Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp trong thực tiễn dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

Nội dung của chương này nhằm trình bày cách thức hoàn thiện việc thẩm định dự án bất động sản phức hợp trong thực tế. Trong suốt quá trình phân tích của luận văn này dự án xây dựng và kinh doanh khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình được tính toán để làm ví dụ minh họa. Qua nghiên cứu các mô hình đầu tư bất động sản trong thực tế thì mô hình này là phổ biến nhất. Trong thời gian sắp tới mô hình này sẽ được phát triển nhiều ở các thành phố lớn nước ta.

2.1 Sơ lược về dự án:

2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM.

Trong những năm gần đây nhu cầu về căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại tăng lên đáng kể do sự phát triển nhanh của kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó quận Tân Bình là quận có dân số đông nhất tại HCM do đó nhu cầu về nhà ở và trung tâm thương mại rất cao. Đáp ứng nhu cầu đó, khu phức hợp Dynamic Plaza gồm trung tâm thương mai, cao ốc văn phòng, khách sạn và căn hộ bán tọa lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hoàng Văn Thụ thuộc quận Tân Bình TP.HCM mà chủ đầu tư hướng đến. Dự án sẽ đóng vai trò là trung tâm mua bán, giải trí, nhà ở cao cấp và khách sạn sang trọng bậc nhất tại Quận Tân Bình. Dự án có diện tích rộng 1 hécta toạ lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hoàng Văn Thụ, một trong những trục đường chính nối quận Tân Bình với các quận 1,3, 11, 12, Phú Nhuận. Đây là một vị trí rất thuận lợi để phát triển căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng như khách sạn.

2.1.2 Định hướng đầu tư dự án

Ý tưởng ban đầu của chủ đầu tư là phát triển 4 hạng mục như sau: căn hộ bán, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khách sạn. Tuy nhiên để dự án mang tính khả thi cao ngoài các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, qui mô dự án thì yếu tố lựa chọn các hạng mục đầu tư cũng đóng một vai trò khá quan trọng. Nhà đầu tư nên xem xét đến yếu tố là nên đầu tư vào những hạng mục nào và sản phẩm dịch vụ sắp cung ứng cho thị trường có điểm nào nổi bật vượt trội hơn so với các sản phẩm dịch vụ hiện đang cung cấp, đối tượng khách hàng mà dự án sẽ hướng tới là tầng lớp có thu nhập thấp, thu nhập trung bình hay thu nhập cao, điều tra tốc độ tăng trưởng ở hiện tại và dự báo được tốc độ tăng trưởng trong tương lai của ngành nghề, lĩnh vực mà chúng ta đang có ý định tham gia…và hiện nay có bao nhiêu dự án tương tự đang được phát triển trong khu vực lân cận và tại thành phố, giá cả của các dự án mang tính tương đồng, nhận định về xu hướng của thị trường… Tất cả những thông tin này các nhà đầu tư phải quan tâm đầu tiên trước khi quyết định thành lập một dự án.

Với vị trí chiến lược như trên chủ đầu tư mong muốn phát triển dự án thành một khu phức hợp cao cấp bậc nhất tại quận Tân Bình bao gồm các hạng mục: căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và một khách sạn 3-5 sao. Việc phát triển tất cả các hạng mục như trên vào dự án hay sẽ một hoặc một vài hạng mục ở trên vào dự án phụ thuộc vào việc nghiên cứu và dự đoán thị trường tại thời điểm hiện tại và tương lai.

2.1.3 Những thông số cơ bản ban đầu của dự án Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

• Bảng 2.1: Thông số cơ bản về dự án

2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án

Tổng số vốn đầu tư ban đầu của dự án dự kiến là 115 triệu USD. Cơ cấu nguồn vốn và phương án huy động được thể hiện như sau:

• Bảng 2.2: Vốn đầu tư dự kiến

2.2 Nghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án

Thực hiện việc nghiên cứu về thị trường căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM mà chủ đầu tư cần nghiên cứu trước khi quyết định đầu tư vào dự án này là một phần quan trọng trong việc thành công của dự án. Các thông tin về thị trường sau cần phải nghiên cứu kỹ trước khi thực hiện dự án:

• Tổng quan về thị trường bất động sản HCM trong quá khứ và hiện tại,
• Thị trường căn hộ bán tại HCM,
• Thị trường cao ốc văn phòng tại HCM,
• Thị trường trung tâm thương mại tại HCM,
• Thị trường khách sạn tại HCM

Dựa trên những thông tin nghiên cứu về nguồn cung, cầu quá khứ, hiện tại và dự đoán tương lai để đưa ra những dự đoán về các số liệu cần đưa vào mô hình thẩm định tài chính.

2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang phát triển nhanh nhất cả nước tính tổng số dự án và tổng số vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Hầu hết các dự án lớn đều tập trung vào TP.HCM, đây được xem là một thị trường đầy tiềm năng để phát triển các dự án bất động sản. Tính đến cuối tháng 06/2026 tổng số vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là 5,18 tỷ USD chiếm 24,3% tổng vốn đầu tư vào bất động sản cả nước. Các dự án mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng đến vào căn hộ cao cấp, khách sạn 4-5 sao, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng. Đây được xem là một trong những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao vì nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu.

2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM

• Nhu cầu Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

N hu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn ở Việt N am phát triển mạnh trong những năm vừa qua, đặc biệt là tại TPHCM. Theo số liệu thống kê, đất đai dành cho việc phát triển và xây dựng nhà ở không đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng nhanh trong thời gian này là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh. Dưới đây là các nguyên nhân chính khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

TP.HCM có tốc độ gia tăng dân số nhanh chóng (cả về gia tăng tự nhiên lẫn cơ học), điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Tốc độ gia tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm. Số liệu thống kê cho thấy năm 2023, dân số thành phố đã đạt mức hơn 7 triệu người và theo số liệu của Sở Công An Thành phố cung cấp, số lượng dân nhập cư từ các tỉnh thành có đăng ký tạm trú dài hạn đã chiếm 30% tổng số dân toàn thành. Hằng năm, dân số TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người.

• b) Nguồn cung

Tính đến nay, nguồn cung của các khu căn hộ bán hiện đại cao cấp tại TP.HCM khoảng 63 dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng tại TP.HCM với hơn 15.000 căn hộ. Hầu hết trong số đó là các khu căn hộ trung bình và không nằm tại khu trung tâm thành phố.

• c) Giá bán
• Hình 2.1: Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp

Giá bán căn hộ được nghiên cứu bao gồm hai loại là căn hộ sang trọng (luxury) và căn hộ cao cấp (high-end). Căn hộ sang trọng là những căn hộ nằm tại trung tâm Q1 và được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế và đầy đủ tất cả các tiện nghi như khách sạn. Căn hộ cao cấp là những căn hộ ngoài trung tâm Q1 và cũng có thiết kế cũng như nội thất theo tiêu chuẩn cao cấp. Giá bán 2 loại căn hộ này tăng đột biến vào giữa năm 2025 và bắt đầu giảm xuống vào cuối năm 2025 theo đà suy giảm của nền kinh tế.

• d) Đề xuất

Từ những nghiên cứu trên dự án được đề xuất xây dựng hai khối căn hộ cao cấp với số hộ quy hoạch là 2.000 cư dân tương đương với 530 căn hộ. Đối tượng khách hàng mà dự án hướng tới là những người Việt Nam có thu nhập cao, những Việt kiều và đối tượng người nước ngoài được mua nhà theo Nghị định 181 NĐCP của chính phủ. Giá bán đề xuất ban đầu là 2.100 USD/ m². Giá bán đề xuất dựa trên sự so sánh của những dự án tương đồng cũng như dự đoán nhu cầu về căn hộ cao cấp trong tương lai.

2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

• Nhu cầu

Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM

• b) Nguồn cung

Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM

Nhìn tổng quan, thị trường văn phòng TP.HCM đang trong giai đoạn đầu phát triển cả về nguồn cung và chất lượng dịch vụ văn phòng cho thuê. Cùng với tốc độ phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê được đầu tư xây dựng ngày càng nhiều, mang đến một diện mạo hiện đại cho Thành phố.

Đến thời điểm cuối Q1/2025, Thành phố Hồ Chí Minh có tất cả 135 cao ốc văn phòng đang hoạt động, cung cấp 752.418 m² diện tích sàn (tương đương 583.356 m² diện tích sử dụng) trên toàn thành phố. Quận 1, được xem là khu trung tâm hành chính thương mại của thành phố Hồ Chí Minh, hiện là khu vực tập trung nhiều nhất cao ốc văn phòng cho thuê các loại, chiếm 57% tổng diện tích văn phòng của toàn thành phố

Hình 2.2: Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP.HCM

• c)  Giá cho thuê

Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM

Qua thống kê chúng ta thấy giá thuê văn phòng biến động mạnh theo sự biến động của nền kinh tế. Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính ở châu Á năm 1997 giá văn phòng rớt mạnh, sau đó mất một thời gian dài nền kinh tế phục hồi thì giá văn phòng tăng cao. Đến năm 2025 nền kinh tế có dấu hiệu khủng hoảng thì giá văn phòng giảm theo.

• d) Đề xuất Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Từ những phân tích ở trên, dự án được đề xuất phát triển cao ốc văn phòng hạng B với diện tích sàn là 12.000 m², đáp ứng nhu cầu của các công ty muốn mở rộng mặt bằng nhưng không muốn thuê các cao ốc tại trung tâm thành phố với mức giá khá cao.

2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM

1. Nhu cầu:

So với các thành phố trong khu vực như Singapore, Hồng Kông, Băng Cốc, Thượng Hải, Manila, Jakarta, thị trường bán lẻ ở Việt N am vẫn chưa phát triển. Theo số liệu thống kê, đến Quý 1/2025 diện tích mặt bằng bán lẻ chỉ đạt khoảng 140.923 m², thấp hơn nhiều so với Hồng Kông, Manila, Jakarta và Thượng Hải.

• Hình 2.3: Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á

Hiện tại, nguồn cung cho thị trường kinh doanh bán lẻ tại TP.HCM không đáp ứng đủ nhu cầu và trong giai đoạn 2025-2011 sẽ có khoảng 350.000m² mặt bằng được đưa vào sử dụng. Đến cuối năm 2011, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ vào khoảng 650.000 m², vẫn thấp hơn nguồn cung của các thành phố khác trong khu vực, và thấp hơn nhu cầu của các thương hiệu quốc tế đang tìm kiếm mặt bằng bán lẻ, những nhà kinh doanh bán lẻ dự định mở rộng hệ thống bán lẻ và một số lượng lớn các cửa hàng chuyên biệt dự định chuyển từ các căn nhà mặt tiền đường vào các trung tâm thương mại tổng hợp, trung tâm thương mại, v.v.

Ngoài ra, chúng ta có thể tìm hiểu thêm một vài yếu tố mang tính chất tương đối đang gây thêm áp lực cho một thị trường vốn dĩ đã khan hiếm:

• HCM có lượng người tiêu dùng trẻ và ngày càng tinh tế hơn

Một trong những nhân tố chính tạo sức hấp dẫn cho tiềm năng về kinh doanh bán lẻ của TP.HCM là lượng người tiêu dùng trẻ dồi dào và ngày càng tinh tế hơn . Theo khảo sát của Sở Thống Kê TP.HCM trong giai đoạn 1999 – 2021, 55% dân số Thành phố ở độ tuổi dưới 30. Trong 10 năm nữa, số người dân dưới độ tuổi 30 vẫn sẽ chiếm khoảng 50% dân số. Vì vậy, TP.HCM được xem là một thị trường bán lẻ tiềm năng so với các thành phố khác trong khu vực nhờ vào lượng người tiêu dùng trẻ tiềm năng.

• Thu nhập người dân HCM tiếp tục tăng Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Theo hầu hết các nhà kinh doanh bán lẻ thế giới, thu nhập bình quân là một trong những tiêu chuẩn quan trọng để quyết định thâm nhập vào một thị trường. Trong những năm gần đây, TP.HCM đã thu hút thêm nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế nổi tiếng nhờ vào mức thu nhập bình quân đầu người đang tăng cao. Trong báo cáo của Sở Thống Kê TP.HCM năm 2023, mức thu nhập bình quân hàng tháng tính trên đầu người đã tăng lên 92USD/người, cao hơn nhiều so với con số 56USD/người/tháng của năm 2019, tăng đến 64%.

Ngoài ra, số người dân có thu nhập cao tại TP.HCM đã tăng trong những năm gần đây. Theo khảo sát của AC Nielsen, tầng lớp hạng A&B (thu nhập trên 8 triệu đồng/tháng) đã đạt 12%, tăng gấp đôi so với năm 2019. Tầng lớp trung lưu có thu nhập từ 5 – 8 triệu đồng/tháng) cũng tăng từ 14% năm 2019 lên 39% năm 2023.

Mức thu nhập tăng nên thu nhập thực tế cũng cao hơn và người tiêu dùng sẵn sàng mua các mặt hàng không phải là hàng hóa cơ bản và các sản phẩm mang tính tự thỏa mãn nhu cầu cá nhân. Vì thế yếu tố này đã làm cho nhu cầu của thị trường kinh doanh bán lẻ càng cũng như thị trường bất động sản phục vụ kinh doanh bán lẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh càng cao hơn.

• Hình 2.4: Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực
• Hình 2.5: Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm
• Doanh thu bán lẻ của HCM tiếp tục tăng

Theo Cục Thống Kê TP.HCM, doanh thu bán lẻ của TP.HCM tăng 22% so với năm 2022, đạt mức 8,24 tỷ USD. Cục Thống Kê cũng dự đoán doanh thu bán lẻ của TP.HCM vẫn giữ mức tăng trưởng tích cực trong khoảng 20%-25% trong giai đoạn 2024–2027.

• Hình 2.6: Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM

Doanh thu bán lẻ của TP.HCM tăng cho thấy Thành phố là một thị trường bán lẻ có khả năng sinh lợi đầy hấp dẫn. Ngày càng có nhiều nhà kinh doanh bán lẻ có dự định thiết lập hoạt động kinh doanh tại Thành phố Hồ Chí Minh

• b) Nguồn cung
• Nguồn cung hiện tại

Hình 2.7: Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM

• Nguồn cung tương lai

Hình 2.8: Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM

• d) Giá thuê

Hình 2.9: Lịch sử giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM

• e) Đề xuất

Từ những phân tích như trên, dự án được đề xuất phát triển một khu trung tâm thương mại với diện tích sàn đến 20.000 m² sàn. Vị trí của nằm ở tầng trệt và tầng 1 và 2 của khối tòa nhà.

2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM

• Nhu cầu Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Về phân khúc khách sạn 3-5 sao, đến năm 2027, tất yếu sẽ có hiện tượng khan hiếm phòng ở khách sạn 3 đến 5 sao trong 3 năm tới đây. Thành phố đang đề nghị thu hút nhiều đầu tư hấp dẫn hơn trong lĩnh vực khách sạn cỡ 3 đến 5 sao như là giải pháp làm tăng số lượng phòng tiêu chuẩn quốc tế cho du khách.

Tuy nhiên, với sự mở rộng và phát triển của các khách sạn cao cấp, hàng lọat phòng chất lượng cao sẽ được cung cấp cho nhu cầu ở Thành phố trong năm 2027 dẫn đến sự cạnh tranh nhiều hơn giữa các khách sạn hiện hữu.

Đầu năm 2026 với tình hình nền kinh tế có tốc độ phát triển chậm lại do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới trong đó ngành du lịch bị tác động mạnh mẽ, chính phủ đã đưa ra các biện pháp kích cầu như giảm 50% giá phòng và cước phí vận chuyển. Điều này hy vọng sẽ thu hút một lượng lớn khách trở lại Việt Nam trong thời kỳ thắt lưng buộc bụng như hiện nay.

• b) Nguồn cung

Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 965 khách sạn với tổng số 25.769 phòng, trong đó 6.942 phòng là của 42 khách sạn từ 3-5 sao. Sau đây là thống kê các khách sạn 3 đến 5 sao tại TP.HCM

Hình 2.10: Thống kê khách sạn 3-5 sao tại Tp.HCM

• SỐ KHÁCH SẠN TỪ 3 ĐẾN 5 SAO NĂM 2025

Từ kết quả trên cho thấy khách sạn 3 sao chiếm tỷ trọng lớn nhất vì có những lợi thế của khách sạn nhỏ như có thể đáp ứng nhiều đối tượng khách hàng, giá rẻ do đó tỷ lệ đặt phòng đạt tỷ lệ cao. Kế đến là khách sạn 5 sao vì tâm lý của nhà đầu tư là đã đầu tư đến 4 sao thì cố gắng đầu tư để đạt chuẩn 5 sao. Đạt tiêu chuẩn 5 sao sẽ có nhiều thuận lợi trong việc khai thác đối tượng khách quốc tế. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ khách sạn 4 sao chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với 2 loại còn lại. Mặc dù vậy khách sạn 4 sao vẫn có những lợi thế vốn có của nó, như không quá kén khách hàng như khách sạn 5 sao, tỷ lệ đặt phòng cũng vì thế mà cao hơn. Loại khách sạn này thích hợp cho khách Việt Nam và khách trong khu vực vốn chiếm tỷ lệ cao trong tất cả các loại khách du lịch đến Việt Nam. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Một đặc điểm nữa cần lưu ý khi lựa chọn xây khách sạn là vị trí. Yếu tố này cũng rất quan trọng khi quyết định đến tỷ lệ đặt phòng. Biểu đồ sau thể hiện sự phân bổ khách sạn hiện tại các quận trong thành phố.

• Hình 2.11: Thống kê khách sạn 3-5 sao phân theo quận tại Tp.HCM

Từ biểu đồ trên cho thấy khách sạn tại vị trí Q1 chiếm đến 75% tổng số khách sạn trong thành phố. Đây là một điểm cần hết sức lưu ý khi đầu tư khách sạn. Khách sạn trong trung tâm thành phố sẽ gặp sự cạnh tranh khốc liệt hơn so với các quận khác nhưng bù lại sẽ có một lượng khách ổn định và khách chi tiêu nhiều hơn. Trong khi các khách sạn tại các quận không là trung tâm sẽ chịu ít sức ép về cạnh tranh hơn nhưng trái lại lượng khách ít hơn rất nhiều và khách hàng vào các khách sạn khu vực này chủ yếu ở hơn là để giải trí.

• c) Giá phòng bình quân

Hình 2.12: Giá phòng khách sạn bình quân tại Tp.HCM

Giá phòng bình quân của khách sạn từ 3-5 sao trong 3 năm qua tăng ở cả 3 loại và đạt mức trung bình 120 USD/ đêm đối với hạng 5 sao, 90,0 với hạng 4 sao và $53,1 với hạng 3 sao. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung của Việt Nam vì TPHCM là trung tâm kinh tế lớn nhất nước và số khách sạn tại thành phố còn rất ít so với nhu cầu. Do đó một khách sạn được xây dựng sẽ đạt được một tỷ lệ đặt phòng và mức giá cao trong tương lai.

• d) Tỷ lệ đặt phòng

Bảng số liệu sau thể hiện tỷ lệ đặt phòng bình quân của khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM. Khách sạn càng ít sao thì tỷ lệ đặt phòng càng cao. Điều này là hợp lý vì giá phòng khách sạn càng thấp sao có giá càng thấp. Đây là một yếu tố quan trọng để lựa chọn hạng khách sạn để phát triển. Nếu hạng càng cao thì mức giá càng cao nhưng tỷ lệ đặt phòng thấp và ngược lại.

Hình 2.13: Tỷ lệ đặt phòng khách sạn bình quân tại Tp.HCM

• e) Đề xuất Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Từ phân tích ở trên cho thấy tại quận Tân Bình chưa có khách sạn nào đạt tiêu chuẩn 5 sao. Khách hàng của khách sạn 5 sao là những thương nhân quốc tế đến thành phố công tác. Do đó họ có xu hướng ở tại các trung tâm thành phố nhằm mục đích thuận tiện cho công việc. Ngoài ra khách du lịch cũng ở tại các khách sạn 5 sao khu trung tâm thành phố có những khu vui chơi giải trí và mua sắm. Mặc dù quận Tân Bình gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất nhưng không phải là quận trung tâm, do đó không thích hợp để phát triển khách sạn 5 sao. Từ những phân tích trên, cộng với chủ trương của thành phố là chỉ cấp phép cho các dự án khách sạn 4 đến 5 sao tại những khu đất vàng. Bên cạnh đó việc đầu tư vào một khách sạn 5 sao sẽ tốn chi phí hơn rất nhiều so với khách sạn 4 sao. Do đó dự án đề xuất phát triển một khách sạn 4 sao và số phòng cho một khách sạn hạng này thông thường gồm 250 phòng. Số phòng đề xuất dựa trên số phòng nghiên cứu có hiệu quả nhất và tiêu chuẩn của một khách sạn khách sạn 4 sao trên thế giới.

2.3 Phân tích và thẩm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

2.3.1 Phân tích SWOT của dự án

• Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án

2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầu tư

Để đi đến quyết định chọn lựa các hạng mục chính cần đưa vào dự án trước tiên phải căn cứ trên qui hoạch chi tiết 1/500 của dự án. Căn cứ vào đây để xác định các hạng mục nào nên được đầu tư tại khu vực này, tiếp theo căn cứ trên nghiên cứu thị trường để xác định các hạng mục nào thị trường chấp nhận sau khi đưa vào khai thác.

Dựa vào phân tích SWOT, vị trí thích hợp để phát triển các hạng mục sau:

• Khu thương mại
• Khu cao ốc văn phòng
• Khu căn hộ bán
• Khách sạn

Tuy nhiên một dự án phát triển quá nhiều hạng mục sẽ dẫn đến khó thu được lợi nhuận cao nhất vì sẽ có những hạng mục phù hợp với vị trí này nhưng không phù hợp với vị trí khác. Mặt khác đầu tư dàn trải vào nhiều hạng mục thì phải bố trí lối đi riêng cho từng hạng mục vì đối tượng khách hàng thường là khác nhau. Nếu cùng một lối đi thì sẽ tạo ra sự lộn xộn và không chuyên nghiệp cho dự án. Một khu phức hợp được khách hàng đánh giá cao thường không quá 3 hạng mục. Từ phân tích trên chúng ta thấy có 4 hạng mục thích hợp để phát triển vào khu phức hợp Dynamic Plaza, như vậy sẽ có một hạng mục không được lựa chọn để phát triển. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Do đó, chúng ta phải lập bảng thẩm đình tài chính cho 3 phương án sau:

Phương án số 1:

• Khu thương mại ( bố trí ở tầng trệt, tầng 1 và 2)
• Khu căn hộ bán
• Khu văn phòng

Phương án số 2:

• Khu thương mại (bố trí ở tầng trệt, tầng 1 và 2)
• Khu văn phòng
• Khu khách sạn

Phương án số 3:

• Khu thương mại (bố trí ở tầng trệt, tầng 1 và 2)
• Khu căn hộ bán
• Khu khách sạn

Nếu lập bảng phân tích tài chính cho 3 phương án sau đó xác định phương pháp tối ưu bằng cách áp dụng nguyên tắc cho các dự án loại trừ lẫn nhau để lựa chọn phương án tối ưu cho dự án thì sẽ tốn nhiều thời gian mới có thể xác định được. Tuy nhiên, chúng ta có thể lựa chọn được các hạng mục để phát triển đó là tính EBIT cho từng hạng mục căn cứ trên kết quả nghiên cứu thị trường cũng như kết quả dự báo. Chỉ tiêu này được tính bằng cách lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư và chi phí hoạt động trên mỗi m² khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau. Nếu hạng mục nào hoạt động trong thời gian dài thì áp dụng tỷ suất vốn hóa để đưa dòng thu nhập thuần về hiện tại.

• Bảng 2.7: So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau

Kết quả tính toán ở bảng trên thì EBIT trên mỗi mét vuông sàn xây dựng của hạng mục khu thương mại là lớn nhất, khu văn phòng, căn hộ bán và cuối cùng là hạng mục khách sạn. Theo kết quả này nếu mức cầu là 100% thì chủ đầu tư nên đầu tư vào trung tâm thương mại thì sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất. Tuy nhiên, thực tế nhu cầu của trung tâm thương mại giới hạn khoảng 25.000 m² sàn xây dựng, mặc khác trung tâm thương mại cần độ cao trần ít nhất là 6m, nếu trung tâm thương mại nhiều thì diện tích sàn giảm đi do hầu hết các dự án cao tầng bị khống chế chiều cao xây dựng. Do đó, chủ đầu tư cần lựa chọn thêm các hạng mục khác để phát triển. Với việc tỷ suất sinh lợi của hai hạng mục căn hộ bán và văn phòng cho thuê cao như bảng phân tích ở trên, chủ đầu tư nên chọn hai hạng mục này để phát triển trong dự án.

Do đó phương án đề xuất cho dự án Dynamic Plaza sẽ bao gồm:

• Một trung tâm thương mại đặt ở tầng trệt và tầng 1 và 2 của khối đế toà nhà
• Một tháp văn phòng
• Hai tháp căn hộ bán

2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

2.3.3.1 Những thông số cơ bản

N hững thông số cơ bản dưới đây được đề xuất căn cứ vào thông tin nghiên cứu thị trường và kế hoạch ban đầu của chủ đầu tư.

• Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án

2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án

Tiến độ thực hiện dự án chiếm một phần quan trọng trong quá trình thành công của dự án. Một dự án bất động sản nói chung và dự án bán căn hộ nói riêng ngoài các yếu tố khác thì việc đưa ra thị trường đúng thời điểm sẽ giúp dự án đạt được giá bán như kế hoạch. Dự án bất động sản khác với các dự án thông thường khác là có thể hoàn tất trong một khoảng thời gian xây dựng ngắn nhưng có thời gian hoạt động rất dài từ 50 năm đến 70 năm đối với các hạng mục hoạt động.

• Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án

2.3.3.3 Xác định dòng tiền của dự án

Dòng tiền của dự án là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án. Một dự án được đánh giá là tốt, đáng được đầu tư thì dòng tiền thuần của dự án phải dương tức lớn hơn 0. Chính vì vậy, khi xem xét phân tích đánh giá một dự án người ta luôn quan tâm đến dòng tiền thuần vấn đề đặt ra ở đây là dòng tiền của dự án được tính toán có chính xác không, đáng tin cậy không? Trong bài luận văn này chúng ta sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá dòng tiền của dự án trong thực tế.

Cấu thành của dòng tiền thuần của dự án bao gồm: thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế mà dự án mang lại, thay đổi chi phí khấu hao khi có dự án, thay đổi vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự án.

Dòng tiền của dự án sẽ được xác định theo công thức sau:

2.3.3.4 Thay đổi doanh thu của dự án (R) Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Dự án khu phức hợp Dynamic Tân Bình gồm các hạng mục sau: Căn hộ bán, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe. Đặc điểm hoạt động của từng hạng mục khác nhau như sau:

2.3.3.4.1 Căn hộ bán

Đối với hạng mục này người mua sẽ sở hữu vĩnh viễn căn hộ mình đã mua. Căn hộ bán sẽ bao gồm hai phần là phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung là diện tích bên trong căn hộ và được thể hiện trong giấy chứng nhận nhà ở, phần sở hữu riêng bao gồm hành lang công cộng, công viên, lối đi bộ. Ngoài ra còn có một phần sở hữu chung nhưng đa số các dự án ở nước ta phần này được sở hữu bởi chủ đầu tư đó là khu cộng đồng, khu vui chơi giải trí phục vụ cư dân trong toà nhà.

2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng

Đây là hạng mục chủ yếu là cho thuê. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư Việt N am đa phần là không chuyên về quản lý và kinh doanh văn phòng cho thuê cho nên sẽ có 2 cách để kinh doanh sau khi xây dựng xong dự án:

Thuê một đơn vị chuyên về quản lý và cho thuê văn phòng: những đơn vị này sẽ đứng ra tìm khách thuê, ký hợp đồng với khách thuê cũng như quản lý mọi hoạt động của cao ốc. Chủ đầu tư sẽ trả 2 loại chi phí cho đơn vị quản lý cao ốc đó là chi phí tiếp thị và chi phí quản lý. Đôi khi chi phí quản lý sẽ nằm trong chi phí thuê văn phòng và khách thuê sẽ trả trực tiếp cho nhà quản lý cao ốc. Do đó, trong hợp đồng thuê cần phải nêu rõ về khoản chi phí này.

Bán lại cho đơn vị chuyên kinh doanh cao ốc văn phòng: giá bán được xác định như sau. Áp dụng phương pháp tỷ suất vốn hoá để xác định giá bán

Giá bán = (Giá cho thuê x tỷ lệ cho thuê ổn định– chi phí hoạt động)/ tỷ suất vốn hoá Hiện nay tỷ suất vốn hoá tại thị trường cao ốc văn phòng Việt Nam là 14%, tỷ suất vốn hoá này được tính bằng cách lấy tỷ suất sinh lợi trung bình của ngành kinh doanh bất động sản hiện nay ở nước ta. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Đối với dự án Dynamic Tân Bình giá bán văn phòng cho thuê như sau: Giá bán văn phòng cho thuê= [32 USD/m²/tháng x 85% ( 1-20%) x 12]/14%= 1.587 USD/m²

2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại

Cũng giống như văn phòng cho thuê chủ đầu tư cũng có thể tư thuê đơn vị để quản lý trung tâm thương mại cũng như có thể bán lại một đơn vị chuyên kinh doanh trung tâm thương mại với việc áp dụng phương pháp giống với văn phòng cho thuê để xác định giá bán. Giá bán trung tâm thương mại = [38 USD/m²/tháng x 90% x (1-20%) x 12]/14%= 307,2/14%= 1.993 USD/m²

2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe

Việc kinh doanh chỗ đậu xe cũng có thể được thực hiện bằng hai cách như sau: Thuê đơn vị đứng ra quản lý hoạt động bãi xe và bán lại chỗ đậu xe cho đơn vị khác.

Trong trường hợp chủ đầu tư tự đứng ra kinh doanh bãi đậu xe thì sẽ thực hiện những việc như thuê đơn vị chuyên kinh doanh bãi xe, trả các chi phí hoạt động như thuê nhân viên, tiền điện, nước, phí hành chánh, mua bảo hiểm cho bãi xe. Chi phí hoạt động này chiếm khoản 20% tổng doanh thu.

• Trong trường hợp chủ đầu tư bán lại chỗ đậu xe thì giá bán được xác định như sau:

Doanh thu năm/1 chỗ đậu xe hơi (25 m²) = [1,3 USD (20.000 VN D) x (1-20%) /lượt x 3 lượt/ngày x 80% x 30 ngày x 12 tháng]/14% = 6.418 USD/chỗ đậu xe

Nhận xét: đối với chủ đầu tư không chuyên thì nên bán lại cho đơn vị khác chuyên kinh doanh bãi xe để họ kinh doanh. Chủ đầu tư có thể dùng tiền bán được đầu tư vào các dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận tiếp theo trong lĩnh vực chuyên môn của mình.

2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án (O) Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Một trong những điểm khác biệt của một dự án bất động sản trừ hạng mục khách sạn với các dự án khác là chi phí hoạt động chiếm một phần nhỏ trong chi phí đầu tư, thông thường chi phí này bao gồm chi phí quản lý, chi phí bảo trì bảo dưỡng, chi phí điện nước, chi phí chung khác …tất cả các chi phí này không cấu thành nên giá thành đầu tư của sản phẩm, dịch vụ vì khi sản phẩm dịch vụ được tiêu thụ thì người sử dụng sẽ phải trả chi phí này trực tiếp cho nhà cung cấp. Ngoài ra, trong chi phí hoạt động còn có chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp.

Chi phí hoạt động của dự án khu phức hợp Dynamic Plaza được xác định dựa vào:

Hạng mục bán: chi phí hoạt động cho khu này trong quá trình bán sẽ bao gồm chi phí tiếp thị, chi phí hoa hồng bán hàng và chi phí khác. Chi phí này được thống kê như sau:

• Chi phí tiếp thị chiếm 1% trên doanh thu
• Chi phí hoa hồng chiếm 2% trên doanh thu: chi phí này chủ đầu tư sẽ trả cho các công ty chuyên về tiếp thị và phân phối bất động sản như: CB Richard Ellsi, Savills, Colliers…

Hạng mục cho thuê: đối với hạng mục này chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra các chi phí như sau:

• Chi phí tiếp thị chiếm 1% trên doanh thu
• Chi phí hoa hồng là một tháng tiền thuê. Theo thống kê sẽ có khoảng 30% khách hàng sẽ trả lại chỗ trong năm và có nghĩa là tương ứng với số lượng đó sẽ là khách hàng mới thuê lại những chỗ này. Vậy chi phí này sẽ bằng:
• Chi phí hoa hồng = 1/12 x 30% = 2% doanh thu Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.
• Chi phí vận hành những hạng mục này sẽ chiếm 15% tổng doanh

2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao (Dep)

Đây là một chỉ tiêu được xác định tương đối đơn giản, phụ thuộc vào nguyên giá của tài sản đầu tư cho dự án và phương pháp sử dụng trích khấu hao. Hiện nay ba phương pháp trích khấu hao được áp dụng là: Phương pháp khấu hao tuyến tính cố định -SLN (Khấu hao đường thẳng), phương pháp khấu hao tổng số (SYD), phương pháp khấu hao số dư giảm dần (DDB) mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng tùy theo đặc điểm của từng doanh nghiệp từng ngành mà ta lựa chọn phương pháp khấu hao phù hợp. Đối với những máy móc thiết bị mà có tỷ lệ hao mòn vô hình cao do nhanh bị lạc hậu thì phương pháp khấu hao tổng số và khấu hao số dư giảm dần là phù hợp. Hơn nữa, khấu hao có tác động đáng kể đến dòng tiền của doanh nghiệp vì khấu hao tiêu biểu cho một chi phí không bằng tiền mặt có thể được khấu trừ thuế vì vậy số tiền khấu hao trong một kỳ càng lớn thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp càng thấp, điều này rất có ý nghĩa khi xác định chỉ tiêu hiện giá dòng tiền ròng của dự án (N PV) vì làm gia tăng chỉ tiêu này do thu nhập của những năm đầu dự án cao.

Tuỳ theo phương án kinh doanh sau khi hoàn thành công tác xây dựng mà có khấu hao như sau:

2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng

Đối với phương án này thì chi phí khấu hao được tính bằng cách phân bổ chi phí đầu tư trên tỷ lệ doanh thu thu được của tất cả các hạng mục.

• Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án bán tất cả sau khi xây dựng xong –Phương án 2.

2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe cho thuê

Đối với hạng mục căn hộ bán: vì đây là hạng mục sẽ chuyển giao cho khách hàng ngay sau khi xây dựng xong cho nên toàn bộ chi phí đầu tư sẽ được phân bổ theo tỷ lệ doanh thu hằng năm.

• Đối với hạng mục trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và bãi đậu xe:

Phần công trình: đây là những hạng mục hoạt động lâu dài (thông thường 50 năm và sau đó gia hạn thêm 20 năm nữa) cho nên chi phí phát triển của các hạng mục này sẽ được khấu hao theo số năm hoạt động. Mặc dù theo nguyên tắc là như vậy nhưng thông thường trong thực tế những dự án bất động sản thường được khấu hao trong 20 đến 35 để phản ánh sự giảm dần của giá trị công trình theo thời gian. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Phần máy móc thiết bị: thiết bị khu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại và khu đậu xe được khấu hao bằng phương pháp đường thẳng trong thời gian 10 năm. Theo thống kê trong thực tế chi phí này chiếm 15% giá trị công trình xây dựng.

Giá trị thu hồi sau khi thanh lý là của dự án này là 0 vì giá trị sử dụng đất được nhà nước giao quyền sử dụng trong 50 năm. Sau thời gian này nhà nước sẽ thu hồi lại. Giá trị căn hộ, khu văn phòng, khu thương mại sau 50 năm sẽ hết hạn sử dụng và giá trị thanh lý sẽ trang trải chi phí thanh lý.

• Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án hoạt động sau khi xây dựng xong

2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế (OEAT)

Chỉ tiêu thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế là chỉ tiêu phản ánh thu nhập từ hoạt động đầu tư mà dự án mang lại sau khi trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp. Chỉ tiêu này được tính toán dựa trên bảng báo cáo thu nhập dự toán hàng năm trong suốt đời sống kinh tế của dự án. Khi xác định chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động thuần của dự án ta cần lưu ý ba trường hợp của một dự án:

Sau khi đã xác định được chi phí khấu hao và chi phí hoạt động của dự án ta có thể tính được lợi nhuận hoạt động thuần OEAT của dự án đầu tư căn khu phức hợp qua công thức: OEAT = (R – O – Dep) (1-T)

• Dự án đầu tư mới hoàn toàn: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của dự án chính là lợi nhuận cuối cùng của dự án sau khi đã trừ đi các chi phí của dự án và thuế.
• Dự án đầu tư mở rộng từ dự án ban đầu: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của dự án chính là phần lợi nhuận tăng thêm từ hoạt động đầu tư mở rộng này mang lại sau khi trừ đi các chi phí và thuế
• Dự án đầu tư thay thế: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của dự án là phần lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư của dự án sau khi trừ đi các chi phí và thuế và trừ đi phần lợi nhuận của dự án bị thay thế lẽ ra thu được.

Chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động thuần của dự án có liên quan đến chỉ tiêu thay đổi chi phí khấu hao Dep và chi phí hoạt động của dự án không tính khấu hao (Dep)

• OEAT = OEBT(1-T)
• OEBT =R – O – Dep

Vì vậy để xác định được OEAT ta cần phải xác định được R, O và Dep Dựa vào số liệu trên ta có bảng tính lợi nhuận hoạt động thuần theo Phụ Lục 1 và Phụ Lục 2 đính kèm sau luận văn này.

2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Trong một dự án bất động sản vốn luân chuyển nhiều hay ít tăng hay giảm là tùy thuộc vào:

• Qui mô của dự án
• Khả năng chiếm dụng vốn của các nhà tư vấn, nhà thầu của dự án
• Chiếm dụng vốn của khách hàng mua dự án

Các dự án đầu tư bất động sản thông thường nhà đầu tư ký hợp đồng với các nhà tư vấn, thiết kế nhà thầu ngay từ lúc ban đầu. Riêng chi phí thiết kế, tư vấn chủ đầu tư thường phải thanh toán đợt đầu trước khi khởi công dự án. Sau đó chủ đầu tư sẽ thanh toán cho các nhà cung cấp dịch vụ theo tiến độ hợp đồng. Vốn này thông thường được dự tính trong vốn chủ sở hữu bỏ ra ngay từ ban đầu. Vốn luân chuyển này chủ đầu tư sẽ thu lại sau khi dự án kết thúc.

2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (NCF)

Đối với một dự án, chỉ tiêu mà các nhà đầu tư quan tâm đầu tiên đó là dòng tiền hoạt động thuần của dự án. Một dự án được đánh giá là khả thi khi có N CF trừ đi vốn đầu tư ban đầu của dự án >0, số tiền chênh lệch chính là thu nhập của dự án hay là lợi nhuận mà nhà đầu tư kiếm được từ dự án này. Vì vậy, các nhà đầu tư luôn luôn mong muốn N CF càng lớn thì dự án càng đáng đầu tư mà N CF tăng khi lợi nhuận hoạt động thuần của dự án tăng, khấu hao tăng và vốn luân chuyển đầu tư cho dự án phải giảm. Dòng tiền thuần của dự án được xác định như sau: Dòng tiền thuần = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra

Trong đó:

• Dòng tiền vào bao gồm: khoản vay và EBITDA
• Dòng tiền ra:chi phí phát triển dự án, thanh toán nợ vay và thuế TN DN

Dựa vào công thức trên dòng tiền thuần của dự án sẽ được xác định theo Phụ Lục 1 và Phụ Lục 2 trong phần cuối của đề tài này. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án

• 2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe.
• 2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng.

2.3.10 Nhận xét kết quả đạt được

Phương án 1 có N PV lớn hơn phương án 2. Tuy nhiên phương án 2 lại có IRR lớn hơn phương án 1. Trường hợp này nếu chỉ dựa vào hai chỉ tiêu này thì nhà đầu tư sẽ rất khó khăn để lựa chọn phương án đầu tư. Do đó, chúng ta sử dụng thêm một chỉ tiêu nữa là chỉ số sinh lời PI. Trong 2 phương án này thì rõ ràng phương án 1 có PI lớn hơn phương án 2. Do đó phương án 1 sẽ là phương án tốt hơn phương án 2. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên tuỳ theo khẩu vị của chủ đầu tư mà sẽ quyết định lựa chọn phương án nào để đầu tư. Phương án 2 có N PV và PI thấp hơn phương án 1 tuy nhiên lại có thời gian hoàn vốn ngắn hơn và có IRR cao hơn nhiều so với phương án 1. Phương án 2 thích hợp với những nhà đầu tư không chuyên trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ tìm kiếm lợi nhuận trong việc xây dựng xong rồi bán lại tất cả. Phương án 1 thích hợp với những nhà đầu tư am hiểm về hoạt động của lĩnh vực văn phòng, trung tâm thương mại. Những nhà đầu tư này chấp nhận thời gian hoàn vốn lâu hơn để kiếm được N PV cao hơn. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án

2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis)

Việc phân tích độ nhạy sẽ dựa trên phân tích yếu tố trọng yếu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của dự án. Thông thường các yếu tố có tác động lớn đến kết quả kinh doanh của dự án bất động sản bao gồm:

• Nhu cầu đối với bất động sản giảm sút, đặc biệt là nhu cầu căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại giảm sút khiến cho đầu ra của sản phẩm không thể bán hoặc cho thuê hết.
• Giá bán căn hộ, giá thuê văn phòng, giá thuê trung tâm thương mại giảm sút làm cho kết quả kinh doanh của dự án không đạt hiệu quả. Đặc biệt, giá bán căn hộ không như kế hoạch sẽ làm vốn đầu tư vào dự án tăng hơn so với dự kiến vì chủ đầu tư không thể sử dụng tiền từ việc bán căn hộ đầu tư tiếp vào dự án.
• Chi phí đầu vào gia tăng đặc biệt là chi phí vật liệu và nhân công.
• Tỷ lệ lạm phát cao sẽ làm thu nhập thực tế của người dân giảm đi do đó sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu sản phẩm.
• Chi phí sử dụng vốn cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của dự án đặc biệt các dự án sử dụng vốn Trong năm 2025, vốn vay ngân hàng vào khoảng 18%/năm đã làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh khốn đốn, nhiều dự án bị đình trệ, nhiều chủ đầu phải bán lại dự án cho chủ đầu tư khác. Đối với dự án Dynamic quận Tân Bình, yếu tố trọng yếu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của dự án là chi phí xây dựng và giá bán căn hộ cao cấp. Sau đây là các bước thực hiện phân tích độ nhạy:

Để xác định biên độ thay đổi của các biến thông qua số liệu thống kê trong quá khứ sử dụng phương pháp ước lượng khoảng hay còn gọi là phương pháp khoảng độ tin cậy theo công thức:

• Trong đó: X -ε < m < X + ε
• X : giá trị trung bình của biến
• X = 1 (∑X_i) với i=1…n
• ε: độ chính xác của ước lượng
• Với độ tin cậy 1- α cho trước, tra bảng phân vị chuẩn ta sẽ tìm được giá trị phân vị chuẩn u y = u1-a / 2
• δ: độ lệch chuẩn. Trong trường hợp các biến đồng xác suất ta có:
• Giá bán căn hộ bán:
• Giá bán căn hộ hạng A qua các năm:

Ước lượng khoảng thay đổi của giá bán căn hộ bán hạng A trong thời gian tới với độ tin cậy 95%.

• Từ số liệu trên ta có X =17,84%, độ chuẩn δ=3,35%
• Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuẩn ta có u_y=u_0,975=1,96
• Vậy khoảng tin cậy của giá bán căn hộ cao cấp là (17,84%-11,66%; 17,84%+11,66%;) hay (6,18%;29,50%)
• Chi phí xây dựng qua các năm: Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Ước lượng khoảng thay đổi của chi phí xây dựng trong thời gian tới với độ tin cậy 95%.

• Từ số liệu trên ta có X =8,23%, độ chuẩn δ=2,19%
• Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuẩn ta có u_y=u_0,975=1,96
• Vậy khoảng tin cậy của chi phí xây dựng là (8,23%-1,92%; 8,23%+1,92%) hay (6,31%;10,15%)

Phân tích độ nhạy ảnh hưởng lên N PV:

• Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên N PV
• Phân tích độ nhạy ảnh hưởng trên IRR:
• Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên IRR

Nhận xét:

• Dựa trên phân tích độ nhạy ta có thể đưa ra nhận xét như sau:

Chi phí xây dựng tăng nếu các yếu tố khác không đổi sẽ làm hiệu quả của dự án giảm xuống. Nếu kiểm soát được chi phí xây dựng tốt dự án có thể đạt được chỉ số IRR là 24,4%.

Sự thay đổi giá bán căn hộ ảnh hưởng đáng kể đến kết quả. Điều đó chứng tỏ kết quả rất nhạy với biến số giá bán căn hộ. Qua đó, chủ đầu tư nên lưu ý đến yếu tố này, nên chọn thời điểm thích hợp để tung sản phẩm ra thị trường nhằm đạt được giá bán tốt như kế hoạch.

2.3.11.2 Phân tích tình huống (Scenario Analysis)

Phân tích độ nhạy chỉ phân tích được tối đa 2 yếu tố thay đổi. Do đó, không phản ánh hết những tác động của nhiều yếu tố xảy ra cùng một lúc. Để giải quyết được vấn đề này chúng ta sử dụng công cụ phân tích tình huống. Công cụ này giống với phương pháp phân tích độ nhạy, trước tiên là phải xác định được các yếu tố trọng yếu sẽ ảnh hưởng đến kết quả. Sau đó kết hợp nhiều yếu tố thay đổi này sẽ tìm ra được trường hợp nào dự án đạt được hiệu quả cao nhất.

Trong dự án Dynamic Tân Bình chúng ta phân tích biến động của kết quả dự án do sự tác động của các yếu tố sau: giá bán căn hộ, chi phí xây dựng, giá thuê văn phòng và giá cho thuê trung tâm thương mại.

• Giá thuê văn phòng hạng A qua các năm: Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.
• Ước lượng khoảng thay đổi của giá thuê văn phòng hạng B trong thời gian tới với độ tin cậy 95%.
• Từ số liệu trên ta có X =6,45%, độ chuẩn δ=8,27%
• Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuẩn ta có u_y=u_0,975=1,96
• Vậy khoảng tin cậy của giá bán căn hộ cao cấp là (6,45%-4,68%; 6,45%+4,68%) hay (1,77%;11,13%)
• Giá thuê trung tâm thương mại qua các năm:
• Ước lượng khoảng thay đổi của giá thuê trung tâm thương mại trong thời gian tới với độ tin cậy 95%.
• Từ số liệu trên ta có X =1,47%, độ chuẩn δ=9,70%
• Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuẩn ta có u_y=u_0,975=1,96
• Vậy khoảng tin cậy của giá thuê trung tâm thương mại là (1,47%-5,73%; 1,47%+5,73%) hay (- 4,62%;7,20%)

Từ số liệu ước lượng trên, ta có bảng phân tích tình huống cho các thông số sau tác động cùng một lúc lên kết quả của dự án là: giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng, giá cho thuê trung tâm thương mại và chi phí xây dựng.

• Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án

2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim)

Phân tích mô phỏng Monter Carlo là một phương pháp phân tích rủi ro của dự án có độ chính xác cao hơn hai phương pháp phân tích đã nghiên cứu ở trên do số lần thử nhiều hơn, có tính đến các phân phối xác suất khác nhau và các miền giá trị tiềm năng khác nhau đối với các biến chính của dự án, cho phép có tương quan (cùng biến thiên) giữa các biến. Phương pháp phân tích mô phỏng Monter Carlo được thực hiện trên bảng tính Excel có hỗ trợ của phần mềm Crystal Ball.

Trình tự phân tích mô phỏng bằng Crystal Ball gồm ba nội dung chính: (1) định nghĩa biến giả thuyết, (2) định nghĩa biến dự báo, (3) diễn dịch kết quả.

2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Để định nghĩa một giả thuyết cho một ô giá trị bằng cách chọn một phân phối xác suất mô tả tính không chắc chắn của dữ liệu trong ô, trong thực tế để chọn một phân phối xác suất đúng cần phải:

• Xác định biến cần phân tích và liệt kê tất cả những gì chúng ta biết về các điều kiện xung quanh các biến này. Chúng ta có thể thu thập các thông tin có giá trị về biến không chắc chắn từ dữ liệu trong quá khứ.
• Xem xét phần mô tả một cách chi tiết từng dạng phân phối xác suất, điều kiện cơ bản để lựa chọn phân phối xác suất mô tả cho biến.
• Lựa chọn một phân phối đặc trưng cho biến, một phân phối được coi là đặc trưng cho biến khi các điều kiện của phân phối đáp ứng được các điều kiện của biến

Định nghĩa biến giả thuyết cho một ô giá trị ta thực hiện các bước sau:

• Chọn ô giá trị cần định nghĩa.
• Chọn thực đơn Define Assumption khi đó trên màn hình sẽ xuất hiện bảng phân phối xác suất để ta lựa chọn hàm phân phối xác suất.
• Tính các số liệu yêu cầu cho từng hàm phân phối xác suất đã chọn.

Định nghĩa biến giả thuyết của 4 biến của khu phức hợp Dynamic Plaza là: chi phí xây dựng, giá bán căn hộ cao cấp, giá cho thuê văn phòng và giá cho thuê trung tâm thương mại

• a) Biến giả thuyết chi phí xây dựng

Ta sử dụng hàm phân phối chuẩn để mô tả biến giả thuyết chi phí xây dựng của dự án vì biến này thỏa 3 điều kiện của dạng phân phối này:

• Một số giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều đây là giá trị trung bình của biến
• Khả năng mà biến không chắc chắn có giá trị lớn hơn trị trung bình cũng bằng với khả năng mà nó có giá trị nhỏ hơn trị trung bình
• Các giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều ở vùng lân cận của giá trị trung bình hơn là ở xa giá trị.

Giá trị trung bình Mean= 8,23%, độ lệch chuẩn là Std Dev=2,20%

• b) Biến giả thuyết giá bán căn hộ cao cấp: Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Ta sử dụng hàm phân phối chuẩn để mô tả biến giả thuyết giá bán căn hộ cao cấp giá trị trung bình Mean= 17,84%, độ lệch chuẩn là Std Dev=3,35%

• c) Biến giả thuyết giá thuê trung bình trung tâm thương mại:

Ta sử dụng hàm phân phối chuẩn để mô tả biến giả thuyết giá cho thuê trung tâm thương mại giá trị trung bình Mean= 1,47%, độ lệch chuẩn là Std Dev=9,70%

• d) Biến giá cho thuê văn phòng:

Ta sử dụng hàm phân phối chuẩn để mô tả biến giả thuyết giá cho thuê văn phòng giá trị trung bình Mean= 6,45%, độ lệch chuẩn là Std Dev=8,27%

2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo

Sau khi định nghĩa các ô giả thuyết, chúng ta cần phải định nghĩa ô dự báo. Các ô dự báo thường chứa công thức tham chiếu đến một hoặc nhiều ô giả thuyết. Các ô dự báo phối hợp các giá trị trong các ô giả thuyết để tạo ra kết quả mong muốn. Trình tự định nghĩa ô dự báo như sau:

• Chọn ô kết quả dự báo cần hiển thị
• Chọn Define Forecast trong thực đơn Cell. Hộp thọai định nghĩa dự báo sẽ hiển thị
• Điền các thông tin vào ô dự báo Forecast Name-> Đặt tên cho biến dự báo Units: nhập đơn vị tính của biến

Định nghĩa biến dự báo của hai kết quả của dự án khu phức hợp Dynamic Plaza: biến N PV và IRR của dự án.

• Định nghĩa biến dự báo N PV của dự án
• Tỷ suất sinh lợi nội bộ của dự án (IRR):

2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Sau khi định nghĩa các ô giả thuyết và ô dự báo của mô hình bảng tính thì đã sẵn sàng chạy mô phỏng. Trong khi chạy mô phỏng trong Crystal Ball chúng ta có thể dừng, tiếp tục hoặc tái lập mô phỏng bất kỳ lúc nào, có thể hiện thị đồ thị dự báo đối với mỗi ô dự báo.

Trước khi chạy mô phỏng cần phải thiết lập sự tương thích khi chạy bằng công cụ Run Preferences

Bao gồm các nội dung sau:

• Maximum N umber of Trial: số lần thử tối đa của mô hình
• Dừng lại nếu độ chính xác của mô phỏng đạt 95%
• N gừng mô phỏng nếu xảy ra sai xót tính tóan.

2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo

Khi chạy mô phỏng Crystal Ball tạo ra một đồ thị dự báo cho mỗi biến dự báo bằng cách sử dụng các phân phối tần số. Một phân phối tần số cho thấy con số hay số các giá trị xảy ra trong một khoảng nhóm cho trước. Sau khi chạy mô phỏng đạt được số lần thử theo yêu cầu, Crystal Ball sẽ cho kết quả của các biến dự báo, có 5 dạng để xem kết quả chạy mô phỏng:

• Dạng thống kê (Statistics)
• Dạng phần trăm (Percentiles)
• Dạng biểu đồ tần số (Freqcency chart)
• Dạng biểu đồ tích lũy (Cumulative chart)
• Dạng biểu đồ tích lũy nghịch đảo (Reverse Cumulative chart)

Trong năm dạng trên chỉ có bốn dạng đầu là thông dụng nhất, dạng biểu đồ tích lũy nghịch đảo ít thông dụng, còn dạng biểu đồ tần số là mặc nhiên kết quả cho ra sau khi chạy. Để hiểu rõ hơn về đồ thị dự báo ta xem các thành phần của một đồ thị dự báo như sau: Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Xét đồ thị dự báo của biến dòng ngân lưu ròng của dự án Dynamic Plaza (N PV)

• Hình 3.1: Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án

Theo mặc định, khoảng hiển thị bao gồm tất cả giá trị cách giá trị trung bình một khoảng bằng 3 lần độ lệch chuẩn (xấp xỉ 98,734% các giá trị dự báo). Crystal Ball sẽ làm tròn khoảng hiển thị sang số nguyên kế tiếp vì thế các giá trị nằm ngoài có thể bị loại ra khỏi khoảng hiển thị. Số lượng các giá trị nằm ngoài được trình bày ở góc trên bên phải. Số lượng số lần chạy mô phỏng cho dự báo này được trình bày ở góc trên bên trái của đồ thị. Khoảng hiển thị là khoảng cách tuyến tính từ đầu mũi tên bên trái đến mũi tên bên phải và đồ thị dự báo cũng diễn tả khoảng chắc chắn cho dự báo. Cột bên phải của đồ thị biểu diễn số lần xuất hiện thường xuyên các kết quả ở bên dưới của biến, chẳng hạn như trong 30.000 kết quả chạy mô phỏng thì có 1.700 lần N PV của dự án bằng 16,5 triệu USD và đây cũng là giá trị xuất hiện thường xuyên nhất, được biểu diễn trên đồ thị là giá trị trung bình của biến N PV. Cột phía bên tay trái của đồ thị dự báo biểu diễn xác suất đạt giá trị của biến trong khoảng cho trước, chẳng hạn tại giá trị trung bình của biến N PV trên đồ thị thể hiện 0.06 nghĩa là cơ hội đạt giá trị này trong khoảng cho trước là 6%. Xét đồ thị dự báo của biến IRR của dự án Dynamic Plaza

• Hình 3.2: Đồ thị dự báo IRR của dự án

Trong 30.000 kết quả chạy mô phỏng thì có 1.400 lần IRR của dự án bằng 19% và đây cũng là giá trị xuất hiện thường xuyên nhất, được biểu diễn trên đồ thị là giá trị trung bình của biến IRR. Cột phía bên tay trái của đồ thị dự báo biểu diễn xác suất đạt giá trị của biến trong khoảng cho trước, tại giá trị trung bình của biến IRR trên đồ thị thể hiện 0.05 nghĩa là cơ hội đạt giá trị này trong khoảng cho trước là 5%.

2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro

Dựa vào đồ thị dự báo ta có thể xác định mức độ chắc chắn của các biến dự án với các biến giả thuyết thay đổi trong khoảng cho trước, từ đó chúng ta có thể xác định khoảng giá trị nào là dự án có rủi ro và mức độ rủi ro của dự án là bao nhiêu phần trăm so với tổng thể.

• Hình 3.3: Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án

Xét đồ thị dự báo của biến N PV của dự án, ta thấy giá trị của biến này thay đổi từ 0 USD đến 60 triệu USD, giá trị trung bình của biến 16,5 triệu USD. Nếu ta loại trừ các giá trị âm của biến này thì có 98,734% là giá trị N PV của dự án >0, nghĩa là chỉ có 1,266% là dự án này bị lỗ mất khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu.

• Hình 3.4: Xác định tỷ lệ chắc chắn tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR) của dự án

Xét đồ thị dự báo của biến tỉ suất sinh lời nội bộ của dự án, ta thấy giá trị của biến này thay đổi từ 0% đến 30%, giá trị trung bình của biến 19%. N ếu ta loại trừ các giá trị có IRR thấp hơn tỷ suất chiết khấu là 16% thì có 85,099% là giá trị IRR của dự án >tỷ suất chiết khấu, nghĩa là chỉ có 14,99% là dự án này có IRR< Tỷ suất chiết khấu.

KẾT LUẬN CHƯƠNG II Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Đầu tư vào bất động sản cần số vốn rất lớn, sau khi đầu tư rồi thì khó có cơ hội để sửa chữa. Do đó, chủ đầu tư cần có một phương pháp đáng tin cậy để chọn lựa những hạng mục đầu tư phù hợp với khu đất của mình. Ngoài ra cần phải xác định được những phương án kinh doanh khác nhau sau khi xây dựng xong dự án. N hà đầu tư cần nắm rõ phương pháp chuyển đổi từ giá cho thuê sang giá bán hợp lý nhằm cân đối lại mục tiêu của mình. Xác định được đúng giá bán này sẽ giúp nhà bán được sản phẩm với giá thị trường bên cạnh đó nhà đầu tư cũng có cơ sở để so sánh được phương án nào sẽ hiệu quả hơn. Qua đó, chọn phương án kinh doanh hợp lý phù hợp với mục tiêu của mình.

Bên cạnh đó đôi khi các chỉ tiêu N PV và IRR chưa đủ cơ sở để ra quyết định chọn lựa dự án nào trong trường hợp hai dự án loại trừ nhau vì dự án này có N PV cao nhưng IRR thấp và ngược lại dự án loại trừ kia có N PV thấp nhưng IRR cao. Trong trường hợp này chúng ta nên áp dụng thêm chỉ số sinh lợi PI để quyết định chọn phương án nào.

Ngoài ra, trong thực tế nhiều báo cáo khả thi chỉ dừng lại ở việc tính toán ra các chỉ tiêu tài chính mà quên đi việc phân tích những rủi ro mà dự án có thể bị tác động. Ba phương pháp phân tích rủi ro là phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát hơn về dự án đầu tư của mình. Qua đó, an tâm hơn trong công tác ra quyết định đầu tư vào dự án. Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh