Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thạc sĩ thì với đề tài Luận văn: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

3.1 Đánh giá chung về thực trạng giá đất ở và công tác định giá đất – quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu

3.1.1 Những mặt được

Bảng giá đất ở của thành phố Hải Phòng giai đoạn 2021 – 2025 là căn cứ góp phần giải quyết mối quan hệ kinh tế, tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Việc thực hiện các quy định về xác định giá đất, xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể cơ bản thuận lợi, đặc biệt là việc quy định xác định giá đất cụ thể theo Luật đất đai năm 2019 giúp cho việc định giá đất đáp ứng được yêu cầu quản lý tài chính về đất đai và giá đất, đã có tiến triển trong đảm bảo công bằng, hài hòa giữa quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước.

Việc xác định mức giá bồi thường tại các dự án điều tra trên địa bàn quận tại 1 số điểm đã sát với giá thị trường, điều này tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất, góp phần ổn định trật tự xã hội, tạo động lực cho việc phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

3.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân

Qua kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực đô thị cho thấy, hầu hết các mức giá đất chuyển nhượng trên thị trường đều cao hơn so với mức giá của cùng loại đất trong bảng giá đất do thành phố Hải Phòng ban hành dẫn đến khó khăn trong lựa chọn sử dụng thông tin để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh cũng như khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về giá đất. Bảng giá đất thành phố có hiệu lực từ năm 2021 đến nay, năm 2023 Ủy ban nhân dân thành phố có ban hành Quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn 7 quận, tuy nhiên giá đất do nhà nước quy định tại 1 số tuyến đường vẫn không có biến động nhiều, chưa có chất lượng cao, chưa có tầm nhìn dài hạn dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, về giá đất vừa gây phiền hà cho người dân trong khi tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, cấp GCN… Bảng giá đất quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường lại được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là “cái áo chật hẹp”dẫn đến hệ lụy: Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

• Thứ nhất: khiếu kiện kéo dài, đã đang hiện hữu và sẽ phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất, người dân được bồi thường về đất không đảm bảo bằng giá trị đất theo thực tế thị trường.
• Thứ hai, phát sinh và phát triển hành vi trục lợi từ đất đai.

Giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, sẽ có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi.

Do đó giá đất Nhà nước quy định quá thấp lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là mặt bằng màu mỡ cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Vì những trường hợp này đều được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.

• Thứ ba, suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở không phải đấu giá mà thực hiện định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Việc định giá lại được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Song bảng giá đất do Thành phố quy định thấp nhiều hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường (có thể nói là tạo một khoảng cách biệt lớn) lại là một căn cứ quan trọng để tổ chức tư vấn thực hiện định giá cụ thể và hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định, hơn nữa là một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Thực tế Nhà nước bán đất giá rất rẻ, người dân mua công trình và mua đất giá cao chót vót, đã và đang là hiện hữu nghịch cảnh nhưng nó vẫn tồn tại và có nguy cơ gia tăng.

• Thứ tư: Vẫn còn tình trạng đấu thầu, đấu giá quân xanh, quân đỏ trục lợi.

Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính từ đất đai, thất thoát nguồn lực tài chính đầu tư cho phát triển cần thực hiện đấu giá đất, đấu thầu dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, phần nhiều các dự án BT đều thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để giao đất cho chủ đầu tư mà không thực hiện đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2009, và Luật Đất đai năm 2019. Hoặc nếu đấu giá thì trong nhiều trường hợp dùng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá, Nhà nước cũng chẳng có được nguồn thu như mong muốn.

Ngoài ra, giá đất giữa các vị trí trong một tuyến phố, giá đất chênh lệch giữa các tuyến phố với nhau cũng có sự chênh lệch ít nhiều ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý giá đất, nhất là là liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, khi mà trên cùng 1 tuyến phố lại thuộc các đoạn khác nhau, thuộc đơn vị hành chính nội thành (phường) và đơn vị hành chính ngoại thành (xã) có sự chênh lệch về giá sẽ rất dễ xảy ra khiếu kiện về giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án.

Công tác ứng dụng công nghệ trong xây dựng Cơ sở dữ liệu về giá đất còn hạn chế, chủ yếu mới lưu các giao dịch, giá đất ở dạng Excel trên máy tính tại một số phòng chức năng.

Chưa có cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý giá đất trên đại bàn nghiên cứu Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật

• Về bảng giá đất

Quy định nâng bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất.

