Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thực trạng áp dụng trên địa bàn Tỉnh Bình Dương. dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1.1. Quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1.1.1. Điều kiện có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nghiệp nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) có tên gọi đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, quy định rõ các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi “sở hữu tài sản trên thửa đất … (ghi hình thức thuê, mượn, …) của … (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, …); thông tin về thửa đất; (iii) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (iv) mục đích sử dụng đất; (v) thời hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

Dựa vào các thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm); (iii) vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất… Do vậy, có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCN QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã có GCN QSDĐ. Liên quan đến GCN QSDĐ và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp GCN QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ), Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên GCN QSDĐ. Bởi như đã phân tích, GCN QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong GCN QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không.

2.1.1.2. Điều kiện “Đất không có tranh chấp”

Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là tranh chấp về quyền sử dụng đất”. Dưới góc độ luật thực định thì Luật đất đai năm 2013 không đưa quy định giải thích thuật ngữ “Đất không có tranh chấp”; mà chỉ định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, có thể dẫn đến hai cách hiểu: (i) “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất” nên chủ thể của các tranh chấp đất đai là người sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013; (ii) Mặc dù là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng lại được phát sinh “giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”, mà các bên trong quan hệ đất đai không chỉ bao gồm giữa những người sử dụng đất mà còn bao gồm các cơ quan nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai được hiểu là tất cả các bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới hạn ở người sử dụng đất.

Trên thực tế, cách hiểu thế nào là đất không có tranh chấp tại các địa phương hiện nay không thống nhất. Ví dụ: Trường hợp hai gia đình có hiềm khích với nhau, khi một gia đình muốn “bán” đất thì gia đình kia gửi văn bản đề nghị dừng thực hiện giao dịch để cố tình gây khó dễ. Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận được đơn đề nghị dừng giao dịch chuyển nhượng do đất có tranh chấp thì cần giải quyết như thế nào? Có 2 quan điểm có thể được hiểu về vấn đề này:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Nếu hiểu quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 một cách cứng nhắc thì khi nhận được đơn trên phải lập tức ngừng ngay việc thực hiện giao dịch. Cách hiểu này tạo thuận lợi hơn về phía cơ quan công quyền và đơn giản dễ dàng cho công chức trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên dưới góc độ người muốn chuyển nhượng QSDĐ thì quyền của họ có thể bị cản trở khi mà họ là người sử dụng đất đích thực và tranh chấp ở đây là không có thật. Không có quy định pháp luật nào yêu cầu cơ quan Nhà nước phải đi xác định tranh chấp là “thật” hay “giả”. UBND mặc dù là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, tuy nhiên chỉ giới hạn trong trường hợp các đương sự tranh chấp về đất mà không có GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013. Hơn nữa, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của UBND không phải là đương nhiên mà phải dựa trên yêu cầu đề nghị giải quyết của các bên tranh chấp. Chính vì vậy, vấn đề xác định tranh chấp thật, giả không đặt ra với người thực hiện công vụ trong trường hợp này. Từ đó, một quy định pháp luật đáng lẽ là rất cần thiết và hợp lý vô tình lại trở thành một phương tiện bị lợi dụng để gây trở ngại cho giao dịch chuyển QSDĐ. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Bên đề nghị dừng giao dịch do có tranh chấp phải chứng minh được tranh chấp đó đích thực tồn tại thì cơ quan Nhà nước mới dừng việc thực hiện giao dịch của người dân. Nói cách khác, người làm đơn phải xuất trình được văn bản chứng minh tranh chấp đang được thụ lý giải quyết bởi TAND hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Ở một số địa phương, để có thể yêu cầu dừng việc thực hiện giao dịch như trên thì người yêu cầu phải xuất trình được chứng cứ chứng minh tranh chấp đang được thụ lý giải quyết bởi TAND hoặc UBND. Như vậy có thể phòng tránh được trường hợp sử dụng một tranh chấp không có thật để cản trở việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Đây là cách hiểu về quy định pháp luật một cách linh hoạt, nhờ đó mà quyền của người có đất được đảm bảo. Tuy nhiên, hạn chế của quan điểm này đó là không phải tranh chấp nào cũng nằm trong tình trạng đang được giải quyết hay đang đợi giải quyết. Tranh chấp có thể tồn tại dai dẳng từ lâu nhưng đôi bên không kiện nhau hoặc một bên tranh chấp đang dự định nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì bên kia đã chuyển nhượng mất.

Mỗi quan điểm đều có mặt hợp lý và bất hợp lý của mình. Nhà nước hiện nay lại chưa có văn bản hướng dẫn nên hiểu thế nào là đất đang có tranh chấp và điều này gây khó khăn cho công tác thực thi và cách thức áp dụng pháp luật thiếu thống nhất tại các địa phương.

2.1.1.3. Điều kiện quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Kê biên tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng là một trong những biện pháp cưỡng chế đối với người phải thi hành án. Khi QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì QSDĐ này đã trở thành tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài sản của người SDĐ, vì vậy tất nhiên họ không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình nên không thể dùng QSDĐ đã bị kê biên để thực hiện giao dịch. Quy định này nhằm ngăn chặn người SDĐ tẩu tán tài sản, lẫn tránh nghĩa vụ của mình thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN.

Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐNN chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

Kê biên QSDĐNN theo pháp luật tố tụng dân sự. Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án.

• Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên QSDĐNN đảm bảo thi hành án.

Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên thi hành án nhưng nếu người phải thi hành án chuyển nhượng QSDĐNN cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ thi hành án là yêu cầu đặt lên hàng đầu. Các tài sản (kể cả đã chuyển dịch cho người khác) của người phải thi hành án đều có nguy cơ bị kê biên để đảm bảo thi hành án nếu tài sản còn lại của họ không đủ để thực hiện nghĩa vụ.

QSDĐNN bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐNN đã được chuyển nhượng cho người khác thì QSDĐNN sẽ bị kê biên, xử lý để thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy GCN QSDĐ đã sang tên. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, liên quan đến điều kiện “QSDĐNN không bị kê biên đảm bảo thi hành án” theo pháp luật đất đai, QSDĐNN còn phải đáp ứng các điều kiện không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay cưỡng chế thi hành án khác theo pháp luật thi hành án dân sự.

2.1.1.4. Điều kiện trong thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Đối với những loại đất mà pháp luật quy định việc sử dụng bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định thì QSDĐNN của người SDĐ chỉ tồn tại trong thời hạn xác định. Quy định này là hoàn toàn hợp lý. Theo đó, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tối đa là 50 năm do đó cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng trong thời hạn còn lại kể từ thời điểm chuyển nhượng.

Xung quanh vấn đề quy định về thời hạn sử dụng ĐNN, trong thực tiễn lại xuất hiện “phức tạp” trong trường hợp quyền sử dụng đất “hết thời hạn sử dụng” thì có thể thi hành bản án được không? Xung quanh vấn đề này có hai quan điểm trái chiều khác nhau:

• Ý kiến thứ nhất cho rằng: QSDĐNN hết thời hạn sử dụng nên phải tiếp tục gia hạn sử dụng đất mới có thể thi hành án được.
• Ý kiến thứ hai cho rằng: Vẫn thi hành được bản án, quyết định của Tòa án trong trường hợp QSDĐNN đã hết thời hạn sử dụng nhưng đương nhiên được tiếp tục gia hạn sử dụng đất.

Tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai bởi Theo quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận QSDĐNN, nhận chuyển QSDĐNN nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của LĐĐ. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013”. Đồng thời, Khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013, khi hết thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn đương nhiên được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa “nếu có nhu cầu” và không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy theo quy định pháp luật hiện hành thì mọi trường hợp đều vẫn còn thời hạn sử dụng đất, do đó việc thi hành án bản án, quyết định của Tòa án trong trường hợp này là đảm bảo. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1.1.5. Quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ngoài các điều kiện về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐNN được ghi nhận tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì trên thực tế để thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN thì diện tích đất được chuyển nhượng cần đảm bảo “diện tích tối thiểu” theo quy định về “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân” được ghi nhận tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 62/2019/NĐ-CP, và Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Trong khoa học pháp lý thì Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là giới hạn diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua một số hình thức chuyển quyền mà pháp luật đã quy định. Có ý kiến nhận định: “Việc quy định hạn mức đất nông nghiệp đặt ra giới hạn cần thiết, hành lang pháp lí an toàn để việc tích tụ, tập trung đất đai phát huy được đầy đủ vai trò tích cực của nó trên cơ sở hạn chế tối đa những tác động tiêu cực. Việc quy định hạn mức đất hợp lí sẽ cho phép tích tụ, tập trung đất đai ở mức độ phù hợp với điều kiện đất đai, cây trồng, khí hậu và từng vùng sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đồng thời khuyến khích những người lao động giỏi bằng khối óc và bàn tay lao động của mình có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức đất mà Nhà nước cho phép sử dụng”.

Dưới góc độ luật thực định thì Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 62/2019/NĐ-CP, và Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi HGĐ, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp cụ thể như sau:

Một là, đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

• Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
• Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Hai là, đối với đất trồng cây lâu năm:

• Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
• Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Ba là, Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng:
• Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
• Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Bốn là, Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển QSDĐ tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển QSDĐ cao nhất. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Năm là, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức được xác định theo từng loại đất quy định tại các mục (1), (2) và (3) nêu trên. Trong đó, lưu ý:

HGĐ, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền theo các quy định nêu trên mà đã đăng ký chuyển QSDĐ trước ngày 01/7/2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

HGĐ, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền theo các quy định trên mà đã đăng ký chuyển QSDĐ từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 HGĐ, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

2.1.2. Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1.2.1. Hộ gia đình & cá nhân

Theo điểm b, Khoản 1, Điều 169 LĐĐ năm 2013 thì hộ gia đình & cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐNN, trừ các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐNN trồng lúa.

Quy định này nhằm bảo vệ đất nông nghiệp, trồng lúa, cây lương thực quan trọng của nước ta, cũng như đảm bảo việc sử dụng hiệu quả loại đất này, dấu hiệu trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Luật đất đai năm 2013 giải thích: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐNN; nhận chuyển QSDĐNN và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Đồng thời, quy định nhằm đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất, có việc làm hoặc nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thâu tóm đất vào tay một số thế lực có tiền.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cũng như điều kiện trên, quy định này nhằm bảo vệ đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo cách thức “phòng ngừa từ xa” không để cho các chủ thể không có nhu cầu tiếp cận khu vực này; Pháp luật sở dĩ phải đặt ra những quy định như vậy là nhằm mục đích bảo vệ đất rừng cũng như đảm bảo cho những chính sách của Nhà nước được thực thi một cách có hiệu quả. Những quy định này được đặt ra là hoàn toàn hợp lý bởi nếu như không đặt ra các ràng buộc đó thì vì lợi ích trước mắt, các chủ thể có đất sẽ thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐNN cho các chủ thể có khả năng tài chính nhưng chưa chắc sẽ sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.

Đối với HGĐ, trong suốt một thời gian dài (BLDS năm 1995, BLDS năm 2005) HGĐ giữ tư cách là chủ thể của quan hệ dân sự. Đến BLDS năm 2015 tư cách chủ thể của HGĐ không còn được quy định mà chỉ có cá nhân và pháp nhân được xác định là chủ thể của quan hệ dân sự. Do có nguyên nhân từ lịch sử thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai nên tư cách chủ thể của HGĐ sử dụng đất vẫn được tiếp tục duy trì.45 Theo đó, Khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015 quy định về tư cách chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của HGĐ sử dụng đất được thực hiện quy định của LĐĐ. Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì HGĐ sử dụng đất là những người có cùng quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ. Theo số liệu thống kê thì cá nhân, HGĐ hiện đang sử dụng 15.016.750 ha (chiếm 61,4%) trong tổng số diện tích 24.446.188 ha ĐNN46. Tuy nhiên, đối với chủ thể sử dụng đất nông nghiệp là HGĐ đã phát sinh một số vướng mắc bất cập trong việc xác định một HGĐ sử dụng đất và thành viên của HGĐ sử dụng đất là khó khăn, vướng mắc. Mặc dù theo quy định HGĐ bao gồm những người có cùng quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình nhưng trên thực tế khi xác định một HGĐ và thành viên của một HGĐ lại căn cứ chủ yếu vào sổ hộ khẩu theo quy định của pháp luật về cư trú. Trong khi đó, sổ hộ khẩu có thể có cả tên những người được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu (ví dụ con rể, con dâu, cháu, người ngoài…). Điều này dẫn đến việc khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ thì những người này cũng có QSDĐ. Điều này là bất hợp lý, đặc biệt khi những người người có cùng quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình không nhận thức được vấn đề này nên có thể phát sinh tranh chấp không đáng có. Thêm với đó, sổ hộ khẩu có thể có sự biến động về thành viên do nhập khẩu, tách khẩu nên tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ số thành viên của HGĐ sẽ có thể khác so với thời điểm thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho… nên sẽ thành rối rắm, phức tạp khi bắt buộc phải có xác nhận của cơ quan quản lý hộ khẩu về sự thay đổi này mới có thể được thực hiện giao dịch. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 212 BLDS năm 2015 thì tài sản thuộc sở hữu chung của các thành viên gia đình do các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập lên và những tài sản khác xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu theo phần (sở hữu của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất). Khoản 1 Điều 209 BLDS năm 2015 quy định về tài sản chung theo phần như sau: “1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung”. Với quy định này nếu như trong HGĐ sử dụng đất có các thành viên dưới 15 tuổi, QSDĐ có nguồn gốc là do nhận chuyển nhượng từ tiền của cha mẹ thì phần giá trị QSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của các thành viên trong HGĐ là không thể xác định được. Ở một khía cạnh khác, với quy định về HGĐ sử dụng đất như vậy dường như chúng ta đang góp phần hình thành một bộ phận (đặc biệt là giới trẻ) lười lao động, ham hưởng thụ khi mà không có đóng góp gì trong tạo lập tài sản cho gia đình nhưng vẫn có được tài sản có giá trị lớn. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015 thì QSDĐ là tài sản chung của HGĐ thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt là do các thành viên thực hiện theo phương thức thoả thuận. Riêng việc định đoạt QSDĐ phải có sự thoả thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Như vậy, nếu trong trường hợp trong HGĐ sử dụng đất mà các thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ đang có mâu thuẫn với nhau thì việc các giao dịch chuyển QSDĐ là không thể thực hiện được. Cùng với đó, phần QSDĐ của các thành viên HGĐ sử dụng đất trong QSDĐ chung không xác định được nên có sự mâu thuẫn với quy định tại Khoản 2 Điều 209 BLDS năm 2015: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

2.1.2.2. Tổ chức kinh tế

Tổ chức kinh tế SDĐNN theo quy định LĐĐ năm 2013 được hiểu bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tổ chức kinh tế (TCKT) là lực lượng quan trọng của nền kinh tế bởi nó quyết định nhiều vấn đề lớn của một nền kinh tế như tình hình kinh tế xã hội, việc làm, thu ngân sách. Đối với TCKT, đất đai vừa là yếu tố đầu vào, vừa là tài sản cố định, vừa là nguồn vốn lớn nên phải được lưu chuyển khi cần thiết. Do đó, chuyển nhượng QSDĐNN là quyền cơ bản của TCKT sử dụng đất tuy nhiên cần phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy đinh pháp luật.

Theo số liệu thống kê, tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng 2.722.912 héc ta (chiếm 9,97%) trong tổng số 27.284.906 héc ta ĐNN trên cả nước năm 2016 và là 3.949.158 héc ta (chiếm 14,1%) trong tổng số 27.994.319 héc ta ĐNN năm 2021.

Như đã đề cập, TCKT được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Như vậy, điều kiện chuyển nhượng QSDĐNN của TCKT được quy định dựa vào hình thức SDĐNN (giao đất có thu tiền SDĐNN và cho thuê đất). Lưu ý, LĐĐ năm 2013 yêu cầu việc chuyển nhượng QSDĐNN của TCKT gắn liền với việc chuyển nhượng “Tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất”. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo tác giả, việc bắt buộc TCKT phải có tài sản trên đất khi chuyển nhượng là cách thức tốt nhất để đảm bảo TCKT đã thực hiện QSDĐ theo đúng dự án (theo giải trình về nhu cầu SDĐNN) khi xác lập QSDĐNN. Nghĩa là các tổ chức này phải thể hiện việc SDĐNN đúng mục đích bằng cách đầu tư tạo lập công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng trên đất để phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh của mình theo dự án, từ đây tránh được trường hợp “đầu cơ” đất đai nhằm mục đích chuyển nhượng kiếm lợi, một hành vi không chỉ ảnh hưởng xấu đến hoạt động sản xuất kinh doanh mà còn ảnh hưởng đến toàn xã hội. Nếu cho phép tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐNN mà không cần điều kiện này thì có thể dẫn đến nguy cơ nhiều TCKT không muốn đầu tư sản xuất thực sự mà chỉ mong có đất để chuyển nhượng để có lợi nhuận nhanh chóng đơn giản. Hậu quả tiếp theo cho thấy là sự hình thành giá trị ảo của QSDĐNN do việc chuyển nhượng lòng vòng, chi phí sản xuất gia tăng, làm tăng giá thành sản xuất hàng hóa dịch vụ, gây thiệt hại đến lợi ích chính đáng của người tiêu dùng và xã hội.

Theo quy định hiện hành thì TCKT được nhận chuyển nhượng QSDĐNN mà không bị đặt vấn đề gắn với việc thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh. Trường hợp duy nhất TCKT không được phép chuyển nhượng đó là: “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Như vậy sự hạn chế đối với việc nhận chuyển nhượng QSDĐNN của TCKT chỉ giới hạn trong một số loại đất nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo vệ các loại đất quan trọng thuộc nhóm đất nông nghiệp trước nguy cơ chuyển mục đích tùy tiện bởi các chủ thể sản xuất kinh doanh như các TCKT. Chỉ những diện tích đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình và cá nhân đã có quy hoạch, kế hoạch SDĐNN đã được phép chuyển mục đích SDĐNN thì TCKT mới được nhận chuyển nhượng để phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh của mình.

2.1.3. Quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1.3.1. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Về kỹ thuật lập pháp, BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc.

Việc công chứng thực hiện theo quy định của Luật Công chứng 2014 và Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng. Việc chứng thực thực hiện theo quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN phải được lập thành văn bản và phải được công chứng (chứng thực) nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phải lập thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.

Thực tiễn giao dịch cho thấy, ngoài hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN là “hợp đồng chính” thì các bên giao dịch trên thực tế thường ký kết Hợp đồng đặt cọc với tính chất “tiền hợp đồng”, để đảm bảo cho Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN được thực hiện. Tuy nhiên, vì hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng theo quy định pháp luật, hơn nữa giá trị đặt cọc thường không lớn nên trong trường hợp giá đất biến động hoặc có người khác trả giá cao hơn thì bên chuyển nhượng thường lợi dụng điểm này để “đánh tháo” hợp đồng.

Về kỹ thuật lập pháp, pháp luật hiện hành không quy định giới hạn giá trị đặt cọc và phạt cọc, dẫn đến một số trường hợp giá trị phạt cọc có thể cao hơn giá trị tài sản chuyển nhượng. Ví dụ, A đặt cọc cho B 2 tỷ đồng để đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN (giá trị của quyền sử dụng đất là 3 tỷ), đồng thời yêu cầu B cam kết quyền sử dụng đất đảm bảo đầy đủ các điều kiện và được phép chuyển nhượng. Sau khi nhận tiền cọc, B không thực hiện việc giao kết và đề nghị hoàn trả tiền đặt cọc cho A. A yêu cầu B phải chịu phạt cọc với tổng số tiền 4 tỷ đồng (lớn hơn giá trị thực của quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp 1 tỷ đồng). B không đồng ý chịu phạt cọc với lý do thỏa thuận đặt cọc thực chất là hợp đồng vay tiền. Trong trường hợp này, nếu B không đưa ra được chứng cứ chứng minh “thỏa thuận đặt cọc” là giả tạo, được xác lập nhằm che giấu “hợp đồng vay tiền”, thì B phải chịu phạt cọc theo quy định của pháp luật dân sự.

• Liên quan đến tình huống này, hiện nay có hai hướng đề xuất:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Giữ nguyên quy định phạt cọc theo pháp luật hiện hành, không giới hạn giá trị phạt cọc, để đảm bảo quyền tự do, tự nguyện trong giao dịch chuyển nhượng; Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Cần giới hạn giá trị phạt cọc không vượt quá giá trị tài sản chuyển nhượng, bởi các lý do: (i) Đảm bảo khả năng thực thi của thỏa thuận phạt cọc trong thực tiễn giải quyết tranh chấp; (ii) đảm bảo đúng vai trò của các biện pháp bảo đảm là bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ/ hợp đồng chính, do vậy giá trị phạt tối đa của các biện pháp bảo đảm nên được giới hạn trong phạm vi nghĩa vụ chính. Đối với hợp đồng mua bán, giá trị của tài sản bảo đảm và phạt vi phạm nghĩa vụ bảo đảm nên được giới hạn ở mức tối đa bằng giá trị tài sản là đối tượng của hợp đồng.

2.1.3.2. Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Theo Khoản 1, Điều 401 BLDS 2015 thì: hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Bên cạnh đó, theo khoản 3, Điều 167, Luật đất đai 2013 thì: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN có hiệu lực pháp luật thì phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện về hình thức các bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ để hợp đồng có hiệu lực. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 cũng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Theo quy định này, thì chúng ta có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Cũng theo khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Theo quy định này thì ngoài lập thành văn bản, công chứng, chứng thực là một trong những điều kiện bắt buộc về hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật đất đai, dân sự thì đăng ký vào sổ địa chính thể hiện ở hai (02) khía cạnh: điều kiện bắt buộc về hình thức của hợp đồng; (2) thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN.

Như đã đề cập, do có sự thiếu thống nhất giữa Luật đất đai năm 2013 và Luật công chứng năm 2014 về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN, dẫn đến thực tiễn áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau nên dẫn đến trên thực tế xét xử có sự áp dụng pháp luật không thống nhất.

Cách hiểu thứ nhất, Tại Quyết định số 234/2011/KN-DS ngày 13/3/2011 của Chánh án Tòa án Nhân dân Tối cao thì mặc dù hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất diễn ra trước ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực (Điều 46 Luật Đất đai 2003 tương ứng Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên, với việc Phòng tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ xin đăng ký hợp đồng thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN giữa vợ chồng ông Thắng và Bà Tuyết đã có hiệu lực pháp luật mặc dù chưa sang tên theo quy định của pháp luật. Thời điểm xác lập hợp đồng QSDĐ của bà Tuyết không bị cấm chuyển nhượng. Việc tòa cấp sơ thẩm và phúc thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN giữa ông Thắng và bà Phúc là không có hiệu lực pháp luật là không có căn cứ. Như vậy theo cách giải quyết này thì hiểu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, mặc dù hồ sơ xin đăng ký đất đai chưa được vào sổ địa chính, tức là chưa có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cách hiểu thứ hai, Theo một phán quyết Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao thì: “Việc ông N.V. Long có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nêu trên được tiến hành sau khi cụ Lê đã có đơn khởi kiện vào ngày 4/9/2002 xin hủy hợp đồng chuyển QSDĐ được công chứng ngày 23/7/2001 và đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N.V. Long mới được UBND thị trấn xác nhận (chưa phải là UBND cấp huyện theo quy định của pháp luật). Như vậy hợp đồng chuyển QSDĐ giữa Cụ Lê và ông Long chưa có hiệu lực (Ông Long chưa đăng ký QSDĐ) thì cụ Lê đã thay đổi ý chí không cho ông Long nữa, nên việc tòa cấp phúc thẩm quyết định công nhận hợp đồng chuyển QSDĐ giữa cụ Lê và ông Long là không đúng pháp luật”. Như vậy theo cách giải quyết này thì hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền QSDĐNN sẽ có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, tức là phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đối với thửa đất này.

Như vậy, chúng ta có thể thấy với những vụ án có tính chất tương tự nhau nhưng Tòa án nhân dân tối cao lại đưa ra những hướng giải thích không giống nhau. Chính giữa luật thực định và thực tiễn xét xử có sự khác nhau, nên trên thực tế cơ quan thi hành án dân sự đã có cách giải quyết chưa thống nhất về vấn đề này. Trong đơn gửi Báo Gia Lai, bà Nguyễn Thị Phấn (xã Ia Dơk, huyện Đức Cơ) trình bày: Ngày 14-7-2011, con rể bà là Đoàn Thế Bắc có sang nhượng lại cho bà một lô đất. Vì tin tưởng con rể nên sau khi sang nhượng xong (đã chứng thực hợp đồng tại UBND xã) bà chưa làm thủ tục sang tên. Nay con rể bà làm ăn bị thua lỗ, phá sản và có vay tiền của bà Nguyễn Thị Đ với lãi suất 4% từ năm 2010 đến 2014. Do không còn khả năng để trả nợ, con rể bà đã bị bà Nguyễn Thị kiện ra tòa. Giải thích cho cách giải quyết trên, cơ quan thi hành án dân sự cho rằng: “Cơ quan thi hành án có quyền áp dụng biện pháp kê biên tài sản để bảo đảm cho thi hành án vì thửa đất trên mặc dù đã chứng thực nhưng lại chưa làm thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đức Cơ ký tức hiệu lực của giao dịch trên chưa có giá trị trên thực tế”.

Tuy nhiên, tại cùng một vụ việc có tính chất tương tự thì có quan điểm cho rằng: “Việc kê biên của cơ quan thi hành án dân sự là sai. Vì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được chứng thực tức quyền tài sản của bên chuyển nhượng đã hết, việc bên nhận chuyển nhượng không tiến hành đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là do luật không quy định trong thời gian bao lâu bên nhận chuyển nhượng phải tiến hành đăng ký. Trường hợp không đăng ký thì chỉ bị xử phạt hành chính và hợp đồng trên vẫn có hiệu lực”.

2.1.4. Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1.4.1. Thuế thu nhập

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN là loại thuế trực thu. Đối tượng chịu thuế là thu nhập ròng do vốn đem lại. Thuế thu một lần khi có phát sinh chuyển dịch QSDĐ, tức là đánh trên từng lần giao dịch chuyển quyền. Loại thuế này có nước gọi là thuế thu nhập và điều chỉnh bằng sắc thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân như ở Việt Nam hiện nay.

• Thứ nhất, Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng ĐNN của cá nhân.

Về kỹ thuật lập pháp, Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn chỉ đưa ra quy định khung về loại nghĩa vụ này, còn quy định chi tiết được điều chỉnh bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014) và Nghị định 65/2013/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 91/2014/NĐ-CP, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Căn cứ để xác định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN của cá nhân là giá trị QSDĐ dịch chuyển và thuế suất thuế thu nhập từ chuyển quyền. Hiện nay thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng QSDĐ của cá nhân được xác định bằng giá chuyển nhượng từng lần xác định tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Giá chuyển nhượng QSDĐ là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2015 khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 có hiệu lực thì thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ còn là 2%,

• Thứ hai, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN của tổ chức.

Đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN, đặc biệt nếu chỉ đánh trên thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ thì không phải tất cả các chủ thể trên đều là đối tượng nộp thuế. Bởi theo quy định của pháp luật đất đai, không phải tất cả các tổ chức đều có năng lực pháp luật sử dụng đất. Luật đất đai 2013 hoàn toàn không quy định tổ chức kinh tế nước ngoài là chủ thể sử dụng đất, trong khi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2013, 2014) lại quy định doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (luật này gọi là doanh nghiệp nước ngoài) là đối tượng nộp thuế. Có thể trở thành đối tượng phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ hay không còn phụ thuộc vào 05 nhóm đối tượng mà Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp liệt kê có được phép nhận quyền và chuyển nhượng QSDĐNN ở Việt Nam hay không. Theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng QSDĐNN của các năm trước (nếu có). Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng QSDĐNN được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐNN trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐNN. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐNN được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng QSDĐNN theo hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng QSDĐNN theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN thì tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN. Chi phí chuyển nhượng QSDĐNN được trừ bao gồm giá vốn và chi phí liên quan. Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phụ thuộc vào nguồn gốc QSDĐ.

Hiện nay, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐNN là 20%.

Dưới góc độ pháp lý, thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ hiện nay không thống nhất giữa Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật thuế thu nhập cá nhân. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN của doanh nghiệp hiện nay có thu nhập chịu thuế bằng giá bán trừ giá vốn và chi phí liên quan. Về cơ bản, với doanh nghiệp, thuế này đánh trên thu nhập ròng có được từ chuyển nhượng. Trong khi đó, từ 01/01/2015 khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 có hiệu lực thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân là giá chuyển nhượng QSDĐ và thuế suất là 2%. So với quy định ban đầu trong Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2013 thì có sự thay đổi rất rõ về thu nhập chịu thuế. Theo quy định ban đầu, nếu chuyển nhượng QSDĐNN có xác định được phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn cùng các chi phí liên quan thì thuế suất là 25% trên phần chênh lệch. Theo cách thu này thì nhu nhập chịu thuế là lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng QSDĐNN. Nếu chênh lệch bằng 0 hoặc là số âm thì không trả thuế. Chỉ khi không xác định được giá vốn hoặc giá chuyển nhượng hiện tại ghi thấp hơn giá Nhà nước quy định thì mới tính thuế trên giá trị chuyển nhượng và thuế suất là 2%. Cách thu này về bản chất tương tự như thuế chuyển QSDĐ năm 1994, tức là đánh trên giá trị giao dịch, không quan tâm đến người chuyển nhượng lời hay lỗ.

Việc Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế và thuế suất về một cách tính là giá chuyển nhượng và thuế suất 2% xuất phát từ việc NSDĐ tự kê khai thuế. Thực tiễn cho thấy NSDĐ đã tự lựa chọn cách tính thuế có mức trả thuế thấp để kê khai. Nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp thì NSDĐ thường kê khai cách trả thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng lớn thì thường được kê khai cách trả thuế 25% trên phần chênh lệch. Từ hiện tượng tránh thuế phổ biến, việc thay đổi cách tính để chống thất thu như hiện nay đã được Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 đưa ra.

Xét về tổng thể chính sách thu từ đất và quản lý đất đai thì cơ sở thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ của hai đạo luật về thuế thu nhập là không nhất quán. Điều này dẫn đến sự không công bằng trong động viên thuế. Dưới góc độ của một công cụ quản lý đất đai, việc thu thuế trên giá trị QSDĐ giao dịch không có ý nghĩa cao về mặt kiểm soát giao dịch để hạn chế đầu cơ. Bởi cách tính thuế như vậy sẽ không điều tiết, tác động nhiều được vào lợi ích có được của nhà đầu cơ. Cùng với thuế sử dụng đất hiện nay có mức thu thấp thì công cụ thuế sử dụng để chống đầu cơ gần như không hiệu quả.

2.1.4.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà NSDĐ phải trả khi đăng ký QSDĐ. Mức thu loại nghĩa vụ tài chính này do Chính phủ quy định, được ấn định bằng tỉ lệ phần trăm trên giá trị tài sản đăng ký. Thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ là thời điểm NSDĐ nộp hồ sơ đăng ký QSDĐ bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động chủ sử dụng đất.

Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ thì mức thu đối với đăng ký QSDĐ là 0.5% trên giá trị QSDĐ đăng ký. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN.

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.1. Tổng quan về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Bình Dương là tỉnh thuộc miền Đông Nam bộ, nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai, phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước, phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh và một phần thành phố Hồ Chí Minh, phía Nam giáp thành phố Hồ Chí Minh và một phần tỉnh Đồng Nai. Theo thông tin thống kê mới nhất, tỉnh Bình Dương có diện tích tự nhiên là 2.694,43 km2 (chiếm khoảng 0,83% diện tích cả nước, khoảng 12% diện tích miền Đông Nam bộ); dân số trung bình 2.568.689 người, GRDP bình quân đầu người đạt 151 triệu đồng/ năm (Báo cáo của Cục Thống kê Bình Dương ngày 01 tháng 12 năm 2020); 09 đơn vị hành chính cấp huyện (gồm: thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An, thành phố Tân Uyên, thị xã Bến Cát và các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Dầu Tiếng, Phú Giáo) và 91 đơn vị hành chính cấp xã (41 xã, 45 phường, 05 thị trấn).

Với tỷ lệ đô thị ở mức 82% (2020), Bình Dương hiện là tỉnh có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất. Do đó nhu cầu về nhà, đất trên địa bàn Tỉnh Bình Dương ngày càng gia tăng qua các năm. Đặc biệt tại các khu công nghiệp tập trung số lượng công nhân, NLĐ chiếm tỉ lệ cao [Tính đến nay, trên địa bàn tỉnh có 29 khu công nghiệp, trong đó có 27 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích 12.670,5 ha, tỷ lệ cho thuê đạt 87,4% và 12 cụm công nghiệp với tổng diện tích 790 ha, tỷ lệ lấp đầy 67,4%60. Một số khu công nghiệp hiện đại, được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, có tốc độ thu hút đầu tư nhanh và khả năng quản lý sản xuất, bảo vệ môi trường tốt như VSIP 1, VSIP 2, Đồng An, Mỹ Phước…]. Điều này thúc đẩy sự phát triển thị trường giao dịch QSDĐ tại Tỉnh Bình Dương, đặc biệt là các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐNN; bởi so với đất ở thì ĐNN có giá trị QSDĐ thấp hơn, phù hợp với nhu cầu của đa số NLĐ tại các KCN, KKT, Khu chế xuất. Thực tiễn tại Tỉnh Bình Dương trong thời gian các giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN trên địa bàn Tỉnh Bình Dương đa số thực hiện theo hình thức “phân lô bán nền”; theo đó bên mua sẽ nhận chuyển nhượng các thửa đất có diện tích lớn sau đó thực hiện thủ tục “tách thửa” thành các thửa đất có diện tích nhỏ đáp ứng yêu cầu về “diện tích tách thửa tối thiểu” theo Quyết định 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của UBND tỉnh Bình Dương; từ đó tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và bán cho các cá nhân/tổ chức có nhu cầu. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Với lợi thế về tốc độ đô thị và mật độ dân số cao, cùng với sự hình thành của các đô thị lớn như thành phố Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Tân Uyên và trong tương lai thành phố mới Bình Dương thì thị trường về chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Bình Dương luôn diễn ra sôi động trong thời gian qua. Đánh giá về thị trường chuyển nhượng QSDĐNN trên địa bàn tỉnh Bình Dương trong thời gian qua cho thấy có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, thị trường về chuyển nhượng QSDĐNN trên địa bàn tỉnh Bình Dương có tính phân khúc.

Thị trường giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN trên địa bàn tỉnh Bình Dương phát triển mạnh ở khu vực thành phố Tân Uyên, thị xã Bến Cát và các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Dầu Tiếng, Phú Giáo là khu vực đang trong quá trình đô thị hoá, quỹ đất nông nghiệp vẫn còn nhiều. Trong khi đó tại các thành phố Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An thì giao dịch chuyển nhượng QSĐNN diễn ra với số lượng nhỏ, bởi đây là các đô thị có tỉ lệ đô thị hoá rất cao, quỹ đất nông nghiệp đã thu hẹp dần…

Xét về cơ cấu, chủng loại của hàng hóa là QSDĐ thì cho thấy các giao dịch về đất nền dự án, hoặc các tài sản gắn liền với đất (nhà ở liền kề, chung cư …) tại các khu vực đô thị thu hút được sự quan tâm đông đảo của các NĐT, trong khi đó các giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây…); hoặc các tài sản gắn liền với đất (nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp) lại ít nhận được sự quan tâm đầu tư. Do vậy, thị trường thiếu sản phẩm đa dạng, dẫn đến sự khan hiếm các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Mức cầu cao và tăng nhanh từ một thiểu số cầu trong phân khúc cao làm cho một nguồn lực lớn, không cân đối được tập trung để cung cho cầu trong phân khúc thị trường cao, trong khi đó nhu cầu thực tế lại không được quan tâm đúng mực

Thứ hai, thị trường giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN trên địa bàn Tỉnh Bình Dương có sự tăng trưởng trong thời gian gần đây.

Giá trị chuyển nhượng QSDĐNN trên thị trường tại một số khu vực trên địa bàn Tỉnh Bình Dương là tương đối cao so với thu nhập bình quân của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế xã hội tại địa phương và vượt xa giá trị đích thực. Mức giá của QSDĐ cao có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng tiếp cận đất đai và các tài sản gắn liền với đất của người dân. Trên thị trường giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN hiện nay tồn tại nhiều loại giá khác nhau như giá quy định của Nhà nước, giá giao dịch thực tế trên thị trường. Thực tiễn cho thấy, mặc dù UBND Tỉnh Bình Dương đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất; tuy nhiên hệ số này cũng không được vượt quá mức trần của khung giá đất. Trong khi đó, khung giá đất nông nghiệp hiện nay chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường.

Gần đây nhất, UBND tỉnh Bình Dương công bố bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020-2024 với mức tăng bình quân 18% so với bảng giá đất trước đây. Cụ thể, Thành phố Thủ Dầu Một, tăng bình quân 10%; TP. Thuận An và TP. Dĩ An tăng bình quân 5% đến 30%; TX. Bến Cát, TP. Tân Uyên, huyện Bàu Bàng và huyện Bắc Tân Uyên tăng bình quân 5% đến 20%, huyện Dầu Tiếng và Phú Giáo tăng bình quân 10%. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, Thị trường giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN trên địa bàn Tỉnh Bình Dương thường xuyên tiềm ẩn các rủi ro và nguy cơ phát sinh dành cho nhà đầu tư. Các rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh trong quá trình các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN theo hình thức “tách thửa, phân lô bán nền”. Rất nhiều giao dịch trên thực tế đã diễn ra khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật. Trên thực tiễn một số chủ đất đã vẽ ra các “dự án”, sau đó ký kết các hợp đồng góp vốn/đặt mua với nhà đầu tư để tiến hành huy động vốn theo hình thức trả tiền trước. Tuy nhiên thực tế tại tỉnh Bình Dương cho thấy một số tổ chức cá nhân đã thực hiện hoạt động này trái quy định của pháp luật với mục đích “lừa đảo”. Điển hình như vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Đất Việt, Công ty Điền Phú Phát, Công ty Phước Điền, Công ty VHO, Công ty Farms Land, Công ty Đông Bình Dương, Công ty Thăng Long Real. Ví dụ, trong vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng đầu tư và phát triển địa ốc Bình Dương City Land với thủ đoạn thành lập 03 công ty thành viên và thu gom đất nông nghiệp ở các địa phương, tự vẽ dự án không có thật, phân lô, tách thửa và ký hơn 420 hợp đồng chuyển nhượng đất để chiếm đoạt số tiền trên 160 tỷ đồng.

Nhìn chung, trong các vụ án trên các doanh nghiệp đã thực hiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các địa bàn có hiện tượng “sốt”; tuy nhiên sau đó không thực hiện các thủ tục pháp lý làm chủ đầu tư dự án theo quy định, mà tự lập “dự án” rồi phân lô, tách thửa, tự ý xây dựng cơ sở hạ tầng hay các đối tượng thực hiện phân lô, tách thửa đất không phải là đất ở, không được quy hoạch là đất ở. Sau đó, sử dụng pháp nhân công ty do các đối tượng thành lập hoặc ký hợp đồng với các công ty môi giới tiến hành quảng cáo sai sự thật, chào bán dưới nhiều hình thức (qua sàn giao dịch, trên mạng xã hội hoặc điện thoại trực tiếp cho khách hàng …) và ký hợp đồng chuyển nhượng với nhiều lựa chọn như thanh toán toàn bộ để nhận đất (thực tế không có đất), hay thanh toán theo tiến độ nêu trong hợp đồng và cam kết đến hạn hợp đồng sẽ bàn giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khách hàng sẽ bán lại đất cho công ty và nhận lại khoản tiền thanh toán cùng mức lãi suất hấp dẫn.

2.2.2. Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tỉnh Bình Dương

Như đã đề cập, quy định về điều kiện “Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” là yêu cầu bắt buộc và có vị trí số (1) được ghi nhận thống nhất trong Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây với sự phát triển “nở rộ” của thị trường QSDĐ; thì hiện tượng vi phạm điều kiện này khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, với nhiều hình thức khác nhau. Có ý kiến đã nhận định: “Đây là điều kiện thường bị vi phạm nhiều trên thực tế, một phần xuất phát từ thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn nhiều hạn chế, chậm trễ, một phần xuất phát từ nhận thức pháp luật của người dân chưa đẩy đủ hoặc thậm chí là hoàn toàn không biết, bên cạnh đó cũng có một phần xuất phát từ việc người dân biết nhưng lại cố tình giao kết hợp đồng chuyển nhượng trái pháp luật”. Trên thực tiễn, vì nhiều lý do khác nhau các bên đã chấp nhận thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN trong khi chưa được cấp GCN QSDĐ đối với thửa đất dưới các thể thức pháp lý như công chứng (hợp đồng ủy quyền, hợp đồng quyền chọn), vi bằng…vvv; để che giấu giao dịch trái pháp luật. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thông thường các bên sẽ tạo lập một lúc nhiều hợp đồng. Hình thức phổ biến nhất là việc tạo giao kết thông qua hai hợp đồng, gồm: Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) và Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN).

Theo đó, HĐCN sẽ có các thông tin theo quy định của pháp luật, tuy nhiên hợp đồng này sẽ để trống các thông tin về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận (do chưa có). Vì chưa đáp ứng các điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định dẫn đến hệ quả HĐCN chưa được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng/UBND các cấp theo đúng quy định của pháp luật. Để hợp thức hóa việc chuyển nhượng QSDĐNN bên cạnh HĐCN các bên tạo lập HĐUQ với nội dung ủy quyền cho bên nhận ủy quyền được toàn quyền thay mặt và nhân danh bên ủy quyền tiến hành thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, sử dụng, quản lý, chiếm hữu, định đoạt QSDĐNN, trong đó có quyền ủy quyền lại cho bên thứ ba khác theo HĐUQ các bên đã xác lập. Thời hạn ủy quyền thông thường rất dài (20-30 năm) hoặc không có thời hạn. HĐUQ được tiến hành công chứng/chứng thực tại Văn phòng công chứng/UBND các cấp theo đúng quy định pháp luật.

Ngoài ra, thực tế để bảo đảm sự an toàn cho giao dịch về pháp lý các bên có thể tiến hành xác lập thủ tục vi bằng tại cơ quan thừa phát lại với mục đích xác nhận sự kiện pháp lý của giao dịch, ghi nhận lại sự việc các bên tiến hành chuyển nhượng/mua bán với nhau. Vi bằng có giá trị chứng cứ và có thể được sử dụng là nguồn chứng cứ để chứng minh việc các bên trên thực tế có giao dịch với nhau khi giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đã dẫn đến hệ quả nhiều nhà đầu tư nhầm lẫn việc giao dịch QSDĐNN qua vi bằng có giá trị tương đương như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN được xác lập tại cơ quan công chứng; bởi nhiều người cố tình đã sử dụng thuật ngữ “công chứng vi bằng” nhằm mục đích đánh tráo khái niệm và tạo ra sự “ngộ nhận” của các bên tham giao dịch bởi việc mua bán có người chứng kiến, ghi nhận bằng văn bản có nội dung, hình ảnh, mộc dấu rõ ràng, việc giao nhận tiền, giao nhận tài sản được thực hiện một cách trực tiếp, công khai là đầy đủ giá trị pháp lý; hoặc có thể dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng chuyển nhượng QSDĐNN; từ đó phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Trên thực tiễn đã có nhiều trường hợp Tòa án tuyên hủy bỏ “vi bằng” với lý do nội dung thỏa thuận trong vi bằng là trái quy định của pháp luật. Chẳng hạn, tại Bản án 169/2017/DS-ST ngày 25/09/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản của Tòa án nhân dân Huyện X, tỉnh Bình Dương nhận định: “Thông qua người môi giới tên H, ngày 25/8/2013 ông N và Bà Phan Nam P đã ký “Hợp đồng đặt cọc mua bán đất” thỏa thuận về việc mua bán toàn bộ lô đất diện tích 4ha đất nông nghiệp tại Xã R, Huyện X, tỉnh Bình Dương. Do chưa được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ nên ông N và bà P không thể thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN ở tại phòng công chứng được. Hai bên đã thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN bằng hình thức lập Vi bằng tại Văn Phòng Thừa phát lại. Bà Phan Nam P đã thanh toán cho ông N đợt 01 và đợt 02 với tổng số tiền là 2.300.000.000 (hai tỷ ba trăm triệu) đồng, được lập Vi bằng số 1079/2013/VB-TPLQ1 ngày 02/10/2013 tại Văn Phòng Thừa phát lại. Đồng thời ông N đã giao lô đất số 82 xã R, huyện X, tỉnh Bình Dương cho bà Phan Nam P quản lý sử dụng từ đó đến nay. Cùng ngày 02/10/2013, ông N đã lập Giấy ủy quyền cho Bà Phan Nam P thay mặt ông liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để lập thủ tục nộp và nhận hồ sơ kê khai thuế, nộp thuế, xin cấp và nhận bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ cho lô đất số 82 đường số Q, xã R, huyện X, tỉnh Bình Dương. Căn cứ sự ủy quyền của ông N thì bà Phan Nam P đã làm thủ tục đóng thuế và nhận bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ. Sau khi đóng thuế xong, bà P yêu cầu ông N phải trả tiền đóng thuế là 223.000.000 (hai trăm hai mươi ba triệu) đồng nhưng không đưa biên lai thu tiền thuế và không thông báo tiến độ công việc, tự động đi đóng thuế mà không thông báo với ông N nên ông N không đồng ý. Mặc dù ông N đã yêu cầu bà P phải thông báo tiến độ công việc đóng thuế theo giấy ủy quyền giữa ông N và bà P nên từ đó hai bên phát sinh mâu thuẫn. Hai bên nhiều lần thương lượng nhưng vẫn không thể tiếp tục ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN. Sau đó bà P có yêu cầu ông N phải trả cho bà P tổng số tiền là 5.700.000.000 (Năm tỷ bảy trăm triệu) đồng (gồm: trả lại số tiền 2.300.000.000 đồng, trả tiền thuế 223.000.000 đồng và số tiền chênh lệch 3.177.000.000 đồng) thì sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN giữa hai bên. Ông N không đồng ý với điều kiện bà P đưa ra nên đã xảy ra tranh chấp. HĐXX Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Bình Dương đã tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN giữa ông Bùi Ngọc N và Bà Phan Nam P được lập từ “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐNN” lập ngày 25/8/2013 giữa bên nhận đặt cọc là ông Bùi Ngọc N, bên đặt cọc là Bà Phan Nam P và Vi bằng của Văn Phòng Thừa phát lại, tỉnh Bình Dương lập ngày 02/10/2013 giữa các bên tham gia là ông Bùi Ngọc N và Bà Phan Nam P là giao dịch chuyển nhượng vô hiệu. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng QSDĐNN các bên cùng một lúc tiến hành rất nhiều giao dịch và thủ tục “lách luật” rất phức tạp, tốn kém chi phí với mục đích tạo sự yên tâm cho các bên, đặc biệt bên nhận chuyển nhượng tin tưởng.

2.2.3. Vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực trạng áp dụng quy định về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tỉnh Bình Dương

Thời gian qua, hiện tượng trốn thuế và tránh thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN của cá nhân trên địa bàn tỉnh Bình Dương diễn ra khá phổ biến. Trốn thuế và tránh thuế là những nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc không tuân thủ và thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất.

Trốn thuế là việc NSDĐ sử dụng các cách thức bất hợp pháp để không nộp đầy đủ số thuế mình phải chịu. Họ có thể không khai báo, khai thiếu hoặc kê khai không đúng sự thật về đối tượng chịu thuế như thu nhập hoặc tài sản. Tránh thuế là trường hợp NSDĐ lợi dụng những kẽ hở của pháp luật để giảm số thuế phải nộp.

Quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân hiện nay có những bất cập, đã tạo cơ hội cho NSDĐ trốn thuế và tránh thuế. Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN là BĐS duy nhất sẽ được miễn thuế. Người chuyển nhượng tự kê khai và tự chịu trách nhiệm về thông tin. Trong điều kiện cơ sở dữ liệu đất đai ở Việt Nam chưa được số hóa và đồng bộ thì việc kiểm tra, đối chiếu của cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế sẽ rất khó khăn. Vì vậy, có những cá nhân có nhiều QSDĐNN ở các địa bàn khác nhau, khi chuyển nhượng đất vẫn kê khai tài sản duy nhất để trốn thuế. Người sử dụng đất cũng đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân để tránh thuế. Theo quy định, giá chuyển nhượng là căn cứ để Nhà nước tính thuế, phí; nguyên tắc là sự tự nguyện thoả thuận giữa các bên và giá là một trong những nội dung can thiệp. Khi thực hiện các giao dịch QSDĐNN thì phải nộp thuế, phí nên các bên giao dịch đều tìm mọi cách “lách” để giảm tối đa số tiền phải nộp, việc ghi thấp hơn giá thực tế là phổ biến đến mức được coi là bình thường; chính cơ quan thực hiện thủ tục hành chính đều biết nhưng không có chứng cứ rõ ràng để xử lý. Cơ quan công chứng thì luôn ghi trong hợp đồng đó là thoả thuận tự nguyện của các bên và các bên phải tự chịu trách nhiệm- trong khi giá ghi trong hợp đồng thấp đến mức vô lý. Nhưng khi tính các loại thuế, phí liên quan thì cơ quan thuế không lấy giá này mà căn cứ bảng giá đất (cao hơn giá các bên ghi) để tính thuế, thì không có ý kiến gì. Một số vụ việc thoả thuận 2 giá là hành vi trốn thuế, phải bị xử lý hành chính, hình sự, tuỳ mức độ vi phạm.

Thực tiễn xét xử tại tỉnh Bình Dương trong thời gian vừa qua, đã có nhiều vụ án chỉ vì thoả thuận ghi giá trên hợp đồng công chứng, chứng thực thấp hơn thực tế thoả thuận nên sau này là nguyên nhân phát sinh tranh chấp về giá. Ví dụ: Theo Bản án 199/2019/DS-PT ngày 09/09/2019 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND tỉnh Bình Dương thì bên bán đã bàn giao đất chuyển nhượng cho bên mua, hai bên đã hoàn thiện thủ tục để bên mua được đứng tên trên GCNQSD đất, nhưng sau đó phát sinh tranh chấp do nguyên đơn cho rằng bị đơn chưa trả đủ tiền chuyển nhượng thực tế thoả thuận. Theo hợp đồng (đã được công chứng) các bên nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai ghi giá chuyển nhượng là 200 triệu, trong khi nguyên đơn cho rằng giá thoả thuận là 3,2 tỷ nhưng nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ tài liệu gì chứng minh. Bị đơn chỉ thừa nhận giá thoả thuận là 2,2 tỷ và đã trả đủ. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nghiêm trọng hơn, trên địa bàn tỉnh Bình Dương trong thời gian vừa qua có trường hợp đã bị khởi tố và xét xử với tội danh “Trốn thuế” theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 200 BLHS năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017. Chẳng hạn tại, Bản án về tội trốn thuế khi ghi giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế số 56/2021/HS-ST của TAND huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương thì HĐXX đã nhận định như sau: Do có nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐNN để đầu tư nên B, A và T cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông V và bà T. Các bị cáo đã thống nhất ghi giảm trị giá thực của phần đất có diện tích 68.933 m2, thuộc thửa đất số 17, tờ bản đồ số 06, tọa lạc tại xã M, huyện D, tỉnh Bình Dương từ số tiền 15.165.000.000 đồng (tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 303.300.000 đồng) xuống còn 700.000.000 đồng nhưng Chi cục thuế Bến Cát xác định giá trị của thửa đất số 17 là 4.365.640.000 đồng để làm căn cứ xác định tiền thuế thu nhập cá nhân (tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 87.312.800 đồng) để được hưởng số tiền thuế chênh lệch là 215.987.200 đồng. Lời khai nhận của các bị cáo tại phiên tòa là phù hợp với lời khai trong quá trình điều tra và với lời khai của người có quyền lợi nghĩa vụ liên qua cùng các tài liệu chứng cứ khác đã thu thập có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa. Do đó, Cáo trạng số 26/CT-VKSBD-P1 ngày 29/6/2021 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương truy tố đối với các bị cáo B, A, T, V và C về tội “Trốn thuế” theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 200 của Bộ luật Hình sự là hoàn toàn có căn cứ và đúng quy định pháp luật”.

Kết luận Chương 2

Tại Chương này của luận văn đã phân tích và đưa ra một số hạn chế của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tiếp cận pháp luật hiện hành cho thấy các quy định về chủ thể, về điều kiện chuyển nhượng, về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đã được quy định khá cụ thể song vẫn còn những hạn chế nhất định.

Luận văn đã phân tích và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thực tế tại tỉnh Bình Dương trong thời gian qua, kể từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành trên thực tiễn. Qua nghiên cứu cho thấy những vướng mắc bất cập phát sinh từ thực trạng pháp luật tập trung vào điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính. Luận văn: Thực trạng về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các nội dung được phân tích, luận giải tại Chương 2 là cơ sở lý luận và thực tiễn quan trọng để tác giả đề xuất các phương hướng “nền tảng” và kiến nghị các giải pháp “trọng tâm” trong việc hoàn thiện pháp luật & nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Chương 3.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất