Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hay nhất năm 2025 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong bối cảnh dân số Việt Nam ngày càng tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện nhu cầu được sở hữu về nhà ở đối với người dân là một nhu cầu chính đáng và là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ quốc gia nào. Nhà nước ta đã quan tâm xây dựng hành lang pháp lý tạo điều kiện cho người dân Việt Nam có thể mua nhà ở thông qua các quy định như: mở rộng các loại hình giao dịch mua bán nhà ở; khuyến khích các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng NOTM để bán cho công dân Việt Nam; xây dựng mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở; quy định hạn mức giao đất ở; ưu đãi về tài chính cho đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội…

Hiện nay, căn cứ vào mục đích hướng đến của chủ thể khi xây dựng, tạo lập nhà ở thì nhà ở được chia thành nhiều loại khác nhau bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội. Với tính chất thị trường và tự do giao dịch (về chủ thể, về giá cả, số lượng…) nhà ở thương mại là đối tượng phổ biến nhất cũng như phức tạp nhất trong các giao dịch liên quan đến nhà ở. Nội dung điều chỉnh về các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại đã được quy định khá chi tiết trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Tuy nhiên, với tính chất là một tài sản được tự do giao dịch theo cơ chế thị trường nên trên thực tế các tranh chấp phát sinh liên quan đến đối tượng nhà ở thương mại diễn ra rất phức tạp liên quan đến các giao dịch như mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thương mại hiện có và cả đối tượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trong đó, những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại diễn ra ngày càng phổ biến với nhiều nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu hiểu biết của các bên trong xác lập hợp đồng khi chưa đủ điều kiện có hiệu lực; nhiều quy định pháp luật còn bất cập, thiếu thống nhất; và thiếu các quy định pháp lý điều chỉnh liên quan đến các loại nhà ở mới phát sinh như officetel (căn hộ – văn phòng); condotel (căn hộ – khách sạn); shophouse (nhà ở – cửa hàng); hometel (nhà ở – khách sạn)…

Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại các bên thường lựa chọn con đường Toà án để giải quyết bởi sự tin tưởng và đảm bảo thi hành bởi cơ quan nhà nước đối với các phán quyết. Nhưng thời gian qua, thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp loại hợp đồng này tại Toà án thì đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc nhất định liên quan đến việc xác định thẩm quyền của Toà án; xác định tư cách đương sự trong tranh chấp; trình tự, thủ tục giải quyết; vấn đề thời hiệu và thi hành án dân sự chậm trễ hay tính chất phức tạp của các tranh chấp cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng xét xử tại Toà án và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên đương sự. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đối tượng nhà ở thương mại tại Toà án có ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn hiện nay. Đây là cơ sở để tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp chương trình thạc sĩ Luật Kinh tế của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua tìm hiểu khi nghiên cứu luận văn, hiện nay vấn đề giải quyết tranh chấp đối với bất động sản nói chung và NOTM nói riêng bằng con đường Toà án đã có một số công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau liên quan về lĩnh vực này;

• Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng bài báo khoa học:

Luật sư Vũ Văn Đoàn, Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp “bán đất không bán nhà” qua một số vụ án, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (số 479), tháng 4/2023. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận, đưa ra các kiến nghị liên quan đến các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không đảm bảo điều kiện về hình thức.

Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, số 12/2012. Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước đã chú trọng xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này, ví dụ như: Pháp lệnh về nhà ở. Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở pháp lí cho các chủ thể kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu”, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016. Bài viết đưa ra những vụ án cụ thể và bàn luận các vấn đề xoay quanh các vụ án này liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu.

Tác giả Vũ Thị Nga (năm 2020) với bài viết “Một số vấn đề về giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Công Thương – Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, số 19, tháng 8 năm 2020. Nghiên cứu giúp nhận diện các tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư, đưa ra các nguyên tắc cơ bản và phân tích các biện pháp giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư như: thương lượng, hoà giải, trọng tài và toà án.

Tác giả Đoàn Thị Ngọc Hải (năm 2019) với bài viết “Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử. Nghiên cứu đi sâu phân tích về quy trình (trình tự, thủ tục) cũng như thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nước ta theo thủ tục tố tụng dân sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

• Các công trình nghiên cứu công bố dưới dạng luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ:

Tác giả Phạm Văn Sơn (năm 2023) với đề tài “Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý của chế định hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Tác giả Điêu Quỳnh Anh (năm 2020) có đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hà Nội. Nội dung luận văn đã có những tiếp cận cơ bản về: pháp luật về các hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp bất động sản tại thành phố Hà Nội để chỉ ra những hạn chế, tồn tại về pháp lý và thực tế giải quyết loại tranh chấp này, từ đó đưa ra được những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vấn đề nghiên cứu.

Tác giả Đỗ Thị Yến (năm 2022) với đề tài “Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh. Nghiên cứu tập trung phân tích các quy định của pháp luật và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, từ đó tác giả kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, tạo khung pháp lý vững chắc để các tổ chức tín dụng có thể tự tin nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm này. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Tác giả Phạm Thành Nam (năm 2018) với đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư”, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư tại Việt Nam. Qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư trên cơ sở những vướng mắc, khoá khăn thực tiễn.

Luận án Tiến sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật VIệt Nam” của tác giá Nguyễn Thị Minh Phượng được thực hiện năm 2017. Luận án là công trình nghiên cứu toàn diện về lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Từ đó tác giả có những phân tích, đánh giá nguyên nhân về tình trạng thực thi pháp luật cũng như những hạn chế tồn tại pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam.

Qua tìm hiểu của tác giá thì hiện nay chưa có công trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ liên quan đến đề tài như trên. Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu vừa nêu trên rất đa dạng và tiếp cận nhiều góc độ về lý thuyết lẫn thực tiễn về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng có đối tượng nhà ở thương mại tại Việt Nam. Đây là cơ sở cho sự kế thừa về lý luận cũng như nguồn tài liệu tham khảo cho việc phát triển luận văn. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng không có một công trình nào nghiên cứu trực tiếp và đầy đủ về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn vẫn đảm bảo tính mới và không trùng lắp với các công trình trước đó.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu luận văn

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án

Thứ hai, phân tích các quy định pháp lý và đánh giá được thực trạng pháp luật hiện hành điều chỉnh về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án.

Thứ ba, đánh giá được thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án từ đó chỉ ra được những hạn chế, nguyên nhân tồn tại.

Thứ tư, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án.

Thứ hai, nghiên cứu pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án thông qua: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật trong nước liên quan.

Thứ ba, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật của Toà án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông qua các số liệu, báo cáo và các trường hợp điển hình thông qua các bản án xét xử tại Toà.

4.2. Phạm vi nghiên cứu luận văn

• Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng thủ tục tố tụng dân sự tại Toà án trong giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm.
• Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Việt Nam
• Phạm vi về thời gian: Các số liệu, các vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý 2/2024.

Thứ hai, nghiên cứu pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng con đường Toà án thông qua: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật trong nước liên quan.

Thứ ba, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật của Toà án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông qua các số liệu, báo cáo và các trường hợp điển hình thông qua các bản án xét xử tại Toà.

4.3. Phạm vi nghiên cứu luận văn Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

• Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng thủ tục tố tụng dân sự tại Toà án trong giai đoạn sơ thẩm và phúc thẩm.
• Phạm vi không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu tại Việt Nam
• Phạm vi về thời gian: Các số liệu, các vụ việc trong thực tiễn được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý 2/2024.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu luận văn

5.1 Phương pháp luận

Để giải quyết được vấn đề đặt ra thì luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đường lối, chủ trương phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong xây dựng các chính sách, pháp luật liên quan.

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Bên cạnh phương pháp luận, tác giả cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh các quy phạm pháp luật, khảo cứu trong thực tiễn thực hiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

• Phương pháp phân tích: Phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
• Phương pháp tổng hợp: Vận dụng để tổng hợp những số liệu, kết quả phân tích từ đó để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Ngoài ra, các phương pháp nghiên cứu như phương pháp so sánh, thống kê cũng được tác giả sử dụng nhằm phù hợp với từng nội dung nghiên cứu của đề tài.

6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn

6.1. Ý nghĩa khoa học của luận văn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có những đóng góp về khoa học như sau:

• Đóng góp các cơ sở khoa học về lý luận và pháp lí đối về giải quyết tranh chấp bằng con đường Toà án đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
• Cung cấp một cách tiếp cận mới về hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Toà án đối với các tranh chấp liên quan đến nhà ở.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Kết quả nghiên cứu của luận văn cũng là một nguồn tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, sinh viên, học viên làm tài liệu phục vụ giảng dạy.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, danh mục các từ viết tắt và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn có kết cấu thành ba chương như sau:

• Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án
• Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam
• Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN

1.1. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại

Tại Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở có quy định về khái niệm của nhà ở thương mại là: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.

1.1.1.2. Phân loại nhà ở thương mại

Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ hay một loại hình nhà ở kết hợp.

1.1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở thương mại hoặc một phần nhà ở thương mại và quyền sở hữu nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở thương mại hoặc phần nhà ở thương mại do bên bán chuyển giao.

1.1.1.4 Bản chất hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở, mà nhà ở là một loại tài sản nên về bản chất, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một loại hợp đồng mua bán tài sản.

1.1.1.5 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

• Đặc điểm chung

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng này cũng mang đầy đủ các đặc điểm đối với một hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, đây là loại hợp đồng song vụ:
• Thứ hai, đây là loại hợp đồng mang tính chất của hợp đồng có đền bù:
• Thứ ba, đây là loại hợp đồng ưng thuận:
• Thứ tư, đây là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua:
• Đặc điểm đặc thù của hợp đồng mua bán NOTM

Ngoài đặc điểm chung kể trên, hợp đồng mua bán NOTM còn mang những đặc điểm đặc thù sau đây:

Thứ nhất, đây thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai:

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Hợp đồng NOTM được coi là một loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai, đây là loại hợp đồng theo mẫu:

Hợp đồng mà ở đó các điều khoản cơ bản được quy định sẵn, mỗi khi đàm phán các bên chỉ cần bổ sung chi tiết và các điều khoản thỏa thuận riêng được hiểu là loại hợp đồng theo mẫu. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Thứ ba, đây là loại hợp đồng mà các thỏa thuận có thể thông qua bên trung gian giao dịch bất động sản:

Giao dịch bất động sản thông qua Sàn giao dịch góp phần làm tăng tính minh bạch và thuận lợi cho các bên mua bán bất động sản. Đây là phương thức giao dịch chuyên nghiệp cho hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản.

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua nhà ở thương mại với nhau liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1.1.2.2 Các loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Dựa vào đặc điểm tranh chấp, có thể chia tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thành các loại như sau: tranh chấp về hình thức hợp đồng; tranh chấp về nội dung hợp đồng; tranh chấp về cơ sở pháp lý để xác định về đối tượng của hợp đồng.

1.1.2.3 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM

• Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải.
• Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài.
• Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án

1.2. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh khi Tòa án việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nhằm mục đích bảo đảm việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được nhanh chóng, đúng đắn, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức và lợi ích của Nhà nước trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

• Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự
• Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật
• Nguyên tắc Tòa án không tiến hành điều tra mà chỉ xác minh thu thập chứng cứ:
• Nguyên tắc hòa giải
• Nguyên tắc giải quyết vụ án nhanh chóng, kịp thời
• Nguyên tắc xét xử công khai Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1.2.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

1.2.3.1. Nhóm các quy phạm về chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Các quy phạm về chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án được thể hiện qua các nhóm quy phạm được quy định trong Hiến pháp năm 2013, BLTTDS năm 2015, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 và trong các văn bản dưới luật: Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC,…

1.2.3.2. Nhóm các quy phạm về trình tự, thủ tục để Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Các giai đoạn Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thể hiện qua các quy phạm được quy định trong BLTTDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC, Thông tư liên tịch, hướng dẫn, công văn giải đáp của TANDTC…

1.2.3.3. Nhóm các quy phạm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án

Được quy định trong BLTTDS năm 2015, Luật Tổ chức TAND năm 2014, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án TANDTC, Thông tư liên tịch, hướng dẫn, công văn giải đáp của TANDTC…

1.2.3.4. Nhóm các quy phạm pháp luật mà Tòa án dựa vào về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án

Các quy phạm pháp luật nội dung để Tòa án dựa vào làm căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án được thể hiện qua các quy phạm tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật Thương mại, Luật các tổ chức tín dụng,…..

1.2.4. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Tòa án có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa. Đảm bảo cho pháp luật được thực hiện nghiêm minh thống nhất.

Vai trò của pháp luật trong việc xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện qua thực tiễn Tòa án giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sẽ có sự kiểm nghiệm các quy phạm pháp luật trong thực tiễn để phát hiện những hạn chế đó, góp phần vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam và nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Việc Tòa án khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM còn có vai trò răn đe những người có hành vi vi phạm pháp luật, bảo vệ, khôi phục các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà nước và công dân theo quy định của pháp luật, giữ vững ổn định xã hội giữ gìn kỷ cương phép nước trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội.

Đồng thời, thông qua hoạt động giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án còn có tác dụng phổ biến và tuyên truyền giáo dục pháp luật trong nhân dân, đặc biệt thông qua các bản án, công văn trả lời đơn cho đương sự, các chủ thể áp dụng pháp luật đã phân tích, giải thích pháp luật để nhân dân hiểu rõ những gì pháp luật cho phép làm và những gì pháp luật cấm để từ đó giữ gìn sự đoàn kết trong đời sống xã hội.

1.3 Các yếu tố tác động đến việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1.3.1 Sự hoàn thiện của các quy định pháp luật

Trước hết, hoạt động áp dụng pháp luật có liên quan rất chặt chẽ với hoạt động xây dựng pháp luật. Để thực hiện và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án có hiệu quả trước hết phải có pháp luật tốt. Nói cụ thể hơn là phải có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, sát thực tế, phù hợp với các quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế-xã hội, phù hợp với những điều kiện kinh tế, chính trị,văn hóa xã hội, tâm lí, tổ chức …mà trong đó pháp luật sẽ tác động, đáp ứng những nhu cầu đòi hỏi của đất nước ở mỗi thời kì phát triển. Sự hoàn thiện về các quy định của pháp luật ở đây đòi hỏi phải hoàn thiện cả về pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng

1.3.2 Năng lực giải quyết của Toà án

Trong tổ chức và hoạt động của Tòa án phải đảm bảo tính năng động, chủ động, sáng tạo, sự độc lập của Tòa án, đồng thời đảm bảo sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng giữa Tòa án và các cơ quan Nhà nước hoặc với các tổ chức xã hội. Đặc biệt, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án được thực hiện bởi các Thẩm phán, do đó cần các Thẩm phán có năng lực, tinh thân trách nhiệm cao, tránh hiện tượng quan liêu, cửa quyền, sách nhiễu, trì trệ, giấy tờ hình thức hoặc thờ ơ lãnh đạm đối với số phận, tính mạng con người, với tài sản của Nhà nước và của nhân dân.

1.3.3. Ý thức pháp luật của các chủ thể

Ý thức pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động áp dụng pháp luật. Tất cả các chủ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật, chủ thể bị áp dụng pháp luật, người áp dụng pháp luật và người bị áp dụng pháp luật đều cần có ý thức pháp luật để điều chỉnh hành vi của mình và hành vi của các chủ thể khác phù hợp với mục đích, yêu cầu của pháp luật.

Ý thức pháp luật của cán bộ Tòa án càng cao thì hoạt động áp dụng pháp luật của họ càng đúng đắn và hiệu quả. Chủ thể áp dụng pháp luật nhân danh quyền lực nhà nước nên hoạt động áp dụng pháp luật có tính chất bắt buộc với chủ thể bị áp dụng vì thế hoạt động này không chỉ thể hiện ý thức của người trực tiếp áp dụng pháp luật mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, thay đổi thái độ tình cảm pháp luật của người bị áp dụng. Nếu họ thực hiện những hành vi sai trái thì vô tình sẽ dẫn đến thái độ coi thường pháp luật của người dân và nguy hiểm hơn là có thể làm cho nhân dân không còn niềm tin vào pháp luật và chế độ nữa. Ngược lại nếu những người áp dụng pháp luật có ý thức pháp luật cao thì nhân dân sẽ có niềm tin vào pháp luật, thấy được giá trị của việc tôn trọng pháp luật và thực hiện chính xác, tuân theo pháp luật và vận động người khác làm theo pháp luật. Ý thức pháp luật và hành vi của cán bộ Tòa án có ảnh hưởng sâu rộng, trực tiếp đến nhiều cá nhân khác bởi một trong những thẩm quyền quan trọng của họ là có thể ban hành những bản án/ quyết định làm pháp sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một hay nhiều quyền hạn hay nhiệm vụ pháp lí, có thể đưa lại lợi ích hoặc thiệt hại cả về vật chất lẫn tinh thần cho các tổ chức, cá nhân khác. Do đó đối với cán bộ trong hoạt động Tòa án thì ý thức pháp luật càng cần được chú trọng. Hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp đòi hỏi các chủ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật cần phải hiểu nội dung của quy phạm, xác định rõ các đặc trưng pháp lí của sự vụ có liên quan để ban hành chính xác, hợp pháp.

Vì vậy, chỉ có thể đem lại hiệu quả tốt nhất cho hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại khi ý thức của các cá nhân có thẩm quyền được bảo đảm. Nâng cao trình độ pháp luật, đặc biệt là các kiến thức, kỹ năng giải quyết tranh chấp kinh doanh thương mại, hình thành bản lĩnh nghề nghiệp vững vàng… là những đòi hỏi cần thiết trong thời điểm hiện nay. Đồng thời cần có những hoạt động kiểm tra, giám sát thật chặt chẽ của Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án cấp trên và các cơ quan khác theo quy định của pháp luật.

Kết luận Chương 1 Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Cùng với sự gia tăng số lượng giao dịch mua bán NOTM, sự biến động về thị trường kinh doanh bất động sản đã làm bộc lộ những điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các hợp đồng mua bán NOTM trong thời gian qua. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của hợp đồng mua bán NOTM thông thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, nên bản thân hợp đồng đã tồn tại nhiều yếu tố rủi ro, yếu tố chưa được xác định rõ tại thời điểm ký kết hợp đồng nên dễ xảy ra bất đồng, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM xảy ra là điều khó tránh khỏi, do vậy việc giải quyết tranh chấp hợp đồng là một đòi hỏi mang tính tất yếu và cần thiết. Pháp luật quy định về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng để các bên lựa chọn như: Hòa giải thương lượng, Trọng tài, Tòa án. Việc lựa chọn giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng hình thức nào là tùy thuộc vào ý chí của các bên khi xác lập hợp đồng. Nếu xảy ra tranh chấp, các bên có thể lựa chọn một hoặc một số phương thức giải quyết tranh chấp theo sự xác định của hợp đồng. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện hợp đồng mua bán NOTM có nhiều tranh chấp xảy ra nhưng việc sử dụng điều khoản của hợp đồng, áp dụng các quy định của pháp luật tại thời điểm đó cũng rất khó có thể giải quyết được tranh chấp một cách có hiệu quả. Nhiều tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM đã xảy ra, kéo dài hàng năm, nhiều năm mà vẫn chưa được giải quyết triệt để. Do vậy, việc nghiên cứu thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ vấn đề thực tế đã và đang diễn ra.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM

2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

2.1.1. Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

2.1.1.1. Chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Chủ thể giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án là Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và Hội đồng xét xử trong trường hợp vụ án được đưa ra xét xử. Ngoài ra, còn có các chủ thể khác tham gia vào giải quyết tranh chấp giúp cho việc xét xử đạt được mục đích; họ có thể là Chánh án tòa án, Thư ký tòa án, Kiểm sát viên, người làm chứng, người giám định, người định giá tài sản … trong vụ án.

Chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Tòa án là các đương sự trong vụ án được Tòa án xác định có tên gọi theo thủ tục tố tụng như nguyên đơn (người khởi kiện), bị đơn (người bị kiện), người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch, người đại diện hợp pháp của đương sự.

Mỗi nhóm chủ thể có những nhiệm vụ và quyền hạn khác nhau trong quá trình giải quyết tranh chấp theo quy định cụ thể tại Chương 4 Bộ luật Tố tụng dân sự. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

2.1.1.2. Thẩm quyền tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Thẩm quyền theo vụ việc: Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án (khoản 3 Điều 26 hoặc khoản 1 Điều 30 BLTTDS 2015).

• Thẩm quyền theo cấp xét xử

Hệ thống TAND hiện nay được tổ chức thành bốn cấp, bao gồm: TAND tối cao, TAND cấp cao, TAND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, và TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương. Tổ chức của TAND cấp tỉnh và TAND cấp cao có các tòa chuyên trách (Tòa Kinh tế, Toà Hình sự và Tòa Dân sự …) được thành lập để giải quyết các vụ việc theo lĩnh vực được phân công. Trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM, tùy theo chức năng nhiệm vụ thì mỗi cấp Tòa được giao thẩm quyền tương ứng với các cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm.

• Thẩm quyền theo lãnh thổ
• Thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn

2.1.1.3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án

Khởi kiện và thụ lý vụ án: là giai đoạn đầu tiên của toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Theo Điều 191 BLTTDS 2015, người khởi kiện có thể gửi đơn khởi kiện và các chứng cứ bằng một trong ba phương thức: nộp trực tiếp tại Tòa án; gửi qua đường dịch vụ bưu chính; hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử.

Để yêu cầu khởi kiện được thụ lý thì người khởi kiện phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của BLTTDS.

• Xác định tư cách đương sự đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
• Thu thập chứng cứ trong các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
• Thủ tục xét xử sơ thẩm tranh chấp trong mua bán NOTM
• Xét xử phúc thẩm tranh chấp trong mua bán NOTM

2.1.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

2.1.2.1. Về ưu điểm Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Về chủ thể: theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì chủ thể của hợp đồng dân sự rộng hơn, tạo điều kiện mua bán, sử dụng đối với các đối tượng khác nhau về vấn đề sở hữu nhà ở. Về quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên: Pháp luật nước ta đã đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tránh được những rủi ro xảy ra ngoài hợp đồng làm ảnh hưởng đến lợi ích của các bên. Hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng về mua bán NOTM nói riêng đang dần được hoàn thiện thông qua các văn bản pháp luật.

2.1.2.2. Về hạn chế

• Những hạn chế trong quy định pháp luật dân sự

Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng:

Nếu như trước đây, chế định đặt cọc chỉ được quy định tại BLDS 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đề cập đến đặt cọc mua bán NOTM cũng như không đề cập về điều kiện của NOTM trong giai đoạn các bên xác lập giao dịch đặt cọc. Tuy nhiên đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung chế định đặt cọc tại khoản 4 Điều 17 và điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản. Những quy định trên tuy mới sơ lược, do đó trong thời gian tới cần các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn để có thể thực hiện trong thực tế.

Thứ hai, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư dự án: Có thể nói, khi sử dụng hợp đồng mẫu để giao dịch, quá trình thoả thuận, đàm phán gần như không diễn ra, khách hàng chỉ còn lựa chọn chấp nhận hoặc không chấp nhận nội dung của hợp đồng theo mẫu, với nhiều nội dung bất lợi cho người mua. Qua rà soát một số hợp đồng mẫu, tác giả nhận thấy không ít hợp đồng vẫn có nội dung vi phạm quy định pháp luật.

Thứ ba, nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư: Thực tiễn cho thấy không ít chủ đầu tư dự án đầu tư Kinh doanh bất động sản vi phạm nghĩa vụ bàn giao NOTM không đúng tiến độ, thời gian đã cam kết với khách hàng. Mặt khác, nhiều dự án, người mua nhà ở được nhận nhà ở đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó chủ yếu là diện tích căn hộ và các chi phí nâng giá thành sản phẩm lên cao.

Thứ tư, việc huy động vốn của chủ đầu tư và sử dụng tiền ứng trước đã được pháp luật quy định nhưng trên thực tiễn thì một số chủ đầu tư tìm cách “lách” luật, tận dụng những kẽ hở của pháp luật để huy động được càng nhiều vốn càng tốt, bỏ qua quyền lợi của bên mua.

Thứ năm, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOTM, cụ thể là nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều bất cấp.

Thứ sáu, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng mua bán NOTM: Luật kinh doanh bất động sản quy định những nội dung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải có; trong đó nêu rõ hợp đồng phải có điều khoản về thỏa thuận phạt vi phạm mà không có điều khoản về vấn đề bồi thường thiệt hại. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

• Những hạn chế trong quy định pháp luật về tố tụng dân sự

Pháp luật hiện hành liên quan đến việc giải quyết tranh chấp tuy khá đầy đủ nhưng chưa đồng bộ, chưa hoàn thiện. Pháp luật của Việt Nam đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung để dần dần hoàn thiện. Vì thế, nhiều bộ luật, luật được ban hành mà chưa có văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết thi hành, nhiều quy định chồng chéo không thực hiện được trên thực tế hoặc được áp dụng không thống nhất trong hệ thống cơ quan tư pháp.

Một số văn bản pháp luật đã có hiệu lực thi hành trong một thời gian khá dài nhưng nhiều quy định trong các văn bản đó chưa được Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cùng các cơ quan hữu quan trong phạm vi thẩm quyền ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành nên có tình trạng Toà án nhân dân các cấp áp dụng không thống nhất và kết quả các bản án hoàn toàn trái ngược nhau giữa các cấp Toà.

Về xác định loại vụ án tranh chấp: Hợp đồng mua bán NOTM thông thường là loại hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thì việc xác định mục đích hợp đồng là mua nhà để ở hay để kinh doanh sinh lời chỉ có thể là tạm thời và có thể thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng. Chính vì vậy, xác định loại tranh chấp hợp đồng là tranh chấp dân sự hay kinh doanh thương mại là rất khó. Từ đó, việc lựa chọn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp cũng gặp nhiều sự lúng túng, quan điểm khác nhau giữa các Thẩm phán và giữa các cấp xét xử.

Về thẩm quyền của Tòa án liên quan đến việc xác định tranh chấp có đối tượng là bất động sản (trong đó có hợp đồng mua bán NOTM) có nhiều vướng mắc, bất cập nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đang có hiệu lực để hướng dẫn về vấn đề này. Do đó, gây rất nhiều khó khăn và lúng túng cho các Tòa án địa phương, trong nhiều trường hợp kéo dài thời gian giải quyết vụ án do phải chuyển qua chuyển lại giữa các Tòa án, cũng như gây phiền hà, thậm chí bức xúc cho người dân.

• Bất cập trong quy định về xác định người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án

Quan điểm xác định tư cách đương sự tham gia tố tụng giữa từng cấp xét xử khác nhau cũng là vấn đề gây tranh cãi trong hệ thống Tòa án. Có nhiều trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng không cần thiết đưa một cá nhân, tổ chức vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng cấp phúc thẩm lại có quan điểm trái ngược nên dẫn đến hủy án sơ thẩm để giải quyết lại. Hệ quả của việc xác định tư cách đương sự không đúng là bản án sơ thẩm sẽ bị cấp phúc thẩm hủy hoặc bản án sơ thẩm hoặc phúc thẩm sẽ bị quyết định giám đốc thẩm hủy do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ án.

2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

2.2.1. Tình hình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam, ngày càng nhiều dự án phát triển NOTM được triển khai để cung cấp nơi ở cho người dân. Cùng với sự tăng lên về số lượng dự án NOTM, các giao dịch mua bán NOTM cũng diễn ra khá sôi động. Theo thống kê trong cả năm 2023 cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tính đến quý I/2024, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: Hoàn thành: có 10 dự án với quy mô khoảng 4.706 căn, số lượng dự án bằng 34,48 % so với Quý IV/2023 và bằng 71,43% so với cùng kỳ năm 2023. Được cấp phép mới: có 19 dự án với quy mô khoảng 9.774 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 95% so với Quý IV/2023 và bằng 111,76% so với cùng kỳ năm 2023, Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: có 38 dự án với quy mô khoảng 5.527 căn, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 80,85% với Quý IV/2023 và bằng 73,08% so với cùng kỳ năm 2023. Đang triển khai xây dựng: có 984 dự án với quy mô khoảng 421.353 căn, số lượng dự án đang triển khai xây dựng bằng 115,22% so với Quý IV/2023 và bằng 140,97 % so với cùng kỳ năm 2023.

Những năm qua, tình hình các vụ án dân sự nói chung và tranh chấp về hợp đồng mua bán NOTM ngày càng gia tăng và có những diễn biến phức tạp. Theo số liệu thống kê, năm 2018, số vụ, việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động mà Tòa án thụ lý là 439.546 vụ việc, đã giải quyết, xét xử 386.923 vụ việc, thì đến năm 2023, số vụ, việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động Tòa án đã thụ lý 468.828 vụ việc, giải quyết 408.070 vụ việc.

Đến tháng 3 năm 2024, số vụ, việc dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động Tòa án đã thụ lý 397.855 vụ việc, tăng 28.508 vụ việc so với cùng kỳ năm ngoái, giải quyết 217.556 vụ việc.

Qua công tác giải quyết các vụ việc dân sự cho thấy, các tranh chấp dân sự chủ yếu là tranh chấp liên quan đến đất đai, thừa kế tài sản, tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hợp đồng tín dụng… Các Tòa án đã làm tốt việc hướng dẫn các đương sự thực hiện nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, tài liệu của vụ án; chủ động xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp pháp luật quy định; tăng cường phối hợp với các cơ quan hữu quan nhằm giải quyết tốt vụ án. Đã hạn chế đến mức thấp nhất việc để án quá thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc tạm đình chỉ giải quyết vụ án không đúng căn cứ pháp luật. Mặc dù số vụ thụ lý và số vụ đã giải quyết đều tăng nhiều so với năm trước nhưng với việc quyết liệt thực hiện đồng bộ các giải pháp nên chỉ có ít vụ việc để quá thời hạn giải quyết do nguyên nhân chủ quan. Tập trung thực hiện có hiệu quả công tác hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự góp phần củng cố đoàn kết trong nhân dân. Tòa án nhân dân các cấp đã phối hợp với Viện kiểm sát nhân dân tổ chức hàng nghìn phiên tòa rút kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự, hành chính, qua đó giúp các Thẩm phán tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm, đề cao tinh thần trách nhiệm, nâng cao chất lượng tổ chức phiên tòa.

2.2.2. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

2.2.2.1. Những kết quả đạt được

Qua thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Toà án thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định. Cụ thể là:

Thứ nhất: Pháp luật tố tụng dân sự quy định chi tiết thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM, đã nâng cao trách nhiệm của các Toà án trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM.

Thứ hai: Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM đã được thống nhất theo một thủ tục tố tụng chung – thủ tục tố tụng dân sự. Điều này, đã tiết kiệm được thời gian cho các cơ quan tư pháp và cho chính các bên tranh chấp.

Thứ ba, Toà án nhân dân các cấp đã không ngừng nâng cao chất lượng xét xử, làm rõ những yêu cầu của đương sự trong vụ án, tăng cường phối hợp với các cơ quan chức năng để giải quyết vụ án. Công tác giải quyết tranh chấp về cơ bản được thực hiện đúng các quy định của pháp luật, góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp.

2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc

Tuy nhiên, trong công tác giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM trong thời gian qua diễn biến tương đối phức tạp, số lượng án bị hủy, bị sửa nhiều so với các tranh chấp dân sự khác. Việc vận dụng đường lối, chủ trương và chính sách pháp luật về hợp đồng, tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM chưa đúng và thiếu thống nhất dẫn đến nhiều trường hợp trong cùng một vụ việc tranh chấp có nhiều quan điểm pháp lý giải quyết vụ việc khác nhau. Đây là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hạn chế trong công tác xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Ngoài ra phải kể đến các quan điểm sâu xa khác, hầu hết các vụ án tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở, đối tượng tranh chấp là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chưa có đầy đủ giấy tờ chủ quyền hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, một số giao kết hợp đồng chủ yếu được thực hiện bằng giấy tay, không được công chứng và chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nên bị Tòa án nhân dân tuyên bố vô hiệu do vi phạm tư cách chủ thể, hình thức và nội dung của hợp đồng. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu khi xác định lỗi còn có quan điểm chưa thống nhất. Từ những nguyên nhân trên cho thấy, tình hình giải quyết tranh chấp chấp Hợp đồng mua bán NOTM thời gian qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất. Có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần, kéo dài và phải mất trong nhiều năm mới giải quyết xong. Đương sự khiếu nại nhiều và làm giảm lòng tin đối với Tòa án nhân dân. Tác giả đã phân tích một số vụ án cụ thể để chỉ ra một số vướng mắc thường gặp trong thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án nhân dân.

2.2.2.3. Nguyên nhân của những vướng mắc

• Về nguyên nhân khách quan: Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đời sống xã hội ngày càng phát triển đã nảy sinh ra các quan hệ tranh chấp mới mà pháp luật chưa theo kịp, chưa dự tính được các tình huống sẽ xảy ra. Hơn nữa hệ thống pháp luật về dân sự nói chung và về đất đai nói riêng chưa đồng bộ, các văn bản hướng dẫn còn thiếu, quá trình áp dụng pháp luật đã phát sinh rất nhiều bất cập.

Một số cơ quan chức năng chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật nói chung và của BLTTDS năm 2015 nói riêng về việc cung cấp tài liệu, chứng cứ, giám định, tham gia định giá tài sản, thực hiện ủy thác tư pháp… làm cho quá trình giải quyết các vụ án dân sự nói chung các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM nói riêng gặp nhiều khó khăn.

Trong điều kiện hội nhập quốc tế, phát triển nền kinh tế thị trường đã phát sinh nhiều tranh chấp đất đai rất phức tạp, nhưng cơ sở vật chất phục vụ cho công tác Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai còn rất nhiều thiếu thốn, chế độ đãi ngộ đối với cán bộ, Thẩm phán chưa tương xứng với trách nhiệm của họ, chưa đáp ứng được nhu cầu cuộc sống, vì thế một phần nào chưa được chuyên tâm, dồn hết tâm trí và sức lực cho công việc một cách triệt để.

Về công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho nhân dân chưa được chú trọng, thậm chí cán bộ xã, phường, huyện còn thiếu hiểu biết về pháp luật, trình độ nhận thức pháp luật còn bị hạn chế nên dẫn đến khiếu kiện, những tranh chấp ngày càng gia tăng. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai ngày càng nhiều.

Một số quy định của pháp luật nội dung (như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai…) có tính ổn định không cao, không phù hợp.

• Về nguyên nhân chủ quan:

Lãnh đạo Tòa án đưa ra kế hoạch công tác hàng năm còn chung chung chưa cụ thể; việc động viên khen thưởng không kịp thời còn mang tính bình quân. Việc bố trí cán bộ chưa tương xứng với nhiệm vụ. Một bộ phận cán bộ có năng lực hạn chế, một phần do làm chưa hết trách nhiệm với công việc được giao; chưa chịu khó học tập, nghiên cứu các văn bản pháp luật cũng như những tài liệu được rút ra từ thực tiễn nên chất lượng còn hạn chế, nhận thức cũng như thực hiện thiếu chủ động, sáng tạo; chưa có biện pháp tích cực giải quyết vụ án.

Chưa xây dựng được đội ngũ chuyên gia giỏi làm công tác giải quyết các vụ, việc dân sự nói chung và tranh chấp Hợp đồng mua bán NOTM nói riêng.

Kết luận Chương 2 Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Quá trình nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật, thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân cho thấy các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán NOTM còn nhiều bất cập. Các quy định về hợp đồng mua bán NOTM nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật (nhất là văn bản hướng dẫn luật) khác nhau. Điều này đang tạo ra nhiều khó khăn cho các bên trong giao dịch mua bán NOTM Đồng thời, điều này cũng gây ra những trở ngại trong việc áp dụng đúng pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là cơ quan giải quyết tranh chấp như Tòa án.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án là một hình thức khá phù hợp. Cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự bằng Tòa án là cách thức vừa thể hiện sự hòa giải, vừa trọng tài cho các bên, vừa sử dụng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước bằng việc áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực thi hành đối với các bên và được đảm bảo thi hành bởi cơ quan thi hành án.

Tuy nhiên, giải quyết tranh chấp bằng con đường Tòa án cũng có những hạn chế nhất định như: thời gian giải quyết vụ án thường kéo dài; án phí rất cao; nhiều bản án xét xử chưa thỏa đáng, thường bị kháng cáo phúc thẩm. Việc áp dụng các quy định pháp luật nhiều trường hợp chưa sát thực, kết quả xét xử vụ án phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của những người tiến hành tố tụng, đặc biệt là của Thẩm phán. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, quan điểm xét xử của Thẩm phán còn nhiều hạn chế cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Đây cũng được coi là nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM ít được khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI VIỆT NAM

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định pháp luật theo hướng chú trọng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người tiêu dùng

Thứ hai, cần rà soát lại quy định của pháp luật tháo gỡ những vấn đề trước mắt, vừa có tính chất lâu dài theo hướng phân cấp, phân quyền; nghiên cứu đề xuất một số cơ chế, chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển. Phải nắm chắc tình hình phát triển của thị trường, cân đối cung cầu, tạo sự cạnh tranh lành mạnh, có quy hoạch, kiểm soát, có vai trò của Nhà nước. Tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh; không để cho thao túng thị trường tác động tiêu cực; găm hàng, đội giá.

Thứ ba, đối với hợp đồng mua bán NOTM, có nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh như: BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, Luật Xây dựng năm 2014…. Việc có nhiều văn bản cùng điều chỉnh sẽ dẫn đến tình trạng thừa, thiếu, trùng lắp, mâu thuẫn, gây khó khăn trong cách hiểu, áp dụng, giải quyết tranh chấp. Vì vậy, cần xây dựng chế định NOTM một cách minh thị, mạch lạc, phù hợp với tư duy pháp lý hiện đại, áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch như việc xác định nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán NOTM, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh trong việc đàm phán, thương thảo, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán NOTM. Bên cạnh đó, cần hệ thống hóa và đồng bộ hóa các khái niệm, các quy định về NOTM, mua bán NOTM trong hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung.

Thứ tư, hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán NOTM cần đặt trong bối cảnh hoàn thiện các chính sách, cơ chế bảo đảm thuận lợi cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng.

Thứ năm, hoàn thiện quy định pháp luật về mua bán NOTM gắn liền với các giải pháp tổ chức thực hiện. Các giải pháp tổ chức thực hiện bao gồm các biện pháp nâng cao năng lực, hiểu biết pháp luật cho người tiêu dùng, nâng cao ý thức trách nhiệm của doanh nghiệp và tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm vi phạm pháp luật.

Thứ sáu: Quy định trách nhiệm rõ ràng của Chủ đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp NOTM. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Thứ nhất, xây dựng cơ chế pháp lý nhằm nâng cao khả năng các bên tự giải quyết tranh chấp dân sự thông qua thương lượng, hòa giải, tạo cơ chế thuận lợi để công nhận sự thỏa thuận của các bên tự giải quyết tranh chấp ngoài tố tụng tòa án.

Thứ hai, mở rộng và thúc đẩy hoạt động tố tụng tranh tụng trong giải quyết các vụ án dân sự bằng Tòa án. Nâng cao vai trò, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của Thẩm phán trong tố tụng tranh tụng. Tạo điều kiện và thúc đẩy vai trò của Luật sư trong tố tụng tranh tụng.

Thứ ba, hoàn thiện quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp dân sự theo hướng sẵn sàng thụ lý và giải quyết mọi yêu cầu khởi kiện nếu các bên thỏa thuận đưa ra Tòa án để giải quyết. Rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp, mở rộng khả năng giải quyết tranh chấp theo thủ tục rút gọn. Đơn giản các thủ tục, biểu mẫu trong hoạt động tố tụng, nhằm làm cho hoạt động tố tụng trở nên thuận tiện, phù hợp.

Thứ tư, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của tòa án các cấp,

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Thứ nhất, quy định văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, có các giải pháp để đảm bảo của cơ quan nhà nước về tính chính xác của thông tin về NOTM như: Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp cần phải hoàn chỉnh hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai và tài sản, nhằm hỗ trợ, chia sẻ thông tin trong lĩnh vực quản lý nhà nước; cần quy định rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc kiểm tra điều kiện của NOTM được phép đưa vào giao dịch; văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch của Sở Xây dựng nên được công khai toàn bộ để người tiêu dùng bảo vệ tốt nhất quyền sở hữu tài sản của mình khi tham gia giao dịch liên quan đến hợp đồng NOTM. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về biện pháp đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Một là, hướng dẫn chế định về đặt cọc vào Điều 25 Luật KDBĐS năm 2023, với mức đặt cọc không quá 5% giá trị giao dịch trước khi ký HĐMB, chuyển nhượng nhà ở thương mại nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc này phải nằm trong một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được phép sử dụng.

Hai là, điều kiện đối với nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm các bên đặt cọc, giữ chỗ có thể “nới lỏng” so với thời điểm các bên ký kết chủ đầu tư, nhưng khoản tiền đặt cọc, giữ chỗ phải được phong toả tại ngân hàng do các bên lựa chọn, đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán thì khoản đặt cọc được xem là khoản thanh toán của bên mua cho bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ tư, Hoàn thiện quy định về nghĩa vụ bàn giao NOTM, pháp luật cũng nên xem xét vấn đề trách nhiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh một cách hợp lý để có cơ chế đảm bảo thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả.

Về trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng kích thước và diện tích thì Luật Kinh doanh bất động sản nên giới hạn phạm vi mà chủ đầu tư được quyền chênh lệch diện tích.

Thứ năm, Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 theo hướng như sau:

Một là, tranh chấp có đối tượng là bất động sản theo hướng: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; ai là chủ sở hữu nhà; đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản. Theo đó, để xác định “chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết” nhằm giúp cho Tòa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết vụ án, thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về bất động sản, cũng như việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai cung cấp tài liệu, chứng cứ.

Hai là, tranh chấp liên quan đến bất động sản gồm: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng Toà án tại Việt Nam

Một là, cần nhận thức đúng, đầy đủ vị trí, ý nghĩa và tầm quan trọng của hệ thống Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp. Tiếp tục quán triệt, triển khai những văn bản quy phạm pháp luật như BLTTDS năm 2015, BLDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao… Nâng cao hơn nữa chất lượng giải quyết, xét xử các loại án, hạn chế thấp nhất án bị hủy sửa do lỗi chủ quan.

Hai là, trên cơ sở rà soát số lượng và đánh giá chất lượng đội ngũ Thẩm phán, Thư ký giải quyết vụ án vụ án dân sự nói chung, cùng với số lượng vụ, việc thụ lý hàng năm, cần bố trí, sắp xếp cán bộ, Thẩm phán, Thư ký bảo đảm đủ về số lượng và đáp ứng yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ; Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Ba là, nâng cao trình độ, năng lực của Thẩm phán.

Bốn là, Chú trọng công tác theo dõi, quản lý, hướng dẫn nghiệp vụ.

Năm là, Tăng cường ban hành án lệ, công tác giải thích, hướng dẫn và tổng kết rút kinh nghiệm việc áp dụng pháp luật. Mở rộng và tăng cường công tác hợp tác quốc tế. Công tác cải cách thủ tục hành chính tư pháp tiếp tục được đẩy mạnh; tập trung vào việc thực hiện tốt mô hình “Hành chính tư pháp một cửa”, đổi mới quy trình, thủ tục tiếp nhận, xử lý đơn.

Sáu là, Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng và khai thác có hiệu quả hệ thống truyền hình trực tuyến, các phần mềm nội bộ dùng chung và các dịch vụ công tư pháp cho các Tòa án.

Bảy là, Tăng cường cơ sở vật chất cho hệ thống Tòa án và hoàn thiện chế độ chính sách cho cán bộ, công chức hệ thống Tòa án.

Kết luận Chương 3

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là một loại tranh chấp mới phát sinh trong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi phát triển các dự án nhà ở thương mại sau khi có Luật Nhà ở 2005 đến nay. Các tranh chấp về về hợp đồng mua bán NOTM đã trở nên phổ biến ở một số thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bình Dương,…. Tuy nhiên, do thực trạng pháp luật về mua bán NOT trong những thời điểm nhất định đã có những quy định chưa thực sự phù hợp, đồng bộ nên quá trình giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn.

Để nâng cao tính hiệu lực, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM bằng con đường Tòa án thì yêu cầu tiên quyết là phải tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về NOTM, tạo hành lang pháp lý phù hợp để thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển.

Cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự của Tòa án cũng cần được cải cách theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết thông qua vai trò tích cực của Thẩm phán và mở rộng, tăng cường áp dụng giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM tại Tòa án cần được phát huy hơn nữa vai trò của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Cần phát huy vai trò chủ động, tích cực của các bên đương sự, của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên đương sự trong quá trình giải quyết vụ án.

KẾT LUẬN Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là một hiện tượng pháp lý đang xảy ra khá phổ biến trong xã hội. Các tranh chấp về hợp đồng này rất đa dạng và phức tạp ảnh hưởng không chỉ đối với các bên tranh chấp mà còn có thể xảy ra xung đột tập thể gây mất trật tự công cộng, kìm hãm sự phát triển kinh tế-xã hội. Vì vậy, nghiên cứu việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là rất cần thiết, có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ hơn về tranh chấp, thực trạng giải quyết tranh chấp và từ đó kiến nghị giải pháp hạn chế tranh chấp, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM. Qua nghiên cứu chủ đề của luận văn, tác giả nhận thấy:

Tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM là một loại tranh chấp phức tạp, đối kháng liên quan chủ yếu đến yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường vi phạm hợp đồng hoặc yêu cầu trả lại tiền ứng trước cho bên mua nhà khi hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được. Tính phức tạp trong tranh chấp hợp đồng thể hiện ở nhiều khía cạnh như là: do có nhiều người (bên mua nhà) cùng tranh chấp với chủ đầu tư (bên bán nhà) trong cùng một dự án NOTM; do nhiều trường hợp bên mua nhà đã đóng tiền ứng trước theo hợp đồng nhưng bên bán không thực hiện nghĩa vụ xây dựng và bàn giao nhà nhưng lại trốn tránh có dấu hiệu của sự lừa đảo vi phạm pháp luật,…Do đó, tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM trong nhiều trường hợp không chỉ là tranh chấp dân sự giữa các cá nhân đơn lẻ mà còn là tranh chấp tập thể, tranh chấp dân sự có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM có thể được thực hiện thông qua một số phương thức khác nhau như: hòa giải, thương lượng; thông qua Trọng tài hoặc thông qua Tòa án. Mỗi phương thức giải quyết tranh chấp có những ưu điểm và đem lại hiệu quả nhất định tùy thuộc vào tính chất, mức độ tranh chấp cũng như thiện chí của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp. Trong thời gian qua, hầu hết các tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM được giải quyết thông qua hòa giải, thương lượng. Một số trường hợp các bên không đạt được sự đồng thuận trong thương lượng thì khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án là một trong những sự lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp của các bên đương sự. Tòa án dựa vào sự thỏa thuận hợp đồng, xem xét sự vi phạm hợp đồng, áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp. Do đó, hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp không chỉ phụ thuộc vào thiện chí của các bên mà con phụ thuộc rất nhiều vào các quy định của pháp luật hiện hành, phụ thuộc vào năng lực chuyên môn, nghiệp vụ của những người tiến hành tố tụng áp dụng pháp luật.

Qua tìm hiểu, nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM của Tòa án nhân dân có thể thấy việc giải quyết tranh chấp vẫn còn nhiều trở ngại, bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu quả giải quyết tranh chấp. Một số trở ngại khách quan như là: sự xung đột giữa các văn bản pháp luật điều chỉnh về NOTM và về tố tụng dân sự, sự bất hợp lý trong một số các quy định dẫn đến nhiều cách hiểu và lựa chọn khi áp dụng pháp luật; các quy định pháp luật nằm tản mạn ở nhiều văn bản luật và các văn bản hướng dẫn luật làm cho pháp luật thiếu sự thống nhất, đồng bộ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan giải quyết tranh chấp. Một số trở ngại chủ quan như là: trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và kiến thức hiểu biết chuyển sâu về lĩnh vực NOTM của đội ngũ Thẩm phán hiện nay còn hạn chế; cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục tố tụng tranh tụng không được vận dụng có hiệu quả… Ngoài ra, thực tế cho thấy thời gian giải quyết vụ án là quá dài; án phí cao; nhiều bản án hay phán quyết của Tòa án rất khó thi hành án. Với những trở ngại, hạn chế này đã ảnh hưởng đến hiệu quả của giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM thông qua Tòa án là chưa cao.

Cần tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra cơ sở pháp lý phù hợp hơn, tạo tiền đề thuận lợi để NOTM phát triển theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia từ năm 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2045. Các quy định của phát luật về NOTM cần được tập hợp, nhất thể hóa thành một luật riêng về NOTM để thống nhất quản lý, điều chỉnh NOT. Cần tiếp tục hoàn thiện các chế định pháp luật về tố tụng nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán NOTM của Tòa án nhân dân. Chú trọng đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn cho Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Mở rộng giải quyết tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn, chủ động thúc đẩy tố tụng tranh tụng trong các vụ án dân sự. Tạo điều kiện thuận lợi để phát huy vai trò của Luật sự trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về NOTM và hợp đồng mua bán NOTM sâu rộng cho người dân ở đô thị (nhất là người có nhu cầu tìm kiếm mua NOTM và người đang sinh sống ở các NOTM), nâng cao nhận thức và ý thức pháp luật của người dân khi tham gia các quan hệ dân sự nói chung và quan hệ hợp đồng mua bán NOTM nói riêng. Luận văn: PL về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất trong quản lý đô thị