Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại và một số kiến nghị dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại

2.1.1 Xác định chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tài sản bên thứ ba

Chủ thể tham gia trong quan hệ thế chấp tài sản bên thứ ba đảm bảo khoản vay tại Ngân hàng thương mại gồm: Bên thế chấp, Bên nhận thế chấp, bên có nghĩa vụ. Trong đó, Bên nhận thế chấp là Ngân hàng thương mại, bên có nghĩa vụ là bên vay, còn Bên thế chấp là bên sở hữu Tài sản bảo đảm. Sau đây là một số thực trạng đã và đang diễn ra trên thực tế:

2.1.1.1 Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản bên thứ ba

Trong Giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản của bên thứ ba, quy định pháp luật không quy định cụ thể chủ thể tham gia giao kết: Hợp đồng thế chấp có thể thoả thuận giữa hai bên: Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp hoặc ba bên gồm: Bên thế chấp, Bên nhận thế chấp và bên vay. Theo ông Đoàn Thái Sơn (2012) – Vụ trưởng Vụ pháp chế, Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất của bên thứ ba có thể là ba bên hoặc hai bên. Ba bên gồm: Bên thế chấp đồng thời là chủ sở hữu tài sản, bên nhận thế chấp đồng thời là bên có quyền, bên được thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ; hoặc hai bên gồm: bên thế chấp đồng thời là chủ sở hữu tài sản và cũng là bên có nghĩa vụ, bên nhận thế chấp đồng thời là bên có quyền.

Theo khảo sát có 57.1% các Ngân hàng thương mại lựa chọn giao kết Hợp đồng thế chấp giữa hai bên gồm: Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp, 42.9% Ngân hàng thương mại thực hiện giao kết Hợp đồng thế chấp ba bên gồm: Bên thế chấp, Bên nhận thế chấp và bên vay. Theo quan điểm tác giả thì nên giao kết Hợp đồng thế chấp gồm hai bên do những nguyên nhân sau:

Nếu Hợp đồng thế chấp ký giữa ba chủ thể: Bên thế chấp, bên có nghĩa vụ và Bên nhận thế chấp trong trường hợp chủ sở hữu Tài sản bảo đảm (BTC) cũng là người đại diện theo pháp luật/người đại diện theo ủy quyền của bên có nghĩa vụ thì theo quan điểm của một số toà án sẽ vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 141 Bộ luật dân sự năm 2015: “nhân danh người đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình”. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Hợp đồng thế chấp tập trung vào mô tả Tài sản thế chấp, nghĩa vụ bảo đảm, phạm vi bảo đảm, quyền và nghĩa vụ các bên mà chủ yếu là Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp. Nội dung hợp đồng cũng gần như không có đề cập đến quyền và nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ ngoài Điều khoản “phạm vi bảo đảm”. Vì vậy Hợp đồng thế chấp không cần thiết phải có sự tham gia của bên có nghĩa vụ do những thông tin liên quan đến bên vay đã được mô tả, dẫn chiếu khá đầy đủ tại Hợp đồng cho vay.

Hơn nữa, theo quy định về đăng ký Giao dịch bảo đảm cũng không có sự khác biệt giữa thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho chính bên bảo đảm hay nghĩa vụ của người khác. Mẫu đơn đăng ký chỉ gồm hai chủ thể là Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp. Theo quan điểm một số công chứng viên: Khi bên thứ ba đưa tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác (khách hàng vay) thì chỉ cần thiết lập Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng cầm cố tài sản giữa hai bên: bên bảo đảm (bên thế chấp) với bên có quyền (bên nhận thế chấp).

2.1.1.2 Xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

BLDS năm 2015 xác định hai chủ thể quan hệ dân sự bao gồm cá nhân và pháp nhân; Hộ gia đình không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự và các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

QSDĐ là một trong những tài sản được quan tâm nhiều nhất bởi đối với mỗi người dân, hộ gia đình Việt Nam thì Quyền sử dụng đất có thể coi là tài sản lớn nhất, có giá trị nhất so với các tài sản khác. Với các Tổ chức tín dụng, ngân hàng, họ sẽ cho vay vốn trên cơ sở những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro, vì vậy những tài sản có giá trị lớn như Quyền sử dụng đất, nhà ở thường được sử dụng làm tài sản thế chấp. Khi một thành viên của Hộ gia đình có nhu cầu vay vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của Hộ gia đình thì chủ thể vay vốn là thành viên của Hộ gia đình và Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của Hộ gia đình thì đây cũng là một trong những trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba.

HGĐ là một trong những chủ thể tham gia giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005. Ở cả hai bộ luật thì Hộ gia đình đều có những đặc điểm:

Các thành viên có tài sản chung. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Các thành viên cùng đóng góp, tham gia hoạt động kinh tế chung trong một số lĩnh vực như sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định.

Theo định nghĩa tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: các thành viên Hộ gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải là người có công sức đóng góp, trực tiếp tham gia sản xuất như một số quan điểm về thành viên Hộ gia đình.

Đến Bộ luật dân sự năm 2015 thì Hộ gia đình không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự, mà chủ thể lúc này chỉ là cá nhân và pháp nhân. Các giao dịch liên quan đến Hộ gia đình sẽ do các thành viên của Hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”^[5]. Tài sản của Hộ gia đình được gồm tài sản do các thành viên cùng đóng góp, tạo nên gồm; Quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất, rừng, rừng trồng…Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của Hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của Hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng.

Trong trường hợp thế chấp tài sản của Hộ gia đình thì tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ của Hộ gia đình cùng đồng thuận và cùng ký tên vào Hợp đồng thế chấp hoặc ủy quyền cho người đại diện ký kết Hợp đồng thế chấp. Nếu một hoặc một số thành viên Hộ gia đình không thể hiện ý chí trong việc đưa tài sản tham gia Giao dịch bảo đảm thì có khả năng bị toà án tuyên vô hiệu hợp đồng dù cho Hợp đồng bảo đảm đã được hoàn tất các thủ tục bảo đảm theo quy định (công chứng, đăng ký Giao dịch bảo đảm).

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định chính xác số lượng, chi tiết các thành viên của Hộ gia đình. Theo Luật sư Trương Thanh Đức (2021): “vấn đề này là một điều thách đố, nguy hiểm và nhức nhối trên thực tế trong suốt mấy chục năm qua, vì không có căn cứ pháp lý để khẳng định những người nào là thành viên Hộ gia đình”. Ví dụ như đối với tài sản là Quyền sử dụng đất của gia đình, khi muốn xác lập giao dịch thế chấp tài sản này bắt buộc phải được sự đồng thuận của tất cả thành viên Hộ gia đình chứ không chỉ xác lập giao dịch thông qua chủ hộ. Điều đáng nói là không chỉ các Ngân hàng thương mại mà ngay cả các công chứng viên đang công tác tại các phòng công chứng hay các cán bộ đang công tác tại ủy ban nhân dân xã, phường cũng không tránh khỏi tình trạng lúng túng do sự không đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Theo NCS Phạm Văn Lưỡng (2018): Mặt khác do phong tục, tập quán tồn tại lâu đời ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng.

Trước đây, theo quan điểm một số công chứng viên, để xác định tư cách chủ thể các thành viên của Hộ gia đình khi xác lập Giao dịch bảo đảm với tài sản là đất nông nghiệp là những thành viên có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng. Tuy nhiên kể từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự năm 2015 thì thành viên của Hộ gia đình có thể được xác định thông qua Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “HGĐ sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có Quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất; nhận chuyển Quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên điều luật này chỉ hướng dẫn những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013; còn những trường hợp trước đó vẫn đang bỏ ngỏ. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Một cách mà nhiều Ngân hàng thương mại thường thực hiện trong việc nhận thế chấp tài sản Hộ gia đình là căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định được số lượng thành viên của hộ, mặc dù sổ hộ khẩu chỉ là công cụ hỗ trợ mục đích quản lý nhân khẩu. Tuy nhiên theo khoản 3 Điều 38 Luật cư trú số 68/2020/QH14 ngày 13 tháng 11 năm 2020: kể từ năm 2023 thì sổ hộ khẩu không còn được lưu hành nữa thì cách dựa trên sổ hộ khẩu để xác định số thành viên của Hộ gia đình không thể thực hiện được và câu chuyện lại quay về nút thắt ban đầu. Hơn nữa việc dựa vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên cũng xảy ra những bất cập như: có những thành viên là thành viên của Hộ gia đình nhưng không có tên trong hộ khẩu (có thể đã tách hộ do lập gia đình hoặc chưa nhập khẩu vào hộ) và các Ngân hàng thương mại cũng không có lý do để yêu cầu những thành viên này tham gia giao kết Hợp đồng thế chấp. Hoặc cũng có trường hợp những người có tên trong hộ khẩu nhưng không phải là thành viên Hộ gia đình, không phải là một trong những chủ sở hữu tài sản nhưng nếu căn cứ sổ hộ khẩu nên vẫn phải đưa những thành viên này tham gia giao kết hoặc phải có cam kết không liên quan đến tài sản.

Cũng có Ngân hàng thương mại chọn giải pháp làm công văn hỏi Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Hộ gia đình. Tuy nhiên từ lúc ban hành công văn hỏi tin cho đến khi nhận được trả lời từ cơ quan ban ngành là khá mất thời gian và đôi khi không nhận được phản hồi. Do vậy cách này cũng không được áp dụng phổ biến trong quá trình nhận thế chấp tài sản của Hộ gia đình tại các Ngân hàng thương mại hiện nay.

Theo hướng dẫn tại Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07 tháng 04 năm 2017: “Việc xác định ai là thành viên Hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất xác định thành viên Hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Tuy nhiên trên thực tế các Hộ gia đình cũng không có hồ sơ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của hộ mình. Theo nguyên tắc thì chỉ nên giao Hộ gia đình loại đất nông nghiệp, nhưng trên thực tế các loại đất khác của một cá nhân hay vợ chồng nhưng cũng được giao cho Hộ gia đình vô hình chung làm phức tạp hóa vấn đề.

Theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 09 năm 2017: Khoản 5 Điều 6 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 5): “HGĐ sử dụng đất thì ghi “HGĐ, gồm ông”(hoặc “HGĐ, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ Hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của Hộ gia đình. Trường hợp chủ Hộ gia đình không có Quyền sử dụng đất chung của Hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của Hộ gia đình có chung Quyền sử dụng đất của Hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu Tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong Hộ gia đình có chung Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Tài sản gắn liền với đất)”. Đây được xem là một trong những hướng dẫn cụ thể, chi tiết để có thể xác định chính xác các thành viên của của Hộ gia đình dựa vào Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Nhưng tiếc là điều này đã bị ngưng thi hành bởi Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04 tháng 12 năm 2017 khiến cho việc xác định thành viên Hộ gia đình vẫn còn bị bỏ ngỏ.

2.1.1.3 Giao kết hợp đồng thế chấp thông qua ủy quyền Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Việc giao kết Hợp đồng thế chấp thông qua ủy quyền đã hiện hữu trong thực tế từ nhiều năm nay. Tuy nhiên để tìm hiểu việc thực hiện như vậy có phù hợp quy định pháp luật hay không, có dẫn đến rủi ro gì không, chúng ta sẽ đi phân tích cụ thể trường hợp thực tế sau và tìm hiểu quan điểm của một số tác giả có kiến thức chuyên môn (luật sư, thẩm phán toà án nhân dân tối cao).

Nội dung hợp đồng ủy quyền trong vụ án này được lập vào ngày 15-8-2006 là: “Ông Th. ủy quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp thành phố Q.”. Do ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp tòa đã quyết định phát mại Tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Quan điểm thứ nhất là của thẩm phán một toà án nhân dân tối cao: Bản chất của hợp đồng ủy quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th., nhưng ông D đã làm sai lệch nội dung và hình thức hợp đồng ủy quyền bằng cách để bản thân mình là người vay vốn, còn ông Th lại trở thành bên bảo lãnh. Hơn nữa, tác giả này cũng cho rằng ngân hàng đã làm trái pháp luật khi tùy tiện cho ông D. vay mà không buộc ông Th. lập văn bản bảo lãnh hoặc ghi trong hợp đồng chính được quy định tại Điều 362 Bộ luật dân sự về Hình thức bảo lãnh; ủy quyền khác với bảo lãnh, không thể có sự nhập nhằng giữa hai hình thức này.

Quan điểm thứ hai là của luật sư Trương Thanh Đức: Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Hoặc cho phép cho người khác thực hiện các quyền này trên cơ sở hợp đồng ủy quyền. Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản và người có Quyền sử dụng đất cũng có các quyền tương tự như đối với một chủ sở hữu tài sản. Do đó giao dịch ủy quyền giữa ông Th và ông D là phù hợp quy định pháp luật theo Điều 582 Bộ luật dân sự năm 2005. Bản chất sự việc vẫn là ông D vay, có bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất của ông Th và ông và chỉ cần ký ủy quyền ký Hợp đồng thế chấp mà không cần thiết phải xác lập thêm hợp đồng bảo lãnh nữa. Việc ngân hàng cho ông D vay có TS thế chấp là Quyền sử dụng đất của ông Th là đúng quy định pháp luật.

Quan điểm thứ ba của luật sư Lư Quang Vinh: Việc phân biệt các biện pháp bảo đảm được xác định qua quyền sở hữu tài sản. Nếu Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của bên vay thì gọi là thế chấp, nếu Tài sản bảo đảm của bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ bên vay thì gọi là bảo lãnh. Điểm khác biệt cơ bản giữa hai biện pháp này là hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền Tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho Bên nhận thế chấp; đối với hợp đồng bảo lãnh thì chủ sở hữu tài sản chỉ phải giao nộp Tài sản bảo đảm khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Và theo nhận định của tác giả này thì quan hệ bảo đảm của giao dịch trên là quan hệ bảo lãnh. Theo quan điểm của tác giả:

Nếu nội dung trong hợp đồng ủy quyền ghi rõ “Ông Th. ủy quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn…”, mà không có hạn chế gì khác thì ông D có thể thực hiện thế chấp tài sản cho ngân hàng thương mại theo đúng phạm vi ủy quyền (Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”) Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Bản chất của Giao dịch bảo đảm là thế chấp tài sản bên thứ ba (ông Th) để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn của bên có nghĩa vụ (ông D), không phải là giao dịch bảo lãnh. Các bên chỉ phải ký kết Hợp đồng cho vay và Hợp đồng thế chấp. Việc xác định chủ thể của các hợp đồng như sau:

• HĐTC: Bên thế chấp ký kết với Bên nhận thế chấp (là Ngân hàng thương mại). Trong đó, phần mô tả Bên thế chấp sẽ mô tả là ông Th (Chủ sở hữu tài sản) – do ông D là đại diện (theo hợp đồng ủy quyền số….)
• HĐCV: Bên cho vay (NHTM) và bên vay (ông D). Trong Hợp đồng cho vay có thể dẫn chiếu Hợp đồng bảo đảm và chủ tài sản (ông Th) nhưng không yêu cầu có sự tham gia của ông Th vào Hợp đồng cho vay.

Tuy nhiên cũng có một điểm lưu ý: theo khoản 1 Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015: “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Hay nói cách khác là ông D chỉ được thực hiện thế chấp Quyền sử dụng đất theo ủy quyền của ông Th phải vì lợi ích của ông Th. Như tình huống trên đang đề cập thì ông D thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn của chính ông D mà không vì lợi ích của ông Th liệu có phù hợp quy định pháp luật.

Hơn nữa việc nhận thế chấp thông qua ủy quyền trên thực tế tồn tại khá nhiều rủi ro. Trong một số trường hợp, hợp đồng ủy quyền là giả cách nhằm che giấu giao dịch gốc như vay vốn lẫn nhau, mua bán tài sản…Sau đó bên được ủy quyền có thể mang những tài sản này thế chấp tại Ngân hàng thương mại để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn. Việc này có thể mang lại những rủi ro cho các bên như sau:

• Về phía ngân hàng:

Những tình huống này nếu Tòa án xác định hợp đồng ủy quyền là giả cách thì sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, dẫn đến Hợp đồng thế chấp được giao kết dựa trên hợp đồng ủy quyền này cũng phải đối mặt khả năng bị vô hiệu. Hậu quả là Ngân hàng thương mại phải đối mặt với khoản vay không còn Tài sản bảo đảm, không có nguồn thu nợ bổ sung, nguy cơ không thu hồi được tiền gốc lãi, phí…

Nếu các Ngân hàng thương mại không thể/không thẩm định thực tế bên chủ sở hữu thực sự mà chỉ làm việc với bên được ủy quyền thì có thể gặp phải rủi ro hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp: Người được đại diện là cá nhân chết; người được đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

Bên ủy quyền cũng có thể đơn phương rút lại ủy quyền dẫn đến việc giao kết hợp đồng bất hợp pháp.

Đối với bên ủy quyền: nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đầy đủ, đúng hạn nghĩa vụ đối với Ngân hàng thương mại thì họ có khả năng “mất tài sản” do buộc phải giao tài sản mà bên được ủy quyền đã nhân danh họ (chủ tài sản) thế chấp cho Ngân hàng thương mại. Đối với bên ủy quyền: họ không nhận được lợi ích gì từ giao dịch thế chấp này mà thậm chí có trường hợp chủ sở hữu tài sản không được biết thông tin về Giao dịch bảo đảm thế chấp cho đến khi nhận được thông báo xử lý Tài sản bảo đảm từ Ngân hàng thương mại. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Do đó trên thực tế, các Ngân hàng thương mại lớn (như Vietinbank) rất hạn chế xác lập Giao dịch bảo đảm trong trường hợp chủ sở hữu tài sản ủy quyền bên thứ ba được toàn quyền định đoạt tài sản (chuyển nhượng, tặng, cho, cầm cố/thế chấp…) và/hoặc thực hiện toàn bộ các thủ tục liên quan đến giao dịch với Ngân hàng thương mại, trừ trường hợp xác lập Giao dịch bảo đảm với đại diện của các đồng chủ sở hữu trên cơ sở các đồng sở hữu ủy quyền cho một người đại diện xác lập Giao dịch bảo đảm. Nguyên tắc này được thể hiện chi tiết, cụ thể trong Văn bản chính sách bảo đảm áp dụng trong toàn hệ thống.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.1.2 Nhầm lẫn giữa 2 biện pháp bảo đảm: thế chấp tài sản bên thứ ba và bảo lãnh

Theo quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh và thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác là hai biện pháp (hai hình thức) bảo đảm hoàn toàn khác nhau với các lý thuyết tiếp cận khác nhau. Mặc dù vậy, vẫn có những nét tương đồng giữa hai biện pháp này như sau:

Thứ nhất: cùng có sự tham gia của ba bên: bên bảo đảm (bên bảo lãnh, Bên thế chấp), bên có nghĩa vụ và bên cho vay/bên nhận bảo đảm.

Thứ hai: Bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ hay nói cách khác bên bảo đảm bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác có thể bằng cam kết thực hiện nghĩa vụ thay hay bằng tài sản thuộc sở hữu của mình.

Nên trên thực tế, vẫn còn có sự nhầm lẫn và đồng nhất hai biện pháp này là một hoặc có những ý kiến pha trộn giữa hai biện pháp. Mà sự nhầm lẫn này đôi khi còn đến từ những bộ phận thi hành và áp dụng pháp luật như các nhà lãnh đạo của đơn vị quản lý nhà nước về Giao dịch bảo đảm hay một số tòa án. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Quan điểm 1 (của một số Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, Vụ kiểm sát việc giải quyết các vụ án hành chính – kinh tế – lao động và Vụ pháp luật của Văn phòng Quốc Hội) cho rằng: việc một người dùng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác là quan hệ bảo lãnh, không phải là quan hệ thế chấp…Việc các bên ký kết Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác là có sự không phù hợp giữa hình thức và nội dung của hợp đồng.

Theo quan điểm này thì chỉ có thể cầm cố, thế chấp tài sản của bên thứ ba trong quan hệ bảo lãnh – giao dịch được công nhận rõ ràng tại khoản 3 Điều 336 của Bộ luật dân sự. Hay nói cách khác, trường hợp nhận bảo đảm là tài sản của bên thứ ba thì phải thông qua biện pháp bảo lãnh và tài sản sẽ được cầm cố và thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh. Hậu quả dẫn đến có trường hợp tuyên Hợp đồng bảo đảm (hay cụ thể hơn là Hợp đồng thế chấp) tài sản của bên thứ ba vô hiệu với lý do là chưa được pháp luật hiện hành thừa nhận. Một ý kiến khác còn cho rằng, giao dịch bảo đảm bảo lãnh không chỉ định, kèm theo tài sản cụ thể làm Tài sản bảo đảm, nếu có việc chỉ định này thì giao dịch trở thành giao dịch cầm cố hoặc thế chấp.

Quan điểm thứ hai (của Cục Đăng ký, Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Vụ pháp luật Văn phòng Chính phủ) cho rằng việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất của người thứ ba có lý do xuất phát từ sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật về vấn đề này…Trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận tại Bộ luật dân sự, các cơ quan có thẩm quyền nên thừa nhận tính hợp pháp của giao dịch này và nên giải thích hợp đồng theo mục đích thực của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng.

Việc hiểu và thực thi luật pháp khi xử lý các tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm cũng có sự khác biệt giữa các hội đồng xét xử. Có thẩm phán nhận định pháp luật cũng chưa làm rõ trong trường hợp khi ngân hàng cho vay, bên vay nhờ bên thứ ba đưa tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, hợp đồng giữa bên thứ ba này và ngân hàng là hợp đồng gì, hợp đồng bảo lãnh hay Hợp đồng thế chấp. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Chính vì vậy, các Ngân hàng thương mại lo ngại với những cách hiểu, vận dụng khác nhau của các cơ quan hành pháp nên chọn giải pháp là đặt tên hợp đồng ở dạng hỗn hợp như: Hợp đồng bảo lãnh thế chấp, Hợp đồng thế chấp bảo lãnh, Hợp đồng bảo đảm tài sản của bên thứ ba…Tuy nhiên cách xử lý này của các Ngân hàng thương mại lại vô hình chung gây trầm trọng thêm tình trạng lẫn lộn giữa hai biện pháp này. Đôi khi trong mẫu Hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba của một số Tổ chức tín dụng vẫn gọi bên vay hay bên được cấp tín dụng là “bên được bảo đảm”, tương tự như cách gọi “bên được bảo lãnh” trong quan hệ bảo lãnh. Hệ quả mang lại là cách gọi tên như thế có nguy cơ gia tăng rủi ro Tòa án coi biện pháp bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba đó là bảo lãnh ^[18]. Sự nhầm lẫn này đã dẫn đến việc áp dụng quy định của pháp luật không đúng, gây lúng túng cho các chủ thể trong quá trình thực hiện. Do đó vấn đề đặt ra là làm như thế nào để hiểu đúng, tách bạch giữa hai biện pháp này. Việc này đóng vai trò khá quan trọng trong thực tiễn áp dụng và xét xử của Tòa án. Để thấy rõ sự không thống nhất về quan điểm của các cấp xét xử, chúng ta có thể phân tích bản án như sau:

• Tại Bản án số 24/2019/DS-ST, ngày 21/11/2019 của TAND huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa đã công nhận Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba số 200569/HĐBĐ ngày 17/7/2012 giữa Công ty L và Ngân hàng N – Chi nhánh S, tỉnh H .
• Tại bản án phúc thẩm số 03/2017/KDTM-PT ngày 06/06/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng: có đoạn nhận định của Hội đồng xét xử: “Hợp đồng ký giữa ông N và bà T với NH A là quan hệ hợp đồng bảo lãnh chứ không phải Hợp đồng thế chấp bởi ông N, bà T có tài sản bảo lãnh cho khoản tiền vay của Công ty TNHH B với NH A”
• Tại Bản án phúc thẩm số 35/2012/KDTM-PT ngày 23/5/2012 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao có đoạn nhận định: “Mặc dù hợp đồng sử dụng từ ngữ tại tiêu đề chưa được chuẩn nhưng xét về nội dung thì Bên thế chấp đã đồng ý thế chấp để đảm bảo cho khoản vay Cty DL tại Ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng đã công chứng và đăng ký tại Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất theo quy định. Hội đồng Xét xử phúc thẩm sửa án sơ thẩm công nhận Hợp đồng thế chấp của người thứ ba là hợp pháp, không vô hiệu”

Tại bản án số 24/2019/DS-ST, ngày 21/11/2019 của TAND huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa: Toà án đã công nhận hiệu lực của Hợp đồng thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ bên thứ ba. Trong khi đó tại bản án phúc thẩm số 03/2017/KDTM-PT ngày 06/06/2017  của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên thì quan điểm của Hội đồng xét xử lại cho rằng Hợp đồng thế chấp không phản ánh đúng mối quan hệ của các bên. Đến bản án số 35/2012 thì có sự mâu thuẫn trong quan điểm giữa các cấp xét xử: cụ thể theo quan điểm của toà án cấp sơ thẩm thì Hợp đồng thế chấp vô hiệu mặc dù Ngân hàng thương mại đã thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký Giao dịch bảo đảm; nhưng đến cấp phúc thẩm thì Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận tính hợp pháp, hiệu lực của Hợp đồng thế chấp bằng Quyền sử dụng đất của bên thứ ba và quyết định sửa một phần bản án kinh doanh doanh thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh đối với nội dung tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Như tác giả Tưởng Duy Lượng – Nguyên phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao: nội hàm của hai biện pháp bảo đảm thế chấp và bảo lãnh là khác nhau. Nếu đồng nhất hai biện pháp bảo đảm này sẽ tự làm rối vấn đề và là nghèo đi sự phong phú, không phát huy sức mạnh vốn có của các công cụ bảo đảm.

Theo quan điểm của tác giả: Khi tham chiếu Bộ luật dân sự năm 2015, các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự bao gồm: do vi phạm điều cấm của Luật, trái đạo đức xã hội; vô hiệu do giả tạo; vô hiệu do người chưa thành niên, mất năng lực xác lập; vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; do không tuân thủ hình thức….

Tuy nhiên nếu xét theo các bản án trên: các Hợp đồng thế chấp đã tuân thủ quy định về công chứng, đăng ký Giao dịch bảo đảm và không vi phạm các điều luật khiến giao dịch bị vô hiệu. Vì vậy, các cơ quan xét xử cũng không nên tuyên vô hiệu hợp đồng khi có nhầm lẫn, sai sót trong tên gọi. Vấn đề quan trọng là nội dung thoả thuận và xác định đúng bản chất giao dịch để từ đó xác định các tiêu chí: phạm vi bảo đảm, trách nhiệm thanh toán nợ vay tiếp theo khi Tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nghĩa vụ^[21]. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 cũng đã hướng dẫn trong trường hợp các bên không xác định rõ hoặc không chính xác tên biện pháp bảo đảm thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm phù hợp với thoả thuận.

2.1.3 Vướng mắc khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Bên cạnh đó, thực tế còn tồn tại thêm vướng mắc khi Đăng ký thế chấp là Quyền sử dụng đất tại các tỉnh như sau: khi thực hiện đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất của bên thứ ba, một số Văn phòng đăng ký đất đai (Long An, Tiền Giang…) đã từ chối đăng ký Giao dịch bảo đảm đối với trường hợp thế chấp Quyền sử dụng đất của bên thứ ba, làm ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của một số Ngân hàng thương mại trên địa bàn. Tác giả xin phép trích dẫn một số nội dung Công văn 967/BTNMT-TCQSDĐ ngày 24/03/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

 “Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định việc bảo lãnh bằng Quyền sử dụng đất và Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho bên thứ ba mà chỉ quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu Tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được thế chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Tài sản gắn liền với đất tại Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Do đó, đối với trường hợp đủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai thì được thế chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Tài sản gắn liền với đất…; các bên tham gia ký kết Hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm về mục đích thế chấp và những thỏa thuận nêu trong Hợp đồng được ký kết theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Nếu căn cứ theo nội dung được trích dẫn từ Công văn 967/BTNMT-TCQSDĐ ngày 24/03/2016 nêu trên và căn cứ một số điều khoản như: Khoản 1 Điều 167, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 thì Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất của mình tại Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và không cấm việc thế chấp Quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ của chính mình hay của người khác. Mặt khác, khoản 1 Điều 1 của Nghị định số 11/2012/NĐ/CP ngày 22 tháng 02 năm 2012, bổ sung một số điều tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm: “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng Quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, Bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”. Hay chiếu theo quy định hiện hành tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021: “ Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản”. Bên cạnh đó, quy định tại Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 về đăng ký Giao dịch bảo đảm (hiện là Điều 15 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2022) thì không có trường hợp được phép từ chối đăng ký Giao dịch bảo đảm đối với Hợp đồng thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Vì vậy, theo phân tích nội dung và các quy định đã được dẫn chiếu thì việc các Ngân hàng thương mại nhận thế chấp Quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện cho nghĩa vụ của người khác là hoàn toàn có cơ sở pháp lý. Việc Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất tại một số nơi từ chối đăng ký thế chấp là Quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ người khác là chưa hợp lý, gây bối rối cho các Ngân hàng thương mại. Vì thế, quy định pháp luật nên có những quy định, hướng dẫn cụ thể hơn cho biện pháp thế chấp Tài sản bảo đảm của bên thứ ba, tránh tình trạng luật có thể hiểu theo nhiều hướng khác nhau, khó khăn trong việc thực thi luật. Hậu quả có thể gây ra gây tắc nghẽn giải quyết các hồ sơ đăng ký thế chấp hay gây vô hiệu các Hợp đồng bảo đảm, khiến cho các khoản cho vay tại các Ngân hàng thương mại trở thành không có Tài sản bảo đảm, các Ngân hàng thương mại e ngại cho vay, đứt đoạn nguồn vốn, ảnh hưởng đến thị trường tài chính tiền tệ.

2.1.4 Giao dịch bảo đảm vô hiệu do nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt trong một khoảng thời gian

Các Ngân hàng thương mại thường hay cấp tín dụng phục vụ hoạt động sản xuất theo hình thức cho vay hạn mức và từng lần. Cho vay theo hạn mức là phương thức cho vay trong đó Ngân hàng thương mại cấp cho khách hàng một mức dư nợ tối đa được duy trì trong một khoảng thời gian nhất định và định kỳ hàng năm các Ngân hàng thương mại xem xét lại hạn mức cho vay và thời gian duy trì hạn mức.

Đối với những khoản vay có bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba: trong quá trình duy trì hạn mức hoặc khi kết thúc Hợp đồng cho vay, bên vay có những thời điểm dư nợ bằng không; trong khi đó các Ngân hàng thương mại căn cứ vào Hợp đồng bảo đảm đã ký có nội dung “nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ trước, trong, sau cho vay” nên không yêu cầu Bên thế chấp ký lại phụ lục Hợp đồng bảo đảm hoặc ký mới Hợp đồng bảo đảm. Khi phát sinh tranh chấp, quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án có thẩm quyền cho rằng do nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã chấm dứt nên Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phải xóa đăng ký thế chấp, trả lại giấy tờ Tài sản thế chấp cho Bên thế chấp. Theo nhận định của Tòa án, nếu các bên thỏa thuận tiếp tục sử dụng tài sản này để đảm bảo cho nghĩa vụ tiếp theo, Ngân hàng thương mại phải thông báo cho Bên thế chấp để xác định ý chí của Bên thế chấp và thực hiện ký Hợp đồng bảo đảm mới và đăng ký Giao dịch bảo đảm với Hợp đồng thế chấp mới. Do Ngân hàng thương mại không thông báo nên Bên thế chấp không biết việc tài sản của mình tiếp tục được sử dụng để đảm bảo cho các nghĩa vụ tiếp theo, từ đó Tòa án có thẩm quyền tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Cơ sở Tòa án áp dụng: Căn cứ Khoản 1 điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015, Khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự số 33/năm 2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm năm 2005: “Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt”: Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp do nghĩa vụ được đảm bảo đã chấm dứt.

Theo bản án số 03/2017/KDTM/PT ngày 06/06/2017: Ngày 30/3/2011  Công ty B có ký HĐTD số 0033 DN/HĐTD- A/34/11 với ngân hàng TMCP A, chi nhánh Thái Nguyên để vay số tiền 750.000.000 đồng. Ngày 13/04/2012, cty TNHH B ký HĐTD 0032DN/HĐTD-A/34/11 với Ngân hàng TMCP A – Chi nhánh Thái Nguyên vay số tiền là 750.000.000 đồng để bổ sung vốn lưu động. Tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất và Tài sản gắn liền với đất của anh Nông Quang N, chị Nguyễn Thị Phương T theo Hợp đồng thế chấp số 0033DN.01/HĐTC- A/34/11/BĐ ngày 30/3/2011 và đăng ký Giao dịch bảo đảm theo quy định. Trong thời gian thực hiện Hợp đồng, Công ty TNHH B đã không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thương mại cổ phần A, do đó khoản vay của Công ty B đã chuyển sang nợ quá hạn kể từ ngày 26/4/2013. Theo trình bày của bên thế chấp: Hợp đồng thế chấp số: 0033DN. 01/HĐTC-A/34/11/BĐ ngày 30/3/2011 không dùng để bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 0032DN/HĐTD-A/34/11 ngày 13/4/2012 mà chỉ đảm bảo cho HĐTD 0033DN/HĐTDA/34/2011 ngày 30/3/2011. Hợp đồng thế chấp đã hết hiệu lực bởi HĐTD 0033DN/HĐTDA/34/2011 ngày 30/3/2011 đã hoàn thành.

Quyết định của Toà án cấp sơ thẩm: Hợp đồng thế chấp số 0033DN.01/HĐTC-A/34/11/BĐ ngày 30/3/2011 giữa Ngân hàng thương mại cổ phần A với ông Nông Quang N và bà Nguyễn Thị Phương T bị vô hiệu.

Quyết định của Toà phúc thẩm: theo quy định của pháp luật: khi sử dụng Quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ thì ngân hàng A phải thông báo bằng văn bản cho ông N bà T. Tuy nhiên ngân hàng A không thực hiện bà ông N bà T cũng không biết tài sản của mình được thế chấp vay vốn nhiều lần. Hội đồng xét xử thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng người, đúng việc, đúng pháp luật, do đó quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm số 01/2016/KDTM – ST ngày 15/9/2016 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ.

• Theo quan điểm của tác giả:

Theo điều 293 Bộ luật dân sự năm 2015: Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện. Đối với nghĩa vụ trong tương lai thì việc xác định nghĩa vụ bảo đảm căn cứ vào việc nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm. Hơn nữa, hiệu lực của Hợp đồng thế chấp không chấm dứt khi các bên không thoả thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ trong tương lai, thời hạn bảo đảm đảm thực hiện nghĩa vụ.

Điều khoản được quy định tại Hợp đồng thế chấp, tác giả xin trích dẫn một đoạn theo mẫu Hợp đồng bảo đảm tại Vietinbank:

• Thời Hạn Bảo Đảm Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Việc thế chấp tài sản theo quy định của Hợp Đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm Các bên ký kết Hợp Đồng này hoặc một thời điểm khác nếu pháp luật có quy định cụ thể và chấm dứt khi đáp ứng đồng thời và đầy đủ tất cả các điều kiện sau:

Toàn bộ Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm đã được thực hiện xong; và Các bên hoàn tất các thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (trong trường hợp có đăng ký biện pháp bảo đảm) hoặc Các bên đã tiến hành xong việc bàn giao hoàn trả Các Giấy Tờ Tài sản thế chấp cho nhau và ký kết Biên bản bàn giao để hoàn tất các thủ tục giải chấp, thanh lý Hợp Đồng này (trong trường hợp không đăng ký biện pháp bảo đảm).

Như vậy, kết hợp giữa các điều khoản và đối chiếu với khoản 1 điều 327 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản chưa chấm dứt do Nghĩa vụ được bảo đảm chưa thực hiện xong. Về mặt nguyên tắc, các hợp đồng tái cấp Hạn mức tín dụng được xác lập sau thời điểm ký Hợp đồng bảo đảm là phù hợp quy định của Bộ luật dân sự năm 2005. Ngân hàng thương mại chưa tiến hành giải chấp Tài sản bảo đảm do chưa đáp ứng nội dung của Điều 322 Nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp: “1. Trả các giấy tờ cho Bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận Bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến Tài sản thế chấp”, Điều 321: Quyền của Bên thế chấp: “Nhận lại Tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến Tài sản thế chấp do Bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác”. Dù vậy, để tránh trường hợp Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, các Ngân hàng thương mại cũng nên thực hiện thêm bước xác nhận với Bên thế chấp về việc tiếp tục sử dụng Tài sản bảo đảm để bảo đảm cho các HĐTD phát sinh sau thời điểm xác lập Hợp đồng thế chấp.

Tuy nhiên cũng có quan điểm cho rằng: quan hệ Hợp đồng cho vay – Hợp đồng bảo đảm là hợp đồng chính phụ. Do đó, khi Hợp đồng cho vay hạn mức ( hợp đồng chính) hết hiệu lực thì Hợp đồng bảo đảm (hợp đồng phụ) cũng mặc nhiên hết hiệu lực. Như vậy đối với HĐTD hạn mức có hiệu lực 12 tháng thì khi HĐTD hết hạn, các bên muốn sử dụng Tài sản bảo đảm của bên thứ ba để đảm bảo cho HĐTD hạn mức tiếp theo thì hoặc là ký kết Hợp đồng thế chấp mới hoặc văn bản sửa đổi hợp đồng hoặc phải thực hiện xác nhận lại ý chí bên thế chấp có đồng thuận sử dụng Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ của bên vay tại Ngân hàng thương mại.

2.1.5 Các rủi ro ảnh hưởng đến việc vận dụng pháp luật trong khi thực hiện giao dịch bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn nhưng vì các lý do khác nhau (không rành về thủ tục nên mang tâm lý e ngại khi tiếp cận Ngân hàng vay vốn hay không đáp ứng được điều kiện vay vốn của Ngân hàng thương mại, hoặc đang có nợ xấu tại Tổ chức tín dụng khác…) mà nhiều đối tượng (chủ yếu là cá nhân, Hộ gia đình) đã chọn phương án là “nhờ” chủ thể khác đi vay vốn Ngân hàng thương mại giúp mình và sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho khoản vay được đứng tên bởi người vay hộ. Tuy nhiên, việc này cũng dẫn đến nhiều hệ quả khó lường cho cả Bên thế chấp và Ngân hàng thương mại:

Đối với Bên thế chấp: rủi ro có thể gặp phải của đối tượng này là:

Một là: không nhận/nhận không đúng, đủ số tiền vay vốn như nhu cầu. Khi Bên thế chấp đã hoàn tất thủ tục thế chấp tài sản cho Ngân hàng thương mại, việc giải ngân được thực hiện theo chỉ định của bên vay (chuyển khoản hoặc tiền mặt). Tuy nhiên, bên vay có thể không giao/ giao không đủ số tiền mà bên vay và Bên thế chấp đã thoả thuận. Lúc này Bên thế chấp xem như rơi vào yếu thế khi đã thực hiện nghĩa vụ nhưng lại không nhận được quyền lợi như đã thoả thuận và Bên thế chấp cũng không thể kiện bên vay đã không thực hiện đúng giao kết bởi giao dịch này cũng không phù hợp quy định pháp luật.

Để minh chứng cho vấn đề này, tác giả xin trích dẫn Bản án 76/2022/DS-ST NGÀY 27/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

“Ngày 05/4/2011, giữa Ngân hàng TMCP A – Chi nhánh Hoàng Quốc Việt (gọi tắt là Ngân hàng A) với ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D ký Hợp đồng tín dụng trung, dài hạn số 46978/HĐTD/TH-TN/TCB HQV- TKE với nội dung: Ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D vay Ngân hàng A số tiền là: 3.150.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba tỷ, một trăm năm mươi triệu đồng).

TSBĐ: Tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng và các nghĩa vụ khác của ông H, bà D tại Ngân hàng A là: Toàn bộ Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đối với thửa đất số 562 tờ bản đồ số 1 tại địa chỉ: thôn Đ, H, huyện Chương Mỹ, tỉnh Hà Tây (cũ) nay là Thành phố Hà Nội (HĐTC tài sản bên thứ ba số công chứng số 799.2011/HĐTC ngày 18/4/2011, Đăng ký Giao dịch bảo đảm ngày 19/4/2011.

Năm 2011, gia đình ông Ngô Viết V, bà Nguyễn Thị T có nhu cầu vay tiền Ngân hàng cho con làm ăn nên có thông qua vợ chồng ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D nhờ đứng ra để vay hộ tiền tại Ngân hàng. Tuy nhiên, khi vay được tiền thì vợ chồng ông H, bà D không đưa tiền cho ông Ngô Viết V, bà Nguyễn Thị T vay lại.

Kết luận của cơ quan xét xử:

… Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Viết H, bà Hoàng Thị D không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng TMCP A, Ngân hàng TMCP A có quyền đề nghị Cơ quan Thi hành án Dân sự có thẩm quyền kê biên, phát mại Tài sản thế chấp để thu hồi số tiền nợ gốc”

Hai là: khi thế chấp tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ của bên vay thì đồng nghĩa với việc chuyển giao quyền định đoạt tài sản cho Bên nhận thế chấp và hoàn toàn phụ thuộc vào thiện chí trả nợ của bên vay. Nếu như trong tình huống như trên bên vay hoàn toàn không chịu bất kỳ thiệt hại nào khi vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng cho vay và thiệt hại này hoàn toàn thuộc về Bên thế chấp.

 Ba là: khi bên có tài sản chấp nhận sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ của người khác thì cũng nên cân nhắc kỹ bởi lẽ thời hạn vay vốn của bên vay có thể ngắn hạn (thời hạn vay tối đa 1 năm), trung hạn (thời hạn vay trên 1 năm đến tối đa 5 năm)  hay dài hạn (thời hạn vay trên 05 năm). Một khi đã thế chấp tài sản thì đến khi đáo hạn vay và/hoặc bên vay đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho Ngân hàng thương mại thì Bên thế chấp mới có thể nhận lại tài sản của mình. Hiện nay các Ngân hàng thương mại có triển khai một số sản phẩm cho vay tiêu dùng (nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, nhà ở) thời hạn cho vay lên đến 35 năm… Tuy nhiên cũng có trường hợp Tài sản bảo đảm chỉ bảo đảm khoản vay ngắn hạn nhưng Ngân hàng thương mại cấp tín dụng theo phương thức cho vay theo hạn mức ( xác định và thỏa thuận với khách hàng một mức dư nợ cho vay tối đa được duy trì trong một khoảng thời gian nhất định). Định kỳ hàng năm khi Hợp đồng cho vay theo hạn mức hết hạn, các Ngân hàng thương mại sẽ thẩm định lại và tái cấp hạn mức nếu khách hàng vẫn đáp ứng các điều kiện vay vốn sẽ ký Hợp đồng cho vay hạn mức mới và toàn bộ dư nợ của Hợp đồng cũ sẽ được chuyển tiếp sang hợp đồng mới. Cứ như vậy nghĩa vụ nối tiếp nghĩa vụ và không biết đến khi nào bên vay mới hoàn toàn hết dư nợ tai Ngân hàng thương mại và điều đó cũng đồng nghĩa với việc Bên thế chấp cũng không biết khi nào mới nhận lại Tài sản thuộc sở hữu của mình.

Đối với Ngân hàng thương mại: Khi chấp nhận nhận Tài sản bảo đảm của người khác để bảo đảm cho bên vay, các Ngân hàng thương mại phải đối mặt với các vấn đề sau: Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Một là: Các Ngân hàng thương mại sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm soát vốn vay, khả năng vốn vay bị sử dụng không đúng mục đích, phải đối mặt với khả năng bên vay vay giùm, vay hộ Bên thế chấp. Mà vấn đề đặt ra là phần vốn vay của Bên thế chấp chưa hề được thẩm định (có phù hợp quy định pháp luật không, phương án có khả thi không, nguồn trả nợ có phù hợp không…). Trong khi đó, việc giám sát sử dụng vốn vay vốn là một trong những biện pháp quản lý vốn vay hữu hiệu. Nếu sử dụng hiệu quả biện pháp này sẽ giúp các Ngân hàng thương mại phát hiện sớm những khoản vay có tiềm ẩn rủi ro, xây dựng kế hoạch, phương án xử lý kịp thời phù hợp sẽ giúp Ngân hàng thương mại tăng khả năng thu hồi đầy đủ vốn gốc và lãi vay, giảm tỷ lệ nợ xấu, nợ có vấn đề, nợ có khả năng mất vốn… và đây cũng là một trong những vấn đề mang tính sống còn của các Ngân hàng thương mại.

Hai là: một trong những chức năng của Tài sản bảo đảm là tăng cường thiện chí trả nợ, trách nhiệm của bên vay. Đối với trường hợp bên vay là chính Bên thế chấp, khi bên vay phải đối diện với hậu quả là tài sản của mình có khả năng mất nếu sử dụng vốn vay không hiệu quả, phương án kinh doanh không khả thi. Từ đó họ phải cân nhắc, suy tính cẩn thận hơn với quyết định đầu tư của mình. Hoặc trong tình huống bên vay có vẫn có tình hình tài chính lành mạnh nhưng các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn trong công tác thu hồi nợ do bên vay không có thiện chí, không có tinh thần hợp tác, chây ì thì Tài sản bảo đảm được xem như một công cụ khắc chế đặc điểm này của bên vay. Tuy nhiên, trong tình huống nhận thế chấp của bên thứ ba thì chức năng này gần như mất đi tác dụng. Bởi khi bên vay không hoàn thành được nghĩa vụ theo thoả thuận thì Bên thế chấp là bên chịu tổn thất là mất đi Tài sản thế chấp. Trong khi đó, bên vay là bên vi phạm thì gần như chẳng phải gánh chịu thiệt hại nào (mặc dù khi khởi kiện toà vẫn tuyên bên có nghĩa vụ phải thanh toán là bên vay, nhưng sau một thời hạn nhất định mà bên vay không thực hiện được thì Ngân hàng thương mại sẽ xử lý Tài sản bảo đảm của bên thứ ba để thu hồi nợ vay).

Qua những phân tích trên có thể thấy biện pháp bảo đảm: Thế chấp tài sản bên thứ ba khi triển khai trên thực tế cũng có một số điểm lưu ý đối với các bên tham gia giao dịch. Do đó các bên phải thận trọng, tìm hiểu kỹ nguyên nhân trước khi quyết định giao kết Giao dịch bảo đảm này.

2.1.6 Vướng mắc khi bên thế chấp, bên vay là doanh nghiệp đang tiến hành thủ tục phá sản

2.1.6.1 Bên vay là doanh nghiệp đang tiến hành thủ tục phá sản Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

Một quyết định phá sản thông thường sẽ gồm: (i) phương án phân chia giá trị tài sản trước và sau khi phá sản của doanh nghiệp và (ii) thanh lý tài sản và bán đấu giá tài sản còn lại của doanh nghiệp. Trong số các khoản nợ của doanh nghiệp này có khoản vay tại Ngân hàng thương mại được đảm bảo bởi tài sản bên thứ ba. Mặc dù Ngân hàng thương mại này đã nhiều lần tham dự các buổi làm việc và hội nghị chủ nợ, tuy nhiên khi nhận được quyết định phá sản không hề đề cập đến khoản vay mà doanh nghiệp đang vay tại Ngân hàng thương mại. Bên thế chấp không đồng ý giao Tài sản bảo đảm cho Ngân hàng thương mại với lý do là Ngân hàng thương mại không có căn cứ xử lý tài sản do quyết định tòa án không hề có quy định nào về vấn đề này.

Theo khoản 3 Điều 41 Luật phá sản: “Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền tạm đình chỉ việc xử lý Tài sản bảo đảm của doanh nghiệp, hợp tác xã đối với các chủ nợ có bảo đảm”. Tuy nhiên việc đình chỉ này chỉ áp dụng đối với Tài sản bảo đảm của doanh nghiệp phá sản mà không áp dụng cho cả Tài sản bảo đảm của một bên thứ ba. Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 55 Luật phá sản cũng quy định: “Trường hợp người được bảo lãnh hoặc cả người bảo lãnh và người được bảo lãnh đều mất khả năng thanh toán thì người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh theo quy định của pháp luật” nhưng không có điều khoản nào quy định cụ thể về việc xử lý các khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản của một bên thứ ba dưới các hình thức khác như cầm cố, thế chấp. Điều này khiến cho các chủ nợ hay cụ thể là Ngân hàng thương mại cho vay bảo đảm bằng tài sản bên thứ ba rất lo lắng khi quyền lợi chính đáng cho họ chưa thực sự được bảo vệ.

2.1.6.2 Bên thế chấp là doanh nghiệp đang tiến hành thủ tục phá sản

Theo quy định tại Luật phá sản thì một chủ thể muốn tham gia vào Hội nghị chủ nợ thì bản thân chủ thể đó phải có tư cách là chủ nợ. Tuy nhiên trong quan hệ bảo đảm Thế chấp tài sản bên thứ ba thì Ngân hàng thương mại là chủ nợ đối với bên vay chứ không phải là chủ nợ đối với bên thế chấp. Do đó khi Thẩm phán tiến hành thủ tục phá sản cho bên thế chấp, Ngân hàng thương mại lại không thể tham gia vào Hội nghị chủ nợ. Luận văn: Thực tiễn pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Luận văn: Kiến nghị pháp luật thế chấp tài sản bên thứ ba