Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

3.1.1. Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp

3.1.1.1. Về các loại đât nông nghiệp

Nhìn chung các loại ĐNN theo quy định pháp hiện hành là phù hợp với thực tiễn, bởi lẽ: “Đất dùng vào sản xuất nông nghiệp phụ thuộc vào các yếu tố, điều kiện tự nhiên, khí hậu thời tiết, độ phì, điều kiện tưới tiêu. Trải qua nhiều thế hệ đã hình thành các vùng đất phù hợp với một lại cây trồng chính. Do đó, căn cứ vào thực tế này, chúng ta thực hiện phân loại ĐNN theo quy định tại Điều 10 LĐĐ 2013 về cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, cần có sự điều chỉnh việc phân loại ĐNN để có tính khoa học, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật. Chẳng hạn, đối với đất lâm nghiệp, pháp luật hiện hành cần phải có một số sửa đổi, bổ sung sau đây:

Cần phải luật hoá các khái niệm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng trong LĐĐ nhằm tạo sự thống nhất về số liệu thống kê giữa các ngành Tài nguyên và Môi trường, ngành Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tạo thuận lợi cho công tác quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.

Để đồng bộ với quy định tại Điều 20 Luật Lâm nghiệp năm 2017 và LĐĐ năm 2013 cần bổ sung thêm thẩm quyền của Quốc hội quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất rừng sang đất rừng sản xuất sang mục đích khác từ 1.000 ha trở lên và Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất rừng sang đất rừng sản xuất sang mục đích khác từ 50 ha đến dưới 1.000 ha.

3.1.1.2. Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để phù hợp với thực tiễn thì pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng ĐNN cần phải có một số sự sửa đổi như sau:

• LĐĐ năm 2013 cần phải quy định rõ nếu thuộc trường hợp hết thời hạn sử dụng ĐNN mà đồng thời hết thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cũ, quy hoạch sử dụng đất mới có sự thay đổi thì không gia hạn thời hạn sử dụng ĐNN.
• Kéo dài thời hạn sử dụng ĐNN, có thể lựa chọn phương án kéo dài đến 99 năm nhằm phù hợp với đặc thù với sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, khắc phục sự khác biệt giữa thời hạn sử dụng ĐNN và thời hạn sử dụng đất ở, đất kinh doanh.

Trong quá trình góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013, có ý kiến nhận định: “Liệu có cần thiết phải tiếp tục duy trì quy định thời hạn sử dụng ĐNN nữa hay không? Bởi vì trên thực tế, quy định về thời hạn sử dụng ĐNN đã không được thi hành, cụ thể việc giao ĐNN cho cá nhân, HGĐ để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản theo quy định của LĐĐ năm 1993 và Nghị định số 64/CP hướng dẫn thi hành LĐĐ 1993 thì có thời hạn là 20 năm nhưng khi hết thời hạn này thì LĐĐ đã được sửa đổi theo hướng nâng thời hạn lên thành 50 năm, tức là kéo dài thêm 30 năm nữa do lo ngại những bất ổn, xáo trộn có thể xảy ra trong đời sống kinh tế, xã hội. Việc kéo dài thời hạn này thực sự là một giải pháp tình thế khi chưa đủ quyết tâm xóa bỏ thời hạn sử dụng ĐNN, trong tương lai, khi kết thúc thời gian 30 năm đã kéo dài thêm này những lo ngại tương tự sẽ tiếp tục đặt ra mà ở mức độ phức tạp hơn rất nhiều bởi giá trị của ĐNN là ngày càng tăng cao cùng với sự phát triển kinh tế nhanh chóng của Việt Nam”.

3.1.1.3. Về hạn mức giao đất nông nghiệp và nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình

Để giải quyết tình trạng manh mún, phân mảnh đất đai và thúc đẩy tích tụ, tập trung ĐNN thì các quy định pháp luật hiện hành cần phải có sự sửa đổi, bổ sung những nội dung sau đây:

• Bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp

Mặc dù LĐĐ năm 2013 đã tăng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của HGĐ, cá nhân nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu tích tụ, tập trung ĐNN để phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá của thực tiễn. Có quan điểm cho rằng sửa đổi LĐĐ năm 2013 về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp theo hướng tiếp tục tăng thêm 10 lần hạn mức so với quy định hiện hành do lo ngại về tình trạng đầu cơ, “phát canh thu tô” có thể diễn ra.

Tuy nhiên, từ thực tiễn thi hành các LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp là không có tính khả thi, bởi lẽ: “Các cơ quan quản lý không quản lý được hạn điền, không phát hiện được người sử dụng đất vượt hạn điền và cũng không xử lý được những người vượt hạn điền”. Cùng với đó, theo khảo sát của Bộ Tài nguyên và Môi trường trên thực tế đã xuất hiện việc né tránh quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp bằng cách cho người thân, họ hàng đứng tên đối với diện tích vượt hạn mức khi đăng ký đất đai. Mặt khác, khống chế hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp cũng không phải là giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng “phát canh thu tô”. Để đạt được hiệu quả hơn, thay bằng việc khống chế hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp thì có thể áp dụng giải pháp như TS. Trần Hữu Hiệp đã đề xuất: “Nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng chính sách và công cụ thuế để điều tiết. Nếu ai nắm giữ đất đai quá 2 năm không canh tác thì bị đánh thuế nặng thẳng vào đất vì không ai đi thu gom đất để chịu lỗ”. Do vậy, LĐĐ năm 2013 cần phải bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp. Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Sửa đổi quy định về quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

Nhằm tạo thuận lợi hơn nữa cho cá nhân, HGĐ tập trung ĐNN thì quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp không nên chỉ giới hạn về không gian trong cùng một xã, phường, thị trấn như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013. Theo đó, quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nên sửa đổi mở rộng cho cả các cá nhân, HGĐ không cùng sinh sống trong xã, phường, thị trấn cũng được chuyển đổi ĐNN với nhau.

3.1.2. Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

• Thứ nhất, về việc xác định chủ thể Hộ gia đình:

Đối với người sử dụng đất là “hộ gia đình”, pháp luật nên có hướng dẫn cụ thể về thời điểm xác định tư cách là thành viên của hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất. Theo đó, đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, các thông tin về thành viên của hộ gia đình cần được thể hiện đầy đủ trong: (i) Hồ sơ đề nghị cấp GCN QSDĐ và (ii) GCN QSDĐ. Theo tác giả, hộ gia đình nên được xem xét theo hướng là một chủ thể mang tính “quá độ” trong quan hệ pháp luật đất đai, tiến tới xây dựng lộ trình hạn chế và loại bỏ để phù hợp với quy định về chủ thể của giao dịch chuyển nhượng. Bởi thực tế hiện nay, các giao dịch chuyển nhượng có đối tượng là tài sản chung của hộ gia đình, người xác lập giao dịch phải là tất cả các thành viên có đầy đủ năng lực hành vi giao dịch chuyển nhượng và đúng thẩm quyền. Như vậy, về bản chất các giao dịch này cũng được xác lập bởi cá nhân.

• Thứ hai, về người đại diện của hộ gia đình để thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

BLDS phân định hai loại chủ thể khi đề cập đến hộ gia đình, đó là: thành viên hộ và người đại diện theo ủy quyền. Trong trường hợp tất cả các thành viên của hộ không trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng mà ủy quyền cho người đại diện, đề xuất quy định văn bản ủy quyền này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để đảm bảo ý chí của các thành viên hộ gia đình được thể hiện một cách chính xác.

• Thứ ba, xác định tài sản của hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất hay theo phần.

Trong trường hợp chưa được phân chia theo phần, thì chế định sở hữu trong hộ gia đình nên được xác định thống nhất là sở hữu hợp nhất có thể phân chia. Vì không chỉ có vợ chồng, mà mọi thành viên trong hộ gia đình đều có quyền năng ngang nhau đối với quyền sử dụng đất. Khi cần phân chia, thì việc phân chia này sẽ tuân theo quy định của pháp luật dân sự.

3.1.3. Quy định pháp luật về điều kiện chung thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1.3.1. Về điều kiện có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Một là, bổ sung vào khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy tắc suy đoán sau khái niệm GCNQSDĐ, quy tắc này không áp dụng cho trường hợp GCNQSDĐ đã bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi hoặc hủy. Đồng thời, bổ sung quy phạm chỉ dẫn cách thức đánh giá chứng cứ là GCNQSDĐ trong trường hợp các bên tranh chấp đều có GCNQSDĐ: “Người có tên trên GCNQSDĐ được coi là người sử dụng đất hợp pháp, trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã có quyết định bằng văn bản về việc thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đó.

Trường hợp các tình tiết, sự kiện ghi trong GCNQSDĐ có sự khác nhau và việc giải quyết vụ án cần làm rõ các tình tiết, sự kiện đó, tòa án đánh giá giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.

Hai là, thay thuật ngữ “xác nhận” bằng thuật ngữ “xác định” trong khái niệm GCNQSDĐ được nêu ở khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nhằm nhấn mạnh giá trị pháp lý của nó trong giải quyết tranh chấp và phù hợp với quy tắc suy đoán được bổ sung ở trên: “GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất”. Bởi vì, GCNQSDĐ phải là cơ sở để tòa án xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp mà không thể chỉ đơn thuần là sự “xác nhận”, bởi sự xác nhận đó có thể dễ dàng bị thay đổi, hủy bỏ khi một người khác cho rằng sự xác nhận đó là không đúng và khởi kiện nó.

Ba là, bổ sung quy tắc miễn trách nhiệm chứng minh cho người có tên trên GCNQSDĐ tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013: “Người có GCN QSDĐ không có nghĩa vụ chứng minh”.

3.1.3.2. Về điều kiện “Đất không có tranh chấp”

Nhằm tránh tình trạng lợi dụng quy định pháp luật để cản trở việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, đề xuất quy định người có đơn đề nghị dừng việc thực hiện giao dịch về QSDĐ của chủ thể khác phải có trách nhiệm chứng minh đất có tranh chấp làm cơ sở cho đề nghị của mình. Liên quan đến vấn đề này có 2 nội dung cần làm rõ:

Một là, đất có tranh chấp hay không. Việc xác định đất có tranh chấp sẽ đơn giản nếu như bên đề nghị xuất trình được giấy tờ chứng minh vụ tranh chấp đang được tiếp nhận giải quyết tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (TAND hoặc UBND các cấp).

Đồng thời, để khắc phục hạn chế của việc không phải cứ có tranh chấp là tranh chấp đó đang được giải quyết tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà có thể các bên chưa khiếu kiện, thì phải có xác nhận của các gia đình sống xung quanh đó về việc tranh chấp có tồn tại (tương tự như việc lấy ý kiến phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ khi người sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ). Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu bên đề nghị dừng giao dịch về QSDĐ mà không chứng minh được là đất đang có tranh chấp, thì không thể cản trở người sử dụng đất thực hiện quyền của mình. Trường hợp bên đề nghị làm giả hồ sơ giấy tờ sẽ phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng cho người sử dụng đất nếu người sử dụng đất chứng minh được việc cản trở này gây thiệt hại cho họ.

Hai là, nếu có tranh chấp đất đai thì tranh chấp đó đã được giải quyết chưa? Trường hợp đất có tranh chấp nhưng tranh chấp đó đã được giải quyết thì được coi là không có tranh chấp, bởi lẽ quyền của các chủ thể đã được minh định bởi một quyết định giải quyết tranh chấp của UBND, bản án của TAND hay một thỏa thuận, một biên bản hòa giải thành giữa các bên tranh chấp. Trừ trường hợp bản án của TAND đã có hiệu lực pháp luật nhưng vẫn đang được giải quyết bằng thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Mục đích của điều kiện “Đất không có tranh chấp” là để đảm bảo người thực hiện giao dịch thực sự là người có quyền, thửa đất là đối tượng có đầy đủ các vấn đề về diện tích và ranh giới. Khi có tranh chấp đất đai nhưng tranh chấp đó đã được giải quyết thì những nội dung về tình trạng pháp lý của đất là hoàn toàn rõ ràng. Vì thế cần quy định rõ điều kiện trên là “Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng tranh chấp đã được giải quyết xong theo quy định của pháp luật”.

3.2.3.3. Về điều kiện “quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” Để tương thích với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Luật thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì cần sửa đổi điểm c, khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 “Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án” sẽ bao quát và đầy đủ hơn.

3.2.3.4. Về điều kiện “Trong thời hạn sử dụng đất”

Như đã đề cập, quy định về “còn trong thời hạn SDĐ” là hoàn toàn hợp lý, tuy nhiên để phù hợp hơn cần bổ sung như sau: “Còn trong thời hạn SDĐ đối với những trường hợp mà pháp luật có quy định về thời hạn SDĐ” cho chuẩn xác vì ĐNN có thời hạn sử dụng nhất định. Việc điều chỉnh này nhằm góp phần tạo ra sự chặt chẽ cho các quy định pháp luật về đất đai

3.1.4. Quy định pháp luật về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để tạo sự thống nhất trong thực tiễn xét xử của tòa án và thực tiễn áp dụng pháp luật của cơ quan thi hành án dân sự và các quy định về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa Luật đất đai và Luật công chứng. Theo tác giả, cần quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Điều này xuất phát từ các lý do sau đây:

Thứ nhất, Quy định như vậy sẽ tạo ra sự thống nhất trong các quy định về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật đất đai và Luật công chứng. Bởi vì, thường trên thực tế sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết, đa phần các bên đã thực hiện mọi nghĩa vụ với nhau trong hợp đồng. Bên chuyển nhượng (bên bán) giao tài sản và giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua); Bên nhận chuyển nhượng đã nhận tài sản và thanh toán theo thỏa thuận cho bên chuyển nhượng. Việc đăng ký tại cơ quan đất đai có thể do bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng hoặc một bên thứ ba được các bên trong hợp đồng ủy quyền thực hiện theo hợp đồng dịch vụ. Do đó không thể phủ nhận giá trị pháp lý của các hợp đồng trong những trường hợp này cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thứ hai, việc đăng ký chỉ mang bản chất đối kháng, thông báo với bên thứ ba, giữa các bên đăng ký không quyết định hiệu lực của hợp đồng hay nói cách khác đối với bên thứ ba, hợp đồng chỉ có hiệu lực ràng buộc khi có đăng ký theo quy đinh của pháp luật, thì đối với các bên hiệu lực hợp đồng không phụ thuộc vào thời điểm này. Thực tế sau khi Bên chuyển nhượng (bên bán) và Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) thực hiện hoàn tất thủ tục công chứng, hoăc chứng thực hợp đồng thì các bên đều hiểu rằng bên chuyển nhượng đã hết quyền với tài sản và bên nhận chuyển nhượng đã xác lập quyền đối với tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng được xác lập hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, việc tiếp theo là thực hiện việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện theo thủ tục hành chính. Việc đăng ký này được hiểu đó là hành vi thực hiện hợp đồng, thực hiện việc chuyển quyền sở hữu với loại tài sản phải đăng ký tài sản, nói cách khác đây là thủ tục sang tên, trước bạ.

3.1.5. Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, thống nhất quy định cơ sở thuế của thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN của cá nhân và doanh nghiệp là như nhau theo hướng đánh trên thu nhập ròng để bảo đảm nhất quán với bản chất thuế này.

Như đã phân tích, cơ sở thuế đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp không thống nhất dù cùng là thuế thu nhập. Đối tượng chịu thuế của Luật thuế thu nhập cá nhân là toàn bộ giá trị QSDĐ dịch chuyển. Trong khi đó, đối tượng chịu thuế của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng QSDĐNN lại là phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng với giá vốn. Cá nhân sẽ chịu thuế trên toàn bộ phần giá trị đất và giá trị tăng thêm nếu giá bán cao hơn giá vốn. Doanh nghiệp chỉ chịu thuế đối với phần lợi nhuận có từ giao dịch. Quy định như vậy không bảo đảm tính công bằng theo chiều ngang của thuế. Thuế thu nhập là loại thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm và có ý nghĩa trong việc điều tiết giao dịch, hạn chế đầu cơ. Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế của cá nhân đã làm cho thuế này không hẳn đánh trên phần giá trị tăng thêm. Bởi thu nhập chịu thuế hiện nay là giá QSDĐ giao dịch. Nó có thể không có phần giá trị tăng thêm nếu người bán bị lỗ. So sánh với quy định của một số quốc gia thì cách tính thuế này phù hợp với thuế chuyển nhượng QSDĐNN hơn là thuế thu nhập. Quay lại với cách tính thu nhập chịu thuế ban đầu trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bổ sung năm 2014) sẽ đúng với bản chất của thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐNN. Tuy nhiên, thực tiễn do NSDĐ tự kê khai và tự lựa chọn cách tính thuế có lợi cho mình nên cách tính thuế trên phần giá trị chênh lệnh đã không đạt được mục đích như nhà làm luật mong muốn. Để không lặp lại vấn đề này khi quay lại cách tính thuế trên phần giá trị chênh lệch (giữa giá chuyển nhượng với giá vốn) thì cần có sự cải cách đồng bộ trong cách thức thanh toán giao dịch, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để bảo đảm kiểm soát và có đầy đủ thông tin giá vốn.

Thứ hai, từ kinh nghiệm một số quốc gia cho thấy thuế chống đầu cơ là công cụ hiệu quả điều tiết giá đất phổ biến ở các quốc gia phát triển. Điển hình, ở Singapore việc mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá chênh lệch mua bán, sau hai năm thì mức thuế là 50%, sau ba năm là 25%. Ở Hàn Quốc, cũng áp dụng quy định tương tự đối với thuế từ chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể: giao dịch trong thời gian dưới 01 năm kể từ ngày mua sẽ bị đánh thuế 50% lợi nhuận, mua bán trong thời gian 01 đến 02 năm thì thuế suất là 40% lợi nhuận hoặc 70% lợi nhuận tùy theo tính chất pháp lý của QSDĐ. Ở Mỹ, thuế chống đầu cơ trong giao dịch QSDĐ được đánh vào lợi nhuận, nếu mức lãi cao hơn 500.000 USD thì mức thuế là 15%. Tuy nhiên, ưu đãi không tính thuế đối với khoản lãi dưới 500.000 USD chỉ áp dụng khi chủ sở hữu đã mua và sinh sống trên 02 năm. Việc mua bán để kiếm lời sẽ không được hưởng ưu đãi và chịu mức thuế bình quân là 11% – 30% khoản lãi, tùy theo quy định của Bang. Ở Việt Nam, cá nhân có thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ phát sinh thuế thu nhập mà không có bất kỳ loại thuế nào chống đầu cơ, giá tính thuế cũng chỉ tính dựa trên giá giao dịch/giá do Nhà nước quy định với mức thuế suất như nhau là 2%.

3.2. Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Bình Dương Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.2.1. Đẩy mạnh hoạt động phổ biến pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất

Để các quy định pháp luật đất đai đạt được hiệu quả cao trong thực tiễn thì công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật là đặc biệt cần thiết. Điều này càng cần thiết hơn khi mà chủ thể QSDĐ nông nghiệp ở nước ta hiện nay tập trung phần lớn ở khu vực nông thôn, khu vực miền núi còn nhiều khó khăn trong tiếp cận thông tin và một bộ phận không nhỏ trong đó là đồng bào dân tộc thiểu số có trình độ còn hạn chế.

Tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai là để cho các chủ thể hiểu rõ hơn về quyền, nghĩa vụ của mình mà pháp luật đã quy định để từ đó có thể chủ động thực hiện khai thác, SDĐNN một cách hiệu quả nhất và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước, với các chủ thể sử dụng đất khác.

Trong thời gian qua công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai được quan tâm triển khai trên cả nước với việc Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-TTg để chỉ đạo việc tổ chức thi hành Luật đất đai, trong đó có công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. Nhưng do thiếu hiểu biết các quy định pháp luật đất đai nên tình trạng vi phạm pháp luật đất đai hoặc “thờ ơ” đối với QSDĐ nông nghiệp đã được Nhà nước bảo đảm thực hiện vẫn còn phổ biến. Trong thời gian tới, cần phải chú ý một số nội dung sau đây:

Thứ nhất, về mặt nội dung, công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai cần phải được thực hiện trên cơ sở xây dựng nội dung phù hợp với từng loại chủ thể có QSDĐ nông nghiệp. Ví dụ: với chủ thể là cá nhân, HGĐ là đồng bào dân tộc thiểu số thì nội dung tuyên truyền, phổ biến cần đơn giản, dễ hiểu, tập trung vào quyền, nghĩa vụ pháp luật quy định theo hình thức sử dụng đất đối với cá nhân, HGĐ sử dụng ĐNN mà không cần phải tuyên truyền quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế.

Thứ hai, về mặt hình thức, công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai cần phải được thực hiện được bằng nhiều hình thức khác nhau như: tổ chức các cuộc thi, hội thi tìm hiểu pháp luật, đưa nội dung tuyên truyền vào các buổi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư… và sử dụng rộng rãi các phương tiện thông tin đại chúng như phát thanh, truyền hình, báo chí, các trang thông tin điện tử, mạng xã hội…

Thứ ba, công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai cần phải được thực hiện thường xuyên, tránh tình trạng triển khai một lần cho xong. Trong đó, chú ý tuyên truyền, phổ biến cập nhật những nội dung quy định mới được ban hành trong các văn bản pháp luật (đặc biệt là các Thông tư, Nghị định quy định chi tiết thi hành LĐĐ thường xuyên được sửa đổi, bổ sung) để các chủ thể kịp thời nắm bắt.

3.2.2. Tăng cường công tác thống kê và kiểm sát các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các tổ chức hành nghề công chứng và thừa phát lại Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các hợp đồng có đối tượng là QSDĐNN thường là những hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực đối với các chủ thể tham gia. Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ thể đều mong muốn được công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Quy định này giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa, từ đó các bên có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nhà nước có căn cứ để thu các loại thuế quan.

• Thứ nhất, đối với văn phòng công chứng.

Nhà nước cần yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng thống kê các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng để có thể đánh thuế chuyển nhượng và thuế TNCN đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thoát thuế gây thiệt hại cho lợi ích của nhà nước. Đồng thời, UBND các tỉnh xây dựng kế hoạch cụ thể, hỗ trợ địa điểm ban đầu để khuyến khích thành lập các Văn phòng công chứng ở những huyện vùng sâu, vùng xa tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể thực hiện việc công chứng các hợp đồng, giao dịch. Về địa điểm công chứng, cần sửa đổi Luật để cho phép áp dụng một cách linh hoạt việc thực hiện công chứng lưu động các hợp đồng giao dịch tại các xã, cụm xã để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể tham gia hợp đồng.

• Thứ hai, đối với Thừa phát lại.

Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập ngoài việc có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, còn là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, khi hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐNN có thể do các bên tự xác lập, thực hiện hoặc theo quy định của pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như hợp đồng thuê QSDĐNN, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng QSDĐNN thì việc yêu cầu Thừa phát lập lập vi bằng với mục đích làm căn cứ để thực hiện các giao dịch sau này hay ghi nhận hiện trạng, lỗi vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện các giao kết ban đầu là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, có nhiều cá nhân, tổ chức cố tình sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật hướng tới việc vụ lợi, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác. Do đó, đối với các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN thông qua xác lập các vi bằng cần thiết đẩy mạnh thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về hoạt động của Thừa phát lại cho người dân. Lựa chọn hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật phù hợp, hiệu quả và thực sự dễ hiểu về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, vai trò và ý nghĩa của Thừa phát lại đến người dân, doanh nghiệp, chính quyền các cấp và các tổ chức có liên quan; từ đó giúp người dân hiểu được đâu là giá trị của vi bằng, đâu là giá trị của văn bản công chứng, góp phần giảm bớt sự nhầm lẫn, hiểu sai về giá trị của vi bằng, ngăn ngừa, hạn chế các vụ lừa đảo, tranh chấp liên quan đến việc giao dịch bất động sản bằng vi bằng như hiện nay.

3.2.3. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai

Thủ tục hành chính có ảnh hưởng trực tiếp việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể, nếu như thủ tục hành chính đơn giản, dễ hiểu và nhanh chóng thì quyền, lợi ích của các chủ thể được hiện thực hoá và nếu như thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp và mất thời gian thì quyền, lợi ích của các chủ thể rất khó có thể được thực hiện. Ở góc độ rộng hơn, thủ tục hành chính đơn giản, nhanh chóng góp phần thu hút doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Và cũng ở chiều ngược lại rườm rà, phức tạp, mất nhiều thời gian làm giảm sức hút doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Thêm vào đó, thủ tục hành chính rườm rà, mất thời gian chính là tạo mảnh đất màu mỡ cho “tham nhũng vặt” tồn tại và phổ biến. Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhìn chung, trên cơ sở LĐĐ năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành và ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ tại Thông báo số 347/TBVPCP của Văn phòng chính phủ về đẩy mạnh cải cách TTHC trong lĩnh vực quản lý đất đai thì cải cách thủ tục hành chính đã được quan tâm triển khai và đạt được kết quả tốt như sau: “Về số lượng thủ tục, tổng số thủ tục hành chính về đất đai là thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 30 thủ tục); 62 thủ tục đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 9 thủ tục)…”

Tuy nhiên, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai vẫn còn rườm rà, mất nhiều thời gian và chi phí chính thức còn cao. Theo đó thì nhóm thủ tục hành chính về đất đai hiện nay tốn 84,9 giờ để thực hiện và 4,9 triệu đồng xếp hạng thứ 04 sau các nhóm thủ tục hành chính về môi trường (218,4 giờ và 46,8 triệu đồng) đầu tư (125,4 giờ và 7,9 triệu đồng), xây dựng (108,9 giờ và 64,1 triệu đồng) trong đó, nhóm thủ tục hành chính liên quan đến thuế (lĩnh vực rộng hơn) chỉ mất 2,9 giờ để thực hiện với chi phí tuân thủ là 73,75 nghìn đồng. Điều này đã dẫn việc doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc thực hiện thủ tục hành chính, cụ thể: trong tổng số 8.681 doanh nghiệp trả lời điều tra toàn bộ về các vấn đề về môi trường kinh doanh đang hoạt động trên 63 tỉnh, thành phố của cả nước thì có đến 30,8% doanh nghiệp cho biết đã có chi trả cho chi phí không chính thức để thúc đẩy nhanh thủ tục đất đai. Do vậy, trong thời gian tới cần phải tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và thủ tục hành chính liên quan đến QSDĐ nói riêng với các nội dung sau:

Thứ nhất, cần phải tiếp tục giảm thời gian thực hiện, đơn giản hoá thành phần hồ sơ các thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và các thủ tục hành chính liên quan đến việc các chủ thể thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ nông nghiệp. Bên cạnh việc niêm yết công khai bộ thủ tục hành chính về đất đai trên các cổng thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu áp dụng việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai trực tuyến, các giấy tờ liên quan được chuyển về cơ quan giải quyết và trả kết quả thông qua dịch vụ chuyển phát nhanh.

Thứ hai, nghiên cứu áp dụng mô hình đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với cán bộ, công chức ở bộ phận một cửa nhằm nâng cao trách nhiệm, thái độ phục vụ người dân. Mức độ hài lòng của người dân là cơ sở để thực hiện kỷ luật, khen thưởng, bổ nhiệm chức vụ, điều động đối với cán bộ, công chức.

Kết luận Chương 3

Đất nông nghiệp gắn với cách mạng tháng 8/1945 với mục tiêu “người cày có ruộng” nên luôn được Nhà nước quan tâm. Bên cạnh đó, với yêu cầu hội nhập quốc tế và đô thị hoá hiện nay cũng tính đến yếu tố đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp nhưng phải tăng hiệu quả khai thác.

Trong chương này tác giả cũng đã đưa ra một số kiến nghị, giải pháp trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN. Nhóm giải pháp tập trung vào sửa đổi, bổ sung một số các quy định của LĐĐ, hướng dẫn một số điều kiện mà trong thực tiễn thực hiện thời gian qua còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn.

Bên cạnh đó, dựa trên các số liệu khảo sát trên thực tiễn, luận văn đã đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

KẾT LUẬN CHUNG Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng QSDĐNN có vai trò thực hiện tạo lập nhiều hàng hóa cho thị trường; góp phần thực hiện phân phối tài nguyên đất đai và các lợi ích từ QSDĐ; giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN phát triển có ảnh hưởng lan tỏa, tích cực đến các loại thị trường khác. Điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN bằng pháp luật nhằm điều tiết lợi ích chung của người sử dụng đất, Nhà nước, cũng như lợi ích toàn xã hội.

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN. Các nhóm quy phạm trên được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau: LĐĐ 2013, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản trên đã có nhiều quy định sửa đổi bổ sung so với trước đây. Tuy vậy, pháp luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập cần phải giải quyết. Những hạn chế về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN, tất yếu dẫn đến những hạn chế về thị trường giao dịch QSDĐ. Trước yêu cầu phát triển thị trường giao dịch QSDĐ “công bằng, minh bạch” thì việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật từ đó chỉ ra những nhược điểm, hạn chế bất cập của hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN để có cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Luận văn nghiên cứu tiếp cận và làm sâu sắc hơn một số vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN là cơ sở cho việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật. Từ những nghiên cứu, luận văn có sở sở khoa học để đề xuất hai nhóm giải pháp tập trung vào hoàn thiện quy đinh của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN. Luận văn: Giải pháp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất