Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

Trong hệ thống pháp luật hiện nay, các văn bản về xử lý tài sản bảo đảm được quy định trong lĩnh vực: dân sự, đất đai và tín dụng ngân hàng.

Trong lĩnh vực dân sự: Bộ luật dân sự 2005 đã quy định rất cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm. Điều 355 quy định bên nhận tài sản thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Điều 336 quy định việc xử lý tài sản cầm cố theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm dành một chương về xử lý tài sản bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 163/2006/NĐ-CP; Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về bán đấu giá;

Trong lĩnh vực đất đai: Điều 721 BLDS 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án. Ngoài ra pháp luật về đất đai cũng có quy định riêng về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ tại khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. Theo quy định này, quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp…để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật; Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Ngoài ra, trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng: Luật các tổ chức tín dụng năm 2010. Theo điều 95 Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật. Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm;

Qua thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm trên đây cho thấy: Trong các lĩnh vực dân sự, đất đai và tín dụng ngân hàng đều có các quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm, nhưng các quy định này không thống nhất về phương thức xử lý và quyền xử lý. Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa có sự phân định rõ ràng về phạm vi điều chỉnh cũng như việc áp dụng các văn bản này trong các quan hệ tín dụng. Trên thực tế, Tòa án xét xử tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đều coi giao dịch bảo đảm được ký kết giữa các NHTM và các cá nhân là giao dịch dân sự; giao dịch bảo đảm được ký kết giữa NHTM và tổ chức có tư cách phấp nhân là giao dịch kinh tế. Trong khi đó, các NHTM khi nhận tài sản bảo đảm đều căn cứ trên các quy định riêng trong lĩnh vực ngân hàng. Do không nhất quán về phân định phạm vi, giới hạn điều chỉnh về việc xử lý tài sản bảo đảm nên dẫn đến tình trạng có những bản án bị kháng cáo, kháng nghị nhiều lần mà vẫn chưa giải quyết được quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

2.1 Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Các ngân hàng thương mại là chủ thể quan trọng trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Theo quy định tại khoản 4 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác”. Tuy nhiên pháp luật hiện hành chưa quy định thống nhất quyền và nghĩa vụ cụ thể đối với chủ thể này trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thực tế. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Việc xử lý tài sản được tiến hành khi quyền và lợi ích hợp pháp của NHTM bị xâm phạm nên NHTM có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ. Tuy nhiên, NHTM lại không có quyền định đoạt tài sản mà chỉ có quyền (i) quyền yêu cầu bên bảo đảm xử lý tài sản thế chấp hoặc (ii) quyền yêu cầu bên bảo đảm bàn giao tài sản hoặc (iii) quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý hoặc (iv) quyền yêu cầu thi hành án. Và nếu không được giao tài sản thì NHTM chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu cưỡng chế theo thủ tục chung của tố tụng dân sự. Xét thấy, NHTM cho vay, không thu hồi được nợ mà không có quyền gì đối với tài sản bảo đảm cho việc trả nợ lại còn phụ thuộc vào thiện chí của người vay, chủ sở hữu tài sản và cuối cùng phải nhờ đến tòa án để phân xử. Do đó quy định của pháp luật hiện hành quyền của NHTM chưa tương xứng với quyền và nghĩa vụ của người vay, chủ sở hữu tài sản.

Mặt khác, mặc dù pháp luật cho phép “người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm” nhưng trên thực tế NHTM không thể tự bán tài sản bảo đảm nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản về giá trị định giá, về bàn giao tài sản hoặc hoàn tất các thủ tục chuyển quyền hay NHTM không thể đưa tài sản ra bán đấu giá trực tiếp nếu chưa khởi kiện hoặc không được chủ sở hữu tài sản ủy quyền. Vì thế, để khắc phục tình trạng bên bảo đảm không hợp tác trong việc xử lý tài sản nêu trên, các NHTM đưa ra giải pháp yêu cầu bên bảo đảm ủy quyền cho NHTM được toàn quyền định đoạt đối với tài sản bảo đảm (nội dung ủy quyền là quyền định đoạt tài sản). Việc ủy quyền này có thể lập thành văn bản riêng được các bên ký kết như là kết quả của sự thỏa thuận. Tuy nhiên chưa xét đến khả năng NHTM có thực hiện công việc ủy quyền này hay không nhưng căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, NHTM không được nhân danh chủ sở hữu tài sản thực hiện quyền định đoạt tài sản vì theo quy định tại Ðiều 139 Bộ luật Dân sự 2005 cũng quy định “Ðại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện” (khoản 1), “Quan hệ đại diện được xác lập theo pháp luật hoặc theo ủy quyền (khoản 3), “Người đại diện phải có năng lực hành dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 143 Bộ luật này (khoản 5) và khoản 2 Điều 143 Bộ luật dân sự 2005: “Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập”. Ngoài ra khoản 4 Điều 589 Bộ luật dân sự 2005 quy định hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi “ Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Như vậy, tổng hợp các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 đã viện dẫn trên cho thấy, pháp luật chỉ quy định người đại diện theo ủy quyền là cá nhân, là con người cụ thể. NHTM là một pháp nhân, chỉ có năng lực pháp luật dân sự chứ không có năng lực hành vi dân sự. Vì vậy, NHTM không thể làm người đại diện theo ủy quyền, chỉ có thể ủy quyền cho một người cụ thể của NHTM để thực hiện công việc ủy quyền này. Khắc phục hạn chế này, Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực 1/1/2017 có quy định : “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự” (Khoản 1 Điều 318 BLDS 2015). Theo đó, pháp luật đã có quy định cụ thể cá nhân, pháp nhân (bên bảo đảm) có thể ủy quyền cho pháp nhân (NHTM) thực hiện các giao dịch trong phạm vi ủy quyền.

2.2 Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Mục đích các ngân hàng thương mại thiết lập giao dịch bảo đảm tiền vay khi quyết định việc cho khách hàng vay vốn nhằm tăng cường trách nhiệm trả nợ của bên vay và trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có cơ sở để thu hồi nợ vay thông qua xử lý tài sản bảo đảm. Về nguyên tắc, TSBĐ chỉ bị xử lý khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc pháp luật đã quy định. Vì vậy, NHTM chỉ xử lý TSBĐ trong các trường hợp sau đây:

2.2.1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Đây là trường hợp xảy ra phổ biến nhất trên thực tế. Nghĩa vụ được bảo đảm là các nghĩa vụ của bên vay được quy định trong hợp đồng tín dụng giữa bên vay và NHTM bao gồm việc “Trả nợ gốc và lãi vay đầy đủ, đúng hạn theo lịch đã cam kết”. Ngoài ra, theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 quy định: “khoản nợ quá hạn là khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi đã quá hạn”. Như vậy, cho dù khoản vay được thỏa thuận trả gốc và lãi một lần hay nhiều lần theo định kỳ thì chỉ cần bên vay thực hiện trễ hạn hoặc trả không đúng số tiền của từng lần thì cũng được xem là “không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”. Khi đó, NHTM có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà không phải đợi đến hạn cuối cùng của khoản vay.

2.2.2 Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Đây là trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng mà sự vi phạm đó là điều kiện để bên cho vay có quyền chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn để bảo toàn vốn vay. Ví dụ: bên vay sử dụng vốn vay không đúng mục đích; bên vay cung cấp thông tin sai sự thật về việc sử dụng vốn vay; có những biểu hiện thiếu khả năng tài chính nếu duy trì hợp đồng tín dụng đến hết thời hạn; bên vay phạm hợp đồng bảo đảm tiền vay… Trong trường hợp này, bên cho vay sẽ ra thông báo gửi cho bên vay biết về việc chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn. Trong thông báo này, bên cho vay phải xác định thời hạn mà bên vay phải trả nợ vốn vay, hết thời hạn này nếu bên vay không trả nợ thì bên cho vay sẽ xử lý TSBĐ.

2.2.3 Tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác Có những trường hợp mặc dù nghĩa vụ của bên vay được bảo đảm bằng bất Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

động sản tại NHTM chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng tài sản bảo đảm phải được xử lý để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ khác. Ví dụ: tài sản này cũng được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác đã đến hạn mà không có khả năng trả nợ ; bên vay phải thực hiện nghĩa vụ mà không còn tài sản khác thì bất động sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ đối với ngân hàng phải được xử lý theo pháp luật và còn giá trị dôi dư để thực hiện nghĩa vụ khác; bên bảo đảm tuyên bố phá sản thì mặc dù khoản vay chưa đến hạn thì bất động sản cũng phải được xử lý theo quy định….

Ví dụ: A vay vốn của Ngân hàng B và được C bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thông qua một hợp đồng thế chấp được ký kết giữa C và ngân hàng B (C thế chấp ngôi nhà thuộc sở hữu của mình). Do đó, thời điểm B phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đủ thì C có nghĩa vụ phải thực hiện thay (trừ trường hợp hợp đồng bảo lãnh giữa C và A có thỏa thuận khác). Nếu B không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn thì ngân hàng B phải thông báo cho bên bảo đảm một thời gian mà trong thời gian đó bên bảo đảm phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo đảm (B). Hết thời hạn trên mà C không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay A thì ngân hàng B có quyền xử lý tài sản mà C đã thế chấp.

2.2.4 Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định

Đây là các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhưng không xuất phát từ hành vi vi phạm của bên vay/bên bảo đảm mà do các bên tự nguyện xử lý. Chẳng hạn trong trường hợp tình hình kinh doanh của khách hàng không hiệu quả trong khi giá nhà đất đang tăng cao, nếu bán tài sản sẽ trả hết nợ ngân hàng và có thể dôi dư ra một khoản tiền để bổ sung vốn kinh doanh tiếp. Lúc này, khách hàng và ngân hàng sẽ thỏa thuận bán tài sản để thu hồi nợ.

Hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có một điều luật cụ thể quy định về thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, mà chủ yếu dựa trên các quy định tại Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cũng như Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm (Điều 56). Do vậy, các ngân hàng thương mại phải vận dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào thực tiễn để xác định đúng các vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, từ đó đưa ra thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hợp lý và đúng pháp luật.

Về tinh thần, BLDS 2015 không có nhiều thay đổi về căn cứ xử lý, phần lớn giữa nguyên quy định của BLDS 2005: bỏ trường hợp tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác (Điều 299, BLDS 2015).

2.3 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Thủ tục thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được pháp luật Việt Nam quy định tại Luật đất đai 2013, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm và một số văn bản khác có liên quan. Căn cứ vào các văn bản này, thủ tục gồm:

Bước 1: Thông báo cho khách hàng về việc xử lý tài sản bảo đảm và đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu giao dịch bảo đảm đó đã được đăng ký).

Trước khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, Ngân hàng thương mại phải thông báo cho khách hàng về việc xử lý bao gồm: lý do xử lý, phương thức xử lý, giá trị nghĩa vụ, thời hạn và địa điểm chuyển giao tài sản.

Thủ tục đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp:

1. Người yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:
2. Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính);
3. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính);

Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.

Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm, nhưng không được sớm hơn 15 ngày kể từ ngày đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với giao dịch bảo đảm không phải đăng ký hoặc chưa đăng ký do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm chưa hoạt động, thì thời hạn nêu trên được tính từ ngày ngân hàng gửi thông báo xử lý tài sản cho bên bảo đảm. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

• Bước 2: Thủ tục giao tài sản

Khoản 1 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định về việc thu giữ TSBĐ để xử lý:

“Bên giữa TSBĐ phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ TSBĐ không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ TSBĐ để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết”

• Bước 3: Phương thức xử lý tài sản bảo đảm.

Các bên thực hiện phương thức bán tài sản bảo đảm tiền vay theo thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm.

Qua những trình tự, thủ tục nêu trên, có thể thấy quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay rất phức tạp, trải qua rất nhiều thủ tục và liên quan đến nhiều cơ quan có thẩm quyền. Các quy định này trên thực tế áp dụng còn gặp phải nhiều khó khăn như thủ tục thu giữ tài sản. Do TSBĐ là bất động sản thường gắn là nơi ở, nơi sinh sống, nơi sản xuất kinh doanh, vì vậy rất ít khi các bên hợp tác tự nguyện bàn giao TSBĐ cho NHTM để phát mại, nếu NHTM tự kê biên thu hồi sẽ gặp phải rất nhiều sự cản trở, chống đổi thậm chí là đe dọa từ khách hàng. Khách hàng thường viện ra nhiều lý do để không chịu hợp tác giao tài sản để xử lý nợ, chây ì, ngoan cố khiến cho các ngân hàng vô cùng khó khăn trong việc xử lý TSBĐ. Chỉ khi bên giữ TSBĐ có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất trật tự an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm phát luật khác thì người xử lý TSBĐ mới có quyền yêu cầu sự can thiệp của các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ là để giữ trật tự xã hội mà không phải là hỗ trợ NHTM thu hồi TSBĐ. Trường hợp các bên không thỏa thuận được phương thức xử lý TSBĐ thì tài sản được đem bán đấu giá nhưng để thực hiện được thì các NHTM lại phải thu hồi được TSBĐ. Nhưng thực tế để thu hồi được TSBĐ để xử lý là con đường gian nan đối với các ngân hàng. Ngân hàng không thể thu hồi được TSBĐ nếu các bên có TSBĐ không hợp tác. Chính vì thế, quy định trên hoàn toàn không có tính khả thi. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Trong trường hợp NHTM chưa thu hồi được TSBĐ đã ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá thì các tổ chức này vẫn yêu cầu NHTM phải cam kết việc bàn giao tài sản cho người mua trong khoảng thời gian nhất định, nếu không bàn giao được như đã cam kết thì NHTM phải bồi thường thiệt hại. Đây là khó khăn lớn mà các NHTM đang gặp phải. Có những trường hợp ban đầu chủ TSBĐ đồng ý bán đấu giá, ngân hàng tiến hành ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá, đến thời điểm bàn giao nhà cho người mua thì họ lại không giao TSBĐ (mặc dù người mua vẫn được sang chủ sở hữu, quyền sử dụng). Do đó tranh chấp xảy ra, một mặt ngân hàng phải bồi thường cho người mua, mặt khác lại phải khởi kiện các bên ra Tòa để giải quyết tranh chấp. Nhiều khi ngân hàng vướng phải vòng luẩn quẩn, tiến thoái lưỡng nan, không xử lý thì trở thành nợ xấu mà xử lý thì không xử lý được, mất cả thời gian, chi phí và công sức.thu giữ TSBĐ (Khoản 5 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

BLDS 2015 có quy định về việc giao tài sản bảo đảm để xử lý (Điều 194 BLDS 2015). Theo quy định này, khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Việc trao cho NHTM có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết là một bước đổi mới so với quy định tại tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Bởi lẽ, Tòa án giải quyết hiệu quả sẽ cao hơn, trường hợp người giữ tài sản không giao tài sản thì Tòa án có quyền cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý nợ.

2.4 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Bộ luật dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Luật đất đai năm 2013 là căn cứ áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Tuy nhiên hiện nay các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong các văn bản pháp luật còn thiếu sự thống nhất. Điều 59 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận đó là bán tài sản, nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, các thỏa thuận khác (nếu có). Các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản khi các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý thì theo quy định của pháp luật hiện hành sẽ lựa chọn các phương thức xử lý sau:

(iii) theo khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. NHTM có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp…để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Nhìn chung, Bộ luật dân sự 2015 không có thay đổi nhiều về phương thức xử lý tài sản bảo đảm so với Bộ luật dân sự 2005. Tại điều 303 BLDS 2015 có quy định các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo thỏa thuận là: bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ, các phương thức khác; trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2.4.1: Phương thức bán tài sản không qua đấu giá

Theo Khoản 1 Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có nêu phương thức bán tài sản bảo đảm là một trong những phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các ngân hàng thương mại. NHTM tự bán tài sản gặp nhiều khó khăn vì trình tự thủ tục bán tài sản phụ thuộc vào thái độ hợp tác của chủ sở hữu tài sản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục trước bạ, đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản.

Mặc dù, khi thế chấp TSBĐ có đầy đủ giấy tờ, công chứng tài sản đầy đủ và hợp đồng có quy định rõ phương thức xử lý, nhưng NHTM thường không thể tự bán bất động sản. Bởi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm cho phép NHTM tự bán tài sản để thu hồi nợ, tuy nhiên BLDS 2005 quy định rõ hợp đồng mua bán phải là chủ sở hữu hay người đại diện được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng nhưng bên công chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó nếu chủ tài sản không đồng ý.

Hơn nữa, để tiến hành bán TSBĐ thì NHTM cần phải định giá TSBĐ. Trên thực tế, do pháp luật chưa có quy định cụ thể trong trường hợp bên bảo đảm giao cho NHTM bán TSBĐ để xử lý nợ thì giá bán được xác định như thế nào? Cần sự thỏa thuận của chủ tài sản và NHTM hay NHTM tự xác định giá trị tài sản? Do vậy, khi phải tiến hành xử lý TSBĐ, một số NHTM đã tự xác định giá trị tài sản hoặc căn cứ giá trị định giá ban đầu để xử lý nhằm thu hồi khoản nợ một cách nhanh chóng. Do không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được với bên bảo đảm hoặc thuê một tổ chức có chức năng định giá chuyên nghiệp và độc lập để định giá TSBĐ cần xử lý làm phát sinh tranh chấp giữa ngân hàng và bên bảo đảm khi pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc chủ thể nào có quyền lựa chọn cơ quan thẩm định giá.

Vướng mắc này phần nào đã được tháo gỡ khi Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định hướng dẫn cụ thể việc định giá TSBĐ trong trường hợp bán TSBĐ không qua đấu giá (Điều 10). Cụ thể, việc xác định giá bán trong trường hợp này được thực hiện như sau: (i) Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về giá bán TSBĐ bằng văn bản; (ii) Trường hợp không thỏa thuận được, bên bảo đảm được quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá trong 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán; (iii) Hết thời hạn này nếu bên bảo đảm không chỉ định, thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá xác định giá bán TSBĐ. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo giá định giá, thì bên nhận bảo đảm được hạ giá bán. Việc hạ giá được thực hiện tối đa ba lần, mỗi lần không quá 10% giá đã định, thời gian hạ giá phải cách nhau ít nhất 30 ngày đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản. Sau ba lần hạ giá mà vẫn chưa bán được thì bên nhận bảo đảm được nhận chính TSBĐ. Giá trị tài sản trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thực tế áp dụng phương thức này, NHTM thường gặp phải một số khó khăn, vướng mắc sau:

Khó xác định giá trị bất động sản (đặc biệt như quyền sử dụng đất, đất thuê của Nhà nước) bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường”. Để tính giá đối với quyền sử dụng đất có thể căn cứ vào: (i) khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất hoặc (ii) theo thỏa thuận của các chủ thể có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho thuê đối với các chủ thể khác.

Các quy định của pháp luật chưa làm rõ những trường hợp nào thì việc bán tài sản cần đặt dưới sự kiểm soát của tòa án. Bên nhận bảo đảm cần tuân thủ những nghĩa vụ gì để tránh sự lạm quyền, xâm phạm đến lợi ích của bên bảo đảm hay của các chủ thể khác nhưng vẫn bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.

Vẫn còn có nhiều ý kiến khác nhau về tư cách chủ thể tham gia giao dịch mua bán TSBĐ của các NHTM như đã trình bày ở phần 2.1 về chủ thể.

2.4.2 Phương thức bán đấu giá Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Theo quy định tại Điều 65 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với tài sản bảo đảm có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có).”

Khoản 1 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý quy định : “Đối với trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá”.

Về nguyên tắc, khi khách hàng không trả được nợ vay đến hạn mà không có cơ cấu nợ (điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ) và không còn nguồn trả nợ, thì bên cho vay ( bên nhận bảo đảm – ngân hàng thương mại) có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật.

Tuy nhiên NHTM không được quyền và không thể đơn phương bán tài sản mà không có sự đồng ý, hợp tác của chủ sở hữu tài sản. Khi đó, NHTM sẽ chuyển tài sản qua bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Theo khoản 6 Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP và khoản 4 Điều 10 Thông tư 23/2010/TT-BTP, người có tài sản bán đấu giá là (i) chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, (ii) ngân hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm và (iii) các chủ thể khác theo luật định. Tuy nhiên, sau khi lựa chọn được tổ chức bán đấu giá tài sản thì phải tiến hành xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 23 Nghị định 17/2010/NĐ-CP, “đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định”. Như vậy, cho dù NHTM có quyền yêu cầu bán tài sản bảo đảm nhưng đến bước xác định giá cũng cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản hoặc được chủ sở hữu tài sản ủy quyền. Do đó, trên thực tế, khi tranh chấp chưa qua khởi kiện, nếu không có ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thì tổ chức bán đấu giá không nhận hồ sơ yêu cầu bán đấu giá của NHTM.

Mặt khác, trong trường hợp tài sản được bán đấu giá thành công thì nghĩa vụ của tổ chức bán đấu giá theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 17/2010/NĐ-CP chỉ dừng lại việc “yêu cầu người có tài sản bán đấu giá giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá đang trực tiếp quản lý tài sản đó” chứ không có chức năng cưỡng chế thu giữ tài sản như cơ quan thi hành án. Như vậy, trong trường hợp này, nếu chủ sở hữu tài sản không giao tài sản thì xem như việc yêu cầu đấu giá tài sản thất bại; khi đó không những người mua được tài sản bán đấu giá bị thiệt thòi mà hiệu quả thu hồi nợ cũng không đạt được. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Theo tinh thần của điều luật, có thể nhận thấy việc áp dụng phương thức này đảm bảo được tính công khai minh bạch của quá trình xử lý thông qua việc cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản và phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán của tài sản cao hơn hoặc ít nhất là bằng giá khởi điểm đã xác định; các thủ tục bán tài sản được tiến hành một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên, bất cập của chúng lại bắt nguồn từ những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng các quy định về bán đấu giá tài sản. Hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá…Do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên thế chấp không chịu giao tài sản cho bên mua. Trên thực tế, muốn xử lý được thì bên nhận thế chấp lại phải khởi kiện ra Tòa, sau đó cơ quan thi hành án thu giữ tài sản và giao cho tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản.

2.4.3 Phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Về việc nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 quy định:

Khoản 6 Điều 58 quy định về nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm như sau: “Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở”

Điều 64b. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì việc nhận chính tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:

1. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm;
2. Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
3. Bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, Luật các tổ chức tín dụng 2010 quy định rất rõ về thời gian nắm giữ bất động sản đối với NHTM (là 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản). Do vậy bất đắc dĩ NHTM mới nhận chính TSBĐ để thay thế thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay của khách hàng, hơn nữa việc đầu tư vào tài sản cố định của một tổ chức tín dụng không được vượt quá 50% vốn tự có. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Ngoài ra, các quy định của pháp luật hiện hành về phương thức này chưa làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (có tính chất như bên nhận thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toán giá trị chênh lệnh của tài sản với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dùng tài sản thế chấp để “gán nợ” (không có sự thanh toán giá trị chênh lệch).

2.4.4 Khởi kiện ra tòa án

Các ngân hàng thương mại khi phát sinh nợ quá hạn và phải xử lý tài sản bảo đảm ít khi khởi kiện ngay mà thường tìm đủ mọi cách để yêu cầu bên bảo đảm bán tài sản để trả nợ. Khởi kiện chỉ là phương sách cuối cùng, khi tất cả các biện pháp khác không đem lại hiệu quả. Sau đây là một số khó khăn khi ngân hàng lựa chọn phương thức này:

Thứ nhất, trong trường hợp tài sản bảo đảm là của bên thứ ba (không phải bên vay) thì nhiều tòa án không chấp nhận cho các ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ. Các thẩm phán cho rằng nghĩa vụ của bên bảo đảm trong trường hợp này là nghĩa vụ phụ, do đó, trước hết phải khởi kiện bên có nghĩa vụ chính là bên vay. Ở đây, các thẩm phán đã hiểu sai quy định của pháp luật. NHTM kiện bên bảo đảm là kiện theo hợp đồng bảo đảm tiền vay, còn nếu kiện bên vay là kiện theo hợp đồng tín dụng. Kiện ai là lựa chọn của ngân hàng, mục tiêu là giảm thiểu thời gian và chi phí của việc xử lý nợ. Chính cách làm việc máy móc trên của một số Tòa án gây cản trở cho các ngân hàng khi khởi kiện, ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản để thu hồi nợ của các ngân hàng. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Thứ hai, trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung ( ví dụ của vợ chồng, của những người thừa kế nhưng chưa chia…) khi xét xử phát hiện ra rằng có một trong các đồng sở hữu không tham gia giao kết hợp đồng. Trường hợp này, các tòa án vẫn chưa có sự thống nhất trong việc tuyên hợp đồng vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn bộ. Nếu vô hiệu một phần thì các ngân hàng vẫn được quyền xử lý tài sản của những người có tham gia giao kết. Ngược lại, vô hiệu toàn bộ thì ngân hàng không có quyền lợi gì đối với tài sản bảo đảm. Pháp luật cần có những hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, tránh sự tùy tiện của các thẩm phán khi xét xử.

Ví dụ: bản án số 06/2010/KDTMPT ngày 24/11/2010 của Tòa án phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao thành phố Đà Nẵng. Trong khoảng thời gian từ ngày 10/1/2008 đến ngày 21/1/2008, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa cho công ty Đỗ Gia vay 1.700.000 000đ bằng việc ký kết 3 hợp đồng tín dụng ngắn hạn. Để đảm bảo khoản vay vay trên ông Tiến – Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty Đỗ Gia đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba là tài sản chung của hai vợ chồng ông Tiến và bà Oanh (Nhà và đất 27 Trần Nhật Duật là tài sản chung của vợ chồng ông Tiến và bà Oanh có trong thời kỳ hôn nhân, do vợ chồng ông bà mau của ông Vinh ngày 17/12/2001). Đến hạn trả nợ mà công ty không thực hiện nghĩa vụ với Ngân hàng, nên ngân hàng đã khởi kiện. Vụ án trải qua hai cấp xết xử.

Ở cấp sơ thẩm, Tòa tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba là tài sản chung của hai vợ chồng ông Tiến và bà Oanh có hiệu lực. Do đó ông ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Không đồng với phán quyết của Tòa, bà Oanh đã làm đơn kháng cáo.

Ở phiên tòa phúc thẩm, xét thấy việc ông Tiến đem tài sản chung của hai vợ chồng đi thế chấp mà không trao đổi gì với bà Oanh. Đồng thời, ông Tiến đã thôi giữ chức chủ tịch hội đồng thành viên của công ty Đỗ Gia ngày 11/8/2006. Do vậy, ông không có tư cách là người đại diện theo pháp luật của công ty để ký hợp đồng thế chấp của người thứ ba để vay tiền của ngân hàng. Do vậy kháng cáo của bà Oanh được chấp nhận, hợp đồng thế chấp trên vô hiệu nên ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả giấy tờ quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 012100462 cho vợ chồng ông Tiến và Oanh.

2.5 Một số trường hợp cụ thể xử lý cụ thể Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

2.5.1 Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai

Do chưa phân loại và xác định các điều kiện cho việc thế chấp đối với từng loại nhà ở dự án hình thành trong tương lai nên trình tự thủ tục nhận thế chấp trên thực tế không có sự đồng bộ và thống nhất giữa các cơ quan chức năng. Hiện nay, việc có công chứng loại hợp đồng thế chấp này hay không tùy thuộc vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước trong từng thời điểm cụ thể, cũng như quan điểm của các công chứng viên. Khi công chứng được thì hồ sơ pháp lý để thực hiện việc công chứng cũng không thống nhất giữa các văn phòng công chứng. Hệ quả là thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gây ra phức tạp, rối rắm cho các bên tham gia, đặc biệt tại khâu công chứng. Thậm chí rất nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không công chứng được và không thể tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, gây ra rủi ro lớn cho ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm sau này (Vụ việc thế chấp 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai thuộc Dự án khu biệt thự kinh doanh tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội là một tình huống điển hình.)

Một trong các nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở tương lai theo Khoản 7 Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 về Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân”. Điều này là để tránh trường hợp một tài sản bị thế chấp hai lần bởi hai bên thế chấp khác nhau là chủ đầu tư (đối với toàn bộ dự án nhà ở) và bên mua (đối với nhà ở tương lai). Do vậy thông chưa quy định rõ ràng trường hợp: Nếu nhà ở hình thành trong tương lai/ dự án đầu tư đang được thế chấp bởi hai bên thế chấp nói trên sẽ được xử lý ra sao? Trong trường hợp xử lý TSBĐ để thu hồi nợ thì bên nào sẽ được ưu tiên (bên nhận thế chấp của chủ đầu tư hay bên nhận thế chấp của bên mua) Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Ví dụ: Điển hình là vào trung tuần tháng 3/2009, bản tin Thời sự của Đài Truyền hình Việt Nam và một số báo chí đưa tin về việc Công ty D&T lừa bán cho người dân 47 căn biệt thự tại Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, xã An Khánh, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây (cũ). Đây là Dự án được Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ) cấp phép cho Tập đoàn Bảo Sơn năm 2004 để xây dựng khu biệt thự kinh doanh. Đến tháng 12/2007, Công ty Bảo Sơn (thuộc Tập đoàn Bảo Sơn) ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty D&T; theo đó, Công ty Bảo Sơn góp vốn bằng quyền sử dụng 47 lô đất tại Dự án và Công ty D&T góp vốn bằng tiền mặt (97 tỷ đồng) để xây dựng 47 căn biệt thự trên 47 lô đất nêu trên. Vì nhiều lý do khác nhau, Công ty D&T không góp vốn bằng toàn bộ vốn tự có của mình để thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư nêu trên mà vay vốn của GPBank (Ngân hàng) trên cơ sở thế chấp chính 47 căn biệt thự được hình thành trong tương lai tại Dự án. Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, căn cứ đề nghị của Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn, Công ty D&T và Ngân hàng ký biên bản cam kết 3 bên, trong đó quy định rõ: Trong thời gian Công ty D&T còn nợ vay tại Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn không giải quyết bất cứ yêu cầu nào liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, tặng cho, thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất đối với 47 căn hộ nêu trên khi chưa có chấp thuận của Ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 12/2008, Công ty D&T đã rao bán hết 47 căn biệt thự nêu trên cho hàng chục cá nhân. Trong hợp đồng mua bán ký với các cá nhân, Công ty D&T cam kết sẽ bàn giao nhà xây thô cho bên mua vào cuối năm 2008. Toàn bộ tiền bán 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai nói trên đã không được Công ty D&T dùng để trả nợ vay Ngân hàng. Phát hiện thấy hành vi vi phạm hợp đồng của Công ty D&T, Ngân hàng đã ra thông báo thay thế Công ty D&T thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với 47 căn biệt thự nêu trên. Khi đến thời hạn bàn giao biệt thự theo cam kết, Công ty D&T mới chỉ làm được cơ sở hạ tầng đường sá. Lúc đó, những khách hàng mua đến nhận bàn giao nhà xây thô mới biết được mình bị Công ty D&T lừa và đã gửi đơn tố cáo với cơ quan công an. ( Luật sư Nguyễn Văn Phương, Đăng ký giao dịch bảo đảm: rủi ro từ thực tế và bất cập của pháp luật, Tạp chí ngân hàng, Số 8/2009).

Trên đây là trường hợp thực tế về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy trường hợp này người mua nhà được bảo về hay ngân hàng được ưu tiên bảo vệ, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về trường hợp này. Việc ngân hàng nhận thế chấp trong trường hợp trên là hợp pháp nhưng thực tế lại không bảo đảm về mặt pháp lý. Do đó đã mang lại rủi ro lớn cho ngân hàng, là việc khách hàng không trả nợ vay, quyền lợi của ngân hàng chưa được bảo vệ.

2.5.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Về phương thức xử lý quyền sử dụng đất Điều 721, Bộ luật dân sự 2005 quy định:“Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.”

Quy định này trên thực tế đang gây ra nhiều khó khăn cho các ngân hàng khi xử lý tài sản. Nguyên tắc đầu tiên khi xử lý là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì chủ tài sản rất ít khi hợp tác với ngân hàng để có thể xử lý theo thỏa thuận. Khi đó, ngân hàng không còn cách nào khác buộc phải theo luật là khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Mà thủ tục giải quyết một vụ án dân sự theo quy định của pháp luật trải qua rất nhiều công đoạn, tốn thời gian, công sức nên rất ít khi được các ngân hàng lựa chọn. Do đó, quy định của pháp luật chưa phù hợp với thực tiễn giao lưu dân sự, không bảo đảm yêu cầu thu hồi vốn nhanh chóng cho các ngân hàng.

Ngoài ra, quy định nêu trên của Bộ luật dân sự cũng chứa đựng mâu thuẫn. Một mặt, ghi nhận cho các bên được tự do thỏa thuận về cách thức, biện pháp xử lý tài sản bảo đảm; mặt khác, lại gián tiếp công nhận cho bên thế chấp quyền phủ nhận các thỏa thuận đó và buộc các ngân hàng phải khởi kiện và theo đuổi một vụ kiện với rất nhiều phiền phức, tốn kém. Có thể thấy rằng, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phía Ngân hàng thường rất chú trọng thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm, đưa ra các thời điểm, các hình thức xử lý thật cụ thể, để khi cần thiết thì việc xử lý phải diễn ra thật dễ dàng, thu hồi vốn nhanh, bảo đảm an toàn tín dụng. Quy định trên vô hình tạo cho bên bảo đảm có lý do không tôn trọng thỏa thuận giữa hai bên. Khi ký kết họ dễ dàng và nhanh chóng đồng ý với những phương thức ngân hàng đưa ra, vì họ biết rằng tại giờ phút quyết định, chỉ cần họ thể hiện ý chí phản đối là tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng sẽ trở thành vô nghĩa.

Bộ luật dân sự 2015 có quy định về Hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” (Điều 500 BLDS 2015). Do vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hay là xử lý thế chấp quyền sử dụng đất sau này sẽ áp dụng Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành để điểu chỉnh.

• Thực tế thu hồi tài sản bảo đảm của Ngân hàng VPBank: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Ngày 11/6/2010 ông Nguyễn Sỹ Minh, bà Lâm Thị Phương Thoa và Ngân hàng VPBank đã ký hợp đồng tín dụng số LD1020900021 ngày 11/6/2010, về việc ông Minh vay VPBank số tiền 5 tỷ đồng; mục đích vay: thanh toán một phần tiền mua căn hộ chung cư. Tài sản bảo đảm (TSĐB) cho khoản vay là toàn bộ căn hộ 1401 Nhà 17T2, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông Nguyễn Sỹ Minh và bà Lâm Thị Phương Thoa, theo Hợp đồng thế chấp số công chứng 660/2010 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 10/6/2010 tại Văn phòng công chứng Kinh Đô. Do ông bà Minh, Thoa vi phạm nghĩa vụ trả tiền vay đã cam kết giữa hai bên ngày 5/9/2012, nên ngày 17/3/2015 Ngân hàng VPBank tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Ngày 18.3.2015 VPBank AMC đã có văn bản gửi Giám đốc CA TP Hà Nội “tố cáo” khách hàng Nguyễn Sỹ Minh “coi thường pháp luật, vay nợ rồi cố tình trốn tránh không trả nợ, chiếm đoạt tiền vay của VPBank trong nhiều năm, đồng thời lợi dụng quyền tự do dân chủ quá trớn để chống đối, vu khống cán bộ ngân hàng thực hiện hành vi trái pháp luật…

Ngược lại, anh Nguyễn Sỹ Minh tố cáo VPBank có hành vi “xâm phạm chỗ ở của công dân, bắt giữ người trái pháp luật và chiếm giữ trái phép tài sản”.

Đây là một trong những thực tế điển hình về việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ của các NHTM hiện nay. Do khách hàng chây ì, ngoan cố không chịu trả nợ dẫn đến việc ngân hàng tiến thành thu hồi tài sản để xử lý nợ.

1. Vấn đề đặt ra ở đây là ngân hàng có được tiến hành thu hồi nợ không?

Câu trả lời là có: bởi theo Điều 63 về thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, thì “Bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết”. Ngân hàng đã có nhiều lần thiện chí để khách hàng tự thu xếp trả nợ, bằng chứng là trong suốt khoảng thời gian 5 năm, VPBank đã 2 lần miễn, giảm và giãn nợ cho khách hàng này bằng hai quyết định của Hội đồng xử lý nợ của VPBank ký ngày 15/3/2013 và 30/6/2014, nhưng ông Minh và bà Thoa không thực hiện. Rõ ràng với khoản nợ này khách hàng đã cố tình chây ì, chống đối không trả nợ cho ngân hàng, dù ngân hàng đã có nhiều lần gia hạn để khách hàng tự nguyện trả. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Hơn nữa, ngày 26/2/2015, VPBank AMC đã gửi thông báo số 589/2015/TB-VPBAMC về việc tiến hành xử lý tài sản bảo đảm nêu trên tới ông Nguyễn Sỹ Minh, UBND phường Trung Hòa Nhân Chính, Công an phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu Giấy, Văn phòng Công chứng Kinh Đô về việc xử lý TSĐB. Nội dung thông báo chi tiết: tên tài sản bảo đảm bị xử lý là Phòng 1401, chung cư 17T2 Trung Hòa Nhân Chính, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Thời gian xử lý, sau ngày 16/3/2015.

Do vậy, Ngân hàng hoàn toàn có quyền thu hồi nợ để xử lý và Ngân hàng đã thực hiện đầy đủ thủ tục thông báo theo quy định của pháp luật.

2. Về việc ngân hàng bị tố cáo xâm phạm quyền công dân:

Luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty Luật Basico nhận định: “Làm đúng trình tự, thủ tục thu giữ tài sản theo quy định của pháp luật thì ngân hàng không vi phạm quy định đối với việc xâm phạm đến quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân”.

Vụ án trên vẫn đang được Tòa án giải quyết, khoản nợ trên VPBank bán lại cho Công Ty TNHH một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC). Khóa luận: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay