Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật phức tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh.

• Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương 28 phần thứ 5 của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác.

• Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.

2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất” [28]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất [28] (khoản 1, Điều 10 Luật đất đai năm 2003);
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của người sử dụng đất [28] (khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật [28] (khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2003);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất [28] (khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003 [28].

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.

• Ví dụ: Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình ông A có một thửa đất rộng 45 m². Tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình ông có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình ông A có quyền chuyển nhượng thửa đất 45 m² không?

Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

• Điều 146 (khoản 1) Luật đất đai năm 2003 quy định:

Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này [28].

• Nghị định 181/2004/NĐ-CP, (Điều 184) quy định:

Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải có GCN QSD đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất.

• Nghị định 84/2007/NĐ-CP, (Điều 66) quy định:

Thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận:

1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định trên thì trong thời gian chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước (trước ngày 01/01/2008) người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 là đã được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được coi là có giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
• Đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài.

Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm.

2.2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung theo khoan 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:

Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;

Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định tại điểm a khoản này, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân”. Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:

Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện.

Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).

Ngoài trường hợp trên còn hai trường hợp nữa Nhà nước cũng quy định chỉ được chuyển nhượng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phòng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).

• Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 100, Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mươi năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.

• Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai). Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

2.3. Một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 109 Luật đất đai 2003 quy định:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Khoản 3 Điều 110 Luật đất đai 2003 quy định:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.4. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực hiện theo Điều 127 Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ

• Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2.5. Hình thức, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.5.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

2.5.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2003 quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Công chứng, là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng (Điều 2 Luật Công chứng). Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật Công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng “ Có bằng cử nhân luật; có thời gian công tác pháp luật từ năm năm trở lên; có Giấy chứng nhận tốt nghiệp đào tạo nghề công chứng; đã qua thời gian tập sự hành nghề công chứng; được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm”.

Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo “chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch…”. Được thực hiện do các tổ chức hành nghề công chứng và theo quy định của Luật Công chứng 2006 Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch.

Chứng thực, là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực bản sao đúng với bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực (khoản 5, 6 Điều 2 Nghị định số: 79/2007/NĐ-CP).

Chứng thực được thực hiện do cán bộ Tư pháp thuộc công chức xã, huyện thực hiện; tiêu chuẩn công chức tư pháp xã là tốt nghiệp Trung cấp luật trở lên, tư pháp huyện tốt nghiệp Đại học luật trở lên và không phải qua đào tạo chức danh tư pháp.

Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là “chứng thực chữ ký, theo đó chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực”. Chứng thực được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân (UBND) theo Nghị định 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ.

Phí chứng thực chữ ký không quá 10.000đ/trường hợp (Thông tư liên tịch số: 92/2008/TTLTBTC-BTP).

Như đã phân tích ở trên, chúng ta thấy đã có những bất cập công chứng, chứng thực về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, bất cập về trình độ cán bộ thực hiện các hoạt động về công chứng, chứng thực. Trình độ của công chứng viên được đào tạo bài bản hơn và nghiệp vụ chuyên sâu hơn cán bộ tư pháp thực hiện chứng thực.

Thứ hai, nội dung của công chứng đảm bảo xét toàn diện về giao dịch hợp đồng (chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch), còn chứng thực chỉ mới xét đến chữ ký trong giấy tờ văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực. Do đó, các giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp cao hơn so với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng.

Thứ ba, mức thu phí chứng thực quá thấp so với mức thu phí công chứng, điều này đã làm thất thu ngân sách của nhà nước và tạo sự bất bình đẳng trong hoạt động công chứng và chứng thực. Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực tại UBND cấp xã thì chỉ mất 10.000 đồng nhưng nếu thực hiện công chứng tại tổ chức công chứng thì phải mất 1.000.000 đồng.

2.6. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xuất phát từ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng.

• Phải trên nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, cùng có lợi, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, trực tiếp chịu trách nhiệm tài sản và không trái pháp luật.
• Người tham gia ký kết hợp đồng phải đảm bảo có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
• Quyền sử dụng đất phải thuộc quyền của bên chuyển nhượng.
• Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng của các bên phải được ký trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực. Trường hợp điểm chỉ được thay thế việc ký trong văn bản công chứng, chứng thực trong các trường hợp người giao kết hợp đồng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký.

Một số vướng mắc khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp giấy chứng nhận mang tên hộ gia đình:

Do trước đây việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo đo đạc bởi Nghị định 64 của Chính phủ và trên cơ sở Sổ hộ khẩu gia đình Nhà nước đã cấp GCNQSDĐ mang tên hộ gia đình. Vì vậy, những trường hợp này khi chuyển nhượng QSDĐ gặp phải vướng mắc trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại các Điều 106, Điều 108 và Điều 109 BLDS năm 2005 “Hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật qui định…. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự; Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập…; việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý”. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự nêu tại Điều 106 ở trên không thể đồng nghĩa hoàn toàn với hộ gia đình ghi trong sổ hộ khẩu gia đình, bởi vì sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Mặt khác, giấy chứng nhận QSDĐ cấp theo hộ là chưa thể hiện được quyền của người sử dụng đất. Chính vì vậy, những trường hợp này khi chuyển nhượng QSDĐ có cần phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý hay không.

2.7. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Điều 405 Bộ luật dân sự (BLDS): “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

• Điều 689 BLDS: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Điều 692 BLDS: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

Từ quy định trên cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Theo điều 689 BLDS thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại điều 689.

• Khoản 3 điều 4 Luật công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”
• Theo đó cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm công chứng. Tuy nhiên tại khoản 4 điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định:

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Điều 692 BLDS: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ đó ta thấy việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký.

Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế. Tuy nhiên, xét thấy BLDS chỉ có quy định tại điều 689 là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” chứ không bắt buộc phải đăng kí như một điều kiện về hình thức. Hơn nữa nếu căn cứ vào NĐ 181, Điều 692 BLDS đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm đăng kí thì còn vấp phải một số bất cập vì nếu hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa là từ thời điểm này hợp đồng mới có giá trị ràng buộc các bên thực hiện.

Thứ hai, là sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nhà ở.

• Về thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất:

Điều 168 BLDS 2005 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản)

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Điều 692 BLDS 2005 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất)

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:

Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định: Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Vậy đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng.

Từ đó cho thấy thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở là hoàn toàn không trùng khớp với nhau và chính sự ko trùng khớp này có thể dẫn đến bất cập trên thực tế thực hiện quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản.

2.8. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.8.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Song, do quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự.

• Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau:

Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);

Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.

• Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;
2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba.

2.8.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất.

• Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự “chuyển dịch quyền” có sự “chuyển dịch nghĩa vụ” của người sử dụng đất và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.

Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng còn “mua bán” trao tay không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức “mua bán” trao tay…Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ.

2.9. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.9.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Có thể nói tranh chấp đất đai nối chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong số các tranh chấp dân sự bởi quyền sử dụng đất thường có giá trị rất lớn; hơn nữa, hệ thống văn bản pháp luật về đất đai của nước ta còn chồng chéo nên việc giải quyết loại tranh chấp này còn gặp nhiều khó khăn.

Tranh chấp đất đai rất đa dạng, phong phú, nhưng nhìn chung có thể chia làm hai dạng chính là tranh chấp quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng đất) và tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tế giải quyết vụ án việc xác định khi nào là tranh chấp quyền sử dụng đất và khi nào là tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất còn gặp khó khăn bởi nhiều trường hợp các dạng tranh chấp này đan xen với nhau, cùng phát sinh. Việc xác định đúng dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết vụ án trên phương diện sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất: Nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND (Điều 136 Luật đất đai).
• Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan Tòa án (khoản 3 Điều 25 Bo luật TTDS). Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về văn bản áp dụng:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật tố tụng hành chính.
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bộ luật dân sự, Luật tố tụng dân sự

Như vậy, có rất nhiều dạng tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất. Cần phải xác định cụ thể thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành để hướng dẫn, bảo đảm quyền khởi kiện hay khiếu nại của người dân theo đúng quy định. Cụ thể, việc xác định thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở để xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay UBND:

Tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Theo quy định này, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

• Các tranh chấp về việc chuyển quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: Các tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình trên đất được giao hoặc cho thuê để sản xuất kinh doanh (nhà ở, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây ăn quả, cây lâu năm… gắn với việc sử dụng đất.

Tóm lại, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp hợp đồng dân sự, do đó được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.

2.9.2. Một vài tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể, trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy. Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (Điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.

Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối, vi phạm tư cách chủ thể, vi phạm điều cấm pháp luật.

Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nhưng đối với một số loại hợp đồng do tầm quan trọng của nó pháp luật quy định hình thức bắt buộc của loại hợp đồng đó mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ. Nổi lên trong trường hợp này là hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, luật pháp có quy định đối với loại hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, Tòa án dành một thời gian nhất định để hoàn tất hình thức thủ tục theo quy định của pháp luật. Nếu hết thời hạn quy định mà hình thức của hợp đồng vẫn bị vi phạm thì tòa án hủy hợp đồng. Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tuân thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi dụng sơ hở về hình thức để xin hủy hợp đồng. Vì vậy trên thực tế, khi xét xử hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức các tòa án luôn tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng được hoàn thành trên thực tế, hoặc gần như đã hoàn thành trên thực tế. Điều này không ngoài mục đích ổn định giao lưu dân sự, bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng.

Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử của tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện ngay ra vị phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Không ít các trường hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải hoàn toàn do các bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp về hậu quả hợp đồng vô hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự phần này được cụ thể và hoàn thiện hơn.

Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế hoạt động của cơ quan xét xử là chủ yếu, muôn hình muôn vẻ. Ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vị phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Về nguyên tắc chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các tòa án dân sự từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy định những nguyên tắc cơ bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, luôn vận động, luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tòa án trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội.

Kết luận chương 2

Qua đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta có thể rút ra một số kết luận như sau:

• Chưa thể hiện được quyền chuyển nhượng đối với trường hợp đất thuê trong thị trường bất động sản;
• Bất cập trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “chủ hộ’’ nhưng thực tế quyền sử dụng đất chỉ có quyền đối với vợ chồng.
• Bất cập trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sát với giá thị trường;
• Bất cập của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất