TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Chia sẻ cho các bạn sinh viên ngành luật bài TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở. Hiện nay có rất nhiều bạn sinh viên đang có vấn đề chung là gặp khó khăn khi viết bài: luận văn, khóa luận, báo cáo, tiểu luận, liên quan đến điều kiện hoạt động mua bán nhà đất. Biết được điều đó nên mình đã cho ra rất nhiều bài tiểu luận hay nhấy để cho các bạn tham khảo. Hãy liên hệ với mình khi các bạn chưa lên được ý tưởng mới lạ cho bài làm của mình nhé.

1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà ở TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.

Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ thể sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận.

Bên mua nhà ở có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả thuận, khi không có thoả thuận thì phải trả vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà đem bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Tiểu Luận Môn

1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Mua bán nhà ở là cách thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo đó, căn cứ vào khoản 1 điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Khoản 1 và 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

• Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
• Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.” Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

2. Điều kiện có hiệu lực hợp đồng khi mua bán nhà ở

2.1 Điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Trong mỗi hợp đồng đều có đối tượng cụ thể, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng của hợp đồng hướng đến chính là nhà ở. Mua bán nhà ở là một hình thức giao dịch không hiếm gặp tại Việt Nam. Vậy các điều kiện trong hợp đồng này được xác lập như thế nào? Căn cứ vòa khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 có quy định các điều kiện về nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở.

Phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Còn được gọi là  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây cũng không phải là điều kiện tiên quyết trong giao dịch mua bán nhà ở, điều kiện này được loại trừ các trường hợp sau( căn cứ theo khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

Nhận thừa kế nhà ở;

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối tượng nhà ở trong mua bán nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hay đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. Tuy nhiên điều kiện này cũng không áp dụng trong trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở phải không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này cũng không áp dụng giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên vẫn có các hành vi lừa đảo bán nhà ở tại giữ thời điểm tòa tuyên án và thi hành án. Họ sẽ tìm cách nhanh chóng bán nhà, số tiền mà họ bán nhà sẽ được tẩu tán mà không dùng để thi hành án. Theo Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định:

“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.”

Do đó nếu người phải thi hành án không còn tài sản hoặc không đủ tài sản để đãm bảo nghĩa vụ thi hành án thì nhà ở đã bán vẫn bị kê biên dù đã có đầy đủ thủ tục công chứng. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn rắc rối để giành lại ngôi nhà.

Điều kiện cuối cùng của nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở là không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Cũng như điều kiện trên, trước khi có quyết định mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét, tìm hiễu kĩ khu vực nhà ở muốn mua để ránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra.

Từ đó, trước khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét đầy đủ các điều kiện trên theo đúng quy định của pháp Luật. Đồng thời khi tham gia mua nhà ở cần tìm hiểu rõ ràng về đối tượng cần mua tránh những trường hợp tranh chấp cũng như “mất trắng” từ những kẻ lừa đảo.

2.2 Điều kiện về chủ thể

Trong quan hệ mua bán nhà ở, các đối tượng trong quan hệ này được xác định theo Điều 2 Luật nhà ở 2014. Do đó đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm “ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam”. Như vậy chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm

• Cá nhân
• Hộ gia đình
• Pháp nhân
• Nhà nước

Để có hiệu lực trong hợp đồng mua bán nhà ở các chủ thể khi tham gia giao dịch cần đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

Đối với bên bán nhà ở: TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên mua nhà ở:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Đối với tổ chức:

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trong hợp đồng mua bán nhà ở đối với các bên chủ thể cần có đầy đủ các điều kiện đối với cac bên như trên để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực và hợp pháp

2.3 Điều kiện về mục đích và nội dung TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Mục đích:

Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 có giải thích  “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Bên cạnh đó mục đích của nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở còn được xác định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2014 đã khẳng định nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm. Tức đối tượng nhà ở trong hợp đồng mua bán phải được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để ở tuy nhiên vẫn có thể sử dụng nhà ở vào mục đích khác mà pháp luật không cấm.

Nội dung:

Trong giao dịch mua bán nhà ở, hợp đồng cần được lập thành văn bản và bao gồm những nội dung sau theo đúng luật định ( Căn cứ Điều 121 Luật nhà ở 2014) để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng:

Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2.4. Điều kiện về hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.Trình tự thủ tục thực hiện chứng thực:

• Người yêu cầu chứng thực nộp một bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực tại Ủy ban Nhân dân cấp xã và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; cán bộ có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, yêu cầu chứng thực;
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch theo mẫu số 61/SCT. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông báo lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực;
• Cán bộ tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền thực hiện ký chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản. Người yêu cầu chứng thực nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ.

Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn theo Mẫu số 32/PH trao cho người yêu cầu chứng thực.

• Quy định theo Khoản 3, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, xác định được:
• Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức.
• Cách thức thực hiện: Thực hiện trực tiếp tại UBND cấp xã.
• Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp xã.
• Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản chứng thực.
• Số lượng hồ sơ: Một (01) bộ.

Thành phần hồ sơ: TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

• Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản;
• Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó chuyển nhượng;
• Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn);
• Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thời hạn giải quyết:

• Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước 15 giờ);
• Chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ sau 15 giờ);
• Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng thực không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lệ phí (nếu có):

Giá trị tài sản dưới 20.000.000 đồng: thu 10.000 đồng/ trường hợp

Từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng: 20.000 đồng/ trường hợp

Từ 50.000.000  đến dưới 100.000.000 đồng: 50.000 đồng/trường hợp

Từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng: 100.000 đồng/trường hợp

Từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng: 200.000 đồng/trường hợp

Từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 2.000.000.000 đồng: 500.000 đồng/trường hợp

Từ 2.000.000.000 đồng đến dưới 3.000.000.000: 1.000.000 đồng/trường hợp

Từ 3.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000: 1.500.000 đồng/trường hợp

Từ 5.000.000.000 đồng trở lên: 2.000.000 đồng/trường hợp.

Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định theo luật định với mục đích cộng đồng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Quy định rõ tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Với khoản 1 của Điều này, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Khoản 2 với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, các trường hợp này sẽ vẫn sẽ được công chứng, chứng thực nếu các bên có nhu cầu. TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015

Khoản 2, Điều 129, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Căn cứ tại điểm b, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013:

 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Như vậy, trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng nhà ở trong trường hợp này được xác định là giao dịch dân sự cụ thể vẫn được công nhận là được công chứng mặc dù không được xác nhận công chứng khi có đủ các điều kiện sau:

• Được xác lập bằng văn bản;
• Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
• Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

2.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.

Quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được áp dụng trong các trường hợp cụ thể lần lượt như sau:

• Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán nhà thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Bất cập và định hướng hoàn thiện

3.1 Bất cập về hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở

Độ tuổi của chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà có giá trị lớn và quan trọng nên việc xác lập giao dịch tài sản có giá trị lớn như vậy còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và đòi hỏi chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực giao kết hợp đồng và chịu trách nhiệm về hành vi của mình. Hiệ nnay Luật Nhà Ở 2014 đều chưa quy định về độ tuổi của thủ thể trực tiếp giao kết hợp đồng.

Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở:

Căn cứ vào Luật Nhà Ở 2014 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản lại quy định việc mua bán nhà phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất Đai 2013 quy định người nước ngoài không được liệt kê trong các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự mẫu thuẫn của 3 văn bản luật trên dẫn đến việc các cá nhân nước ngoài tại Việt Nam không thể sở hữu hoặc sử dụng đất để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng các công trình đầu tư tại Việt Nam.

Hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ pháp luật về nội dung, hình thức và thủ tục mua bán nhà ở:

Nội dung không rõ ràng, không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các nội dung về nhà ở. Với những trường hợp như vậy đã xảy ra rất đa dạng, phức tạp và rất khó để giải quyết. Vì đối tượng ở đây là nhà ở và được xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ nhưng các thủ tục để hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu lại không được thwujc hiện triệt để qua các lần chuyển đổi. Dù là hợp đồng các bên đã ký kết nhưng lại vi phạm quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở, đất ở không được phép bị hạn chế lưu thông trong những trường hợp cụ thể.

Những tranh chấp về hình thức và thủ tục xảy ra chủ yếu do các bên ký kết hợp đồng nhưng không thành lập văn bản hay có thành lập văn bản nhưng không có công chứng hợp đồng tại các cơ quan có thẩm quyền. Những vụ việc này xảy ra là do quan hệ huyết thống, bạn bè hoặc những người tin tưởng nhau cùng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng do sự đột biến của thị trường có thể làm giá đất tăng cao hơn so với thỏa thuận bao đầu nên bên bán cũng có thể vì lợi nhuận cao có thể thay đổi giá cả mà bên mua không thể chối từ vì không có thành lập văn bản hay có thành lập văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực hợp đồng, dẫn đến tranh chấp.

3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Độ tuổi của chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở:

Cần quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở nếu chủ thể là cá nhân. Cụ thể, độ tuổi của chủ thế để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở là 18 tuổi để đảm bảo đầy đủ năng lực hành vì, khả năng nhận thức và thực hiện nghĩa vụ của mình. Cũng hạn chế được rủi rỏ khi chủ thể không đủ năng lực hành vi dân sự.

Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở:

Để đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế của quốc tế hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật Việt Nam cần sửa đổi điều 18 Nghị Định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về “ Cá nhân nước ngoài định cự tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam”.

Việc xây dựng và phát triển nhà ở hiện nay của Việt Nam đang thiếu nhiều vốn đầu tư cần có sự đầu tư của nước ngoài. Nên chúng ta phải sửa đổi quy định quyền sở hữu của cá nhân nước ngoài theo hướng:

a) Pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài ở Việt Nam khi họ đáp ứng đủ điều kiện do pháp luật Việt Nam quy định về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở

b) Công nhận quyền sở hữu nhà ở của các dự án đầu tư để kinh doanh được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho cá nhân, tổ chức nước ngoài. TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở:

Hình thức và thủ tục mà những điều kiện quan trọng và cần thiết khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở của các bên. Nhưng do tất cả các hợp đồng mua bán đều phải công chức, chức thực, trong khi công tác này chưa thực sự làm tốt nên đã dẫn đến nhiều người dân không tuân thủ trình tự này. Để đảm bảo cho các bên khi giao kết hợp đồng mua bán, pháp luật không cần phải bắt buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc do các bên yêu cầu. Pháp luật cần phải quy định về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở phải mang tính chất thủ tục hành chính mà bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nuớc phải có chính sách phát triển nhà ở hợp lý trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện này.

KẾT LUẬN

Đầu tiên xác định được tính chất, cách thức thành lập hợp đồng nhà ở, đồng thời đưa ra các yêu cầu, nghĩa vụ của cả hai bên. Với tính chất là một loại hợp đồng dân sự thông dụng nên thông qua Điều 117, Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu các điều kiện bắt buộc cho các bên tham gia.

Để đảm bảo tính hợp pháp và công bằng, áp dụng khoản 1, Điều 122, Luật Nhà ở 2014 vào việc thực hiện chứng thực, công chứng hợp đồng là bắt buộc, trừ một số trường hợp khác theo Luật định. Từ đó đưa ra hiệu lực thi hành Khoản 1 và 2, Điều 5, Luật Công chứng 2014 đối với các bên liên quan, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Các điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở dược xác định bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo khoản 2, Điều 118, Luật nhà ở 2014 đã xác định với một số trường hợp thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như nhà ở được hình thành trong tương lai, các công trình có mục đích hướng tới lợi ích cộng đồng, cho thuê, cho mượn, hoặc thừa kế, chuyển nhượng hợp đồng thương mại được bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với đối tượng nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp nhà ở thông thường. Tuy nhiên các điều kiện trên không áp dụng với nhà ở được hình thành trong tương lai.

Để phòng chống hành vi lừa đảo, quy định tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự cho người thi hành án kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật khi chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án dù đã có đầy đủ thủ tục công chứng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Về chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở theo Điều 2, Luật nhà ở 2014 được xác định bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể hơn, bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện giao dịch, hoặc phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng đối với chuyển nhượng hợp đồng. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tinh thương.

Bên mua tương tự đối với các cá nhân trong nước yêu cầu thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự không bắt buộc phải có đăng kí thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với tổ chức trong nước thì phải có đầy đủ tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh; tổ chức nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

Để làm rõ mục đích của Hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 và điểm b, khoản 1, Điều 10 Luật Nhà ở 2014 chỉ ra đối tượng nhà ở trong hợp đồng mua bán phải được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm. Về nội dung, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đảm bảo hiệu lực của hợp đồng bằng cách liệt kê những thành phần cơ bản được lập thành văn bản như thông tin cá nhân của các bên giao dịch; đặc điểm, mục đích sử dụng, thông tin của nhà ở được giao dịch; giá trị của nhà ở; thời hạn và phương pháp thanh toán; thời gian giao nhận, bảo hành; quyền hạn và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên.; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và họ, tên của các bên, hoặc phải con dấu của tổ chức (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Về trình tự thủ tục chứng thực sẽ được tiếp nhận và giải quyết bởi các cán bộ có thẩm quyền với thời hạn giải quyết, lệ phí, và xác định các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở nào yêu cầu phải có công chứng, và trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở nào không yêu cầu phải có công chứng, và làm rõ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc theo quy định tại khoản 2, Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015. Từ việc tiếp nhận mà thực hiện các hợp đồng trên sử dụng thời điểm có hiệu lực của từng trường hợp.

Thông qua việc xác định và phân tích mà giải thích được các bất cập như độ tuổi của chủ thể chưa được làm rõ trong Luật, hay là về vấn đề người mua là người nước ngoài cũng chưa được thể hiện.Tiếp theo là các vấn đề về nội dung còn chưa rõ ràng, đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của các bên khi đề cập tới đối tượng nhà ở được xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ nhưng các thủ tục để hoàn thành đăng ký quyền sở hữu lại không được triệt để qua các lần chuyển đổi, hoặc bên bán lợi dụng lòng tin của người mua với các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không cần phải công chứng để người mua bị rơi vào thế bị động trước sự thay đổi về giá cả được điều chỉnh bởi bên bán.

Với những bất cập trên, định hướng hoàn thiện hiệu lực cần tập trung vào việc quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở với chủ thể là cá nhân có độ tuổi là 18 tuổi để đảm bảo đầy đủ năng lực hành vì, khả năng nhận thức và thực hiện nghĩa vụ để hạn chế rủi ro chưa đủ năng lực hành vi dân sự. Đồng thời cần điều chỉnh điều 18 Nghị Định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về “ Cá nhân nước ngoài định cự tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam”. Ngoài ra, đảm bảo cho các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không gặp trở ngại vì sự bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng của pháp luật về các hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể hoặc do các bên yêu cầu thì quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải bắt buộc có công chứng hoặc chứng thực để ràng buộc hai bên về giá trị và nghĩa vụ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. TIỂU LUẬN: ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở