Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Thực trạng pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ở Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ở Việt Nam

2.1.1. Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xác định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013, kế thừa và khắc phục những hạn chế bất cập trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã xây dựng một hành lang pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm xác định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Các quy định trong Luật Đất đai 2013 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hướng dẫn tại Chương 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014, về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai  2013. Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp tục được cụ thể hóa ở những văn bản của Bộ chuyên ngành, đó là những Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam hiện hành tập trung vào một số nội dung chủ yếu sau.

• Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là những phương hướng chỉ đạo, những tư tưởng xuyên suốt, là cơ sở chủ yếu để dựa vào đó mà pháp luật điều chỉnh những quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để hạn chế những bất cập của công tác quy hoạch trong Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 lần đầu tiên đã quy định rõ về các nguyên tắc trong hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 35. Trong đó có các nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tác động trực tiếp đến hoạt động quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội như:

Thứ nhất, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, chiến lược tổng thể bởi nó là một phần trong quy hoạch tổng thể đó.

Thứ hai, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

Như vậy quy định này của Luật đất đai 2013 đã khắc phục được tình trạng manh mún của quy hoạch, kế hoạch hoạch giữa các cấp vênh nhau, thậm chí mâu thuẫn nhau rất khó thực hiện trên thực tiễn. Đây cũng là lần đầu tiên Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về quy hoạch vùng kinh tế – xã hội, quy hoạch cấp huyện và quy hoạch cấp xã. Điều đó, giúp nhà nước xác định được cụ thể diện tích quỹ đất phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội cụ thể, phù hợp với nhu cầu của từng ngành, từng lĩnh vực.

Thứ ba, sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Một trong những nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai là sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm. Mục tiêu cuối cùng trong quản lý và sử dụng đất cũng là sử dụng đất có hiệu quả vì đất đai là nguồn tài thiên nhiên vô vùng quý giá, nhưng đất đai lại là loại tài nguyên có hạn, trong khi nhu cầu quỹ đất của con người để phục vụ các mục đích kinh tế – xã hội… lại không ngừng tăng lên. Vì vậy, sử dụng đất đai tiết kiệm là một vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính toàn cầu. Việt Nam là một trong những quốc gia có quỹ đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế – xã hội hạn chế so với các quốc gia trên thế giới nên nhu cầu sử dụng đất tiết kiệm lại càng trở nên cấp thiết hơn.

Thứ tư, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu

Quy định này cũng đã lần đầu tiên bổ sung cụm từ “thích ứng với biến đổi khí hậu” vào trong nguyên tắc này. Bởi lẽ, theo đánh giá của Liên Hợp quốc thì Việt Nam là một trong 10 quốc gia chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất của tình trạng biến đổi khí hậu, trong đó có nóng lên của toàn cầu. Và vấn đề quỹ đất tự nhiên nói chung, quỹ đất để phát triển kinh tế – xã hội nói riêng hiện tại đang chịu rất nhiều áp lực từ vấn đề biến đổi khí hậu. Đó là lý do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải trên cơ sở bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ năm, bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội nói chung, vì vậy những yếu tố lịch sử, văn hóa cũng chi phối mạnh mẽ đến quan hệ đất đai nói chung và quan hệ trong quản lý quỹ đất nói riêng. Nguyên tắc khi lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, khi khoanh định hoặc điều chỉnh khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội của đất nước cũng phải nhằm bảo vệ, tôn tạo các di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh của đất nước trên các vùng hành chính – lãnh thổ.

Thứ sáu, dân chủ và công khai. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Đây là một nguyên tắc mới của Luật đất đai trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước đây hoạt động xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ghi nhận nguyên tắc công khai, dân chủ. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải dân chủ và công khai là thể hiện, đảm bảo sự tham gia của cộng đồng vào quá trình quy hoạch, đây là phương pháp quy hoạch hiện đại. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo dân chủ và công khai giúp vấn đề tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội sẽ được nhân dân đóng góp ý kiến, đảm bảo khách quan, và phù hợp với thực tiễn của nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên phạm vi cả nước.

• Về kỳ kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, Luật Đất đai năm 2013 quy định kỳ kế hoạch là 5 năm. Tuy nhiên, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhằm đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” (Khoản 2 Điều 37). Việc đổi mới này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” nhằm khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tránh tình trạng dự án “treo”, gây lãng phí quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

• Về căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Nhằm khắc phục được những khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như quy định của Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định riêng cho từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ , khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp; đảm bảo nguyên tắc “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”.

Điểm đổi mới đặc biệt và có tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 là quy định cụ thể: “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” tại Khoản 4 Điều 40, trong đó quy định: “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”.

Đồng thời Luật cũng quy định “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”. Quy định lồng nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế – xã hội trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của cấp xã trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết giữa các vùng, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Đổi mới trong việc quy định nội dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu về quỹ đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

• Về việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Điều 43 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Cơ quan có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng; hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp; việc xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thực hiện. Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính khả thi của của việc lấy ý kiến, nâng cao vai trò, ý nghĩa của việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật còn giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Quy định trên giúp công tác quy hoạch, tạo lập, xác định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội được dân chủ, công khai và quan trọng là được nhân dân ủng hộ, có tính khả thi cao, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội thực tế của đất nước.

Về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Kế thừa quy định trong Luật đất đai 2003, Điều 45 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.

Như vậy, nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 quy định bổ sung: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.

Quy định về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như vậy, sẽ giúp việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được kiếm soát chặt chẽ, tránh sự lạm quyền của các cấp có thẩm quyền trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Qua đó, tránh sự lãng phí quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội do quy hoạch sai, quy hoạch chồng chéo, không đúng thẩm quyền.

• Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định rõ quyền và nghiã vụ của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cụ thể: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được

tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Đồng thời, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, cụ thể Khoản 4 Điều 49 quy định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Nội dung này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

2.1.2. Quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Chương VI – Luật đất đai 2013, Chương 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, tạo dư luận xấu trong xã hội.

• Quy định về thu hồi đất (mục 1, chương VI Luật đất đai 2013) và Điều 17 Chương 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Về thẩm quyền thu hồi đất: Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Tuy nhiên, để cải cách thủ tục hành chính khi thực hiện các dự án, đã bổ sung thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Điều 62 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất (Khoản 1); Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất (quy định chi tiết tại các điểm a, b, c Khoản 2); Các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất (quy định chi tiết tại các điểm a, b, c, d, đ Khoản 3);

Khoản 1, Điều 64 Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể 9 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có 3 trường hợp cần lưu ý là có vi phạm pháp luật về đất đai, nhưng phải trong trường hợp đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm hoặc không chấp hành thì Nhà nước mới thu hồi đất:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm hành (điểm a khoản 1 Điều 64).

Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành (điểm g khoản 1 Điều 64) Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này hành (điểm i khoản 1 Điều 64).

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Khoản 1 Điều 65 Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể 6 trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

• Về trình tự, thủ tục thu hồi đất (quy định tại các Điều 67, 68, 69, 70, 71)

Để thuận lợi cho việc thực hiện các trình tự, thủ tục thu hồi tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Luật đất đai năm 2013 đã luật hóa và quy định chi tiết, cụ thể trong các điều luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất:

Thứ nhất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Khoản 1, Điều 6);

Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất, thông báo này được gửi đến từng người có đất thu hồi, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. (Điều 17 Nghị định số 43/NĐ – CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai hướng dẫn nội dung này như sau: Thông báo thu hồi đất bao gồm các nội dung: Lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; + Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; Giao nhiệm vụ lập, thực hiện hương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư).

Thứ ba, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

Trường hợp người sử dụng đất không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và sau 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục vẫn không phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện kiểm đếm bắt buộc;

• Về bồi thường hỗ trợ tái định cư Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tổ chức lấy ý kiến theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

Về quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Ủy ban nhân dân cấp có cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày với Quyết định thu hồi đất.

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phổ biến và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

Quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được gửi đến từng người có đất thu hồi;

• Về cưỡng chế thu hồi đất

Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất và sau khi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế;

• Việc thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc và quyết định cưỡng chế thu hồi đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Một là, việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

Hai là, thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

Ba là, trước khi tiến hành cưỡng chế thu hồi đất, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế (Khoản 3 Điều 17 Nghị định số 43/NĐ – CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai hướng dẫn nội dung này như sau: “Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất gồm các thành phần sau: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện là trưởng ban; Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Các thành viên gồm đại diện các cơ quan: tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra, tư pháp, xây dựng cấp huyện; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, UBND cấp xã nơi có đất và một số thành viên khác do Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định; Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế; trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản;

Về phân công trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại có liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại, khoản 6 Điều 17 Nghị định số 43/NĐ – CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giải quyết khiếu kiện phát sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất:

• “Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có).

Đối với trường hợp việc thu hồi đất có liên quan đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khác trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật khác có liên quan thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định mà không phải chờ cho đến khi giải quyết xong quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân đó theo quy định của pháp luật có liên quan.”

• Quy định về bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư chương VI mục 2 và Chương II Nghị định 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể, chi tiết tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013, trong đó điểm cần chú ý là việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định 6 điều kiện cụ thể để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Luật đất đai năm 2013 đã quy định về các trường hợp không được Bồi thường về đất, không được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 76), bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77, 80), bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (Điều 79)…

Đồng thời với việc quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Luật đất đai năm 2013 cũng đã quy định cụ thể về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 83), lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85), trong đó cần chú ý về quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

• Quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh

Luật đất đai năm 2013 đã xây dựng một mục riêng (Mục 3, Chương VI) về bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh. Xác định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh gồm:

Một là, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường;

Hai là, khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Ba là, quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 89), bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90), bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91).

Bốn là, Một trong những nội dung mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013 là quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 93), theo đó: Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

2.1.3. Qui định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong phát triển, khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Nếu như các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ giúp nhà nước tạo lập, phát triển quỹ đất thì các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là hành lang pháp lý để nhà nước quản lý quỹ đất phục vụ phát kinh tế – xã hội. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, sử dụng đất (Chương V), gồm 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60) và Chương IV Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất phát triển, khai thác quĩ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội Luật Đất đai năm 2013 đã có các quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể, thông qua các quy định như:

Quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55);

Quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56);

Quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56);

Quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55).

Việc quy định như trên sẽ thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Những quy định này giúp pháp luật quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội phù hợp với đường lối, chính sách hội u quốc tế của Đảng, nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay, góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn từ quốc tế cho sự phát triển kinh tế – xã hội chung của đất nước. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Điều 52 Luật đất đai quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, quy định mới này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội được sử dụng, khai thác một cách tiết kiệm và hiệu quả. Vì thế, Khoản 4, Điều 40 quy định: Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh (Điểm c, Khoản 4, Điều 40) và lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Điểm đ, Khoản 4, Điều 40).

Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, một trong những căn cứ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Khoản 2, Điều 63 là Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác, phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất nói chung, quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội nói riêng đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 có các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như: Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai loại điều kiện: điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 và khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3), nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí quỹ đất, gây bức xúc trong nhân dân.

Quy định trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền (điểm g Khoản 1 Điều 57).

Với các quy định về điều kiện để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như trên nhà nước đã tạo ra được hành lang pháp lý để giúp quỹ đất nói chung và quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội nói riêng được sử dụng một cách có hiệu quả, tránh gây lãng phí và thất thoát quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác, phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện đều có quyền quyết định trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Ủy ban dân dân cấp xã cũng có quyền cho thuê đất nhưng chỉ đối với đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã.

Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác theo Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung đầy đủ, rõ ràng hơn tại Điều 53: Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng. Quy định này yêu cầu khi Nhà nước thực hiện khai thác, phát triển quỹ đất thông qua việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất đang có người sử dụng cho người khác thì phải đảm bảo có đủ điều kiện về việc có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và diện tích đất đó đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Ngoài ra Điều 14 chương IV Nghị định 43/NĐ-CP nêu trên quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

• Các quy định của Luật đất đai hiện hành đã có những quy định cụ thể như sau:

Quy định rõ nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất phải công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật đất đai 2013). Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Quy định cụ thể về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là đất đã giải phóng mặt bằng và có phương án đấu giá được cấp thẩm quyền phê duyệt; tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm điều kiện là đối tượng được giao đất, cho thuê đất, được sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quy định mở rộng và cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm: (1) giao đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê/cho thuê mua; (2) xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê; (3) đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; (4) sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (5) cho thuê đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (6) cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (7) giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (8) giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thu hẹp và quy định rõ các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giao, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành công [37, Điều 118].

Với những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như trên sẽ là cơ sở cho công tác quản lý, khai thác và phát triển quỹ đất được thực hiện một cách thuận tiện, đảm bảo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội sẽ được giao, cho thuê với giá trị cao, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước. Bản thân quỹ đất cũng được khai thác một cách hiệu quả, tránh lãng phí.

2.1.4. Qui định tài chính về đất đai, giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Quy định tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 gồm Chương VIII và các Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Luật đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Quy định tài chính về đất đai trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội:

• Về cơ chế tài chính đất đai

Luật đất đai hiện hành đã thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; cho phép nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án như các nhà đầu tư trong nước.

Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định cụ thể về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Điều 111 Luật đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể về Quỹ phát triển đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, để tạo lập, phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện đầu tư xây dựng nhà đất tái định cư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội tại địa phương.

Quy định này là cơ sở cho việc tạo lập và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Vì trên hết, muốn quản lý, khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội tốt thì các cơ chế tài chính về đất đai phải rõ ràng, chi tiết, đảm bảo sự công khai minh bạch.

Quy định về giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội:

• Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Điều 112). Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, luật quy định bổ sung bốn phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất: đó là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời.

• Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113), bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Bổ sung so với các quy định trước đây đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp. Việc quy định về khung giá đất được quy định cụ thể tại nghị định 44/2014/ NĐ-CP do chính phủ ban hành mang tính định hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định.

Luật Đất đai 2013 quy định “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 giúp cho hoạt động khai thác, phát triển quỹ đất được thực hiện dễ dàng và khoa học, tránh thất thoát tài sản của Nhà nước. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Ủy banh nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013. Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

• Tư vấn xác định giá đất

Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật Đất đai). Đồng thời Nghị định 44/2014/NĐ- CP của Chính phủ còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Rõ ràng, quy định về tài chính và giá đất là công cụ để nhà nước quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội một cách có hiệu quả.

2.1.5. Qui định về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về đất đai sẽ là công cụ để nhà nước quản lý toàn bộ hoạt động tạo lập và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ở nước ta hiện nay.

Quy định về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Chương XIII Luật đất đai 2013 và Chương IX Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Luật Đất đai năm 2013 quy định theo hướng tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và Nhân dân về việc quản lý và sử dụng đất đai.

Điều 199 quy định về giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất. Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện phản ánh các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đến các cơ quan có thẩm quyền. Luật cũng đã quy định cụ thể về nội dung, hình thức giám sát của công dân, trách nhiệm của các tổ chức đại diện của công dân, trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và các tổ chức đại diện.

Luật cũng quy định về hệ thống theo dõi , đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất để đánh giá việc thi hành pháp luật về đất đai, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, sự tác động của chính sách, pháp luật về đất đai đến kinh tế, xã hội và môi trường trên phạm vi cả nước và các địa phương (Điều 200). Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Đổi mới quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định thì đương sự có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (Điều 203).

• Về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai, Điều 204 Luật đất đai 2013 quy định:

Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Ngoài ra, Luật đất đai 2013 cũng quy định về trách nhiệm của người đứng đầu trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai (Điều 208); quy định xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm pháp luật về đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 207).

2.2. Thực trạng thực hiện các qui định pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ở Việt Nam Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

2.2.1. Thực hiện các quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

• Những mặt đạt được

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) cấp quốc gia đã được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 17/2011/QH13. Kết quả kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Nghị quyết số 17/2011/QH13 của Quốc hội. Cụ thể như sau:

Đối với cấp tỉnh: Đã xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 cho 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Đối với cấp huyện: có 352 đơn vị hành chính cấp huyện được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 49,93%); có 330 đơn vị hành chính cấp huyện đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 46,81%); còn lại 23 đơn vị hành chính cấp huyện chưa triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 3,26%).

Đối với cấp xã: có 6.516 đơn vị hành chính cấp xã được cấp có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 58,41%); có 2.907 đơn vị hành chính cấp xã đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 26,06%); còn lại 1.733 đơn vị hành chính cấp xã chưa triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 15,53%).

Về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020): Đã triển khai việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20/5/2015.

• Tồn tại, bất cập Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Một số địa phương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất muộn so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng. Có nhiều địa phương còn gặp khó khăn khi giải quyết đối với trường hợp phát sinh các dự án, công trình chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do chưa có quy định về việc điều chỉnh kế hoạch. Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng của nhiều quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể hiện ở việc các quy hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; thiếu tính khả thi, không đảm bảo nguồn lực đất đai để thực hiện. Việc không đồng nhất các chỉ tiêu thống kê các loại đất dẫn đến việc đánh giá các chỉ tiêu thực hiện quy hoạch không đầy đủ, chính xác. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục… Nhiều địa phương còn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối với trường hợp biến động các chỉ tiêu sử dụng đất trong quá trình thực hiện so với các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, công trình chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Hay, một số hạng mục công trình đã có trong chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng cơ quan chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ đất đai, phải lùi tiến độ thực hiện. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chưa thực sự chú ý tới yếu tố bảo vệ môi trường, phát triển bền vững. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và ủy ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến nhưng chưa được phát hiện và xử lý kịp thời và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Công tác lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chưa thực sự được chú trọng. Tình trạng quy hoạch “treo” còn phổ biến. Trên cả nước vẫn còn hàng ngàn dự án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử các dự án sau khi thu hồi cũng đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Sau khi chấm dứt pháp lý dự án, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân nhưng trên thực tế, do chủ đầu tư đền bù, giải phóng mặt bằng không liền thửa, liền khoảnh nên cả người dân lẫn doanh nghiệp đều khó để sử dụng phần đất của mình, chính quyền cũng khó điều chỉnh quy hoạch. Bên cạnh đó, dù là hủy bỏ dự án nhưng quy hoạch không thay đổi nên người dân không dám xây dựng kiên cố hay đầu tư sản xuất lâu dài vì lo nhà nước thực hiện quy hoạch sẽ không được bồi thường do không có các chính sách đối với người dân sau khi thu hồi dự án “treo” hoặc các quy hoạch chậm thực hiện. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

• Nguyên nhân của tồn tại, bất cập

Sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong bối cảnh toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới đã, đang và sẽ đòi hỏi có sự chuyển dịch mạnh mẽ trong cơ cấu đất đai. Vì vậy, việc tạo lập, quản lý và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội với tầm nhìn chiến lược lâu dài, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội trong thời kỳ mới, giải quyết hài hoà lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và nhân dân, kết hợp được các mục tiêu phát triển bền vững thực sự là một khó khăn và thách thức lớn.

Nhận thức về Luật đất đai và về vai trò, tầm quan trọng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế, thậm chí, một số cơ quan, tổ chức chưa hiểu đúng và đầy đủ các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ nhận thức pháp luật chưa đúng, chưa đủ đã dẫn đến việc chỉ đạo, triển khai công tác lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm và chưa đồng bộ.

Mặt khác, trong công tác lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhiều nơi còn nóng vội, đặt ra yêu cầu quá cao so với nhu cầu thực tế và khả năng đầu tư; chú ý nhiều hơn đến lợi ích nhà nước, tập thể, nhà đầu tư mà chưa chú ý thỏa đáng, xem xét thấu đáo lợi ích của những người thuộc đối tượng bị thu hồi đất sản xuất, đất ở.

2.2.2. Thực hiện các quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

• Những mặt đạt được

Tại các địa phương, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn được quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện công khai, dân chủ; đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo, đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhất là các dự án trọng điểm như Quốc lộ 1A, dự án đường Hồ Chí Minh,… góp phần ổn định kinh tế, xã hội.

Theo số liệu tổng hợp của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2015, các địa phương đã triển khai thực hiện 2.194 công trình, dự án (địa phương triển khai nhiều công trình, dự án là: Quảng Nam (294 dự án), Lào Cai (211 dự án), Bắc Giang (162 dự án), Phú Yên (146 dự án), với tổng diện tích đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng là 7.882 ha (đất nông nghiệp 6.810 ha; đất ở 165 ha; đất khác 930 ha); số tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất thu hồi là 80.893 trường hợp (tổ chức 1.155 trường hợp; hộ gia đình, cá nhân 79.738 trường hợp).

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu ” quỹ đất sạch” để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng.

• Tồn tại, bất cập

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của một số công trình, dự án; việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn xảy ra và khá phổ biến.

• Nguyên nhân của tồn tại, bất cập

Nguyên nhân của tình trạng này là do: Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

• Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi;
• Một số địa phương chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm;
• Năng lực của một bộ phận đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, đặc biệt là cán bộ ở các vùng cao.

2.2.3. Thực hiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động khai thác và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

• Những mặt đạt được

Việc ban hành các chính sách, pháp luật đất đai với sự thay đổi một cách căn bản, đặc biệt là trong công tác giao đất sử dụng lâu dài đến người lao động. Nhà nước đã điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn và không ngừng cải cách thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Vận dụng linh hoạt cơ chế giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất nhằm tạo môi trường pháp lý thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.

Theo Báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường trong năm 2014 và 6 tháng đầu năm 2015, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo đảm theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Bộ đã có Công văn số 1622/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 06/5/2014 và Công văn số 3398/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các công trình, dự án của các địa phương.

Đến nay, diện tích đất đã giao, đã cho thuê là 25,16 triệu ha, chiếm 76,4% diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó: Hộ gia đình, cá nhân 49,55%; các tổ chức kinh tế trong nước 21,98%; Ủy ban nhân dân xã 11,28%; tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài 0,12%; các đối tượng khác 13,59%. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Đối với thực tiễn thi hành các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được những thành tựu to lớn:

Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế-xã hội. Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước cho thấy, từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Đặc biệt kể từ ngày 01/7/2010 khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành, sau gần 4 năm triển khai Nghị định số 17/2010/NĐ-CP (kể từ 01/7/2010 đến tháng 5/2014), trên toàn quốc có 244 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, trong đó có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 181 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 1114 đấu giá viên. Các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện bán đấu giá nhiều loại tài sản nhưng chủ yếu tập trung vào bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản giao dịch bảo đảm, tài sản thi hành án,… các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 23.059 hợp đồng bán đấu giá với giá khởi điểm hơn 38.876 tỷ đồng, giá trị tài sản bán được hơn 41.959 tỷ đồng, vượt hơn 3082 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm. Trong đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo thống kê của 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã bán đấu giá quyền sử dụng đất thu được hơn 14.218 tỷ đồng vượt giá khởi điểm khoảng 2.008 tỷ đồng.

Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hình thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển các ngành kinh tế khác. Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó, Nhà nước đã có thể chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ đời sống dân sinh.

• Tồn tại, bất cập

Tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai còn lúng túng.

Tuy đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội nhưng nếu đưa tất cả quỹ đất hiện có chưa sử dụng ra đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến tình trạng đất đai tập trung vào tay một số ít người giàu có, đầu cơ tích trữ. Trong khi quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội sẽ không còn gây ra khó khăn cho công tác phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, bức xúc trong nhân dân.

• Nguyên nhân của tồn tại, bất cập Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì các quy định về việc chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới về các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng dụng đất còn thiếu, chưa rõ ràng gây ra sự khó khăn trong áp dụng pháp luật.

Thời gian qua nhiều địa phương, nhất là ở khu vực thành phố, đô thị đã đưa ra bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách tràn lan, khai thác triệt để, kiệt quệ quỹ đất để tăng thu ngân sách. Việc đưa ra đấu giá đất một cách ồ ạt nên nhiều khu đất được đấu giá với mức thấp, chưa hợp lý. Bên cạnh đó, do chạy theo thành tích hoặc cố tận thu thuế quyền sử dụng đất cho ngân sách địa phương mà nhiều nơi không làm tốt công tác khảo sát, quy hoạch đất đai, chưa nghiên cứu kỹ lịch sử, nguồn gốc đất đai nên đã tiến hành thu hồi đất bất hợp lý, gây bức xúc, khiếu kiện phức tạp, kéo dài làm mất trật tự an toàn xã hội.

2.2.4. Thực hiện các quy định tài chính đất đai, giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội

• Những mặt đạt được

Việc Nhà nước công nhận đất có giá là nền tảng quan trọng để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Nhiều chính sách liên quan đến tài chính đất đai được ban hành như đổi đất lấy hạ tầng, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm. Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng liên tục tăng và trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội. Hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách. Đối với thị trường bất động sản khi hoạt động theo đúng quy luật thì hàng năm có thể tạo ra cho ngân sách nhà nước hàng chục tỷ USD. Tuy nhiên, hiện nay thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản nước ta vẫn đang hoạt động ở cấp độ thấp.

• Tồn tại, bất cập

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất là rất khó vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu. Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn phức tạp, nhiều loại đất, nhiều khu vực chưa phát sinh chuyển nhượng, đấu giá nên rất khó xác định giá thị trường. Tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp.

• Nguyên nhân của tồn tại, bất cập Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá. Công tác chỉ đạo thực hiện tại một số địa phương chưa thực sự sát sao, quyết liệt.

2.2.5. Thực hiện các qui định pháp luật về thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai và xử lý vi phạm về đất đai

• Những mặt đạt được

Việc Chính phủ, Quốc hội phân cấp trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về tranh chấp đất đai đã giúp chính quyền địa phương chủ động, kịp thời giải quyết dứt điểm các mâu thuẫn, khiếu kiện, tranh chấp kéo dài; huy động được nhiều lực lượng trong xã hội tham gia. Đặc biệt, trong những năm qua công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo về tranh chấp đất đai đã hạn chế khiếu kiện vượt cấp, tạo niềm tin trong nhân dân, góp phần ổn định tình hình chính trị, giữ vững an ninh, trật tự xã hội.

• Tồn tại, bất cập

Công tác xây dựng kế hoạch thanh tra, kiểm tra chưa sát với thực tế và yêu cầu quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội; một số trường hợp thanh tra không đúng đối tượng. Việc thanh tra hàng năm còn ít, mang tính bị động theo các vụ việc mà báo chí, dư luận phản ánh; việc xử phạt vi phạm trong hoạt động quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội qua thanh tra ở cả Trung ương và địa phương còn rất ít. Hiệu quả thanh tra chưa cao do một số vụ việc thanh tra không phát hiện được vi phạm; nhiều trường hợp phát hiện hành vi vi phạm pháp luật nhưng việc thực hiện kết luận thanh tra còn chậm; tỷ lệ thu hồi tiền, thu hồi đất qua thanh tra còn thấp; việc phát hiện hành vi tham nhũng qua hoạt động thanh tra chuyên ngành đất đai còn hạn chế, chưa tương xứng với thực trạng vi phạm. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

Hiện nay theo quy định tại chương 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ mới có một số hướng dẫn việc xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với công chức, viên chức của các cơ quan tổ chức của Nhà nước mà chưa có hướng dẫn việc xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với công dân, cơ quan, tổ chức có vi phạm pháp luật liên quan đến sử dụng đất đai.

• Nguyên nhân của hạn chế, bất cập

Nguyên nhân của tình trạng trên là do:

Việc thu thập thông tin, tài liệu có liên quan phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra hoạt quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội chưa được các đơn vị quan tâm thực hiện, dẫn đến việc xây dựng và triển khai kế hoạch thực hiện chậm;

Tổ chức thanh tra chuyên ngành thiếu ổn định, lực lượng cán bộ, công chức làm công tác thanh tra chuyên ngành về đất đai còn quá mỏng.

Việc phân công thực hiện nhiệm vụ thanh tra còn chưa phù hợp, chức năng thanh tra chuyên ngành còn chồng chéo với các đơn vị khác;

Quy định về phạt tiền vi phạm trong hoạt động quản lý đất đai nói chung, quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội nói riêng còn mang tính hình thức khó thực hiện và kinh phí cấp phục vụ cho các đoàn thanh tra, kiểm tra còn chưa kịp thời, khó khăn khi triển khai công tác tại địa phương.

• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương 2 Luận văn đã phân tích về thực trạng và thực tiễn thực thi các quy định của pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ở Việt Nam. Qua phân tích, luận văn đánh giá những mặt được và những mặt còn hạn chế, bất cập của các quy định cũng như những khó khăn trong việc thực thi pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế- xã hội ở Việt nam. Từ đó, làm cơ sở để Luận văn đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ở Việt Nam tại Chương 3. Luận văn: Thực trạng về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Giải pháp về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế