Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam
2.1.1. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam
2.1.1.1. Chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án
Chủ thể giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án là Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và Hội đồng xét xử trong trường hợp vụ án được đưa ra xét xử. Hội đồng xét xử có thể là 03 người hoặc 05 người; thành phần có Thẩm phán và Hội thẩm đối với phiên tòa sơ thẩm hoặc chỉ có toàn Thẩm phán đối với phiên tòa phúc thẩm. Ngoài ra, còn có các chủ thể khác tham gia vào giải quyết tranh chấp giúp cho việc xét xử đạt được mục đích; họ có thể là Chánh án tòa án, Thư ký tòa án, Kiểm sát viên, người làm chứng, người giám định, người định giá tài sản … trong vụ án.
Chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án là các đương sự trong vụ án được Tòa án xác định có tên gọi theo thủ tục tố tụng như nguyên đơn (người khởi kiện), bị đơn (người bị kiện), người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch, người đại diện hợp pháp của đương sự.
Mỗi nhóm chủ thể có những nhiệm vụ và quyền hạn khác nhau trong quá trình giải quyết tranh chấp theo quy định cụ thể tại Chương 4 Bộ luật Tố tụng dân sự.
2.1.1.2. Thẩm quyền tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án
Việc xác định đúng thẩm quyền của cơ quan giải quyết là điều cần thiết trong hoạt động tố tụng dân sự. Khi có tranh chấp phát sinh, cần xác định rõ cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc giải quyết được đúng đắn, chính xác và hợp pháp. Việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc thụ lý, chuẩn bị hồ sơ và giải quyết các tranh chấp, cũng như thi hành quyết định, bản án của Tòa án. Tòa cần phải cẩn trọng xem xét cáo trạng, yêu cầu khởi kiện hoặc nội dung kháng cáo, kháng nghị, cân nhắc thật kỹ các yêu cầu mới phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp. Pháp luật đã quy định khá rõ phạm vi, giới hạn xét xử của Tòa án; Vì vậy, khi tham gia giải quyết các tranh chấp, Tòa án cần phải thực hiện đầy đủ và đúng thẩm quyền của mình, tránh trường họp Tòa trốn tránh nhiệm vụ hay Tòa xử vượt quá chức năng, thẩm quyền của mình dẫn đến hậu quả phải hủy bản án hay quyết định; gây tốn kém, lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc của cả cơ quan chức năng lẫn người tham gia tố tụng.
Thẩm quyền theo vụ việc: Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án (khoản 3 Điều 26 hoặc khoản 1 Điều 30 BLTTDS 2015). Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể là tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức kính doanh nhà ở thương mại hoặc giữa các tổ chức kính doanh nhà ở thương mại với nhau nên tùy từng trường hợp để xác định là tranh chấp dân sự hay tranh chấp kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Thẩm quyền theo cấp xét xử
Phân quyền theo cấp Tòa án được thực hiện dựa theo các quy định về tổ chức và hoạt động của hệ thống tòa án theo Luật Tổ chức Tòa án năm 2014. Hệ thống TAND hiện nay được tổ chức thành bốn cấp, bao gồm: TAND tối cao, TAND cấp cao, TAND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, và TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương. Tổ chức của TAND cấp tỉnh và TAND cấp cao có các tòa chuyên trách (Tòa Kinh tế, Toà Hình sự và Tòa Dân sự …) được thành lập để giải quyết các vụ việc theo lĩnh vực được phân công. Trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM, tùy theo chức năng nhiệm vụ thì mỗi cấp Tòa được giao thẩm quyền tương ứng với các cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm.
- Tòa án nhân dân cấp huyện
Đối với những tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM; Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự, kinh doanh, thương mại thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện quy định tại Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối với Tòa án nhân dân cấp huyện chưa có Tòa chuyên trách thì Chánh án Tòa án có trách nhiệm tổ chức công tác xét xử và phân công Thẩm phán giải quyết vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Nếu những tranh chấp trên có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần ủy thác cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh: Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm tất cả những tranh chấp dân sự, kinh doanh, thương mại quy định tại Điều 30 và Điều 31 của BLTTDS 2015, trừ những vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thể lấy lên để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp quyền sở hữu công nghiệp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Cũng theo sự phân cấp, Tòa án cấp tỉnh phúc thẩm những vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM mà bản án, quyết định sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật của Tòa án cấp huyện bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định của pháp luật tố tụng.
- Tòa án cấp cao khu vực và Tòa án nhân dân tối cao:
Tòa án cấp cao khu vực tiến hành phúc thẩm những vụ án mà bản án, quyết định sơ thẩm của T kinh tế thuộc tòa án nhân dân cấp tỉnh bị kháng cáo, kháng nghị; giám đốc thẩm, tái thẩm những vụ án mà bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo quy định của pháp luật tố tụng.Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao xem xét theo trình tự giám đốc thẩm và tái thẩm những vụ án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của tòa án cấp dưới.
Thẩm quyền theo lãnh thổ: Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM; các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM.
Thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn: Ngoài việc quy định thẩm quyền của Tòa án theo vụ việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ thì pháp luật tố tụng dân sự còn quy định thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn. Theo đó, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động nếu thỏa mãn điều kiện do pháp luật quy định. Điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS 2015 (điểm g khoản 1 Điều 36 BLTTDS 2004) có quy định: “Nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động trong trường hợp: Nếu 13 tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết”. Theo đó, việc lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết là đặc quyền riêng có thuộc về nguyên đơn, không thuộc về bị đơn cũng như người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
2.1.1.3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án
Khởi kiện và thụ lý vụ án: là giai đoạn đầu tiên của toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Theo Điều 191 BLTTDS 2015, người khởi kiện có thể gửi đơn khởi kiện và các chứng cứ bằng một trong ba phương thức: nộp trực tiếp tại Tòa án; gửi qua đường dịch vụ bưu chính; hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Khi nộp đơn khởi kiện tại Tòa án, người khởi kiện phải nộp kèm theo các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì ngoài đơn khởi kiện, chứng cứ kèm theo có thể bao gồm Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, biên nhận thanh toán hoặc chứng từ thanh toán phù hợp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu sử dụng NOTM; các tài liệu để xác định địa vị pháp lý của nguyên đơn như căn cước công dân, quyết định (hoặc giấy phép) thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, các giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn như quyết định bổ nhiệm hoặc biên bản bầu người đại diện theo pháp luật, giấy ủy quyền, biên bản phân công công tác giữa các chức danh quản lý pháp nhân… Tuy nhiên, yêu cầu phải nộp kèm chứng cứ, tài liệu để chứng minh cho yêu cầu của mình đối với người khởi kiện không phải là quy định cứng nhắc mà tùy tình huống, thẩm phán được giao phân công xem xét đơn khởi kiện sẽ có hướng dẫn đối với người khởi kiện vì trong thực tế, có một số tài liệu, chứng cứ mà người khởi kiện không thể thu thập được ngay khi nộp đơn khởi kiện. Chẳng hạn như trong trường hợp tranh chấp dự án nhà ở thương mại thì đa số trường hợp các cá nhân rất khó tiếp cận các tài liệu, sổ sách do công ty quản lý, các hồ sơ tài liệu liên quan đến tính pháp lý của nhà ở thương mại.
- Để yêu cầu khởi kiện được thụ lý thì người khởi kiện phải đảm bảo các điều kiện sau:
Người khởi kiện có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự và có quyền khởi kiện. Người khởi kiện là cá nhân có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự khi người đó đủ 18 tuổi trở lên trừ trường hợp họ bị mất năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ chức thì do người đại diện của công ty tham gia tố tụng.
Yêu cầu khởi kiện không thuộc trường hợp chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật. Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó.
- Xác định tư cách đương sự đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Điều 68 BLTTDS 2015 quy định đương sự trong vụ án dân sự là cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nguyên đơn là người nộp đơn khởi kiện khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Đối trọng với lợi ích của nguyên đơn sẽ là bị đơn. Khoản 4 Điều 68 BLTTDS quy định: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngoài ra có một số người tham gia tố tụng khác theo quy định của BLTTDS. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
- Thu thập chứng cứ trong các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Thu thập chứng cứ có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở để ra phán quyết đúng đắn về vụ án. Các đương sự đều tham gia vào hoạt động thu thập chứng cứ theo địa vị tố tụng của họ, để làm sáng tỏ sự thật khách quan và chứng minh tính đúng đắn đối với hành vi của mình. Các cá nhân, cơ quan, tổ chức đều có quyền và nghĩa vụ thu thập chứng cứ để giao nộp cho Toà án. BLTTDS 2015 đã quy định các biện pháp thu thập chứng cứ của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Đương sự có quyền thu thập, giao nộp tài liệu chứng cứ kể từ khi tòa án thụ lý vụ án và có nghĩa vụ thông báo cho nhau các tài liệu chứng cứ đã giao nộp.
Nhằm đảm bảo giải quyết đúng đắn vụ án, cũng như hỗ trợ các bên đương sự khi họ không thể tự thu thập chứng cứ, Tòa án có thể sử dụng các biện pháp thu thập chứng cứ quy định tại khoản 2 Điều 97 BLTTDS 2015. Tuỳ từng trường hợp, Thẩm phán có thể áp dụng một hoặc nhiều biện pháp để thu thập chứng cứ đầy đủ, khách quan và đúng quy định ngoài các chứng cứ do đương sự cung cấp. Nhìn chung, BLTTDS 2015 có những sửa đổi, bổ sung quy định về quyền thu thập và cung cấp chứng cứ, quyền tiếp cận chứng cứ, tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục và thời hạn để đương sự tham gia tố tụng. Các bên đương sự được quyền đề nghị Tòa án triệu tập người làm chứng, trưng cầu giám định, quyết định việc định giá tài sản.
- Thủ tục xét xử sơ thẩm
Chuẩn bị xét xử: Thời hạn chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM nếu là vụ án dân sự là 04 tháng, nếu là vụ án kinh doanh thương mại là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì thời hạn chuẩn bị xét xử có thể được gia hạn thêm (nếu là vụ án dân sự là 02 tháng, nếu là vụ án kinh doanh thương mại là 02 tháng). Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành các biện pháp thu thập chứng cứ, đồng thời mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Trường hợp các bên hòa giải thì thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự khi đủ thời hạn theo quy định của pháp luật. Trong giai đoạn này, các đương sự có trách nhiệm giao nộp cho Tòa án các chứng cứ liên quan đến vụ án; đồng thời thẩm phán phải xác định các vấn đề pháp lý để định hướng cho hoạt động thu thập chứng cứ, làm tiền đề cho giai đoạn xét xử tiếp theo.
Xét xử sơ thẩm. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử, toà án phải mở phiên toà trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn đó không quá 02 tháng. Phiên toà sơ thẩm được tiến hành dưới sự điều hành của HĐXX sơ thẩm vụ án dân sự gồm một Thẩm phán và hai Hội thẩm nhân dân. Trong trường hợp đặc biệt thì HĐXX sơ thẩm có thể gồm hai Thẩm phán và ba Hội thẩm nhân dân. Giai đoạn xét xử sơ thẩm được tiến hành bao gồm: bắt đầu phiên toà; Xét hỏi tại phiên toà; Tranh luận tại phiên toà; Nghị án; Tuyên án; và ban hành bản án/ quyết định.
BLTTDS 2015 đã chính thức ghi nhận và cụ thể hóa nguyên tắc hiến định “bảo đảm tranh tụng trong xét xử”, làm rõ hơn nội hàm khái niệm tranh tụng và bổ sung nhiều quy định bảo đảm quyền tranh tụng của đương sự ở tất cả các giai đoạn của TTDS.
Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện quyền tranh tụng trong xét xử. Đương sự được trình bày, đối đáp, phát biểu quan điểm, lập luận về đánh giá chứng cứ và pháp luật áp dụng để bảo vệ yêu cầu, quyền, lợi ích hợp pháp của mình hoặc bác bỏ yêu cầu của người khác.
Trong quá trình xét xử, tài liệu chứng cứ phải được xem xét đầy đủ, khách quan, toàn diện, công khai. Tòa án điều hành việc tranh tụng, hỏi những vấn đề chưa rõ và căn cứ vào kết quả tranh tụng để ra bản án, quyết định.
- Xét xử phúc thẩm tranh chấp trong mua bán NOTM Kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm
Kháng cáo bản án sơ thẩm là quyền của đương sự, người đại diện của đương sự, cơ quan, tổ chức khởi kiện được ghi nhận tại Điều 271 BLTTDS 2015, nhằm thể hiện sự không đồng ý đối với toàn bộ hoặc một phần bản án của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật, bằng việc yêu cầu Toà án trên một cấp xét xử lại vụ án theo trình tự phúc thẩm, là một phương thức tố tụng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trước Toà án. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Kháng nghị bản án theo thủ tục phúc thẩm là hoạt động tố tụng của người tiến hành tố tụng có thẩm quyền phản đối lại bản án của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật, yêu cầu Toà án trên một cấp xét xử lại vụ án theo trình tự phúc thẩm.
Đối tượng của kháng cáo, kháng nghị là một phần hoặc toàn bộ bản án của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật.
Việc kháng cáo được thực hiện bằng đơn kháng cáo đảm bảo nội dung theo Điều 272 BLTTDS, trong thời hạn luật định và gửi cho Toà án cấp sơ thẩm cùng tài liệu, chứng cứ (nếu có). Người kháng cáo có thể tự mình (đại diện hợp pháp nếu là tổ chức) hoặc ủy quyền cho người khác đại diện mình thực hiện quyền kháng cáo. Việc kháng nghị được thực hiện bằng văn bản gọi là Quyết định kháng nghị trong thời hạn luật định.
Hậu quả pháp lý của kháng cáo, kháng nghị là Toà án cấp trên trực tiếp sẽ tiến hành xét xử lại đối với phần bị kháng cáo. TAND cấp cao thuộc khu vực sẽ thụ lý, xét xử đối với kháng cáo, kháng nghị bản án tranh chấp theo thủ tục phúc thẩm.
- Tính chất, phạm vi xét xử phúc thẩm
Tính chất của xét xử phúc thẩm được quy định tại Điều 270 BLTTDS là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Việc BLTTDS quy định về tính chất của xét xử phúc thẩm nhằm khẳng định phúc thẩm là một cấp xét xử và là cấp xét xử thứ hai, được tiến hành sau thủ tục sơ thẩm. Với tính chất đó, xét xử phúc thẩm chỉ có thể được tiến hành sau khi vụ án đã được xét xử sơ thẩm và phạm vi xét xử được giới hạn đối với phần bản án chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo kháng nghị. Tuy nhiên, những nội dung liên quan đến việc xem xét phần bản án bị kháng cáo cũng có thể được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét (Điều 293 BLTTDS).
Quyền hạn của HĐXX phúc thẩm. Quyền hạn của HĐXX cấp phúc thẩm được quy định rất cụ thể trong các Điều từ 308 đến 312 BLTTDS. Theo đó, HĐXX phúc thẩm có quyền bác kháng cáo, kháng nghị và giữ nguyên bản án, quyết định sơ thẩm; Sửa đổi một phần hoặc toàn bộ quyết định của bản án, quyết định sơ thẩm; Hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết; Hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.
2.1.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
2.1.2.1. Về ưu điểm
Về chủ thể: theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì chủ thể của hợp đồng dân sự rộng hơn, tạo điều kiện mua bán, sử dụng đối với các đối tượng khác nhau về vấn đề sở hữu nhà ở. Về quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên: Pháp luật nước ta đã đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tránh được những rủi ro xảy ra ngoài hợp đồng làm ảnh hưởng đến lợi ích của các bên. Hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng về mua bán NOTM nói riêng đang dần được hoàn thiện thông qua các văn bản pháp luật.
2.1.2.2. Về hạn chế
- Những hạn chế trong quy định pháp luật dân sự
Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng: Ngày nay, đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự. Đây là một trong các biện pháp bảo đảm các giao dịch trong tương lai sẽ được thực hiện, phòng tránh những rủi ro từ việc trốn tránh, thiếu sự thống nhất giữa lời nói và hành vi của các bên trong các cam kết thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 cũng đã quy định về biện pháp đặt cọc, thực tế trong nhiều giao dịch bảo đảm liên quan đến Đặt cọc, nếu bên nhận đặt cọc không hoàn thành nghĩa vụ thì không chỉ phải hoàn lại tiền đặt cọc mà còn phải chịu thêm khoản phạt cọc tương đương số tiền cọc để trả lại cho bên đặt cọc. Đây là một điểm đáng lưu ý khi các bên thoả thuận giao dịch này, tránh cho việc bên đặt cọc chỉ nhận lại tiền đặt cọc mà không biết quyền của mình có thể được nhận thêm khoản tiền phạt cọc.
Theo tác giả Trương Thanh Đức nhận định: “…BLDS 2015 không còn quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản như BLDS năm 2005. Đồng thời, cũng không có trường hợp nào hợp đồng đặt cọc phải bắt buộc công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm như đối với một số hợp đồng thế chấp. Kể cả khi hợp đồng chính phải bằng văn bản và được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc cũng không nhất thiết phải tuân theo điều kiện bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Vì vậy, hoàn toàn có thể sử dụng hợp đồng đặt cọc để ràng buộc hợp pháp các bên ký kết và thực hiện HĐMB, chuyển nhượng bất động sản, kể cả trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng”. Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp pháp khi bất động sản chưa đủ điều kiện mua bán căn cứ trên quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Cùng quan điểm với Trương Thanh Đức, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cấm CĐT nhận tiền đặt cọc mua bất động sản nên các bên giao kết các văn bản này theo quy định của pháp luật dân sự, đây cũng là quan điểm của rất nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này. Như vậy, hai quan điểm trên dựa vào nguyên tắc “doanh nghiệp được làm những gì pháp luật không cấm” để đưa ra nhận định thỏa thuận đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng là hợp pháp trong trường hợp NOTM chưa đủ điều kiện bán. Thực tế cho thấy, trước khi ký hợp đồng mua bán NOTM, bên bán thường yêu cầu ký văn bản đặt cọc để thu tiền của khách hàng mà thời điểm này NOTM có thể chưa được xây dựng hay có bất kỳ hình hài nào, thậm chí vẫn còn là “mảnh đất trống” . Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Nếu như trước đây, chế định đặt cọc chỉ được quy định tại BLDS 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đề cập đến đặt cọc mua bán NOTM cũng như không đề cập về điều kiện của NOTM trong giai đoạn các bên xác lập giao dịch đặt cọc. Tuy nhiên đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung chế định đặt cọc tại khoản 4 Điều 17 và điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐ. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Những quy định trên tuy mới sơ lược, do đó trong thời gian tới cần các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn để có thể thực hiện trong thực tế. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Thứ hai, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư dự án: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã đề cập một cách tổng thể về hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản, trong đó có các mẫu hợp đồng mua bán NOTM đề cập tại Phụ lục số 01 Nghị định 02/2022/NĐ-CP là hợp đồng khung, chủ yếu liệt kê tên các điều khoản cần có trong hợp đồng. Điều này được kế thừa tại Điều 44, 45, 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Như vậy pháp luật Kinh doanh bất động sản thừa nhận quyền soạn thảo hợp đồng mẫu mua bán NOTM của bên bán để giao dịch với bên mua. Bản chất của hợp đồng là xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng đó, tuy nhiên việc thỏa thuận giữa các bên để điều chỉnh nội dung của hợp đồng mẫu không được đề cập rõ trong BLDS 2015 và Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010, nghĩa vụ của bên soạn thảo hợp đồng mẫu chỉ dừng lại ở việc thông báo, công khai nội dung của hợp đồng mẫu cho khách hàng, “dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng”.
Bên cạnh những nội dung pháp luật quy định bắt buộc phải có trong hợp đồng, chủ đầu tư thường đưa các nội dung theo ý chí của mình nhằm chi phối giao dịch mà họ sẽ tham gia với tư cách là bên cung ứng hàng hoá, gọi là “tự lập quy”. Thông qua hoạt động này, chủ đầu tư xây dựng những điều khoản riêng hay thiết lập “luật riêng” để giao dịch với các khách hàng. Với lợi thế chuyên nghiệp, chủ đầu tư nắm được những thông tin quan trọng, nắm được quy định pháp luật, thay đổi của thị trường, hiểu rõ sản phẩm mình sẽ cung cấp cho khách hàng như thế nào, nắm được “điểm yếu” của chính mình và của khách hàng, đã tìm cách “hóa giải” thông qua các điều khoản của hợp đồng. Trong khi đó, bên mua gần như ở thái cực ngược lại khi họ (chủ yếu) không phải bên mua bán chuyên nghiệp, không am hiểu sâu sắc, toàn diện về thị trường bất động sản, không “cầm nắm” được hàng hoá mình sẽ mua, và khả năng thoả thuận điều chỉnh hợp đồng mẫu cũng rất khó khăn. Có thể nói, khi sử dụng hợp đồng mẫu để giao dịch, quá trình thoả thuận, đàm phán gần như không diễn ra, khách hàng chỉ còn lựa chọn chấp nhận hoặc không chấp nhận nội dung của hợp đồng theo mẫu, với nhiều nội dung bất lợi cho người mua. Qua rà soát một số hợp đồng mẫu, tác giả nhận thấy không ít hợp đồng vẫn có nội dung vi phạm quy định pháp luật.
Thứ ba, nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư: Trong hợp đồng mua bán NOTM thì nghĩa vụ bàn giao tài sản mua bán là một trong những nghĩa vụ quan trọng nhất của bên bán đối với bên mua, việc bàn giao nhà ở đây phải đảm bảo đúng hạn, đúng tài sản, đúng chất lượng, đặc điểm đã mô tả trong hợp đồng, bởi vì trong thực tế, bên mua không chỉ quan tâm đến việc xác lập tình trạng chiếm hữu đối với tài sản mà quan trọng hơn là quan tâm đến việc tài sản mình chiếm hữu có phải là tài sản mình muốn mua, đã mua hay không. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy không ít chủ đầu tư dự án đầu tư Kinh doanh bất động sản vi phạm nghĩa vụ bàn giao NOTM không đúng tiến độ, thời gian đã cam kết với khách hàng. Mặt khác, nhiều dự án, người mua nhà ở được nhận nhà ở đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó chủ yếu là diện tích căn hộ và các chi phí nâng giá thành sản phẩm lên cao. Hiện nay, pháp luật Kinh doanh bất động sản cho phép bên mua yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do vi phạm điều khoản chất lượng, cam kết trong hợp đồng mua NOTM. Nhìn dưới góc độ của bên bán, thị trường luôn luôn biến động về giá vật liệu, nhân công, chính sách của Nhà nước… là điều khó tránh khỏi; nên nếu cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng sẽ bất lợi cho chủ đầu tư Kinh doanh bất động sản mà vấn đề cũng không được giải quyết một cách tốt nhất.
Dưới góc độ luật thực định, khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (được kế thừa tại điểm đ khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) quy định bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng và các yếu tố khác đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán NOTM thời điểm bàn giao nhà thông thường thường khá xa so với thời điểm ký kết hợp đồng, có thể lên tới 3-4 năm và thường không xác định chính xác được ngày tháng năm. Do đó, quyền được kiểm tra tính chính xác về tài sản đương nhiên không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng theo quy định. Tuy nhiên thực tế cho thấy chế tài đối với chủ đầu tư vẫn chưa đủ răn đe.
Thứ tư, việc huy động vốn của chủ đầu tư và sử dụng tiền ứng trước đã được pháp luật quy định nhưng trên thực tiễn thì một số chủ đầu tư tìm cách “lách” luật, tận dụng những kẽ hở của pháp luật để huy động được càng nhiều vốn càng tốt, bỏ qua quyền lợi của bên mua như: Chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện; Giá trị vốn được huy động lớn, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền trước từ khách hàng mua nhà là 70%, 90%, cá biệt có trường hợp lên đến 95%, 99%, 100%. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn này để trục lợi, tiền ứng trước của khách hàng không được đầu tư vào dự án mà được sử dụng cho mục đích khác. Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đem chính khoản tiền thu được để chạy cho dự án đang xây dựng. Chính vì không được sử dụng cho việc xây dựng dự án nên dự án chậm triển khai, chậm bàn giao là điều khó tránh khỏi. Trong các dự án này, bên cạnh việc phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng, nhiều dự án còn liên quan đến yếu tố lừa đảo, chiếm đoạt tài sản theo pháp luật hình sự. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Thứ năm, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOTM, cụ thể là nhà ở hình thành trong tương lai: Pháp luật hiện hành quy định văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng nhận của cơ quan công chứng. Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận tính hợp pháp của văn bản được ký kết. Tuy nhiên, quy định mang tính bắt buộc như trên làm phát sinh chi phí, tốn kém thời gian của các bên trong một số trường hợp. Thiết nghĩ pháp luật nên quy định theo hướng mở, công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai là quyền của các bên chứ không bắt buộc, khi đó các bên được quyền lựa chọn có công chứng hay không tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết cho người mua nhà; bởi một số trường hợp sau khi ký hợp đồng, họ không còn nhu cầu hoặc khả năng để được sở hữu nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay quyền này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản khi chưa nhận bàn giao nhà ở. Còn nếu đã nhận bàn giao nhà ở, người mua nhà phải bán nhà ở theo quy định pháp luật nhà ở và pháp luật dân sự; tức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp. Như vậy, cùng một vấn đề nhưng nếu chưa nhận bàn giao nhà ở thì lại được chuyển nhượng dễ dàng; còn đã nhận bàn giao nhà ở thì lại trở nên khó khăn. Bởi lẽ, thực tế sau thời hạn luật định nhiều chủ đầu tư vẫn chây ỳ trong việc thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua. Không ít khách hàng đã nhận bàn giao nhà nhiều năm trời vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nên họ không thể thực hiện việc bán nhà ở theo quy định. Một số trường hợp người mua quay lại thỏa thuận ký lại hợp đồng nhà ở để được phép chuyển nhượng. Như vậy, đây là một bất cập trong thực hiện quyền của người mua nhà ở nhà ở hình thành trong tương.
Một số ý kiến cho rằng, nên cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán ngay khi đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này sẽ bảo vệ tốt hơn quyền của người mua nhà. Theo tác giả, nếu cho phép như vậy thì quy định về điều kiện mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở và pháp luật dân sự không còn mấy ý nghĩa; bởi các bên sẽ không cần mất thời gian làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà chỉ cần tiến hành chuyển bất động sản phát triển, chủ đầu tư sẽ thu tiền của khách hàng trong khi Nhà nước thất thu thuế do hợp đồng không đăng ký, công chứng, thị trường bất động sản sẽ trở nên rối rắm. Do đó, để quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán không còn bất cập như trên, vấn đề mấu chốt là phải hoàn thiện quy định pháp luật về thủ tục chuyển quyền sở hữu, xử lý nghiêm khắc những chủ dầu tư làm trái quy định về nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho người mua, như vậy thì khi người mua đã nhận bàn giao nhà ở và muốn bán nhà ở đó cũng gặp không nhiều khó khăn. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Thứ sáu, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng mua bán NOTM: Theo quy định tại Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ( được kế thừa bởi Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023) việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng chậm tiến độ bàn giao NOTM do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải có; trong đó nêu rõ hợp đồng phải có điều khoản về thỏa thuận phạt vi phạm mà không có điều khoản về vấn đề bồi thường thiệt hại. Phạt và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng khác nhau và có tính chất khác nhau. Nếu bồi thường thiệt hại là trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu để bù đắp các tổn thất đã gây ra thì phạt hợp đồng là việc bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên còn lại nếu có vi phạm hợp đồng. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng; trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp những tổn thất đã gây ra.
Khoản 3 Điều 418 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”. Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ chịu phạt mà không phải chịu bồi thường. Khi xem xét ví dụ dưới đây, có thể thấy rằng thiệt hại gây ra từ việc vi phạm hợp đồng mua bán NOTM là không nhỏ.
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật nằm rải rác, không đồng bộ dẫn đến một loại bất cập khác là thiếu quy định pháp luật điều chỉnh về NOTM, như là:
Không có quy định nào về chiến lược, quy hoạch phát triển NOTM để nhằm tạo nên diện mạo đô thị văn minh, hiện đại theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn năm 2021 -2030 và tầm nhìn đến năm 2045 của Thủ tướng Chính phủ.
Không có quy định quản lý chủ đầu tư thực hiện các hạng mục công trình tiện ích công cộng của dự án. NOTM xây xong nhưng các hạng mục công trình công cộng, tiện ích không được xây dựng làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người mua nhà nhưng không có quy định nào quản lý chủ đầu từ tiếp tục thực hiện các hạng mục theo dự án, không có chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm không xây dựng các hạng mục công trình công cộng, tiện ích theo dự án đã phê duyệt.
Không có quy định về quyền kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện hợp đồng của bên mua nhà đối với công trình xây dựng. Nhiều dự án NOTM đã dừng xây dựng trong nhiều tháng mà bên mua nhà không được biết, chủ đầu tư không thông báo về việc tạm dừng xây dựng đến bao giờ, dừng vì lý do gì,..vv Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
- Những hạn chế trong quy định pháp luật về tố tụng dân sự
Pháp luật hiện hành liên quan đến việc giải quyết tranh chấp tuy khá đầy đủ nhưng chưa đồng bộ, chưa hoàn thiện. Pháp luật của Việt Nam đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung để dần dần hoàn thiện. Vì thế, nhiều bộ luật, luật được ban hành mà chưa có văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết thi hành, nhiều quy định chồng chéo không thực hiện được trên thực tế hoặc được áp dụng không thống nhất trong hệ thống cơ quan tư pháp.
Một số văn bản pháp luật đã có hiệu lực thi hành trong một thời gian khá dài nhưng nhiều quy định trong các văn bản đó chưa được Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cùng các cơ quan hữu quan trong phạm vi thẩm quyền ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành nên có tình trạng Toà án nhân dân các cấp áp dụng không thống nhất và kết quả các bản án hoàn toàn trái ngược nhau giữa các cấp Toà.
Về xác định loại vụ án tranh chấp: Hợp đồng mua bán NOTM thông thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thì việc xác định mục đích hợp đồng là mua nhà để ở hay để kinh doanh sinh lời chỉ có thể là tạm thời và có thể thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng. Chính vì vậy, xác định loại tranh chấp hợp đồng là tranh chấp dân sự hay kinh doanh thương mại là rất khó. Từ đó, việc lựa chọn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp cũng gặp nhiều sự lúng túng, quan điểm khác nhau giữa các Thẩm phán và giữa các cấp xét xử.
Về thẩm quyền của Tòa án liên quan đến việc xác định tranh chấp có đối tượng là bất động sản (trong đó có hợp đồng mua bán NOTM) có nhiều vướng mắc, bất cập nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đang có hiệu lực để hướng dẫn về vấn đề này. Do đó, gây rất nhiều khó khăn và lúng túng cho các Tòa án địa phương, trong nhiều trường hợp kéo dài thời gian giải quyết vụ án do phải chuyển qua chuyển lại giữa các Tòa án, cũng như gây phiền hà, thậm chí bức xúc cho người dân. Trước đây, vấn đề này được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự 2005 nhưng đến nay đều đã hết hiệu lực và trong các Hội nghị giải đáp trực tuyến của Tòa án nhân dân tối cao, việc giải đáp (không chính thức, theo quan điểm của cá nhân người giải đáp) về việc xác định một vụ tranh chấp cụ thể có phải là tranh chấp có đối tượng là BĐS hay không đã không còn phù hợp với nội dung hướng dẫn của các nghị quyết trước đây.
Hiện nay Tòa án nhân dân tối cao chỉ hướng dẫn việc xác định thẩm quyền giải quyết 02 tranh chấp quan hệ tranh chấp là tranh chấp về hôn nhân và gia đình và tranh chấp về thừa kế tài sản, còn đối với những loại tranh chấp khác, ví dụ: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (như tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn), giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất khác mà không chuyển quyền sử dụng đất như đặt cọc để bảo đảm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất thì áp dụng nguyên tắc nào để xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, có áp dụng tương tự như hướng dẫn này được không? Phải hiểu như thế nào về đối tượng tranh chấp là bất động sản? Đó đều là những câu hỏi có rất nhiều kết quả giải đáp khác nhau và tất yếu dẫn đến sự phiền lụy cho đương sự do vụ án phải chuyển lòng vòng giữa các Tòa án nơi có BĐS và Tòa án nơi bị đơn cư trú với nhau mà không có hồi kết. Thực tiễn cũng đã có trường hợp, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà địa chỉ nơi cư trú của bị đơn và nơi bất động sản tọa lạc thuộc các huyện của các tỉnh khác nhau. Do quan điểm, nhận thức về đối tượng tranh chấp trong vụ án này còn khác nhau (Tòa án nơi có bất động sản xác định đối với vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng không phải là bất động sản mà là quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải là Tòa án nơi bị đơn cư trú, còn Tòa án nơi bị đơn cư trú thì có quan điểm ngược lại) nên vụ án đã phải chuyển qua chuyển lại giữa hai Tòa án cấp huyện đến 04 lần, chỉ tính thời gian chuyển án qua lại thôi cũng mất đến vài năm mà chưa giải quyết gì liên quan đến nội dung vụ án cũng như chưa có kết quả giải quyết cuối cùng.
- Bất cập trong quy định về xác định người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Xác định tư cách đương sự tham gia tố tụng trong vụ án dân sự nói chung và trong giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán NOTM là nhiệm vụ của Tòa án trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án. Điểm b khoản 2 Điều 203 BLTTDS quy định “trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán thực hiện “xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác”. Như vậy, tư cách đương sự tham gia tố tụng gồm nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chỉ được xác định sau khi Tòa án thụ lý vụ án và là trách nhiệm của Tòa án, là hoạt động tố tụng thuộc thẩm quyền của Thẩm phán trong giai đoạn chuẩn bị xét xử. Việc xác định đúng và đầy đủ đương sự tham gia tố tụng có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng pháp luật nội dung và tố tụng, bởi lẽ mỗi đương sự tham gia vụ án với quyền và nghĩa vụ khác nhau, có vị thế, vai trò khác nhau . Việc xác định sai hoặc bỏ sót tư cách đương sự tham gia tố tụng sẽ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ trong vụ án và dẫn đến quyết định, bản án của Tòa án có thể bị hủy bởi cấp phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm. Đối với tranh chấp trong hợp đồng mua bán NOTM, sự tách biệt về tư cách tham gia tố tụng trong vụ án giữa cá nhân, pháp nhân, sàn giao dịch bất động sản thường dẫn đến việc xác định sai hoặc bỏ sót người tham gia tố tụng trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án. Đây cũng là sai sót phổ biến của Tòa án các cấp dẫn đến việc bị hủy án.
Xác định sai tư cách người tham gia tố tụng khi giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán NOTM bằng Tòa án trong thực tiễn thường xảy ra đối với trường hợp Tòa án xác định tư cách người tham gia tố tụng trên cơ sở đơn khởi kiện chứ không đánh giá toàn diện quan hệ pháp luật tranh chấp. Cơ sở pháp lý của việc xác định tư cách đương sự theo đơn khởi kiện là khái niệm bị đơn được quy định tại khoản 3 Điều 68 BLTTDS, và quyền tự định đoạt của đương sự tại khoản 1 Điều 5 BLTTDS. Theo đó, người khởi kiện có quyền xác định việc khởi kiện ai, khởi kiện vấn đề gì và Tòa án căn cứ vào nội dung đơn khởi kiện để xác định nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tuy nhiên, nếu người khởi kiện không am hiểu pháp luật thì họ sẽ xác định không đúng quan hệ pháp luật và dẫn đến xác định sai người bị kiện, tức là người khởi kiện giả thiết không đúng về người có nghĩa vụ với mình. Điều này mặc dù không sai về tố tụng nhưng khiến cho người bị kiện phải gánh chịu phí tổn về thời gian, chi phí cho việc khởi kiện nhưng không thu được kết quả và phải bắt đầu vòng tố tụng mới (nếu tiếp tục khởi kiện đúng đối tượng).
Ngoài ra, sai sót từ việc xác định thiếu người tham gia tố tụng trong vụ án còn xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật và thiếu thiện chí từ phía các đương sự. Nhiều trường hợp tài sản và quan hệ tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người thứ ba nhưng các đương sự không trình báo dẫn đến Tòa án không có căn cứ đưa người thứ ba vào tham gia tố tụng. Quan điểm xác định tư cách đương sự tham gia tố tụng giữa từng cấp xét xử khác nhau cũng là vấn đề gây tranh cãi trong hệ thống Tòa án. Có nhiều trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng không cần thiết đưa một cá nhân, tổ chức vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng cấp phúc thẩm lại có quan điểm trái ngược nên dẫn đến hủy án sơ thẩm để giải quyết lại. Hệ quả của việc xác định tư cách đương sự không đúng là bản án sơ thẩm sẽ bị cấp phúc thẩm hủy hoặc bản án sơ thẩm hoặc phúc thẩm sẽ bị quyết định giám đốc thẩm hủy do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ án.
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
2.2.1. Tình hình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam, ngày càng nhiều dự án phát triển NOTM được triển khai để cung cấp nơi ở cho người dân. Cùng với sự tăng lên về số lượng dự án NOTM, các giao dịch mua bán NOTM cũng diễn ra khá sôi động. Theo thống kê trong cả năm 2023 cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.13
- Số liệu cụ thể như sau:
Tính đến quý I/2024, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: Hoàn thành: có 10 dự án với quy mô khoảng 4.706 căn, số lượng dự án bằng 34,48 % so với Quý IV/2023 và bằng 71,43% so với cùng kỳ năm 2023. Được cấp phép mới: có 19 dự án với quy mô khoảng 9.774 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 95% so với Quý IV/2023 và bằng 111,76% so với cùng kỳ năm 2023, Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: có 38 dự án với quy mô khoảng 5.527 căn, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 80,85% với Quý IV/2023 và bằng 73,08% so với cùng kỳ năm 2023. Đang triển khai xây dựng: có 984 dự án với quy mô khoảng 421.353 căn, số lượng dự án đang triển khai xây dựng bằng 115,22% so với Quý IV/2023 và bằng 140,97 % so với cùng kỳ năm 2023.
Những năm qua, tình hình các vụ án dân sự nói chung và tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM ngày càng gia tăng và có những diễn biến phức tạp. Theo số liệu thống kê, năm 2018, số vụ, việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động mà Tòa án thụ lý là 439.546 vụ việc, đã giải quyết, xét xử 386.923 vụ việc, thì đến năm 2023, số vụ, việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động Tòa án đã thụ lý 468.828 vụ việc, giải quyết 408.070 vụ việc.
Đến tháng 3 năm 2024, số vụ, việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động Tòa án đã thụ lý 397.855 vụ việc, tăng 28.508 vụ việc so với cùng kỳ năm ngoái, giải quyết 217.556 vụ việc. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Qua công tác giải quyết các vụ việc dân sự cho thấy, các tranh chấp dân sự chủ yếu là tranh chấp liên quan đến đất đai, thừa kế tài sản, tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hợp đồng tín dụng… Các Tòa án đã làm tốt việc hướng dẫn các đương sự thực hiện nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, tài liệu của vụ án; chủ động xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp pháp luật quy định; tăng cường phối hợp với các cơ quan hữu quan nhằm giải quyết tốt vụ án. Đã hạn chế đến mức thấp nhất việc để án quá thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc tạm đình chỉ giải quyết vụ án không đúng căn cứ pháp luật. Mặc dù số vụ thụ lý và số vụ đã giải quyết đều tăng nhiều so với năm trước nhưng với việc quyết liệt thực hiện đồng bộ các giải pháp nên chỉ có ít vụ việc để quá thời hạn giải quyết do nguyên nhân chủ quan. Tập trung thực hiện có hiệu quả công tác hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự góp phần củng cố đoàn kết trong nhân dân. Tòa án nhân dân các cấp đã phối hợp với Viện kiểm sát nhân dân tổ chức hàng nghìn phiên tòa rút kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự, hành chính, qua đó giúp các Thẩm phán tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm, đề cao tinh thần trách nhiệm, nâng cao chất lượng tổ chức phiên tòa.
Bảng 1: Số vụ, việc dân sự , kinh doanh, thương mại, lao động thụ lý trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 3/2024
Qua số liệu trên đã phản ánh tình hình tranh chấp dân sự nói chung và tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM ngày càng tăng và tính chất rất phức tạp, nhiều trường hợp phải giải quyết đi giải quyết lại nhiều lần. Chính vì những khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua ban nhà ở, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành nhiều nghị quyết, công văn, giải đáp có ý nghĩa thực tiễn trong việc vận dụng pháp luật giải quyết tranh chấp. Đồng thời cũng phát hành các án lệ, quyết định đã được xét xử cấp giám đốc thẩm, có ý nghĩa quan trọng đối với những người làm công tác xét xử trong việc nghiên cứu và giải quyết tranh chấp.
2.2.2. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam
2.2.2.1. Những kết quả đạt được
Qua thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Toà án thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định. Cụ thể là:
Thứ nhất: Pháp luật tố tụng dân sự quy định chi tiết thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là tranh chấp về hợp đồng dân sự thì thời hạn là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là tranh chấp về hoạt động kinh doanh, thương mại thì thời hạn là hai tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Ngoài ra, đối với các loại tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM mà có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng đối với vụ án thuộc trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là tranh chấp về hợp đồng dân sự và một tháng đối với vụ án thuộc trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là tranh chấp về hoạt động kinh doanh, thương mại là hai tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá một tháng. Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng. Quy định này đã nâng cao trách nhiệm của các Toà án trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Thứ hai: Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM đã được thống nhất theo một thủ tục tố tụng chung – thủ tục tố tụng dân sự. Điều này, đã tiết kiệm được thời gian cho các cơ quan tư pháp và cho chính các bên tranh chấp.
Thứ ba, Toà án nhân dân các cấp đã không ngừng nâng cao chất lượng xét xử, làm rõ những yêu cầu của đương sự trong vụ án, tăng cường phối hợp với các cơ quan chức năng để giải quyết vụ án. Công tác giải quyết tranh chấp về cơ bản được thực hiện đúng các quy định của pháp luật, góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp.
2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc
Tuy nhiên, trong công tác giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM trong thời gian qua diễn biến tương đối phức tạp, số lượng án bị hủy, bị sửa nhiều so với các tranh chấp dân sự khác. Việc vận dụng đường lối, chủ trương và chính sách pháp luật về hợp đồng, tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM chưa đúng và thiếu thống nhất dẫn đến nhiều trường hợp trong cùng một vụ việc tranh chấp có nhiều quan điểm pháp lý giải quyết vụ việc khác nhau. Đây là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hạn chế trong công tác xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Ngoài ra phải kể đến các quan điểm sâu xa khác, hầu hết các vụ án tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở, đối tượng tranh chấp là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chưa có đầy đủ giấy tờ chủ quyền hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, một số giao kết hợp đồng chủ yếu được thực hiện bằng giấy tay, không được công chứng và chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên bị Tòa án nhân dân tuyên bố vô hiệu do vi phạm tư cách chủ thể, hình thức và nội dung của hợp đồng. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu khi xác định lỗi còn có quan điểm chưa thống nhất. Từ những nguyên nhân trên cho thấy, tình hình giải quyết tranh chấp chấp Hợp đồng mua bán NOTM thời gian qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất. Có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần, kéo dài và phải mất trong nhiều năm mới giải quyết xong. Đương sự khiếu nại nhiều và làm giảm lòng tin đối với Tòa án nhân dân. Dưới đây là một số vướng mắc thường gặp trong thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án nhân dân: Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Thứ nhất: Vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà chưa hoàn công
Trong thực tiễn xét xử, các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định, còn đối với nhà ở do chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch, tức nhà ở chưa được hoàn công để được công nhận trong giấy chứng nhận nên việc mua bán nhà ở chưa được thực hiện theo đúng quy định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, Toà án vẫn công nhận giao dịch đối với nhà và đất khi các bên chỉ ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất (chỉ có đất). Như tại Bản án số 954/2017/DS-PT ngày 12/10/2017 của Tòa án nhân dân (TAND) Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định (trích):
“[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bà N về việc yêu cầu hủy giấy nhận tiền đã được bà T sửa ngày thành 21/12/2012: – Căn cứ lời khai của các bên đương sự có trong hồ sơ vụ án, xác định giữa bà N và bà T có xác lập giao dịch dân sự theo nội dung của giấy nhận tiền vào tháng 09/2012. Cụ thể nội dung chính là bà N đã nhận đủ số tiền của bà T giao là 1.800.000.000 đồng để thanh toán tiền mua nhà tại địa chỉ: đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. – Giấy nhận tiền được lập hai bản và mỗi bên giữ một bản đã được bà N và bà T cung cấp cho Tòa án (Bút lục P32 và 178). Xét trong suốt quá trình thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án thì các bên đều thừa nhận có ký tên và ghi tên hai bên trong giấy nhận tiền này và cho đến nay không có tài liệu hoặc văn bản nào xác định đã hủy bỏ giấy nhận tiền này hoặc thỏa thuận khác liên quan đến giấy nhận tiền nêu trên.
Như vậy, có cơ sở xác định phía bà N đã nhận số tiền 1.800.000.000 đồng của bà T để thanh toán tiền mua nhà tại đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc sửa chữa ngày và tháng trên giấy nhận tiền không làm thay đổi nội dung của giao dịch vì không có chứng cứ nào khác trực tiếp có liên quan đến giấy nhận tiền này xác định lại nội dung của giao dịch.
Phía bà N kháng cáo cho rằng giấy nhận tiền này đã được hủy bỏ khi hai bên ký kết hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/12/2012 vì trong hợp đồng có nội dung “tất cả các khoản tiền các bên đã giải quyết xong, không còn ai thắc mắc khiếu nại gì” là đã xác định hủy bỏ giấy nhận tiền ghi tháng 09/2012. Lập luận nêu trên của bà N cũng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N là không có cơ sở, bởi lẽ trong hợp đồng nêu trên không ghi cụ thể các khoản tiền gì? Ghi tại đâu? hoặc trên văn bản nào? mà thực tế thì tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hủy cũng ghi rất rõ việc thanh toán các bên tự thực hiện sau khi ký kết hợp đồng công chứng. Do đó, không có cơ sở cho rằng giấy nhận tiền giữa bà N và bà T đã được hủy bỏ. Ngoài ra, ngay sau khi ký hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng trong ngày 21/12/2012 hai bên lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay. Như vậy có cơ sở xác định phía bà N đã nhận tiền mua bán nhà và chưa trả lại tiền cho bà T và tiếp tục ký hợp đồng mới với bà T. Cấp sơ thẩm đã nhận định đánh giá chứng cứ và bác yêu cầu của bà N về yêu cầu này là có căn cứ nên kháng cáo của bà N đối với yêu cầu hủy giấy nhận tiền là không được chấp nhận.
Xét yêu cầu kháng cáo của bà N về việc yêu cầu hủy toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 035310, quyển P2 TP/CC-SCC/HĐGD, do Phòng Công chứng P, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/12/2012 ký giữa bà N và bà T: – Xét bà N cho rằng bà T phạm nghĩa vụ thanh toán trả tiền theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên yêu cầu hủy hợp đồng. Tuy nhiên, như phân tích đánh giá ở phần nội dung về giấy nhận tiền mua bán nhà thì yêu cầu của bà N hủy giấy nhận tiền là không được chấp nhận, xác định bà N đã nhận 1.800.000.000 đồng của bà T là thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên không có căn cứ xác định bà T vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền để yêu cầu hủy như yêu cầu của bà N. Ngoài ra, trình tự thủ tục giao dịch, ký kết và công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đều đúng quy định pháp luật nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà N như cấp sơ thẩm nhận định. Hội đồng xét xử phúc thẩm có căn cứ không chấp nhận yêu cầu kháng cáo về phần này của bà N. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
- Xét yêu cầu kháng cáo của bà N về việc yêu cầu bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà T:
Tại cấp sơ thẩm bà T có yêu cầu phản tố yêu cầu bà N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 21/12/2012 và giao cho bà T căn nhà tại đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. – Căn cứ giấy nhận tiền có sửa chữa ngày 21/12/2012; căn cứ giấy phép xây dựng P642/GPXD do Ủy ban nhân dân quận Q1 cấp cho bà N ngày 16/11/2011; căn cứ lời khai của bà N tại biên bản hòa giải ngày 11/3/2016; biên bản đối chất ngày 29/9/2016 (Bút lục số 400, 401, 404, 405) xác định giao dịch mua bán nhà đất thực tế giữa bà N với bà T trong tháng 09/2012 và tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/12/2012 là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, bà N đã xác định tại thời điểm giao dịch mua bán thì đất đã có nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân quân Q1 cấp, nhà đất tồn tại đến nay. Như vậy, phía bà N cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà là không có căn cứ. Trong vụ án này, tại thời điểm chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì các bên đương sự xác định tài sản là căn nhà chưa được nhà nước công nhận do việc xây dựng chưa được hoàn công. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp mà trên đất có nhà thì không thể cho rằng phía bà N không bán nhà cho bà T. Hiện nay, nhà và đất có diện tích khác với bản vẽ trước đây khi xin cấp giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng nhưng không có ai tranh chấp ngoài bà N với bà T về diện tích nhà đất nên yêu cầu phản tố của bà T là có cơ sở và cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T là có căn cứ. Việc sau này bà T tiến hành các thủ tục để công nhận về mặt pháp lý đối với nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là nghĩa vụ của bà T. Nội dung này không có tranh chấp nên Tòa án không xem xét giải quyết. Do đó, Hội đồng xét xử cũng không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà N đối với yêu cầu bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà T”.
Nhận định: bà N và bà T có xác lập giao dịch dân sự, theo đó bà T đã đưa và bà N đã nhận đủ số tiền 1.800.000.000 đồng theo Giấy nhận tiền vào tháng 09/2012 (sửa chữa ngày 21/12/2012), mục đích là để thanh toán tiền mua nhà đất tại địa chỉ: đường A, Phường B, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó, bà N và bà T có xác lập, thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 035310, quyển P2 TP/CC-SCC/HĐGD, do Phòng Công chứng P, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/12/2012. Tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng, trên đất đã tồn tại căn nhà được xây dựng theo giấy phép xây dựng P642/GPXD do Ủy ban nhân dân quận Q.1 cấp cho bà N ngày 16/11/2011 nhưng chưa được hoàn công để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
- a) Về tính pháp lý của việc chuyển nhượng và mua bán nhà đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 (điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005), giao dịch mua bán nhà ở thì người bán phải “có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”, đồng thời khi “mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”[11]. Theo Bản án trên, bà N là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BH020326, số vào sổ cấp GCN: CH 00753, do Ủy ban nhân dân quận Q.1 cấp ngày 08/11/2011. Trên thửa đất này đã tồn tại căn nhà 02 tầng được xây dựng theo Giấy phép xây dựng P642/GPXD ngày 16/11/2011 nhưng chưa được hoàn công. Như vậy, theo quy định, tại thời điểm bà N và bà T giao dịch mua bán nhà đất, căn nhà chưa được công nhận trên giấy chứng nhận quyền, do đó sẽ không đủ điều kiện để mua bán theo quy định. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Việc bà N và bà T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 035310, quyển P2 TP/CC-SCC/HĐGD, do Phòng Công chứng P, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 21/12/2012, theo quy định thì chỉ xác định các bên có thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bao gồm việc mua bán căn nhà trên đất.
- b) Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Như đã phân tích, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà, tức là thanh toán 100% giá trị căn nhà mà các bên đã thoả thuận, đồng thời bên mua được bên bán bàn giao nhà ở. Khi hai điều kiện này xảy ra, thì bên mua sẽ được chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà nếu các bên không có thoả thuận nào khác (khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014). Tuy nhiên, ngoài ra theo quy định các bên buộc phải ký kết hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định.
Toà án nhận định rằng bà T đã thanh toán đủ tiền mua nhà đất là 1.800.000.000 đồng. Tuy nhiên, đối với việc bàn giao nhà ở thì chưa được làm rõ. Theo như lời khai của bà T, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và đã nhận đủ tiền, Bà N đã giao toàn bộ giấy tờ bản chính của căn nhà cho bà T, đồng thời xin bà T cho ở nhờ vài tháng để tìm chỗ ở mới. Sau đó, bà T tiếp tục cho bà N chậm giao nhà trong một thời gian với lý do là cha bà N mất nên chờ đến khi xả tang thì giao nhà. Trong trường hợp này, nếu có đủ cơ sở xác nhận lời khai của bà T là đúng sự thật thì mặc dù bà N chưa giao nhà cho bà T nhưng cũng có cơ sở xác định rằng, bà N thừa nhận sẽ giao nhà cho bà T trong một khoảng thời gian hợp lý. Vì vậy, yếu tố bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua có thể thoả mãn. Tuy nhiên, do nhà chưa được công nhận, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên các bên đã không thể thực hiện việc ký hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực. Vì vậy, trong trường hợp này, tác giả cho rằng quyền sở hữu căn nhà này vẫn chưa thể được chuyển giao một cách hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở.
- c) Căn cứ công nhận việc chuyển nhượng và mua bán nhà đất
Theo Bản án, Toà án công nhận việc mua bán nhà đất giữa bà N và bà T “bởi lẽ, bà N đã xác định tại thời điểm giao dịch mua bán thì đất đã có nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân quân Q1 cấp, nhà đất tồn tại đến nay. Như vậy, phía bà N cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà là không có căn cứ. Trong vụ án này, tại thời điểm chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì các bên đương sự xác định tài sản là căn nhà chưa được nhà nước công nhận do việc xây dựng chưa được hoàn công. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp mà trên đất có nhà thì không thể cho rằng phía bà N không bán nhà cho bà T”. Có thể thấy, có hai căn cứ để Toà án công nhận việc mua bán nhà đất này: thứ nhất, tại thời điểm giao dịch thì đất đã có nhà xây dựng theo giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp và nhà đất đã tồn tại đến nay; thứ hai, các bên đều xác định căn nhà chưa được hoàn công, chưa được công nhận vì vậy không thể công chứng hợp đồng mua bán. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Theo nhận định trên, dường như Toà án xem trọng ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà mặc dù căn nhà chưa đủ điều kiện mua bán (căn nhà chưa được hoàn công, công nhận theo quy định) nhưng khi các bên đã tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có việc giao nhận tiền trên thực tế, đồng thời có căn cứ để xác định các bên đều biết thực trạng nhà đất trước khi giao kết hợp đồng.
Do đó, Toà án đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng và thoả thuận mua bán nhà ở giữa bà N và bà T, đồng thời buộc bà N giao căn nhà cho bà T mặc dù nhà ở chưa đủ điều kiện mua bán. Tác giả cho rằng, một yếu tố khác cũng rất quan trọng đó là căn nhà này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng, điều đó có nghĩa là sự tồn tại của căn nhà này đã được công nhận một phần nào đó (phần xây dựng phù hợp với giấy phép đã được cấp).
Đối với việc hoàn công, thực hiện thủ tục công nhận căn nhà, Toà án nhận định: “Hiện nay, nhà và đất có diện tích khác với bản vẽ trước đây khi xin cấp giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng nhưng không có ai tranh chấp ngoài bà N với bà T về diện tích nhà đất nên yêu cầu phản tố của bà T là có cơ sở và cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T là có căn cứ. Việc sau này bà T tiến hành các thủ tục để công nhận về mặt pháp lý đối với nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là nghĩa vụ của bà T”. Như vậy, khi bà T được giao căn nhà theo hiện trạng thì việc hoàn công, thực hiện thủ tục công nhận căn nhà là nghĩa vụ của bà T.
Tuy nhiên, không phải lúc nào Toà án cũng công nhận cho bên mua được quyền quản lý, sử dụng nhà ở gắn liền với đất khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản trên đất), nhưng trên đất có tồn tại nhà ở chưa được hoàn công. Như tại Bản án số 145/2018/DS-PT ngày 20/06/2018 của TAND Cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh (trích): “[4] Xét về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập có công chứng vào ngày 03/02/2015 thì thể hiện như sau: Tại Điều 1 của Hợp đồng ghi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 974928 số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 01612 do Ủy ban nhân dân huyện C tỉnh Tiền Giang cấp ngày 02/10/2014 cụ thể như sau: Thửa đất số: 444; Tờ bản đồ: 28; – Địa chỉ thửa đất: ấp A, xã L, huyện C tỉnh Tiền Giang; Diện tích: 750 m2; Mục đích sử dụng, thực trạng sử dụng, nguồn gốc sử dụng; Thanh toán bằng tiền mặt sau khi ra công chứng với giá 220.000.000 đồng (BL 12).
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BT 974928 thì chỉ xác định quyền sử dụng 750 m2 đất không xác định nhà ở và công trình khác trên đất. Đồng thời sau khi chuyển nhượng, bà H làm thủ tục đăng ký tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C, Chi nhánh văn phòng xác định chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không có tài sản trên đất (BL 53). Theo bà Vương Thị Vĩnh H cho rằng khi chuyển nhượng bà đã thỏa thuận với ông H1, bà T chuyển nhượng cả nhà và đất giá 320.000.000 đồng nhưng khi làm hợp đồng chỉ ghi giá 200.000.000 đồng. Trong hợp đồng không ghi việc chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất vì nhà chưa được cấp quyền sở hữu nhà. Theo lời khai của ông H1, bà T cho rằng lúc đầu là quan hệ vay nợ sau đó thỏa thuận bán đất giá 220.000.000 đồng, không có thỏa thuận bán nhà (ông H1, bà T chỉ nhận số tiền 220.000.000 đồng) không phải 320.000.000 đồng như bà H khai. Ông H1, bà T đồng ý giao đất cho bà H còn nhà thì ông bà sẽ tháo dỡ. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/02/2015 thể hiện ông Huỳnh Ngọc H1 và bà Nguyễn Thị Phương Hoài T chuyển nhượng 750 m2 đất tại thửa số 444 tờ bản đồ số 28 tại ấp A, xã L, huyện C tỉnh Tiền Giang với giá 220.000.000 đồng, ông H1, bà T không bán tài sản trên đất nên Tòa án cấp sơ thẩm xử cho phép ông H1, bà T và các thành viên trong gia đình được quyền tháo dỡ các công trình xây dựng trên đất trong thời hạn 6 tháng kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật để giao trả lại diện tích đất (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND huyện C đã cấp cho bà Vương Thị Vĩnh H) cho bà H là đúng quy định của pháp luật. Bà Vương Thị Vĩnh H kháng cáo cho rằng khi chuyển nhượng đất thì chuyển nhượng cả nhà nhưng bà H không có chứng cứ chứng minh việc chuyển nhượng nhà nên đơn kháng cáo của bà H không có cơ sở chấp nhận”.
Theo bản án trên thì bà Vương Thị Vĩnh H và ông H1, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó bà Vương Thị Vĩnh H cho rằng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà được quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Tuy nhiên, ông H1, bà T không đồng ý và cho rằng chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không bán căn nhà trên đất. Toà án cho rằng, bà Vương Thị Vĩnh H không có chứng cứ chứng minh khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mua luôn căn nhà nên không chấp nhận yêu cầu của bà Vương Thị Vĩnh H. Đồng thời cho phép ông H1, bà T và những người trong hộ ông H1, bà T được tháo dỡ căn nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong thời hạn 06 tháng. Kết thúc hạn trên thì ông H1, bà T và các thành viên trong hộ có trách nhiệm giao lại quyền sử dụng đất như trên cho bà Vương Thị Vĩnh H (kể cả các cây trồng trên đất). Có thể thấy, với nhận định trên Hội đồng xét xử thể hiện ý chí là “ngầm cho phép” các bên được phép giao dịch nhà đất (trong đó nhà chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu) mà không nhất thiết tuyên bố vô hiệu toàn bộ giao dịch, điều này được thể hiện thông qua nhận định rằng “bà Vương Thị Vĩnh H không có chứng cứ chứng minh khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời mua luôn căn nhà nên không chấp nhận yêu cầu của bà Vương Thị Vĩnh H”.
Theo tác giả, phương án giải quyết của Toà án là tương đối thuyết phục, bởi có căn cứ xác định rằng ý chí các bên khi xác lập giao dịch chỉ là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có thoả thuận mua bán nhà ở gắn liền trên đất (không có chứng cứ chứng minh việc mua nhà ở và công trình gắn liền với đất). Ông H1, bà T cũng đồng ý giao quyền sử dụng đất cho bà H. Ngoài ra, thực tế sau khi thực hiện giao dịch, các bên cũng chưa thực hiện việc bàn giao nhà ở và công trình gắn liền với đất. Hơn nữa, về mặt pháp lý, các bên không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực; về mặt thực tiễn, các bên cũng không thực hiện việc giao nhận căn nhà, đây là các yếu tố pháp lý rất quan trọng nhưng các bên không thực hiện.
Tác giả cho rằng, để xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) và giao nhà ở (chưa hoàn công) cho một bên khi có tranh chấp cần phải xem xét đến các yếu tố sau đây: thứ nhất, về ý chí của các bên trong giao dịch (hai bên đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, hay chỉ là giao dịch về đất hoặc nhà ở); thứ hai, về giá trị của đối tượng giao dịch (ở đây có thể chỉ là nhà ở hoặc chỉ có quyền sử dụng đất hoặc bao gồm cả nhà và đất) và đã hoàn thành việc giao nhận đủ tiền; thứ ba, tồn tại hay không việc giao nhận nhà đất trên thực tế (ai đang là người quản lý, sử dụng trực tiếp căn nhà) và không có tranh chấp với bên thứ ba; thứ tư, nhà ở có tồn tại hợp pháp hay không? tức là việc xây dựng nhà đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hay chủ sử dụng tự ý xây dựng mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép; thứ năm, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng chứng thực, các bên đã thực hiện thủ tục đăng ký, biến động theo quy định. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Nếu có căn cứ xác định rằng, ý chí của các bên là giao dịch cả quyền sử dụng đất (đất có mục đích sử dụng là đất phi nông nghiệp dùng để ở) và nhà ở, giá trị đất và nhà ở phù hợp với giá trị trên thị trường hoặc theo thoả thuận của các bên, bên mua đã trả đủ tiền và nhận nhà để quản lý sử dụng trên thực tế, đồng thời nhà ở này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (chưa hoàn công), bên mua đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và được đứng tên trên giấy chứng nhận. Nếu thoả mãn các yếu tố trên, có thể xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhà cho bên mua; bởi lẽ, một là, mặc dù nhà ở chưa đủ điều kiện mua bán nhưng về mặt thực tế bên mua đã nhận nhà, quản lý sử dụng (không có tranh chấp với bên thứ ba), đồng thời đã hoàn thành mọi nghĩa vụ với bên bán (đã hoàn tất việc giao tiền); hai là, việc công nhận giúp ổn định các giao dịch dân sự, về mặt thực tế giao dịch đã hoàn thành, bên bán đã nhận được đầy đủ lợi ích của mình (nhận đủ tiền của bên mua), bên mua đã nhận nhà và giao đủ tiền; về mặt xã hội, nếu không công nhận thì sẽ dẫn đến tình trạng một trong các bên lợi dụng và việc giao dịch chỉ là công cụ để một trong các bên để trục lợi mà không muốn hoàn thành giao dịch, từ đó dẫn đến bất ổn các giao dịch dân sự; ba là, về nhà ở xét khía cạnh nào đó đã được phép tồn tại một cách “hợp pháp”, phù hợp với quy hoạch thông qua việc được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Việc giao nhà cho bên mua sau đó thực hiện các thủ tục liên quan để được công nhận cũng phần nào tránh được lãng phí của cải, tài nguyên, nguồn lực của người dân và xã hội.
Thứ hai, một số Tòa án còn vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, không xác minh tại địa phương về nơi cư trú của những người tham gia tố tụng, không đưa người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng, làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ, ví dụ: Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2021/DS-ST ngày 05/11/2021 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh bình Dương. Nội dung vụ án: Theo đơn khởi kiện ngày 15/5/2020, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Đặng Quốc V trình bày: Ngày 06/5/2010, Công ty Cổ phần K với ông Đỗ Văn T1 ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số 31PM/HĐMB/2010. Theo hợp đồng, ông T1 mua của Công ty Cổ phần K căn hộ số F4-2, tầng 4, lô F, diện tích 49,7m2 tại Chung cư P, phường T4, thị xã B, tỉnh Bình Dương với giá là 173.950.000 đồng. Đến ngày 12/11/2011, Công ty Cổ phần K và ông Đỗ Văn T1 ký Phụ lục hợp đồng số 135PM/PLHĐ/2011 về việc thay đổi tiến độ thanh toán thành 02 đợt, trong đó: Đợt 1 là 30% giá trị hợp đồng; đợt 2 là 70% giá trị hợp đồng, trả góp trong 02 năm với mức lãi suất 14%/năm. Nếu quá 45 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán, ông T1 chưa thanh toán tiền thì Công ty Cổ phần K có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng: Ông T1 đã thanh toán cho Công ty Cổ phần K với số tiền là 82.638.088 đồng, số tiền còn lại của hợp đồng ông T1 không thanh toán. Công ty Cổ phần K đã nhiều lần gửi thông báo yêu cầu ông T1 đóng tiền nhưng ông T1 vẫn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Về phía Công ty Cổ phần K, mặc dù ông T1 không thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhưng Công ty Cổ phần K vẫn hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận cho ông T1, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 399409, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS00292 cấp ngày 30/5/2016 do ông Đỗ Văn T1 đứng tên giấy chứng nhận. Đối với căn hộ F4-2, tầng 4, lô F tại Chung cư P, phường T4, thị xã B, tỉnh Bình Dương, Công ty Cổ phần K chưa tiến hành thủ tục bàn giao cho ông T1, do ông T1 chưa thanh toán đủ tiền. Đồng thời, cho đến nay Công ty Cổ phần K cũng chưa tiến hành thủ tục hóa giá hoặc bán căn hộ số F4-2, tầng 4, lô F như theo thỏa thuận tại các điểm a, mục 2.1 Điều 2 của Phụ lục hợp đồng số 135PM/PLHĐ/2011. Do ông T1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền, nên Công ty Cổ phần K khởi kiện yêu cầu như sau: Buộc ông Đỗ Văn T1 hoàn trả cho Công ty Cổ phần K căn hộ số F4-2, tầng 4, lô F, Chung cư P, phường T4, thị xã B, tỉnh Bình Dương. Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 399409, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS00292 cấp ngày 30/5/2016 do ông Đỗ Văn T1 đứng tên giấy chứng nhận. Đối với số tiền 82.638.088 đồng ông T1 đã thanh toán, Công ty Cổ phần K có yêu cầu như sau: Căn cứ theo thỏa thuận tại khoản 2.3 Điều 2 của Phụ lục hợp đồng, các khoản giảm trừ do ông T1 vi phạm hợp đồng gồm: Vi phạm hợp đồng: 173.950.000 đồng x 25% = 43.487.500 đồng. Bồi thường chi phí hoạt động hành chính: 173.950.000 đồng x 5% = 8.697.500 đồng.Tổng cộng là 52.185.000 đồng. Như vậy, số tiền Công ty Cổ phần K đồng ý hoàn trả cho ông T1 là: 82.638.088 đồng – 52.185.000 đồng = 30.453.088 đồng và số tiền này Công ty đã hoàn trả đầy đủ cho ông T1 được thể hiện tại Phiếu chi số PC 0185/03/20 ngày 03/03/2020, đến nay hai bên đã thanh lý hợp đồng. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Đối với bị đơn ông Đỗ Văn T1 : Tòa án cấp sơ thẩm triệu tập ông Đỗ Văn T1 để lấy lời khai, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định nhưng ông Đỗ Văn T1 vắng mặt không có lý do. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Biên bản xác minh lập ngày 21/8/2021 của Công an phường T1 cho biết, hiện nay ông Đỗ Văn T1 không còn sinh sống tại địa phương tổ 2, khu phố K, phường T1, thị xã T3, tỉnh Bình Dương và bỏ đi khỏi nơi cư trú từ tháng 4 năm 2016 cho đến nay để ban hành Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng về việc thụ lý vụ án số 196/2020/DS-ST ngày 09/6/2020 của Tòa án nhân dân thị xã B về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn Công ty Cổ phần K với bị đơn ông Đỗ Văn T1. Ngày 04/10/2021, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành thực hiện thủ tục niêm yết công khai Quyết định đưa vụ án ra xét xử ngày 04/10/2021 và ngày 05/11/2021 đối với bị đơn ông Đỗ Văn T1 tại nơi cư trú tổ 2 khu phố K, phường T1, thị xã T3, tỉnh Bình Dương hợp lệ.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2021/DS-ST ngày 05/11/2021 của Tòa án nhân dân thị xã B đã quyết định.
Căn cứ: Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005; Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, các Điều 144, 147, 157, 158, 165, 166, khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, 266, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
- Tuyên xử:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần K đối với bị đơn ông Đỗ Văn T1; Tuyên hủy hợp đồng mua bán căn hộ số 31PM/HĐMB/2010 ngày 06/5/2010 và Phụ lục hợp đồng số 135PM/PLHĐ/2011 ngày 12/11/2011 được ký kết giữa Công ty Cổ phần K với ông Đỗ Văn T1. Buộc Công ty Cổ phần K có nghĩa vụ trả lại cho ông Đỗ Văn T1 số tiền: 52.185.000 (năm mươi hai triệu, một trăm tám mươi lăm nghìn) đồng. Công ty Cổ phần K được quyền sở hữu, sử dụng căn hộ số F4-2, tầng 4, lô F Chung cư P, phường T4, thị xã B, tỉnh Bình Dương, thuộc thửa số 907, tờ bản đồ số 16, tọa lạc phường T2, thị xã B, tỉnh Bình Dương. (Có kèm theo sơ đồ vị trí, diện tích sàn sử dụng).
Kể từ khi Bản có có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiển, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần K về việc yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 399409, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS00292, cấp ngày 30/5/2016 do ông Đỗ Văn T1 đứng tên giấy chứng nhận. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Kiến nghị Cơ quan U thị xã B, tỉnh Bình Dương thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 399409, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS00292, cấp ngày 30/5/2016 do ông Đỗ Văn T1 đứng tên giấy chứng nhận đối với căn hộ số F4-2, tầng 4, lô F Chung cư P, phường T4, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, về chi phí tố tụng khác và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.
Ngày 19/11/2021, bà Mai Hoàng O là người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Đỗ Văn T1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Vụ án này có sai sót như sau: Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành thụ lý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Công ty Cổ phần K với bị đơn ông Đỗ Văn T1. Trong quá trình tiến hành tố tụng, Tòa án cấp sơ thẩm triệu tập ông Đỗ Văn T1 để lấy lời khai, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định nhưng ông Đỗ Văn T1 vắng mặt không có lý do. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Biên bản xác minh lập ngày 21/8/2021 của Công an phường T1 cho biết, hiện nay ông Đỗ Văn T1 không còn sinh sống tại địa phương tổ 2, khu phố K, phường T1, thị xã T3, tỉnh Bình Dương và bỏ đi khỏi nơi cư trú từ tháng 4 năm 2016 cho đến nay để ban hành Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng về việc thụ lý vụ án số 196/2020/DS-ST ngày 09/6/2020 của Tòa án nhân dân thị xã B về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn Công ty Cổ phần K với bị đơn ông Đỗ Văn T1.
Ngày 04/10/2021, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành thực hiện thủ tục niêm yết công khai Quyết định đưa vụ án ra xét xử ngày 04/10/2021 và ngày 05/11/2021 đối với bị đơn ông Đỗ Văn T1 tại nơi cư trú tổ 2 khu phố K, phường T1, thị xã T3, tỉnh Bình Dương hợp lệ. Vụ án được Tòa án cấp sơ thẩm xét xử trong ngày 05/11/2021. Theo trích lục khai tử do bà Mai Hoàng O là vợ ông T1 cung cấp có tại hồ sơ vụ án xác nhận của UBND phường T1, ngày 20/4/2021 ông Đỗ Văn T1 đã chết sau ngày 04/10/2021 là ngày Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định đưa vụ án ra xét xử. Căn cứ khoản 1 Điều 74 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, ông T1 đã chết kể từ ngày 20/4/2021, quyền và nghĩa vụ về tài sản của ông T1 thì cần xác định người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án.
Ngày 23/11/2021, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành lập biên bản làm việc với bà Mai Hoàng O, bà O khai là vợ của ông Đỗ Văn T1, theo Giấy chứng nhận kết hôn số 33, quyển số 01/2001, đăng ký tại UBND phường T1, thị xã T3, tỉnh Bình Dương.
Ngày 01/12/2021, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác nhận đơn kháng cáo của bà Mai Hoàng O và thông báo cho bà Mai Hoàng O nộp tiền tạm ứng phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc cấp sơ không biết ông T1 chết, không đưa người thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông T1 vào tham gia tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ, đây là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Xét thấy, các vi phạm trên không thể khắc phục được tại phiên tòa phúc thẩm. Vì vậy bản án 104/2022/DS-PT ngày 16/05/2022 của TAND tỉnh Bình Dương đã hủy toàn bộ bản án sơ thẩm; chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.
- Thứ ba, một số khó khăn liên quan đến cơ cấu tổ chức, chất lượng nhân lực của Tòa án, cụ thể:
Hiện nay TAND hàng năm đều phải thụ lý đơn khiếu nại đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm, tái thẩm với số lượng quá lớn, quá tải để xem xét giải quyết hết được và hiện nay việc giải quyết ở cấp giám đốc thẩm, tái thẩm này cũng giống như thủ tục thông thường, hay nói cách khác coi như là “cấp xét xử thứ ba” còn biên chế không được bổ sung cho phù hợp, làm cho cả lãnh đạo và cán bộ ở các cơ quan tư pháp cao nhất thực hiện nhiệm vụ hết sức cố gắng nhưng cũng không giải quyết được hết đơn. Điều này làm mất ý nghĩa của hoạt động giám đốc thẩm. Đối với công tác giám đốc thẩm, tái thẩm và giải quyết khiếu nại vẫn chưa đảm bảo được những quy định của pháp luật. Công tác kiểm tra, giám đốc thẩm của Toà án cấp trên đối với Toà án cấp dưới còn hạn chế, nên chưa kịp thời phát hiện các vi phạm để khắc phục và xử lý.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp, nhiều Thẩm phán nghiên cứu tài liệu, chứng cứ không đầy đủ, rõ ràng, đánh giá chứng cứ không đúng với sự thật khách quan, thậm chí còn xác định sai tư cách tố tụng của đương sự hoặc triệu tập không đầy đủ những người bắt buộc phải tham gia phiên toà dẫn đến nhiều phiên toà vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và kết quả là bản án được tuyên bị huỷ vì vi phạm nghĩa vụ tố tụng.
Công tác thụ lý và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm còn chậm, nhiều bản án phúc thẩm giải quyết chưa thoả đáng, việc phát hiện những sai sót của Toà án sơ thẩm chưa tiến hành kịp thời để đưa ra những giải pháp khắc phục. Số lượng bản án phúc thẩm bị xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm còn chiếm tỷ lệ khá cao trong tổng số vụ án thụ lý giải quyết. Việc tiến hành tố tụng chậm, sai, phiền hà đã ảnh hưởng tiêu cực tới các bên trong hợp đồng mua bán NOTM. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM kéo dài dẫn đến không thu hồi được vốn cho vay, ảnh hưởng tới hoạt động của tổ chức đó. Còn đối với người dân, tranh chấp kéo dài có thể làm họ khó khăn về nơi ở và kinh tế.
Đội ngũ cán bộ Toà án hiện nay còn thiếu về số lượng và một số yếu kém về năng lực, có một số cán bộ Toà án sa sút về phẩm chất, đạo đức và trách nhiệm nghề nghiệp chưa cao nên đã có những hành vi vi phạm làm ảnh hưởng không nhỏ tới danh dự, uy tín của hệ thống Tòa án.
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động của Toà án còn nhiều hạn chế. Quá trình giải quyết các tranh chấp còn mất nhiều thời gian, nhiều loại chi phí, nhiều đầu mối trung gian trong khi đó lĩnh vực nhà ở thương mại là lĩnh vực nhạy cảm yêu cầu giải quyết nhanh gọn để các bên có thể tiến hành hoạt động bình thường.
2.2.2.3. Nguyên nhân của những vướng mắc Về nguyên nhân khách quan:
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đời sống xã hội ngày càng phát triển đã nảy sinh ra các quan hệ tranh chấp mới mà pháp luật chưa theo kịp, chưa dự tính được các tình huống sẽ xảy ra. Hơn nữa hệ thống pháp luật về dân sự nói chung và về đất đai nói riêng chưa đồng bộ, các văn bản hướng dẫn còn thiếu, quá trình áp dụng pháp luật đã phát sinh rất nhiều bất cập.
Một số cơ quan chức năng chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật nói chung và của BLTTDS năm 2015 nói riêng về việc cung cấp tài liệu, chứng cứ, giám định, tham gia định giá tài sản, thực hiện ủy thác tư pháp… làm cho quá trình giải quyết các vụ án dân sự nói chung các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM nói riêng gặp nhiều khó khăn.
Ví dụ: Theo quy định của Điều 96 BLTTDS năm 2015 “…trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án. Trường hợp tài liệu, chứng cứ đã được giao nộp chưa bảo đảm đủ cơ sở để giải quyết vụ việc thì Thẩm phán yêu cầu đương sự giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ”. Nhưng trong thực tế có những vụ án đương sự không cung cấp hết các chứng cứ cho Tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết triệt để vụ án, nhưng khi vụ án bị kháng cáo, kháng nghị lên cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm thì các đương sự mới cung cấp chứng cứ.
Các cơ quan có thẩm quyền chưa thực sự tạo điều kiện cho người dân xin tài liệu, chứng cứ để cho họ cung cấp cho cơ quan tiến hành tố tụng. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Trong điều kiện hội nhập quốc tế, phát triển nền kinh tế thị trường đã phát sinh nhiều tranh chấp đất đai rất phức tạp, nhưng cơ sở vật chất phục vụ cho công tác Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai còn rất nhiều thiếu thốn, chế độ đãi ngộ đối với cán bộ, Thẩm phán chưa tương xứng với trách nhiệm của họ, chưa đáp ứng được nhu cầu cuộc sống, vì thế một phần nào chưa được chuyên tâm, dồn hết tâm trí và sức lực cho công việc một cách triệt để.
Về công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho nhân dân chưa được chú trọng, thậm chí cán bộ xã, phường, huyện còn thiếu hiểu biết về pháp luật, trình độ nhận thức pháp luật còn bị hạn chế nên dẫn đến khiếu kiện, những tranh chấp ngày càng gia tăng. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai ngày càng nhiều.
Một số quy định của pháp luật nội dung (như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai…) có tính ổn định không cao, không phù hợp, vẫn còn khá nhiều quy định mới dừng lại ở nguyên tắc nhưng chưa được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải thích, hướng dẫn hoặc việc hướng dẫn không kịp thời, trong khi đó thực tế các quan hệ pháp luật lại diễn ra muôn màu, muôn vẻ, đa dạng và phức tạp nên việc giải quyết, xét xử của TAND gặp không ít khó khăn, lúng túng, bị động, sai lầm, thiếu thống nhất. Từ đó có nhiều vụ tranh chấp kéo dài, có nhiều vụ kháng nghị đi, kháng nghị lại, vòng vo rồi lại trở về quyết định của Toà án cấp sơ thẩm ban đầu.
- Về nguyên nhân chủ quan:
Lãnh đạo Tòa án đưa ra kế hoạch công tác hàng năm còn chung chung chưa cụ thể; việc động viên khen thưởng không kịp thời còn mang tính bình quân. Việc bố trí cán bộ chưa tương xứng với nhiệm vụ. Một bộ phận cán bộ có năng lực hạn chế, một phần do làm chưa hết trách nhiệm với công việc được giao; chưa chịu khó học tập, nghiên cứu các văn bản pháp luật cũng như những tài liệu được rút ra từ thực tiễn nên chất lượng còn hạn chế, nhận thức cũng như thực hiện thiếu chủ động, sáng tạo; chưa có biện pháp tích cực giải quyết vụ án.
Chưa xây dựng được đội ngũ chuyên gia giỏi làm công tác giải quyết các vụ, việc dân sự nói chung và tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM nói riêng. Sự kéo dài nhiều năm thiếu quan tâm đến đội ngũ cán bộ làm công tác giải quyết các vụ, việc dân sự nói chung và trong kinh doanh BĐS nói riêng nên dẫn đến tình trạng chắp vá, kể cả cán bộ làm công tác quản lý dẫn đến tình trạng thiếu đội ngũ cán bộ có lý luận và thực tiễn, có trình độ tổng hợp, có khả năng nghiên cứu chiến lược có tầm cỡ, tham mưu đề xuất được những biện pháp có hiệu quả nhằm đấu tranh phòng ngừa vi phạm pháp luật dân sự, xây dựng những chuyên đề hay, có chất lượng để chỉ đạo hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc cho địa phương, nên việc nghiên cứu kỹ hồ sơ còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng,
Kết luận Chương 2 Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Quá trình nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật, thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân cho thấy các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán NOTM còn nhiều bất cập. Các quy định về hợp đồng mua bán NOTM nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật (nhất là văn bản hướng dẫn luật) khác nhau. Điều này đang tạo ra nhiều khó khăn cho các bên trong giao dịch mua bán NOTM Đồng thời, điều này cũng gây ra những trở ngại trong việc áp dụng đúng pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là cơ quan giải quyết tranh chấp như Tòa án.
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án là một hình thức khá phù hợp. Cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự bằng Tòa án là cách thức vừa thể hiện sự hòa giải, vừa trọng tài cho các bên, vừa sử dụng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước bằng việc áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực thi hành đối với các bên và được đảm bảo thi hành bởi cơ quan thi hành án.
Tuy nhiên, giải quyết tranh chấp bằng con đường Tòa án cũng có những hạn chế nhất định như: thời gian giải quyết vụ án thường kéo dài; án phí rất cao; nhiều bản án xét xử chưa thỏa đáng, thường bị kháng cáo phúc thẩm. Việc áp dụng các quy định pháp luật nhiều trường hợp chưa sát thực, kết quả xét xử vụ án phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của những người tiến hành tố tụng, đặc biệt là của Thẩm phán. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, quan điểm xét xử của Thẩm phán còn nhiều hạn chế cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Đây cũng được coi là nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM ít được khởi kiện ra Tòa án để giải quyết. Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận văn: Giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Dịch Vụ Viết Luận Văn Ngành Luật 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietluanvanluat.com/ – Hoặc Gmail: vietluanvanluat@gmail.com
Luận văn: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà