Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam

3.1.1. Bảo đảm tính khả thi của pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng

Theo từ điển tiếng Việt thì “khả thi có nghĩa là khả năng thực hiện được”. Từ cách tiếp cận ở khía cạnh ngôn ngữ, tính khả thi của văn bản quy phạm pháp luật là khả năng văn bản đó thực hiện được trên thực tế. Điều đó có nghĩa là, văn bản quy phạm pháp luật sau khi được ban hành, các văn bản này thể hiện sự phù hợp với thực tiễn cuộc sống, biểu hiện sự hợp lý, mang lại hiệu quả cao về kinh tế – chính trị, xã hội, đạt được mục tiêu của quản lý nhà nước. Những quy định của các văn bản quy phạm pháp luật “không còn phù hợp”; hoặc rà soát, phát hiện những văn bản quy phạm pháp luật “không còn phù hợp với tình hình phát triển kinh tế đất nước” để hệ thống hóa, pháp điển hóa… Như vậy, tính khả thi của một văn bản quy phạm pháp luật bao gồm sự phù hợp giữa các quy tắc, quy định trong văn bản đó với yêu cầu thực tiễn, trình độ phát triển của xã hội và điều kiện bảo đảm để thực hiện. Trong một quốc gia, tính khả thi là một trong những tiêu chí để đánh giá một văn bản pháp luật “tốt”, thể hiện tính chắc chắn, ổn định của hệ thống pháp luật. Tính khả thi của pháp luật “cần tính tới đồng thời cả hai nhóm đối tượng cơ bản: Đối tượng phải chấp hành nghĩa vụ pháp lý (hoặc đối tượng được hưởng quyền lợi) mà văn bản pháp luật quy định; các cơ quan nhà nước (hoặc cán bộ, công chức) phải tổ chức thi hành các quy định trong các văn bản pháp luật. Nếu không có tính khả thi đối với nhóm đối tượng thứ nhất, pháp luật sẽ không tạo ra chuyển biến trong đời sống thực tế, mục đích ban hành pháp luật sẽ không đạt được. Nếu không có tính khả thi đối với nhóm đối tượng thứ hai, pháp luật sẽ khó được chấp hành nghiêm chỉnh; uy và tín của pháp luật sẽ bị ảnh hưởng”. Nội dung tính khả thi của pháp luật được thể hiện trên các khía cạnh:

• Phải phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, nhu cầu thực tế của xã hội và chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu quản lý nhà nước.
• Pháp luật phải bảo đảm tính dự báo, tính ổn định của hệ thống luật. Nội dung này liên quan trực tiếp đến “tuổi thọ” của văn bản pháp quy giúp cho việc hiểu, áp dụng, giải thích một cách thống nhất.
• Bảo đảm sự liên thông, gắn kết giữa xây dựng pháp luật với thi hành pháp luật, nhằm khắc phục khuynh hướng tách biệt giữa hai hoạt động này. Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

Bên cạnh việc bảo đảm tính khả thi của văn bản quy phạm pháp luật, các quy định pháp luật muốn đạt được hiệu quả đòi hỏi trong thực tế áp dụng phải bảo đảm tính tối thượng của pháp luật, nghĩa là tinh thần thượng tôn pháp luật. Thượng tôn pháp luật có nghĩa là cả Nhà nước với tư cách là chủ thể ban hành pháp luật và các chủ thể khác trong xã hội đều chịu sự ràng buộc của pháp luật, đặt mình trong giới hạn của pháp luật. Tinh thần thượng tôn pháp luật, trước hết “phải được các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức, những người nắm giữ quyền lực nhà nước nghiêm chỉnh thực hiện. Pháp luật vừa là công cụ để Nhà nước quản lý xã hội, vừa là giới hạn của quyền lực nhà nước. Bên cạnh đó, tinh thần thượng tôn pháp luật còn phải được thể hiện trong hành vi ứng xử hằng ngày của mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội; để mọi tổ chức, cá nhân dựa vào pháp luật mà hành động nhằm bảo đảm tính đúng đắn hoặc tự phát hiện ra những lệch chuẩn của chính mình hay của mọi người xung quanh mà có thể dẫn đến vi phạm pháp luật và kịp thời điều chỉnh các hành vi đó”.

Đối với pháp luật đất đai, Mai Hải Đăng và Lê Thị Lan Phương (2023) nhấn mạnh: “chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị quốc gia. Việt Nam đã ban hành Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), 2003 và 2013. Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, và hiệu quả. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn nhiều bất cập, hạn chế. Nhiều vấn đề trong chính sách, pháp luật đất đai chưa được giải quyết; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp, đây chính là nguyên nhân gây ra bất bình đẳng trong xã hội. Trong một số trường hợp, chính sách, pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, vẫn tồn tại tình trạng người dân khiếu kiện về đất đai, gây bức xúc cho xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững. Cùng với đó, một số diện tích đất bị thu hồi sử dụng kém hiệu quả hoặc chưa sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích dẫn đến hủy hoại môi trường, ảnh hưởng an ninh lương thực và sinh kế người dân”.

Để khắc phục nhược điểm của Luật Đất đai từ thực tiễn thi hành, Nguyễn Ngọc Điện cho rằng, “cần định vị Luật Đất đai một cách rõ ràng và hợp lý trong mối quan hệ với các luật khác, đặc biệt là Bộ luật Dân sự, trong việc kiến tạo khung pháp lý cho việc xác lập và thực hiện QSDĐ được hình dung như một BĐS thuộc sở hữu tư nhân. Được cho là khung pháp lý mà trong đó QSDĐ được tạo ra và trở thành một tài sản giao dịch được, Luật Đất đai có chức năng xác định nội dung của các quyền được trao cho chủ thể QSDĐ, phạm vi tác động của các quyền đó và các điều kiện cần thoả mãn về phương diện quản lý nhà nước để quyền sử dụng đất được thực hiện trong khuôn khổ đời sống dân sự. Một khi được định dạng rõ ràng và với điều kiện tuân thủ những đòi hỏi đặc thù của Luật Đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền của chủ thể quyền sử dụng đất, “tài sản – QSDĐ” phải được giao dịch theo quy định của luật dân sự và các luật liên quan như bất kỳ tài sản nào khác”. Làm rõ tính khả thi của các quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD đối với khách hàng là một trong những điều kiện để khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của QSDĐ không chỉ cho người sử dụng đất mà còn cho cả TCTD – người cho vay.

3.1.2. Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực thi/thi hành pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

Lý luận và thực tiễn đã chứng minh, “có một hệ thống pháp luật đồng bộ, đầy đủ cũng mới chỉ là có được một yếu tố cần của Nhà nước pháp quyền, nhưng chưa đủ. Nhà nước pháp quyền Việt Nam của dân, do dân và vì dân, đòi hỏi pháp luật phải được thi hành một cách nghiêm chỉnh, thống nhất và công bằng, theo nguyên tắc mọi người đều bình đẳng trước pháp luật. Thi hành pháp luật là hành vi thực tế, hợp pháp, được hình thành trong quá trình các tổ chức và cá nhân khi gặp phải tình huống thực tế mà pháp luật đã dự liệu, trên cơ sở nhận thức của mình, chuyển hoá một cách sáng tạo các quy tắc xử sự chung mà nhà nước đã ban hành vào tình huống cụ thể đó thông qua hành vi thực tế hợp pháp của mình, nói cách khác, những đòi hỏi, cấm đoán, hay cho phép của pháp luật đối với các cá nhân, tổ chức đã được biểu hiện thành các hành vi thực tế hợp pháp của họ. Thi hành pháp luật được xem là hình thức để nhà nước thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của mình, quản lý, bảo vệ, thúc đẩy phát triển xã hội, còn đối với các tổ chức khác hoặc các cá nhân thì đó là việc thực hiện các quyền, tự do, hoặc các nghĩa vụ pháp lý của họ mà pháp luật đã quy định, vì lợi ích của mỗi tổ chức, cá nhân, cũng như của cả cộng đồng xã hội. Hiệu quả thi hành pháp luật là một đại lượng so sánh, thể hiện ở kết quả và chất lượng của việc thi hành các quy định pháp luật trên thực tế (kết quả thực tế tích cực đạt được do việc thi hành pháp luật mang lại, phù hợp với những mục đích, yêu cầu mong muốn đạt được của việc thi hành pháp luật trong những phạm vi và điều kiện nhất định với mức chi phí thấp). Kết quả và chất lượng của việc thi hành các quy định pháp luật trên thực tế thể hiện thông qua việc so sánh: giữa trạng thái của các quan hệ xã hội trước và sau khi pháp luật được thi hành; giữa những biến đổi tích cực với những biến đổi không tích cực của các quan hệ xã hội do việc thi hành pháp luật mang lại; đối chiếu và so sánh giữa kết quả thực tế đạt được do việc thi hành pháp luật với mục đích, yêu cầu mong muốn đạt được khi thi hành nó; giữa những chi phí thực tế với những chi phí dự kiến để đạt được mục đích đề ra khi thi hành pháp luật… Việc xem xét, đánh giá hiệu quả thi hành pháp luật cần được tiến hành trong những phạm vi giới hạn về không gian, thời gian với những số lượng và chất lượng nhất định ở tất cả các hình thức thực hiện pháp luật. Do pháp luật là một hệ thống nên sự tác động của pháp luật lên các quan hệ xã hội cũng mang tính chất hệ thống, vì vậy, hiệu quả thi hành pháp luật không phải là tổng số giản đơn hiệu quả của các yếu tố riêng rẽ của quá trình thi hành các quy định pháp luật mà là một hiện tượng pháp lý đặc biệt, nó phụ thuộc bởi rất nhiều yếu tố, những mối quan hệ có liên quan đến việc thi hành pháp luật”.

Từ những vấn đề lý luận nêu trên cho thấy, việc khai thác giá trị QSDĐ trong thực tiễn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức độ hoàn thiện của các quy định pháp luật, năng lực thực thi pháp luật của các chủ thể có liên quan cũng như mức độ phát triển của thị trường BĐS… Trong giao dịch định giá TSBĐ là QSDĐ, bảo đảm sự bình đẳng, quyền tự do ý chí của người vay và người đi vay là nhân tố quyết định đến hiệu quả thực thi pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trên thực tế.

3.2. Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

3.2.1. Hoàn thiện quy định về giá đất làm cơ sở cho các thoả thuận định giá đất khi nhận tài sản bảo đảm

Đất đai là tài nguyên có hạn, song lại có giá trị sử dụng mang tính vĩnh cửu và luôn sẵn chứa những giá trị tiềm tàng lớn. Nếu giá đất tăng bất bình thường làm tăng giá các công trình xây dựng, giá cả BĐS trở nên đắt đỏ, vượt quá khả năng thanh toán của người mua, là cơ hội cho đầu cơ phát triển. Thực tiễn thực thi quy định giá đất Việt Nam thời gian qua cho thấy, đa phần ý kiến của người dân và của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai đều cho rằng, “khung giá đất của Nhà nước chưa phù hợp với giá trị thị trường. Diễn đạt theo cách khác, khung giá đất của Nhà nước chưa sát với giá thị trường và thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Nghiên cứu cho thấy, khung giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường khiến cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước còn gặp nhiều khó khăn. Không những vậy, điều này dẫn đến việc người dân bị thiệt thòi trong những trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất, và có thể làm nảy sinh một số hành vi gian lận trốn thuế khi mua bán chuyển nhượng đất đai. Nếu phân tích chi tiết, cụ thể hơn thì mỗi một nhóm chủ thể liên quan đến việc xác định giá đất đều có những mục đích và mong muốn khác nhau”.

Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” bên cạnh nội dung “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm… “, đồng thời nhấn mạnh “QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất” cho thấy tầm quan trọng của đất đai và quyền sử dụng đất trong thực tiễn phát triển đất nước. Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng, nếu bỏ khung giá đất để tính giá đất sát với giá thị trường cũng có thể sẽ gặp phải sự phản đối rất lớn của những người hoàn toàn không có nhu cầu chuyển nhượng đất đai mà chỉ mong muốn sử dụng đất để đáp ứng các nhu cầu cuộc sống. Hay nếu tính giá đất theo giá thị trường thì tiền thuế đất hằng năm đối với những người đang sở hữu nhà đất hiện nay sẽ rất cao mà chưa tương xứng với mức thu nhập từ tiền lương, tiền công theo mức lương chi trả của Nhà nước”. Do vậy, các quy định pháp luật về giá đất cần được hoàn thiện theo hướng bám sát nhu cầu thị trường và kiểm soát tình trạng đẩy giá đất, thổi giá đất và tình trạng đầu cơ trên thị trường QSDĐ. Nghĩa là, các quy định về giá đất phải thể hiện được giá trị thực của QSDĐ. Đây là điều kiện cần thiết để khai thác giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, giảm thiểu các rủi ro có thể phát sinh do giá của QSDĐ không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về xây dựng nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc về việc định giá đất như sau: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”. Trên thực tế, trong giai đoạn đất đai bị “đóng băng”, việc chuyển nhượng QSDĐ trở nên hiếm hoi dẫn đến thiếu dữ liệu cho việc định giá. Do vậy, nếu áp dụng nguyên tắc theo quy định của Luật thì việc xác định giá QSDĐ trở lên khó khăn, thiếu cơ sở định giá và tính khách quan. Do vậy, để bảo đảm sự liên thông, gắn kết giữa xây dựng pháp luật với thi hành pháp luật, cần bổ sung các thêm vào nguyên tắc định giá QSDĐ các trường hợp không hoặc khó xác định được giá đất phổ biến thì cần căn cứ vào sự tương đối của giá đất ở các địa phương lân cận tại thời điểm định giá đất.

Một ý khác trong nguyên tắc định giá đất được nêu ở Luật đất đai là: “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Một vài trường hợp ngoại lệ thì sẽ không áp dụng được nguyên tắc này. Trên thực tế một số thửa đất tại cùng một thời điểm, tuy cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập nhưng giá cả lại có sự chênh lệnh lớn phụ thuộc vào địa giới hành chính ví dụ như địa bàn giáp ranh giữa huyện, thị xã, hoặc thành phố. Do vậy, luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thị hành nên bổ sung các yếu tố phụ như địa giới hành chính, hay địa bàn giáp ranh…để nguyên tắc định giá QSDĐ trở lên hoàn thiện và áp dụng được cho mọi trường hợp.

3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản gắn liền với đất khi định giá quyền sử dụng đất

Thực tiễn định giá QSDĐ, không ít trường hợp đều có tài sản gắn liền với đất. Theo quy định hiện hành, tài sản gắn liền với đất “gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”. Pháp luật hiện hành cũng cho phép “việc dùng QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với QSDĐ”. Thực tiễn cho thấy, khi định giá TSBĐ là tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu pháp luật có quy định về khấu hao, dù tài sản đã hết thời hạn khấu hao như quy định, nhưng khi định giá, tổ chức tín dụng lại không định giá tài sản gắn liền với đất, còn giá trị sử dụng. Điều này sẽ làm giảm đi đáng kể giá trị QSDĐ (có tài sản gắn liền với đất) và đương nhiên cũng làm cho giá trị khoản vay bị thấp. Do vậy, để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và tổ chức tín dụng, khi định giá QSDĐ là TSBĐ có tài sản gắn liền với đất thì cũng định giá cả tài sản trên đất, dù đã hết thời hạn khấu hao, nhưng vẫn còn giá trị sử dụng.

3.3. Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

3.3.1 Bảo đảm bình đẳng thực sự trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất giữa tổ chức tín dụng và khách hàng

Về lý luận, bình đẳng vừa là một quyền, vừa là một nguyên tắc, yêu cầu xuyên suốt, đặt ra đối với mọi lĩnh vực. Về mặt pháp lý, “bình đẳng thường được đồng nhất với không có sự phân biệt đối xử dựa trên bất kỳ căn cứ nào (như về giới, dân tộc, tôn giáo…). Bình đẳng là một lý tưởng, động lực chính trị thúc đẩy nhiều cuộc cách mạng trong lịch sử, như được phản ánh trong lý tưởng “Tự do – Bình đẳng – Bác ái” của cách mạng Pháp. Sự ra đời của nghị viện, đầu tiên là ở phương Tây, cũng xuất phát từ cuộc đấu tranh đòi quyền bình đẳng, công bằng, trước hết là ở lĩnh vực kinh tế. Trong các xã hội hiện đại, bình đẳng và bất bình đẳng là một quan tâm lớn của các nhà chính trị, giới khoa học, cũng như trong cảm nhận của từng người dân”.

Trong quan hệ, giao dịch dân sự, các bên, các chủ thể đều bình đẳng với nhau. Sự khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần dân tộc, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp không được xem là lý do để các bên đối xử không bình đẳng với nhau. Nguyên tắc bình đẳng trong quan hệ, giao dịch dân sự là nguyên tắc có ý nghĩa, có vị trí rất quan trọng trong pháp luật dân sự. Khi xem xét nguyên tắc này cần lưu ý là, vì đây là nguyên tắc cơ bản nên việc áp dụng nó không chỉ giới hạn trong giao dịch dân sự, trong hợp đồng mà trong các giao dịch dân sự nói chung, được thể hiện ở chính phương pháp điều chỉnh của luật dân sự, ở việc công nhận các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự như nhau, bình đẳng trong việc hưởng các quyền dân sự theo luật định. Đây cũng chính là nguyên tắc tiền đề được cụ thể hóa trong nhiều ngành luật khác có quan hệ mật thiết với pháp luật dân sự, chẳng hạn nguyên tắc bình đẳng của các doanh nghiệp, nguyên tắc bình đẳng trong hoạt động thương mại.

Quy định pháp luật là thế, nhưng trong thực tế, do yếu thế mang tính bản chất của giao dịch cho vay, nên người vay (TCTD) có quyền quyết định việc cho vay, còn người vay, có được vay hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của người cho vay. Rõ ràng, về mặt lý thuyết, khi ra quyết định cho vay, TCTD phải dựa vào những căn cứ nhất định, trong đó có căn cứ pháp lý. Nhưng việc bảo đảm một cơ chế pháp lý để người vay được quyền thoả thuận, được “đối trọng” với người cho vay thực sự là điều cần thiết. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào mức độ phát triển của thị trường vốn mà ở đó, ngoài lựa chọn vay vốn tín dụng, người vay tiền có thể đi vay trên thị trường tài chính. Do đó, cần bảo đảm được quyền tự định đoạt của người vay trong quyết định các vấn đề liên quan đến giá trị của tài sản bảo đảm khi thực hiện việc định giá.

3.3.2. Nâng cao ý thức pháp luật, sự thận trọng của người thẩm định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

Ý thức pháp luật là tổng thể những học thuyết, tư tưởng, quan điểm, quan niệm, tâm trạng, thái độ, tình cảm của con người đối với pháp luật và các hiện tượng pháp lý khác, thể hiện mối quan hệ của con người đối với pháp luật, sự đánh giá về tính hợp pháp hay không hợp pháp trong hành vi của các chủ thể. Ý thức pháp luật là tiền đề, là cơ sở để tạo nên pháp luật, để xây dựng các giá trị, chuẩn mực pháp lý đối với xã hội. Cụ thể, trên cơ sở ý thức pháp luật, hiểu biết về vai trò, tầm quan trọng của pháp luật, các chủ thể có thẩm quyền xây dựng pháp luật mới xác định được trong thực tế có cần ban hành pháp luật để điều chỉnh một loại quan hệ xã hội nào đó hay không, nếu có thì với khả năng và yêu cầu hiện hữu nên xây dựng loại văn bản quy phạm pháp luật nào, phạm vi điều chỉnh đến đâu, từ đó mới lập kế hoạch và triển khai thực hiện kế hoạch xây dựng loại văn bản đó.

Đứng trước thực tiễn đầy rủi ro từ những hoạt động tín dụng dựa trên bảo đảm nghĩa vụ trả nợ từ tài sản có giá trị lớn là QSDĐ cũng như nhu cầu thực sự vay vốn để phát triển hiện nay của các chủ thể mà yêu cầu hoàn thiện pháp luật về định giá đất đai luôn được đặt ra. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chưa đủ mà cần có sự nâng cao ý thức pháp luật của các bên khi tham gia giao dịch trong đó có sự cẩn trọng từ phía bên nhận thế chấp và ý thức tuân thủ nghĩa vụ bảo đảm từ phía bên thế chấp nhằm đảm bảo giao dịch này trở thành biện pháp bảo đảm hữu hiệu đối với quan hệ tín dụng trên thị trường, hạn chế rủi ro cho nền kinh tế nói chung.

KẾT LUẬN Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

Hoạt động cho vay của các TCTD luôn tiềm ẩn rủi ro. Để hạn chế những rủi ro đó, các TCTD, ngân hàng thường yêu cầu người vay khi thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các tài sản là BĐS – QSDĐ. Định giá bất động sản, đất đai nói chung và định giá QSDĐ thế chấp phục vụ cho mục đích thế chấp cho vay tại TCTD, ngân hàng là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng hiện nay, đi đôi với đó là áp dụng những quy định pháp luật vào định giá sao cho phù hợp nhằm tăng sức cạnh tranh và đảm bảo rủi ro cho hoạt động của người định giá và cả hệ thống TCTD. Với mục tiêu nghiên cứu của luận văn đã đề ra là nghiên cứu những quy định của pháp luật và các văn bản liên quan đến định giá quyền sử dụng đất dùng để thế chấp tại các NHTM và các TCTD khác, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề về cơ sở luật định của định giá QSDĐ thế chấp để cho vay, phân tích đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong thực tiễn của một số NHTM trong thời gian qua và đồng thời từ những vấn đề đang phát sinh đưa ra những phương pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật cũng như thay đổi nhận thức của các TCTD trong thực thi pháp luật về định giá. Luận văn đã hoàn thành được một số nội dung sau đây:

Thứ nhất, luận văn đã hệ thống hóa và bổ sung những vấn đề về lý luận của pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD với khách hàng. Luận văn đã làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất, và định giá quyền sử dụng đất, nêu lên vai trò của định giá QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD. Ngoài ra, với việc định giá TSBĐ là QSDĐ, luận văn cũng đã khái quát được nguyên tắc định giá đất cũng như các yếu tố tác động đến việc thực thi pháp luật về định giá QSDĐ trong cho vay của các TCTD.

Thứ hai, Luận văn cũng đã hệ thống hóa những quy định của pháp luật hiện hành quy định về định giá đất đai phục vụ hoạt động cho vay, tập trung vào 2 văn bản quy phạm pháp luật chính là Bộ Luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013. Hơn nữa, bài viết tổng hợp khái quát về hoạt động định giá đang diễn ra thực tế tại một số NHTM như Agribank, Vietinbank từ đó chỉ ra được những kết quả đã đạt được, cũng như nêu lên được những tồn tại và hạn chế trong thi hành pháp luật định giá.

Thứ ba, trên cơ sở phân tích thực trạng của các TCTD trong công tác định giá QSDĐ thế chấp, và dựa trên những khó khăn vướng mắc trong công tác này, luận văn đã đề ra mục tiêu phương hướng, quan điểm và những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện việc thực thi pháp luật về định giá QSDĐ tại các TCTD nói chung và các NHTM Việt Nam trong thời gian tới.

Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề cơ bản của định giá BĐS thế chấp nói chung và và QSDĐ thế chấp nói riêng đối với các TCTD và đặt nó trong mối quan hệ mật thiết với việc áp dụng pháp luật vào định giá. Những phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá QSDĐ thế chấp của các TCTD Việt Nam tuy mới mẻ, và mỗi đơn vị tiến hành theo những kinh nghiệm và nhận thức riêng của mình về quy trình và phương pháp, tổ chức thực hiện nhưng luận văn cũng đã cố gắng rút ra những nhận xét chung nhất mà các ngân hàng có thể thực hiện và đó cũng là cơ sở cho quan điểm và những đề xuất của luận án nêu ra về một sự thống nhất về quy trình, phương pháp và cả về tổ chức thực hiện cho tất cả các loại hình TCTD. Luận văn: Hoàn thiện PL định giá tài sản bảo đảm với khách hàng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật về định giá tài sản bảo đảm với khách hàng