Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo luật đất đai năm 2013 tại một số dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.

Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng (GPMB) đất nông nghiệp theo Luật đất đai năm 2013 để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, công tác Giải phóng mặt bằng đóng vai trò hết sức quan trọng, mang tính quyết định đến hiệu quả đầu tư và tiến độ hoàn thành dự án; tiến độ Giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn.

Quận Nam Từ Liêm mới được thành lập ngày 01/4/2014. Là một quận mới được thành lập nhưng có tốc độ đô thị hóa rất cao, phát triển mạnh về kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội. Trong những năm vừa qua, trên địa bàn quận Nam Từ Liêm có nhiều dự án lớn nhỏ đã được triển khai mà chủ yếu là thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân song một số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa Giải phóng mặt bằng được. Tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ Giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận hiện nay còn nhiều khó khăn vướng mắc về cả chủ quan và khách quan do chính sách bồi thường theo Luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư, Quyết định hướng dẫn của Thành phố Hà Nội còn gặp nhiều bất cập.

Từ những lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 tại một số dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội” nhằm tìm hiểu thực trạng, tìm ra nguyên nhân vướng mắc và đề xuất một số giải pháp, nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án thu hồi đất nông nghiệp góp phần hạn chế, giảm tỷ lệ khiếu kiện của người dân bị thu hồi đất, làm cho người dân tin tưởng vào đường lối chính sách của Đảng và pháp luật của nhà nước.

2. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Đánh giá được thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng trong thực hiện thu hồi đất nông nghiệp theo luật đất đai 2013 của một số dự án tại Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) khi thu hồi đất nông nghiệp của thành phố Hà Nội nói chung và thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các Dự án nghiên cứu nói riêng.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

• Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của Nhà nước ta theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật.
• Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ, Giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm thực hiện theo Luật đất đai 2013.
• Phân tích, đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất nông nghiệp tại các dự án nghiên cứu, làm rõ những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc trong Giải phóng mặt bằng của dự án.
• Phân tích tác động, ảnh hưởng của việc thu hồi đất nông nghiệp đến đời sống, việc làm của các hộ gia đình, cá nhân tại các dự án nghiên cứu.
• Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng (GPMB) khi thu hồi đất nông nghiệp nói chung và thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các Dự án nghiên cứu nói riêng.

4. Phạm vi nghiên cứu

• Phạm vi về khoa học: Nghiên cứu chính sách áp dụng gồm giá đất bồi thường, bồi thường tài sản và hoa màu gắn liền với đất, chính sách hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất nông nghiệp tại một số dự án trên quận Nam Từ Liêm;
• Phạm vi về không gian: Nghiên cứu tại hai dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội:
• Dự án: Đối ứng xây dựng tổ hợp công trình hỗn hợp tại ô đất ký hiệu E1.3 khu đô thị mới Cầu Giấy tại phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.
• Dự án: Đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc Cục Thi hành án dân sư thành phố Hà Nội, Cụm kho vật chứng Cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội và Chi cục Thi hành án dân sự quận Cầu Giấy tại phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm
• Phạm vi thời gian: từ 2015-2019 (thực hiện luật đất đai 2013)

5. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm và công tác thu hồi đất, bồi thường, Giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận phục vụ cho mục đích đánh giá; các tài liệu, số liệu về phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại các dự án nghiên cứu.

Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, bồi thường cây trồng, vật nuôi; số liệu về hỗ trợ tại hai dự án: Dự án: đối ứng xây dựng tổ hợp công trình hỗn hợp tại ô đất ký hiệu E1.3 khu đô thị mới Cầu Giấy tại phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm và Dự án: Đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc Cục Thi hành án dân sư thành phố Hà Nội, Cụm kho vật chứng Cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội và Chi cục Thi hành án dân sự quận Cầu Giấy tại phường Mỹ Đình1, quận Nam Từ Liêm phục vụ cho mục đích nghiên cứu.

Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ bằng các phiếu điều tra để thu thập các thông tin đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất nông nghiệp tại hai dự án nghiên cứu, tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến đời sống, việc làm của hộ. Đề tài đã điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra tất cả số hộ của hai dự án, tổng số 69 phiếu điều tra

Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất nông nghiệp của hai dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường Giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Hà Nội nói chung và việc thực hiện chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng nói riêng tại các dự án nghiên cứu nói riêng.

6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

A. Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài: cơ sở địa chính; hệ thống chính sách pháp luật đất đai; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,…

b) Các văn bản pháp lý liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp

• Luật Đất đai năm 2013
• Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai và liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
• Các văn bản quy định, hướng dẫn của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp theo luật đất đai 2013

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

• Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, tình hình quản lý nhà nước về đất đai; hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
• Các báo cáo của Hội đồng bồi thường, Ban bồi thường, Giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm và Ủy ban nhân dân các phường, các đơn vị có liên quan về công tác bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất của các dự án nghiên cứu.
• Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế và phỏng vấn các hộ gia đình tại các dự án nghiên cứu.

7. Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

• Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.
• Chương 2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của một số dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
• Chương 3: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại các dự án và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện thu hồi đất nông nghiệp, giải phóng mặt bằng trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

1.1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học – công nghệ phát triển nhanh thì đó chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước đi trước. Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tiến trình phát triển xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp.

Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với dân số hơn 90 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI quyết định chiến lược cơ bản về phát triển kinh tế – xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là “Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển hội nhập kinh tế quốc tế” [7].

Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế – xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy việc sử dụng quỹ đất đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước ta phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ.

Địa bàn nghiên cứu – Quận Nam Từ Liêm là một quận có tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh, mạnh rất thuận lợi do việc đầu tư xây dựng các khu đô thị, các công trình an sinh – xã hội … sẽ được tập trung vào khu vực năng động này. Do vậy nhu cầu về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là rất lớn và được quan tâm chú trọng hàng đầu.

Từ khi thành lập, quận luôn xác định Giải phóng mặt bằng là một nhiệm vụ trọng tâm, khâu đột phá để chỉ đạo thường xuyên, quyết liệt, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn. Quận đã ban hành Quy chế phân công, phối hợp tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết các khó khăn, vướng mắc một cách tổng thể, thống nhất giữa các dự án để đẩy nhanh công tác Giải phóng mặt bằng đảm bảo đồng bộ, đúng luật. Tập trung thực hiện: Các dự án trọng điểm của Trung ương và Thành phố; Các dự án xây dựng hạ tầng khung, hạ tầng xã hội còn thiếu để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu của nhân dân; Các dự án có ý nghĩa phát triển kinh tế xã hội lớn trên địa bàn. Kết quả: Giai đoạn 2014-2018, quận triển khai 130 dự án với diện tích khoảng 1.000 ha, trong đó, đã hoàn thành 58 dự án với diện tích 542,2 ha, đặc biệt đã hoàn thành Giải phóng mặt bằng theo đúng tiến độ một số dự án trọng điểm của Trung ương và Thành phố như dự án Công viên hồ điều hòa (Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2); Dự án công viên nghĩa trang Mai Dịch; Trung tâm thể thao Quân đội; Cục Thi hành án; trụ sở Bảo hiểm Việt Nam, Khu đô thị Tây Mỗ-Đại Mỗ….

1.1.2. Các khái niệm liên quan (thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất nông nghiệp) Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Theo Luật Đất đai 2013, các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất nông nghiệp được định nghĩa như sau:

• Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [11].

• Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là việc trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao.

Như vậy, bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3) [11].

• Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [11].

• Giải phóng mặt bằng Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời tài sản (nhà cửa, cây cối, hoa màu và các công trình đã có trên một diện tích nhất định) được quy hoạch vào việc xây dựng một công trình khác trên diện tích đó [8].

• Thu hồi đất nông nghiệp

Thu hồi đất nông nghiệp là việc Nhà nước quyết định thu hồi lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao cho quyền sử dụng đất. Từ cơ sở đó, nhà nước khi thu hồi đất phải có phương án bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nông nghiệp. Bảo đảm quyền, lợi ích cũng như cuộc sống của họ.

1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hồi đất nông nghiệp

• Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất nông nghiệp có thể tổng hợp những yếu tố chính như sau:

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế – xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003, 2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội đất nước trong từng thời kỳ. Theo đó, chính sách BTHT cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác thu hồi đất nông nghiệp đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, hệ thống chính sách pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đó chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và giải phóng mặt bằng nói riêng. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việc ban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng. Hiện nay, Ủy ban nhân dân các cấp cũng có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức về quy định của pháp luật nói chung còn chưa sâu sát, ở cấp cơ sở còn rất yếu.

Việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của các cơ quan có trách nhiệm chưa sát sao. Tại nhiều địa phương, vẫn còn tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn việc chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Đó cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ Giải phóng mặt bằng.

• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là việc hoạch định hoặc điều chỉnh hoạch định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước; là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, không gian, vị trí.

Công tác thu hồi đất nông nghiệp có liên quan mật thiết đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ở nước ta, chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện còn chậm. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm an ninh lương thực. Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế. [6]

• Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Trong công tác bồi thường Giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Trong giai đoạn trước đây hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương, công tác đo đạc lập bản đồ giải thửa có độ chính xác không cao. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai nói chung và cho công tác Giải phóng mặt bằng nói riêng. [8]

• Yếu tố giá đất và định giá đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo luật đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [11].

Thời gian vừa qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Hiện nay, giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và ban hành đều không theo nguyên tắc đó, dẫn tới việc khiếu kiện của người dân làm chậm tiến độ trong việc Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường Giải phóng mặt bằng không được quan tâm đúng mức sẽ làm cho công tác bồi thường Giải phóng mặt bằng trì trệ, dẫn tới việc không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

• Một số yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất nông nghiệp thực tế tại địa bàn nghiên cứu

Phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm thực hiện giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 vào năm 2000, giao theo hiện trạng sử dụng đất của các hộ nên dẫn đến việc thiếu sót đất của các hộ. Chính việc đó gây khó khăn trong công tác xác nhận nguồn gốc đất, nhiều hộ vẫn sử dụng phần đất nông nghiệp từ trước thời điểm giao đất nhưng bị sót không vào phương án. Khi phường thực hiện công tác xác nhận nguồn gốc đất thì theo quy định phần diện tích đó lại nằm ngoài hạn mức giao đất tại địa phương nên chính sách bồi thường cho các hộ bị thiệt thòi nhiều. Việc này gây bức xúc trong dân dẫn đến việc khó khăn trong công tác Giải phóng mặt bằng.

Yếu tố ảnh hưởng tiếp theo về phần diện tích trừ 7,6% trên tổng diện tích đất các hộ sử dụng từ trước thời điểm giao đất. Đặc thù của phường Mỹ Đình 1 là trong phương án có rút trừ 7,6% ra để phục vụ các công trình phúc lợi tại địa phương nhưng thực tế lại không làm được việc đó, đến nay các hộ vẫn sử dụng phần diện tích rút trừ đó. Vậy nên theo quy định về chính sách bồi thường phần diện tích 7,6% cho các hộ rất thiệt thòi dẫn đến việc các hộ không hợp tác, gây khó dễ trong việc điều tra hiện trạng, rồi ồ ạt kéo lên phường thắc mắc, rồi viết đơn…

1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo pháp luật đất đai hiện hành. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013. Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, Giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống.

Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cụ thể:

• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013;
• Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
• Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nội dung những quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật:

• Thu hồi đất: Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Theo Điều 69 LĐĐ 2013: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.

Theo Điều 66 của LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ trong cùng một ngày:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, Giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định.

• Các điều kiện để được bồi thường đất: Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Người sử dụng đất phải có đủ điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì mới được bồi thường. Điều kiện bồi thường với mỗi đối tượng sử dụng đất là khác nhau. Theo Điều 75 LĐĐ 2013 khi Nhà nước thu hồi đất thì những đối tượng sau sẽ được bồi thường khi có đủ các điều kiện theo từng đối tượng, cụ thể:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Có sổ đỏ (GCN QSDĐ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Trừ trường hợp sau; Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp này không được bồi thường theo quy định trên mà được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp (Theo khoản 2 Điều 77 LĐĐ 2013). Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ và chưa được cấp cũng được bồi thường.

Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo: Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Tổ chức được Nhà nước giao đất được bồi thường trong các trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam bồi thường khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bồi thường trong các trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

• Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 77. Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế. Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định pháp luật. Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

• Bồi thường thiệt hại về tài sản:

Theo Điều 88 đến Điều 92 LĐĐ 2013 có các quy định về bồi thường hỗ trợ về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi như sau:

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất ; Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi; Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất ;Quy định về các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Trong đó, Điều 88 LĐĐ 2013 quy định cụ thể về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất là tài sản gắn liền với đất phải hợp pháp. Các đối tượng như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà có thiệt hại thì được bồi thường. Việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 89 LĐĐ 2013. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. Đối với công trình HTKT, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Tại Điều 90 quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

1. Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
2. Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
3. Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại; Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.
4. Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 83,84 LĐĐ 2013 tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ, trong đó quy định về hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp như sau:

Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Hỗ trợ đối với nhân khẩu có tên trong sổ hộ khẩu và thực tế ăn ở trong hộ gia đình có đất ở thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi đất được hỗ trợ 3.000.000 đồng/khẩu. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống: Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 – 24 tháng, thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 – 36 tháng theo mức 30kg gạo trong 01 tháng.

Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (LĐĐ năm 2003); Hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi, diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương (LĐĐ năm 2013).

Một số điểm đổi mới của Luật đất đai 2013 so với luật đất đai 2003 về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

• Về điều kiện để được bồi thường về đất

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ( tại Điều 75). Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).

Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 này mà chưa được cấp (Luật Đất đai 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây vướng mắc trong thực hiện tại nhiều địa phương).

Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81): Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó.

Về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số trường hợp không được bồi thường đất (Điều 76). Theo Khoản 13, Điều 3, Luật Đất đai 2013, Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.

Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1, Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của cấp xã; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

• Về chính sách hỗ trợ

Ngoài những chính sách hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ khác thì trong Luật Đất đai 2013 có bổ sung về quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường (Khoản 1, Điều 84).

Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở (Khoản 2, Điều 84).

Trên cơ sở luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn, Thành phố Hà Nội đã ban hành các văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

• Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Quyết định số 23/2014/QĐ – Ủy ban nhân dân ngày 20/6/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Văn bản số 624/BCĐ-NV2 ngày 14/7/2014 của Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội ban hành các biểu mẫu chung phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Quyết định số 10 /2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
• Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019
• Thông báo số 8514/STC-QLG ngày 25/12/2017 của Sở Tài chính Đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, sản lượng cá phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

1.3. Tổng quan kinh nghiệm nước ngoài trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ Giải phóng mặt bằng Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

1.3.1. Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức ngang bằng hoặc cao hơn giá thị trường.

Khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng bởi vì pháp luật đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai.

Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản năm 1987, áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng. Luật này quy định về nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Ngoài ra, Luật này còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.

Giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp… Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết.

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành các chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng của Nhà nước [14].

1.3.2. Singapore Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù.Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện.Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm. [14]

1.3.3. Hàn Quốc Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý. Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Seoul khoảng 5 km. Khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua Ủy ban công dân (RC) do người dân bị ảnh hưởng thành lập để yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án. Ngoài việc tham vấn thông qua RC, người dân có thể tham vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồi thường. Để hiểu được yêu cầu của người dân và giải quyết khiếu nại, người đứng đầu chính quyền địa phương sẽ thành lập Ủy ban này. Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tài sản, quy mô của đất còn lại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và các vấn đề khác theo yêu cầu của người dân. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế.

Theo Đạo Luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng năm 2009, đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá….của những thửa đất tương tự gần đó. Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Hình thức bồi thường ở Hàn Quốc được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội. Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố, đồng thời phải đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp. Còn đối với đất ở và các loại đất khác sẽ tính theo giá thị trường.

Các biện pháp phục hồi thu nhập không có quy định trong Luật thu hồi và bồi thường. Tuy nhiên, một số Luật mới ban hành như Luật về phát triển các thành phố kinh doanh năm 2005 và Luật về hỗ trợ Pyeongtaek-si,… đã đưa ra một số căn cứ để hỗ trợ sinh hoạt, bao gồm: Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án xây dựng khu đô thị; Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhà thương mại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27m² một hộ gia đình). [9]

1.3.4. Australia

Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 05 bước: (1) Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường.

Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá. Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai

Theo Điều 55 Đạo luật quản lý đất đai WA1997: “Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường. Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác; Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá. Bộ trưởng sau khi tham vấn, phải quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,… Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. [14] Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 ở Australia quy định chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt. Như vậy, so với Hàn Quốc hình thức bồi thường của Australia có phần hạn chế hơn. Hàn Quốc cũng sử dụng một hình thức bồi thường bằng tiền mặt, tuy nhiên các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.

1.3.5. Nhận xét chung và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ Giải phóng mặt bằng ở một số điểm sau:

• Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường, hỗ trợ Giải phóng mặt bằng và tái định cư nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cả nước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người và lợi ích quốc gia.
• Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra.
• Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với Nhà nước.
• Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính sách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất.
• Về thu hồi đất: nên có một cơ quan thẩm định giá đất độc lập để đảm bảo tính khách Đưa ra các chỉ tiêu để định giá đất tại thời điểm bị thu hồi, đặc biệt chú trọng đến vị trí khu vực bị thu hồi và tầm quan trọng của dự án.
• Về hình thức bồi thường và hỗ trợ: Phương thức thanh toán có thể là tiền mặt hoặc các hình thức khác để người dân có nhiều sự lựa chọn khi bị thu hồi đất. Có những chính sách cụ thể và đảm bảo lợi ích của người dân về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.

1.4. Khái quát về tình hình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp thực hiện Luật đất đai 2013 ở nước ta và tại thành phố Hà Nội

1.4.1. Thực tiễn tình hình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 ở Việt Nam Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

• Các thành tựu đã đạt được

Trong một số năm qua, chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 đã đi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, thu hút nguồn vốn đầu tư, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện mạo đô thị, nông thôn. Có những dự án thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng thành công đã làm cho đời sống của người dân có đất bị thu hồi tốt hơn trước do họ nhận được khoản tiền bồi thường, hỗ trợ cao, nhận được sự quan tâm hỗ trợ lớn để ổn định đời sống. Đồng thời, chủ đầu tư cũng nhanh chóng có được mặt bằng để tiến hành xây dựng, sản xuất, thu hồi vốn nhanh chóng, góp phần phát triển nền kinh tế chung của cả nước và sự tiến bộ xã hội.

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch” để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng.

• Tồn tại, khó khăn, vướng mắc

Việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất thu hồi do các nguyên nhân sau:

Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực. Nhiều địa phương còn áp dụng cơ chế này đối với những dự án lớn (diện tích đất và số hộ dân bị thu hồi lớn), nên nhà đầu tư rất khó có thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng do một số người có đất nằm trong khu vực dự án không hợp tác với nhà đầu tư, không bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ trước khi có quyết định thu hồi đất nên khó khăn trong thực hiện nhất là đối với trường hợp người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm.

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.

Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường.

Việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch; một số nơi chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm.

Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn để trả trước tiền bồi thường Giải phóng mặt bằng dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân. Đồng thời, Nhà nước chưa thu được đầy đủ phần giá trị tăng thêm từ đất do chuyển mục đích sử dụng đất mà không do nhà đầu tư mang lại để điều tiết chung.

Thẩm quyền thu hồi đất đã phân cấp cho Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện, trong đó có nhiều dự án thu hồi diện tích lớn, thu hồi đất trồng lúa, đất rừng để chuyển sang đất phi nông nghiệp ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của nhiều hộ dân nhưng thực hiện còn thiếu cân nhắc, tính toán, trong khi việc kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên còn thiếu chặt chẽ.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất. Quy định này đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất trong các trường hợp trên (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường) để giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực, đồng thời làm cho việc thực thi pháp luật về đất đai của nhà đầu tư thiếu nghiêm minh; dẫn đến còn tình trạng lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận.

Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất được kế thừa từ đời này qua đời khác. Sau khi bị thu hồi, đặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất để sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Mặc dù nông dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống. [2]

1.4.2. Tình hình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp ở TP Hà Nội Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

• Thành tựu đã đạt được

Trong những năm qua thành phố đã giải quyết được nhiều dự án phức tạp, tồn đọng kéo dài. Kết quả của công tác bồi thường Giải phóng mặt bằng của Thành phố đã góp phần quan trọng tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho Hà Nội. Nhờ đó, Thành phố đã thu hút được nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), vốn đầu tư của các tổ chức phi chính phủ (NGO), với tổng số tiền lên đến vài tỷ USD. Hằng năm, thành phố cũng giải quyết việc làm cho khoảng 70.000 lao động.

Thực hiện Nghị quyết 15/2008/NQ-QH12 của Quốc hội về việc mở rộng địa giới hành chính thành phố Hà Nội, từ sau ngày 01/8/2008 đến nay, trên địa bàn thành phố mỗi năm có hơn 1500 dự án đầu tư được triển khai có liên quan đến công tác bồi thường Giải phóng mặt bằng, với diện tích đất thu hồi tại các dự án khoảng hơn 13.000 ha.

Tính đến ngày 31/12/2015, Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ 17.400 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; chi trả hơn 4.735,5 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ; thu hồi và nhận bàn giao mặt bằng hơn 722,85 ha đất tại 1.263 dự án (trong đó đã có 142 dự án hoàn thành toàn bộ công tác Giải phóng mặt bằng và 16 dự án hoàn thành theo phân kỳ đầu tư). Dự tính năm 2016, trên địa bàn thành phố phải thực hiện 1.153 dự án, trong đó có 687 dự án thu hồi đất mới năm 2016, còn lại 267 dự án đã cắm mốc Giải phóng mặt bằng đang hoàn thiện thu hồi đất và 199 dự án chưa thực hiện được trong năm 2015 phải chuyển tiếp sang. Đến nay, diện tích đã tổ chức giao đất dịch vụ là 174,64ha, với 26.035 hộ.

Thành phố đã tập trung chỉ đạo, đề ra nhiều giải pháp, rà soát, thống nhất ban hành nhiều cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, đặc biệt sau khi mở rộng địa giới hành chính thành phố; trực tiếp xem xét, khảo sát, kiểm tra xử lý những khó khăn, vướng mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân phải di dời ở một số dự án trọng điểm. Các cấp, các ngành, đặc biệt là các ngành chức năng của thành phố đã có nhiều cố gắng, vào cuộc quyết liệt, đồng bộ, thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả của thành phố. Tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ xã, phường, thị trấn về công tác Giải phóng mặt bằng. Công tác tuyên truyền đối với nhân dân được thực hiện thường xuyên, đặc biệt qua các chuyên mục về cơ chế chính sách đền bù Giải phóng mặt bằng trên các báo, đài của thành phố Hà Nội. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Những giải pháp đồng bộ, kịp thời của thành phố về những vấn đề: Quy hoạch, thu hồi đất, quy trình và chính sách Giải phóng mặt bằng nêu trên, với phương thức giải quyết, giải đáp tại chỗ, rà soát rút ngắn quy trình Giải phóng mặt bằng đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố đã tạo chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ Giải phóng mặt bằng đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố đã tạo nên chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ Giải phóng mặt bằng trên địa bàn. [13]

• Tồn tại, khó khăn, vướng mắc

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được công tác bồi thường Giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội vẫn còn tồn tại một số vấn đề nổi bật trong thời gian qua. Đó là tình trạng mất dân chủ, thiếu công khai minh bạch trong công tác bồi thường gây bức xúc với người có đất bị thu hồi; nhiều dự án sau khi Giải phóng mặt bằng không có vốn đề đầu tư dẫn đến chậm triển khai, để hoang hóa kéo dài dẫn đến tình trạng người dân tái lấn chiếm để sử dụng gây bức xúc trong nhân dân. Thêm vào đó, chính sách đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp còn thiếu đồng bộ, không đáp ứng được đòi hỏi về nhu cầu việc làm cho người dân mất đất, chưa có chính sách hỗ trợ về đời sống cho người nông dân lao động cao tuổi (trên 35 tuổi) …cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ Giải phóng mặt bằng. Luận văn: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất