu cho người mua khi giao xe và giấy tờ đăng ký xe cho người mua. Người mua đã thực tế chiếm hữu xe và xe đã đăng ký quyền sở hữu hợp pháp, nên người mua có thể sử dụng xe đi lại,tham gia vào giao thông đương bộ một cách bình thường. Như vậy, đối với tâm lý của đa số người dân, việc sở hữu chiếc xe máy đó thuộc về mình, mà chỉ mang ý nghĩa hợp thức hóa việc lưu hành xe. Khi mua xe cũ, người mua không đến cơ quan có thẩm quyền đăng ký xe để đứng tên quyền sở hữu của mình. Thực tế này vừa là vi phạm luật dân sự, vừa gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước trong việc quản lý hành chính đối với việc sử dụng phương tiện giao thông đường bộ. Song điều đó đã hình thành như một thói quen ăn sâu vào tâm lý của người dân. Mà hiện nay, các cơ quan chức năng đã có biện pháp, tạo điều kiện cho những ai mua xe cũ đứng tên không chính chủ có thể ra phòng giao thông vận tải để đăng ký lại, nếu không sẽ bị phạt hành chính nếu đi xe không đứng tên của mình.

Tóm lại, những quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán tài sản hiện hành tương đối hoàn thiện. Song trên thực tế vẫn còn xảy ra nhiều tranh chấp. Thông qua số lượng các các vụ án mà các tòa án đã thụ lý và giải quyết cho thấy trong những năm qua số lượng tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản ngày càng nhiều, tính phức tạp cao, với những tranh chấp về hình thức, thủ tục, nội dung, chủ thể… Các tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản ngày cành nhiều cho thấy hệ thống pháp luật dân sự nói chung và Hợp đồng mua bán tài sản nói riêng vẫn còn nhiều bất cập chưa được hoàn thiện. Khóa luận: Thực tiễn công chứng hợp đồng mua bán tài sản.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp công chứng Hợp đồng mua bán tài sản