Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất trên thị trường tăng hay giảm mà giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng hoặc giảm theo. Pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phát triển từ hình thức chuyển đổi đất đai đã được hình thành từ rất nhiều năm về trước. Theo dòng chảy của kinh tế, xã hội và pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụng trải qua rất nhiều biến động. Hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở Việt Nam. Bắt nguồn đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ở Việt Nam các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất thay vì sở hữu hoàn toàn đất đai và có quyền chuyển nhượng đất đai như nhiều quốc gia trên thế giới. Điều này cũng đã đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một điều tất yếu sẽ xảy ra trong sự vận hành của kinh tế thị trường, bởi vậy Nhà nước bắt buộc phải hình thành nên một khổ pháp lý để điều chỉnh các vấn đề của liên quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập.

Hiến pháp 2013 được thông qua, Luật Đất đai năm 2013 ra đời phù hợp với yêu cầu của đạo luật cơ bản. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khi một chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, những người có quyền sử dụng đất được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, về bản chất, đất đai được Nhà nước giao cho người sử dụng, sau đó người sử dụng mang quyền năng được cho phép thực hiện quyền tài sản của mình trên quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình hình thành nên hai loại thị trường về chuyển quyền sử dụng đất. Quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với các chủ thể khác thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là thị trường sơ cấp. Quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất thường được gọi là thị trường thứ cấp. Để quản lý được hai thị trường nói trên cần có một khung pháp lý phù hợp.

Vì các lẽ trên, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn này có ý nghĩa quan trọng.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, cần quy định quyền sử dụng đất là bất động sản.

Xét về mặt lý luận, cần khẳng định, quyền sử dụng là một tài sản được xếp vào loại bất động sản. Quyền sử dụng đất là một bất động sản bởi vậy Luật kinh doanh bất động sản có quy định ghi nhận về vấn đề này.

Tuy nhiên, cách xác định của Luật Kinh doanh bất động sản gần như không rõ ràng: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”. Với quy định này, hoàn toàn không thể xác định được quyền sử dụng đất có phải là bất động sản hay không dù được phép kinh doanh trong thị trường bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng chưa có sự xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải là bất động sản hay không. Vì vậy, việc quyền sử dụng đất là một bất động sản gần như trở thành một vấn đề “ngầm hiểu với nhau” của nhà làm luật, hoặc các nhà làm luật vẫn còn băn khoăn về việc xác định quyền sử dụng đất là bất động sản hay không. Vấn đề quan trọng bậc nhất của pháp luật về tài sản đó là phân loại. Nếu đã xác định quyền sử dụng đất là một loại tài sản thì bắt buộc phải phân loại được nó. Tài sản, căn cứ vào tính chất dịch dời, có thể chia thành: Bất động sản và động sản. Thêm vào đó là tiêu chí về “hữu hình” và vô hình, ta chia tài sản thành: Bất động sản vô hình, bất động sản hữu hình, động sản vô hình và động sản hữu hình. Mặc dù vậy quyền sử dụng đất ở Việt Nam vẫn bị mắc kẹt trong nhưng quy định chung chung như: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” Điều 174, Bộ luật Dân sự 2005 và được kế thừa bởi Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015).

Đây là một cách hiểu sai khi chỉ xét đến tính vật lý khi nói về bất động sản, tài sản nào tồn tại ở dạng vật mà gắn liền với đất mới là bất động sản. Điều này cũng bắt nguồn từ việc phân loại tài sản chưa hợp lý của pháp luật dân sự Việt Nam ngày nay.

Vì vậy bằng cách này hay cách khác, pháp luật cần có một quy định phân loại được quyền sử dụng đất là một lại bất động sản.

Thứ hai, giải thích, thay đổi, loại bỏ các thuật ngữ khó hiểu, chưa rõ ràng; thống nhất các thuật ngữ sử dụng trên các văn bản quy phạm pháp luật. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một điển hình nhất cho sự bất hợp trong việc sử dụng thuật ngữ trong pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có sự phân định rõ ràng giữa “sở hữu toàn dân” và “sở hữu Nhà nước”.

Ở những văn bản trước đây cùng khái niệm “sở hữu toàn dân” còn có khái niệm “sở hữu Nhà nước”, thì hiện nay, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 đều chỉ dùng một khái niệm “sở hữu toàn dân” để chỉ về hình thức sở hữu tài sản mà trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.

Theo quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của nhân dân, nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu đất đai thông qua người đại diện là Nhà nước. Tuy nhiên, cần phải có những quy định cụ thể về nội hàm của thuật ngữ này nhằm xác định quyền của người dân đối với việc Nhà nước thực hiện quyền của “đại diện chủ sở hữu về đất đai” như quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính về đất đai.

Các thuật ngữ như “giá đất”, “giá trị quyền sử dụng đất”, “thị trường quyền sử dụng đất” hay “thị trường đất đai” đang được sử dụng mà không có một định nghĩa rõ ràng đẫn tới nhiều cách sử dụng và cách hiểu không chính xác. Để làm rõ sự khác biệt giữa giá đất và giá trị quyền sử dụng đất, luật cần quy định rõ hơn về giá đất theo hướng là đơn giá xác định bằng tiền cho một đơn vị diện tích đất nhất định.

Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” thuật ngữ dùng trong Bộ luật Dân sự và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” thuật ngữ được dùng trong Luật Đất đai năm 2013 cũng là khái niệm gây nhiều tranh luận. Có cách hiểu cho rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký [14].

Thứ ba, công khai, minh bạch về quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thị trường bất động sản trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của nền kinh tế của quốc gia tác động không nhỏ các loại thị trường khác. Để bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận. Đồng thời phải xây dựng khung pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường, trong đó phải có quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng của các giao dịch về bất động sản, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Phải tạo ra và bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia thị trường, quyền tự do cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước. Hệ thống thông tin công khai, minh bạch về quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của bất động sản… cần được tuyên truyền rộng rãi bởi dịch vụ hỗ trợ cho thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất [17].

Trong quá trình thực thi, phải đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu thuế, lệ phí trước bạ. Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần công khai hóa các thông tin liên quan đến đất đã được đăng ký quyền sử dụng, bởi đó “là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

Hiện nay, quy định của pháp luật về việc nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản còn rườm rà. Vì vậy, hoàn thiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán một cửa.

Thứ tư, tiến hành cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trước hết, phải hoàn thiện các quy định về tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.

Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về thuế, phí, lệ phí phát sinh trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ chế tài chính về đất đai, được quy định một cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường sự chủ động của Nhà nước điều tiết nguồn cung về đất đai ra thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ cả phát triển kinh tế và xã hội. Đồng thời, đã mở rộng việc sử dụng đất cho các đối tượng và nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tiếp cận đất đai dễ dàng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư thuận lợi theo tiến.

Hoàn thiện các quy định về thủ tục, hồ sơ địa chính và lưu giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất độ của dự án đã được phê duyệt.

Hoàn thiện thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đã có nhiều quy định mới về quản lý hành chính trong lĩnh vực đất đai nhưng vẫn còn chung chung và chưa thật sự sát với thực tế cuộc sống. Chẳng hạn, chưa có sự quy định cụ thể về hình thức cho việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, sử dụng đất mà mới chỉ dừng lại ở việc quy định về hồ sơ lấy ý kiến, báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với cấp quốc gia. Để tăng cường và phát huy hiệu quả giám sát của nhân dân trong quản lý và quy hoạch đất đai, nhằm sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, luật cần có quy định cụ thể về quy trình lấy ý kiến của nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai bằng việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định các phương thức, nguồn vốn và cơ chế tài chính trong tạo lập phát triển quỹ đất. Tiến hành từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, cung cấp thông tin cho người dân và doanh nghiệp. Tăng cường thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất, nhất là đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách nhà nước và bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất [4].

Thứ năm, hoàn thiện các quy định về điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Với chức năng là luật quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận; ii Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần quy định lại các điều kiện này. Vì vậy, thay vì nhắc lại các điều kiện này (tại khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì khoản này chỉ cần quy định: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, cần xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản pháp luật.

Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu. Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, giải quyết những vướng mắc, khó khăn trong điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một là, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước mắt, thành phố sớm ban hành thay thế các quy định thuộc thẩm quyền được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về cấp giấy chứng nhận theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính, gồm Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND và Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND. Trong đó, tập trung tháo gỡ các vấn đề về điều chỉnh hạn mức công nhận quyền sử đất, thu hẹp đối tượng thanh tra, cắt giảm thủ tục hành chính (giảm từ 30 ngày xuống còn 14 ngày), bỏ thủ tục quyết định công nhận giấy chứng nhận, tháo gỡ khi chuyển mục đích đất xen kẹt, phân cấp triệt để cho Văn phòng Đăng ký đất đai theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP; cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở ngay từ thời điểm chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà cho người mua (không cần đợi đến sau khi hoàn thành).

Đặc biệt, để có bản đồ, tài liệu phục vụ công tác kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận và quản lý đất đai theo hướng hiện đại, tiên tiến, Sở đề nghị Ủy ban Nhân dân thành phố cho phép Sở tiếp tục thực hiện dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai của thành phố Hà Nội. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Với những trường hợp dự án có quyết định thu hồi đất nhưng nhiều năm chưa thực hiện, không có khả năng giải phóng mặt bằng, thành phố giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc chủ trì phối hợp với các sở, ngành, Ủy ban Nhân dân các quận huyện rà soát làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch tách ranh giới. Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì tổng hợp, trình Ủy ban Nhân dân thành phố điều chỉnh hoặc hủy quyết định thu hồi đất, xét cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã rà soát phân loại các khu tập thể cũ chưa bàn giao cho địa phương theo Nghị định 99/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 19/2016/TT- BXD.

Hai là, đối với đất đai có tranh chấp hoặc các trường hợp có bản án thu hồi đất trước ngày 1/7/2014 nhưng đến nay chưa thi hành mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn đang sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu kiện, Sở kiến nghị giao Sở Tư pháp báo cáo Tòa án cấp trên để có ý kiến giải quyết triệt để. Các quận, huyện, thị xã phải thực hiện hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật để làm căn cứ xét công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận; đồng thời tổ chức thanh tra, xử phạt đối với các trường hợp không kê khai đăng ký đất đai.

Đối với các trường hợp đã ký cấp giấy chứng nhận nhưng chưa trao cho người sử dụng đất, Ủy ban Nhân dân thành phố cần chỉ đạo Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội kiểm tra, rà soát, giải quyết dứt điểm.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố có văn bản kiến nghị với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho phép Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận các giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính không đúng mẫu quy định đã được các cơ quan, tổ chức cấp tại thời điểm thu tiền được quy định tại Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT.

Thứ hai, nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một là, không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ Tòa án ở Hà Nội. Bởi tính chất phức tạp của các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt trên địa bàn Hà Nội, một địa bàn có hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi nổi và phức tạp, cho nên hoạt động áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là hoạt động tố tụng quan trọng đòi hỏi các cán bộ, thẩm phán phải có năng lực chuyên môn và nghiệp vụ vững vàng khi thực hiện nhiệm vụ được giao. Để làm được điều đó, ngoài nhiệm vụ tự trau đồi, học tập của từng cán bộ trong đơn vị Tòa án; Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nên tích cực mở các lớp bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nâng cao chất lượng xét xử.

Hai là, cần liên tục tiến hành công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử các vụ án về tranh chấp đất đai tại Tòa án để hoạt động áp dụng pháp luật phù hợp với thực tiễn hơn. Tổng kết kinh nghiệm xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật của Tòa án là việc đánh giá hoạt động của cơ quan này trên các vấn đề quyết định bản án, áp dụng pháp luật về nội dung cũng như luật tố tụng, các vấn đề tác động đến việc đưa ra phán quyết của Toà án. Từ đó, xác định những bản án, quyết định chính xác, có tính mẫu mực làm căn cứ tham khảo cho các vụ việc tương tự về sau. Ngoài ra, công tác tổng kết kinh nghiệm sẽ giúp phát hiện những bản án, quyết định đã ban hành chưa chính xác, chưa thỏa đáng, còn tồn tại những sai lầm trong việc xem xét đánh giá chứng cứ, trong việc lựa chọn những quy phạm pháp luật để áp dụng và rút kinh nghiệm.

Thứ ba, cải cách nâng cao hiệu quả trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên toàn thành phố. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thoả đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức Nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ….Về hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để xác định QSDĐ của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng QSDĐ. Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng QSDĐ và việc quản lý Nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển QSDĐ. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng QSDĐ là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất. Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất ở do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động[18].

KẾT LUẬN Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp, sinh viên thực hiện đưa ra những kết luận sau đây:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự hợp đồng, ở đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử dụng đất và một bên thiết lập quan hệ sử dụng đất mới. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng . Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng diễn ra sôi động hơn bao giờ hết, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một vị trí quan trọng. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong quá trình làm đề tài, người thực hiện đã cố gắng làm rõ, phân tích những mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra. Khóa luận đã khái quát, tổng hợp những vấn đề lý luận và nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó tập trung nghiên cứu, đánh giá việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội. Người thực hiện từ xây dựng nên một số khái niệm liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng mà pháp luật chưa có hoặc chưa rõ ràng. Đánh giá, phân tích hệ thống quy phạm pháp luật, các công cụ quản lý của nhà nước trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn. Nghiên cứu qua nhiều bản án, nắm được tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. Thông qua đó đưa ra nhưng giải pháp cơ bản, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đồng thời đưa ra kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội.

Khóa luận được thực hiện dưới sự quan tâm, hướng dẫn tận tình, hiệu quả, có tính chuyên môn cao của tiến sĩ Lê Kim Nguyệt, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội và quá trình nỗ lực tự hoàn thiện của bản thân tác giả. Tuy nhiên, do nhận thức còn nhỏ hẹp và phạm vi hạn chế của khóa luận tốt nghiệp sinh viên, đề tài không tránh khỏi nhiều thiếu sót. Tác giả vẫn mong muốn có thể góp một phần nhỏ vào vấn đề nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và pháp luật đất đai ở Việt Nam nói chung. Khóa luận: Giải pháp pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hà Nội