Quy định bảng giá đất làm căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất, không áp dụng giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; tuyên truyền, phổ biến về những rủi ro đối với việc kê khai giá không đúng giá trị giao dịch thực.

Quy định đối với địa phương có đủ điều kiện về nhân lực, cơ sở dữ liệu đất đai thì từng bước xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn; áp dụng công nghệ thông tin hỗ trợ việc định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất. Về lâu dài, thay thế phương pháp định giá đất bằng phương pháp thửa đất chuẩn theo vùng giá trị.

• Về định giá đất cụ thể

Quy định phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn độc lập xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Quy định bổ sung thành phần Hội đồng thẩm định giá đất là đại diện Hội đồng nhân dân tại khu vực định giá đất, chuyên gia về giá đất để bảo đảm tính khách quan trong việc xác định giá đất cụ thể.

Sửa đổi Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai theo hướng giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và quy định cơ chế để kiểm soát việc tổ chức thực hiện; bổ sung đại diện người có đất thu hồi, đại diện của doanh nghiệp và các bên có liên quan vào thành phần Hội đồng định giá đất.

3.2.2. Nhóm giải pháp về nguồn nhân lực, cán bộ định giá. Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Để nâng cao năng lực của đội ngũ quản lý đất đai nói chung và cho các cán bộ thực hiện công việc định giá đất nói riêng, cần thực hiện một số biện pháp:

• Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên tổ chức đào tạo cho cấp dưới về nghiệp vụ định giá đất theo một chương trình thống nhất;
• Tổ chức trang thông tin điện tử về hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm trong định giá đất đai và Bất động sản;
• Đề nghị sự trợ giúp về hỗ trợ kỹ thuật và xây dựng năng lực từ các tổ chức phát triển quốc tế hoặc các nước phát triển;
• Cử các cán bộ chuyên môn đi đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc và làm quen với các phương pháp và kỹ thuật trong khoa học định giá đất ở một số nước phát triển.
• Đầu tư nguồn lực tài chính trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác định giá và xây dựng các chỉ số thị trường Bất động sản.

3.2.3. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá

Về công tác định giá đất: Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế tại địa phương, giá đất sử dụng để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cần tiệm cận, sát hoặc cao hơn giá thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, việc xây dựng bảng giá đất cần có tầm nhìn dài hạn cho 5 năm, hạn chế việc thường xuyên chỉnh sửa, thay đổi, điều chỉnh và nên giao cho các đơn vị, cá nhân có trình độ chuyên môn tốt để thực hiện xây dựng.

Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất:

• Thứ nhất, nghiên cứu bổ sung các quy định và hướng dẫn cụ thể trong việc thu thập thông tin thị trường sử dụng cho việc định giá đất. Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.
• Thứ hai, bổ sung quy định áp dụng phương pháp định giá đất áp dụng các trường hợp cụ thể (mang tính đặc thù) và quy định rõ khi xác định giá đất cần phải sử dụng ít nhất hai phương pháp để định giá.
• Thứ ba, tiếp tục nghiên cứu và sớm ban hành quy định và phạm vi áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính.
• Thứ tư, tiến tới bỏ phương pháp định giá thông qua hệ số điều chỉnh giá đất, tránh tình trạng tham nhũng do hệ số điều chỉnh nằm trong tay Nhà nước

Về tổ chức định giá đất: Để đảm bảo tính khách quan và hiệu quả trong quá trình định giá xây dựng bảng giá đất, cần thiết đưa vào các đơn vị tư vấn giá độc lập. Các đơn vị tư vấn định giá độc lập phối hợp cùng Ủy ban nhân dân thành phố và Ủy ban nhân dân các quận huyện trực thuộc nắm bắt thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn để áp dụng các phương pháp định giá phù hợp. Bảng giá đất hoàn thành được thẩm định bởi Hội đồng định giá của thành phố (có trên 50% số lượng thành viên Hội đồng là các chuyên gia định giá đất) trước khi ban hành. Nguồn dữ liệu định giá nên được chú trọng từ kết quả điều tra khảo sát thực địa, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hoặc nguồn dữ liệu của các tổ chức định giá. Dữ liệu giá đất từ việc kê khai thuế hiện tại chỉ mang tính chất tham khảo chọn lọc. Quá trình điều tra thực địa ban đầu cần tiến hành nghiêm túc, bổ sung các yếu tố hạ tầng kỹ thuật mới hoàn thiện của địa phương để có được những đánh giá chính xác nhất.

Việc định giá đất cần được tổ chức trên cơ sở tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất; cán bộ tham gia định giá đất phải có trình độ, chuyên môn nghiệp vụ cao và thường xuyên được tổ chức tập huấn nâng cao trình độ trong lĩnh vực định giá.

UBND tỉnh và thành phố thường xuyên quan tâm, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho cán bộ tham gia công tác định giá, quản lý giá đất để phục vụ, tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trong quản lý tốt giá đất trên địa bàn.

3.2.4. Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ trong xây dựng Cơ sở dữ liệu, công khai thông tin và quản lý giá đất Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

Việc công khai thông tin về giá đất là rất quan trọng, giúp cho người sử dụng đất có thể biết được giá đất trên thị trường hiện nay như thế nào, để thuận tiện cho việc giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời cũng giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được các giao dịch về quyền sử dụng đất, từ đó tính đúng, đủ số thuế, phí, lệ phí phát sinh từ các giao dịch về quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân trên địa bàn.

Quận cần xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn; áp dụng công nghệ thông tin hỗ trợ việc định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất. Về lâu dài, thay thế phương pháp định giá đất bằng phương pháp thửa đất chuẩn theo vùng giá trị.

Đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai.

Quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhật thông tin giá đất.

Nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất.

Thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản.

Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất quy định của Nhà nước phù hợp với giá đất thị trường.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

1. Kết luận

Ngô Quyền là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, sở hữu những lợi thế riêng biệt mà không phải quận, huyện nào cũng có nào cũng có. Giai đoạn từ 2022-2025, việc thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế đến đầu tư, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án giao thông được thực hiện và đưa vào sử dụng nhất là các dự án lớn đã tạo nên một diện mạo mới cho quận Ngô Quyền, đồng nghĩa với việc nhu cầu về sử dụng đất là rất lớn phục vụ xây dựng hạ tầng, các công trình văn hóa, công trình dân sinh, hạ tầng kinh tế – xã hội… Qua đó ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn.

Qua nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại 8 tuyến đường chính của quận Ngô Quyền trong giai đoạn 2022 – 2025 cho thấy: mặc dù thực hiện Luật Đất đai 2019, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng đã thiết lập bảng giá đất ở cho tất cả các tuyến đường của quận Ngô Quyền và đã có sự điều chỉnh bảng giá, tuy nhiên hiện giá đất ở thị trường với giá đất trong bảng giá đất vẫn còn nhiều chênh lệch lớn. Ví dụ như giá đất chênh lệch giữa giá TT và giá Nhà nước tại VT1 đường Trần Phú là 5 lần, Lạch Tray 3,.25 lần và Đà Nẵng 1,83 lần. Công tác định giá và xác định giá đất cụ thể trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhìn chung thực hiện nghiêm túc theo đúng quy định, tại các dự án nghiên cứu có độ chênh lệch không nhiều.

Như vậy hạn chế tồn tại chủ yếu trong công tác định giá đất ở tại quận Ngô Quyền là bảng giá đất ở còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến tính hiệu lực, hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước về giá đất của quận Ngô Quyền.

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu, đề tài đã đề xuất một số giải pháp gồm: giải pháp về chính sách pháp luật; giải pháp về nguồn nhân lực, cán bộ định giá; giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá; giải pháp về cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ trong xây dựng Cơ sở dữ liệu, công khai thông tin và quản lý giá đất. Trong thời gian tới, Ủy ban nhân dân quận cần quan tâm bồi dưỡng nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác định giá và quản lý giá đất, lựa chọn các đơn vị tư vấn về giá đất chuyên nghiệp cũng như có trình độ, chất lượng cao phục vụ công tác quản lý và xác định giá đất trên địa bàn khi thực hiện xác định giá đất nhằm đấu giá hay bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

2. Kiến nghị

Từ các kết quả nghiên cứu học viên đưa ra một số kiến nghị nhằm giảm mức chênh lệch giữa giá đất thực tế so với giá quy định của Ủy ban nhân dân quận Ngô Quyền cần triển khai, thực hiện một số nội dung sau:

UBND thành phố chỉ đạo Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên môi trường của thành phố tiếp tục nghiên cứu, khảo sát nhằm xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế. Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất là công cụ đắc lực trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai. Tổ chức tập huấn công tác xác định giá đất, có văn bản hướng dẫn quy trình cụ thể phù hợp với địa phương.

Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án xây dựng công trình có sử dụng đất; đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý và công bố thông tin về giá đất làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường Bất động sản. Luận văn: Giải pháp giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:  

===>>> Luận văn: Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền