Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm khóa luận thì với đề tài Khóa luận: Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua

2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường

Việt Nam vẫn là một điểm đến cho dòng vốn nước ngoài với sự hiện diện ngày một tăng của các tập đoàn đa quốc gia đang mở rộng hoặc thiết lập các hoạt động kinh doanh mới. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Biểu 1: Vốn FDI đổ vào Bất động sản từ 2004 đến 2008

Theo biểu đồ trên có thể nhận thấy mức FDI đăng ký lẫn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng hàng năm với tốc độ chóng mặt. Năm 2008 lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào BĐS tăng cao kỷ lục. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần so với năm 2007, với 1.171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11,5 tỷ USD. Quy mô dự án đạt mức bình quân 51,47 triệu USD/dự án, cao hơn rất nhiều so với thời gian trước. Lĩnh vực BĐS thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008 với gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư, ước tính khoảng 30% tổng vốn đầu tư đã thực hiện nằm trong ngành bất động sản và khách sạn, so với 13% trong ngành công nghiệp nhẹ và 3% trong ngành nông nghiệp và thực phẩm. Chỉ tính riêng số vốn tăng thêm của các dự án đang hoạt động tại Việt Nam trong năm 2008 đã tương đương với tổng số vốn đăng ký mới trong một năm của đầu những năm 2000.

Biểu 2: Tổng vốn FDI vào Bất động sản 2008.

Số dự án văn phòng, khách sạn du lịch không nhiều nhưng có tổng vốn đầu tư lớn. Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết đầu tư trong vòng vài năm tới như: Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập đoàn New City (Brunei) 4,3 tỷ USD; Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development Ltd. (Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu. Dự án khu đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD, Dự án xây dựng cao ốc khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA Assiociates International (Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP. Hồ Chí Minh….

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), trong 4 tháng đầu năm 2009 Việt Nam đã thu hút được 6,357 tỷ USD, bằng 83% cùng kỳ năm 2008 trong đó 91% vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản. Lĩnh vực bất động sản, lượng vốn đăng ký xây dựng khách sạn đạt 4,505 tỷ USD, khu đô thị đạt 600 triệu USD và văn phòng cao cấp là 684 triệu USD. Cho đến nay, các dự án đáng chú ý về qui mô vốn lớn, vẫn là những dự án được cấp phép tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ đầu năm 2009 như: Dự án xây dựng vườn thú hoang dã Safari và khu nghỉ dưỡng Bình Châu-Việt Nam với tổng vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án khu đô thị mới Tóc Tiên với 600 triệu USD và The Vietstar Mixed-User Complex Project với 200 triệu USD. Trong khi đó, công nghiệp chỉ thu hút được 392 triệu USD, còn nông lâm nghiệp thì không đáng kể. Điều này chứng tỏ bất động sản vẫn đang là đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>>  Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Kinh Tế

2.1.2 Giá cả bất động sản Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Giá BĐS ở Việt Nam được đánh giá là quá cao. Những người có mức thu nhập trung bình trở xuống vẫn rất khó có nhà ở cho mình do giới đầu cơ BĐS tận dụng cơ hội, sự chênh lệch cung cầu mà đẩy giá lên cao. Theo một nghiên cứu mới đây của Công ty bất động sản Knight Frank phối hợp với Ngân hàng Citi Private Bank, giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới¹⁰: 49.200 USD/m², tiếp đến là Monaco 46.900 USD/m², New York 34.200 USD/m². Ở châu Á, Hồng Kông đứng đầu với 26.300 USD/m², Tokyo 23.500 USD/m². Giá đất của London trong năm 2007 đã tăng mạnh là do có nhiều nhà đầu tư nước ngoài, giới nhà giàu ở nước ngoài đổ xô đến London mua nhà. Tại London, chủ nhân những ngôi nhà trị giá trên 4 triệu USD hầu hết là người nước ngoài. Trong khi đó tại Việt Nam, tháng 7/2007, một căn nhà trên đường Đồng Khởi được rao bán tại Siêu thị địa ốc ACB với giá khoảng 1 tỉ đồng/m². Ngoài ra, tại các tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ dù có ít nhà rao bán, nhưng ở những vị trí đẹp, mặt tiền đường có giá không dưới 40.000 USD/m², một con số quá cao so với mức sống cũng như chất lượng bất động sản ở Việt Nam.

Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực BĐS như Lilama, Trường Hải, Viglacera… Do đó từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới. Vào đầu năm 2008 thị trường BĐS có sự tăng trưởng nóng, giao dịch mạnh, giá bất động sản đẩy lên cao. Giá thuê văn phòng cũng đẩy lên cao văn phòng hạng A vào quý 1 tại HCM khoảng 70 USD/m² tăng khoảng 100% so với năm trước, tại Hà Nội khoảng 51 USD/m² tăng khoảng 58% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch đã giảm vào cuối năm 2008 do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Giá căn hộ cao cấp tại Tp.HCM cuối năm 2008 có sự sụt giảm, dao động từ 30 – 60% so với cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Tại Hà Nội giá căn hộ ổn định hơn, với mức giảm giá ở hầu hết các dự án nhà ở là không đáng kể khoảng 7 – 10% so với cuối năm 2007. Trong những tháng đầu năm 2009, giá chào bán các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp có xu hướng giảm từ 4-8%, cá biệt có những dự án giảm giá tới 20-30%. Tuy nhiên, thị trường Hà Nội trong 2-3 năm qua không có sự tăng quá mạnh về nguồn cung, do đó thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không có những sự sụt giảm đáng kể về giá bán trong thời gian tới.

Biểu 3: Đồ thị phản ánh thị trường BĐS năm 2008

Kề từ đầu nằm 2009 thị trường bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại. Giá bán căn hộ bình dân đã tăng 5-15%. Số lượng khách hàng tìm mua nhà tăng hơn, số người sẵn sàng đặt tiền mua căn hộ cũng tăng lên nhiều. Thị trường đã ấm lên và còn tiếp tục nóng lên vì, chủ đầu tư hiểu rõ hơn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thị trường. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào lĩnh vực này với một số lượng lớn và nhiều nhà đầu tư vẫn mong muốn đầu tư vào mảng thị trường này. Sự sụt giảm về giá thuê cũng như giá bán của các loại hình bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường đi lên, hấp dẫn hơn đối với khách thuê và đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi tình hình kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.

2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản

Thị trường hiện nay vẫn giao dịch chủ yếu theo phương thức trực tiếp nên bị mất cân đối cung cầu và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ BĐS. Do vậy, những người có nhu cầu BĐS để ở chưa có nhiều cơ hội để tiếp tục tham gia thị trường. Theo VietRees, có đến 65% – 70% trong tổng số các giao dịch BĐS tại những thành phố lớn ở Việt Nam do người mua để đầu cơ. Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) ”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Đầu năm 2008 khi thị trường BĐS đang nóng, hàng loạt sàn giao dịch BĐS đã ra đời với con số các sàn giao dịch BĐS hiện nay lên đến hơn 100. Tuy nhiên những sàn có quy mô cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hiện nhiều sàn giao dịch nhà đất đang lâm vào tình cảnh hoạt động cầm chừng. Khách hàng chỉ biết đến một vài sàn có uy tín như Vigralera, ACBR, Sacomreal, Tín Nghĩa, Phúc Đức… còn lại là sàn do các chủ đầu tư mở ra để chỉ bán sản phẩm cho mình. Do thị trường BĐS đang trong giai đoạn trầm lắng và đa số các tổ chức và cá nhân vẫn đang giao dịch không qua sàn vì chỉ bắt buộc các tổ chức phải giao dịch qua sàn trong khi đó các giao dịch giữa các cá nhân lại phổ biến. Do vậy, các sàn giao dịch sẽ còn khó khăn kéo dài ít nhất trong 3 đến 4 năm tới.

2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Theo Báo cáo Môi trường Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới (WB), năm 2008 mức độ thuận lợi môi trường kinh doanh của Việt Nam ở vị trí 91/178 quốc gia được xếp hạng và vị trí 92/181 quốc gia được xếp hạng của năm 2009. Như vậy trong những năm gần đây, mức độ thân thiện của nền kinh tế Việt Nam với giới đầu tư nước ngoài đã được cải thiện so với năm 2007 khi đứng ở vị trí 104/175 quốc gia được xếp hạng, năm 2006 đó là vị trí 98/155¹¹.

Theo công bố của Tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle, thị trường bất động sản VN 2008 được coi là đã có cải thiện về Báo cáo Môi trường Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới (WB), Doing business 2008 tính minh bạch khi đứng thứ 77 trên tổng số 82 quốc gia lọt vào bảng xếp hạng. Năm 2007, Việt Nam xếp hạng 56/56 nước và ở nhóm không minh bạch. Việt Nam được xếp thứ 11 trong danh sách 28 thị trường có sự thay đổi về tính minh bạch lớn nhất trong hai năm qua. Bảng xếp hạng đánh giá tính minh bạch của thị trường qua nhiều yếu tố như lượng hàng hóa hiệu quả, những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, việc vận dụng và hiểu những quy định pháp luật một cách đúng đắn, sự tôn trọng quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng và cập nhật những cơ sở dữ liệu về thị trường. Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng. Như vậy, môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản và luật pháp đã được thay đổi theo hướng tích cực, Việt Nam hiện tại vẫn là một trong những nước có cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài

2.2.1 Các yếu tố về tự nhiên và nhân khẩu

Điều kiện tự nhiên Việt Nam

Việt Nam nằm trong bán đảo Đông Dương, thuộc vùng Đông Nam châu Á với diện tích 331.212 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn 4.200 km² biển nội thủy. Là quốc gia trong vùng nhiệt đới, nhưng Việt Nam có nhiều điểm nghỉ mát vùng núi mang dáng dấp ôn đới như: Sa Pa, Tam Ðảo, Bạch Mã, Bà Nà, Ðà Lạt. Việt Nam có bờ biển dài 3.260 km với hàng chục bãi tắm nổi tiếng, nhiều rừng, núi với các hang động tuyệt đẹp, nhiều công trình kiến trúc cổ và nhiều lễ hội đặc sắc. Do nằm dọc theo bờ biển, khí hậu Việt Nam được điều hòa một phần bởi các dòng biển và mang nhiều yếu tố khí hậu biển. Việt Nam có bờ biển dài Vịnh Hạ Long là kỳ quan thiên nhiên được UNESCO hai lần công nhận di sản thiên nhiên thế giới… đã tạo cho Việt Nam có tiềm năng du lịch dồi dào. Như vậy Việt Nam có lợi thế về vị trí địa lý vì nằm trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang phát triển năng động, có điều kiện thuận lợi về tự nhiên để phát triển thị trường bất động sản liên quan đến các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng

Yếu tố nhân khẩu học

Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ dân số trẻ với dân số ước tính 86 triệu người. Độ tuổi từ 0-14 chiếm 29,4%, còn độ tuổi từ 15-64 chiếm 65%. Hơn một nửa số dân hiện dưới 25 tuổi. Theo dự đoán của Liên Hiệp Quốc, dân số Việt Nam sẽ tăng lên 110 triệu người vào năm 2035, với 2/3 trong tổng số sẽ có khả năng tham gia vào kinh tế. Việt Nam có mật độ dân số đông (260 người/km²), cao gấp trên 5 lần so với mật độ 48 người/km² của thế giới, gấp trên 2 lần mật độ 128 người/km² của châu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới¹². Do đó Việt Nam có nguồn vốn dồi dào và đó là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước. Về chất lượng nguồn nhân lực, chỉ số phát triển nguồn nhân lực của Việt Nam đang ở mức cao hơn trình độ phát triển kinh tế, có khả năng tiếp thu và thích nghi nhanh với hoạt động chuyển giao công nghệ, điều này cũng phản ánh những ưu thế của lao động Việt Nam xét về dài hạn. Hiện tại Việt Nam đứng thứ 5 trong số các nước ASEAN về chỉ số phát triển con người, sau Singapore, Malaysia, Thailand, Philippines. Chi phí sử dụng lao động của kỹ sư và công nhân Việt Nam cũng được đánh giá là có lợi hơn so với các nước lân cận cho dù mức lương phải trả chỉ bằng 60-70% của Trung Quốc, Thái Lan; 18% của Singapore; 3-5% của Nhật Bản. Việt Nam là đất nước có dân số trẻ, lại tập trung ở Hà Nội, Tp.HCM đông nên nhu cầu về nhà là rất lớn.

2.2.2 Các yếu tố chính trị, pháp luật Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

a) Tình hình chính trị trong nước

Việt Nam có môi trường chính trị – xã hội ổn định, đáp ứng được nhu cầu làm ăn lâu dài của các nhà đầu tư. Hiện nay Việt Nam được xem là tương đối hấp dẫn, an toàn và có lợi thế lâu dài trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, không xảy ra các cuộc biểu tình hay bạo động. Việt Nam.tiếp tục thực hiện chính sách đối ngoại đa dạng hoá, đa phương hoá cũng tạo điều kiện mở rộng và phát triển kinh tế đối ngoại. Đến nay Việt Nam đã có quan hệ hợp tác kinh tế – thương mại với trên 153 nước và vùng lãnh thổ, tham gia tích cực vào cơ cấu hợp tác khu vực và thế giới như ASEAN, ASEM, APEC và WTO. Việc ký kết các Hiệp định CEPT/AFTA, Hiệp định thương mại Việt Nam – Hoa Kỳ, Hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư với Nhật Bản (2003), sáng kiến chung Việt Nam – Nhật Bản (12/2003)… đã làm tăng thêm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư của Việt Nam. Nhìn chung môi trường chính trị ổn định ở Việt Nam là thuận lợi làm cho các nhà đầu tư yên tâm khi kinh doanh đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

b) Môi trường pháp lý

Trong những năm gần đây, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực đầu tư tạo lập, hoạt động giao dịch cũng như dịch vụ quản lý bất động sản ngày càng được hoàn thiện và bổ sung. Với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới WTO đã gạt bỏ tâm lý nghi ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt Nam của các nhà đầu tư. Điều này mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực đến thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này.

Những năm gần đây, hướng tới việc tạo lập một môi trường luật pháp hoàn chỉnh, minh bạch, thu hút hơn nữa vốn đầu tư, Quốc hội đã thông qua và ban hành một số văn bản quan trọng, rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như, cụ thể là Luật Đất đai (năm 2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006)… Ngoài ra còn có hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã được Chính phủ và các bộ, ngành ban hành (Nghị định 181/2004/NĐ-CP, NĐ 16/2005, NĐ 90/2006/NĐ-CP, NĐ 108/2006/NĐ-CP…).

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2004 đã luật hóa một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật phù hợp. Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc cho phép được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi… Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai 2003 quy định rõ việc không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sản phẩm ”cung” của thị trường được hoàn chỉnh hơn.

Bên cạnh đó Luật Đất đai 2003 quy định những biện pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển như đưa ra hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế ”một cửa”, tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. Luật Đất đai năm 2003 đồng thời cũng đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài theo hướng mở rộng các quyền sử dụng đất. Người nước ngoài được phép sử dụng đất có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất… tương tự như các quyền của người sử dụng đất trong nước. Những quy định này ra đời sẽ góp phần tạo bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ở Việt Nam.

Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ 1/1/2007 ra đời đã góp phần làm thể chế hóa lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển nhượng bất động sản, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS,… Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS nhằm tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển ổn định. Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Luật Đầu tư 2005 số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006 đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính, đăng ký đầu tư. Điểm nổi bật là Luật Đầu tư 2005 đã không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác định thời hạn. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng được kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn không quá 70 năm. Vì vậy, khi đã được cấp phép cho một dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án khác mà không cần phải thành lập một công ty mới, tài khoản mới, kể cả ở những lĩnh vực đầu tư khác. Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và nhanh chóng hơn. Bộ Kế hoạch đầu tư đã giao cho Sở Kế hoạch đầu tư tại từng địa phương tiến hành thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư nước ngoài. Điều này cũng cho phép việc giám sát thực hiện và quản lý dự án của Nhà nước được chặt chẽ hơn. Nhà nước cũng đang tích cực thực hiện cải cách hành chính để tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với các nhà đầu tư không những chỉ trong giai đoạn xin cấp giấy phép cho dự án mà còn trong suốt quá trình thực hiện dự án.

Luật Đầu tư đã mở rộng tối đa hình thức đầu tư (được thành lập công ty TNHH, hợp danh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân,…), tạo cho nhà đầu tư nước ngoài có được rất nhiều hình thức để đầu tư, để lựa chọn khi đầu tư. Trước đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn và công ty quản lý do nhà nước kiểm soát và thời hạn cho thuê tối đa là 10 năm. Tất cả những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư 2005. Không chỉ mở rộng hình thức thành lập doanh nghiệp, Luật Đầu tư còn mở ra quyền góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà doanh nghiệp nước ngoài được mua cổ phần ở doanh nghiệp Việt Nam khống chế ở mức 30% và trong 35 lĩnh vực đối với doanh nghiệp tư nhân và với doanh nghiệp nhà nước khống chế 10%. Để phù hợp với WTO, nhà đầu tư có thể mua 49% hay 60% do thoả thuận giữa các nhà đầu tư trừ một số lĩnh vực hiện nay đang bảo lưu trong hiệp định WTO. Luật Đầu tư cũng cam kết bảo đảm tài sản của nhà đầu tư không bị trưng thu, trưng dụng, quốc hữu hoá. Nếu có trưng thu thì phải bảo đảm theo nguyên tắc đền bù công bằng, thoả đáng theo giá thị trường tại thời điểm trưng thu, trưng dụng, các hình thức đóng góp vào lĩnh vực bất động sản có đóng góp của cổ đông, công ty trong nước, nước ngoài và các ngân hàng nước ngoài..

c) nghị định và văn bản dưới luật

Cùng với Luật Đất đai 2003, các văn bản dưới Luật như Nghị định thi hành Luật Đất đai và các Nghị định liên quan đến tài chính đất đai đã tác động đến việc quy định rõ ràng minh bạch hơn và có sự mở rộng quyền của người sử dụng đất. Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản như vấn đề xác lập quyền sở hữu công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phòng mặt bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án… đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất. Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã có quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư.

Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng đã hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở). Bằng việc này, giao dịch bất động sản sẽ được thể chế hóa và thị trường sẽ lành mạnh dễ kiếm soát hơn đối với các cơ quan quản lý.

Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản vừa chính thức có hiệu lực trợ lực tích cực đối với các sàn BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS còn trầm lắng. Theo Nghị định trên, trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS, hành vi bán, cho thuê mua BĐS (thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS) mà không thông qua sàn giao dịch; kinh doanh BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh… sẽ bị phạt từ 60 đến 70 triệu đồng. Quá trình xử lý vi phạm, ngoài phạt tiền, các DN, cá nhân cũng phải thực hiện ngay các quy định bắt buộc khác theo luật định. Việc vi phạm kéo dài cũng có thể rút giấy phép hoạt động. Đối với các sàn giao dịch BĐS đây được coi là công cụ hỗ trợ tích cực thúc đẩy hoạt động giao dịch BĐS theo hướng hiện đại, chuyên nghiệp và thu hút được nhiều khách hàng đến với sàn.

Luật Quốc tịch Việt Nam (sửa đổi) được thông qua ngày 13/11/2008 và có hiệu lực từ 1/7/2009 mở rộng thêm cho công dân nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn muốn giữ quốc tịch VN và ngược lại. Việc sửa đổi này, nhằm đáp ứng nguyện vọng chính đáng của một bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài mặc dù nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn muốn giữ quốc tịch Việt Nam; một số người gốc Việt Nam trở về đầu tư, sinh sống mong muốn được trở lại quốc tịch Việt Nam nhưng vẫn muốn được giữ quốc tịch nước ngoài. Quy định này sẽ là tiền đề cho nhiều hoạt động như mua bán bất động sản hay hoạt động đầu tư khác của các công dân có ít nhất 1 quốc tịch Việt Nam. Quốc hội đã thông qua Nghị quyết có hiệu lực từ 01/01/2009 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam và người nước ngoài được sở hữu nhà tối đa 50 năm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có ít nhất 21.000 người nằm trong diện đủ điều kiện mua nhà trong tổng số khoảng 80.000 người nước ngoài làm ăn và sinh sống lâu dài ở Việt Nam. Có đối tượng người nước ngoài được mua nhà, nhưng chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư để ở trong vòng 50 năm tuy nhiên, có thể bán lại sau 12 tháng kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/2007 đã tạo ra khung pháp lý cho việc phân bổ lại dân cư. Điểm mới của Nghị định này là người dân được chung tay với doanh nghiệp làm dự án bằng phần vốn của mình chính là mảnh đất nằm trong khu dự án. Hoặc người dân có thể tự đầu tư trên đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện tích thu hồi để đầu tư dự án có mục đích kinh doanh nhà ở. Trong thực tế tại nhiều địa phương có rất nhiều người dân có diện tích đất nông nghiệp lớn đang có nhu cầu đầu tư cũng như muốn liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh để đầu tư làm dự án. Nghị định mở đang là lối ra cho hàng ngàn dự án đang trải dài từ Bắc chí Nam, việc liên doanh liên kết sẽ tạo ra một bước tiến mới cho ngành BĐS đang tắc như hiện nay.

d) Ý thức pháp luật của người dân

Do thói quen lâu đời của một nền kinh tế nông nghiệp, đa số người dân và thậm chí các doanh nghiệp chưa có cảm nhận và thói quen sử dụng pháp luật. Doanh nghiệp không có thói quen sử dụng pháp luật là tiểm ẩn phát sinh tranh chấp bất cứ lúc nào và khi phát sinh rồi thì rủi ro rất lớn. Ý thức tuân thủ pháp luật của dân mình còn thấp nên vẫn xảy ra hiện tượng lấn chiếm đất đai, rồi xây dựng trái phép. Người dân Việt Nam phải sống quá lâu trong chế độ đô hộ, phong kiến, thực dân nên không tìm thấy trong pháp luật trước đây những giá trị phản ánh lợi ích của mình do đó luôn đặt pháp luật trong tư thế đối lập. Trong một xã hội phương Đông như Việt Nam, hệ thống luật pháp chưa đầy đủ không đáng lo ngại bằng việc người dân thờ ơ với pháp luật. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Bên cạnh đó, người dân thích tự xử lý với nhau hơn là ra tòa, người ta coi chuyện ra toà là một cái gì đó ghê gớm, tổn hại thanh danh, công cụ pháp luật đã không được ưa chuộng ngay trong nhận thức của xã hội. Thực tế cho thấy số vụ xử oan sai ở tòa án rất nhiều, tố tụng lại tốn tốn kém chi phí, tiền của, mất thời gian, nhiều quy định không phù hợp với nguyên vọng của người dân vì thế người ta thường có xu hướng tự giải quyết với như hơn là đưa nhau ra tòa án. Bên cạnh đó, khâu tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật hoặc chưa được chú trọng hoặc được tiến hành một cách máy móc, cứng nhắc và thậm chí gây thêm ác cảm trong xã hội đối với pháp luật. họ vẫn có thể tỏ sự lạnh nhạt với pháp luật với quan niệm coi toà án chỉ là chỗ cho những người giàu có và quan hệ rộng. Điều này đã làm cản trở đến đầu tư bất động sản bởi tính rủi ro pháp lý khi mà người dân ít khi sử dụng đến luật sư hay tư vấn luật pháp trước các quyết định mua nhà, dễ làm nảy sinh tranh chấp.

e) Các hạn chế và kẽ hở trong hệ thống pháp luật bất động sản

Những chính sách pháp luật mới nếu không phù hợp với thực tế khách quan của thị trường sẽ làm thị trường bất động sản phát triển không bình thường, gây hậu quả dây chuyền đến thị trường vốn, chứng khoán và cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Hệ thống luật pháp, chính sách mặc dù đã được hoàn thiện và cập nhật liên tục nhưng những thay đổi của chúng ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư.

Tính hay thay đổi và thiếu nhất quán: Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp cho rằng sự hạn chế của vốn đầu tư là do các quy định pháp luật, chính sách hay thay đổi. Nguyên nhân chính vẫn là do hệ thống các quy định này đang gắn với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhiều quan hệ kinh tế mới phát sinh vượt ra ngoài khả năng kiểm soát của hệ thống pháp luật, chính sách. Hơn nữa, hệ thống quy định của chính sách, pháp luật lại đang trong quá trình điều chỉnh phù hợp với thông lệ quốc tế. Có những điều luật từ khi ban hành đến khi có những văn bản hướng dẫn thi hành mất đến vài tháng. Các quy định về đầu tư bất động sản còn có một số điểm chưa rõ ràng hoặc mâu thuẫn với quyền lợi của nhà đầu tư khiến nhà đầu tư nản lòng.

Tính thiếu ổn định và khó dự báo Hệ thống luật pháp về kinh tế của Việt Nam còn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; tính ổn định và minh bạch chưa cao, mức độ rủi ro pháp luật còn lớn và khó dự báo; hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều bất cập…

Thiếu chế tài xử phạt đúng mức Luật Kinh doanh BĐS vẫn đang rất thiếu các quy định pháp lý về xử lý vi phạm. Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định 126 về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng trong đó có nội dung về hoạt động kinh doanh BĐS. Theo đó, sẽ có quy định cụ thể mức độ và hình thức xử phạt đối với các đơn vị kinh doanh bất động sản mà không giao dịch qua sàn. Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS đang ở giai đoạn đầu nên cũng cần có thời gian để điều chỉnh. Những sàn hoạt động kém, thiếu sức cạnh tranh, sẽ bị đào thải. Bên cạnh đó, tâm lý nhân dân nhiều năm qua quen giao dịch không qua sàn, ăn sâu bám rễ trong đang là một rào cản không nhỏ cho công tác quản lý bất động sản. Để luật sớm đi vào cuộc sống, nhà nước rất cần sớm ban hành các quy định xử lý các đối tượng vi phạm quy định trong kinh doanh BĐS nói chung và việc giao dịch thông qua sàn nói riêng.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng bị chia tách luật pháp Việt Nam quy định không ai có quyền sở hữu cá nhân về đất đai mà chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng hợp pháp. Nhà nước sở hữu nhưng người dân được sử dụng và có thể trao đổi qua lại thông qua chuyển nhượng. Việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế các quan chức địa chính địa phương toàn quyền quyết định, nên tình trạng lạm dụng quyền hành biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản vẫn đang diễn ra thường xuyên. Từ 5 năm trở lại đây, người dân đi khiếu kiện và bức xúc đến mức ít tin vào hệ thống toà án nữa, bởi vì có mang đơn kiện đến toà thì toà cũng không giải quyết được. Tòa luôn luôn giải quyết theo hướng có lợi cho các cơ quan chính quyền điạ phương, hoặc có lợi cho các cán bộ điạ phương.

Việt Nam, người dân muốn bán đất đai, thì đối với Nhà nước thì trước hết trả lại miếng đất đó cho Nhà nước rồi Nhà nước mới chuyển quyền sử dụng đất đó cho người mua. Điều này gây ra nhiều thủ tục hành chính đi kèm tốn kém và phức tạp. Hơn nữa, đối với các nhà đầu tư nước ngoài, do không được nắm quyền sở hữu nên họ rất do dự khi muốn mua đất đai vì họ chỉ được nắm giữ quyền sử dụng chứ không nắm được quyền sở hữu đất đai.

2.2.3 Các yếu tố về văn hóa Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Trong những năm gần đây, do sự phát triển của công nghệ thông tin và những chính sách mở cửa trong giáo dục, đào tạo và văn hóa của Nhà nước, trình độ văn hóa xã hội và nhận thức của người lao động đã được nâng lên rất nhiều. Giới trẻ Việt Nam ngày càng trở nên năng động, ham hiểu biết, có thể dễ dàng thích ứng với môi trường nhịp độ làm việc trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hầu hết những người Việt Nam tìm việc trong các dự án đầu tư nước ngoài đều phải trang bị vốn tiếng Anh hoặc ngôn ngữ của nước chủ đầu tư và kỹ năng tin học, các loại thiết bị văn phòng trong công việc khiến trình độ chuyên môn của người lao động cũng tăng rất nhiều so với trước đây.

a) Người dân thích sở hữu đất

Đất đai của Việt Nam là tài sản quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng, nhưng lại được cha truyền con nối và có quyền chuyển nhượng, thế chấp,… nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân. Người Việt Nam có quan niệm an cư lạc nghiệp. Nếu như người phương Tây có thể ở nhà trả góp suốt đời thì người Việt Nam có xu hướng sở hữu một căn nhà để với tâm lý ăn chắc mặc bền trong sở hữu tài sản. Hầu hết người dân đều coi bất động sản là nơi đầu tư tin cậy để cất giữ tài sản. Nhà đất là dạng tài sản hiện hữu hơn những con số của cổ phiếu. Thói quen mua nhà để thừa kế hay giúp con cái có cơ sở để an cư lạc nghiệp cũng tạo ưu thế của các sản phẩm nhà đất trong thời gian tới.

b) Yếu tố phong thủy

Ngày nay hầu hết người mua nhà quan tâm đến các yếu tố tâm linh, phong thủy. Ngoài giá cả, vị trí, nhiều khi phong thủy chiếm đến 50% quyết định của người mua nhà. Khi gặp những chuyện may mắn, phát đạt, nhiều người nghĩ đến “lộc” của căn nhà và khi có những điều không may, bất thường, yếu tố đầu tiên được nghĩ đến là ngôi nhà có phong thủy không tốt. Để chọn được một căn nhà vừa ý, đa phần người mua nhờ xem tuổi, mệnh của mình hợp với hướng nào rồi mới khảo sát thị trường. Theo quan niệm phương Tây con số 13 mang lại nhiều xui rủi. Tại khu Nam Trung Yên, giá căn hộ đẹp đã leo thang từ 8 đến 9 triệu đồng/m² cuối năm 2006 lên 12 triệu đồng/m². Tuy nhiên, với những căn tại tầng 13, giá bán là 11 triệu đồng/m², nếu người mua kiên nhẫn thương lượng, gia chủ có thể còn giảm nữa. Hầu hết thang máy tại khu Trung Hòa – Nhân Chính đều không hiển thị tầng 13. Nhiều người không chấp nhận căn hộ tại khu nhà gần nghĩa trang, ở gần các nghĩa trang không lành, nên ở càng xa càng tốt¹³.

Nhiều người còn nhập tâm những quy tắc như cửa chính cần đặt ở hướng lành, hình dáng nhà nên có hình vuông, hay ít ra là hình chữ nhật. Cùng với đó là tránh tuyệt đối nhà có góc của một ngôi nhà khác hướng thẳng vào cửa chính, có đường cái đâm vào cửa, trước nhà là đoạn đường có hình cánh cung ngược hay nhà tóp hậu, vì quan niệm cho rằng kiểu nhà này sẽ khiến tiền tài của gia chủ trôi tuột ra ngoài. Nếu đã mua những căn nhà bất lợi về phong thủy như vậy, chủ nhà sẽ phải tìm thày phong thủy hóa giải những khiếm khuyết của ngôi nhà. Đa phần người mua muốn tìm những ngôi nhà chủ trước làm ăn phát đạt, đời sống hạnh phúc để được hưởng vận may.

Những căn nhà có gia chủ trước cờ bạc, gia đình ly tán, làm ăn lụn bại nhiều khi rao bán hàng tháng trời mà không có người mua. Nhiều người mua nhà cũng chú ý ngày giờ giao nhận nhà, phải nhờ người xem giờ cẩn thận rồi mới giao tiền, nhận nhà. Đến khi nhận nhà ngày giờ cũng được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo cuộc sống tại ngôi nhà mới suôn sẻ.

c) Các yếu tố văn hóa khác

Trong việc điều hành các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vẫn còn một số điểm khác biệt về cách nhận thức, tiếp cận công việc hay quan điểm trong kinh doanh, quản lý, thủ tục hành chính giữa đối tác nước ngoài và Việt Nam đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ. Điều này xuất phát từ việc ngành công nghiệp dịch vụ tại Việt Nam vẫn chưa phát triển và do sự khác biệt về văn hóa phương Đông và phương Tây hay đơn giản là sự khác biệt về văn hóa giữa các quốc gia khác nhau.

Ví dụ, trong các liên doanh BĐS có vốn của Nhật Bản, Người Nhật rất quan tâm đến chi tiết mà mong muốn thể hiện rõ ràng bằng văn bản tất cả các chi tiết cụ thểm dù là nhỏ nhất trong các thỏa thuận, giấy tờ. Trong khi đó, người Việt có xu hướng sử dụng các từ ngữ mang tính chung chung hoặc quá rộng nên đôi khi dẫn đến sự hiểu lầm. Khác với người Việt Nam – thường quan tâm đến con dấu trong các văn bản, người Nhật xem chữ ký quan trọng hơn con dấu. Trong quản lý, người Nhật thích cách quản lý theo kiểu trực tuyến, thông tin đi thẳng từ trên xuống hoặc có trình tự. Điều này có ưu điểm là mệnh lệnh được thực hiện chính xác, đúng đối tượng tuy nhiên có thể nảy sinh quan liêu. Người Việt lại có thể quan tâm đến những thông tin đan xen, vượt cấp, thông tin có thể nhanh chóng nhưng đôi khi lại thiếu chính xác… Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến sự bất đồng trong lãnh đạo của các công ty liên doanh Bất động sản có vốn đầu tư Nhật Bản.

Mặt khác mức sống của người dân Việt Nam chưa cao nên trong một gia đình mọi thành viên đều phải nỗ lực lao động để trang trải các sinh hoạt phí và giải trí. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều cơ hội tuyển được nhân sự vào vị trí phù hợp với yêu cầu công việc của mình. Tuy nhiên, người lao động Việt Nam có nhược điểm là ý thức kỷ luật và tự giác chưa cao, tinh thần trách nhiệm đối với công việc đôi lúc vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc. Điều này đòi hỏi sự đào tạo và giám sát thực hiện đối với người lao động.

2.2.4 Các yếu tố về kinh tế Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Việt Nam đã và đang đẩy mạnh việc mở cửa nền kinh tế để đón các dòng vốn nước ngoài, tiến hành cải cách nhiều quy định pháp luật có liên quan đến bất động sản.

a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế 

Việt Nam đang giữ mức tăng trưởng kinh tế ổn định trong nhiều năm qua với tỷ lệ tăng GDP trung bình 10 năm qua đạt 7%.

Theo biểu đồ thì từ 2005-2007 tốc độ tăng GDP Việt Nam đều đạt trên 8%. Năm 2008 Việt Nam chịu sự ảnh hưởng của suy giảm kinh tế toàn cầu nên chỉ đạt mức tăng GDP 6,23%¹⁴. Tuy nhiên, đây cũng là con số ấn tượng trong tình hình chung của thế giới. Trong bối cảnh những tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu ngày càng lan rộng, Việt Nam được coi là quốc gia tương đối an toàn với tốc độ tăng trưởng kinh tế quý 1 năm nay đạt 3,1%, dù đây là tốc độ tăng trưởng thấp nhất kể từ năm 1990. Trong khi nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới phải gồng mình chống chọi với suy thoái kinh tế, bất kỳ con số tăng trưởng dương nào cũng đều được coi là một dấu hiệu tích cực. Với tốc độ tăng trưởng như vậy, Việt Nam đã được UNESCAP (Ủy ban kinh tế và xã hội khu vực châu Á Thái Bình Dương của Liên Hợp Quốc) đánh giá là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Mức thu nhập bình quân của người dân tăng lên hàng năm, đặc biệt là năm 2008 đạt 1.024 USD/người, vượt ngưỡng 1000 USD/người. Nhờ vậy, mức tiêu dùng của người dân đã có sự thay đổi đáng kể. Yêu cầu về sinh hoạt và giải trí đã tăng cao với yêu cầu chất lượng ngày càng cao hơn và ngày càng có nhiều người Việt Nam trở thành đối tượng khách hành mà những nhà đầu tư nước ngoài hướng tới đặc biệt là những dự án phát triển căn hộ, đô thị mới

b) Cung và cầu bất động sản

Tình hình cung bất động sản

Hiện tại Việt Nam có 890 triệu m² nhà ở. Trong đó đô thị có khoảng 260 triệu m², diện tích nhà ở bình quân đạt 10,8m²/người; nông thôn khoảng trên 630 triệu m² với diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 10,5 m²/người. Diện tích tăng bình quân hàng năm của cả nước 58 triệu m² nhà ở. Năm 2009, cung bất động sản đang có xu hướng tăng. Đối với thị trường nhà ở, ước tính đã có khoảng 650 căn hộ mới được chào bán bổ sung vào nguồn cung mới trong cuối năm 2008.

Tổng cung văn phòng sẽ có khoảng hơn 400.000 m², trong đó hạng A có 100.000 m² còn hạng B chiếm tới gần 350.000m². Trong khi đó, năm 2008 thị trường này đã gia tăng đột biến về nguồn cung với việc thêm 464 căn hộ từ 3 dự án mới Somerset Hòa Bình, Skyline và Fraser Suites Hanoi.

Tình hình cầu bất động sản

Việt Nam đã thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế trong nhiều năm qua và đang trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế hành chính bao cấp sang kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là giai đoạn đặc biệt cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài để cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Chính sách mở cửa đã thúc đẩy quan hệ kinh tế giữa các tổ chức kinh tế Việt Nam và các tổ chức nước ngoài. Trong thời gian qua, rất nhiều công ty đa quốc gia đã đặt văn phòng hoặc mở rộng văn phòng tại Việt Nam, do vậy, nhu cầu về nơi ở và làm việc đang ngày càng gia tăng. Cùng với đó việc tập trung làm việc ở các khu thành thị đã khiến cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng. Theo tính toán của giới chuyên môn, nếu tính theo diện tích nhà ở bình quân ở đô thị là 11m²/người thì nhu cầu nhà ở đô thị hàng năm đòi hỏi tăng thêm khoảng trên 21 triệu m²¹⁵. Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị lớn.

c) Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Nghị định số 124/NĐ-CP giảm mức thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức cũ 28% về mức 25% áp dụng chung cho các doanh nghiệp kể từ ngày 1/1/2009. Các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản…. Đối với các khoản ưu đãi, luật thuế áp dụng mức cao nhất là 10% trong vòng 15 năm, miễn thuế tối đa không quá 4 năm và giảm 50% trong 9 năm tiếp theo đối với các doanh nghiệp mới thành lập, hoạt động trên địa bàn đặc biệt khó khăn. Hằng năm, tất cả các doanh nghiệp được trích 10% thu nhập trước khi tính thuế để lập quỹ phát triển khoa học và công nghệ.

Thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam đã có từ lâu, nằm rải rác trong các luật thuế và các chính sách thu tài chính khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… Do đó gây ra sự chồng chéo giữa các loại thuế, phí đối với cùng một đối tượng chịu thuế; căn cứ tính thuế không đồng nhất, dẫn đến không bình đẳng về mức thuế phải nộp giữa các đối tượng có cùng loại tài sản. Về bất động sản, một trong những bất cập của các chính thuế thuế liên quan đến tài sản là chưa thể kiểm soát và ngăn chặn được nạn đầu cơ nhà đất. Nhiều dự án chưa khởi công, những người đầu cơ đã mua hết các suất nhà và đất. Hậu quả là, những người có nhu cầu thực sự về nhà đất phải mua lại qua nhiều lần trung gian. Vì vậy, chống đầu cơ nhà đất là một trong những mục tiêu quan trọng của dự thảo luật trong cách tính thuế tài sản. Thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ nhà đất. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

d) Mức độ lạm phát

Những năm vừa qua nhìn chung kinh tế Việt Nam đối mặt với tình hình lạm phát phức tạp. Giá tiêu dùng bình quân năm 2007 so với năm 2006 tăng 8,3%, trong đó nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 11,01%. Giá tiêu dùng năm 2008 nhìn chung tăng khá cao và diễn biến phức tạp, khác thường so với xu hướng giá tiêu dùng các năm trước. Giá tăng cao ngay từ quý I và liên tục tăng lên trong quý II, quý III, nhưng các tháng quý IV liên tục giảm (so với tháng trước, tháng 10 giảm 0,19%; tháng 11 giảm 0,76%, tháng 12 giảm 0,68%) nên giá tiêu dùng tháng 12 năm 2008 so với tháng 12 năm 2007 tăng 19,89% và chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm tăng 22,97%¹⁶. Mức lạm phát cao khiến cho giá thành sản xuất cao lên, các chủ đầu tư ngần ngại hơn khi bỏ vốn ra xây dựng công trình, thị trường bất động sản trầm lắng.

e) Tình hình thị trường tín dụng

Các giao dịch bất động sản thường có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì thế mà các ngân hàng thương mại không thể bỏ qua thị trường tiềm năng này. Trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ khó có thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp.

Trong những năm gần đây hệ thống các ngân hàng thương mại ở Việt nam được phát triển rất mạnh. Các hình thức thanh toán quốc tế cũng phong phú hơn: L/C, Thẻ tín dụng, SÉC, chuyển khoản. Sự phát triển này góp phần tạo điều kiện thanh toán dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư khi muốn vào đầu tư Việt Nam đi kèm với bối cảnh ngày càng có nhiều công ty nước ngoài thành lập văn phòng tại Việt Nam, nhu cầu đối với văn phòng cho thuê sẽ tăng mạnh mẽ. Thủ tục vay vốn ngân hàng và khả năng vay vốn từ các ngân hàng để đầu tư vào BĐS đã dễ dàng hơn trước, đặc biệt các nhà đầu tư có thể vay vốn từ các ngân hàng trong nước với mức lãi suất từ 10-11%/năm (lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng hiện nay khoảng 9%/năm). Quá trình cải cách trên các lĩnh vực tài chính, tiền tệ cũng được đẩy mạnh thông qua việc cơ cấu lại hệ thống các ngân hàng, điều chỉnh tỷ giá hối đoái linh hoạt, cải cách hệ thống thuế, đổi mới thu chi ngân sách Nhà nước, đẩy mạnh cải cách hành chính… ngày càng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, quá trình này tiến hành vẫn còn chậm; hệ thống ngân hàng dễ bị tổn thương do tỷ lệ nợ xấu còn cao, rủi ro lãi suất và tỷ giá lớn và khả năng giám sát, quản trị rủi ro yếu; hệ số tín nhiệm đối với với hoạt động của hệ thống tài chính – ngân hàng còn thấp.

Hàng loạt chương trình tín dụng được các ngân hàng triển khai đã và đang kích thích thị trường bất động sản. Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) đã quyết định dành 4.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân vay vốn. Người có nhu cầu vay mua bất động sản, xây dựng, sửa chữa nhà được cho vay trong thời hạn lên đến 15 năm, hạn mức cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, lãi suất cho vay 10%/năm. Eximbank cấp hạn mức cho vay tiêu dùng đối với khách hàng cá nhân lên đến 500 triệu đồng nếu người vay thế chấp bằng tài sản là bất động sản, thời gian vay tối đa 60 tháng, thời hạn duy trì hạn mức 3 năm, lãi suất cho vay 10%/năm. NH TMCP Đông Nam (SeABank) chi nhánh TP HCM cũng vừa tung ra những sản phẩm cho vay mua nhà, mua căn hộ chung cư, đổi nhà mới để ở, sửa chữa nhà, xây dựng nhà với hạn mức cho vay từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng¹⁷. Sau một năm các ngân hàng khoá van, giờ đây, dịch vụ cho vay tiêu dùng đang trở lại, góp phần không nhỏ vào kích cầu, trong đó có thị trường bất động sản.

2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

2.3.1 Những mặt tích cực

Điều kiện tự nhiên, nhân khẩu: Việt Nam có khí hậu tương đối ổn

định, có nhiều địa điểm du lịch, đây là điểm thuận lợi có thể thu hút khách nước ngoài. Bên cạnh đó, với một cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu mua nhà ở các đô thị lớn ngày càng tăng lên do đó thị trường bất động sản vẫn sẽ hấp dẫn nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Yếu tố chính trị – pháp luật: Việt nam có môi trường chính trị và xã hội ổn định. So với các nước ASEAN khác như Indonexia, Malayxia, Philíppin và Trung quốc, Việt nam có ít các vấn đề liên quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Các nhà đầu tư chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị – xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Cùng với sự ổn định chính trị và kinh tế vĩ mô đang được duy trì, Việt nam được đánh giá là nơi an toàn để đầu tư.

Trước khi ban hành Luật Đất Đai 2003, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch bất động sản phải thông qua nhà nước với thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại), chính quan hệ hành chính nhà nước trong giao dịch tạo ra các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục tồn tại nói trên, thừa nhận quyền sử dụng đất đai như một loại hàng hóa tham gia vào thị trường BĐS. Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng đã khuyến khích Việt Kiều về Việt Nam đầu tư vào hoạt động kinh doanh và có rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư vào BĐS.

Sau khi ban hành Luật doanh nghiệp 2005 và Luật đầu tư 2005, Việt Nam đã có nhiều chính sách nhằm cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ các khó khăn nhằm giúp các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài kinh doanh có hiệu quả. Cụ thể:

• Các nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư trong hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, được quyền chủ động lựa chọn các hình thức đầu tư, địa điểm, đối tác đầu tư, quy mô dự án; được trực tiếp tuyển dụng lao động; được khuyến khích, ưu đãi đầu tư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
• Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài được quyền mua bán ngoại tệ ở các ngân hàng thương mại để đáp ứng các giao dịch vãng lai. Chính phủ bảo đảm cân đối ngoại tệ cho các dự án quan trọng, bỏ khống chế lãi suất trần đối với các khoản vay về ngoại tệ và các khoản vay nước ngoài.
• Nhà nước thực hiện giảm giá các dịch vụ cung cấp điện nước, bưu chính viễn thông: thực hiện từng bước thống nhất một loại giá dịch vụ, không phân biệt doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, áp dụng chính sách không hồi tố đối với những ưu đãi đã quy định trong giấy phép đầu tư, đồng thời cho phép các doanh nghiệp được hưởng các ưu đãi ở mức cao hơn các chính sách được ban hành
• Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị lớn
• Yếu tố kinh tế Sau khi đưa ra chính sách đổi mới, Việt nam đã và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định, điều này nâng cao mức sống của người dân và nhu cầu về mặt hàng bất động sản được nâng cao. Kinh tế tăng trưởng nhanh và ổn định là tiền đề tốt để phát triển thị trường bất động sản..

2.3.2 Những mặt tiêu cực Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Điều kiện tự nhiên, nhân khẩu: Do hoàn toàn nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa nên khí hậu Việt Nam được đánh giá là khá nắng nóng đối với người phương Tây với các đặc điểm khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều và mưa theo

mùa. Con người là khâu quyết định nhưng vẫn đang là khâu yếu. Trình độ cán bộ làm công tác đầu tư nước ngoài ở Việt Nam và đang làm việc trong ngành bất động sản và du lịch còn hạn chế, chưa được đào tạo bài bản, thiếu thông tin nên việc hướng dẫn các nhà đầu tư về luật đầu tư nước ngoài còn yếu kém, chưa thống nhất, làm hạn chế phát triển dự án đầu tư trên cả nước. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân của người Việt Nam vào loại thấp nhất thế giới nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá văn phòng cho thuê cao nhất thế giới. Mức lợi nhuận khổng lồ thu được lại chủ yếu vào tay của nhà đầu cơ, không phải là người mua, người bán hay cơ quan nhà nước. Chính vì yếu tố quá đắt đỏ, bất hợp lý của BĐS này mà dễ dẫn đến tình trạng sốt ảo, hàng hóa bất động sản được bán vượt quá xa so với giá trị thật, có thể chịu những rủi ro khi bong bóng bất động sản bị “nổ”. Giá BĐS cao khiến Nhà nước tăng chi ngân sách, thị trường biến dạng nóng lạnh thất thường và làm tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.

Yếu tố chính trị – pháp luật

Môi trường luật pháp không minh bạch: Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam là thông tin không minh bạch, các luật, quy trình, thủ tục những điểm còn vướng hoặc chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng.

Luật Kinh doanh bất động sản nếu không điều chỉnh sâu và sát từ thực tế sẽ không phát huy tác dụng làm ổn định hay minh bạch thị trường. Nhiều khả năng tác dụng phụ của nó là làm giá nhà đất càng cao hơn. Sản phẩm hoàn chỉnh đang bị đội lên mức giá quá cao so với giá trị thật nhưng do nguồn cung chưa mạnh nên giá nhà đất thay đổi và leo thang với tốc độ rất nhanh. Theo đó, thị trường còn xuất hiện quá nhiều người tranh mua để bán chứ chưa phải là nhu cầu ở thực sự. Cùng với đó là sự tồn tại của những giao dịch ngầm xung quanh thị trường công khai. Luật Kinh doanh bất động sản chưa có cách quản lý chặt hay chế tài những đối tượng này.

Thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền toái Thủ tục hành chính, thủ tục cấp phép còn phức tạp, rườm rà, thời gian trả lời các Bộ, ngành đối với dự án chậm, chưa đáp ứng quy định, thủ tục cấp phép cũng là yếu tố hạn chế dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trung bình một nhà đầu tư phải thực hiện 33 thủ tục/1 dự án và thời gian chuẩn bị khoảng 3 năm. Mặt hạn chế của môi trường chính trị pháp luật Việt Nam là vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục triển khai các dự án khiến tiến độ của các dự án chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện đúng như thiết kế. Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính dưới hình thức nào đó… Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều phiền hà trong các khâu thực hiện dự án. Quá trình cải cách hành chính còn chuyển biến chậm, các thủ tục liên quan đến hoạt động đầu tư còn phức tạp; các chi phí dịch vụ về cơ sở hạ tầng hỗ trợ kinh doanh, chi phí trung gian, chi phí gia nhập thị trường của các doanh nghiệp còn lớn so với các nước trong khu vực. Sự phối hợp trong các hoạt động cải cách cơ cấu kinh tế, cải cách thế chế với chiến lược hội nhập kinh tế quổc tế còn chưa nhịp nhàng, động bộ.

Cách thức quản lý và chế tài chưa phù hợp: Thị trường BĐS Việt Nam đang được vận hành trên một cơ sở pháp lý chưa hoàn chỉnh với các cam kết với WTO, quy hoạch thiếu khả thi và yếu về chất lượng, các khu vực của thị trường thiếu đồng bộ, kinh nghiệm quản lý chưa nhiều.

Trào lưu đầu tư bất bình thường vào sân golf đã trở nên đáng báo động trong một năm vừa qua. Trước đây, theo Luật Đầu tư nước ngoài, các dự án sử dụng đất đô thị từ 5ha trở lên hoặc đất khác từ 50ha trở lên, đều phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Các sân golf, do sử dụng diện tích đất rất lớn, nên đều thuộc nhóm phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi cấp phép. Thế nhưng hiện nay, quy định này không còn, các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy Chứng nhận đầu tư chỉ căn cứ vào quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội và quy hoạch sử dụng đất để cấp phép. Lĩnh vực đầu tư sân golf chưa hề được quy hoạch phát triển và chưa có quy hoạch sử dụng đất dành riêng cho mục đích kinh doanh sân golf, dẫn tới quỹ đất sử dụng cho sân golf hiện nay, chính quyền các địa phương phải lấy từ trong nhóm đất quy hoạch phát triển du lịch đã được duyệt. Thậm chí, có trường hợp chưa có trong quy hoạch, chính quyền địa phương vẫn đưa Tờ trình xin điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trình Chính phủ phê duyệt, để kiếm đất cho đầu tư sân golf. Mặt khác, cả nước chỉ có 13/76 dự án là thuần sân golf và có những dự án tỷ lệ đất sân golf chỉ bằng 30% diện tích đất được cấp với tổng diện tích trên 23.832 ha. Các nhà đầu tư lợi dụng hình thức đầu tư dự án sân golf để được cấp phép với diện tích đất rất lớn (trung bình khoảng trên 200 ha cho một dự án, thời hạn sử dụng đất là 30 năm hoặc 50 năm) sau đó sử dụng vào các mục đích khác như kinh doanh nhà hàng, biệt thự, khách sạn

Nhà nước cần quản lý chặt chẽ các công ty tư vấn bất động sản và có chế tài xử lý vi phạm thích hợp đối với các sai phạm. Giữa tháng 12/2008, hàng hàng loạt doanh nghiệp BĐS phản ứng với việc công bố giá căn hộ cao cấp sai lệch tại Tp.HCM của một số công ty tư vấn. Công ty Kiến Á lật ngược lại việc Vilnaland công bố giá căn hộ penthouse của dự án Blooming Park giảm 6,1%, tương đương 2 triệu/m². CBRE công bố căn hộ Cantavil giảm từ 3.700 USD/m² xuống 2.600 USD/m² do Daewon Hoàn Cầu quản lý. Trong khi đó Daewon đưa ra giá bán căn hộ này là 3.091 USD/m² Điều này đang làm giảm lòng tin của các nhà đầu tư vào các công ty tư vấn, khiến môi trường đầu tư bất động sản thiếu minh bạch, gây khó khăn và tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư, cản trở đến sự phát triển của thị trường. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Gần đây tại TP.HCM và Hà Nội xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà riêng lẻ tăng đột biến cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Nguyên nhân cơ bản là do nguồn cung về nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ

Chí Minh gần đây bị hạn chế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, giá đầu vào vật liệu, nhân công tăng cao cũng như sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tăng giá bất động sản. Nhiều nhà đầu tư giữ hàng nhằm đẩy giá lên cao; chính quyền các cấp thiếu sự kiểm tra, kiểm soát và xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ, nâng giá xảy ra trên địa bàn. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội.

Yếu tố con người

Nhân lực hoạt động trong lĩnh vực KD BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển hoạt động KD BĐS có thể kể đến: Các cán bộ kỹ thuật về thi công xây dựng; các nhà thiết kế – kiến trúc; các cán bộ lập và phân tích quản lý dự án đầu tư; những người thực hiện chức năng tổ chức tiêu thụ; các nhà môi giới BĐS; người làm nghề tư vấn về BĐS; các chuyên gia định giá; các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các công trình BĐS. Hầu hết những người đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa được đào tạo, chưa có tính chuyên nghiệp, trang bị kiến thức về kinh doanh BĐS. Nguồn nhân lực hiện nay là thiếu vì chưa đủ nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mở rộng và ra đời của rất nhiều công ty kinh doanh BĐS. Những người kinh doanh trong lĩnh vực này chưa nhiều kinh nghiệm thực tế, nên khả năng chia sẻ kinh nghiệm và tự đào tạo thông qua công việc thấp. Một số lĩnh vực thiếu nhân lực trầm trọng, từ thiết kế, thi công đến việc quản lý vận hành và tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn. Ngoài ra khi các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn muốn thuê lao động nước ngoài hay nhà quản lý nước ngoài làm việc tại Việt Nam thì thủ tục nhập cảnh cho họ cùng nhân thân rất phiền hà, phức tạp, chính điều này cũng làm nhà đầu tư nước ngoài lo ngại.

Yếu tố kinh tế

Cơ sở hạ tầng thấp kém, Sự phát triển trong lĩnh vực dịch vụ cơ sở hạ tầng là một nhân tố quan trọng cho quá trình phát triển bền vững đối với hoạt động đầu tư. Sự yếu kém của hệ thống cơ sở hạ tầng đang là nhân tố quan trọng gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư và đang ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Cơ sở hạ tầng chưa thoả đáng và quá tải là một trong những rào cản chính cho sự tăng trưởng của DN họ tại VN. Việc cung cấp điện, thông tin liên lạc, giao thông… chưa đủ độ tin cậy đang tạo nên chi phí thời gian và tiền bạc cho doanh nghiệp. Các điều kiện tối thiểu để hình thành một dự án và đảm bảo lợi nhuận kinh doanh cho các nhà đầu tư như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện nước, giao thông, dịch vụ viễn thông bị hạn chế. Chi phí dịch vụ tại Việt Nam còn cao hơn các nước trong khu vực như cước viễn thông, giá điện, chi phí vận tải.

Hiện nay, các dịch vụ hỗ trợ đầu tư còn ở mức thấp và chưa hiệu quả, đặc biệt trong lĩnh vực năng lượng, giao thông, viễn thông và cơ sở hạ tầng thông tin. sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển đất đai và kết cấu hạ tầng nhằm thu hút vốn đầu tư vào khu vực mong muốn trong đô thị. Đường bộ, đường sắt, hệ thống cảng biển và nhà máy điện cần tiếp tục được nâng cấp, mở rộng và xây mới để tháo gỡ điểm yếu về hạ tầng của Việt Nam. Hiện nay, hệ thống giao thông ở khu vực vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Bên cạnh đó hệ thống kết cấu hạ tầng ở các khu kinh tế mới được thành lập gần đây như: Chân Mây, Nhơn Hội , Nam Phú Yên … phát triển quá chậm so với nhu cầu đầu tư phát triển các dự án FDI và đang cản trở việc giải ngân triển khai các dự án FDI trong các khu kinh tế này.

Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập: Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới qua sàn giao dịch BĐS theo quy định chưa được thực hiện nghiêm túc. Lợi nhuận cao trên thị trường BĐS đã thu hút hầu hết các công ty, các tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh BĐS bằng cách lập các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Hầu hết các ngân hàng đều có quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện sự đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Việc tăng nhanh tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản làm giảm nguồn lực cho các ngành sản xuất khác cũng làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững. Quy hoạch không ổn định, nhất quán mà khá dàn trải, tập trung ở một số vùng khiến cho giá bất động sản địa điểm trung tâm tăng mạnh trong khi chưa thể khai thác hết tiềm năng của những bất động sản khác.

Thông tin thiếu minh bạch: đặc thù của hầu hết giao dịch trên thị trường BĐS nhiều năm qua là dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Hiện chưa có cơ quan, tổ chức nào đưa ra các con số thống kê chính thống, minh bạch làm nền tảng khoa học cho thị trường BĐS. Chính vì thế, giá đất nhiều khu đô thị mới dễ bị “thổi” lên chỉ trong vài ngày hoặc “xẹp” xuống ngay khi cơn thoái trào ập đến và khiến khách hàng hoang mang, mất lòng tin vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm. Giá nhà rao bán, cho thuê đăng tải khắp nơi, có cả số điện thoại và địa chỉ nhưng khi liên hệ lại bị nâng giá cao gấp nhiều lần hoặc không bán là chuyện xảy ra rất thường xuyên. Theo đó, những ai sở hữu, môi giới nhà đất đều có quyền điều chỉnh giá cả theo biến động thị trường. Nhiều khách hàng vì không có cơ sở tham khảo giá nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt trong lúc nền kinh tế bất ổn như hiện nay, sẽ dễ bị hớ khi đưa ra quyết định mua, bán hoặc đầu tư.

Như vậy, mặc dù trong những năm qua môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam đã có nhiều cải thiện đặc biệt là về mặt pháp lý song vẫn còn có nhiều hạn chế trong thủ tục hành chính cũng như các chính sách pháp luật chưa đồng bộ và hoàn chỉnh. Do vậy, Chính phủ càng cần phải nỗ lực hơn nữa nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam trong thời gian tới nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững và lành mạnh. Khóa luận: Thực trạng về đầu tư bất động sản tại Việt Nam

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ: 

===>>> Khóa luận: Giải pháp hoàn thiện đầu tư bất động sản tại VN