Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, nơi mà tồn tại tư hữu về đất đai, khái niệm chuyển nhượng đất đai được giải thích là việc hai bên các lập với nhau một thỏa thuận không trái pháp luật, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) và bên mua trả tiền cho thửa đất đó. Khái niệm “chuyển nhượng” và “mua bán” trùng khớp với nhau.

Đối với Việt Nam, đất đai là một tài sản thuộc sở hữu “công”, vì vậy, khái niệm “chuyển nhượng đất đai” hay “mua bán đất đai” không thể tồn tại mà thay vào đó là khái niệm về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy vậy, trong suốt chiều dài lịch sử của pháp luật Việt Nam, đã từng có thời kỳ tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai, phân biệt hoàn toàn với thời kỳ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay. Lấy Hiến Pháp năm 1980 làm mốc đánh dấu, khi mà Nhà nước lần đầu tiên công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, ta có thể khái quát về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam như sau:

• Giai đoạn trước năm 1980

Việt Nam, từ thời phong kiến đã tồn tại ba hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước, sở hữu của làng xã và sở hữu tư nhân đối với đất đai. Sở hữu tư nhân đối với đất đai tiếp tục chia thành hai bộ phận nhỏ là sở hữu của địa chủ và sở hữu của nông dân tự canh tác. Sở hữu tư nhân đối với đất đai ở Việt Nam thời kì bấy giờ tồn tại một cách dai dẳng tuy nhiên luôn bị chi phối bởi sở hữu Nhà nước về đất đai. Minh chứng rõ ràng nhất cho sự tồn tại này là sự hiện hữu của hiện tượng mua, bán ruộng đất, thậm chí là việc tranh chấp, kiện tụng về ruộng đất rất phổ biến dưới các triều Lý, Trần – Hồ, Lê. Quốc Triều Hình Luật cũng ghi nhận không ít những quy định điều chỉnh việc mua bán ruộng đất trong thời kỳ này. Việc mua bán ruộng đất đã trở thành một loại giao dịch phổ biến dưới chế độ phong kiến ở Việt Nam.

Ngay cả trong thời kỳ nước ta bị thực dân Pháp đô hộ thì sở hữu tư nhân về đất đai vẫn là một hình thức sở hữu đất đai cơ bản thuộc về tư bản Pháp – với các đồn điền, trang trại – địa chủ và nông dân Việt Nam và dĩ nhiên quan hệ chuyển nhượng (mua bán) ruộng đất vẫn cứ thường xuyên diễn ra. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980, ở nước ta vẫn tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai. Về mặt lập pháp, Hiến pháp 1945 và 1959 vẫn ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản trong đó có đất đai. Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Như vậy, từ 6 hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của nhà chung, sở hữu của tầng lớp tư sản, sở hữu của địa chủ, sở hữu của phú nông và sở hữu nhỏ của nông dân, sau năm 1953 chỉ còn 2 hình thức cơ bản là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân của người nông dân với ruộng đất. Cho tới Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc). Do có sở hữu toàn dân nhưng cũng thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, nên trên thị trường tồn tại cả mua bán đất đai và chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, chủ yếu vẫn là mua bán đất đai, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít.

Từ năm 1960 cùng với quá trình tiến hành ồ ạt phong trào hợp tác hoá nông nghiệp ở miền Bắc, thu hút phần lớn nông dân gia nhập Hợp tác xã, khiến hầu hết ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân của người nông dân chuyển thành ruộng đất của tập thể hợp tác xã. Biến số lượng hình thức sở hữu đất đai theo Hiến Pháp là ba nhưng trên thực tế gần như chỉ còn hai là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể hợp tác xã. Và cơ bản, cả hai đều là “công hữu”. Chính vì thế người ta hầu như không thể “chuyển nhượng đất đai”, quan hệ mua bán quyền sở hữu về đất đai ngày càng mờ nhạt.

Đối với miền Nam Việt Nam trước những năm 1975, sở hữu tư nhân về đất đai cũng được thừa nhận như một hình thức sở hữu, vì thế các quan hệ chuyển nhượng nhà, đất đã trở thành những giao dịch thông thường trong đời sống chứ không phải quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau cải cách xã hội chủ nghĩa ở đây cho đến năm 1978 – 1979, ruộng đất ở miền Nam đã cơ bản chỉ thuộc về hai hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập đoàn sản xuất hoặc các hợp tác xã. Trong các điều kiện đó thì việc chuyển nhượng đất đai là hầu như không xảy ra.

• Giao đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Năm 1980, cùng với sự ra đời Hiến pháp 1980, đất đai chính thức được tuyên bố là tài sản thuộc sở hữu toàn dân trên phạm vi toàn quốc. Lần đầu tiên ở Việt Nam chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 19, Hiến Pháp năm 1980 và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” Điều 20, Hiến Pháp năm 1980 . Cũng kể từ đây, khi mà đất đai không phải sở hữu của riêng ai, nhen nhóm cho sự phổ biến của chuyển nhượng quyền sử đất của thời kỳ mãi sau này. Dù vậy, chế độ quản lý và sử dụng đất đai thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, Nhà nước đứng ra đảm bảo thoả mãn chỗ ở cho nhân dân. Nhu cầu về đất đai cho sản xuất, kinh doanh cũng không phải là vấn đề thường trực bởi hiệu quả kinh tế trong sản xuất, kinh doanh không phải là tiêu chí quan trọng nhất trong điều kiện của cơ chế kinh tế bao cấp. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, không phải mất tiền mua hay công sức gì để có được. Vì thế không có vấn đề mua bán, hay chuyển nhượng đất đai, cũng như hầu như không có tranh chấp đất đai trong thời kỳ này. Các quan hệ đất đai được vận động chủ yếu dựa vào các quyết định hành chính chứ không có liên hệ gì đáng kể với cái gọi là nhu cầu của thị trường hay xã hội. Có thể nói rằng, trong giai đoạn sau Hiến pháp 1980, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật thừa nhận là những quan hệ hợp pháp.

Kể từ khi đường lối đổi mới toàn diện về kinh tế và xã hội được thông qua tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, với việc áp dụng cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế cũng vận động theo những hướng mới, năng động và hiệu quả hơn cho phù hợp với nền kinh tế thị trường. Các quan hệ đất đai cũng không nằm ngoài quy luật vận động đó.

Luật Đất đai năm 1987 và cơ bản vẫn được xây dựng dựa trên nền tảng cơ chế kế hoạch hoá tập trung về đất đai. Đất đai được coi là tài sản của toàn dân, người sử dụng đất đai không có quyền cụ thể gì ngoài quyền khai thác công năng của đất đai. Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất đai đã được Luật ghi nhận là ổn định, lâu dài. Điểm mới này cũng chủ yếu nhằm tăng sự an tâm của nông dân đối với đất đai nông nghiệp để khuyến khích họ yên tâm đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không đề cập đến một cách phù hợp với điều kiện của kinh tế thị trường trong pháp luật đất đai thời kỳ này. Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ được luật quy định trong 3 trường hợp:

• Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đai đó. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
• Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

Tuy nhiên, Luật năm 1987 đã bắt đầu cho phép chuyển nhượng và để thừa kế quyền sở hữu nhà và kết quả đầu tư trên đất đai được giao. Song, rất lâu sau đó Luật mới có thể đi vào thực tế do phải chờ hàng loạt văn bản đi sau. Tuy nhiên quan hệ kinh tế thì không thể chờ đợi, nó tự vận động theo quy luật khách quan của nó mặc cho sự ngăn cản luật pháp. Chính vì thế tuy luật không cho phép, việc mua bán đất đai là không thể thực hiện được do chế độ sở hữu toàn dân, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn liên tục diễn ra trong thực tế. Giữa pháp luật và thực tiễn có một độ vênh rất lớn. Như vậy, trong giai đoạn này các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không được pháp luật ghi nhận mặc dù các giao dịch đó là một hiện tượng tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Trước thực tế đó đến năm 1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 để thay thế Luật năm 1987.

• Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Một là, giai đoạn từ năm 1993 tới năm 2003.

Luật Đất đai năm 1993 và Hiến pháp 1992 là một bước đột phá lớn, khi lần đầu tiên nhà nước thừa nhận giá đất và cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quan điểm của nhà lập pháp khi xây dựng Luật năm 1993 đã thể hiện những quan điểm phù hợp dần với cơ chế kinh tế thị trường. Điểm căn bản thể hiện tư duy mới của nhà lập pháp khi xây dựng Luật năm 1993 là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyển sử dụng đất (tức là khai thác công năng của đất đai) ổn định và lâu dài của người sử dụng đất đai, Luật còn mở rộng thêm cho họ các quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình. Như vậy, người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sớ hữu đất đai song thực chất họ có các quyền gần đủ của quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Hai Luật sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 hoàn thiện thêm Luật đất đai 1993. Cụ thể hoá các quy định này Chính phủ đã ban hành hai Nghị định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là Nghị định 17/1999/NĐ-CP, ngày 29/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP, ngày 1/11/2001 sửa đổi một số điều của Nghị định 17.

Hai là, giai đoạn từ năm 2003 tới nay. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2003 bổ sung thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đồng thời tiếp tục khẳng định các quyền khác của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian này, bắt gặp những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền.

Để thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật đất đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Đến nay pháp luật vẫn đang tiếp tục thừa nhận và khẳng định sự tồn tại của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngày càng có thêm nhiều quy định để điều chính lĩnh vực này.

Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã trải qua nhiều sự biến đổi để có được sự công nhận và hình thái rõ ràng như ngày nay. Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang trở thành một phần quan trọng bậc nhất của pháp luật về đất đai. Bản thân nội dung bên trong của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tốn không ít giấy mực của các nhà nghiên cứu luật pháp.

2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, cá nhân, tổ chức có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Trước Luật Đất đai năm 2013, không có quy định nào rõ ràng về khái niệm giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví như Điều 18, Luật Đất đai năm 1987 chỉ quy định: “Sau khi đăng ký, người sử dụng đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Việc định nghĩa “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” phải thông qua các quy định liên quan. Nhưng tới nay, khái niệm này đã được ghi nhận tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ pháp lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất, là minh chứng cho quyền tài sản của người sử dụng đất với thửa đất đã được xác lập. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước căn cứ vào đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất hợp pháp dựa vào đó thực hiện các quyền được trao.

Dựa vào các thông tin trên giấy chứng nhận QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai có quyền chuyển nhượng; ii QSDĐ có được phép chuyển nhượng không căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,… ; iii vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,… Do vậy, có thể coi giấy chứng nhận QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hoặc không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam thì được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có giấy chứng nhận QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ và người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ , Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên giấy QSDĐ. Bởi như đã phân tích, giấy QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không[12].

Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất[15]. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 105, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Vấn đề đặt ra là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải tài sản hay không? Trước hết, vấn đề nảy sinh hai chiều hướng, một là coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một “vật”, hai là coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại “giấy tờ có giá”. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một “vật” thì việc chuyển nhượng nó trên thị trường thực chất chỉ là chuyển nhượng một tờ giấy, bất cứ ai có được tờ giấy đó cũng có quyền bán mà không cần quan tâm đến người được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, người mua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chất chỉ nhận được một tờ giấy chứ không thể mua được các quyền về tài sản mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang lại. Giá trị thực chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì lẽ đó, không thể coi giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vật. Tuy vậy cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là môt loại “giấy tờ có giá” bởi theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”. Từ những lập luận trên, không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản mà chỉ nên coi nó là một loại chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và quan hợp pháp của họ với Nhà nước.

• Thứ hai, đất không có tranh chấp

Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng chỉ đối với đất đai không có tranh chấp. Việc xác định tính ổn định, không bị tranh chấp của thửa đất thuộc trách nhiệm của uỷ ban nhân dân cấp xã.

Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo tình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó.

Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”. Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh chấp đất đai. Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch. Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất [12].

• Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên QSDĐ do cơ quan điều tra Công an và cơ quan Tòa án tiến hành. Về mục đích kê biên của các cơ quan này nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này, tránh việc tẩu tán, hủy hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Đến đây các cơ quan này không có chức năng xử lý QSDĐ đã kê biên. Nhưng đến giai đoạn THADS thì mục đích của biện pháp kê biên QSDĐ rất rõ ràng là ngoài mục đích bảo đảm cho việc thi hành án, còn có mục đích khác đó là xử lý QSDĐ đã kê biên để bán đất giá QSDĐ để thu tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.[16, tr.15].

Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ mục đích trước tiên là hạn chế một số quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, mà Nhà nước giao cho. Khi Chấp hành viên ban hành quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, thì kể từ thời điểm này người phải thi hành án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế QSDĐ, nếu người phải thi hành muốn thực hiện các quyền trên phải thông qua Chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được sự cho phép của Chấp hành viên, đồng thời phải làm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật THADS. Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người phải thi hành án hoàn thành nghĩa vụ tài sản của mình đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên QSDĐ của Chấp hành viên, đến thời điểm này QSDĐ của người phải thi hành án mới không bị hạn chế giao dịch.

• Thứ tư, đất trong thời hạn sử dụng. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, đất đai chia thành đất đai sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Một là, đất sử dụng ổn định lâu dài bao gồm:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội); đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác);
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất cơ sở tôn giáo đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động);
• Đất tín ngưỡng;
• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
• Đất của tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.
• Đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài [23, Điều 125].

Hai là, đất sử dụng có thời hạn. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trừ đất rừng phòng hộ là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định trong Luật.

Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [23, Điều 126].

Trên thực tế, nảy sinh nhiều vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất ở như sau: Thời hạn sử dụng đất ở “ổn định, lâu dài” chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Còn đối với tổ chức, QSDĐ ở sẽ được xác định có thời hạn. Vậy trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ ở cho tổ chức, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có thời hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn dự án. Nhưng nếu tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ ở không nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư, hoặc sau đó chuyển nhượng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử dụng của đất ở sẽ được xác định là “có thời hạn” hay “ổn định, lâu dài”? Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, có thể hiểu thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có thời hạn, nhưng thời hạn là bao nhiêu thì lại chưa có quy định (trừ trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dựng nhà ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 .

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 191 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ , Điều 192 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện , Điều 194 điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013[12].

2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Thứ nhất, về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện sự tương tác của các bên bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai hiện hành là: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình. Cụ thể bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Khi chuyển nhượng, các chủ thể phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;

Hai là, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Tuy nhiên, người thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất cũng sẽ không được phép chuyển nhượng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ đối với đất cho bên thứ ba nếu bên cho thuê đất khu công nghiệp chưa trả toàn bộ tiền thuê đất cho Nhà nước, mặc dù bên thuê lại đã trả trước toàn bộ tiền thuê. Bởi, theo quy định tại Khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”.

Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mỗi bên hướng tới một mục đích khác nhau. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận, điều này cho thấy rõ ràng mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trong một lần khai thác lợi ích kinh tế được xác định bằng chính giá trị của đất đai. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên chuyển nhượng, pháp luật phải quy định rõ quyền mà họ được hưởng. Tuy nhiên, một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự can thiệp không nhỏ từ quyền lực nhà nước, bắt nguồn từ tính cách phái sinh của quyền sử dụng đất khi mà Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thể hiện rõ ràng nhất sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định.

Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện nay, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền nhượng quyền sử dụng đất không còn được quy định trong Luật Đất đai hay Bộ Luật dân sự mà được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Theo Điều 38, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:

1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bên chuyển nhượng sử dụng đất phải:

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Pháp luật Kinh doanh bất động sản đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng tương đối chặt chẽ. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng luôn hướng tới việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc. Quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tránh hiện tượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng có trong tay giấy tờ này để “cùng chuyển nhượng cho nhiều người”.

Các điều khoản về “Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng” hoặc “Các quyền khác trong hợp đồng” là một điểm mới pháp luật gần đây trên cơ sở tôn trọng thỏa thuận giữa hai bên trong một giao dịch dân sự. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch đặc thù, tuy nhiên về bản chất vẫn là một giao dịch dân sự dưới dạng hợp đồng. Do vậy, ý chí của hai bên trong hợp đồng đó là một yếu tố quan trọng bậc nhất.

• Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quyền:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích cao nhất của bên chuyển nhượng là thu được lợi ích kinh tế, do vậy nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhượng là điều đương nhiên. Nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định chỉ quy định cho bên chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng.

Như vậy, có thể nói, vì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng thì nghĩa vụ của bên này sẽ tương ứng với quyền của bên, những quy định trong pháp luật thể hiện rất rõ ràng sự tương xứng này. Ví dụ: nếu đã quy định bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thì ngay lập tức phái sinh quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện.

Những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về cơ bản khắc phục được nhược điểm chung chung, chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thời kỳ trước.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể thấy được những hạn chế của những quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở điểm sau: Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng còn “mua bán” trao tay không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức “mua bán” trao tay…Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ[18, tr.58].

2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền sử dụng bề mặt, tài sản trên đất (nếu có) và quyền sử dụng lòng đất được xác định theo bề mặt sử dụng[13]. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là hợp đồng mua bán quyền tài sản có tính chất đặc thù. Đó là việc một bên ( bên chuyển nhượng) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên nhận chuyển nhượng để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán.

Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời việc chuyển quyền sử dụng đất được quy định thu gọn trong một mục gọi là Hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất trước đây Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định riêng một phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Sau khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đã được sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của đạo luật cơ bản. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều lĩnh vực (dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản).

Để khắc phục tình trạng trước đây có nhiều cách hiểu khác nhau đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sửa đổi như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập, không được trái với quy định của pháp luật dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

Đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có quyền sử dụng ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng vật (hữu hình là đất đai. Vì vậy, đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất.

Quy định về chuyển nhượng này khác quy định về chuyển nhượng quyền bề mặt. Nguyên tắc chung là phải có thể xác định được giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển giao khi gắn nó vào một thửa đất cụ thể (giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định nên khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác định loại đất được chuyển giao. Căn cứ vào vị trí địa lý và mục đích sử dụng mà đất đai được phân thanh hai nhóm chính:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất…

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm… Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Ngoài ra, còn có nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng[17].

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật. Theo quy định tại Khoản 3 điều này, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng được thực hiện như sau:

• Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt sau đây gọi là bản dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [24, Khoản 1, Điều 2] Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Với yêu cầu đảm bảo việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai một cách thuận lợi, Luật đất đai năm 2013 đã tạo ra một cơ chế mới đáp ứng yêu cầu đó. Trước hết, Luật quy định những trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực được Luật quy định ít hơn nhiều so với những trường hợp được tùy nghi lựa chọn. Thêm vào đó, mặc dù Luật Đất đai năm 2013 buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng lại cho các bên có quyền lựa chọn việc đến các tổ chức hành nghề công chứng để yêu cầu công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để yêu cầu chứng thực. Hợp đồng được công chứng hoặc được chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau.

Đối với các quy định trong các văn bản pháp luật trước đây về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho đến thời điểm này vẫn còn hiệu lực, những quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 tương đối phù hợp.

Ngoài ra, tại điểm 2.2, mục 2, Thông tư liên tịch số 04/2006/ TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân, thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản”. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, khi ký kết thực hiện hợp đồng cần đảm bảo các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 đã được đề cập ở phần trên.

Trên thực tế, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được quy định rải rác trong các văn bản pháp luật, và còn nhiều vấn đề vướng mắc gây khó khăn cho việc áp dụng thực hiện.

Khó khăn trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch xuất hiện nhiều trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, hợp đồng được giao kết có hiệu lực thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tuy nhiên, trên thực tế sau khi các bên ký hợp đồng hoặc hợp đồng được công chứng, chứng thực thì đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ việc giao đất, nhận tiền không chờ đến khi bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thực hiện việc này do thời gian làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế mất rất nhiều thời gian và thuế, lệ phí cũng không nhỏ. Nếu hợp đồng trước chưa được tuân thủ về hình thức, thì khi người nhận chuyển nhượng lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác thì họ không thể làm được hợp đồng theo quy định nữa vì chưa đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật, việc chuyển nhượng sau chỉ được giao dịch bằng viết giấy tay và bên nhận chuyển nhượng lần sau được bàn giao toàn bộ bản gốc hợp đồng trước; khi thực hiện việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để tránh thuế và phạt hành chính, các bên đã làm hợp đồng trực tiếp từ bên chuyển nhượng lần đầu sang bên đang trực tiếp sử dụng đất mà không thông qua bên giao dịch trung gian. Khi phát sinh tranh chấp rất khó để xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng vì trên thực tế hai bên không trực tiếp giao dịch với nhau.

Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng. Trong nhiều trường hợp tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt với các trường hợp chuyển nhượng chưa có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên giao dịch thường nhầm lẫn việc xác nhận, chứng thực chữ ký của người giao dịch với việc chứng thực hợp đồng[19, tr.5]. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ các vấn đề chung của thủ tục hành chính thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện. Hiện nay trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Một là, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Hai là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó, các giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 97 của Luật đất đai năm 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư số 23/TT-BTNMT ngày 19/5/2014). Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận công chứng nhà nước hoặc chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được tự do, bình đẳng thỏa thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật chung. Tuy nhiên, vì giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại có mức độ “nhạy cảm” trước những biến đổi của thị trường nên pháp luật quy định của tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này không chỉ đảm bảo giá trị chứng minh trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.

Các điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, các Điều từ đến 194 Luật đất đai năm 2013 Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, thực hiện việc ký kết hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể phải tiến hành thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền của mình, bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này.

Để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung của người sử dụng đất thường bao gồm nhiều dạng hành vi, trong đó có cả vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về cơ bản, xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo nguyên tắc sau: (1) Mọi vi phạm phải được phát hiện, đình chỉ, xử lý kịp thời. Việc xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất phải được tiến hành nhanh chóng, công minh, triệt để; mọi hậu quả do vi phạm gây ra phải được khắc phục theo quy định của pháp luật. (2) Hình thức kỷ luật được áp dụng độc lập; biện pháp xử lý trách nhiệm vật chất được áp dụng kèm theo hình thức kỷ luật. Hình thức, mức độ kỷ luật được xác định căn cứ vào tính chất, mức độ hậu quả của hành vi vi phạm, nhân thân của người có hành vi vi phạm. (3) Các hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cán bộ, công chức khi thực hiện công vụ có liên quan đến quản lý đất đai thì bị xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất theo quy định của pháp luật có liên quan. (4) Việc xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất phải do người có thẩm quyền quyết định. (5) Một hành vi vi phạm chỉ áp dụng một hình thức kỷ luật. Nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm thì từng người vi phạm đều bị xử lý. Một người cùng một lúc thực hiện nhiều hành vi vi phạm thì bị xử lý về từng hành vi vi phạm và chịu hình thức kỷ luật cao hơn một mức so với hình thức kỷ luật tương ứng với hành vi vi phạm nặng nhất.

Trường hợp hành vi vi phạm có dấu hiệu tội phạm thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự. Trong quá trình sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất trái phép hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

• Xử phạt hành chính các vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc xử lý hành chính các vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định ở Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Một là, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta; b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta; d) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm kể trên. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai là, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn, chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;b) Phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;c) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;d) Phạt tiền từ trên 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi tự ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà người nhận chuyển nhượng không có ngành nghề kinh doanh phù hợp, không thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không có đủ năng lực tài chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được và trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do thực hiện hành vi vi phạm quy định trên.

Ba là, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê mà không đủ điều kiện.

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn, đất chưa xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì hình thức và mức xử phạt như sau:a Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;b) Phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;c) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;d) Phạt tiền từ trên 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bốn là, tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện đối với đất có điều kiện. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng có hành vi tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với tổ chức có hành vi tự ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do thực hiện hành vi vi phạm quy định này.

Các chế tài xử phạt được pháp luật đặt ra cho từng loại hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp, kéo theo đó, các vi phạm trong lĩnh vực này cũng vô cùng đa dạng và khó giải quyết. Xuất phát từ giá trị to lớn của đất đai và quyền sử dụng đất đai, lợi ích đến từ việc làm trái quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng to lớn. Do đó các chế tài xử phạt hiện hành là chưa đủ sức răn đe, đồng thời, mức độ bao quát các dạng vi phạm trong thực tiễn không cao.

• Xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, hợp đồng vi phạm về hình thức. Hiện nay, việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu xảy ra rất phổ biến, một trong những lí do dẫn đến hợp đồng vô hiệu đó là hợp đồng vi phạm về hình thức. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nên không phát sinh hiệu lực pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp từ hợp đồng, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu, các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận[26].

Thứ hai, vi phạm các quyền và nghĩa vụ hợp đồng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để bảo đảm quyền lợi của các bên, thì khi giao kết hợp đồng các bên ký hợp đồng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ngay. Sau khi công chứng hợp đồng, nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã giao kết. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng, ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền. Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng.

Nội dung quy định quản lý của Nhà nước về đất đai ở Việt nam có nhiều giai đoạn khác nhau, trong đó mỗi giai đoạn pháp luật có những quy định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành được quy định như sau:

Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được tiếp tục giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Khoản này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trong có trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về nguyên tắc nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hoặc không còn thỏa mãn các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nêu trên sẽ coi là vô hiệu[5].

2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Về nguyên tắc, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử đất. Đến năm 2015, toàn thành phố Hà Nội đã cấp được hơn 1.193.456 giấy chứng nhận với tổng diện tích 208.066 ha, đạt 85,5% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên vẫn còn tới 63.255 thửa đất các hộ gia đình chưa thực hiện kê khai đăng ký; 144.011 thửa đất do vướng mắc, khó khăn bởi các quyết định của các cơ quan nội chính (như: Thanh tra, Tòa án, vi phạm các chỉ giới…); 8.700 thửa đất của các tổ chức sử dụng đất và 38.111 căn hộ tại các dự án khu nhà ở, khu đô thị.

Tính đến ngày 20/2/2017, việc cấp GCNQSDĐ lần đầu trong khu dân cư, tính lũy kế toàn TP. Hà Nội cấp được 1.319.397 giấy đạt 90,35% ; GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sau dồn điền đổi thửa cấp được 605.714 giấy, đạt 96,44%…[2].

Việc cấp GCNQSDĐ bảo đảm đúng tiến độ kế hoạch. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất còn lại gặp rất nhiều khó khăn do một số quy định còn chưa phù hợp, người dân chưa chủ động kê khai đăng ký đất đai, đất có nguồn gốc vi phạm, các thửa đất tranh chấp hoặc vừa được quy hoạch, vướng mắc do cấp đất trái thẩm quyền, vướng mắc trong xử lý nghĩa vụ tài chính, một số xã, phường chưa có bản đồ địa chính… Ví như tại quận Hoàng Mai, trên địa bàn quận có 389 hộ, đến thời điểm này đã có 320 hộ được cấp GCNQSDĐ, chỉ còn 66 hộ chưa được cấp. Phần lớn các hộ chưa được cấp là do trước đây thu hồi đất làm dự án nhưng vì nhiều lý do khác nhau, dự án đã thay đổi song chủ đầu tư không làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch để làm cơ sở cho địa phương quản lý, cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình. Tương tự, địa bàn quận Hà Đông hiện còn nhiều thửa đất trước đây được giao trái thẩm quyền; có thửa là đất lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng; thậm chí có cả tình trạng thôn, xã tự ý đổi đất của người dân sang vị trí đất công khác để xây dựng công trình. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Liên quan đến xử lý nghĩa vụ tài chính đối với một số thửa đất gặp nhiều khó khăn, dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn một số quận trên địa bàn Hà Nội chưa thể hoàn thành, các trường hợp đất vườn, ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở rất khó xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng, vì phần đất đó nhiều nguồn gốc khác nhau [1].

Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất chưa được tiến hành xong trên địa bàn thành phố, nhiều thửa đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho con cháu sử dụng mấy chục năm nay vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì không làm được thủ tục quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về đất và căn cứ chứng minh được quyền sở hữu tài sản trên đất là của mình. Tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình, đồng thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất phát triển và làm giảm hiệu lực của công tác quản lý Nhà nước đối với vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.3.2. Thực tiễn áp dụng quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Do không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất, pháp luật chuyển nhượng nước ta dường như chưa thực sự bảo đảm sự bình đẳng chủ thể với nhau. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng như doanh nghiệp trong nước. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua bán, chuyển nhượng nhà đất một cách hạn chế, không được nhận chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất trong nước. Điều này là một trong những “rào cản” tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ của Việt Nam.

Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ pháp luật quy định còn hẹp hơn rất nhiều so với chủ thể được mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất, chưa bảo đảm “thống nhất một cách tương đối” chủ sử dụng đất ở là chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền “định đoạt” QSDĐ. Việc hạn chế về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ đã cản trở quyền tự do, tự chủ linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là đất trong kinh doanh; tạo nên sự thiếu thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính, bởi lẽ mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ thì tất yếu dẫn đến sự chuyển giao quyền sử dụng đất. Cần phải mở rộng cho phép chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khi được bán nhà, công trình xây dựng thì đồng thời được chuyển nhượng QSDĐ nhưng giá đất chuyển nhượng là khác nhau đối với từng chủ thể giao dịch. Ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, đất giao không thu tiền thì giá QSDĐ chuyển nhượng phải rất thấp, thấp hơn rất nhiều so với đất được giao đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Hà Nội bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh đất thì các hộ gia đình, cá nhân cũng thực hiện chuyển nhượng cũng khá sôi động. Họ thường xuyên tiến hành các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiểu “trao tay”; bán nhà ở “trên giấy” dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không qua thủ tục công chứng; công chứng hợp đồng ủy quyền toàn bộ v.v; nhận chuyển nhượng QSDĐ đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng “chung cư mi ni”, cải tạo nhà đất để nhượng lại kiếm lời, mua đi bán lại đất ở diễn ra tự phát, phức tạp. Những hạn chế này đã ít nhiều gây trở ngại cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chế tài để xử lý, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Hà Nội chưa đủ mạnh. Ví dụ, trong hoạt động chuyển nhượng đất ở trên địa bàn Hà Nội, theo quy định thì các sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán đất ở. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít sàn giao dịch BĐS vẫn thực hiện hành vi nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn với chủ đầu tư để kinh doanh đất ở. Sau đó các sàn giao dịch bán, chuyển nhượng lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng để kiếm lời. Để “lách luật” và tham gia kinh doanh, sàn giao dịch BĐS thực hiện việc mua bán đất ở với chủ đầu tư thông qua hình thức ký kết “hợp đồng ủy quyền đại diện chuyển nhượng”, sau đó sàn giao dịch BĐS chuyển nhượng cho bên thứ 3 nhằm mục đích kiếm lời…Hơn nữa, thị trường về chuyển nhượng QSDĐ nước ta vẫn ở trong tình trạng mức độ công khai, minh bạch thấp, vậy nên thông tin về đất, đặc biệt là các dự án vẫn ít được công khai và công chúng rất khó có cơ hội tiếp cận, có sự cấu kết giữa doanh nghiệp kinh doanh với các sàn giao dịch BĐS trong việc “bảo mật” thông tin về đất nhằm mục đích vụ lợi[18, tr.56].

Trên thị trường xuất hiện một số lượng không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh QSDĐ vi phạm pháp luật, lừa đảo chiếm dụng vốn của người nhận chuyển nhượng hàng trăm nghìn tỷ đồng dưới các hình thức như: Mạo danh nhà đầu tư làm giả giấy tờ của nhà đầu tư hoặc liên doanh liên kết để vi phạm mà điển hình là vụ Thanh Hà – Cienco 5 ở hà Đông; vụ “ăn theo” thương hiệu Công ty Petroconex; làm giả hợp đồng góp vốn, giả phiếu thu của Công ty Cổ phần Tasco để bán một phần đất biệt thự tại Khu đô thị Vân Canh (do Tập đoàn HUD làm chủ đầu tư, Tasco là nhà đầu tư thứ cấp). Thậm chí có doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm kiếm lợi nhuận thông qua hành vi lừa đảo như thành lập rồi giải thể, đổi tên doanh nghiệp, đổi tên dự án đầu tư; huy động vốn sau nhiều năm thì hủy hợp đồng trả lại tiền khách hàng. Việc góp vốn sớm và vượt tỷ lệ được phép góp vốn theo quy định, được phép huy động vốn của người mua nhà đất nhiều lần, các lần tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đầu tư tạo lập cụ thể ra sao? Khi nào, ai giám sát, Nhà nước cần sử dụng những biện pháp nào để phát hiện vi phạm? Đây là “kẽ hở”, là “khoảng trống” pháp luật tạo điều kiện cho những hành vi vi phạm trong hoạt đông kinh doanh chuyển nhượng QSDĐ tồn tại gây trở ngại đến hiệu lực quản lý của Nhà nước [18, tr.57].

2.3.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Luật đất đai năm 2013, các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất ở. Là hoạt động thường xuyên mang tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký QSDĐ phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường QSDĐ[18].

Từ ngày 1/4/2015, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội (trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) chính thức đi vào hoạt động, trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở này và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã. Trụ sở Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đặt tại tầng 1-2 nhà N1 A-B, khu đô thị Trung Hòa-Nhân Chính (quận Thanh Xuân và 28 chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã.

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có chức năng giúp Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận); xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật.

Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội có trách nhiệm rà soát, tổ chức tuyển dụng viên chức có đầy đủ năng lực, chuyên môn trên cơ sở sổ biên chế viên chức còn thiếu trong tổng biên chế viên chức được giao.

UBND thành phố Hà Nội giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Nội Vụ tiến hành rà soát, cân đối và điều chỉnh biên chế Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban Nhân dân quận, huyện, thị xã về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội theo đúng số lượng biên chế đã được thành phố giao. Đồng thời, hướng dẫn, đôn đốc các cơ quan thực hiện việc rà soát, chuyển giao số lượng viên chức, lao động hợp đồng theo Nghị định số 68/2000/NĐ- CP theo đúng quy định. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng Quy chế phối hợp giữa các ban ngành có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội.

Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền. Trong thực tế áp dụng ở Hà Nội việc chuyển nhượng QSDĐ có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là không đúng với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên. Các giao dịch về đất đai ở Hà Nội nói riêng và các tỉnh thành khác nói chung yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác, về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn các bên chuyển nhượng tự thoả thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất… Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hà Nội, sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp hiện nay đang là rào cản của quan hệ chuyển QSDĐ đúng pháp luật. Giai đoạn thứ hai tốn rất nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho các bên chuyển nhượng. Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế “một cửa” song về cơ bản ở Hà Nội, lối làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu vẫn còn tồn tại. Điều này bắt nguồn từ tàn dư của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu khiến cho công tác hành chính chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Mặc dù vậy, vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu nào để giải quyết triệt để vấn đề này. Tuy vậy, xét nhìn ở một khía cạnh tích cực hơn, việc triển khai thực hiện mô hình “một cửa” tại văn phòng đăng ký QSDĐ Hà Nội đã phát huy hiệu quả nhất định nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức Nhà nước, hưởng lương ngân sách.

2.3.4. Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm về đất đai nói chung của các quận huyện thị xã ở Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2017, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đã quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 12 trường hợp với tổng số tiền 260 triệu đồng; đã ban hành 2 quyết định thu hồi với tổng diện tích 100.944 m2 đất.

Để đảm bảo các vi phạm còn tồn tại được giải quyết dứt điểm, UBND các quận, huyện, thị xã đã rà soát, tổng hợp và tiến hành xử lý tất cả các vi phạm từ trước đến nay còn tồn tại. Trong đó, xử lý thu hồi đất đối với 149 trường hợp chuyển nhượng trái quy định là 0,78ha, đạt 26,7% số vi phạm được phát hiện. Còn 408 trường hợp với diện tích đất vi phạm là 9,54ha đang được lập hồ sơ xử lý theo quy định; Xử phạt vi phạm hành chính 623,85 triệu đồng[20].

Tuy vậy, quá trình thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội vẫn còn bộc lộ rất nhiều hạn chế. Điều này thể hiện một cách rõ ràng qua hàng loạt những vụ việc diễn ra trong giai đoạn gần đây: những vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất điển hình nhưng vẫn chưa được xử lý hoặc xử lý chưa đúng quy định pháp luật, chưa thỏa đáng.

Tổng công ty Xây dựng Thăng Long sử dụng kinh phí có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mua lại cơ sở nhà đất số 4IF2 ở phố Thái Thịnh từ ngày 6-12-1996. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn nhà có tổng diện tích mặt sàn 150m² trên diện tích đất 59,2m², nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19-1-2017, Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21-10-2008 của Thủ tướng Chính phủ, trên cơ sở phương án đề xuất của Bộ Giao thông vận tải và ý kiến của UBND TP Hà Nội ngày 28-5-2014, Bộ Tài chính đã có Công văn số 7043/BTC-QLCS phê duyệt phương án sắp xếp đối với cơ sở nhà đất số 4IF2 phố Thái Thịnh: “Giữ lại tiếp tục sử dụng theo quy hoạch của thành phố”. Giai đoạn 2013 – 2014, Tổng công ty Thăng Long chuyển sang hoạt động theo mô hình cổ phần hoá. Đơn vị này đã đề nghị và được Bộ Giao thông vận tải đồng ý cho bán cơ sở nhà đất 4IF2 theo Thông báo số 660/TB-BGTVT ngày 17/9/2013 của Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải. Sau đó, Tổng công ty đã bán cho ông Phạm Thế Minh với giá 4,15 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được, Tổng công ty đã báo cáo Bộ Giao thông vận tải và nộp về quỹ sắp xếp đổi mới doanh nghiệp. Sau khi hoàn thành việc mua cơ sở nhà đất nêu trên, ông Minh đã làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được chấp thuận. Lúc này mới vỡ ra lý do nhà đất này đã được phê duyệt phương án giữ lại tiếp tục sử dụng theo công văn ngày 28/5/2015 của Bộ Tài chính và quyết định của Bộ Giao thông vận tải. Bộ Giao thông vận tải và TCT xây dựng Thăng Long đã tự ý bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ sở nhà đất số 4IF2 phố Thái Thịnh là tài sản Nhà nước trong khi chưa được Bộ Tài chính chấp thuận[6].

Việc thực hiện bán tài sản Nhà nước theo hình thức chào cạnh tranh, không thực hiện xác định giá khởi điểm và không thực hiện bán đấu giá theo quy định, trong khi đó, việc quản lý, sử dụng số tiền thu được từ bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định của Thủ tướng Chính phủ và quy định tại pháp luật về lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm hiện tại cần quyết định thu hồi cơ sở nhà đất theo quy định và thực hiện bán đấu giá, số tiền thu về được nộp vào ngân sách Nhà nước. Vấn đề người chịu trách nhiệm cho sai phạm nói trên cũng là vấn đề đang bỏ ngỏ cần xem xét và xử lý.

Hay như sự việc của Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng gần đây phản ánh rõ những hạn chế trong xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa bàn Hà Nội. Ngày 12/7/2005 Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường đã ký hợp đồng cho thuê đất số 99-2005 TNMTNĐ-HĐTĐTN với thời hạn 30 năm với Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm. Mục đích của hợp đồng thuê đất trên nhằm đầu tư xây dựng Xí nghiệp sản xuất bán hàng sứ cao cấp. Diện tích khoảng đất được thuê 27.935m2 tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, trong đó 17.221m2 đất để xây dựng xí nghiệp sản xuất hàng bán sứ cao cấp; 10.714m2 đất để mở đường theo quy hoạch. Hợp đồng thuê đất đã ghi rõ, bên thuê đất được xây dựng các công trình trong giới hạn thuê theo đúng nội dung và mục đích ghi tại khoản 1 Điều 1 của hợp đồng này. Chỉ được tiến hành xây dựng khi được cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước…Hợp đồng thuê đất cũng ghi rõ, bên thuê đất không được sử dụng đất thuê vào mục đích trái pháp luật, không tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác hoặc thực hiện chuyển nhà đất thành tiền vốn. Bên cho thuê đất đảm bảo cho bên thuê đất quyền sử dụng khoảnh đất và sẽ không chuyển giao quyền sử dụng khoảnh đất cho bất kỳ tổ chức hoặc cá nhân khác nếu không có thỏa thuận bằng văn bản của bên cho thuê đất.

Tuy nhiên, bất chấp các điều khoản trên, Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng vẫn ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển thương mại Sông Hồng với mục đích chuyển quyền sử dụng mảnh đất thuê lại từ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất cho Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển thương mại Sông Hồng. Hành vi này đi ngược với những nội dung, điều khoản trong hợp đồng cho thuê đất giữa Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất và Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng [27]. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hành vi trong vụ việc kể trên được coi như hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phát luật. Tuy nhiên, thay vì xử lý dứt điểm vi phạm này, Phó Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm Trương Văn Học đã ký văn bản số 2057/UBND-QLĐT với nội dung chấp thuận đồng ý cho Công ty CP Kinh doanh và Phát triển thương mại Sông Hồng xây dựng công trình tạm để làm ki ốt trưng bày sản phẩm gốm sứ.

Như vậy việc áp dụng pháp luật xử lý vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng tại thành phố Hà Nội không những không hề phát huy tác dụng mà hành vi của người đại diện cơ quan có thẩm quyền còn có tính chất dung túng cho vi phạm của doanh nghiệp.

2.3.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay hết sức phức tạp và đa dạng. Các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cũng có nhiều loại. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, tác giả xin chỉ đề cập đến thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Để một vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân thì vụ việc này buộc phải trải qua thủ tục hòa giải tại cấp cơ sở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Vào nhưng giai đoạn 2010 – 2012, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, do tác động của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự thay đổi trong các chính sách phát triển kinh tế của đất nước. Việc cho vay vốn của ngân hàng bị thắt chặt đã làm cho các tranh chấp liên quan đến tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn của ngân hàng nhưng không vay vốn được đã chuyển sang hình thức vay vốn ngoài chịu lãi suất cao. Các đối tượng có tiền cho vay để đảm bảo quyền lợi của mình đã lợi dụng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó, đến thời hạn trả nợ nếu bên vay tiền không có tiền để trả thì nhà và đất đương nhiên thuộc sở hữu của bên cho vay. Trường hợp các bên phát sinh tranh chấp không tự hòa giải được thì khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết. Tuy nhiên, khi ra tòa, để làm rõ được mục đích vay tiền nặng lãi núp dưới danh nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất khó khăn. Thua thiệt thường thuộc về bên bán, cũng có những trường hợp bên mua phải chịu thiệt hại[7].

Cùng thời điểm đó, trên địa bàn thủ đô Hà Nội, do sự mở rộng về địa giới hành chính của thành phố, sự phát triển của đô thị hóa đã làm cho đất đai ở các vùng ven đô có sự biến động mạnh về giá cả. Nhu cầu trao đổi, mua bán đất nông nghiệp ngày càng nhiều, chính vì vậy “loại án” tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng là một trọng những “dạng án” phổ biến mà các Tòa phải giải quyết. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong giai đoạn hiện nay, để đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng ở Hà Nội, xem xét một số vụ việc sau:

Vụ việc thứ nhất: Ngày 28 tháng 11 năm 2017, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 132/2017/TLPT-DS ngày 02/10/2017 về việc: “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 325/2017/QĐXXPT-DS ngày 26/10/2017.

Nguyên đơn là ông Trần Văn Ch, bà Lê Thị Tuyết M. Ngày 20/4/1997 ông, bà nhận chuyển nhượng 58m2 đất của Ông Đinh Văn Tuấn giá 10.500.000 đồng. Đây là phần diện tích đất của ông Tuấn mua của Ông Nguyễn Văn Kh và một phần đất ông Tuấn mua của bà Huyền. Sự thỏa thuận giữa hai bên được lập thành văn bản là “Biên bản chuyển nhượng đất ở” có xác nhận của ông Hình trưởng thôn. Diện tích đất ông, bà nhận chuyển nhượng có diện tích: chiều dài 14,5m, phía Bắc giáp nhà ông Nhật, chiều rộng 4m mặt đường; trong đó phần đất nhà ông Khanh có chiều mặt đường là 3,5m còn 0,5m phía Tây là đất của bà Huyền bán cho ông Tuấn. Khi mua đất của ông Tuấn thì ông Tuấn có giao cho vợ chồng ông, bà văn bản mua bán diện tích đất này giữa ông Tuấn với ông Khanh ngày 12/8/1995. Đầu năm 2003 ông, bà đã yêu cầu ông Tuấn và ông Khanh đo đạc đất cho vợ chồng ông, bà để làm sổ đỏ nhưng hai ông gây khó khăn nên ông, bà không làm được. Năm 2004, ông bà tiến hành xây dựng thì bị Ông Đinh Văn Lộc phản đối. Lúc này ông, bà mới biết UBND huyện Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất này cho Ông Đinh Văn Lộc vào ngày 05/7/2004 (thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38 có diện tích 62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội) do ông Lộc mua lại diện tích đất này của ông Khanh. Từ năm 2006 đến nay vụ án đã nhiều lần giải quyết nhưng chưa xong dứt điểm, nguyên đơn yêu cầu:1. Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lập ngày 23/6/2004 giữa Ông Nguyễn Văn Khanh và Ông Đinh Văn Lộc;2. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 147/QSDĐ/TD do UBND huyện Đ cấp ngày 05/7/2004 cho Ông Đinh Văn Lộc (thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38 có diện tích 62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội).;3. Buộc Ông Đinh Văn Tuấn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập với vợ chồng ông bà ngày 20/4/1997;4. Buộc Ông Đinh Văn Tuấn, Ông Đinh Văn Lộc bồi thường thiệt hại cho gia đình ông bà trị giá tài sản bị phá là 30.000.000 đồng.;5. Tại Đơn khởi kiện bổ sung ngày 14/02/2015, ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0996.QSDĐ của UBND huyện Đ cấp cho hộ gia đình Ông Nguyễn Văn Kh ngày 18/9/1999 thửa số 66, tờ số 38, diện tích 342m2 tại xã T, huyện Đ vì trong phần diện tích đất cấp cho ông Khanh có cả phần đất của ông, bà đã mua của ông Tuấn.

Tại Bản án phúc thẩm 82/2016/DSPT ngày 11/5/2016 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xử: Hủy Bản án sơ thẩm số 19/2015/DSST ngày 21/7/2015 của Tòa án nhân dân huyện Đ. Giao hồ sơ về Tòa án huyện Đ xét xử sơ thẩm lại. Kết quả giải quyết tranh chấp, Hội đồng xét xử: Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/4/1997 giữa Ông Đinh Văn Tuấn với ông Trần Văn Ch là vô hiệu.

Buộc ông Tuấn phải thanh toán trả cho ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết Minh số tiền 10.500.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn Ch, bà Lê Thị Tuyết M số tiền là 796.875.000 đồng. Tổng cộng là 807.375.000 đồng (Tám trăm linh bảy triệu, ba trăm bảy lăm ngàn đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lập ngày 23/6/2004 giữa Ông Nguyễn Văn Khanh và Ông Đinh Văn Lộc;

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp 147/QSDĐ do UBND huyện cấp ngày 05/7/2004 cấp cho Ông Đinh Văn Lộc (thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38, diện tích 62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội);

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp 0996/QSDĐ của UBND huyện Đ cấp cho hộ gia đình Ông Nguyễn Văn Khanh ngày 18/9/1999 thửa số 66, tờ số 38, diện tích 342m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội).

Chấp nhận yêu cầu phản tố của Ông Đinh Văn Lộc: Tuyên vô hiệu và hủy bỏ “Biên bản chuyển nhượng đất” lập ngày 12/8/1995 giữa Ông Nguyễn Văn Khanh với Ông Đinh Văn Tuân. Xác định thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38 diện tích 62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội đã được UBND huyện Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 05/7/2004) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Ông Đinh Văn Lộc. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Buộc ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M bồi thường cho Ông Đinh Văn Lộc trị giá bức tường đã phá dỡ là 803.000 đồng tám trăm lẻ ba nghìn đồng). 7. Buộc Ông Đinh Văn Lộc phải bồi thường cho ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M 1/2 trị giá công trình xây dựng của Ông Ch, bà M mà ông Lộc tự phá dỡ số tiền là 15.000.000 đồng Mười lăm triệu đồng).

Vụ việc thứ hai: Bà Trương Thị T và ông Nguyễn Tuấn V chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1990, nhưng không có đăng ký kết hôn. Giữa bà T và ông V có 02 người con chung là Nguyễn Văn T, sinh năm 1990 và Nguyễn Thị H, sinh năm 1993. Cả gia đình bà T đều chung một sổ hộ khẩu gia đình và đều sinh sống tại nhà, đất của bố mẹ ông V để lại.

Ngày 07/4/2010, ông Nguyễn Tuấn V được UBND huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA871597 đối với thửa đất số 7), tờ bản đồ số 26, diện tích 949,10 m2 ở Thôn Q, xã B, huyện Đ. Nguồn gốc thửa đất là của bố mẹ ông V để lại cho các con với tổng diện tích 3.853 m2 , nhưng sau đó UBND huyện Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh Nguyễn Văn Bảo (con trai ông Sơn, ông Sơn là anh ông V . Sau đó anh Bảo tặng cho ông Sơn, ông Sơn tặng cho ông V phần đất ở có diện tích là 949,10 m2. Thực tế nguồn gốc đất là của bố mẹ ông V để lại cho ông Sơn và ông V. Toàn bộ tài sản trên đất diện tích 949,10m2 thuộc quyền sở hữu của vợ chồng và các con bà T, ông V.

Do ông V bị câm, điếc bẩm sinh nên vợ chồng bà T không thể làm thủ tục vay vốn Ngân hàng để phát triển sản xuất. Qua quen biết, anh Trần Thọ Đ nói với bà T là có khả năng vay tiền giúp. Theo đó, vợ chồng bà T, ông V nhất trí chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Đ để làm thủ tục vay vốn Ngân hàng vì anh Đ có giấy phép kinh doanh đồ gỗ và xưởng sản xuất. Ngày 25/8/2011 giữa vợ chồng bà T, ông V và anh Đ có ký và điểm chỉ vào Biên bản thoả thuận, theo đó anh Đ sẽ cho gia đình bà T, ông V vay 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng để phát triển sản xuất, còn vợ chồng bà T, ông V chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Đ để làm tin. Theo biên bản này, gia đình bà T, ông V phải trả lãi hàng tháng cho anh theo lãi suất Ngân hàng và sau 12 tháng kể từ ngày lập Biên bản, gia đình bà T, ông V phải hoàn trả anh Đ 100.000.000 đồng, anh Đ phải chuyển lại quyền sử dụng đất cho gia đình bà T, ông V. Trong thời gian vay tiền, anh Đ chỉ được sử dụng đất làm thủ tục vay vốn ngân hàng, anh Đ không được mua bán, chuyển nhượng, cầm cố thửa đất trên cho người khác. Nếu bên nào vi phạm phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.

Chính vì có sự thoả thuận trên nên ngày 27/8/2011, vợ chồng bà T, ông V đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng T cho anh toàn bộ thửa đất trên. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông V chưa bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Anh Đ đã không sử dụng thửa đất để vay vốn Ngân hàng và cũng không giao cho gia đình bà T, ông V vay tiền như đã thoả thuận. Hiện nay gia đình bà T, ông V vẫn đang quản lý sử dụng đất và tài sản trên đất. Gần đây có một số người lạ đến gia đình bà T, ông V yêu cầu gia đình chuyển đi khỏi nhà, đất để trả nhà, đất cho họ vì ông Đ đã chuyển nhượng cho họ. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Qua sự việc trên, gia đình bà T, ông V thấy rằng anh Đ lợi dụng sự tin tưởng của bà T, ông V để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, xâm hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bà T, ông V. Vì vậy gia đình bà T, ông V đề nghị toà án giải quyết:

• Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/8/2011 giữa vợ chồng bà T, ông V với anh Đ lập tại Văn phòng Công chứng T đối với thửa đất số 7(2), tờ bản đồ số 26, diện tích 949,10m2 ở Thôn Q, xã B, huyện Đ.
• Huỷ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đ với anh Q, giữa anh Q với ông T, ông Đ và giữa ông T, ông Đ với ông H.
• Huỷ Quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 16/8/2011 cho anh Đ số BA871597 đối với thửa đất trên và huỷ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất của gia đình bà T, ông V.

Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông Đỗ Khắc H, bà Lưu Thị Ngọc L do anh Nguyễn Việt H là đại diện ủy quyền, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Thanh Q, không chấp nhận nội dung kháng cáo của Văn phòng Công chứng T.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị T, chị Nguyễn Thị H là người đại diện hợp pháp của ông Nguyễn Tuấn V đối với anh Trần Thọ Đ về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Buộc anh Trần K và vợ là chị Tô Thị T có trách nhiệm bồi thường trả anh Nguyễn Thanh Q 3.796.400.000 đồng (Ba tỷ, bảy trăm chín mươi sáu triệu, bốn trăm ngàn đồng). Buộc bà Trương Thị T, anh Trần Thọ Đ và Văn phòng Công chứng T do ông Ngô Văn C – Trưởng Văn phòng là đại diện theo pháp luật liên đới bồi thường trả ông Nguyễn Văn T số tiền nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và tiền lệ phí trước bạ nhà đất là 9.389.000 đồng (Chín triệu, ba trăm tám chín nghìn đồng . Bà Trương Thị T, anh Trần Thọ Đ và Văn phòng Công chứng T do ông Ngô Văn C – Trưởng Văn phòng là đại diện theo pháp luật) mỗi bên có trách nhiệm riêng thanh toán trả cho ông Nguyễn Văn T là 3.130.000 đồng (Ba triệu, một trăm ba mươi nghìn đồng).

Qua những vụ án nêu trên cho thấy, sự đa dạng, phức tạp của loại án kiện này trên địa bàn Hà Nội, hầu hết các vụ án kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải xử đi, xử lại nhiều lần, với nhiều phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm… mới được giải quyết triệt để. Việc giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hà Nội chủ yếu chú trọng vào các các vấn đề sau đây: Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một là, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp thường bắt nguồn từ việc hình thức của hợp đồng cần được xem xét là đã đảm bảo chưa, có được công chứng, chứng thực đúng quy định của Luật Công chứng hay không; trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết không có cơ quan công chứng, thì hợp đồng thường thiếu yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết được xác lập từ trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) mới xảy ra tranh chấp. Về cơ bản, quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng tại Tòa án ở Hà Nội đã xem yếu tố tự nguyện trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng là vấn đề đặc biệt quan trọng trong giải quyết các tranh chấp thuộc loại này.

Hai là, Tòa án Hà Nội chú trọng về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là: Khi tham gia giao dịch, các chủ thể có được quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất hay không; nội dung giao kết của hợp đồng phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật, không giả tạo, trái đạo đức xã hội, hoàn toàn tự nguyện; hợp đồng đã ký kết phải đảm bảo thực hiện được trên thực tế theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với vi phạm một trong những nội dung này, thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Ba là, Tòa án đã thực hiện đầy đủ việc xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng để tùy từng trường hợp chấp nhận hủy bỏ hoặc buộc một bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong mỗi hợp đồng đều quy định ràng buộc các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể như: Bên chuyển nhượng phải bàn giao đất và nhận hiện vật hoặc tiền, phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để bên kia đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận chuyển nhượng phải bàn giao tiền (hiện vật) và nhận đất… Nếu một bên không thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ này, bên kia bị ảnh hưởng quyền lợi đã khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hoặc hủy bỏ hợp đồng.

Bốn là, việc giải quyết hậu quả khi hợp đồng bị chấm dứt, hủy bỏ hoặc vô hiệu là vấn đề rất quan trọng và quyết định nhiều đến hiệu lực thi hành của bản án sau này nhưng lại chưa được nhìn nhận một cách thực sự kỹ lưỡng và tập trung. Vì điều kiện áp dụng và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ, chấm dứt hoặc tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn khác nhau và đều do các điều luật khác nhau điều chỉnh, nên muốn giải quyết triệt để vấn đề hậu quả pháp lý, chúng ta cần lưu ý về thủ tục thẩm định, định giá đối với thửa đất chuyển nhượng để xác định giá trị thiệt hại (nếu có), những tài sản trên đất cần phải xử lý, làm cơ sở cho việc tuyên án chính xác, có giá trị thi hành trên thực tế. Khóa luận: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất