Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Khóa luận: Đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Thực trạng pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Pháp luật và xã hội là hai thứ luôn đi song hành với nhau, nếu như xã hội ngày một phát triển ngày một đổi mới thì pháp luật cũng phải tiến bộ cũng phải cải thiện để bám sát với tình hình xã hội thời điểm đấy. Chính vì thế luôn có những Bộ luật mới, văn bản sửa đổi bổ sung mới nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển và là nền tảng vững chắc để điều chỉnh các hoạt động của xã hội. Pháp luật về hợp đồng cũng như vậy, khi mà mọi người càng chú trọng vào các giao dịch dân sự thì pháp luật về hợp đồng càng cần phải tập trung nghiên cứu nhiều hơn, cũng như đủ vững chắc để nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch dân sự. Trải qua nhiều thời kì từ Dân luật Bắc Kỳ 1931 cho đến Bộ Luật Dân sự năm 2015 là một công trình phát triển vĩ đại nhằm mang tính công bằng, minh bạch cũng như bảo vệ quyền và đảm bảo về nghĩa vụ cho các bên chủ thể. Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 đến Bộ luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972 đều có những quy định nói về hợp đồng dân sự hay dùng một thuật ngữ khác đó là “Khế ước”. Tuy nhiên, dẫu cho có quy định về khế ước nhưng những bộ luật trên lại không đề cập sâu đến khế ước cũng như đơn phương chấm dứt. Đến Pháp lệnh Hợp đồng dân sự thì mới có những sự quan tâm nhiều đến hợp đồng dân sự cũng như việc đơn phương đình chỉ hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 1995 là bước tiến lớn vô cùng quan trọng về các quy định đối với hợp đồng dân sự nói chung và đơn phương đình chỉ hợp đồng nói riêng so với Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991.

Bước tiến lớn là vậy nhưng mà Bộ luật Dân sự năm 1995 thể hiện ra nhiều mặt bất cập kìm hãm sự phát triển của xã hội cũng như không còn đủ chắc chắn để làm hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự. Từ đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 được thay thế với nhiều điểm mới mẻ hơn so với Bộ luật Dân sự 1995 đồng thời cũng đề cao ý chí tự nguyện, tính bình đẳng và tự do trong quá trình tham gia, đàm phán, giao kết, chấm dứt hợp đồng dân sự. Bộ luật dân sự năm 2005 cho một cái nhìn sâu sắc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng dân sự và kế thừa những quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự từ các bộ luật cũ đồng thời thay đổi, phát triển nó để trở nên hợp lý và phù hợp với xã hội hơn. Mười năm cho sự phát triển, Bộ luật Dân sự năm 2015 mang đến cho chúng ta một cái nhìn khách quan hơn, cụ thể hơn liên quan đến các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Có thể nói, bao nhiêu kết tinh từ Bộ Dân luật Bắc kỳ cho đến bộ luật gần nhất là Bộ Luật Dân sự năm 2005 đều được gói lại và giải thích một tường tận trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên dưới sự phát triển chóng mặt của xã hội cùng với sự hội nhập với các quốc gia trên thế giới, các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn bộc lộ nhiều thiếu sót, bất cập trong việc hiểu và áp dụng để giải quyết các vụ việc liên quan đến vấn đề này. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Dưới sự tìm hiểu và nghiên cứu của tác giả, sau đây luận văn sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá khách quan các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong đó, tác giả sẽ cố gắng đem chúng so sánh, đối chiếu với các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 1995 và Pháp lệnh năm 1991 và một số văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khác.

Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 428 thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng tại Điều 428 theo cách tiếp cận không chỉ thuần túy là quy định về trách nhiệm dân sự, mà bao hàm cả trường hợp chấm dứt hợp đồng mà không do hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Khoản 1 Điều 156 BLDS năm 2015 định nghĩa ‘sự kiện bất khả kháng” là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Mặc dù quy định này thuộc các quy định liên quan đến thời hiệu, định nghĩa này vẫn được áp dụng rộng rãi trong các quan hệ pháp luật dân sự và thương mại. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Theo định nghĩa trên, một sự kiện được xem sự kiện bất khả kháng nếu hội tụ đủ 03 yếu tố: khách quan, không thể lường trước, và không thể khắc phục. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định tiêu chí xác định cụ thể cho từng yếu tố, việc đánh giá một sự kiện có hội tụ các yếu tố của một sự kiện bất khả kháng hay không phụ thuộc vào quan điểm của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (Tòa án hoặc Trọng tài Thương mại) khi có tranh chấp xảy ra. Một số văn bản pháp luật trong một số lĩnh vực có quy định về sự kiện bất khả kháng, ví dụ các trường hợp cụ thể được xem sự kiện bất khả kháng gồm:  các sự kiện tự nhiên (như động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, hỏa hoạn, địch họa,…) và các sự kiện do con người tạo nên (như bạo động, nổi loạn, chiến sự, chống đối, phá hoại, cấm vận, bao vây, phong tỏa, bất cứ hành động chiến tranh nào hoặc hành động thủ địch cộng đồng cho dù chiến tranh có được tuyên bố hay không…).

Hậu quả của sự kiện bất khả kháng chính là làm cho bên bị ảnh hưởng không thể thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Khoản 2 Điều 351 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Trong quan hệ hợp đồng thương mại, Luật Thương mại năm 2005 không đề cập đến đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà quy định về đình chỉ thực hiện hợp đồng (Điều 310 và Điều 311), với tính chất là một loại chế tải trong thương mại luôn phải gắn với hành vi vi phạm của một bên; đình chỉ thực hiện hợp đồng trong quan hệ thương mại có hậu quả pháp lý tương tự đơn phương chấm dứt hợp đồng tại BLDS năm 2015. Bên cạnh đó, Luật Thương mại năm 2005 quy định các bên chỉ có thể thỏa thuận việc đình chỉ thực hiện hợp đồng khi xảy ra hành vi vi phạm của một bên, còn theo BLDS năm 2015 các bên có thể thỏa thuận trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không phụ thuộc có hay không hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Ngoài ra, BLDS năm 2015 ghi nhận khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp vẫn có thể được giữ nguyên hiệu lực. Tuy nhiên, Luật Thương mại năm 2005 lại không có quy định một cách rõ ràng về giữ nguyên hiệu lực (một cách mặc nhiên) của thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thưởng thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp trong trường hợp đình chỉ thực hiện hợp đồng. Điều đó gây lúng túng và bất nhất trong giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại năm 2005, đặc biệt liên quan đến vấn đề khi hợp đồng bị đình chỉ thực hiện thì bên đình chỉ có quyển yêu cầu trả tiền phạt vi phạm theo thỏa thuận nữa hay không. Như vậy, có thể thấy cách tiếp cận của Luật Thương mại năm 2005 có xu hướng hẹp hơn quy định điều chỉnh quan hệ dân sự thông thường.

So với các bộ luật trước đấy thì các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một cách cụ thể và chi tiết hơn:

• Trong đó: Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Về căn cứ để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, Bộ luật quy định, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải BTTH khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định;

Về hậu quả của việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, Bộ luật quy định, khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, BTTH và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện;

Việc bồi thường cho bên bị thiệt hại không dựa trên cơ sở lỗi của bên vi phạm mà căn cứ vào nguyên tắc bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ của bên kia được bồi thường;

Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại Bộ luật (khoản 1 Điều 428) thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của BLDS, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

• Bộ luật đã có cách tiếp cận mới về loại trách nhiệm dân sự, như:

Bổ sung nguyên tắc trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Quy định này cùng với quy định tại Điều 13 “Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác” và việc không quy định lại nội dung “người không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự thì phải chịu trách nhiệm dân sự khi có lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” tại khoản 1 Điều 308 của BLDS năm 2005 cho thấy, Bộ luật đã có cách tiếp cận mới cơ bản về vấn đề này trên hai phương diện:

Thứ nhất, Bộ luật đã chấp nhận cho các bên trong quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận mức bồi thường, trường hợp các bên không thỏa thuận mức bồi thường này thì mới căn cứ vào thiệt hại thực tế hoặc quy định của luật;

Thứ hai, Bộ luật đã không ràng buộc yếu tố lỗi là điều kiện, nghĩa vụ chứng minh bắt buộc của bên bị thiệt hại khi có yêu cầu áp dụng trách nhiệm BTTH đối với bên vi phạm mà tiếp cận theo nguyên tắc suy đoán lỗi đối với bên vi phạm nghĩa vụ, nếu luật không có quy định khác. Nguyên tắc này được thể hiện rõ qua quy định về các trường hợp bên vi phạm được loại trừ trách nhiệm BTTH khi thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên có quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác (khoản 2, khoản 3 Điều 351, khoản 2, khoản 4 Điều 584).

Như vậy, nếu không có sự kiện bất khả kháng hoặc lỗi thuộc về bên có quyền mà luật không có quy định khác thì bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự. Quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng của Bộ luật đã thể hiện rõ tinh thần này bằng việc thay vì quy định “Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của cá nhân, xâm phạm danh dự, uy tín, tài sản của pháp nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường” tại khoản 1 Điều 604 BLDS năm 2005 thì đã quy định “Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” (khoản 1 Điều 584).

Thứ ba, bổ sung thêm Điều 361 về thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, điểm mới của Điều 361 này là khẳng định tổn thất tinh thần khi các nghĩa vụ trong hợp đồng bị vi phạm(116). – Để cụ thể hóa nguyên tắc thiện chí, trung thực, Bộ luật bổ sung quy định về nghĩa vụ của bên có quyền là phải áp dụng các biện pháp Bộ luật bổ sung quy định “Các bên trong hợp đồng không được tiết lộ thông tin về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình của nhau mà đã biết trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” (khoản 4 Điều 38) và các bên phải cung cấp thông tin có ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng; quy định về giữ bí mật thông tin và quy định về BTTH nếu vi phạm nghĩa vụ về thông tin (Điều 387).

Trên cơ sở quy định chung này, trong các hợp đồng thông dụng, Bộ luật bổ sung quy định về trách nhiệm của các bên trong việc cung cấp thông tin. Ví dụ: Điều 443 quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết về tài sản bán; khoản 2 Điều 536 quy định bên vận chuyển phải cung cấp thông tin cần thiết liên quan đến tài sản vận chuyển để bảo đảm an toàn cho tài sản vận chuyển.

• Về vấn đề bồi thường thiệt hại. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

BLDS năm 2015 tiếp cận căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hướng người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp BLDS, luật khác có liên quan quy định khác (khoản 1 Điều 584). Đây được coi là nội dung thể hiện sự thay đổi lớn nhất của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 trong phần trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng. Trong BLDS năm 2005 “lỗi” là một trong bốn yếu tố cấu thành nên trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng và người bị thiệt hại phải chứng minh người có hành vi gây thiệt hại có lỗi, cụ thể Điều 604 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý…”, Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 đã sửa đổi thành “Người nào có hành vi xâm phạm …”

Theo quy định trên, căn cứ để xác định trách nhiệm bồi thường là:

• Có thiệt hại xảy ra trên thực tế;
• Có hành vi trái pháp luật;
• Có quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra.

Như vậy, có thể thấy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 “lỗi” của người gây thiệt hại không còn là yếu tố bắt buộc mà người bị thiệt hại phải chứng minh để xác định trách nhiệm Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Điều này không có nghĩa là Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ yếu tố lỗi trong trách nhiệm Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, minh chứng là yếu tố lỗi vẫn được hiển diện trong nhiều quy định về các trường hợp bồi thường thiệt hại cụ thể: Điểm mới nữa về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại là quy định “Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”(Khoản 2 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015).  Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chuyển nội dung không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp lỗi hoàn toàn của người bị thiệt hại tại Ðiều 617 Bộ luật

Dân sự năm 2005 vào điều luật này. Ngoài ra, người gây ra thiệt hại trong trường hợp bất khả kháng như: thiên tai, dịch bệnh, … cũng không phải bồi thường khi gây ra thiệt hại. Bên cạnh đó, Bộ luật hướng tới sự tách biệt 2 nhóm trường hợp bồi thường thiệt hại do hành vi gây ra và bồi thường thiệt hại do tài sản gây ra. Ngoài ra, khoản 3 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quy định trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Như vậy, trách nhiệm bồi thường thiệt hại được áp dụng với cả chủ sở hữu và người chiếm hữu tài sản trong trường hợp tài sản gây ra thiệt hại. Đây là căn để xác định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng đối với các trường hợp thiệt hại do tài sản gây ra, như: bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra; bồi thường thiệt hại do súc vật gây ra; bồi thường thiệt hai do cây cối gây ra; bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Bộ luật dân sự năm 2015 đã làm tốt các vấn đề liên quan đến vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, trách nhiệm dân sự cũng như các vấn đề liên quan đến bồi thường thiệt hại. Tuy rằng vẫn còn một số thiếu sót và một số định nghĩa vẫn chưa được làm rõ một cách cụ thể nhưng những quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn đang làm khá tốt vai trò của nó trong hoạt động giao dịch dân sự.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.2. Thực tiễn thi hành quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

2.2.1. Thực tiễn thi hành về đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước cùng với sự du nhập của các chủ đầu tư nước ngoài, nền kinh tế Việt Nam ngày một ổn định và trên đà phát triển. Từ đó, đời sống của người dân cũng được dần được cải thiện nhiều hơn đồng thời nhu cầu về vật chất cũng như tinh thần được bộc lộ một cách rõ nét hơn như giải trí, tiêu dùng, kinh doanh sản xuất, … Quy định về hợp đồng dân sự là một ví dụ cụ thể cho việc điều chỉnh các mối quan hệ  đó. Các quan hệ hợp đồng dân sự trong nước ta phát triển nhanh nhưng hệ thống và cơ chế thực hiện pháp luật về hợp đồng dân sự còn nhiều điểm gặp khó khăn, không theo kịp thực tế nên trong quá trình giao kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng dân sự còn phát sinh nhiều vấn đề, xảy ra các tranh chấp và chiếm phần không nhỏ trong đó là các tranh chấp có liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự. Theo như các báo cáo của Tòa án nhân dân mà tác giả tìm hiểu được thì các vấn đề tranh chấp liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra khá nhiều và đa dạng, có thể kể đến như:

• Tranh chấp về hợp đồng tín dụng;
• Tranh chấp về hợp đồng cho thuê tài chính;
• Tranh chấp về hợp đồng mua bán/ vay tài sản;
• Tranh chấp về hợp đồng thuê tài sản;
• Tranh chấp về hợp đồng thuê khoán;
• Tranh chấp về hợp đồng hợp tác;
• Tranh chấp về hợp đồng vận chuyển;
• … Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Nhìn chung thì các tranh chấp liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự thì hầu hết xảy ra là do có sự vi phạm của bên đối tác, có thể là vi phạm việc không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, không thực hiện đúng thời hạn hoặc không thực hiện đúng nội dung của hợp đồng hoặc là các vi phạm liên quan đến tài sản, hàng hóa, dịch vụ,… Tuy nhiên vẫn có những tranh chấp xảy ra do các vi phạm khác nhưng sẽ gặp khó khăn nhiều hơn tròn quá trình giải quyết vụ việc vì quy định còn nhiều điểm gặp khó khăn. Đồng thời, trên thực thế, có một số loại hợp đồng không đề cập đề việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nên cũng sẽ gặp khó khăn trong việc xác định chúng cũng như giải quyết chúng theo phương án thỏa thuận mà phải ra Tòa án để giải quyết, điều này khiến tốn thời gian, tiền bạc và ảnh hưởng nhiều đến các bên.

 Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiến bộ hơn rất nhiều so với các văn bản pháp luật ban hành trước đó nhưng bộc lộ ra nhiều hạn chế khiến cho việc áp dụng không dễ dàng và còn gây nhầm lẫn. Tác giả xin đưa ra hai vụ việc tranh chấp liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng và việc giải quyết của Tòa án nhân dân căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015:

Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa Công ty trách nhiệm hữu hạn A và ông X, bà Y và Bản án 03/2018/DSPT ngày 07/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên về giải quyết tranh chấp.

• Nội dung vụ việc: 

Công ty trách nhiệm hữu hạn A (sau đây gọi là Công ty) khởi kiện ông X và bà Y về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu trả lại tiền đặt cọc thuê nhà. Bà Nguyễn Thị F, chức vụ: Giám đốc công ty, đại diện theo pháp luật của Công ty và là giám đốc chi nhánh của Công ty chi nhánh tại tỉnh L trình bày: Ngày 20/11/2015 Công ty TNHH A, Chi nhánh L ký hợp đồng thuê nhà với ông X và Y có địa chỉ tại Tổ H, phường I, thị xã K, tỉnh L.. Hai bên thống nhất ông X, bà Y cho Chi nhánh L – Công ty TNHH A thuê tầng 2 căn nhà của ông bà làm sân gôn điện tử. Tầng 1 của căn nhà ông bà sử dụng kinh doanh ăn uống (nhà hàng XX).

Đối tượng của hợp đồng là toàn bộ tầng 2 của căn nhà có diện tích 320m2 và cửa ra vào tầng 1, thời hạn thuê 2 năm, giá thuê 25.000.000đ/tháng, trả tiền thuê nhà theo định kỳ 6 tháng/lần và trả vào 10 ngày đầu tiên của tháng cuối của kỳ trước, số tiền đặt cọc trước là 25.000.000đ. Chi nhánh của Công ty đã trả tiền thuê nhà cho ông X, bà Y kỳ đầu tiên số tiền 150.000.000đ và tiến hành hoạt động kinh doanh, 2 tháng đầu thì quan hệ giữa 2 bên tốt đẹp, hai tháng tiếp theo do kinh doanh của ông X, bà Y có thêm giải trí Karaoke cho khách hàng tại địa điểm ăn uống nên gây ầm ĩ, dẫn đến khách đến chơi gôn điện tử phàn nàn, thậm chí không quay lại, gây tổn thất cho Công ty. Từ ngày 9 tháng 4 năm 2016 ông X, bà Y tiến hành sửa chữa tầng 1 của căn nhà cho thuê mà không hề thông báo cho Công ty biết. Trong quá trình thi công đã tháo biển quảng cáo của Công ty lắp đặt trên tường của tầng 2 nhà cho thuê để xuống đất mà không có bất kỳ giải thích nào.Trong thời gian gần 1 tháng tiếp theo do việc thi công nên đã gây cản trở nghiêm trọng cho việc khai thác tầng 2 của căn nhà, dàn giáo xây dựng, các đống vật liệu lấn chiếm, cản lối đi lên tầng 2. Hậu quả, từ 9/4/2016 Công ty không thực hiện được hoạt động kinh doanh, hầu hết khách hàng truyền thống không trở lại dẫn đến Công ty có nguy cơ phá sản. Cuối tháng 4/2015 Công ty không có khả năng nộp tiền thuê nhà của kỳ thứ 2 (từ tháng 7 đến tháng 12/2016). Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Ngày 22/4/2016 tại nhà hàng XX (tầng 1 căn nhà cho thuê) Công ty có buổi làm việc với ông X, bà Y trên tinh thần hợp tác, giải quyết những vướng mắc. Nhưng ông X, bà Y không hợp tác, tôn trọng, mà còn xúc phạm đến Công ty. Hồi 15 giờ ngày 23/4/2016 phía Công ty đã lập 01 “biên bản làm việc” nhằm xác định những trở ngại của việc thực hiện hợp đồng, nhưng người đại diện của ông X bà Y không nhất trí với lý do không đúng với trình tự lập biên bản và hình thức biên bản. Ngày 08/5/2016 Công ty gửi “thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà” cho ông X, bà Y.

Ngày 16/5/2016 ông X, bà Y phản đối “Thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà”. Từ ngày 20/5/2016 đến nay quan hệ giữa 2 bên hết sức căng thẳng, Công ty đã tạm ngừng kinh doanh và có nguyện vọng chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

• Nhận định của Tòa án

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, nghe lời trình bày của đương sự. Sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát và căn cứ kết quả tranh tụng phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn làm trong hạn luật định đã nộp dự phí kháng cáo, là hợp lệ được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung: Ngày 20/11/2015, chi nhánh Công ty A, người đại diện theo pháp luật là bà Nguyễn Thị F – chức vụ: Giám đốc Công ty và ông X và bà Y có địa chỉ ở Tổ H, phường I, thị xã K, tỉnh L có tự nguyện cùng nhau ký kết hợp đồng thuê nhà, hợp đồng lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực. Theo nội dung của hợp đồng: Bên cho thuê ông X và bà Y (gọi là bên A)…Bên thuê nhánh Công ty TNHH A, Chi nhánh L (gọi là bên B)…

Điều 2: Thời hạn cho thuê là 02 năm, kể từ ngày 20/11/2015 đến ngày 20/11/2017 (hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực và không đăng ký). Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Điều 3: Giá thuê 25.000.000đ/tháng, trả tiền thuê nhà theo định kỳ 6 tháng/lần và trả vào 10 ngày đầu tiên của tháng cuối của kỳ trước, số tiền đặt cọc trước là 25.000.000đ (Chi nhánh của Công ty đã trả tiền thuê nhà cho ông X, bà Y kỳ đầu tiên số tiền 150.000.000đ).

Điều 4 và Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Điều 6: Chấm dứt hợp đồng.

“6.1: Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 (ba mươi) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt, quyền lợi của các bên được giải quyết như sau:

• Trường hợp bên A tự chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: Sẽ bồi thường thiệt hại 50% số tài sản kê biên theo hợp đồng và số tiền đặt cọc 1 tháng là 25.000.000đ cho bên B (số tiền đặt cọc Công ty đã giao cho ông X, bà Y).
• Trường hợp bên B tự chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: Sẽ bồi thường thiệt hại 50% số tài sản kê biên theo hợp đồng cho bên A. Toàn bộ số tài sản kê khai trong bảng phụ lục hợp đồng sẽ thuộc về bên B. Bên B phải trả hiện trạng lại căn nhà cho bên A trong vòng 5 ngày… ”.

 Điều 7 và 8 của hợp đồng là cam đoan của các bên và điều khoản chung.

Kèm hợp đồng là “Biên bản bàn giao tài sản bên cho thuê nhà (A) cho bên mượn nhà (B). Bao gồm 10 hạng mục, tổng trị giá hai bên xác định là 286.597.100đ và “tài sản bên A giao cho bên B tự quản”, gồm 12 hạng mục như: Thảm trải sàn, tủ điện, cửa sổ, vòi sen… Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Đối với yêu cầu của Công ty yêu cầu ông X, bà Y được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn do bên A vi phạm Điều 4 của Hợp đồng. Cụ thể tại Điều 4 của Hợp đồng thuê nhà ngày 20/11/2015 ghi:

Nghĩa vụ của bên A: … Tạo mọi điều kiện để bên B được sử dụng căn nhà thuận tiện, không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bên B, hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý liên quan đến việc sử dụng căn nhà (nếu có).

Nguyên đơn đưa ra dẫn chứng: Kể từ khi hai bên ký hợp đồng, trong hai tháng đầu quan hệ giữa hai bên tốt đẹp, hai tháng tiếp theo do bên A có cả việc kinh doanh Karaoke cho khách hàng tại địa điểm ăn uống nên gây ầm ĩ, khách hàng của Công ty đã phàn nàn rất nhiều, thậm chí một số khách hàng không quay trở lại, gây tổn hại cho Công ty.

Đến tháng thứ 5, từ ngày 09/4/2016 ông X, bà Y tiến hành sửa chữa tầng 1 của căn nhà cho thuê mà không hề thông báo cho Công ty biết. Trong quá trình thi công ông X, bà Y cho tháo biển quảng cáo của Công ty lắp trên tường tầng hai của căn nhà cho thuê mà Công ty có quyền sử dụng theo hợp đồng để xuống đất, không có bất cứ sự giải thích nào.Trong gần 01 tháng tiếp theo ông X, bà Y cho thợ thi công gây cản trở nghiêm trọng cho việc khai thác tầng 2 của căn nhà. Hàng ngày nhân viên và khách hàng của Công ty phải bước qua các đống vật liệu xây dựng, thậm trí phải chui qua dàn giáo xây dựng để vào địa điểm kinh doanh. Công ty đã nhiều lần đề nghị ông X, bà Y phải thu xếp dành lối đi lên tầng 2 nhưng không được ông X, bà Y thực hiện vì thế mà Công ty đã phải chụp một số bức ảnh để làm căn cứ (có bản ảnh gửi kèm theo hồ sơ).

Hậu quả từ ngày 09/4/2016 đến nay Chi nhánh L – Công ty TNHH A không thực hiện được hoạt động kinh doanh, hầu hết khách hàng truyền thống không trở lại dân đến Công ty có nguy cơ bị phá sản, vì vậy đến cuối tháng 4 năm 2016 Công ty không có khả năng nộp tiền thuê nhà của kỳ thứ hai (từ tháng 7 đến tháng 12 năm 2016).

Ngày 22/4/2016 Công ty có làm việc với ông X, bà Y với tinh thần hợp tác để giải quyết các vướng mắc. Quá trình làm việc ông X, bà Y không hợp tác.

Ngày 23/4/2016 Công ty có lập một biên bản làm việc với ông X, bà Y nhằm xác định những trở ngại của việc thực hiện hợp đồng. Buổi làm việc đó có mặt người đại diện của ông X, bà Y, nhưng người đại diện không nhất trí với biên bản làm việc đó với nội dung không đúng trình tự và hình thức lập biên bản.

Ngày 08/5/2016 Công ty đã gửi thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho ông X, bà Y.

Phía người đại diện của bị đơn bà M và bà N thừa nhận: Ngày 09/4/2016 ông X, bà Y có tiến hành sửa chữa tầng 1 của ngôi nhà mà tầng 2 đã cho Chi nhánh công ty TNHH A thuê. Nhưng cho rằng việc sửa chữa đó chỉ trong vài ngày chứ không phải liên tục và việc sửa chữa đó không làm ảnh hưởng gì đến việc đi lại và kinh doanh của Công ty. Các bản ảnh phía nguyên đơn đưa ra đại diện bị đơn thừa nhận nhưng cho rằng các bản ảnh đó chỉ chứng minh ở một thời điểm nhất định, không phản ánh được cả quá trình. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Bị đơn cũng thừa nhận hai bên đã có buổi làm việc vào ngày 22/4/2016, nhưng tại buổi làm việc, phía Công ty đã đơn phương áp đặt ý chí và tự ý đưa ra một tờ biên bản mà không hề có chữ ký xác nhận của đại diện hộ kinh doanh. Tại buổi làm việc bà Y cũng không đồng ý với bất kỳ nội dung nào, Doanh nghiệp tự ký và đóng dấu vào biên bản đó.

Bị đơn cũng thừa nhận đã được Công ty gửi thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đã có thông báo không chấp nhận vào ngày 16/5/2016.

Điều 6.1 của Hợp đồng thuê nhà cũng quy định: “Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 (ba mươi) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt… ”

Điều 4 của Hợp đồng thuê nhà ngày 20/11/2015 quy định:

Nghĩa vụ của bên A: … “Tạo mọi điều kiện để bên B được sử dụng căn nhà thuận tiện, không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bên B, hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý liên quan đến việc sử dụng căn nhà (nếu có) ”.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện của bị đơn thừa nhận, ngày 12/4/2016 ông X, bà Y đã thực hiện việc sửa chữa tầng 1, thi công đổ toàn bộ sân phía trước nhà, diện tích 48m². Thể hiện chi tiết tại bản hợp đồng thuê khoán việc (Bút lục số 111).

Người làm chứng anh T trình bày: vào tháng 4 năm 2016 anh có làm cho ông X, bà Y diện tích đổ bê tông khoảng 48m², khi thực hiện làm 2 lần, mỗi lần cách nhau 4 đến 5 ngày.

Các bản ảnh do nguyên đơn cung cấp được bị đơn xác nhận là đúng, thể hiện việc có sửa chữa phần sân trước cửa tầng 1 của ngôi nhà ông X, bà Y đã cho công ty thuê ở trên tầng 2.

Như vậy có việc sửa chữa nhà của bên cho thuê đã làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bên thuê nhà là Công ty TNHH A. Công ty cũng đã làm văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, (ngày 08/5/2016 ) thời hạn báo trước là 30, thông báo này cũng đã gửi đến ông X, bà Y. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty xác định việc Công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng là do lỗi của bên cho thuê nhà là ông X, bà Y. Tuy nhiên không buộc ông X, bà Y phải trả lại cho Công ty tiền đặt cọc 25.000.000đ là làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Công ty, vì số tiền đặt cọc do Công ty đặt cho bên cho thuê nhà và hai bên thỏa thuận, bên nào có lỗi phải chịu trách nhiệm. Do vậy chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Công ty, buộc ông X bà Y phải trả lại tiền đặt cọc 25.000.000đ. Bác kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Vân về việc yêu cầu Công ty phải bồi thường cho ông X, bà Y 586.854.050, do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của Công ty trái pháp luật.

• Bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa Công ty TNHH A, người đại diện theo pháp luật bà Nguyễn Thị F (bên thuê nhà) với ông X và bà F ký kết ngày 20 tháng 11 năm 2015; Buộc ông X và bà Y phải trả lại số tiền đặt cọc theo hợp đồng là 25.000.000đ (hai mươi lăm triệu đồng) cho Công ty TNHH A người đại diện theo pháp luật bà Nguyễn Thị F.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn: Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông X và bà Y đối với Công ty TNHH A người đại diện theo pháp luật bà Nguyễn Thị F: Buộc Công ty TNHH A, chi nhánh công ty A tại L, người đại diện theo pháp luật bà Nguyễn Thị F có trách nhiệm thanh toán cho ông X và bà Y tiền thuê nhà 01 tháng là 25.000.000đ (hai mươi lăm triệu đồng).

• Đồng thời bác bỏ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc:

Buộc Công ty TNHH A phải chịu phạt hợp đồng theo khoản 6.1, Điều 6 Hợp đồng là 50% tài sản kê khai theo Hợp đồng là 143.298.550đ. Theo biên bản bàn giao tài sản kèm theo Hợp đồng thuê nhà thì giá trị số tài sản là 286.597.100đ.

Buộc thực hiện nghĩa vụ, trả tiền thuê nhà cho ông X, bà Y đến thời điểm ngày 20/11/2017 là 425.000.000đ (trong đó đã khấu trừ đi 25.000.000đ tiền đặt cọc). Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Buộc thanh toán tiền lãi cho số tiền chậm trả đối với số tiền nhà của Công ty phải thanh toán cho ông X, bà Y từ ngày 20/5/2016 đến ngày 17/4/2017 là 18.412.500đ, cụ thể: Nghĩa vụ thanh toán 150.000.000đ kỳ thuê nhà thứ hai tính đến ngày Tòa án đưa vụ án ra xét xử là 150.000.000đ x 322 ngày x 9% : 360 ngày = 12.075.000đ; Nghĩa vụ thanh toán 150.000.000đ kỳ thuê nhà thứ 3 tính đến ngày Tòa án đưa vụ án ra xét xử là 150.000.000đ x 169 ngày x 9 % : 360 ngày = 63.375.000đ

• Bình luận một số tình tiết liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng ở vụ việc.

Bị đơn sửa chữa tầng 1 gây cản trở nghiêm trọng cho việc khai thác tầng 2 của căn nhà, dàn giáo xây dựng, các đống vật liệu lấn chiếm, cản lối đi lên tầng 2 là vi phạm nghĩa vụ của bên A dựa trên Điều 4 của Hợp đồng thuê nhà giữa Công ty A và ông X, bà Y.

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn bên thuê phải trả tiền thuê”. Hợp đồng thuê nhà cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, một loại hợp đồng thông dụng được quy định tại mục 5, chương XVI của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng lại không có một quy định cụ thể nào cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà cũng là một dạng hợp đồng thuê tài sản “đặc biệt” vì nó còn liên quan đến bất động sản. Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên thuê:  “Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

1. Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
2. Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”

Theo như khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 thì ông X, bà Y không có bất cứ hành vi nào trên tuy nhiên, dựa trên Điều 4 Hợp đồng thuê nhà giữa ông X, bà Y với công ty X ngày 20/11/2015 về nghĩa vụ của Bên A “Tạo mọi điều kiện để bên B được sử dụng căn nhà thuận tiện, không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bên B, hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý liên quan đến việc sử dụng căn nhà (nếu có)” và dựa theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” thì ông X, bà Y đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà ngày 20/11/2015 và Công ty A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Ở đây tác giả sẽ không phân tích cũng như đưa đánh giá về việc hợp đồng này chưa được công chứng vì theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hình thức của hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản, không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực và việc chi nhánh Công ty A chưa làm đăng ký mà sẽ chỉ tập trung vào vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.  

 Xét theo vụ việc trên, nguyên đơn – Công ty A có đưa ra dẫn chứng rằng nhân viên và khách hàng của công ty A thường xuyên phải bước qua đống vật liệu xây dựng, thậm chí phải chui qua dàn giáo xây dựng để bước vào địa điểm kinh doanh. Đồng thời trong Trong quá trình thi công ông X, bà Y cho tháo biển quảng cáo của

Công ty lắp trên tường tầng hai của căn nhà cho thuê mà Công ty có quyền sử dụng theo hợp đồng để xuống đất, không có bất cứ sự giải thích nào. Tuy nhiên, trong bán án cũng như nội dung của bản án lại không nhắc đến sự việc này mặc dù điều đó làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của Công ty A.

Công ty A hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì các lý do trên. Theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Công ty A có quyền yêu cầu bồi thường vì ông X, bà Y đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà làm ảnh hưởng đến việc thuê nhà cũng như kinh doanh của Công ty A. Tuy nhiên bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên lại không có quyết định bồi thường cho Công ty A.

Phần bản án của Tòa án nhân dân, Tòa đưa ra quyết định chấm dứt hợp đồng là phù hợp với quy định tuy nhiên chưa rõ là hủy bỏ hợp đồng hay là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đồng thời, qua vụ việc trên chúng ta thấy rằng, pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng còn chưa đầy đủ, chưa rõ ràng. Hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trên nên trong một số tình huống đặc biệt, việc này còn gặp khó khăn nhiều trong việc giải quyết cũng như đưa ra phán đoán chính xác cho vụ việc. Tòa án nhận định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê của Công ty A là đúng nhưng việc cần dùng từ “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà số …” thay cho việc “Chấm dứt hợp đồng thuê nhà số …” để khẳng định đây là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà chứ không phải hủy bỏ hợp đồng hay chấm dứt hợp đồng trước thời hạn do thỏa thuận.

Vụ việc thứ hai: Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ giữa anh Nguyễn Ngọc H và Công ty cổ phần Thương mại – Quảng cáo – Xây dựng – Địa ốc V và Bản án số 06/2019/DSST ngày 25/4/2019 của Tòa án nhân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

• Nội dung vụ việc

Ngày 25 tháng 4 năm 2019 tại Trụ sở Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 86/2017/TLST-DS ngày 03/11/2017 về việc “Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ”. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/2019/QĐXX-DS ngày 11/4/2019, giữa: Nguyên đơn: Ông

Nguyễn Ngọc H, sinh năm 1970; Địa chỉ : Số 186 phố Q, phường Q, Ba Đình, Hà Nội; Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Ngọc H: Luật sư Nguyễn Văn Quang của Công ty Luật hợp danh V.I.P thuộc Đoàn luật sư Thành phố

Hà Nội. Bị đơn: Công ty cổ phần Thương mại – Quảng cáo – Xây dựng – Địa ốc V (gọi tắt là Công ty V) Địa chỉ trụ sở: Số 202 Hồ Tùng Mậu, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

• Nguyên đơn trình bày:

Ngày 27/5/2015 tôi và Công ty V có ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 3415, tầng 34, tòa nhà RUBY 4 theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số GM/RUBY4.34.3415/2015/HĐMB của dự án Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.

Qua hơn hai năm thực hiện hợp đồng tôi luôn tuân thủ đúng và đầy đủ nghĩa vụ của bên mua căn hộ theo Hợp đồng đã ký. Theo hợp đồng thời điểm bắt đầu bàn giao căn hộ dự kiến vào ngày 31/3/2017 và chậm nhất là ngày 30/6/2017. Đến ngày 22/5/2017 tôi nhận được thông báo mời đến bàn giao căn hộ vào ngày 09/6/2017. Ngày 11/6/2017 tôi đã đến nghiệm thu lần thứ nhất, ngay sau khi nghiệm thu tôi nhận thấy căn hộ chưa đủ điều kiện bàn giao như tường bị nứt phía bên trên cửa chính, dây điều hòa và dây điện chờ quá ngắn, vệ sinh công nghiệp lại. Tôi đã có ý kiến với Công ty V trong phiếu tiếp nhận ý kiến cư dân cùng ngày. Ngày 30/6/2017 là thời hạn cuối cùng theo hợp đồng để bên mua trả hết tiền và bên bán bàn giao căn hộ, tôi đã thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ cho Công ty V và 2% kinh phí bảo trì, tuy nhiên tôi thấy căn hộ vẫn chưa được sửa chữa khắc phục các lỗi mà tôi đã yêu cầu, tôi tự kiểm tra căn hộ thấy chất lượng vữa trát căn hộ rất kém. Ngày 29/7/2017 theo thông báo bàn giao căn hộ lần 3 tôi đến nhận bàn giao căn hộ nhưng căn hộ vẫn chưa đáp ứng đủ những yêu cầu để bàn giao, cụ thể như sau:

Thứ nhất: Khoản 4 Điều 4 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư quy định:

Bên bán phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống cung cấp chất đốt; hệ thống thông tin liên lạc; hệ thống công trình hạ tầng xã hội như: trung tâm thương mại, văn ph ng, sân chơi, vườn hoa theo tiến độ dự án đã được phê duyệt. Tuy nhiên đến thời hạn bàn giao cuối là ngày 30/9/2017 Công ty V vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng các công trình kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ dự án.

Thứ hai: Tại Điều 8 Hợp đồng quy định khi bàn giao căn hộ hai bên phải lập biên bản bàn giao và các giấy tờ pháp lý có liên quan. Tại buổi làm việc ngày 29/7/2017, tôi đến kiểm tra thấy vữa trát căn hộ không đảm bảo, tôi tự đo thấy thiếu 01m2 và đề nghị đại diện Công ty V cử người đại diện theo pháp luật của V (có giấy ủy quyền) đo đạc lại diện tích thực tế căn hộ khi nhận bàn giao; Lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng; Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.3415 và Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật; Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Tuy nhiên, đại diện Công ty V cho rằng đề nghị của tôi là không thể chấp nhận được vì vậy tôi không nhận bàn giao căn hộ.

Thứ ba: Theo Thông báo số 55/GĐ-GĐ2 ngày 14/7/2017 của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng kết luận: Công trình KO1 (Khu A) còn một số khiếm khuyết liên quan đến công tác trát tường, trần thạch cao, nứt tại vị trí giao giữa vách bê tông và tường xây chưa được khắc phục triệt để.

Tại đơn khởi kiện ngày 07/8/2017, tôi yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty V phải thanh toán trả tôi khoản tiền phạt và bồi thường Hợp đồng là 118.618.398 đồng (tính đến thời điểm nộp đơn khởi kiện) bao gồm các khoản tiền sau:

• Khoản tiền phạt vi phạm là: 3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày 1.542.589 đồng/ngày x 38 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 07/8/2017) = 58.618.398 đồng.
• Khoản tiền bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao là:
• Phí mời luật sư: 30.000.000 đồng;
• Tiền cho thuê nhà: 2 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 30.000.000 đồng.

Ngày 12/12/2017, tôi bổ sung yêu cầu khởi kiện là do tính đến thời điểm này, Công ty V không thực hiện và thực hiện không đúng những cam kết trong Hợp đồng mua bán căn hộ.

Đến ngày 27/9/2018, khi Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định hiện trạng căn hộ R4.3415 tôi thấy tường của căn hộ đã được trát lại, phía bên Công ty V cũng cam kết sẽ thực hiện đúng những nội dung tôi đã đề nghị tại buổi làm việc ngày 29/7/2017 (bao gồm: Đo đạc lại diện tích thực tế căn hộ khi nhận bàn giao. Lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng. Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng” theo quy định của pháp luật và “Giấy ủy quyền” của người đại diện theo pháp luật của Công ty V cho người ký Biên bản bàn giao với bên mua). Nhưng đến thời điểm này đã quá thời gian bàn giao nhà nên tôi không chấp nhận những đề nghị của Công ty V.

• Công ty cổ phần thương mại, quảng cáo, xây dựng địa ốc V trình bày:

Ngày 11/05/2010, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 2106/QĐUBND “v/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở Văn phòng Dịch vụ tại địa điểm số 136 Hồ Tùng Mậu, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội đồng ý về mặt chủ trương để Công ty V thực hiện Dự án đầu tư “Khu nhà ở – Văn phòng- dịch vụ” (Dự án Goldmark City).

Cụ thể, toàn bộ khu vực dự án đầu tư Goldmark City được phân chia như sau: Đất trường tiểu học và trung học cơ sở được thiết kế xây dựng công trình cao từ 4 -10 tầng; Khu đất thương mại – văn phòng – công trình công cộng cao từ 3-5-40 tầng; Đất nhà ở công trình cao 40 tầng; Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Ngày 27/01/2015, Công ty V có văn bản số 28/TB-VH “về việc công khai chào bán các căn hộ thuộc Tòa 102, 103 thuộc Khu A Dự án Goldmark City thông qua các sàn giao dịch bất động sản. Trong thời gian này, ông Nguyễn Ngọc H hoàn toàn có đủ thời gian và điều kiện để tìm hiểu kỹ thông tin về Dự án Goldmark City và những vấn đề pháp lý liên quan.

Ngày 27/5/2015 ông H và Công ty V đã ký hợp đồng mua căn hộ chung cư số 3415, tầng 34, tòa nhà RUBY 4 theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số GM/RUBY4. 34.3415/2015/HĐMB của dự án Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Theo nội dung Hợp đồng, thời điểm bàn giao căn hộ là ngày 31/3/2017, thời gian được chậm không quá 90 ngày. Như vậy, thời gian chậm nhất để Công ty V bàn giao căn hộ là ngày 30/6/2017.

Ngày 22/5/2017, Công ty V đã thông báo cho ông H về việc bàn giao căn hộ số 3415, tầng 34, tòa nhà RUBY4 vào ngày 09/6/2017. Ngày 11/6/2017, ông H đã đến kiểm tra căn hộ và từ chối nhận bàn giao vì lý do: Người ký biên bản bàn giao phải đúng thẩm quyền, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, chất lượng công trình không đúng, cần đo đạc lại diện tích, cung cấp bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ R4.3415;

Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng…Điều này đã vi phạm nghĩa vụ nhận bàn giao theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Về ba yêu cầu ông H nêu ra để không nhận bàn giao căn hộ, Công ty V có ý kiến như sau:

Thứ nhất: Về việc Công ty V chưa thực hiện xây dựng xong các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu trong Dự án Goldmark City. Tại thời điểm bàn giao, Công ty V đã hoàn thiện xong toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của Tòa nhà R4 khu A Dự án Goldmark City. Trên thực tế, các hệ thống kỹ thuật hạ tầng Dự án như: đường giao thông nội bộ; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống thông tin liên lạc đã được đưa vào sử dụng ổn định trong thời gian dài. Khu vực bên dưới các Tòa nhà đều được Chủ đầu tư bố trí nhiều siêu thị tiện ích, cửa hàng bán lẻ, trường học, khu vui chơi công cộng…để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, giải trí và đã đảm bảo các nhu cầu thiết yếu của toàn bộ cư dân. Khu K01 (Khu A) cũng đã được Chi cục Bảo vệ môi trường – Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội xác nhận hoàn thành hạng mục công trình xử lý nước thải tại Văn bản số 544/CCBVMT-KSON ngày 23/6/2015. Hiện nay, Cục giám định về chất lượng công trình đã có Thông báo 55/GĐ- GĐ2 chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình Khu K01 (Khu A). Đối với phần còn lại của Dự án, Chủ đầu tư cũng đang tiếp tục triển khai để đưa vào khai thác, sử dụng trong thời gian sớm nhất. Vì vậy, yêu cầu phải hoàn thiện tất cả mọi hạng mục công trình mới nhận bàn giao nhà của ông H là không phù hợp.

Thứ hai: Ngày 29/7/2017, ông H đến nhận bàn giao căn hộ đã có hành vi tự ý dùng tôvit chọc tường phòng bếp, phòng ngủ và cho rằng vữa trát căn hộ không đảm bảo, căn hộ thiếu 01m2 và không nhận bàn giao căn hộ. Điều này đã vi phạm nghĩa vụ nhận bàn giao theo thỏa thuận trong Hợp đồng vì nếu trường hợp căn hộ còn tồn tại một số lỗi tại thời điểm kiểm tra bàn giao thì chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng có nghĩa vụ khắc phục hoàn thiện trong thời gian tối đa từ 7 đến 15 ngày kể từ ngày khách hàng ký biên bản bàn giao căn hộ. Việc ông H yêu cầu người bàn giao căn hộ phải có giấy ủy quyền của Công ty V là không đúng vì trong Thông báo bàn giao Công ty đã ghi rõ mọi thông tin liên quan đến việc bàn giao, Công ty bàn giao hàng trăm căn hộ không thể làm giấy ủy quyền cho từng căn hộ. Ông H yêu cầu V đo lại diện tích và cung cấp những văn bản như: Lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng, Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật. Ngày 27/9/2018 Hội đồng định giá của Tòa án quận Bắc Từ Liêm đã đến kiểm tra xem xét thẩm định căn hộ, tại buổi thẩm định ông H không yêu cầu đo lại diện tích cũng như không có ý kiến gì về vữa trát căn hộ. Phía Công ty cũng sẵn sàng cung cấp những văn bản ông H yêu cầu nhưng ông H từ chối.

Thứ ba Ông H căn cứ theo Thông báo số 55/GĐ – GĐ2 ngày 14/7/2017 của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng không nhận bàn giao căn hộ với lý do công trình KO1 (Khu A) còn một số khiếm khuyết là không đúng vì đây là kết quả kiểm tra chung của cả công trình chứ không phải riêng căn hộ của ông H và kết luận cuối cùng của Cục giám định là “chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng”.

• Nhận định của Tòa án Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng: Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, các tài liệu chứng cứ do các bên đương sự cung cấp cùng các tài liệu Tòa án xác minh thu thập được xác định đây là vụ án dân sự tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Công ty V có trụ sở tại số 202 Hồ Tùng Mậu, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Vì vậy, Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền được quy định tại điều 26; điểm a khoản 1 điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

• Về nội dung vụ án:

Ngày 27/5/2015, ông Nguyễn Ngọc H và Công ty V đã ký Hợp đồng số

GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB để mua căn hộ chung cư số: 3415 tầng 34 tòa R4 tại Dự án Goldmark City. Trong quá trình thực hiện, ông H đã nộp tổng số tiền là: 3.085.178.851 đồng (Ba tỷ, không trăm tám mươi lăm triệu, một trăm bảy tám nghìn, tám trăm năm mốt đồng). Ngày 22/5/2017, Công ty V đã thông báo cho ông H về việc bàn giao căn hộ số 3415, tầng 34, tòa nhà RUBY4 vào ngày 09/6/2017. Ngày 11/6/2017, ông H đã đến kiểm tra căn hộ và từ chối nhận bàn giao vì lý do cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, chất lượng công trình không đúng, chưa được cung cấp bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng… Ngày 07/8/2017, ông Nguyễn Ngọc H đã khởi kiện ra Tòa án quận Bắc Từ Liêm, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty V phải thanh toán trả khoản tiền phạt và bồi thường Hợp đồng là 118.618.398 đồng (tính đến thời điểm nộp đơn khởi kiện) bao gồm các khoản tiền sau: Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Khoản tiền phạt vi phạm là: 3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày 1.542.589 đồng/ngày x 38 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 07/8/2017) = 58.618.398 đồng.

• Khoản tiền bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao là:
• Phí mời luật sư: 30.000.000 đồng;
• Tiền cho thuê nhà: 2 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 30.000.000 đồng.

Ngày 12/12/2017, ông H bổ sung yêu cầu khởi kiện đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB tại Dự án Goldmark City ký ngày 27/5/2015 giữa ông với Công ty V, đề nghị Tòa án giải quyết buộc Công ty V phải thanh toán các khoản tiền sau:

• Toàn bộ tiền đã thanh toán cho Công ty V: 3.085.178.851 đồng;
• Tiền phạt vi phạm Hợp đồng theo công thức 3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày; 1.542.589 đồng/ngày x 175 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 12/12/2017) = 269.953.075 đồng;
• Tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng bằng 20% tổng số tiền đã nộp cho V: 3.085.178.851 đồng x 20% = 617.035.770 đồng;4- Tiền bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng:
• Phí mời luật sư: 06 tháng x 10.000.000 đồng/1 tháng = 60.000.000 đồng;
• Tiền cho thuê nhà: 06 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 90.000.000 đồng;

Tổng cộng: 3.085.178.851 đồng + 269.953.075 đồng + 617.035.770 đồng + 150.000.000 đồng = 4.122.167.696 đồng (bốn tỷ, một trăm hai mươi hai triệu, một trăm sáu mươi bảy nghìn, sáu trăm chín sáu đồng).

• Hội đồng xét xử xét thấy: Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

1/ Tại khoản 4 Điều 4 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa hai bên quy định: “Bên Bán phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống cung cấp chất đốt; hệ thống thông tin liên lạc; hệ thống công trình hạ tầng xã hội như: trung tâm thương mại, văn phòng, sân chơi, vườn hoa theo tiến độ dự án đã được phê duyệt . Đến nay, Công ty V đã hoàn thiện xong toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của Tòa nhà R4 khu A Dự án Goldmark City. Trên thực tế, các hệ thống kỹ thuật hạ tầng Dự án như: đường giao thông nội bộ; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống thông tin liên lạc đã được đưa vào sử dụng ổn định trong thời gian dài. Khu vực bên dưới các Tòa nhà đều được Chủ đầu tư bố trí nhiều siêu thị tiện ích, cửa hàng bán lẻ, trường học, khu vui chơi công cộng,….để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, giải trí. Như vậy, Công ty V “đã đảm bảo các nhu cầu thiết yếu của toàn bộ cư dân” trong dự án Goldmark City. Vì thế, căn cứ của ông Hoàng đưa ra để đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

2/ Tại khoản 2 điều 8 của Hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Hoàng và Công ty V có quy định “Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến ngày 31/3/2017, có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 90 ngày. Các trường hợp bàn giao sau ngày 30/6/2017 mới coi là chậm bàn giao…”. Ngày 22/5/2017 Công ty V ra thông báo bàn giao căn hộ và ngày 11/6/2017 hai bên đã cùng nhau kiểm tra và bàn giao căn hộ nhưng ông H không nhận và đưa ra một số yêu cầu như đo lại diện tích căn hộ và cung cấp những văn bản bao gồm: Lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng,

Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật và “Giấy ủy quyền” của người đại diện theo pháp luật của Công ty V cho người ký Biên bản bàn giao với bên mua, phía V đã có thiện chí đáp ứng các yêu cầu nhưng ông H không chấp nhận. Như vậy, Công ty V đã thực hiện đúng theo điều 8 của hợp đồng về bàn giao căn hộ. Do đó căn cứ này của ông H đưa ra để đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

3/ Căn cứ theo Thông báo số 55/GĐ – GĐ2 ngày 14/7/2017 của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây khu KO1 (Khu A) thì tại thời điểm kiểm tra công trình còn một số khiếm khuyết liên quan đến công tác trát tường, trần thạch cao, nứt tại vị trí giao giữa vách bêtông và tường xây chưa được khắc phục triệt để nhưng công trình đã đủ điều kiện để đưa vào sử dụng và có kết luận của Cục giám định là “chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng”. Từ các phân tích nêu trên thấy rằng Công ty V đã thực hiện đầy đủ và đảm bảo đúng các điều khoản tại Hợp đồng mua bán căn hộ số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ngày 27/5/2017 giữa ông Nguyễn Ngọc H và Công ty V. Việc ông H đưa ra các lý do cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, chất lượng công trình không đảm bảo… để đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ là không có căn cứ để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Do không có căn cứ để hủy Hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Nguyễn Ngọc H và Công ty V nên Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ký ngày 27/5/2017 về việc mua căn hộ 15, tầng 34 Tòa nhà R4 tại Dự án Goldmark City.

Xét yêu cầu của ông H yêu cầu Tòa án buộc Công ty V trả lại cho ông số tiền đã thanh toán cho Công ty V: 3.085.178.851 đồng; Tiền phạt vi phạm Hợp đồng theo công thức 3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày x 175 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 12/12/2017) = 269.953.075 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng bằng 20% tổng số tiền đã nộp cho V: 3.085.178.851 đồng x 20% = 617.035.770 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng gồm: Phí mời luật sư: 06 tháng x 10.000.000 đồng/1 tháng = 60.000.000 đồng; Tiền cho thuê nhà: 06 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 90.000.000 đồng; Tổng cộng là 4.122.167.696 đồng (bốn tỷ, một trăm hai mươi hai triệu, một trăm sáu mươi bảy nghìn, sáu trăm chín sáu đồng).

Hội đồng xét xử xét thấy do không chấp nhận yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Nguyễn Ngọc H và Công ty V nên không chấp nhận yêu cầu này của ông H.

• Bản án của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội quyết định:

• Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc H đối với Công ty cổ phần thương mại quảng cáo xây dựng địa ốc V về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ký ngày 27/5/2017 mua căn hộ 15, tầng 34 Tòa nhà R4 tại Dự án Goldmark City.
• Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc H đối với yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 12 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là 1.036.988.845 đồng bao gồm tiền phạt vi phạm Hợp đồng (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 12/12/2017) là 269.953.075 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng bằng 20% tổng số tiền đã nộp cho Công ty V là 617.035.770 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng gồm: Phí mời luật sư là 60.000.000 đồng;

Tiền cho thuê nhà là 90.000.000 đồng; Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

• Ông Nguyễn Ngọc H và Công ty cổ phần thương mại quảng cáo xây dựng địa ốc V tiếp tục thực hiện Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ký ngày 27/5/2017 mua căn hộ 15, tầng 34 Tòa nhà R4 tại Dự án Goldmark City.

Bình luận một số tình tiết liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng ở vụ việc.

Ở bán án này, có hai vấn đề phải giải quyết đó là việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và việc yêu cầu bồi thường của ông Nguyễn Ngọc H. Tuy nhiên, tác giả sẽ chỉ bình luận về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ.

Ông Nguyễn Ngọc H có đưa ra 3 lý do để yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ trên dựa trên khoản 4 Điều 4, Điều 8 của hợp đồng mua bán căn hộ và Thông báo số 55/GĐ-GĐ2 ngày 14/7/2017 của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng.

Ông Nguyễn Ngọc H trình bày thì Công ty V vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng các công trình kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ dự án cho đến thời hạn bàn giao cuối là ngày 30/9/2017 theo như khoản 4 Điều 4 Hợp đồng mua bán căn hộ tuy nhiên trên thực tế công ty V đã đảm bảo các nhu cầu thiết yếu của toàn bộ cư dân trong dự án Goldmark City.

Công ty V lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng, Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật và “Giấy ủy quyền” của người đại diện theo pháp luật của Công ty V cho người ký Biên bản bàn giao với bên mua, phía V đã có thiện chí đáp ứng các yêu cầu nhưng ông H không chấp nhận.

Theo như kết luận của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây khu KO1 (Khu A) thì căn hộ có thể được đưa vào sử dụng.

Từ đó, thì ông Nguyễn Ngọc H không thể yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ vì Công ty không vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội đưa ra quyết định không chấp nhận yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ là đúng. Tuy nhiên, pháp luật về hợp đồng nói chung cũng như về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự còn một vài chỗ sơ hở, có thể khiến cho người khác lợi dụng điều đó để đem lại lợi ích cho mình.

2.2.2. Bất cập của các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Hợp đồng dân sự cũng trải qua các giai đoạn phát sinh, phát triển và chấm dứt. Tuy nhiên, khác với các sự vật, hiện tượng khác, hợp đồng dân sự bao giờ cũng được phát sinh từ những hành vi có ý thức của các chủ thể. Vì vậy, các sự kiện làm chấm dứt một hợp đồng dân sự không phải là các biến sinh do sự vận động của tự nhiên mà đó là những sự kiện được xuất hiện từ hành vi có thức của các chủ thể hoặc do pháp luật quy định.

• Các căn cứ quy định tại Điều 423, Điều 424, Điều 425, Điều 426 của BLDS 2015. Thực tế cho thấy đã phát sinh những vấn đề như sau:

Một là, trong quá trình thực hiện hợp đồng, hợp đồng có thể bị chấm dứt hoặc bị hủy bỏ, tuy nhiên, hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng sẽ trở nên rất bất lợi cho bên vi phạm, bởi lẽ khi hợp đồng bị hủy bỏ, hợp đồng có thể không có hiệu lực toàn bộ hoặc một phần. Tuy nhiên với hợp đồng được coi là không có hiệu lực một phần nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm, thỏa thuận về bồi thường thiệt hại cũng như thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Quy định này cho thấy chỉ một sự vi phạm nhưng có thể xảy ra nhiều hậu quả như: hợp đồng bị hủy bỏ, bên vi phạm bị phạt vi phạm, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và những thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Việc quy định hậu quả của hủy bỏ hợp đồng như vậy còn chưa phù hợp vì nó khiến bên vi phạm dù nặng hay nhẹ cũng phải chịu quá nhiều hậu quả. Điều này không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng được quy định tại Điều 3 BLDS 2015, đồng thời cũng không phù hợp với lẽ công bằng mà các quan hệ dân sự đều hướng tới.

Hai là, BLDS 2015 đã bao hàm một số điều khoản về chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng nhưng chưa đầy đủ. Trong pháp luật nhiều nước trên thế giới, bên cạnh phần điều chỉnh cho phép chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng khi một bên không thực hiện đúng hợp đồng, còn chứa đựng những điều khoản quy định một cách bao quát những trường hợp được hủy bỏ hợp đồng khi một bên không được thực hiện đúng hợp đồng. Cách điều chỉnh này sẽ cho phép hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng khi các quy phạm điều chỉnh hợp đồng thông dụng không đầy đủ hoặc khi hợp đồng không phải là hợp đồng thông dụng mà phần riêng có đề cập. Vì vậy, trên thực tế có nhiều trường hợp có hành vi vi phạm có thể dẫn đến hậu quả chấm dứt hợp đồng nhưng lại không được quy định trong BLDS 2015, cụ thể như sau:

Theo quy định của khoản 1 Điều 428 BLDS 2015, hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng được thừa nhận trong ba trường hợp: Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
• Xảy ra điều kiện mà các bên đã thỏa thuận trước;
• Xảy ra điều kiện do pháp luật quy định.

Các hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng nằm ngoài ba trường hợp này bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng và bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định này, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, theo nguyên tắc chung thực hiện hợp đồng thì hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng không phải là hành vi hợp pháp và bị coi là vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định, để bảo vệ quyền lợi của một bên nào đó (chủ yếu là bên bị vi phạm), pháp luật quy định quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên đó.

Theo quy định, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Đây chính là điểm khác biệt giữa hủy bỏ hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trên thực tế, quy định này vẫn phát sinh những vướng mắc sau:

Thứ nhất, khoản 1 Điều 428 BLDS 2015 quy định quyền này có được: “… nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Quy định đó ngắn gọn và hợp lý nhưng chưa trù liệu đến trường hợp các bên không thỏa thuận nêu rõ các điều kiện để một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, BLDS 2015 chưa quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đông với các loại hợp đồng như: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mượn tài sản, hợp đồng hợp tác…

Thứ ba, khoản 2 Điều 428 BLDS 2015 quy định: “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Tuy nhiên, BLDS 2015 chưa quy định rõ một số vấn đề có liên quan như: thời gian thông báo, nội dung thông báo và trong thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng thì các bên có thực hiện tiếp nghĩa vụ của hợp đồng hay không.

Thứ tư, BLDS 2015 chưa quy định rõ căn cứ xác lập trách nhiệm bồi thường, cách thức xác định trách nhiệm bồi thường và mức bồi thường thiệt hại khi các bên đương phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Hậu quả pháp lý của chấm dứt hợp đồng Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

“Hậu quả”, hiểu theo nghĩa thông thường, là kết quả không hay về sau.

Hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng là những kết quả không hay mà một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng phải gánh chịu khi hợp đồng bị chấm dứt. Hợp đồng bị chấm dứt, có thể dẫn đến nhiều hậu quả khác nhau, trong đó đáng chú ý, có ý nghĩa quan trọng và tất yếu đối với các bên là hậu quả pháp lý. Hợp đồng bị chấm dứt, sẽ dẫn đến những tác động nhất định đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Chính vì thế, để bảo vệ quyền lợi cho các bên khi hợp đồng bị chấm dứt, pháp luật cần có quy định về hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng.

BLDS 2015 vẫn giữ nguyên quy định của BLDS 2005 về nghĩa vụ hoàn trả bằng hiện vật, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả. Tuy nhiên, Bộ luật không quy định rõ việc hoàn trả có bao gồm những hoa lợi, lợi tức mà bên kia nhận được từ việc thực hiện hợp đồng bị hủy bỏ, đặc biệt khi đối tượng phải hoàn lại là một khoản tiền thì vấn đề lãi suất sẽ được giải quyết như thế nào?

Trong các hình thức trách nhiệm dân sự khi chấm dứt hợp đồng thì phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại hợp đồng là những hình thức trách nhiệm thông dụng nhất. Đây là hình thức trách nhiệm dân sự cho các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng, nhằm buộc bên có hành vi gây ra thiệt hại phải khắc phục hậu quả bằng cách đền bù tổn thất cho bên bị thiệt hại. Trên thực tế giao kết hợp đồng dân sự hiện nay, hầu hết đều có thỏa thuận vi phạm hợp đồng; bồi thường thiệt hại do chấm dứt hợp đồng, hoặc các biện pháp này được thỏa thuận kèm theo với biện pháp chấm dứt hợp đồng.

Điều 418 BLDS 2015, quy định về phạt vi phạm. Nghiên cứu nội dung quy định này có thể hiểu, không có giới hạn về mức phạt vi phạm trong dân sự khi chấm dứt hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận chỉ bị phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại. Nếu trong trường hợp có thỏa thuận phạt vi phạm, nhưng không đề cập việc vẫn phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm sẽ không phải bồi thường thiệt hại.

Theo quy định tại Điều 418 BLDS 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại. Các bên có thể thỏa thuận trước về việc bồi thường thiệt hại cũng như xác định trước trong hợp đồng một mức bồi thường cụ thể bằng tiền. Tuy nhiên, khác với phạt vi phạm là chỉ được áp dụng nếu như các bên có thỏa thuận trước về phạt vi phạm, đối với bồi thường thiệt hại, cho dù các bên có thỏa thuận về vấn đề bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng hay không, thì khi xảy ra thiệt hại, bên gây thiệt hại vẫn phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nhắm tới mục đích quan trọng nhất là bồi hoàn, bù đắp, khôi phục lợi ích vật chất bị thiệt hại cho bên bị vi phạm.

Như vậy, bồi thường thiệt hại là chế tài quan trọng và cơ bản nhất nhằm bảo đảm lợi ích cho các bên khi hợp đồng bị vi phạm, tạo ra khả năng đảm bảo lợi ích một cách tối đa cho mọi bên có liên quan trong quan hệ hợp đồng. Chính vì thế, chế tài này được áp dụng cho hầu hết các hành vi làm chấm dứt hợp đồng. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

Điều 13 BLDS 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”. Điều 360 BLDS 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Quy định này được hiểu: Bên vi phạm nghĩa vụ làm chấm dứt hợp đồng, mà hành vi vi phạm gây thiệt hại cho bên khi, thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Trừ khi các bên có thỏa thuận khác, hoặc luật có quy định khác.

Theo khoản 1 Điều 419 BLDS 2015, thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 419; Điều 13 và Điều 360 BLDS 2015. Trong khi đó, Điều 13 và Điều 360 BLDS 2015 chỉ nêu nguyên tắc chung là nếu một bên gây thiệt hại cho một bên khác thì phải bồi thường cho bên này toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hay luật có quy định khác. Khoản 2 Điều 419 BLDS 2015 chỉ đề cập thiệt hại là lợi ích mà lẽ ra người có quyền (bên bị vi phạm) sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại và các chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ làm chấm dứt hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại. Theo chúng tôi, rất khó để xác định được các loại thiệt hại mà bên bị vi phạm có thể yêu cầu bồi thường từ các quy định này. Vì vậy, để áp dụng những quy định này trên thực tế, cần ban hành hướng dẫn làm cơ sở thống nhất về nhận thức và áp dụng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến nội dung này.

Bên cạnh đó, Điều 362 BLDS 2015 quy định: “Bên có quyền phải áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để thiệt hại không xảy ra hoặc hạn chế thiệt hại cho mình”. Nghiên cứu nội dung quy định này có thể thấy sự bất lợi dành cho bên có quyền và nếu áp dụng trong thực tế sẽ không khả thi. Bởi theo quy định, bên có quyền phải có nghĩa vụ áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để thiệt hại không xảy ra. Nội dung này có thể bị bên vi phạm chấm dứt hợp đồng sẽ lợi dụng, dẫn tới việc bên bị vi phạm có thể sẽ không nhận được khoản tiền bồi thường thiệt hại nào cả.

Hợp đồng bị chấm dứt, hủy bỏ có thể có những tác động, ảnh hưởng nhất định đến quyền nhân thân của các bên có liên quan như quyền được bảo vệ nhân phẩm, danh dự, uy tín; quyền về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình… BLDS 2015 quy định “việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do BLDS hoặc luật khác có liên quan quy định”. Đây có thể nói là quy định khá mới của BLDS 2015 trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể nên vấn đề này vẫn rất khó thực thi. Khóa luận: Pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng