Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất và thực tiễn áp dụng pháp luật tại Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.1. Quy định pháp luật về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Không phải bất kỳ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất cũng phải bồi thường cho người sử dụng đất mà muốn được bồi thường thì phải đảm bảo những điều kiện nhất định. Những điều kiện này là cơ sở pháp lý quan trọng đảm bảo sự công bằng trong quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nói chung được quy định tại Điều 75 LĐĐ năm 2013. Trong đó quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

Một là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nhưng chưa được cấp.

Hai là, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà chưa được cấp.

Ba là, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ mà chưa được cấp.

GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý quan trọng bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, là căn cứ pháp lý chứng minh tư cách sử dụng đất hợp pháp của người đang sử dụng. Khi người SDĐ được cấp GCNQSDĐ nghĩa là họ đã được Nhà nước bảo hộ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong đó có quyền được bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp chưa có GCNQSDĐ nhưng có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ. Trong thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người SDĐ chưa có GCNQSDĐ mà họ đang sử dụng. Nguyên nhân có thể là do từ chính bản thân họ, cũng có thể từ phía cơ quan Nhà nước như: chưa chủ động kê khai để làm GCNQSDĐ, đất đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch, chưa quan tâm đến tính chất pháp lý của GCNQSDĐ, thủ tục phức tạp mất nhiều thời gian… Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Pháp luật hiện hành vẫn quy định bồi thường cho người đang sử dụng đất có một trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất như: quyết định giao đất, GCNQSDĐ tạm thời, giấy tờ hợp lệ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… quy định này hoàn toàn phù hợp với thực tiễn chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta. Bởi vì trong nhiều trường hợp, việc chưa có GCNQSDĐ không hoàn toàn do lỗi từ phía người sử dụng đất như: người sử dụng đất đã làm hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ nhưng đang phải chờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, xem xét; đất đang sử dụng nằm trong quy hoạch nên không cấp GCNQSDĐ… Tuy nhiên, người sử dụng đất khi bị thu hồi đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên cần phải đảm bảo một điều kiện nữa mới được bồi thường đó là phải được UBND cấp xã xác nhận đất đang sử dụng không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và giải quyết những vấn đề do lịch sử quản lý đất đai để lại, Nhà nước quy định các căn cứ xác định loại đất trong những trường hợp này. Cụ thể: Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng; trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất; trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định loại đất căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư

Quy định về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như trên là chặt chẽ nhưng đồng thời cũng thể hiện tính linh hoạt, mềm dẻo, nhân văn của Pháp luật nước ta nhằm phù hợp với thực tiễn và quan trọng là bảo đảm quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi.

2.1.2 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là hệ quả của hoạt động thu hồi đất đối với người SDĐ. Chuỗi hoạt động này có liên quan mật thiết với nhau và được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Việc bồi thường như thế nào, cách thức ra sao,…có liên quan và phụ thuộc vào những hoạt động ngay từ khi thu hồi đất.

Về kỹ thuật lập pháp, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận. Theo đó, trình tự thủ tục bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được qui định như sau:

Bước 1. Thông báo thu hồi đất: Trước khi có quyết định thu hồi đất ở, chậm nhất là 180 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Bước 2. Thu hồi đất: Sau khi nhận được Thông báo thu hồi đất, nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không cần chờ hết thời hạn thông báo.

Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất: Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người sử dụng đất không phối hợp thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Bước 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

Bước 5. Niêm yết công khai phương án, lấy ý kiến của nhân dân: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý kiến là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

Bước 6. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.

Bước 7. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng. Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 70, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Trên thực tế, thu hồi đất là hoạt động khó khăn, phức tạp và dễ phát sinh tham nhũng, tranh chấp, khiếu kiện, bởi hoạt động này trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau: Nhà nước, người bị thu hồi đất ở và người được hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất. Trong nhiều trường hợp, người bị thu hồi đất ở không đồng thuận với việc thu hồi và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Như vậy, LĐĐ 2013 bằng việc kế thừa và sửa đổi những quy định trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã chi tiết hóa nội dung trình tự thủ tục bồi thường khi Nhà nước THĐ. Theo đó, các bước ngắn gọn hơn và đặc biệt bước đầu ghi nhận về cơ chế đối thoại giữa tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng với người bị THĐ khi có những điểm không đồng ý về phương án bồi thường. Qua đó, giúp cho quan hệ pháp LĐĐ được minh bạch hơn, dân chủ hơn, hạn chế đến mức thấp nhất khiếu kiện, khiếu nại xảy ra, đặc biệt là đảm bảo sự hài hòa lợi ích của các bên, trong đó có lợi ích của người SDĐ.

2.1.3. Quy định pháp luật về nội dung bồi thường đối với người bị thu hồi đất. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

• Phương thức bồi thường

Việc bồi thường đối với đất bị thu hồi, có thể được thực hiện theo hai phương thức: được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; hoặc nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.

Thứ nhất, về phương thức bồi thường đất bằng đất, đây là phương thức bồi thường mà trên thực tế cho thấy tính hiệu quả rất thấp, bởi quy định này dường như chỉ mang tính chủ trương và hình thức. Có thể khẳng định rằng, trong các loại đất bị Nhà nước thu hồi của người dân để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục tiêu phát triển kinh tế, thì loại đất bị thu hồi nhiều nhất là đất. Trong khi đó, hiện nay ở các địa phương, quỹ đất, đặc biệt là đất trồng lúa nước, đã được trao cho các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài (với thời hạn 20 năm hoặc 50 năm) theo nguyên tắc giao, cho thuê theo hiện trạng và căn cứ vào số lượng nhân khẩu hiện có tại địa phương. Vì vậy, quỹ đất ở các địa phương dường như đã được phân bổ hết, không còn đất trống và dự trữ. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng quy định khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu vẫn có thể xin gia hạn tiếp; người sử dụng đất hợp pháp khi chết được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật,…do đó, sự xáo trộn về quyền sử dụng đất của người nông dân thường ít khi xảy ra, trừ khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích khác. Từ những điều phân tích trên đây cho thấy, phương thức bồi thường đất bằng đất cho người nông dân bị thu hồi đất là không có tính khả thi trên thực tế. Như vậy khi bị thu hồi đất, người nông dân phải chấp nhận (chứ không phải là được “lựa chọn”) phương thức bồi thường “đất bằng tiền” mặc dù nhu cầu của họ rất cần đất để canh tác.

Thứ hai, về phương thức bồi thường đất bằng tiền, như đã tìm hiểu ở phần nguyên tắc bồi thường: “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ”. Vì vậy, sẽ rất bất cập khi bồi thường đối với đất bị thu hồi, theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi. Nhưng sau đó, cũng tại vị trí đất thu hồi, Nhà nước quy hoạch để thực hiện dự án, đất đó lại trở thành khu đô thị, dự án hạ tầng đô thị,…khi đó người dân muốn sử dụng thì phải mua lại của nhà đầu tư với giá cao hơn rất nhiều giá mà họ được bồi thường từ Nhà nước. Đây là vấn đề gây nên sự bất bình rất lớn từ phía người dân, có thể kể đến vụ thu hồi đất ở Văn Giang, Hưng Yên là ví dụ điển hình. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

• Giá đất tính bồi thường

Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Trong đó, giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình thông qua việc quyết định giá đất. Theo Điều 113 và 114 LĐĐ năm 2013, những “loại” giá đất làm cơ sở trực tiếp và gián tiếp để xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tại Khoản 3 Điều 114 LĐĐ năm 2013 quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo nguyên tắc “QSDĐ được pháp luật bảo hộ” được quy định tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Mặt khác, việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất cũng hướng đến việc bảo đảm nguyên tắc “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” quy định tại Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. Khoản 3 Điều 112 LĐĐ năm 2013 quy định: “Giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Đồng thời, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ củng quy định: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”. Thực tế cho thấy, điểm khó nhất vẫn là xác định giá đất phổ biến trên thị trường bởi thị trường đất đai ở Việt Nam, nếu có, là một thị trường chưa hoàn chỉnh và nhiều biến động.

Trường hợp bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là giá đất cụ thể – giá đất phù hợp thị trường tại thời điểm quyết định giá đất. LĐĐ năm 2013 đưa ra quy trình định giá đất cụ thể, trong đó có những bước mấu chốt như: Thuê định giá độc lập, thẩm định giá tại Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

• Quy định bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường về đất được quy định tại Điều 77 và Điều 78 LĐĐ năm 2013 như sau:

Thứ nhất, Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân: Diện tích đất được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của LĐĐ năm 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế; đối với diện tích đất vượt hạn mức quy định tại Điều 129 LĐĐ năm 2013 thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: Tại Điều 129 LĐĐ năm 2013 quy định hạn mức giao đất như sau:

Một là, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: (i) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; (ii) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Hai là, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Ba là, hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất: (i) Đất rừng phòng hộ; (ii) Đất rừng sản xuất.

Bốn là, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

Năm là, hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại một, hai, và ba ở trên và không tính vào hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các mục một, hai và ba ở trên. UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Sáu là, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại 1, 2, 3, 4 và 5 ở trên.

Bảy là, đối với diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho UBND cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất.

Tám là, diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất quy định tại Điều này. Điều 130 LĐĐ năm 2013 cũng quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau: “ (i) Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này. (ii) Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ”.

Đối với diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Cụ thể: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có GCNQSDĐ hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất. Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25 của Nghị định 47/2013/NĐ-CP.

Đối với đất đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất quy định tại Điều 129 của LĐĐ năm 2013. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Thứ hai, bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của LĐĐ thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Trường hợp đất không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: “Chi phí đầu tư vào đất còn là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết”. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: (i) Chi phí san lấp mặt bằng; (ii) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thay chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; (iii) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại: (i) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại; (ii) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau: Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Trong đó:

• P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại; P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
• P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
• P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
• P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
• T1: Thời hạn sử dụng đất;
• T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Trong thực tế đối với đất, người sử dụng đất đầu tư các khoản như san lấp mặt bằng, đầu tư rửa mặn, khử phèn, đầu tư để tăng độ phì nhiêu của đất thường không có hồ sơ để chứng minh nên việc xác định chi phí còn lại hầu hết do UBND cấp tỉnh quy định nhưng vẫn chưa sát với thực tế nên người nông dân có đất vẫn chịu thiệt.

• Quy định bồi thường tài sản trên đất

Xác định giá trị để bồi thường tài sản là cây trồng trên đất, vật nuôi là thủy sản. Tại Điều 90 LĐĐ năm 2013 quy định về việc bồi thường tài sản là cây trồng trên đất, vật nuôi là thủy sản khi thu hồi đất như sau:

Một là, khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây: (i) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất; (ii) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất; (iii) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại; (iv) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Hai là, khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây: (i) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; (ii) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định”.

2.2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

2.2.1. Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Vướng mắc hiện nay là xác định điều kiện bồi thường đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền SDĐ. Theo quy định tại Điều 101 LĐĐ năm 2013, Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì một trong những điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất không có giấy tờ là phải được UBND cấp xã xác nhận thời điểm SDĐ, nguồn gốc đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tranh chấp về đất đai không chỉ tranh chấp giữa người SDĐ với nhau mà còn tranh chấp giữa người SDĐ với Nhà nước. Vì thế, nếu giữa người SDĐ có tranh chấp với Nhà nước thì UBND cấp xã không xác nhận cho người SDĐ hoặc xác nhận nguồn gốc đất không đúng dẫn đến người bị THĐ không đủ điều kiện để bồi thường. Có rất nhiều lý do để UBND cấp xã không xác nhận, trong đó có lý do là đất do Nhà nước quản lý. Trong khi đó, khái niệm đất do Nhà nước quản lý lại rất rộng, không có thửa đất nào mà không do Nhà nước quản lý. Đối với đất có sai số về diện tích theo hướng tăng lên so với diện tích thể hiện trong các giấy tờ về quyền SDĐ mà thửa đất có cạnh tiếp giáp đất nông nghiệp thì rất khó cho người SDĐ để được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm. Bởi vì, UBND các cấp thường cho rằng diện tích tăng thêm là lấn, chiếm; trong khi đó diện tích tăng là do đo đạc bằng thủ công trước đây so với đo đạc bằng máy móc hiện đại. Nhìn chung đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ thì việc xác nhận và xem xét bồi thường phụ thuộc nhiều vào ý chí của Nhà nước. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước đã thực hiện không đúng, không xem xét bồi thường mặc dù người SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ nhưng đủ điều kiện để bồi thường. Chẳng hạn tại Tại Bản án hành chính sơ thẩm số 04/2018/HC-ST ngày 25/01/2018, TAND tỉnh Quảng Ninh đã tuyên hủy Quyết định số 853/QĐ-UBND ngày 31/3/2016 của UBND thành phố Hạ Long với kết luận: quyết định phê duyệt này không đúng pháp luật, không đảm bảo quyền lợi của công dân khi Nhà nước THĐ và yêu cầu UBND thành phố Hạ Long bồi thường, hỗ trợ thửa đất cho gia đình ông Phương. Căn cứ mà TAND tỉnh Quảng Ninh nêu ra là:

UBND thành phố Hạ Long căn cứ Bản chứng nhận nhà, đất của UBND – Ủy ban mặt trận tổ quốc phường Cao Xanh và các Biên bản xác minh, Biên bản họp để xác minh, xem xét nguồn gốc đất, thời gian ông Phương quản lý, SDĐ là không đúng vì các biên bản này được lập không đúng quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, cụ thể không thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất;

UBND thành phố Hạ Long cho rằng gia đình ông Phương lấn đất (tự ý tôn tạo) sử dụng sau ngày 01/7/2004 là không đúng vì vị trí đất của ông Phương nằm ngoài phạm vi giao đất của các đơn vị khác và cũng không nằm trong bản dự án khu đô thị Cao Xanh – Hà Khánh. Mặt khác, UBND thành phố Hạ Long không cung cấp được tài liệu để chứng minh các chủ dự án liền kề khiếu kiện hoặc Nhà nước xử phạt về hành vi ông Phương lấn chiếm đất của các dự án khác;

Nếu như không có dự án khu tự xây khu 9, phường Cao Xanh năm 2013 thì rõ ràng diện tích đất trên đây của ông Phương đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.

Đồng thời, Bản án cũng buộc UBND thành phố Hạ Long phải chỉ đạo các cấp có thẩm quyền xác định lại thời điểm và quá trình SDĐ để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho ông Phương theo quy định.

Từ bản án trên có thể thấy rằng, việc xác định nguồn gốc và thời điểm SDĐ đối với đất không có giấy tờ về quyền SDĐ ở một số nơi vẫn còn tùy tiện, khó khăn cho người SDĐ và Nhà nước đã áp đặt ý chí của mình mà chưa thực sự chú trọng đến quyền lợi chính đáng của người bị THĐ

2.2.2. Trình tự, thủ tục bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Thứ nhất, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất rải rác ở nhiều văn bản cả luật, nghị định, thông tư. Hiện nay, các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật cụ thể quy định tại Điều 67, 69, 70, 71 và 93 Luật Đất đai năm 2013; Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 28 và 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT và tại các văn bản của địa phương như Quyết định về bảng giá đất, Quyết định quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất,… Việc quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc tìm hiểu, nắm rõ các quy định của pháp luật và khiến cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng sai lệch, không đồng nhất giữa các tỉnh, thành phố.

Thứ hai, việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc chưa được quy định chặt chẽ, thiếu đồng bộ. Cụ thể, việc kiểm đếm là một khâu rất quan trọng trong thủ tục thu hồi đất, sự chính xác trong công tác kiểm đếm là tiền đề để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng cho người dân bị thu hồi đất. Hiện nay, ngoài Điều 70 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc thì không có bất kỳ một văn bản nào hướng dẫn thi hành trong khi công tác cưỡng chế thi hành quyết định kiểm đếm bắt buộc cũng không kém phần phức tạp so với việc cưỡng chế thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chủ thể ban hành quyết định cưỡng chế mà không quy định rõ chủ thể nào có trách nhiệm thực hiện việc tổ chức cưỡng chế nên đã gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền triển khai trên thực tế. Đồng thời, trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định tại khoản 4 Điều 70 Luật Đất đai 2013 chưa được quy định cụ thể và chặt chẽ. Không quy định một cách cụ thể thời gian bao lâu sau khi đã vận động, thuyết phục, đối thoại thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành; quy trình tiến hành tại buổi cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm như thế nào, phương án cưỡng chế, nhiệm vụ của các thành viên tham gia cưỡng chế, biên bản cưỡng chế,… Vì vậy, đã dẫn đến tình trạng áp dụng khác nhau giữa các tỉnh, thành phố và có trường hợp thiếu thành phần dẫn đến kiếm đếm sai, gây khó khăn trong việc xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

2.2.3. Nội dung bồi thường đối với người bị thu hồi đất.

• Giá đất tính bồi thường

Việc Luật Đất đai năm 2013 quy định sử dụng giá đất cụ thể làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung tiến bộ đáng ghi nhận của văn bản này. Bởi lẽ, giá đất cụ thể được coi là loại giá đất không quy định về thời hạn áp dụng giống như Khung giá đất hay Bảng giá đất, có thể nói đây là loại giá đất mang tính chất áp dụng một lần, cho từng đối tượng và trong từng trường hợp cụ thể. Chính điều này khiến cho giá đất bồi thường cho người sử dụng đất phù hợp hơn, tiến tới sát với giá thị trường tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất bồi thường cho người sử dụng đất vẫn còn một khoảng cách xa so với giá thị trường. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là quy định của pháp luật liên quan đến cơ chế xác định giá đất, cụ thể:

Một là, quy định về quy trình xác định giá đất tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất chưa thực sự khách quan, chưa có sự tham gia ý kiến từ phía chính các chủ thể có đất bị thu hồi. Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trình tự xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, đây là một tổ chức dịch vụ tư có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ trong việc xác định giá đất được lựa chọn theo cơ chế đấu thầu. Tuy nhiên, pháp luật không có quy định ràng buộc trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trong trường không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định này.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời là người ký quyết định phê duyệt giá đất. Tác giả cho rằng, quy định này là không hợp lý, không bảo đảm nguyên tắc minh bạch trong hoạt động quản lý nhà nước. Người đứng đầu cơ quan hành chính cấp tỉnh không nên tham gia là thành viên của Hội đồng tư vấn thẩm định giá đất nhằm tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Hai là, quy định về căn cứ xác định giá đất bồi thường chưa đầy đủ. Giá đất cụ thể được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Với những căn cứ này, việc xác định giá đất mới chỉ đáp ứng sự phù hợp vào chính thời điểm bị thu hồi mà chưa giải quyết được sự cân bằng về mặt lợi ích giữa các bên chủ thể. Bởi trên thực tế, không thiếu những trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất là đất nông nghiệp, sau đó trao lại cho các chủ đầu tư và trở thành đất phi nông nghiệp. Mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp với giá đất phi nông nghiệp là không thể phủ nhận. Việc người sử dụng đất nhận được một khoản tiền ít ỏi hoàn toàn trái ngược với khoản thu lợi nhuận lớn mà các chủ đầu tư có được ngay trên cùng một vị trí đất. Quy định này của pháp luật dường như đang thiếu đi tính công bằng, chưa thực sự đảm bảo được sự hài hoà về mặt lợi ích giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư trong cùng một vấn đề.

Ba là, chưa có quy định về điều chỉnh với giá đất cụ thể. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định số 44) điều chỉnh các vấn đề về xây dựng, điều chỉnh Khung giá đất, Bảng giá đất, Định giá đất cụ thể, nhưng không có nội dung về việc điều chỉnh đối với loại giá đất này. Do vậy, khi có tranh chấp giữa người sử dụng đất và UBND cấp tỉnh do người sử dụng đất không đồng ý với mức giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để tính tiền bồi thường hoặc có những khiếu kiện về vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc sẽ phải tiến hành lại toàn bộ quy trình xác định giá đất cụ thể gây tốn kém về mặt nhân lực, vật lực và cả về thời gian cho các bên, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc người sử dụng đất phải nhận số tiền tương ứng với mức bồi thường không thoả đáng.

• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại & tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Thứ nhất , việc xác định giá trị đối với cây lâu năm trong thực tiễn là vấn đề vô cùng phức tạp và khác nhau ở nhiều địa phương như: UBND tỉnh Quảng Ngãi đưa ra tiêu chí xác định giá trị bồi thường đối với cây cà phê thành: “Loại cây mới trồng (20.000 đồng/cây), loại cây chưa cho quả (80.000 đồng/cây) và loại cây đang cho quả (150.000 đồng/cây)”. Còn UBND tỉnh Đắk Lắk đưa ra tiêu chí xác định giá trị bồi thường đối với cây cà phê thành giai đoạn thiết kế cơ bản và giai đoạn kinh doanh như sau: “Giai đoạn thiết kế cơ bản (trồng mới và đang chăm sóc) loại A 69.400 đồng/cây, loại B 55.500 đồng/cây, loại C 38.900 đồng/cây. Giai đoạn kinh doanh (năm thứ nhất và năm thứ 3) loại A 276.400 đồng/cây, loại B 221.100 đồng/cây, loại C 154.800 đồng/cây” . Như vậy, ở mỗi địa phương lại quy định một mức giá bồi thường khác nhau, thậm chí giá bồi thường cao gấp đôi dẫn đến bất cập, không bình đẳng trong việc xác định giá cây trồng để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Việc tính mức bồi thường trong thực tế cũng nảy sinh nhiều bất cập, tại điểm b Khoản 1 Điều 90 LĐĐ năm 2013 quy định: “Mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây…”. Việc xác định “giá trị hiện có của vườn cây” không hề đơn giản vì thực chất, vốn đầu tư ban đầu của một số cây quý như sa chi, mắc ca lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi ha. Như đối với cây mắc ca chi phí đầu tư vào khoảng 100 – 150 triệu đồng/ha. Tuy nhiên, số tiền quy định về bồi thường của các địa phương cho thiệt hại về cây trồng nói chung và cây lâu năm nói riêng là rất thấp. Cụ thể như tại tỉnh Lai Châu số tiền bồi thường cho diện tích cây mắc ca tương đương chỉ là 43.020.000 đồng- 55.020.000/ha cho diện tích canh tác . Cách xác định giá trị hiện có của vườn cây được xác định thế nào cho đúng quan điểm, thì vẫn chưa có sự thống nhất. Cụ thể: Tại tỉnh Quảng Ngãi đưa ra tiêu chí nhằm xác định giá trị bồi thường của cây lâu năm dựa trên căn cứ đơn vị diện tích, mật độ cây trồng mà UBND tỉnh này đưa ra. Trong khi đó tại Đắk Lắk, giá trị hiện có của vườn cây dựa vào 2 tiêu chí kết hợp là chỉ tiêu sinh trưởng và năng suất dự kiến để phân loại cây vào các nhóm A,B,C,D; từ đó đưa ra giá trị trên một cây trồng .

Vì vậy, rất cần một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn từ Chính phủ hoặc Bộ TN&MT hướng dẫn cụ thể để áp dụng thống nhất mức giá đền bù cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi cả nước.

Thứ hai, định giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất ở. Theo quy định tại Điều 88 Luật đất đai 2013: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”. Như vậy về mặt nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất thì công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Về việc xác định mức bồi thường được quy định tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên qua thực tế đơn giá nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát. Trong khi quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn các tỉnh thì có nơi vẫn chưa hoặc chậm điều chỉnh đơn giá xây dựng theo thời điểm bồi thường.

2.3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

2.3.1. Những kết quả đạt được

Huyện Bắc Tân Uyên được thành lập theo Nghị quyết 136/NQ-CP ngày 29/12/2013 của Chính phủ trên cơ sở chia tách huyện Tân Uyên để thành lập Thị xã Tân Uyên và huyện Bắc Tân Uyên. Huyện Bắc Tân Uyên chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/04/2014. Hiện nay, Huyện có 10 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn bao gồm: Thị trấn Tân Thành, Tân Bình, xã Tân Định, Bình Mỹ, Tân lập, Hiếu Liêm, Lạc An, Thường Tân, Tân Mỹ và Đất Cuốc. Huyện Bắc Tân Uyên có diện tích tự nhiên là 40.087,86 ha, dân số: 13.001 hộ với 64.523 người. Trong những năm qua, việc thực hiện các quy định về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất tại Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương về cơ bản là đúng đắn, đồng bộ và thống nhất theo tinh thần của LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành của các cơ quan nhà nước ở Trung ương tạo được sự đồng thuận cao của người dân có tài sản bị thu hồi. Mặt khác các quy định bồi thường tài sản hiện hành so với quy định trước đây ngày càng được quy định rõ ràng, chi tiết và hoàn thiện hơn. Qua đó, góp phần bảo vệ ngày càng tốt hơn các quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất và đảm bảo các lợi ích của Nhà nước, của xã hội trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quá trình thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương đã thu được một số kết quả sau: Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Thứ nhất, cách xác định phương án bồi thường tài sản gắn liền với đất của huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương hiện nay về cơ bản được đa số người dân đồng tình ủng hộ. Nhìn chung, các cơ quan thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đã thực hiện nghiêm túc các văn bản pháp luật của Chính phủ, Bộ TN&MT, và UBND tỉnh Bình Dương quy định về giá bồi thường cây trồng, vật nuôi, chi phí di dời mồ mả khi Nhà nước thu hồi, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân trên địa bàn trong những năm qua được đảm bảo công bằng và hợp lý. Giảm thiểu tình trạng có những dự án bồi thường cho một số công trình, cây cối, hoa màu cao hơn giá thị trường.

Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng được chỉ đạo, điều hành sát sao. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một hoạt động nhạy cảm, bởi nó ảnh ảnh hưởng đến lợi ích của người bị thu hồi đất, của Nhà nước và ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào chế độ. Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất là chủ thể gánh chịu những thiệt hại nhất định, họ bị buộc phải nhường lại những lợi ích của mình cho Nhà nước, nhà đầu tư thực hiện dự án. Do vậy, họ phải được bồi thường những thiệt hại mà mình phải gánh chịu tương xứng với giá trị đã tổn thất. Để hoạt động bồi thường diễn ra minh bạch, đảm bảo công bằng thì công tác chỉ đạo, điều hành đóng một vai trò quan trọng.

Nhìn vào kết quả công tác giải phóng mặt bằng đoạn từ năm 2017-2019 của UBND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương có thể thấy với sự chỉ đạo, điều hành sát sao công tác giải phóng mặt bằng nên vấn đề bồi thường cho người dân đã đạt được kết quả tốt, nhiều dự án đã được tập trung tháo gỡ vướng mắc khó khăn. Đối với những dự án trọng điểm & dự án dân sinh trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã huy động toàn bộ hệ thống chính trị vào cuộc, định kỳ hàng tuần, lãnh đạo UBND huyện đã trực tiếp chủ trì giao ban giải phóng mặt bằng với các chủ đầu tư và lãnh đạo các xã, thị trấn nơi có đất thu hồi. Các vướng mắc phát sinh vượt thẩm quyền, UBND các huyện đã kịp thời báo cáo UBND tỉnh Bình Dương và liên ngành xem xét giải quyết, đảm bảo triển khai đồng bộ, có hiệu quả, bàn giao mặt bằng đúng tiến độ đối với các dự án trọng điểm trên địa bàn.

Thứ ba, đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng đã giảm đáng kể. Công tác bồi thường về đất cũng như bồi thường các thiệt hại về tài sản trên đất thực hiện ngày càng công bằng, hiệu quả do đó, tỉ lệ các đơn thư khiếu nại, tố cáo giảm hơn so với những năm trước. Các đơn thư khiếu nại, tố cáo hiện nay chủ yếu tập trung khiếu nại nội dung liên quan đến bồi thường về đất, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hầu như không xảy ra. Các đơn thư khiếu kiện cũng khẩn trương được các cá nhân có thẩm quyền tích cực giải quyết.

Thứ tư, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật diễn ra sâu rộng. Các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng không chỉ được tuyên truyền, phổ biến tới các cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng mà còn được tăng cường phổ biến, tuyên truyền sâu rộng đến tận cơ sở và người dân. UBND Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương đã đẩy mạnh công tác vận động nhân dân chấp hành chính sách GPMB của Nhà nước. Sự phối kết hợp chặt chẽ của các tổ chức chính trị – xã hội, các đoàn thể quần chúng, các đơn vị có nhiều cố gắng trong công tác giải phóng mặt bằng.

• Biểu đồ 2.1: Tổng số dự án và diện tích đất bị thu hồi giai đoạn 2017 – 2022 trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên
• Biểu đồ 2.2: Tổng số tiền bồi thường đối với các dự án có thu hồi đất trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên giai đoạn 2017 – 2022 Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Nhìn chung, trải qua thời gian thực hiện các quy định pháp luật về thu hồi đất trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên qua các năm không đồng điều với nhau. Có những thời điểm do nhu cầu phát triển hạ tầng để phục vụ phát triển kinh tế mà vấn đề thu hồi đất trên địa bàn huyện diễn ra liên tục, thường xuyên và mức độ bồi thường tương đối lớn. Tuy nhiên, có thể dễ để nhận thấy đối với những vùng kinh tế mới phát triển và định hướng nông thôn thì vấn đề liên quan đến công tác bồi thường không quá phức tạp như các đô thị lớn.

Có những thời điểm mức độ bồi thường cho các dự án với diện tích lớn. Tuy nhiên, kinh phí thực hiện công tác bồi thường tương đối thấp và ngược lại có những dự án với diện tích hạn chế nhưng lại có mức bồi thường cao. Yếu tố thị trường quyết định đến cơ chế về giá trong vấn đề bồi thường khi áp giá đối với từng loại đất. Từ đó vấn đề đặt ra là phải làm như thế nào để cơ chế bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo tính công bằng và tránh đi mức độ thiệt hại cho người dân.

2.3.2. Những bất cập, hạn chế còn tồn tại

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một hoạt động nhạy cảm bởi nó ảnh hưởng đến lợi ích của người bị thu hồi đất, của Nhà nước và ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào chế độ. Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất là chủ thể gánh chịu những thiệt hại nhất định, họ bị buộc phải nhường lại những lợi ích của mình cho Nhà nước, nhà đầu tư thực hiện dự án. Do vậy, họ phải được bồi thường những thiệt hại mà mình phải gánh chịu tương xứng với giá trị đã tổn thất. Mặc dù đã có nhiều thay đổi tích cực được ghi nhận trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là các dự án trọng điểm của Trung ương, thành phố nhưng vẫn còn những điểm hạn chế và chưa thể hiện được đầy đủ nguyện vọng của nhân dân.

Thứ nhất, đối với nhà và công trình xây dựng trên đất, LĐĐ 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ – CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 06/2020/NĐ-CP) chỉ chú trọng đến tính pháp lý của đất mà xem nhẹ yếu tố nhà ở của đối tượng bị thu hồi. Các văn bản pháp luật đều quy định đối tượng có nhà nhưng đất không nằm trong diện được đền bù thì bố trí cho thuê, mua hay giao nền đất nhưng phải nộp tiền. Bởi thực tế có quá nhiều trường hợp người dân tạo lập nhà ở chính đáng, ngay tình nhưng không đúng quy định, như tạo lập nhà trên đất của gia đình nhưng nằm trong khu quy hoạch, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trên hành lang kênh rạch. Dù tạo lập ở hoàn cảnh nào thì đấy cũng được xem là ngôi nhà ở của người dân. Vì theo quy định như hiện nay, nhà nước chỉ bồi thường, bố trí tái định cư cho những trường hợp nhà có đất được công nhận là đất ở, còn không bồi thường, tái định nhà xây dựng trên đất chưa công nhận là đất ở. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Nhưng điều đáng nói ở đây là, những người có nhà nhỏ, nhà tạm, thường rơi vào đối tượng người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn. Với quy định, nhà nước không bố trí tái định cư mà chỉ bán, cho thuê sẽ làm nhiều người từ chỗ có nhà ở trở thành vô gia cư vì không có đủ tiền để mua, thuê nhà. Như vậy sẽ tác động, ảnh hưởng đến tinh thần, tâm lý và cũng sẽ ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách về nhà ở đối với người dân như xóa nhà tranh, nhà tạm ở nông thôn, xây nhà ở xã hội, cho dân vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, việc dùng LĐĐ để áp dụng trong công tác giải tỏa nhà như hiện nay đã dẫn đến xem nhẹ về nhà ở và hậu quả là nhiều gia đình từ chỗ có nhà ở thành tay trắng, không nhà.

Bên cạnh đó, đơn giá bồi thường nhà, công trình xây dựng thấp hơn đơn giá xây dựng mới. Việc chậm thay đổi đơn giá bồi thường đặc biệt khi đơn giá thấp hơn đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường khiến người bị thu hồi, giải tỏa không bằng lòng.

Cụ thể, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, xác định đúng giá bồi thường tương ứng với giá thị trường để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Theo đó UBND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương sẽ xác định đơn giá bồi thường về tài sản trên đất được dựa vào bảng giá đất theo Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 02 năm 2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương; Quyết định số 32/2018/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Quyết định 36/2019/QĐ-UBND Ban hành quy định Bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Bình Dương . Tuy nhiên qua thực tiễn áp dụng cho thấy: đơn giá nhà, công trình xây dựng trên đất do UBND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Quy định làm căn cứ bồi thường thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà, công trình mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát, chưa kể trường hợp nhà, công trình xây dựng khác lại không được bồi thường theo đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Chẳng hạn, mức bồi thường cao nhất hiện nay được áp dụng với loại nhà ở riêng lẻ, xây dạng biệt thự cao 4-5 tầng, tường xây gạch, mái bằng bê tông cốt thép là 6.821.818 -7.504.000 đồng/m²; tức là thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán trên thị trường (trong thời điểm này, giá thị trường giao dịch dao động khoảng từ 13 triệu đồng/ m² đến 15 triệu đồng/ m², tùy theo từng vị trí của khu đất). Sự chênh lệch lớn giữa giá bồi thường của nhà nước và giá thị trường giao dịch đã gây tổn thất, thiệt hại rất lớn đến người bị thu hồi đất. Trong khi đó, mỗi năm có nhiều dự án được thực hiện. Điều này đồng nghĩa với việc hàng ngàn hộ dân bị ảnh hưởng về lợi ích kinh tế khi Nhà nước bồi thường. Theo Sở Tài nguyên – Môi trường Tỉnh Bình Dương nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện trong hoạt động THĐ là mức giá đền bù của Nhà nước đưa ra với người dân quá thấp, không sát với thực tiễn, từ đó đã phát sinh các cuộc tranh chấp kéo dài.

Có thể nhận thấy, đơn giá bồi thường là yếu tố quan trọng quyết định tới việc thực hiện tiến độ của các dự án, công trình mà Nhà nước cần phải tiến hành thu hồi đất. Đặt quyền lợi của người dân lên hàng đầu là một trong những phương án tốt nhất để triển khai dự án được nhanh chóng cũng như hạn chế những tranh chấp, khiếu kiện có thể xảy ra. Pháp luật quy định việc định giá bồi thường phải “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”. Nhưng như thế nào là “phù hợp”, giá nào được xác định là “giá phổ biến”, khái niệm “thị trường” được xác định như thế nào? Sự quy định mang tính nửa vời này đã làm cho người dân nhầm tưởng rằng mình được bảo vệ nhưng thực chất, pháp luật chưa có cơ chế thật sự để bảo vệ quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Đồng thời, khi xác định lại giá nhà, công trình trên đất, chủ thể thực hiện cũng chính là một cơ quan nhà nước, cụ thể là UBND cấp tỉnh. Như vậy việc xác định lại giá hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc đưa ra mức giá bao nhiêu cho phù hợp tùy vào “tâm” của người có thẩm quyền. Việc cho phép UBND Tỉnh Bình Dương được toàn quyền quyết định về đơn giá bồi thường của dự án sẽ có thể dẫn đển những sự bất bình đẳng giữa các địa phương, đặc biệt giữa những hộ dân tại các khu vực ranh giới giữa hai địa phương. Và ngay cả trong cùng một khu vực có hai nhà đầu tư khác nhau, cũng có thể sẽ có những giá bồi thường khác nhau. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp người bị thu hồi đất khiếu nại về giá đất thì được yêu cầu tư vấn thẩm định giá. Còn đối với nhà ở và công trình xây dựng khi khiếu nại về giá thì cho đến thời điểm này vẫn chưa có cơ sở pháp lý nào quy định là có thể mời tổ chức thẩm định giá độc lập để tiến hành định giá nhà ở và công trình xây dựng. Cho nên, khi giải quyết khiếu nại chỉ xem xét bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành còn bảng giá đó có sát với giá thực tế hay không thì vẫn chưa có cơ chế đảm bảo.

Thứ hai, việc bồi thường di chuyển mồ mả trong thực tế cũng gặp nhiều bất cập do hiện nay dân số ngày càng tăng nhanh, trong khi quỹ đất dành cho việc mở rộng các khu nghĩa địa tập trung phục vụ cho việc tập kết mồ mả đối với các dự án đầu tư mà có sự di chuyển mồ mả trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương ngày càng bị co hẹp hoặc một số dự án có số lượng mồ mả di chuyển lớn còn chưa chủ động để chuẩn bị trước về quỹ đất. Để cởi được nút thắt trong công tác bồi thường di chuyển mồ mả, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định tương đối cụ thể về các trường hợp được bồi thường, tuy nhiên cơ chế giám sát quá trình thực hiện cũng như xử lý các vi phạm trong việc di chuyển mồ mả của người bị thu hồi đất chưa cao. Việc bồi thường chi phí di chuyển mồ mả chưa thích đáng dẫn đến việc người dân chậm trễ trong thực hiện. Trên thực tế, Nhà nước bồi thường thiệt hại về mồ mả nhưng chưa tính đến thiệt thiệt hại vô hình để bồi thường cho phù hợp.

Thứ ba, đối với cây trồng, giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi. Thế nhưng, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không nêu cụ thể cấp nào có thẩm quyền xác định cây trồng chính của địa phương, nếu thẩm quyền này thuộc về UBND cấp huyện thì tại địa bàn huyện cũng rất khó xác định trong những loại cây trồng như lúa, rau xanh, các loài hoa… loại cây nào là cây trồng chính. Vì vậy, đây là một quy định không hợp lý và rất khó áp dụng, nhất là đối với những địa phương như huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Bên cạnh đó, đơn giá bồi thường về cây trồng hiện nay nhìn chung còn thấp và chưa sát với giá bán cây trồng trên thị trường, nhất là các cây trồng có giá trị kinh tế cao như: đào, cây cau vua, cau lùn, vạn tuế, bách… Ngoài ra, việc quy định trường hợp cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển được đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại cũng là quy định không khả thi vì LĐĐ năm 2013 không quy định cụ thể cách tính thiệt hại thực tế trong trường hợp này. Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương hiện căn cứ thực tế để quyết định mức hỗ trợ thiệt hại và chi phí di chuyển, nhưng mức hỗ trợ tối đa không vượt quá 30% mức bồi thường. Quá trình triển khai trên thực tế cho thấy, việc bồi thường cây trồng, vật nuôi còn gặp những khó khăn trong kiểm đếm, xác định giá trị thực tế. Việc xây dựng, ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng cũng chưa được xây dựng một cách kịp thời và cũng chưa ban hành hệ số điều chỉnh phù hợp. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Thứ tư, theo quy định của pháp LĐĐ, Hội đồng bồi thường bao gồm lãnh đạo UBND cấp huyện làm chủ tịch, đại diện các cơ quan Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, chủ đầu tư, đại diện UBND cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người và có thể có một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp với thực tế địa phương. Với thành phần như vậy khi biểu quyết thông qua phương án bồi thường, người bị thu hồi đất chỉ có thể có từ một đến hai lá phiếu không thể tác động đến giá bồi thường, đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư “bắt tay” với cơ quan nhà nước để đưa ra mức bồi thường thấp. Mặt khác, trong thời gian gần đây, pháp LĐĐ về bồi thường giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi về xác định đơn giá bồi thường theo hướng mở rộng các trường hợp được bồi thường và nâng mức giá bồi thường cho phù hợp hơn với giá thị trường. Chính sự không nhất quán như hiện nay trong cách xác định đơn giá bồi thường đã làm cho hoạt động bồi thường càng thêm rối rắm và ngày càng chậm so vớì tiến độ ban đầu. Nhiều dự án đã thực hiện xong bồi thường một phần nhưng khi có quy định mới lại phải thay đổi đơn giá bồi thường cho người dân. Có trường hợp, việc điều chỉnh chính sách được áp dụng hồi tố cho những hộ dân đã bồi thường xong nhưng có trường hợp chỉ được áp dụng đối với hộ dân chưa xác nhận biên bản kiểm kê. Điều này đã tạo tâm lý chây ỳ trong một bộ phận nhân dân bởi thực tế cho thấy người không chấp hành đúng chính sách thì có thể có cơ hội được nhận nhiều lợi ích hơn những người tự nguyện di dời.

Thứ năm, trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì việc lấy ý kiến của người dân đóng góp về phương án bồi thường chỉ mang tính chất hình thức chứ chưa đảm bảo đầy đủ ý nghĩa về nội dung như luật đã quy định. Điển hình như trường hợp người dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã tiến hành tổ chức đối thoại để hai bên trình bày ý kiến, quan điểm về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng lại không quy định buổi đối thoại tổ chức khi nào, có những ai tham gia, kết quả đối thoại xong sản phẩm là gì… khiến cho quyền được xem là quan trọng để đảm bảo lợi ích của người có đất bị thu hồi lại không được đảm bảo thực hiện.

Thứ sáu, tình hình khiếu kiện trong những năm gần đây tuy có giảm về số lượng nhưng tính chất vẫn còn phức tạp, tình trạng người dân khiếu kiện chây ỳ, vượt cấp, không đúng quy định vẫn thường xuyên diễn ra. Như vậy, mặc dù LĐĐ 2013 ra đời đã phần nào hạn chế được những bất cập tồn tại trong các văn bản trước liên quan tới vấn đề bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất nhưng nhìn chung vẫn còn những quy định chưa thật sự phù hợp, dẫn tới công tác bồi thường thiệt hại cho người dân kéo dài, mâu thuẫn tranh chấp vẫn xảy ra.

2.3.3. Nguyên nhân dẫn đến những bất cập, hạn chế Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Theo tác giả có các nguyên nhân chính khiến công tác bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất tại Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương còn nhiều hạn chế, đó là:

Thứ nhất, quy định về thủ tục liên quan tới bồi thường của UBND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương chưa được rút gọn, tốn nhiều thời gian. Các dự án có diện tích đất thu hồi lớn phát sinh thêm nhiều dự án phụ kèm theo như tái định cư, xây dựng nghĩa trang mới. Thủ tục hồ sơ để xây dựng dự án mới phải theo đúng quy trình xây dựng cơ bản trong khi đó dự án phụ yêu cầu phải giải phóng mặt bằng trước mới có điều kiện để giải phóng mặt bằng dự án chính; cho nên dẫn đến tiến độ giải phóng mặt bằng chậm; nhất là những dự án trọng điểm.

Thứ hai, công tác quản lý đất đai tại địa phương còn yếu kém. Một số Ban Quản lý dự án của các Sở (đại diện Chủ đầu tư) chưa chủ động phối hợp thường xuyên chặt chẽ với chính quyền địa phương; bởi vậy, khi xây dựng phương án bồi thường mất rất nhiều thời gian và công sức.

Thứ ba, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bình thường đã rất phức tạp, việc cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới sự phát triển KT&XH của địa phương, gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhân dân. Sự yếu kém trong am hiểu pháp luật của cán bộ đất đai, cũng có thể xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch pháp luật để hưởng lợi riêng của một bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng làm cho quá trình bồi thường gián đoạn, tranh chấp xảy ra.

Thứ tư, các quy định về giá bồi thường của Nhà nước nhìn chung còn chưa tương xứng với giá trị của tài sản bị thu hồi. Để xác định giá bồi thường, cơ quan có thẩm quyền có thể áp khung giá do UBND cấp tỉnh, thành phố thuộc Trung ương ban hành hoặc theo giá trên thị trường nhưng thực tế thì khung giá do UBND tỉnh Bình Dương ban hành thường thấp hơn giá trị chuyển nhượng trên thị trường. Bởi vậy, áp theo giá khung của UBND tỉnh Bình Dương thì người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường. Điều đó cũng dẫn đến hệ quả là người dân có tài sản bị thu hồi không đủ tiền nhận chuyển nhượng một tài sản mới với cùng giá trị tại địa phương để sinh sống.

Thứ năm, theo trách nhiệm về bồi thường thì chủ thể nào gây thiệt hại thì chủ thể đó phải bồi thường, thiệt hại đến đâu thì bồi thường đến đó và mức bồi thường phải tương xứng dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên. Trong khi đó, trong bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất đa phần các khoản bồi thường lại quy thành các khoản hỗ trợ, “cho đến nay, pháp luật nước ta chưa thật sự “rạch ròi” hai khái niệm này và một số trường hợp mang bản chất “bồi thường” nhưng lại xác định trong pháp luật là “hỗ trợ”. Trên thực tế các chủ thể tiến hành bồi thường thường có xu hướng áp dụng chính sách hỗ trợ nhằm điều tiết các khoản thiệt hại từ phía người dân để người dân nhận được một số tiền gần sát với thiệt hại để người dân sớm ổn định cuộc sống. Chính vì những quy định mở như vậy nên những khoản tiền hỗ trợ sẽ phụ thuộc rất lớn vào ý chí của chủ thể quy định, từ đó tạo nên khoảng chênh lệch về mức bồi thường và hỗ trợ giữa các địa phương dẫn đến tình trạng người dân không đồng ý với phương án bồi thường khiến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện xảy ra.

Thứ sáu, công tác thanh tra, kiểm tra trong vấn đề bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất chưa có sự quan tâm đúng mực, chưa đặt ra vấn đề xử lý cán bộ, công chức một cách nghiêm khắc trong thực thi nhiệm vụ dẫn đến xác định sai kết cấu, bỏ sót những thiệt hại người dân phải gánh chịu. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

Thứ bảy, xuất phát từ ý thức của người bị thu hồi đất chưa hiểu pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nên không cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường kiểm đếm tài sản; không nhận giấy tờ, tài liệu; không có mặt khi được mời tham gia; chống đối bằng bạo lực hoặc tâm lý chờ đợi.

Kết luận Chương 2

Chương 2 của luận văn làm rõ thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời cũng phân tích để làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương trong thời gian vừa qua

Bên cạnh những kết quả đạt được về mặt pháp luật thì thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình Dương trong thời gian vừa qua vẫn phát sinh một số vướng mắc, hạn chế từ đó đã dẫn đến khiếu nại. Từ những bình luận phân tích đánh giá pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật trong chương 2 sẽ là cơ sở “lý luận và thực tiễn” để tác giả đề xuất định hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại chương 3 của luận văn. Luận văn: Thực trạng pháp luật về bồi thường thu hồi đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất