Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023 và một số kiến nghị hoàn thiện dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam

2.1.1 Giới thiệu tổng quan về sự hình thành của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trong hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất.

Ngày 26/3/1988 Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) đã ký Quyết định số 53/HĐBT về việc thành lập Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam, tiền thân của Ngân hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam (Agribank) ngày nay. Sự ra đời của Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam là một dấu mốc mới trong chặng đường phát triển của ngành ngân hàng, với bối cảnh cả nước tập trung đầu tư, đẩy mạnh thực hiện thắng lợi các chương trình kinh tế lớn, đặc biệt là chương trình phát triển lương thực thực phẩm, thực hiện chính sách lớn của Đảng đối với nông nghiêp nông thôn và nông dân.

Tại Agribank, hoạt động cho vay được thực hiện dưới hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản là chủ yếu. Việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản khá hạn chế và phải đáp ứng được các điều kiện tín dụng ngặt nghèo. Trên thực tế hoạt động cho vay của Agribank, thế chấp QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay là biện pháp phổ biến nhất và chiếm tỷ trọng cao nhất về giá trị tài sản bảo đảm tại các Agribank trên địa bàn TP.HCM nói riêng và trên toàn quốc nói chung.

Đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Agribank đạt 1,82 triệu tỷ đồng; nguồn vốn đạt trên 1,63 triệu tỷ đồng; tổng dư nợ cho vay nền kinh tế đạt trên 1,44 triệu tỷ đồng, trong đó khoảng 65% dư nợ cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp, nông dân và nông thôn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong dư nợ tín dụng “Tam nông” tại Việt Nam.

Trong năm 2022 Agribank một lần nữa khẳng định vị thế của mình bằng việc đạt nhiều giải thưởng trong nước và quốc tế. Đối với giải thưởng trong nước: Agribank tiếp tục là ngân hàng dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng tỉ lệ giao dịch thanh toán chạm; Thương hiệu quốc gia Việt Nam năm 2022; Top 10 Thương hiệu Mạnh ngành Ngân hàng Tài chính năm 2022 (do Tạp chí Kinh tế Việt Nam – VnEconomy – Vietnam Economics Times bình chọn); Giải thưởng Chuyển đổi Số Việt Nam năm 2022, Agribank được vinh danh tại 2 hạng mục đó là Sản phẩm cộng nghệ số tiêu biểu của Hệ thống thanh toán giá trị thấp thời gian thực và Doanh nghiệp chuyển đổi số xuất sắc của Hệ thống hạ tầng thanh toán tập trung ; Giải thưởng Sao Khuê 2022 với sản phẩm Thẻ Agribank Lộc Việt; Top 10 thương hiệu giá trị nhất Việt Nam năm 2022; Top 10 Ngân hàng Thương mại Việt Nam uy tín năm 2022 (Vietnam Report). Về giải thưởng quốc tế của Agribank năm 2022: Agribank được ngân hàng JP Morgan-Mỹ trao tặng giải thưởng “Chất lượng Thanh toán xuất sắc”; tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s nâng hạng tiền gửi nội tệ và nhà phát hành nội tệ/ngoại tệ từ mức “Ba3” lên mức “Ba2” với triển vọng “Ổn định”. Thương hiệu Agribank được xếp hạng cao nhất trong các Ngân hàng Việt Nam tại bảng xếp hạng Brand Finance Banking 500 năm 2022. Tại bảng xếp hạng này Agribank đứng thứ 157 tăng 16 bậc so với năm 2021, xếp hạng cao nhất trong 11 ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam được xếp hạng toàn cầu năm 2022.” Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

2.1.2 Khái quát về quá trình xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, khi nhận thế chấp, pháp luật yêu cầu các bên phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định. Do vậy, để việc nhận quyền sử dụng đất được hiệu quả, an toàn, Agribank đã rất chú trọng đến việc chỉ đạo, hướng dẫn các đơn vị thành viên trong toàn hệ thống trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Việc xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là QSDĐ cũng là vấn đề Agribank đặt lên hàng đầu.

Để đáp ứng yêu cầu trong hoạt động cho vay đảm bảo quyền lợi của mình khi cho vay và thu hồi vốn vay, Agribank căn cứ theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp…từng thời kỳ, từ đó xây dựng các văn bản quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam. Có thể kể đến như Quyết định số 35/QĐHĐTV- HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014 của Hội đồng thành viên Agribank quy định về bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dưới các hình thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán và các hình thức cấp tín dụng khác của Agribank đối với khách hàng. Quy định này được đánh giá là khá chi tiết, cụ thể, toàn diện, chặt chẽ về thực hiện bảo đảm cấp tín dụng. Đối với biện pháp bảo đảm cấp tín dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ thể hóa các quy định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị, chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng trên thực tế, Ngân hàng còn đưa ra những điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng.

Tính đến thời điểm hiện tại, Agribank đã thay thế Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX bằng Quy định số 2929/QyĐ/NHNo-TD ngày 31/12/2021 và Quy chế số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 “Về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng” do Hội đồng thành viên Agribank ban hành nhằm phù hợp với các quy định của BLDS năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính Phủ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Phạm vi điều chỉnh của Quy chế này quy định về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của Agribank gồm: tài sản bảo đảm; xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm cấp tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam. Đối tượng áp dụng là khách hàng được cấp tín dụng; Bên bảo đảm; Các đơn vị, cá nhân có liên quan thuộc Agribank để hướng dẫn một cách cụ thể các quy định của pháp luật liên quan đến tài sản bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo an toàn, hiệu quả.

Các chi nhánh hoạt động trên toàn quốc phải thống nhất thực hiện theo quy định này và văn bản này đã khẳng định rõ Agribank, khách hàng, bên bảo đảm thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về thực hiện các biện pháp bảo đảm cấp tín dụng bao gồm: Thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, ký quỹ, bảo lãnh. Nghiên cứu quy định trên của Agribank có thể thấy, biện pháp bảo đảm thế chấp QSDĐ đã được quy định một cách khá chi tiết, rõ ràng. Bên cạnh việc áp dụng tương tự pháp luật về các điều kiện cơ bản liên quan đến chủ thể thế chấp, đối tượng QSDĐ thế chấp, giao kết hợp đồng thế chấp, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ… thì Agribank còn có thêm những quy định đặc thù nhằm hướng dẫn hướng dẫn một cách đầy đủ và cụ thể những vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ nguyên tắc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện nhận thế chấp, thủ tục nhận thế chấp, các đối tượng được thế chấp, định giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất, phạm vi và mức cho vay so với giá trị quyền sử dụng đất, kiểm tra, đánh giá lại quyền sử dụng đất trong quá trình cho vay, xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi của ngân hàng,…

2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

2.2.1 Kết quả áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023

Trong giai đoạn từ 2019 đến nay, nhờ áp dụng quy định về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay một cách chặt chẽ và có hiệu quả cũng như triển khai nghiêm túc chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà Nước về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng bị ảnh hưởng dịch Covid-19, Agribank đã góp phần phát triển đáng kể cho kinh tế – xã hội không chỉ trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh nói riêng mà cả nước nói chung. Tại báo cáo tài chính riêng tính đến cuối năm 2021, giá trị sổ sách các tài sản thế chấp Agribank đạt tới 2,327 triệu tỷ, tăng thêm hơn 262.000 tỷ đồng, tương đương 13% so với cuối năm 2020. Tổng giá trị tài sản thế chấp tại Agribank hiện cao hơn 77% so với số dư cho vay khách hàng cùng thời điểm. Trong đó, tài sản thế chấp là bất động sản đạt mức hơn 2,018 triệu tỷ đồng, tăng 10% so với năm trước, chiếm đến 87% tổng giá trị tài sản thế chấp. Còn lại, tài sản thế chấp là động sản ghi nhận hơn 139.218 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với đầu năm; tài sản thế chấp là giấy tờ có giá ghi nhận hơn 57.524 tỷ đồng, tăng thêm 35.953 tỷ đồng, tương đương tăng vọt 167% và các tài sản đảm bảo khác cũng tăng thêm 32.412 tỷ đồng, lên mức hơn 70.184 tỷ đồng, tương đương tăng 86%.

Kết quả nói trên chính là thành công từ việc áp dụng quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank, cụ thể được quy định như sau:

Về điều kiện đối với QSDĐ thế chấp. Agribank quy định các điều kiện đối với QSDĐ thế chấp gồm: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Còn trong thời hạn sử dụng đất; Được phép giao dịch và có khả năng chuyển nhượng.

Mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị QSDĐ thế chấp. Mức cấp tín dụng đối với QSDĐ thế chấp tối đa bằng 75% giá trị QSDĐ đó. Trường hợp mức cấp tín dụng tối đa cao hơn mức trên thì phải do Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc phê duyệt theo thẩm quyền quyết định cấp tín dụng. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Về đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ. Giống như quy định của pháp luật, Agribank quy định việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ là bắt buộc. Trình tự, thủ tục đăng ký sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

• Định giá QSDĐ thế chấp.

Tại Agribank quy định: Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, QSDĐ thế chấp phải được xác định giá trị và phải được lập thành văn bản, là một bộ phận không tách rời hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị QSDĐ tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp chỉ làm cơ sở để Agribank xác định mức cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý QSDĐ để thu hồi nợ. QSDĐ phải được định giá bằng đồng Việt Nam.

Đối với QSDĐ nông nghiệp trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị QSDĐ được xác định theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng đất;

Đối với QSDĐ còn lại thì giá trị QSDĐ sẽ do Agribank và bên thế chấp thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương nơi cho vay vào thời điểm thế chấp trên cơ sở thông tin: Giá chuyển nhượng đăng báo tại thời điểm định giá; giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tương ứng cùng loại; Giá theo tài liệu của phòng tài nguyên và môi trường; Công ty môi giới kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản …

Đối với QSDĐ thuê trước ngày 01/7/2004 của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì trong trường hợp này, Agribank xác định giá trị tài sản thế chấp là QSDĐ với giá trị tương đương bằng số tiền thuê đất bên thế chấp đã trả còn lại cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào đặc điểm của QSDĐ thế chấp mà Agribank chia thành các nhóm khác nhau để áp dụng phương pháp xác định QSDĐ. Quy định này là hoàn toàn hợp lý, đảm bảo cho việc định giá QSDĐ được chính xác nhất có thể.

Thông thường, giá trị QSDĐ thế chấp là do hai bên thỏa thuận quyết định. Tuy nhiên, đối với những trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm có giá trị lớn hoặc QSDĐ có giá trị lớn thì Agribank quy đinh việc định giá QSDĐ thế chấp được thực hiện bởi tổ chức có chức năng thẩm định giá chuyên nghiệp, cụ thể như sau: Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

• Một là, QSDĐ có giá trị dự kiến từ 50 tỷ đồng trở lên đối với khách hàng là người có liên quan của Agribank và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng;
• Hai là, QSDĐ có giá trị dự kiến từ 200 tỷ đồng trở lên;
• Ba là, QSDĐ thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ theo các hợp đồng cấp tín dụng từ 70 tỷ đồng trở lên.

Quy định này cho thấy Agribank đã nhận thức được rủi ro trong trường hợp giao dịch có giá trị lớn. Kết quả định giá không chính xác, cao hơn giá trị thực của QSDĐ thì ngân hàng đứng trước nguy cơ không thu hồi đủ nợ. Do vậy, quy định tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện việc định giá trong những trường hợp trên là cần thiết, đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá, từ đó hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng.

Bộ hồ sơ thế chấp QSDĐ: Để được giải ngân, trong bộ hồ sơ bảo đảm của bên vay phải có những giấy tờ mà Agribank yêu cầu như sau: Hợp đồng thế chấp (Bản chính); Biên bản xác định giá trị QSDĐ thế chấp (Bản chính); Giấy chứng nhận QSDĐ (Bản chính); Sơ đồ thửa đất (nếu có); Chứng từ nộp tiền thuê đất (Trường hợp được thuê đất).

Sau khi có được một bộ hồ sơ thế chấp QSDĐ hoàn chỉnh, thì Agribank tiến hành phân loại và cấp mã tài sản bảo đảm. Mỗi QSDĐ thế chấp được cấp một mã số duy nhất liên kết với mã số khách hàng để phục vụ công tác quản lý tài sản bảo đảm. Như vậy, song song với công việc làm sao để ký kết được hợp đồng thế chấp QSDĐ một cách chặt chẽ nhất, thì Agribank cũng đã rất chú trọng đến công việc quan trọng không kém đó là lưu trữ hồ sơ thế chấp. Khi đảm bảo được đầy đủ tài liệu cần thiết liên quan đến giao dịch thế chấp QSDĐ thì ngân hàng sẽ thuận lợi, chủ động hơn khi có tranh chấp xảy ra hoặc xử lý QSDĐ.

Kiểm tra QSDĐ thế chấp: Việc kiểm tra QSDĐ thế chấp được thực hiện định kỳ tối thiểu sáu tháng hoặc đột xuất. Việc kiểm tra QSDĐ thế chấp phải được ghi bằng văn bản và thể hiện rõ các nội dung sau: Tình trạng của QSDĐ so với thời điểm nhận thế chấp; Đánh giá việc tuân thủ các quy định trong việc quản lý, sử dụng QSDĐ; Đề xuất thay đổi biện pháp quản lý QSDĐ (nếu cần thiết);

Nhận thấy, Agribank đã ý thức rất rõ việc QSDĐ khi nhận thế chấp hoàn toàn có thể bị biến động theo thời gian. Quy định này tạo điều kiện cho Agribank nắm bắt mọi thay đổi của QSDĐ so với thời điểm nhận thế chấp. Trường hợp phát hiện giá trị QSDĐ bị giảm sút hoặc có sự biến động về hình thể thì Agribank có thể đưa ra phương án khắc phục kịp thời.

• Xử lý QSDĐ thế chấp. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Về nguyên tắc xử lý QSDĐ thế chấp. Trường hợp QSDĐ được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu giá trị QSDĐ sau khi xử lý đủ để thu nợ gốc, lãi và phí (nếu có), nếu không thì QSDĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Trường hợp QSDĐ được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì QSDĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy, Agribank luôn tôn trọng thỏa thuận với khách hàng trong việc xử lý QSDĐ. Chỉ khi Agribank và bên thế chấp không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Agribank mới tiến hành thủ tục bán đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, nhận thức được hành động chây lỳ, bất hợp tác của bên thế chấp QSDĐ, để tạo quyền chủ động khi xử lý QSDĐ. Agribank quy định rõ: Agribank căn cứ vào nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để tiến hành xử lý QSDĐ mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý QSDĐ của bên thế chấp.

Về các trường hợp xử lý QSDĐ. Agribank thực hiện xử lý QSDĐ thế chấp trong các trường hợp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật; Pháp luật quy định QSDĐ phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

• Về các phương thức xử lý QSDĐ theo thỏa thuận:

Thứ nhất, phương thức chuyển nhượng QSDĐ. Agribank và bên thế chấp có thể thỏa thuận chuyển nhượng không thông qua bán đấu giá hoặc qua bán đấu giá. Trường hợp chuyển nhượng qua đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ không thông qua bán đấu giá thì việc chuyển nhượng QSDĐ phải được thực hiện theo quy định của BLDS. Agribank và bên thế chấp có thể tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá chuyển nhượng. Nếu sau khi xác định giá chuyển nhượng QSDĐ mà không đủ để thu nợ gốc, lãi, phí (nếu có) thì Agribank thỏa thuận với bên thế chấp thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua phương thức bán đấu giá.

Thứ hai, phương thức Agribank nhận chính QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Việc nhận chính QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp phải được hội đồng thành viên phê duyệt trên cơ sở sau: Agribank nơi cấp tín dụng phải có phương án cụ thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn tối đa 03 năm; Trường hợp Agribank sử dụng QSDĐ thế chấp phục vụ trực tiếp cho các hoạt động của mình thì phải đáp ứng được tỷ lệ mua, đầu tư vào tài sản cố định theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng.

2.2.2 Những vướng mắc khi áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được nêu trên thì đối với việc tiếp cận các chính sách tín dụng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN), doanh nghiệp khởi nghiệp còn hạn chế vì vay vốn tại ngân hàng đòi hỏi nhiều thủ tục, yêu cầu tài sản thế chấp cho các khoản vay phải tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật, trong khi các DNVVN lại hạn chế về tài sản thế chấp. Nhiều DNVVN có tài sản nhưng không có đủ giấy tờ hợp pháp, hợp lệ để làm các thủ tục thế chấp như: doanh nghiệp được giao đất sử dụng nhưng chưa được cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất, hay doanh nghiệp có hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm nhưng lại không được thế chấp đất đai để vay vốn ngân hàng. Những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động cho vay thế chấp quyền sử dụng đất tại Agribank tại Tp. HCM khi áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành có thể kể đến như sau:

• Về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất

Việc xác định chủ thể thế chấp và chủ thể ký hợp đồng thế chấp cũng là một vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng. Có trường hợp việc xác định chủ thể ký hợp đồng còn có sự nhầm lẫn giữa người thế chấp và người bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có hiệu lực (do tài sản bảo đảm không thuộc bên thế chấp) hay như việc xác định chủ thể tham gia quan hệ về đăng ký biện pháp bảo đảm trong một số trường hợp xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay vẫn chưa xác định chính xác chủ thể thế chấp dẫn tới tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là, ngân hàng không thu hồi được nợ và cũng không xử lý được tài sản bảo đảm để bù đắp cho khoản vay đã cấp cho khách hàng. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Ví dụ: Trường hợp vay vốn của Công ty trách nhiệm hữu hạn HT, Công ty vay vốn tại ngân hàng, Giám đốc ký hợp đồng tín dụng, sau đó Giám đốc lại ký hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mang tên mình để bảo đảm cho khoản vay, hợp đồng thế chấp lại đứng tên Công ty là bên thế chấp. Như vậy, mặc dù về ý chí, Giám đốc đã ký hợp đồng thế chấp và thể hiện mong muốn mang chính tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay nhưng hợp đồng thế chấp đó vẫn bị coi là không có giá trị vì quyền sử dụng đất không thuộc về bên thế chấp (không phải là đất của Công ty mà là đất của cá nhân Giám đốc). Đáng lẽ ra, trong trường hợp này, Giám đốc phải là người nhân danh cá nhân để bảo lãnh cho Công ty vay vốn bằng chính quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, các tổ chức tín dụng khi áp dụng pháp luật cần phải nắm và hiểu rõ bản chất quy định của pháp luật để xác định chính xác đối tượng của hợp đồng, chủ thể của hợp đồng, … Mỗi đơn vị nên có cán bộ pháp chế được đào tạo cơ bản về pháp luật, am hiểu pháp luật để giúp tổ chức tín dụng tránh những rủi ro không đáng có.

• Về hợp đồng và thủ tục công chứng, chứng thực.

Việc chứng thực (xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương nơi có đất) xác nhận thực trạng của đất thế chấp liệu có đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng nói chung hay các ngân hàng thương mại nói riêng hay không? Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bất kỳ tổ chức tín dụng nào cũng hầu như tin tưởng tuyệt đối vào việc có xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương nơi có đất là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định đất đó có tồn tại “thật” trên thực tế hay không, bởi vì không ai khác ngoài Ủy ban nhân dân địa phương là người thay mặt Nhà nước theo dõi, quản lý đất đai tại địa phương. Tuy nhiên, xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương không phải lúc nào cũng an toàn cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Hàng ngàn rủi ro trong hoạt động tổ chức tín dụng có thể xảy ra và xảy ra bất cứ lúc nào, trong bất kỳ trường hợp nào mà không thể lường trước được. Từ thực tế trên, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp (ngân hàng), pháp luật cần quy định cụ thể trách nhiệm của những người thực hiện hoạt động công quyền, không những chịu trách nhiệm trước pháp luật (bị xử lý theo quy định của pháp luật) mà còn chịu trách nhiệm trực tiếp về tài sản trước người bị thiệt hại do hành vi của họ gián tiếp gây ra.

• Về định giá quyền sử dụng đất

Hiện nay, mặc dù Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã trao quyền tự chủ cho các tổ chức tín dụng tự quy định, quyết định và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn vay. Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam cũng đã quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất, còn việc định giá cụ thể sẽ được bộ phận định giá (Hội đồng hoặc Tổ định giá) lựa chọn, đề xuất và được người có thẩm quyền cấp tín dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Hiện nay thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Thực tế cho thấy khung giá đất do Uỷ ban nhân dân ban hành thường thấp hơn, thậm chí có nơi thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Điều này khiến cho khả năng vay vốn của khách hàng bị hạn chế đáng kể. Bởi lẽ, giá trị tài sản bảo đảm của họ bị đánh giá thấp so với giá thị trường. Bên cạnh đó, việc định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để quyết định cho vay còn nhiều bất cập do cán bộ định giá thiếu tính chuyên nghiệp, chưa được đào tạo chuyên sâu về kỹ năng định giá, ảnh hưởng đến kết quả định giá, gây thiệt hại cho ngân hàng. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

• Về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Có thể nói, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hiện nay là một trong những vấn đề nổi cộm đối với hầu hết các tổ chức tín dụng nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam nói riêng. Quy định của pháp luật hiện hành cũng bộc lộ rất nhiều bất cập, hạn chế như:

Về quyền thu giữ tài sản: Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã bỏ quyền thu giữ Tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Điều này sẽ gây khó khăn rất lớn đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng lý do sau: Tổ chức tín dụng không thể chủ động thu giữ nếu các chủ tài sản không đồng thuận, cố tình chống đối, thậm chí tạo ra các tranh chấp khác liên quan đến tài sản bảo đảm để khởi kiện ra tòa nhằm kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm. Tổ chức tín dụng sẽ phải chờ bản án của Tòa án, tạo tâm lý chây ỳ trả nợ của bên có nghĩa vụ, tạo áp lực lên cho các cơ quan xét xử. Theo đó, việc xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng sẽ bị kéo dài thời gian, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng.

Tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp chưa được thành lập nhiều, do vậy, tổ chức tín dụng không thể thực hiện theo quy định. Nếu có, qua Trung tâm bán đấu giá thuộc Sở Tư pháp thì thời hạn thực hiện việc bán đấu giá rất lâu, cá biệt có trường hợp do thời hạn ủy quyền bán đấu giá ngắn, thường là 30 ngày và phải ủy quyền nhiều lần, mỗi lần ủy quyền đều phải nộp phí bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, do vậy cả tổ chức tín dụng và khách hàng đều không thích lựa chọn hình thức xử lý tài sản này.

Trường hợp ngân hàng lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục rất phức tạp, có nhiều vụ việc kéo dài hàng năm trời, do khách hàng lợi dụng quy định của pháp luật tố tụng để kháng cáo hoặc đề nghị kháng nghị qua nhiều cấp, nhiều giai đoạn tố tụng hoặc khi đã có bản án có hiệu lực thì vẫn tiếp tục chây ỳ không thi hành án. Trong khi đó, do thời hạn tố tụng kéo dài ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của tài sản bảo đảm. Trong khi đó phán quyết của Tòa án dù có đem lại phần thắng thì khả năng thu hồi vốn là đến đâu còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó phần lớn phụ thuộc vào hiệu quả thi hành án. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Việc định giá tài sản thế chấp cũng là một vấn đề khó khăn khi xử lý quyền sử dụng đất. Các bên trong quan hệ thế chấp khi định giá tài sản rất khó đi đến thống nhất, bên thế chấp thường không chấp nhận mức giá do tổ chức tín dụng định giá, thậm chí có trường hợp đã thuê Đơn vị có chức năng thẩm định giá độc lập định giá nhưng khi đưa ra bên thế chấp vẫn không chấp thuận và cho rằng giá đó là quá thấp và quá thiệt thòi cho cá nhân, doanh nghiệp và tìm mọi cách trì hoãn việc xử lý quyền sử dụng đất.

Có thể tham khảo qua vụ án nổi cộm giữa Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty TNHH – SXTM Thiên Phú về phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của dự án Hoà Lân diễn ra trong thời gian dài, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp cũng như quá trình thu hồi, xử lý nợ xấu của Agribank”.

• Tóm tắt vụ án:

“Dự án Khu dân cư Hòa Lân (phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, Bình Dương) do Công ty TNHH – SXTM Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) làm chủ đầu tư có tổng diện tích 490.765 m2 (218.964,7 m2 đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và 246.853,1 m2 đất nhà nước giao không thu tiền tiền sử dụng đất).

Trong quá trình thực hiện, Công ty Thiên Phú đã thế chấp dự án này tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn) để thực hiện gói vay 1.100 tỷ đồng.

Vào ngày 17/4/2015, phía Agribank và Công ty Thiên Phú ký biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, bên ngân hàng được quyền xử lý phát mãi tài sản mà Công ty Thiên Phú đang thế chấp, thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.

Ngày 21/2/2019, Công ty Thiên Phú khởi kiện Agribank ra Tòa án nhân dân quận 7, TP.HCM yêu cầu giải quyết các nội dung: Tuyên hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá dự án Hòa Lân vô hiệu, hủy kết quả bán đấu giá. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Thiên Phú và Agribank. Ngày 27/2/2019, TAND Q.7, TP HCM đã thụ lý vụ án và ngày 15/3 đã có Quyết định số 01/2019/QĐ-BPKKTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản dưới mọi hình thức đối với các tài sản là quyền sử dụng đất thuộc dự án Hòa Lân.

Trải qua các phiên xét sử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm. Ngày 22-6- 2021, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Cấp cao tại TPHCM đã ra quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm số 99/2020/KDTM-ST ngày 12/11/2020 của TAND quận 7 và bản án phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24/3/2021 của TAND TP Hồ Chí Minh. Ngày 15/11/2021, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã xét xử giám đốc thẩm, chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng VKSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, hủy cả hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm vụ án “Yêu cầu huỷ kết quả đấu giá và tranh chấp hợp đồng tín dụng” của TAND Quận 7, TAND TP Hồ Chí Minh liên quan đến việc Công ty Kim Oanh trúng đấu giá 490.765,1m2 (gần 50 hecta) đất tại Dự án Hòa Lân. Theo Quyết định Giám đốc thẩm, việc đấu giá không đảm bảo khách quan, công khai, minh bạch, công bằng, dẫn đến Nhà nước thất thoát số tiền lớn. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Tuy nhiên, ngày 14/2/2022, Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao đã có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với quyết định giám đốc của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM liên quan khu dân cư Hòa Lân, tỉnh Bình Dương.

Theo kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao, quyết định hủy án của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM cho rằng việc định giá để bán đấu giá khu dân cư Hòa Lân không đúng theo quy định pháp luật về đất đai là không phù hợp. Vì thế, Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao đề nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy quyết định của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM, giữ nguyên bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân TP.HCM trong vụ “yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá và tranh chấp hợp đồng tín dụng” liên quan khu dân cư Hòa Lân.

Mới đây Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã chấp thuận kháng nghị của chánh án Tòa án nhân dân tối cao, hủy quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.HCM, giữ nguyên bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân TP.HCM.

Trong vụ kiện nêu trên, Agribank đã phát mãi tài sản thế chấp là toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc Dự án khu dân cư Hòa Lân của công ty Thiên Phú. Nhưng phía công ty lại đưa đơn lên TAND quận 7 với nhận định việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, mua bán đấu giá tài sản liên quan đến Khu dân cư Hòa Lân có rất nhiều sai phạm như: Vi phạm trong ký hợp đồng thế chấp tài sản khi Agribank buộc thế chấp cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; Vi phạm trong việc định giá tài sản khi định giá cả đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để đem bán đấu giá; Vi phạm trước khi tiến hành định giá và đấu giá Agribank Chợ Lớn đã không đo vẽ dẫn đến sai sót về diện tích bán đấu giá và thế chấp; Không thực hiện niêm yết bán đấu giá tài sản theo quy định; Vi phạm về công chứng bán tài sản khi bán chưa giải chấp, chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng.. Khi đó biên bản thỏa thuận đã ký giao tài sản để ngân hàng xử lý thu hồi nợ thì biên bản này vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 173 Luật Đất Đai năm 2013 quy định rõ, “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

Tuy nhiên, Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 02/2022/KDTM-GĐT ngày 22.03.2022, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao nhận định: Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp: Để đảm bảo cho các khoản vay, ngày 1.7.2003, Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn ký hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất tại Dự án KDC Hòa Lân. Việc thế chấp, nhận thế chấp thực hiện đúng các quy định pháp luật. Do không có khả năng trả nợ, Thiên Phú tự nguyện giao tài sản thế chấp để Agribank Chợ Lớn xử lý thu hồi nợ. Hai bên thống nhất thuê Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn quốc tế (VALUCO) thẩm định giá để đưa ra giá khởi điểm. Tại Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 25.5.2017 và Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSBĐG ngày 01.7.2017 đều ghi rõ: “Đối với phần diện tích đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không tiến hành bán đấu giá mà chỉ bàn giao cho người trúng đấu giá quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật”. Như vậy, các bên chỉ thỏa thuận đối với diện tích 243.912m 2 đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Do đó, Quyết định Giám đốc thẩm nhận định Agribank Chợ Lớn đã bán đấu giá cả phần diện tích đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là không đúng. Hội đồng thẩm phán TAND tối cao chấp nhận Quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm số 03/2022/KM-KDTM ngày 14.2.2022 của Chánh án TAND tối cao. Hủy Quyết định Giám đốc thẩm số 45/2021/KDTM- GĐT ngày 15.11.2021 của TAND cấp cao tại TP.HCM. Giữ nguyên bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24.3.2021 của TAND TP.HCM giữa nguyên đơn là Công ty Thiên Phú với bị đơn là Công ty đấu giá Nam Sài Gòn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác”.

Đối với vụ án nêu trên, việc yêu cầu Tòa án xử lý quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục phức tạp, kéo dài hàng năm trời, do khách hàng lợi dụng quy định của pháp luật tố tụng để kháng cáo, kháng nghị qua nhiều cấp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi vốn, mà ngân hàng còn tốn nhiều công sức, thời gian và tiền bạc trong quá trình theo đuổi vụ kiện. Trong khi đó phán quyết của Tòa án dù có đem lại phần thắng thì khả năng thu hồi vốn là đến đâu còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó phần lớn phụ thuộc vào hiệu quả thi hành án. Thực tế việc thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ trong cho vay thì yêu cầu các bên phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ là vô cùng quan trọng, bởi lẽ đây chính là biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi ngân hàng cho khách hàng vay vốn. Ngoài ra, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm còn có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế do hoạt động ngân hàng có ảnh hưởng sâu sắc, lâu dài và mang tính chất dây truyền đối với toàn bộ nền kinh tế.

2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

2.3.1 Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại các TCTD được quy định tại Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện BLDS về biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên trong thực tế, khi xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay thì các TCTD còn xác định chưa chính xác chủ thể thế chấp nên khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại TCTD bị Tòa án tuyên là vô hiệu như hợp đồng thế chấp QSDĐ. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, bên thứ ba trong quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ. Thực tế giải quyết tranh chấp trong thời gian liên quan đến yêu cầu khởi kiện của bên thứ ba trong tranh chấp về QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được đi thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho bên vay vốn trong HĐ tín dụng. Điều này đẩy bên cho vay vào tình trạng cho vay không bảo đảm trong khi bên cho vay là các TCTD, tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Bên thứ ba có thể xuất hiện với tư cách như sau: (i) Tổ chức hay cá nhân nước ngoài nhờ người Việt Nam mua và đứng tên thay trên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bị đưa đi thế chấp; (ii) Bên thứ ba là bên tranh chấp đối với bên thế chấp trong việc chia di sản thừa kế là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.

Trong các trường hợp nêu trên, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD là bên ngay tình trong quan hệ thế chấp, cần bổ sung quy định theo hướng hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu; thay vào đó các bên có tranh chấp có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bởi hành vi của bên có lỗi trong quan hệ của bên thế chấp với bên thứ ba (nếu có).

Thứ hai, tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ mà bên giao dịch là tổ chức không có tư cách pháp nhân, BLDS năm 2015 xác định chủ thể quan hệ pháp luật dân sự bao gồm cá nhân (Điều 16 đến Điều 24) và pháp nhân (Điều 74 đến Điều 82) là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đồng thời tại khoản 1 Điều 101 quy định: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự…”. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, một số luật (và văn bản dưới luật) đã có những quy định đặc thù điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực chuyên ngành, trong đó một số văn bản quy phạm pháp luật ghi nhận sự tồn tại và tham gia quan hệ dân sự của thực thể pháp lý đặc thù.

Thứ ba, về chủ thể cùng lúc là bên vay vốn và bên thế chấp: Khoản 3 Điều 141 BLDS năm 2015 quy định về việc “một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Thực tế cấp tín dụng và bảo đảm tiền vay phổ biến khi người đại diện bên vay vốn vừa là người đại diện bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản). Khi đó, cùng lúc họ tham gia giao dịch và ký kết hợp đồng với cả hai tư cách, nhiều TCTD hiện vẫn đang thiết kế hợp đồng bảo đảm ba bên và hợp đồng tín dụng, trong đó, một cá nhân đồng thời sẽ đại diện và ký tên trên hợp đồng với cả hai tư cách bên vay và bên bảo đảm. Thực chất đây là hai giao dịch riêng rẽ độc lập. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp thời gian qua nhiều tổ chức hành nghề công chứng và tòa án lại nhận định việc cùng lúc việc đại diện cho bên vay vốn vừa đại diện cho bên bảo đảm để giao dịch với tổ chức tín dụng là vi phạm quy định của BLDS năm 2015 về phạm vi đại diện, do đó tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm giữa các bên. Cho nên cần hướng dẫn cụ thể hoặc bổ sung quy định đối với vấn đề này, khẳng định tính phù hợp của việc một bên cùng lúc có thể tham gia giao dịch với TCTD với cả hai tư cách (bên vay và bên bảo đảm), tạo cơ sở để tổ chức tín dụng thuận lợi, yên tâm trong công tác thiết lập chủ thể của hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng.

2.3.2 Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định đối tượng, điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Cần bổ sung quy định QSDĐ thế chấp bắt buộc phải có giấy chứng nhận hợp pháp. Theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất là đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ tuy đã được các cơ quan có thẩm quyền chú trọng nhưng tiến độ vẫn còn chậm, nhiều nơi các hộ dân đã sinh sống ổn định, lâu dài nhưng hiện tại vẫn đang chờ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là một việc làm tất yếu mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện ngay, cụ thể: Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Nhà nước cần xây dựng đồng bộ các chính sách pháp luật, khuyến khích người dân thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ như chính sách miễn giảm thuế đất, đặc biệt cho người có công với cách mạng, người nghèo, người khuyết tật… Đơn giản hóa các thủ tục xin miễn giảm thuế đất để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Nhà nước cần có quy định cụ thể về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Đồng thời quy định về trách nhiệm pháp lý và chế định bồi thường thiệt hại cụ thể của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ không đúng theo quy định pháp luật.

Luật Đất Đai năm 2013 cần bổ sung thêm quy định tại Điều 188 hoặc có văn bản hướng dẫn thêm trường hợp bổ sung: nếu QSDĐ có giấy tờ, hồ sơ hợp pháp, đủ điều kiện cấp hoặc đang chờ cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ, không có tranh chấp và được cơ quan địa phương xác nhận tình trạng đất hoặc “có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 100 Luật này, thì người sở hữu QSDĐ đó vẫn có quyền thế chấp.

Đối với QSDĐ đang có tranh chấp, không nên vô hiệu hợp đồng thế chấp ngay mà nên đợi kết quả của việc giải quyết tranh chấp. Thuộc một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch đối với QSDĐ có hiệu lực pháp luật. Thiết nghĩ, đối với việc đất đai đang có tranh chấp cần có văn bản hướng dẫn cụ thể điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 “Đất tranh chấp nếu tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ, nếu có tranh chấp giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp thì việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu cần đợi kết quả giải quyết của việc tranh chấp. Nếu sau khi giải quyết, đất vẫn thuộc sở hữu của bên thế chấp thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật, trường hợp ngược lại hợp đồng vô hiệu”.

2.3.3 Kiến nghị đối với quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Khi xảy ra tranh chấp, cần có quy định chi tiết và cụ thể để đảm bảo quyền lợi từ phía các TCTD bởi các phán quyết của tòa án ảnh hưởng trực tiếp nghiêm trọng đến hoạt động của cơ quan công chứng, chứng thực, văn phòng đăng ký QSDĐ, khi các cơ quan này đã thực hiện công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp theo đúng trình tự quy định của pháp luật và đẩy các cơ quan này đứng trước nguy cơ bị khởi kiện vì đã thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký các giao dịch bảo đảm sau đó bị tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp cũng như phía các TCTD đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

2.3.4 Kiến nghị đối với quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Một số hợp đồng thế chấp nhất định có quy định bắt buộc phải đăng ký mới được coi là hợp pháp. Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đáp ứng về mặt hình thức của hợp đồng, xác định thứ tự ưu tiên để không ảnh hưởng đến mặt nội dung của hợp đồng mà bản chất là sự thỏa thuận của các bên đã được hình thành từ trước thời điểm đăng ký.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”; quy định này tương đồng với khoản 2 Điều 335 BLDS năm 2015: “thế chấp có hiệu lực với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Thông tư số 07/2019/TT- BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký nhanh, gọn, đơn giản, góp phần đẩy nhanh quá trình giải ngân của TCTD cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân. Với những điểm mới cơ bản như: bổ sung thêm trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện đăng ký đối với trường hợp này được thực hiện như đối với đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng; các trường hợp Văn phòng đăng ký phải thực hiện việc đăng ký thế chấp gồm thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình, tài sản của doanh nghiệp tư nhân…

Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với thế chấp tài sản nói riêng và các giao dịch bảo đảm nói chung. Tuy nhiên, các các quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tản mạn tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quan điểm cá nhân tác giả, nên có sự thay đổi về đăng ký giao dịch bảo đảm như:

Một là, cần thiết phải pháp điển hóa thành Luật giao dịch bảo đảm. Luật này sẽ thống nhất các quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau về một mối, giúp thuận tiện hơn trong việc nắm bắt. Hơn nữa, việc ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản ánh đúng tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, một quan hệ đầy phức tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn trong nền kinh tế.

Hai là, cần nâng cao sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận đối với thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản đang được quan tâm. Từ đó, cần cải thiện việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đảm lên Cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Có như thế mới thể hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là tạo được hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

2.3.5 Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sản đảm bảo là điểm mấu chốt để đảm bảo tính công khai, khách quan của việc xử lý tài sản. Thực tế việc xử lý tài sản bảo đảm của TCTD vẫn còn gặp nhiều vướng mắc và khó khăn. Để giải quyết được những vướng mắc và khó khăn đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật như sau:

Thứ nhất, việc đánh giá tài sản bảo đảm cho khoản vay như việc thẩm định điều kiện tài sản thế chấp, năng lực pháp lý của người thế chấp tài sản, định giá tài sản, tính thanh khoản của tài sản, … là hết sức cần thiết và không thể thiếu được trong tình hình hiện nay. Hơn lúc nào hết cần phải đề cao vai trò của tài sản bảo đảm từ việc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa do hội sở của các ngân hàng thương mại quy định, chẳng hạn như: thẩm định vị trí, tính thanh khoản của nhà ở, QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất. Đồng thời, phải hạn chế hoặc từ chối các tài sản bảo đảm là hàng hóa, máy móc thiết bị khó định giá, khó quản lý và tính thanh khoản thấp.

Thứ hai, trong các quy phạm pháp luật về giao dịch đảm bảo nên hướng dẫn rõ ràng, thống nhất các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đối với các bên có liên quan. Làm như vậy sẽ phù hợp hơn với hình thức pháp lý của văn bản cũng như yêu cầu đặt ra.

Thứ ba, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chung trong phạm vi cả nước về giao dịch bảo đảm giúp các ngân hàng thương mại và các chủ thể liên quan truy cập, đăng ký nhanh và cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời về tài sản bảo đảm. Thông tin khi được hệ thống hóa sẽ giúp các ngân hàng thương mại có thêm thông tin trong quá trình thẩm định tài sản, do đó sẽ giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro khi cấp tín dụng cho khách hàng.

Bên cạnh đó, theo Điều 372 BLDS năm 2015, một trong những căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự là “nghĩa vụ dân sự được bù trừ”. Tuy nhiên, hiện chưa rõ thứ tự ưu tiên giữa quyền bù trừ nghĩa vụ dân sự và quyền phát sinh dưới giao dịch bảo đảm. Vì vậy, để đảm bảo pháp luật được áp dụng thống nhất, cần quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận tài sản đảm bảo với chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản đảm bảo, giữa bên nhận bảo đảm với bên được bù trừ nghĩa vụ và các chủ thể khác có quyền đối với tài sản. Pháp luật về thế chấp tài sản là quy định quan trọng trong bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại các TCTD. Vì thế, xây dựng và hoàn thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi hợp pháp của các bên có liên quan trong quan hệ thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

2.3.6 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Ngân hàng Nhà Nước cần tăng cường vai trò của công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ. Thường xuyên theo định kỳ hoặc đột xuất tiến hành kiểm tra, kiểm soát nội bộ để phát hiện kịp thời các sai phạm và dấu hiệu vi phạm liên quan đến hợp đồng tín dụng nói chung và nhận thế chấp, xử lý tài sản thế chấp nói riêng.

Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các cơ quan khác để thành lập một trung tâm chuyên cung cấp thông tin: Qua đó các ngân hàng có thể nhanh chóng nắm bắt được những thay đổi trên thị trường, cập nhật các văn bản, quy định mới của NHNN cũng như các tổ chức khác, giảm thiểu rủi ro. Ngoài ra các ngân hàng trong nước không phải sử dụng dịch vụ thông tin của các tổ chức nước ngoài, giảm được chi phí và theo đó giảm được lãi suất cho vay.

Ngoài ra, cần có sự phối hợp liên thông giữa các TCTD với các chuyên gia nhiều kinh nghiệm đến từ hệ thống các cơ quan tư pháp không chỉ trong hoạt động tư vấn, phối hợp xử lý vụ việc mà còn hỗ trợ đào tạo thông qua việc thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành, nhằm nâng cao năng lực đánh giá, đo lường, phân tích, kiểm soát rủi ro và công tác xử lý tài sản thế chấp cho cán bộ.

2.3.7 Kiến nghị đối với quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh

Bên cạnh việc các quy định của pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ cần phải hoàn thiện thì các TCTD nói chung và Agribank nói riêng cần có sự linh hoạt trong các quy phạm pháp luật để phù hợp với tình hình thế chấp QSDĐ trên thực tế của từng ngân hàng. Qua nghiên cứu thực tiễn thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank, để nâng cao hiệu quả, đảm bảo an toàn tín dụng trong việc nhận thế chấp tài sản đặc biệt này thì cần nhiều giải pháp đồng bộ, cụ thể như sau:

Ban hành quy định, quy trình cụ thể, riêng biệt về nhận thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay.

Hiện tại, Agribank thực hiện việc nhận thế chấp QSDĐ theo hướng dẫn tại Quy chế số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 Về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của Hội đồng thành viên Agribank. Quy chế này điều chỉnh chung về vấn đề “nhận tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi Agribank cho vay”. Quy định về thế chấp QSDĐ chỉ là một phần trong quyết định đó và nằm tản mát, rải rác trong văn bản trên. Điều này, dẫn đến việc các chi nhánh trực thuộc khó khăn trong việc tra cứu, vận dụng. Trong khi đó, thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng thường xuyên, phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của Agribank. Do vậy, cần thiết phải có một văn bản riêng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Ban hành các quy định cụ thể về định giá QSDĐ thế chấp. QSDĐ thế chấp tại Agribank là rất đa dạng từ đất ở đô thị đến đất ở nông thôn, đất thuê trong khu công nghiệp, đất thuê sản xuất nông nghiệp, kinh doanh dịch vụ … Do đó, Agribank cần ban hành quy trình định giá, phương pháp định giá cụ thể hơn nữa đối với từng loại đất khác nhau trong từng thời kỳ, phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Yêu cầu các chi nhánh phải thường xuyên kiểm tra QSDĐ thế chấp, nghiêm túc thực hiện việc kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần và việc kiểm tra phải được lập thành văn bản, kèm theo đề xuất phương án xử lý trong trường hợp QSDĐ có sự biến động.

• Ban hành các quy định cụ thể về xử lý QSDĐ thế chấp.

Các quy định về xử lý QSDĐ thế chấp tại Agribank mới chỉ dừng lại ở việc nêu lại các quy định của pháp luật.

Khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ, yêu cầu các chi nhánh trực thuộc chủ động hướng dẫn bên thế chấp ký kết hợp đồng thế chấp tại các phòng công chứng, văn phòng công chứng trên địa bàn.

Trường hợp trên địa bàn huyện không có văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng thì mới chứng thực hợp đồng thế chấp tại UBND cấp xã. Quy định này là cần thiết để hạn chế việc hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.

Thành lập các đoàn thanh tra nội bộ theo định kỳ để kiểm tra, rà soát hồ sơ tín dụng tại các chi nhánh trực thuộc. Thông qua hoạt động kiểm tra này sẽ phát hiện ra các trường hợp nhận thế chấp QSDĐ không đúng quy định hoặc không đảm bảo an toàn tín dụng. Trên cơ sở đó, ban lãnh đạo Agribank có những phương án, biện pháp xử lý kịp thời để khắc phục, đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành về thế chấp QSDĐ sao cho hợp lý, hiệu quả.

Chủ động phối hợp với Agribank AMC trong việc định giá QSDĐ, xử lý QSDĐ, quản lý, khai thác QSDĐ. Agribank AMC đã chính thức đi vào hoạt động từ ngày 06/4/2013, là một đơn vị độc lập và triển khai các sản phẩm bao gồm: Xử lý nợ, xử lý tài sản; Quản lý & Khai thác tài sản; Định giá, định giá lại; Bán đấu giá … Với đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm và chuyên nghiệp thì việc định giá, xử lý, quản lý khai thác tài sản của Agribank AMC trong nhiều trường hợp sẽ chính xác, hiệu quả hơn so với việc các chi nhánh Agribank tự thực hiện. Theo đó, đối với việc định giá, xử lý QSDĐ có tính chất phức tạp, khó khăn thì Agribank cần chủ động phối hợp với Agribank AMC để nhận được sự tư vấn hoặc thuê chính các dịch vụ của Agribank AMC, từ đó hạn chế rủi ro trong việc định giá không chính xác hay xử lý QSDĐ không được như mong muốn.

Đẩy mạnh công tác phối hợp, thường xuyên trao đổi với các cơ quan pháp luật trên địa bàn đặc biệt là Tòa án và Thi hành án dân sự để tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải quyết các vụ việc khởi kiện liên quan đến tranh chấp thế chấp QSDĐ và thi hành án về xử lý QSDĐ.

Nâng cao trình độ nhân viên thẩm định, xử lý tài sản, xử lý nợ trong hệ thống Agribank thông qua việc thường xuyên tổ chức tập huấn, rút kinh nghiệm về chuyên môn, nghiệp vụ. Thành lập ban chuyên trách thường xuyên giải đáp thắc mắc, hướng dẫn nghiệp vụ cho các nhân viên liên quan đến hoạt động thế chấp QSDĐ.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

Thực trạng bất cập về pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD cho thấy việc hoàn thiện pháp luật là yêu cầu cấp thiết và khách quan.

Luận văn nêu ra được các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tại TP.HCM, bao gồm: Các quy định về đối tượng thế chấp, chủ thể thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ nhằm tránh hiện tượng áp dụng không đồng nhất quy định của Luật Đất đai và BLDS dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoặc xác định không đúng tài sản thế chấp, xác định không đúng chủ sở hữu QSDĐ, không đúng QSDĐ bị đem thế chấp dẫn đến việc không thể xử lý QSDĐ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ.

Chính từ đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD. Đặc biệt hơn, tác giả cũng đã đề xuất những giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank nói chung và Agribank tại Tp.HCM nói riêng. Những giải pháp cụ thể được trình bày chính là hành lang pháp lý vững chắc cho pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay phát triển.

KẾT LUẬN

Hoạt động cho vay là hoạt động cơ bản của các TCTD, mang lại lợi nhuận khổng lồ, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các hoạt động khác. Do đó, cho vay an toàn, bảo đảm việc thu hồi nợ là mục tiêu hàng đầu các TCTD. Biện pháp bảo đảm tiền vay chính là công cụ giúp các TCTD đạt được mục tiêu đó.

Thế chấp QSDĐ giúp các cá nhân, tổ chức trong xã hội có cơ hội tiếp cận với nguồn vốn dồi dào từ các ngân hàng để mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư góp phần phát triển đất nước. Đối với các TCTD, một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất trong hoạt động cho vay chính là thế chấp QSDĐ, biện pháp này giúp hạn chế rủi ro trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng việc trả nợ. Vì vậy, thế chấp QSDĐ cần sự điều chỉnh đặc biệt của pháp luật.

Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua đã có nhiều sự thay đổi tiến bộ, thường xuyên được cập nhật, sửa đổi, bổ sung và ban hành mới để điều chỉnh những nhu cầu phát sinh từ thực tiễn. Do vậy, pháp luật về thế chấp QSDĐ đã tạo ra khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ.

Tuy vậy, trong quá trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank, nhận thấy hệ thống pháp luật thế chấp QSDĐ vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các TCTD khi nhận thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Hoàn thiện pháp luật và tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu quả thế chấp QSDĐ tại các TCTD nói chung và tại Agribank nói riêng là mục đích nghiên cứu chính của luận văn. Trong luận văn, tác giả đã đóng góp một vài kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho Agribank khi nhận thế chấp QSDĐ, qua đó góp phần ổn định thị trường tiền tệ, hiện thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra. Luận văn: Thực tiễn PL thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Agribank